物業(yè)管理糾紛案件分析討論

物業(yè)管理糾紛案件分析討論隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)熱的持續(xù)升溫，商品房在建面積的逐年擴(kuò)大，物業(yè)管理已成為社會(huì)新興行業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，因物業(yè)管理糾紛而引發(fā)的訴訟案件也呈逐年上升趨勢，且物業(yè)管理活動(dòng)中民事主體多，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜、案件類型日趨多樣化，而相應(yīng)的法律法規(guī)不夠完善具體，因此給審判工作帶來諸多難題，如何有效地預(yù)防解決此類糾紛，使廣大居民有一個(gè)正常生活秩序，是擺在我們面前的一個(gè)新課題，因而有必要對此類案件作深入分析探討。一、案件特點(diǎn)案件數(shù)量逐年上升，在民事案件中所占比例加大。由于新建小區(qū)均實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)公司與業(yè)主之間因管理和服務(wù)難免產(chǎn)生各種矛盾糾紛。以松山區(qū)為例，20xx年松山區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件47件，20xx年受理126件，20xx年受理96件，年均遞增約40%，在民事案件中所占比例也在逐年加大。案件類型多樣化，法律關(guān)系復(fù)雜。由初期的簡單追索物業(yè)費(fèi)糾紛，發(fā)展到與物業(yè)相關(guān)的多種類型案件，既包括物業(yè)管理上的糾紛，如收取物業(yè)費(fèi)、公共費(fèi)用分?jǐn)偂I(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失引發(fā)的財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)?，又包括業(yè)主管理內(nèi)部事務(wù)糾紛，如業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)公司、維修基金的使用管理等，還包括部分因物業(yè)用房、小區(qū)公共設(shè)施權(quán)屬引發(fā)的侵權(quán)糾紛，其中絕大多數(shù)仍為業(yè)主拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)糾紛。上述案件涉及業(yè)主與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又涉及房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系等，法律關(guān)系復(fù)雜。涉案標(biāo)的額較小，審理難度加大。拖欠物業(yè)費(fèi)引起的糾紛，涉案標(biāo)的額一般都在千元以下，有的標(biāo)的額在一二百元，但由于雙方摩擦大，矛盾積怨深，各執(zhí)一詞，互不相讓，造成案件審理難度大。業(yè)主敗訴和解多，自身維權(quán)困難。在物業(yè)糾紛案件中，一些業(yè)主之所以拒交物業(yè)費(fèi)，多為對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，認(rèn)為物業(yè)公司只收錢，不服務(wù)或服務(wù)不到位，管理不善。但由于許多業(yè)主缺乏證據(jù)意識(shí)，平時(shí)不注意收集、保全證據(jù)，在訴訟中經(jīng)常會(huì)遇到舉證不能，因而其抗辯理由很難獲得法律支持，審理結(jié)果多以業(yè)主敗訴或與物業(yè)公司和解。集團(tuán)性訴訟增多，存在群體性糾紛的隱患。物業(yè)管理涉及千家分戶，業(yè)主均是利益共同體，在小區(qū)內(nèi)帶有普遍性，很多業(yè)主處于同一社區(qū)或同一案件背景之下，會(huì)形成共同的利益圈，在發(fā)生糾紛時(shí)，有時(shí)會(huì)以小區(qū)為單位，業(yè)主對糾紛達(dá)成一定的共識(shí)，通過群體性行為方式進(jìn)行訴訟，給物業(yè)公司和法院施加壓力，處理不當(dāng)極易引發(fā)連鎖反應(yīng)，形成群體性糾紛，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。二、產(chǎn)生原因法規(guī)不盡完善。這是導(dǎo)致當(dāng)前物業(yè)糾紛增多的根本原因。20xx年國家出臺(tái)了有關(guān)商品住宅區(qū)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在一定程度上規(guī)范了物業(yè)管理，但在《條例》中就物業(yè)管理缺乏明確的責(zé)任界定和具體操作細(xì)則，法規(guī)過于籠統(tǒng)，彈性條款多，操作性不強(qiáng)，對物業(yè)管理行為規(guī)范不足，約束不力，難以規(guī)范和解決當(dāng)前物業(yè)管理中不同利益主體間引發(fā)的矛盾，使許多亟待解決的問題無法在《條例》中找到相應(yīng)依據(jù)，目前的民事法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，依據(jù)有關(guān)部門和地方性法規(guī)進(jìn)行處理。因此要盡快完善有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，為解決物業(yè)糾紛提供法律上的保障。物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。有些物業(yè)公司凌駕于業(yè)主之上，小區(qū)成為物業(yè)公司的獨(dú)立王國，無視業(yè)主權(quán)益，甚至隨意侵害業(yè)主權(quán)益，不能嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，有的衛(wèi)生保潔臟亂差、綠地綠化疏于維護(hù)，有的公用設(shè)施缺乏及時(shí)維修保養(yǎng)，有的只收費(fèi)不服務(wù)，或者多收費(fèi)少服務(wù)，甚至采取停水停電停氣等不當(dāng)手段強(qiáng)迫業(yè)主繳費(fèi)。物業(yè)合同不公平不對等。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，通常都是由物業(yè)公司提供格式合同，合同內(nèi)容往往對物業(yè)公司的義務(wù)約定得比較模糊、籠統(tǒng)，有些多款則明顯屬“霸王條款”，業(yè)主很難進(jìn)行有效監(jiān)督，而對業(yè)主的規(guī)定則細(xì)之又細(xì)，非常明確。雙方在合同的權(quán)利與義務(wù)約定不公平不對等，雙方的責(zé)、權(quán)、利不清晰，為日后的糾紛埋下了隱患。部分業(yè)主消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)不高。有的業(yè)主少付費(fèi)，卻希望享受最好的服務(wù)，甚至只享受服務(wù)而不繳費(fèi)，個(gè)別業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，或?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)稍不滿意則堅(jiān)決拒交。另外，一些業(yè)主還有盲目從眾心理，聽說鄰居有人不交物業(yè)費(fèi)就跟著效仿，有人不繳，我就不繳，能拖則拖，能賴就賴。業(yè)主委員作用未有效發(fā)揮。業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)公司有審查監(jiān)督權(quán)利，但在日常生活中，對物業(yè)公司的行為，有時(shí)聽之任之，對違約行為和侵犯業(yè)主權(quán)益行為未及時(shí)介入或加以制止，也是導(dǎo)致物業(yè)