沈陽某地產(chǎn)公司鐵西區(qū)北二路項目發(fā)展定位報告

HYPERLINK\l"_Toc122251365"第一篇項目總體戰(zhàn)略定位劉項目大賣場建蒙造目的槳營造項目整體傅形象，充分展施示閱BO噸X泉院街概念、休以閑內(nèi)街風貌，初有助于商業(yè)形耕象面向市場，栗利于預(yù)留部分誦商業(yè)的招商；返展示區(qū)啟動便自于銷售中心的翠利用。臟項目大賣場建坑造要求李展示項目整體和形象的標準貓精心打造，展沫示企業(yè)實力形刊象頑5.4之分項目大賣場的餃構(gòu)成建議腥業(yè)主專享會挎所港—瘦—臂城市藝術(shù)館既體現(xiàn)厚重的現(xiàn)宮代文化藝術(shù)是少項目的開發(fā)理甚念、項目主題標和配套的集中鋒體現(xiàn)，是項目炎最大的差異化彎賣點。而且城快市藝術(shù)館造型晴設(shè)計也能在賣壘場中營造出令擾客戶震撼和向膽往的氛圍。作莊為開盤條件的雞構(gòu)成要素，建墊議在項目開盤錢時能夠完成城攀市藝術(shù)館全部陵裝修，并且向瓣客戶以圖片、六實物等展現(xiàn)現(xiàn)豐代藝術(shù)文化魅肚力及其精髓。尤我們建議城市捆藝術(shù)館投入使桶用的時間在項犧目首期開盤之裕前。建筑概念樓歲項目建筑賦予毛現(xiàn)代建筑元素佩精髓是本案的董又一大標志性隊符號，這也是惰本案核心理念粗和項目品位及甘品質(zhì)的具體表圾現(xiàn)。通過現(xiàn)代波建筑文化風格狗符號的應(yīng)用，還使項目風格與規(guī)整體項目形象特形成呼應(yīng)、對飄稱格局，整個醫(yī)建筑樣板區(qū)在套視覺和感覺上圍將會給客戶一云種強烈的沖擊贈，讓客戶深深逢的感受建筑本纖身也是景觀的學完美效果，并栽以其宏大的氣術(shù)勢給客戶以無豬言的震撼。舞我司建議，在垃項目開盤時，是首期豬有爆1圾棟概念樓外立盯面已經(jīng)完工，賭并在項目賣場掛區(qū)域形成景觀佩樣板區(qū)。樣板間幅本案的樣板間熟是開盤要素中攔最重要和必不反可少的構(gòu)成要宗素。樣板間展向示的是本案能防夠滿足有效需域求的戶型、最裙具競爭力的精拍裝修、施工質(zhì)倍量、產(chǎn)品附加低值和服務(wù)等，朱營造的是客戶莖未來生活藍本筒，也是能夠最單直接激發(fā)客戶莫購買欲的銷售頭道具之一。呈樣板間要展示戰(zhàn)最具代表性的大戶型，而且要坊以能夠提升項渾目產(chǎn)品附加值私為出發(fā)點進行為裝修和裝飾設(shè)依計、施工。樣設(shè)板樓的交付使良用的日期建議誼在正式的開盤鏟日前一周。溝景觀街區(qū)環(huán)（鐮FEIS成護漫街）車景觀街區(qū)是本遺案又一亮點體陽現(xiàn)，它既讓客朋戶走在社區(qū)的刪小路上，感受冰到社區(qū)景觀無覽處不在，又能孫讓項目的占地為少、很難集中乓打造園林景觀跌的劣勢得到規(guī)授避。因此，我河司建議首期部利分景觀街區(qū)在銜開盤日前完工港。銷售中心睬銷售中心的位區(qū)置可選擇廟在唯BO啊X找院街的其中網(wǎng)芝點內(nèi)。銷售中肆心是項目最基弄本的銷售道具竊，我司建議本俯項目的銷售中且心應(yīng)從以下幾肉個方面為重點兵塑造項目的差膏異化，體現(xiàn)項踐目的開發(fā)理念勇：造型設(shè)計、轉(zhuǎn)裝修裝飾設(shè)計買、物業(yè)管理等截。銷售中心的狼交付使用的日潤期建議在正式績的開盤日前一魄周。導視系統(tǒng)槍導視系統(tǒng)是項征目優(yōu)質(zhì)的人性補化的服務(wù)和產(chǎn)壞品細部品質(zhì)的剝具體體現(xiàn)，而鋒且具有創(chuàng)意的灣導視系統(tǒng)設(shè)計身能夠增強項目葉對客戶的親和校力。我司建議衣，在開盤的賣邪場中要有完備奪的導視系統(tǒng)。脂六、項目戰(zhàn)略迫發(fā)展開發(fā)風險推性分析聾項目風險性分憑析推導圖表時間風險時間風險規(guī)劃風險市場風險財務(wù)風險政策風險財務(wù)結(jié)構(gòu)失衡，降低項目投資的抗風險性不可預(yù)測風險的出現(xiàn)機率與項目運作周期的長短成正比例政策對整個行業(yè)走向影響舉足輕重沈陽市場對高層住宅以及3層以上的商業(yè)的接受度不高高容積率的規(guī)劃指標限制，以高層住宅和3層商鋪為主項目風險規(guī)避方法打造迎合市場的產(chǎn)品降低商業(yè)部分的建設(shè)體量加快項目進度，縮短運作周期宣1寄．項目風險分氧析恐1.1鏡萬市場風險唉目前沈陽市場偽對高層住宅以再及苗3言層以上的商業(yè)廚的接受度不高凡，特別是商業(yè)蘆網(wǎng)點的市場消桃化率不高，整慣個沈陽商業(yè)地合產(chǎn)市場的空置督率一直在上升向。商業(yè)網(wǎng)點與拉住宅的市場增雷量比通常響是帶5冊%派，本項目的商貴業(yè)體量比重卻綢達到元了擱18%段,棵總量達到減了濁40000m拖2盡。所以本項目藏的商業(yè)部分盡但管具有良好的隸利潤率，卻很燕可能面臨嚴重僚積壓的風險。裕1.2司害規(guī)劃風險租由于本項目的圓高容積率的規(guī)圓劃指標限制，湯將會以高層住姨宅益和琴3觸層商鋪為主，昨這將會承受市脾場考驗的壓力換。潤1.3軋護財務(wù)風險邀本項目的稅后巾利潤率達到翁了聞16.1萍1知％，是很可觀匯的預(yù)期回報，該其主要是由項鉛目的高容積率販造成的。但是荒根據(jù)三種物業(yè)枯形態(tài)的利潤貢液獻率可以看出綱，商業(yè)部分沉毅淀了整個項目閘將近一半的利胖潤，比重達到針了饑48.3維7吼％。利潤比重訓失衡，降低了差項目投資的抗代風險性。表1.4瘡駱時間風險鐵房地產(chǎn)投資周呈期具有時間跨臭度大的特點。圈在項目投資過裂程出現(xiàn)各種不倚可預(yù)測風險的糖機率會與項目曲運作周期的長澡短成正比例?；?.5虜計政策風險飛當前政府對房框地產(chǎn)行業(yè)的管脈制越來越嚴密屆，頒布的相關(guān)撲的政策對整個栗行業(yè)走向的影勺響舉足輕重。脾2閃．風險根源分軍析院由于高層住宅隆是現(xiàn)代城市發(fā)扶展的趨勢，通滑過精心策劃，少打造高性價比音的精品產(chǎn)品可軟以主動引導消建費者的消費偏羅好，提高消費角者對高層住宅棕的接受程度?？h根據(jù)以上分析蘿，本項目的商壓業(yè)部分是整個哀項目操作中最磚高風險的部分在，造成以上風受險的根本原因塘是本項目的商胞業(yè)體量過大。州它主要帶來了躁以下風險：享大體量規(guī)劃下侮需要建成大量紀不被市場接受枯的頭3暢層商鋪，可能弄造成大量積壓扔；嶼比重過高造成伍整個項目的財扯務(wù)結(jié)構(gòu)失衡，披降低了項目的冠抗風險能力；辣市場對商鋪的訊消化能力比較量低。3．規(guī)避方法鍛為了降低項目儀開發(fā)的風險性辜，規(guī)避方式主拜要有以下途徑抬：挑上述風險根源擊主要是項目大解體量的商業(yè)面易積而造成。故鞠此，降低商業(yè)予部分的規(guī)劃量延，改善項目的士財務(wù)結(jié)構(gòu)，盡眼量避免建現(xiàn)造卻3浮層或以上的商宰鋪；啦通過合理定位速，引入有競爭步力的業(yè)態(tài)，提爹高市場競爭力批，降低市場風邊險。比如本案捎提出榜的團BO望X女院街概念，不每但帶來了新穎繡的消費業(yè)態(tài)，療其新穎的外形儉布局還能給城改市風景帶來一糾派新氣象；河通過政府協(xié)助脂，引進相關(guān)產(chǎn)被業(yè)主力店進駐練經(jīng)營，盤活商奮業(yè)經(jīng)營狀態(tài)。枕加快項目實施買，縮短操作時慣間，減少財務(wù)殖費用的發(fā)生和西不可預(yù)測風險院發(fā)生的幾率。薯4驕．商業(yè)面積合莖理建議牲把商業(yè)部分降牧低到合理的程悼度，一方面降圈低項目市場風傅險和財務(wù)風險刻，另一方面可研以滿足本項目么的床BO啞X弊院街的基本建貨設(shè)體量要求。選合理的商業(yè)規(guī)戲劃量的定義：流在合理的建筑率密度的基礎(chǔ)上獎，避免建江造石3閣層或以上的商等鋪的規(guī)劃量。勿即建筑面積經(jīng)/銳建筑投影面繡積野≦瓜2拆。沫4.1捧火合理建筑密度管推算誕以本項目規(guī)劃童為例，通常市作場每個網(wǎng)點進哥深界1筋1腹米，面寬是進擋深烈的纏0.洗5漲倍，街道面寬朱通常終在橫6胞米以上，所以井商業(yè)街的在未員包括配套面積撐的情況下的最索高建筑密度是享建議的合理建臨筑密度舅：絨(撲11×11×巴0.5)顏/[腥(11+6夢×0.5)×蒸(11×0.墨5)棄]=蒙0.786泄4.2賞鮮合理商業(yè)建筑椅面積舒合理商業(yè)建筑侄面積鍋=姻（商業(yè)總占地雖面積射-拐配套面積）鋼×限合理建筑密戴度衣