營改增工作推進要點與風(fēng)險防范

前言：“十二五”全面完成營改增改革目標財政部正在會同相關(guān)部門抓緊研究和論證試點方案，按程序報經(jīng)國務(wù)院批準后適時付諸實施，力爭“十二五”期間全面完成營改增的改革目標。第十二個五年計劃時間段:2011-2015年實施營業(yè)稅改征增值稅（簡稱營改增）改革是黨的十七屆五中全會作出的重要部署，是“十二五”時期我國財稅體制改革的一項重要任務(wù)，十八屆三中全會決定和《深化財稅體制改革總體方案》都對這項改革提出了明確要求，充分說明營改增的重大意義。尚未改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，上述行業(yè)涉及800余萬戶企業(yè)，年營業(yè)稅稅額約1.6萬億元，占全國稅收收入比重約15%。第一頁，共37頁。涉及行業(yè)的阻力建筑業(yè)阻力：1、占總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票3、總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗房地產(chǎn)業(yè)阻力：1、土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票2、選擇集中回籠資金維持高周轉(zhuǎn)，還是選擇進銷稅金匹配犧牲資金成本第二頁，共37頁。謹慎應(yīng)對“營改增”“營改增”不僅是對財稅體制的變革，更是對所涉及行業(yè)經(jīng)營模式的考驗！公司應(yīng)從全局把控，協(xié)調(diào)各個部門同心協(xié)力，打好這場營改增的應(yīng)對之戰(zhàn)！第三頁，共37頁。一、集團整體推進思路

二、不能按節(jié)點推進的風(fēng)險

三、土地增值稅清算項目在營改增推進中的風(fēng)險

四、針對上述風(fēng)險的補救措施

五、稅改后工作推進中的重點風(fēng)險

六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施4目錄營改增前營改增后第四頁，共37頁。一、集團整體推進思路1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目2、2015年7月1日前已啟動但在2015年7月1日后方完成開發(fā)銷售的項目（跨期項目）3、2015年7月1日后啟動的儲備項目5第五頁，共37頁。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

6支出部分為避免營改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負、開發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開發(fā)票。舉例：假設(shè)已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔稅金100*3%=3萬元，我公司稅前可抵扣成本100萬。

第六頁，共37頁。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

7支出部分

1、如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價100萬，則我公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。

第七頁，共37頁。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

8支出部分

2、如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬元，承擔稅金上浮至11萬。多承擔的稅負會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。為避免我公司受成本受損、施工方轉(zhuǎn)移稅負的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。第八頁，共37頁。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

9銷售部分為避免多繳納銷項稅金，對已收款未開票部分應(yīng)盡快開票已簽約應(yīng)收未到期部分，結(jié)合公司貼息政策，鼓勵客戶提前還款，并及時開具發(fā)票舉例：假設(shè)已收款未開票金額為100萬。稅改前開票，承擔稅金100*5.6%=5.6萬第九頁，共37頁。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

10已收款未開票部分1、如果我公司在稅改后按照含稅價100萬開具發(fā)票，確認收入部分為100/1.11=90.09，收入下降9.91%，稅后收入下降4.57%2、如果按照不含稅價100萬開具發(fā)票，承擔的稅金為100*0.11=11萬為避免我公司收入受損、多承擔增值稅金的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。第十頁，共37頁。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

11銷售部分措施細節(jié)細節(jié)一：稅改前客戶已匯款必須及時對賬，保證按營業(yè)稅納稅細節(jié)二：已收款開票但已批退款的，務(wù)必在稅改前退款并開紅字發(fā)票細節(jié)三：已收款開票，在稅改后退款的，需扣除已繳納的營業(yè)稅（原因在于稅改后各項目轉(zhuǎn)為增值稅納稅系統(tǒng)，原營業(yè)稅納稅系統(tǒng)停用。即使開具營業(yè)稅紅字發(fā)票亦無從沖減，損失稅金）第十一頁，共37頁。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

12貼息政策解釋前提：必須保證售出的單位或提前回籠的樓款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（預(yù)計營改增時點）成功收款開票才可執(zhí)行。措施：針對已簽約未到期樓款（2015年7月1日以后才到期的樓款），建議采用金融貼息等手段引導(dǎo)客戶提前回籠資金。如客戶將以上未到期樓款提前于2015年6月30日前繳納并開票，根據(jù)相應(yīng)時間段獲得一次性返還利息。第十二頁，共37頁。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

13銷售貼息政策解釋返還利息視同現(xiàn)金折扣，按財務(wù)費用入賬。應(yīng)收取利息發(fā)票，可由項目人員集中到稅局代開。稅金由客戶承擔，從返還利息中直接扣掉開具發(fā)票需提供的資料以及稅金起征點具體情況，由各項目向當?shù)刂鞴芏惥肿稍兊谑?，?7頁。2、跨期項目14支出部分為避免稅負轉(zhuǎn)嫁，與乙方談判不加價而取得專票。付款收票在與銷項匹配、不會形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。第十四頁，共37頁。2、跨期項目15銷售部分收入提價以轉(zhuǎn)嫁稅負。不能提價項目爭取快賣快收快結(jié)算。第十五頁，共37頁。3、2015年7月1日后啟動的儲備項目16篩選供應(yīng)商，選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商以取得專票。付款收票進項應(yīng)與收款開票銷項匹配，避免稅金浪費。支出部分第十六頁，共37頁。3、2015年7月1日后啟動的儲備項目17收入提價以轉(zhuǎn)嫁稅負。銷售部分第十七頁，共37頁。二、不能按節(jié)點推進的風(fēng)險1、乙方可能提價，將稅負轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商2、已完成銷售的項目，如果工程結(jié)算拖延至稅改后，將導(dǎo)致大量的進項稅額無法抵扣，形成浪費3、已收款未及時開票的項目，收入承擔的稅金將會由5.6%提升至11%，增加稅負4、土增稅、企業(yè)所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應(yīng)交稅金同步上升18第十八頁，共37頁。三、土增稅清算在營改增中的風(fēng)險1、目前安徽達到清算條件的項目有五個，任務(wù)重，壓力大！

2、以上待清算項目銷售已滿足清算條件，對應(yīng)的工程結(jié)算開票工作需在預(yù)計的營改增時點前完成。要求更高、時間更緊！如果在營改增后才取得成本發(fā)票，可抵扣開發(fā)成本將面臨縮水，項目承擔的土地增值稅會增高19第十九頁，共37頁。三、土增稅清算在營改增中的風(fēng)險假設(shè)：清算項目已銷售完畢，土地及拆遷補償、開發(fā)間接費無進項；利息支出已按開發(fā)成本5%計提；收入已開具營業(yè)稅發(fā)票；營業(yè)稅金及附加已繳納；開發(fā)成本其余部分在稅改后結(jié)算取票比例為30%。20第二十頁，共37頁。三、土增稅清算在營改增中的風(fēng)險例一：營業(yè)稅口徑營改增口徑21第二十一頁，共37頁。三、土增稅清算在營改增中的風(fēng)險例二：營業(yè)稅口徑營改增口徑22第二十二頁，共37頁。三、土增稅清算在營改增中的風(fēng)險例三：營業(yè)稅口徑營改增口徑23第二十三頁，共37頁。三、土增稅清算在營改增中的風(fēng)險24測算結(jié)果三個例子中應(yīng)納土地增值稅分別上浮16.40%、24.03%、21.06%,增長率加權(quán)平均數(shù)為19.48%。意味著土地增值稅會多交20%左右。如將工程在稅改后結(jié)算取票比例降為20%，土地增值稅分別上浮10.93%、16.02%、14.04%,增長率加權(quán)平均數(shù)為12.99%。意味著土地增值稅會多交13%左右。第二十四頁，共37頁。四、針對上述風(fēng)險的補救措施1、土地增值稅待清算項目加緊成本發(fā)票的催開工作，務(wù)必在預(yù)計營改增推進時點前完成。要求項目根據(jù)具體情況，排出土增稅清算工作節(jié)點，嚴格執(zhí)行并定期反饋。2、如果稅局規(guī)定，由某期項目取得的進項稅只能用于抵扣該項目的銷項稅額，應(yīng)與稅局溝通，該項目土地增值稅在清算過程中收取的專票不做進項抵扣，開發(fā)成本仍按含稅金額處理3、與業(yè)主協(xié)商，稅改后開票盡量提價4、跨期項目，付款收票在與銷項匹配、不會形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。25第二十五頁，共37頁。五、稅改后工作推進中的重點風(fēng)險1、施工方資格風(fēng)險2、銷項、進項時間節(jié)點不匹配風(fēng)險3、三流不一致風(fēng)險26第二十六頁，共37頁。1、施工方資格風(fēng)險項目

27●施工方非增值稅一般納稅人，無法取得與合同業(yè)務(wù)匹配的進項稅額。例如：某工程由小規(guī)模納稅人施工，含稅合同價為100萬。本應(yīng)取得進項稅額為100/1.11*0.11=9.91萬的建筑業(yè)專票。因其為小規(guī)模納稅人，只能按照3%稅率代開，只能取得進項稅額100/1.03*0.03=2.92萬元。第二十七頁，共37頁。2、銷項進項時間節(jié)點不匹配風(fēng)險

28●前期集中銷售，繳納大量銷項稅金，后期收取成本費用發(fā)票，形成大量進項留抵。第二十八頁，共37頁。3、三流不一致風(fēng)險

29●三流：資金流、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流。即銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人、付款人和金額必須一致。務(wù)必杜絕委托支付現(xiàn)象！《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)【1995】192號）第一條第(三)項規(guī)定：納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。第二十九頁，共37頁。六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施1、避免進項銷項不匹配，規(guī)劃工程付款和銷售節(jié)點，避免集中銷售在前，集中結(jié)算在后，建議改集中開盤為分批分步驟銷售，同時在建安合同中提前開票節(jié)點，推動施工方盡早開票，避免在取得較少進項稅額的情況下，產(chǎn)生大量銷項稅額。30第三十頁，共37頁。六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施2、降低銷項稅為避免無謂多繳稅款，銷售合同中不得使用“無償”、“贈送”字眼。合同中包含的家具家電等應(yīng)分開列明金額，避免在混合銷售中不能劃分各自收入，導(dǎo)致適用高稅率納稅。舉例：房產(chǎn)公司銷售一套總額100萬的商品房，包含1萬元的家具禮包。分三種情況解讀。31第三十一頁，共37頁。六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施例一：購房合同明確無償贈送價值1萬元的家具禮包。合同標明房款100萬。

家具禮包視同銷售，總增值稅銷項為：100x11%+1x17%=11.17

《增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，以下8種行為視同銷售：

⑧將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。32第三十二頁，共37頁。六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施例二：購房合同只明確銷售一套總額為100萬的商品房，包含家具。沒有分別列明房屋與家具的價格。

總增值稅銷項為：100x17%=17《中華人民共和國增值稅暫行條例》第三條，納稅人兼營不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。33第三十三頁，共37頁。六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施例三：購房合同明確銷售一套總額為99萬的商品房和1萬元的家具。分別列明房屋與家具的價格，總價100萬元。

總增值稅銷項為：99x11%+1x17%=11.06三者分別納稅11.17萬、17萬、11.06萬，第三種情況交稅最少。34第三十四頁，共37頁。六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施3、提升進項稅1）與乙方合同中有高稅率業(yè)務(wù)的分開簽訂。如門窗工程，可分別列明門窗金額與安裝金額，就門窗部分可取得17%進項稅票。2）合同中有低稅率業(yè)務(wù)的混合簽訂。如建筑合同包含材料運費，不可將運費部分單獨列明，以避免取得6%的進項稅票。3）稅改之后，可加大甲供材的