鳳凰嶺期土地一開發(fā)

劃 34 66 6．3前期工程費(fèi).……………….6．4市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 41項(xiàng)目竣工后的土地價值分析 42第一章概述一期項(xiàng)目。求，滿足政府的社會目編制目的編制依據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)(京國土房管拆[2003]808號)(京國土房管拆[2002]646號)標(biāo)準(zhǔn)4、綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準(zhǔn)收益率10%折算，項(xiàng)目財5.本報告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時間的研究及市場分析第二章項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述集體土現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約21.69公頃，占用地總面積區(qū)位該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約21.69公頃，占用地總面積0拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總占地面積應(yīng)拆遷房屋建筑面積數(shù)量單位平方米平方米序號一二1氣富。(1)交通現(xiàn)狀市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運(yùn)狀(2)市政設(shè)施現(xiàn)狀通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入(3)周邊大市政現(xiàn)狀路)及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施第三章投資環(huán)境旅游觀光者的需求。T之所。3、海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)。4、海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供。技術(shù)研發(fā)等。第四章市場分析穩(wěn)定在比較低的水平(不到4%)，零售業(yè)和零售價格指標(biāo)都保持相對這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相。保持在全國前列。近年來北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長的趨勢，2001服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速，2008年奧運(yùn)會將進(jìn)一步拉動北京。1、土地供應(yīng)總量將會進(jìn)一步得到控制通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)(園區(qū))、別墅用地的供給作了嚴(yán)長期趨向平穩(wěn)比“九五”時期增長%和倍。北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進(jìn)步。在中國京接待的海外游客達(dá)到2,857,872人次，比上一年增長了％。其中11%%軍人農(nóng)民退休人員學(xué)生其它公務(wù)員企業(yè)管理人員技術(shù)人員銷售人員工人職業(yè)職業(yè)其他省游客百分比當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員企業(yè)管理人員技術(shù)工服務(wù)銷售人員民退休人員他渡假旅游拜訪親戚朋友會議病文化體育他百分比(%)來京的目的有從事文化科技交流(天)和宗教活動(天)；這下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留.826文化科技交流朝拜親友親友1．北京的城市建設(shè)將有一個極達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑4．北京的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。國家6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產(chǎn)7．旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方中國旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大；區(qū)房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力為%。不足兩成的四、五星級飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和京土整儲掛(昌)[2004]001號(昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地)、京土整儲掛(石)[2004]007號(石景山區(qū)八角建設(shè)用地)。海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析為該項(xiàng)目提供了堅實(shí)的政治，社會基礎(chǔ)(即天時)。關(guān)注(即地利)。的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源(即人業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函》(市規(guī)函[2005]1553號)的目化用地的時間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃(即土地一級開發(fā)建設(shè)期計劃)。2006單位(天、月)時051515152515351545155515651575158515951510515間規(guī)劃意見書交通影響評價環(huán)境影響評價市政咨詢方案編制可行性研究報告項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審一級開發(fā)立項(xiàng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易第六章總投資成本分析序號序號金額(萬元)一征地費(fèi)6870%二拆遷費(fèi)%三前期工程費(fèi)278%四市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)3006%五地價款%樓面毛地價六管理費(fèi)用%3+4)*2%七財務(wù)費(fèi)用%年利率%八銷售推廣費(fèi)用%3+4)*2%九開發(fā)期間稅費(fèi)不發(fā)生十不可預(yù)見費(fèi)計%3+4)*5%本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租加上96萬(拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的10%)的不可預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作序號序號項(xiàng)目1項(xiàng)目申請報告編制費(fèi)2環(huán)境影響評價報告編制費(fèi)3交通影響評價報告編制費(fèi)4規(guī)劃咨詢費(fèi)5工程設(shè)計費(fèi)6工程造價咨詢費(fèi)7工程標(biāo)底編制費(fèi)8招投標(biāo)代理費(fèi)9招投標(biāo)管理費(fèi)10工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)11其它費(fèi)用計工程咨詢公司收費(fèi)環(huán)評公司收費(fèi)交評公司收費(fèi)金額(萬元)992(1)前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約85萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)(2)通路：瀝青路接入本項(xiàng)目地(4)通水：由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按(5)地塊內(nèi)土地平整：項(xiàng)目的資金來源程中發(fā)生的各種主要資金使用如下(詳見表6-4)：前期費(fèi)用開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)拆遷費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)用銷售推廣費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)6月7月8月20%20%20%20%20%15%15%15%10%10%10%20%20%20%建設(shè)期20%20%15%15%10%10%經(jīng)營期第七章項(xiàng)目竣工后的土地價值分析熟地價值。假設(shè)開發(fā)法(剩余法)是用二級開發(fā)完成后的商品房的房經(jīng)測算(詳見表7-1)，樓面土地價格約為房屋銷售價格的%，即開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按金金額(元)建設(shè)期(年)按建面單價按二-1,2,3之和及地價%1476(一-二-三-四)/(1+%+30%)7025項(xiàng)目一、開發(fā)總價值二、成本費(fèi)用2、不可預(yù)見費(fèi)紅線外市政息三、銷售費(fèi)用1、營業(yè)稅及附加2、交易手續(xù)費(fèi)3、代理及廣告費(fèi)發(fā)展商利潤五、樓面熟地價%%單價/比例%%%%%%第八章財務(wù)分析出讓回款比例100%30%70%出讓收入(萬元)商業(yè)根據(jù)總成本構(gòu)成(表)和資金使用計劃(表)，項(xiàng)目各階段成本元，收益率為%,年投資回報率為%.政府收入)，現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本(計算時應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付)。經(jīng)計算各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)為：投資回收期為年(含建設(shè)期9個月)。。第九章風(fēng)險分析2、市政設(shè)施費(fèi)用測算時是對整體進(jìn)行估算，沒有按照單價及管在諸多不確定因素中，土地取得費(fèi)對整個項(xiàng)目的影響程度較收入或總成本7025平均出讓單價(1)當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價以7025元/建筑平方米為基數(shù)上漲10%(2)當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價以7025元/建筑平方米為基數(shù)上漲20%(3)當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價以7025元/建筑平方米為基數(shù)下降10%(4)當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價以7025元/建筑平方米為基數(shù)下降20%經(jīng)過上述分析，當(dāng)項(xiàng)目竣工后的熟地單價發(fā)生變化時，本項(xiàng)目于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總，第十章社會效益評價稅收收入并相應(yīng)。政設(shè)施不完善，待項(xiàng)目實(shí)施后可第十一章結(jié)論和建議2、本項(xiàng)目的實(shí)施將有助于促進(jìn)土地儲備制度的落實(shí)，有利于北3、土地作為不動產(chǎn)，具有保值增值的特征。尤其當(dāng)土地市場形4、該項(xiàng)目所處地域發(fā)展優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目土地開發(fā)預(yù)期良好。經(jīng)4、綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準(zhǔn)收益率10%折算，項(xiàng)目財。建設(shè)期經(jīng)營期前期費(fèi)用開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)拆遷費(fèi)市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)用銷售推廣費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)息計建設(shè)期建設(shè)期經(jīng)營期409696-2203-12193