自考資產(chǎn)評估串講

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《資產(chǎn)評估》串講課件

A考情分析

一、考試題型

2023年考試題型包括單項選擇題、多項選擇題、簡答題和計算題，很可能增加名詞解釋題。下面以2023年考試題型為基礎(chǔ)，對2023年題型做分析：

（一）單項選擇題（2023年本大題共30小題，每題1分，共30分；如2023年增加名詞解釋，可能減少相應(yīng)分?jǐn)?shù)，下同）在每題列出的四個備選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多項選擇或未選均無分。[例]資產(chǎn)評估的主體是指()。（2023）A.被評估單位B.評估機構(gòu)和評估人員C.評估主管部門D.被評估資產(chǎn)B

[解析]評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承受，即資產(chǎn)評估主體是評估機構(gòu)和評估人員。這種題型應(yīng)注意：只有一個答案是對的；每題必答。

（二）多項選擇題(2023年本大題共10小題，每題1分，共10分)在每題列出的五個備選項中有二個至五個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多項選擇、少選或未選均無分。

[例]在下述資產(chǎn)中適合采用收益法評估的有（）（2023）

A.資源性資產(chǎn)B.無形資產(chǎn)C.單臺（件）設(shè)備D.公益性資產(chǎn)E.商業(yè)用房地產(chǎn)ABE

[解析]單臺（件）設(shè)備和公益性資產(chǎn)難以用貨幣衡量其未來預(yù)期收益，不宜用收益法評估。這種類型的題，要求對教材很熟練，確鑿率才高。因此，只要將書背五遍，熟練把握教材內(nèi)容，確定得分。

（三）名詞解釋（分?jǐn)?shù)不詳）[例]市場法

市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法。

應(yīng)注意：名詞解釋就某一名詞作出解釋，不要長篇大論；要求熟練把握相關(guān)概念。

（四）簡答題（2023年本大題共3小題（7＋5＋8），共20分，）[例]市場法與成本法的不同之處表現(xiàn)在哪些方面?（2023，7分）

1

（1）成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。前者主要從買者角度即以購建某項資產(chǎn)的花費來確定；后者是從賣者角度，即市場上銷售價格來確定。

（2）市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格，還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。

（3）市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。

（4）成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗后確定評估價值；市場法則是依照參照物價格并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)的確定有著不同的思路。

應(yīng)注意：這類題要求答出基本知識點，不要求論述；因此，要求對教材中的出題點熟練把握。

（五）計算題（2023年本大題共4小題（12＋10＋10＋8），共40分）被評估的設(shè)備購建于2000年6月，賬面原值為120萬元，2023年6月對該設(shè)備進行技術(shù)改造，使用了某種新型技術(shù)，改造費用為15萬元，2023年6月對該設(shè)備進行評估。評估人員經(jīng)調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)資料：

(1)從2000年至2023年，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為102％、105％、103％、106％、108％；(2)由于使用了新型技術(shù)，該設(shè)備的月人工成本比社會普遍運用的同類設(shè)備儉約5000元；(3)該設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10％，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；

(4)該設(shè)備在評估基準(zhǔn)日前利用率僅為60％，評估基準(zhǔn)日后，預(yù)計利用率可達80％；(5)經(jīng)檢測該設(shè)備尚可使用8年。要求：

(1)計算該設(shè)備的重置成本；

(2)計算該設(shè)備的加權(quán)投資年限與成新率；(3)計算該設(shè)備的功能性貶值額；(4)計算該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值額；(5)計算該設(shè)備的評估值。

(以萬元為計算單位，計算結(jié)果保存兩位小數(shù))（202312分）

(1)計算該設(shè)備的重置成本：

重置成本＝120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）＝142.787(萬元)

2

(2)計算該設(shè)備的加權(quán)投資年限：加權(quán)投資年限＝[120×(108%÷（102％）×4＋15×（108％÷103％×2）)]÷[120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）]＝539.6916÷142.787＝3.78（年）成新率=8÷（3.78×60%+8）=77.91%(3)計算該設(shè)備的功能性貶值額功能性貶值額=5000×12×（1-33%）×（P/A，10%，8）=5000×12×（1-33%）×5.3349=21.45（萬元）

(4)計算該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值率

0.7

經(jīng)濟性貶值率＝[1－（8％÷1）]×100％＝14.46％

經(jīng)濟性貶值額=（142.787×77.91%-21.45）×14.46%=12.98（萬元）(5)計算該設(shè)備的評估值

=142.787×77.91%-21.45-12.98=76.82（萬元）

應(yīng)注意：這些計算題主要來自重點章，要求對相關(guān)知識點熟練把握；并在平日做歷年試題和練習(xí)題。

二、考試重點與典型例題分析（一）全書重點章分析

本課程共10章，從歷年考試狀況結(jié)合今年新教材狀況看，各章在考試中的地位如下：1．最重要的章：第三章（機器設(shè)備評估）、第四章（房地產(chǎn)評估）、第五章（無形資產(chǎn)評估）、第八章（企業(yè)價值評估）；

2．較重要的章：第一章（總論）、其次章（資產(chǎn)評估的基本方法）、第九章（資產(chǎn)評估報告）；

3．一般的章：第六章（滾動資產(chǎn)評估）、第七章（長期投資和其他資產(chǎn)評估）、第十章（資產(chǎn)評估準(zhǔn)則與行業(yè)管理）。

B各章重點

第一章總論：[考情及重點]

1．本章在考試中的題型主要有單項選擇、多項選擇和簡答，分?jǐn)?shù)在10分左右。

2．本章的重點是資產(chǎn)評估的價值類型、資產(chǎn)評估的程序。本章應(yīng)把握重點以及簡單出題的題型，對照教材聽語音提醒。[本章內(nèi)容]

一、資產(chǎn)評估的涵義（一）資產(chǎn)評估的概念

1．資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。2．資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。（二）資產(chǎn)評估的特點

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現(xiàn)實性、市場性、預(yù)計性、公正性、咨詢性（三）資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別二者發(fā)生的前提條件不同二者的目的不同執(zhí)行操不同二、資產(chǎn)評估的對象（一）資產(chǎn)的涵義

會計學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。

作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解：資產(chǎn)是一種權(quán)利資產(chǎn)是一種獲利能力

資產(chǎn)必需為某一主體所擁有和支配（二）資產(chǎn)的分類1．按資產(chǎn)存在形態(tài)分類

按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)2．按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類

按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

單項資產(chǎn)主要是按成本法進行評估，整體資產(chǎn)一般是采用收益法進行評估。3．按資產(chǎn)能否獨立存在分類

按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4．按資產(chǎn)的滾動性分類

按資產(chǎn)的滾動性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。三、資產(chǎn)評估的特定目的

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組

四、資產(chǎn)評估的價值類型（1星重點）

（一）價值類型在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：1．價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。2．價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。

3．明確評估價值類型，可以更明白的表達評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。（二）價值類型的類別：1．市場價值：自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后所達成的公允交易

中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、提防行事，不受任何強迫壓制。

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（1）公開和公允的市場條件。（2）當(dāng)事人是理性的。（3）市場價值是價值估計數(shù)額。2．在用價值3．投資價值4．持續(xù)經(jīng)營價值5．清算價格6．保險價值7．課稅價值

（三）價值類型的決定

決定和影響價值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：1．評估的特定目的(經(jīng)濟行為)2．市場條件3．資產(chǎn)功能及其狀態(tài)五、資產(chǎn)評估的假設(shè)

（一）繼續(xù)使用假設(shè)

從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

（二）公開市場假設(shè)

公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機遇和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。

（三）清算(清償)假設(shè)

清算(清償)假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不一致。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公允市場價值；在清算假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格。六、資產(chǎn)評估的原則

資產(chǎn)評估的原則包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。

（一）資產(chǎn)評估的工作原則

獨立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則

（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則

貢獻原則、替代原則、預(yù)期原則七、資產(chǎn)評估的程序

（一）資產(chǎn)評估程序的定義

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

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（二）資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在：

1．資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證

2．資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù)

3．恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一

（三）資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容（四）履行資產(chǎn)評估程序的基本要求

1．資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。

2．資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的狀況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。

3．資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)視資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助力人員實施資產(chǎn)評估程序。

4．假使由于資產(chǎn)評估項目的特別性，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。

[例題分析]

1.如何理解資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性特點?（2023試題）

現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三方面：

（1）資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。（2）以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。（3）現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。

2.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？如何理解？（2023試題）3.簡要說明資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪些？（2023試題）4.簡述資產(chǎn)評估價值的特點。（2023試題）

5.資產(chǎn)評估價值和資產(chǎn)評估價值類型有何區(qū)別與聯(lián)系？（2023試題）注：基本每年一道簡答題。

其次章資產(chǎn)評估的基本方法：[考情及重點]

1．本章在考試中的題型主要有單項選擇、多項選擇和簡答，分?jǐn)?shù)在8分左右。

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2．本章的重點是市場法運用形式和差異調(diào)整、成本法各項指標(biāo)的計算、收益法的應(yīng)用形式和指標(biāo)計算、資產(chǎn)評估方法選擇需要考慮的因素。

本章應(yīng)把握重點以及簡單出題的題型，對照教材聽語音提醒。

[本章內(nèi)容]

一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法的含義

市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件

1．需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。

2．參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式

采用市場法時，一方面是選擇確定參照物價格，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：一是時間因素，二是地域因素，三是功能因素。三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序1．明確評估對象；

2．進行公開市場調(diào)查，收集一致或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋覓參照物；3．分析整理資料并驗證其確鑿性，判斷選擇參照物；4．把被評估資產(chǎn)與參照物比較；5．分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。（二）市場法的優(yōu)缺點

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在：

1．能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場狀況；2．評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在：

1．需要有公開及其活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；

2．不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

四、成本法及其適用的前提條件

（一）成本法的含義

成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

（二）成本法應(yīng)用的前提條件1．應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2．形成資產(chǎn)價值的花費是必需的。

五、成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算（２星重點）

根據(jù)成本法的含義，成本法的基本計算公式可以表述為：

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被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率（一）重置成本及其估算

重置成本是指在現(xiàn)在市場條件下重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所花費的全部貨幣支出。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。

復(fù)原重置成本是指運用原來一致的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的狀況下，應(yīng)選擇更新重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

重置成本的估算一般可以采用以下方法：

1．重置核算法。它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

2．物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為；

資產(chǎn)重置成本?資產(chǎn)歷史成本?資產(chǎn)評估時物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)

上述二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：

（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。

3．功能價值法

也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋覓一個與被評估資產(chǎn)一致或相像的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本?被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物年產(chǎn)量?參照物資產(chǎn)重置成本

這種方法運用的前提條件是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。4．規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

應(yīng)用于大量資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系的狀況。公式：

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被評估資產(chǎn)參照物資產(chǎn)?被評估資產(chǎn)的產(chǎn)?量????

的重置成本的重置成本?參照物資產(chǎn)的產(chǎn)?量X5．統(tǒng)計分析法

計算公式為：K=R’/R

（二）實體性貶值及其估算

資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采用以下幾種方法：1．觀測法，也稱成新率法。

資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）2．公式計算法。其計算公式為：（1星重點）資產(chǎn)的實體性貶值?公式中：

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

資產(chǎn)利用率?截止評估日資產(chǎn)累計實截止評估日資產(chǎn)累計法際利用時間定利用時間?100%

重置成本?預(yù)計殘值總使用年限?實際已使用年限

（三）功能性貶值及估算

功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。

尋常，功能性貶值的估算可以按以下步驟進行：

1．將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能一致但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。2．計算二者的差異，確定凈超額運營成本。

凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。3．估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。

4．以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值），計算公式為：

被評估資產(chǎn)功能性貶值額=Σ（被評估資產(chǎn)年凈超額運