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文檔簡介
本文格式為Word版,下載可任意編輯——自考資產(chǎn)評估串講
《資產(chǎn)評估》串講課件
A考情分析
一、考試題型
2023年考試題型包括單項選擇題、多項選擇題、簡答題和計算題,很可能增加名詞解釋題。下面以2023年考試題型為基礎(chǔ),對2023年題型做分析:
(一)單項選擇題(2023年本大題共30小題,每題1分,共30分;如2023年增加名詞解釋,可能減少相應(yīng)分?jǐn)?shù),下同)在每題列出的四個備選項中只有一個選項是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多項選擇或未選均無分。[例]資產(chǎn)評估的主體是指()。(2023)A.被評估單位B.評估機構(gòu)和評估人員C.評估主管部門D.被評估資產(chǎn)B
[解析]評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承受,即資產(chǎn)評估主體是評估機構(gòu)和評估人員。這種題型應(yīng)注意:只有一個答案是對的;每題必答。
(二)多項選擇題(2023年本大題共10小題,每題1分,共10分)在每題列出的五個備選項中有二個至五個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多項選擇、少選或未選均無分。
[例]在下述資產(chǎn)中適合采用收益法評估的有()(2023)
A.資源性資產(chǎn)B.無形資產(chǎn)C.單臺(件)設(shè)備D.公益性資產(chǎn)E.商業(yè)用房地產(chǎn)ABE
[解析]單臺(件)設(shè)備和公益性資產(chǎn)難以用貨幣衡量其未來預(yù)期收益,不宜用收益法評估。這種類型的題,要求對教材很熟練,確鑿率才高。因此,只要將書背五遍,熟練把握教材內(nèi)容,確定得分。
(三)名詞解釋(分?jǐn)?shù)不詳)[例]市場法
市場法也稱市場價格比較法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同,并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法。
應(yīng)注意:名詞解釋就某一名詞作出解釋,不要長篇大論;要求熟練把握相關(guān)概念。
(四)簡答題(2023年本大題共3小題(7+5+8),共20分,)[例]市場法與成本法的不同之處表現(xiàn)在哪些方面?(2023,7分)
1
(1)成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值,而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。前者主要從買者角度即以購建某項資產(chǎn)的花費來確定;后者是從賣者角度,即市場上銷售價格來確定。
(2)市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格,是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格,還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。
(3)市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系,而成本法中的某些計算,則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。
(4)成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗后確定評估價值;市場法則是依照參照物價格并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序,資料的獲得和指標(biāo)的確定有著不同的思路。
應(yīng)注意:這類題要求答出基本知識點,不要求論述;因此,要求對教材中的出題點熟練把握。
(五)計算題(2023年本大題共4小題(12+10+10+8),共40分)被評估的設(shè)備購建于2000年6月,賬面原值為120萬元,2023年6月對該設(shè)備進行技術(shù)改造,使用了某種新型技術(shù),改造費用為15萬元,2023年6月對該設(shè)備進行評估。評估人員經(jīng)調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)資料:
(1)從2000年至2023年,該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為102%、105%、103%、106%、108%;(2)由于使用了新型技術(shù),該設(shè)備的月人工成本比社會普遍運用的同類設(shè)備儉約5000元;(3)該設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%,規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè);
(4)該設(shè)備在評估基準(zhǔn)日前利用率僅為60%,評估基準(zhǔn)日后,預(yù)計利用率可達80%;(5)經(jīng)檢測該設(shè)備尚可使用8年。要求:
(1)計算該設(shè)備的重置成本;
(2)計算該設(shè)備的加權(quán)投資年限與成新率;(3)計算該設(shè)備的功能性貶值額;(4)計算該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值額;(5)計算該設(shè)備的評估值。
(以萬元為計算單位,計算結(jié)果保存兩位小數(shù))(202312分)
(1)計算該設(shè)備的重置成本:
重置成本=120×(108%÷102%)+15×(108%÷103%)=142.787(萬元)
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(2)計算該設(shè)備的加權(quán)投資年限:加權(quán)投資年限=[120×(108%÷(102%)×4+15×(108%÷103%×2))]÷[120×(108%÷102%)+15×(108%÷103%)]=539.6916÷142.787=3.78(年)成新率=8÷(3.78×60%+8)=77.91%(3)計算該設(shè)備的功能性貶值額功能性貶值額=5000×12×(1-33%)×(P/A,10%,8)=5000×12×(1-33%)×5.3349=21.45(萬元)
(4)計算該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值率
0.7
經(jīng)濟性貶值率=[1-(8%÷1)]×100%=14.46%
經(jīng)濟性貶值額=(142.787×77.91%-21.45)×14.46%=12.98(萬元)(5)計算該設(shè)備的評估值
=142.787×77.91%-21.45-12.98=76.82(萬元)
應(yīng)注意:這些計算題主要來自重點章,要求對相關(guān)知識點熟練把握;并在平日做歷年試題和練習(xí)題。
二、考試重點與典型例題分析(一)全書重點章分析
本課程共10章,從歷年考試狀況結(jié)合今年新教材狀況看,各章在考試中的地位如下:1.最重要的章:第三章(機器設(shè)備評估)、第四章(房地產(chǎn)評估)、第五章(無形資產(chǎn)評估)、第八章(企業(yè)價值評估);
2.較重要的章:第一章(總論)、其次章(資產(chǎn)評估的基本方法)、第九章(資產(chǎn)評估報告);
3.一般的章:第六章(滾動資產(chǎn)評估)、第七章(長期投資和其他資產(chǎn)評估)、第十章(資產(chǎn)評估準(zhǔn)則與行業(yè)管理)。
B各章重點
第一章總論:[考情及重點]
1.本章在考試中的題型主要有單項選擇、多項選擇和簡答,分?jǐn)?shù)在10分左右。
2.本章的重點是資產(chǎn)評估的價值類型、資產(chǎn)評估的程序。本章應(yīng)把握重點以及簡單出題的題型,對照教材聽語音提醒。[本章內(nèi)容]
一、資產(chǎn)評估的涵義(一)資產(chǎn)評估的概念
1.資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算,從而確定其價值的經(jīng)濟活動。2.資產(chǎn)評估主要由六大要素組成,即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。(二)資產(chǎn)評估的特點
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現(xiàn)實性、市場性、預(yù)計性、公正性、咨詢性(三)資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別二者發(fā)生的前提條件不同二者的目的不同執(zhí)行操不同二、資產(chǎn)評估的對象(一)資產(chǎn)的涵義
會計學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源,該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。
作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn),可以從以下幾個方面理解:資產(chǎn)是一種權(quán)利資產(chǎn)是一種獲利能力
資產(chǎn)必需為某一主體所擁有和支配(二)資產(chǎn)的分類1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類
按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)2.按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類
按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
單項資產(chǎn)主要是按成本法進行評估,整體資產(chǎn)一般是采用收益法進行評估。3.按資產(chǎn)能否獨立存在分類
按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4.按資產(chǎn)的滾動性分類
按資產(chǎn)的滾動性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。三、資產(chǎn)評估的特定目的
資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組
四、資產(chǎn)評估的價值類型(1星重點)
(一)價值類型在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中具有重要的作用,表現(xiàn)在:1.價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。2.價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。
3.明確評估價值類型,可以更明白的表達評估結(jié)果,可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。(二)價值類型的類別:1.市場價值:自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后所達成的公允交易
中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額,當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、提防行事,不受任何強迫壓制。
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(1)公開和公允的市場條件。(2)當(dāng)事人是理性的。(3)市場價值是價值估計數(shù)額。2.在用價值3.投資價值4.持續(xù)經(jīng)營價值5.清算價格6.保險價值7.課稅價值
(三)價值類型的決定
決定和影響價值類型的因素是多方面的,但主要因素包括:1.評估的特定目的(經(jīng)濟行為)2.市場條件3.資產(chǎn)功能及其狀態(tài)五、資產(chǎn)評估的假設(shè)
(一)繼續(xù)使用假設(shè)
從資產(chǎn)評估角度看,繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用,或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。
(二)公開市場假設(shè)
公開市場假設(shè),是假定在市場上交易的資產(chǎn),或擬在市場上交易的資產(chǎn),資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等,彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機遇和時間,以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。
(三)清算(清償)假設(shè)
清算(清償)假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零,經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。在不同假設(shè)條件下,評估結(jié)果各不一致。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值;在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公允市場價值;在清算假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格。六、資產(chǎn)評估的原則
資產(chǎn)評估的原則包括兩個層次的內(nèi)容,即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。
(一)資產(chǎn)評估的工作原則
獨立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則
(二)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則
貢獻原則、替代原則、預(yù)期原則七、資產(chǎn)評估的程序
(一)資產(chǎn)評估程序的定義
資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。
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(二)資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在:
1.資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證
2.資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù)
3.恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一
(三)資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容(四)履行資產(chǎn)評估程序的基本要求
1.資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi),建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。
2.資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的狀況和資產(chǎn)評估程序制度,確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序,不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。
3.資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度,指導(dǎo)和監(jiān)視資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助力人員實施資產(chǎn)評估程序。
4.假使由于資產(chǎn)評估項目的特別性,資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。
[例題分析]
1.如何理解資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性特點?(2023試題)
現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照,按這一時點的實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三方面:
(1)資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù),只要求說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況,而不需要說明為什么形成這個狀況,以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。(2)以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。(3)現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。
2.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些?如何理解?(2023試題)3.簡要說明資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪些?(2023試題)4.簡述資產(chǎn)評估價值的特點。(2023試題)
5.資產(chǎn)評估價值和資產(chǎn)評估價值類型有何區(qū)別與聯(lián)系?(2023試題)注:基本每年一道簡答題。
其次章資產(chǎn)評估的基本方法:[考情及重點]
1.本章在考試中的題型主要有單項選擇、多項選擇和簡答,分?jǐn)?shù)在8分左右。
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2.本章的重點是市場法運用形式和差異調(diào)整、成本法各項指標(biāo)的計算、收益法的應(yīng)用形式和指標(biāo)計算、資產(chǎn)評估方法選擇需要考慮的因素。
本章應(yīng)把握重點以及簡單出題的題型,對照教材聽語音提醒。
[本章內(nèi)容]
一、市場法及其適用的前提條件(一)市場法的含義
市場法也稱市場價格比較法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同,并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。(二)市場法應(yīng)用的前提條件
1.需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。
2.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式
采用市場法時,一方面是選擇確定參照物價格,另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面:一是時間因素,二是地域因素,三是功能因素。三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析(一)運用市場法評估資產(chǎn)的程序1.明確評估對象;
2.進行公開市場調(diào)查,收集一致或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料,尋覓參照物;3.分析整理資料并驗證其確鑿性,判斷選擇參照物;4.把被評估資產(chǎn)與參照物比較;5.分析調(diào)整差異,做出結(jié)論。(二)市場法的優(yōu)缺點
市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法,其優(yōu)點表現(xiàn)在:
1.能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場狀況;2.評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在:
1.需要有公開及其活躍的市場作為基礎(chǔ),有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;
2.不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn),以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。
四、成本法及其適用的前提條件
(一)成本法的含義
成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
(二)成本法應(yīng)用的前提條件1.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2.形成資產(chǎn)價值的花費是必需的。
五、成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算(2星重點)
根據(jù)成本法的含義,成本法的基本計算公式可以表述為:
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被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率(一)重置成本及其估算
重置成本是指在現(xiàn)在市場條件下重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所花費的全部貨幣支出。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運用原來一致的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料,并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式,以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
選擇重置成本時,在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的狀況下,應(yīng)選擇更新重置成本。一般來說,復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
重置成本的估算一般可以采用以下方法:
1.重置核算法。它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成,把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式,將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
2.物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上,通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本,計算公式為;
資產(chǎn)重置成本?資產(chǎn)歷史成本?資產(chǎn)評估時物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)
上述二者具有明顯的區(qū)別,表現(xiàn)在:
(1)物價指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素,也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。
(2)物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。
3.功能價值法
也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋覓一個與被評估資產(chǎn)一致或相像的資產(chǎn)為參照物,計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為:
被評估資產(chǎn)重置成本?被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物年產(chǎn)量?參照物資產(chǎn)重置成本
這種方法運用的前提條件是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法
應(yīng)用于大量資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系的狀況。公式:
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被評估資產(chǎn)參照物資產(chǎn)?被評估資產(chǎn)的產(chǎn)?量????
的重置成本的重置成本?參照物資產(chǎn)的產(chǎn)?量X5.統(tǒng)計分析法
計算公式為:K=R’/R
(二)實體性貶值及其估算
資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算,一般可以采用以下幾種方法:1.觀測法,也稱成新率法。
資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本×(1-實體性成新率)2.公式計算法。其計算公式為:(1星重點)資產(chǎn)的實體性貶值?公式中:
總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率
資產(chǎn)利用率?截止評估日資產(chǎn)累計實截止評估日資產(chǎn)累計法際利用時間定利用時間?100%
重置成本?預(yù)計殘值總使用年限?實際已使用年限
(三)功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。
尋常,功能性貶值的估算可以按以下步驟進行:
1.將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能一致但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。2.計算二者的差異,確定凈超額運營成本。
凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。3.估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。
4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗(貶值),計算公式為:
被評估資產(chǎn)功能性貶值額=Σ(被評估資產(chǎn)年凈超額運
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