營(yíng)改增工作推進(jìn)要點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)防范

前言：“十二五”全面完成營(yíng)改增改革目標(biāo)財(cái)政部正在會(huì)同相關(guān)部門抓緊研究和論證試點(diǎn)方案，按程序報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后適時(shí)付諸實(shí)施，力爭(zhēng)“十二五”期間全面完成營(yíng)改增的改革目標(biāo)。第十二個(gè)五年計(jì)劃時(shí)間段:2011-2015年實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（簡(jiǎn)稱營(yíng)改增）改革是黨的十七屆五中全會(huì)作出的重要部署，是“十二五”時(shí)期我國(guó)財(cái)稅體制改革的一項(xiàng)重要任務(wù)，十八屆三中全會(huì)決定和《深化財(cái)稅體制改革總體方案》都對(duì)這項(xiàng)改革提出了明確要求，充分說(shuō)明營(yíng)改增的重大意義。尚未改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述行業(yè)涉及800余萬(wàn)戶企業(yè)，年?duì)I業(yè)稅稅額約1.6萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入比重約15%。第一頁(yè)，共37頁(yè)。涉及行業(yè)的阻力建筑業(yè)阻力：1、占總成本約20%的人工成本無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)稅票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進(jìn)項(xiàng)稅票3、總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗房地產(chǎn)業(yè)阻力：1、土體出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅票2、選擇集中回籠資金維持高周轉(zhuǎn)，還是選擇進(jìn)銷稅金匹配犧牲資金成本第二頁(yè)，共37頁(yè)。謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”“營(yíng)改增”不僅是對(duì)財(cái)稅體制的變革，更是對(duì)所涉及行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的考驗(yàn)！公司應(yīng)從全局把控，協(xié)調(diào)各個(gè)部門同心協(xié)力，打好這場(chǎng)營(yíng)改增的應(yīng)對(duì)之戰(zhàn)！第三頁(yè)，共37頁(yè)。一、集團(tuán)整體推進(jìn)思路

二、不能按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)

三、土地增值稅清算項(xiàng)目在營(yíng)改增推進(jìn)中的風(fēng)險(xiǎn)

四、針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)救措施

五、稅改后工作推進(jìn)中的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)

六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施4目錄營(yíng)改增前營(yíng)改增后第四頁(yè)，共37頁(yè)。一、集團(tuán)整體推進(jìn)思路1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目2、2015年7月1日前已啟動(dòng)但在2015年7月1日后方完成開發(fā)銷售的項(xiàng)目（跨期項(xiàng)目）3、2015年7月1日后啟動(dòng)的儲(chǔ)備項(xiàng)目5第五頁(yè)，共37頁(yè)。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

6支出部分為避免營(yíng)改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、開發(fā)商成本受損，對(duì)已付款未開票部分應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開發(fā)票。舉例：假設(shè)已付款未開票金額100萬(wàn)。稅改前施工方開票，承擔(dān)稅金100*3%=3萬(wàn)元，我公司稅前可抵扣成本100萬(wàn)。

第六頁(yè)，共37頁(yè)。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

7支出部分

1、如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價(jià)100萬(wàn)，則我公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬(wàn)元，較之前相比，下降比例為9.91%。對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。

第七頁(yè)，共37頁(yè)。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

8支出部分

2、如果我公司要求按照不含稅價(jià)100萬(wàn)開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬(wàn)元，承擔(dān)稅金上浮至11萬(wàn)。多承擔(dān)的稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。為避免我公司受成本受損、施工方轉(zhuǎn)移稅負(fù)的影響，此項(xiàng)工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。第八頁(yè)，共37頁(yè)。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

9銷售部分為避免多繳納銷項(xiàng)稅金，對(duì)已收款未開票部分應(yīng)盡快開票已簽約應(yīng)收未到期部分，結(jié)合公司貼息政策，鼓勵(lì)客戶提前還款，并及時(shí)開具發(fā)票舉例：假設(shè)已收款未開票金額為100萬(wàn)。稅改前開票，承擔(dān)稅金100*5.6%=5.6萬(wàn)第九頁(yè)，共37頁(yè)。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

10已收款未開票部分1、如果我公司在稅改后按照含稅價(jià)100萬(wàn)開具發(fā)票，確認(rèn)收入部分為100/1.11=90.09，收入下降9.91%，稅后收入下降4.57%2、如果按照不含稅價(jià)100萬(wàn)開具發(fā)票，承擔(dān)的稅金為100*0.11=11萬(wàn)為避免我公司收入受損、多承擔(dān)增值稅金的影響，此項(xiàng)工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。第十頁(yè)，共37頁(yè)。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

11銷售部分措施細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)一：稅改前客戶已匯款必須及時(shí)對(duì)賬，保證按營(yíng)業(yè)稅納稅細(xì)節(jié)二：已收款開票但已批退款的，務(wù)必在稅改前退款并開紅字發(fā)票細(xì)節(jié)三：已收款開票，在稅改后退款的，需扣除已繳納的營(yíng)業(yè)稅（原因在于稅改后各項(xiàng)目轉(zhuǎn)為增值稅納稅系統(tǒng)，原營(yíng)業(yè)稅納稅系統(tǒng)停用。即使開具營(yíng)業(yè)稅紅字發(fā)票亦無(wú)從沖減，損失稅金）第十一頁(yè)，共37頁(yè)。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

12貼息政策解釋前提：必須保證售出的單位或提前回籠的樓款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（預(yù)計(jì)營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)）成功收款開票才可執(zhí)行。措施：針對(duì)已簽約未到期樓款（2015年7月1日以后才到期的樓款），建議采用金融貼息等手段引導(dǎo)客戶提前回籠資金。如客戶將以上未到期樓款提前于2015年6月30日前繳納并開票，根據(jù)相應(yīng)時(shí)間段獲得一次性返還利息。第十二頁(yè)，共37頁(yè)。1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項(xiàng)目

13銷售貼息政策解釋返還利息視同現(xiàn)金折扣，按財(cái)務(wù)費(fèi)用入賬。應(yīng)收取利息發(fā)票，可由項(xiàng)目人員集中到稅局代開。稅金由客戶承擔(dān)，從返還利息中直接扣掉開具發(fā)票需提供的資料以及稅金起征點(diǎn)具體情況，由各項(xiàng)目向當(dāng)?shù)刂鞴芏惥肿稍兊谑?yè)，共37頁(yè)。2、跨期項(xiàng)目14支出部分為避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，與乙方談判不加價(jià)而取得專票。付款收票在與銷項(xiàng)匹配、不會(huì)形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。第十四頁(yè)，共37頁(yè)。2、跨期項(xiàng)目15銷售部分收入提價(jià)以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。不能提價(jià)項(xiàng)目爭(zhēng)取快賣快收快結(jié)算。第十五頁(yè)，共37頁(yè)。3、2015年7月1日后啟動(dòng)的儲(chǔ)備項(xiàng)目16篩選供應(yīng)商，選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商以取得專票。付款收票進(jìn)項(xiàng)應(yīng)與收款開票銷項(xiàng)匹配，避免稅金浪費(fèi)。支出部分第十六頁(yè)，共37頁(yè)。3、2015年7月1日后啟動(dòng)的儲(chǔ)備項(xiàng)目17收入提價(jià)以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。銷售部分第十七頁(yè)，共37頁(yè)。二、不能按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)1、乙方可能提價(jià)，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商2、已完成銷售的項(xiàng)目，如果工程結(jié)算拖延至稅改后，將導(dǎo)致大量的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，形成浪費(fèi)3、已收款未及時(shí)開票的項(xiàng)目，收入承擔(dān)的稅金將會(huì)由5.6%提升至11%，增加稅負(fù)4、土增稅、企業(yè)所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應(yīng)交稅金同步上升18第十八頁(yè)，共37頁(yè)。三、土增稅清算在營(yíng)改增中的風(fēng)險(xiǎn)1、目前安徽達(dá)到清算條件的項(xiàng)目有五個(gè)，任務(wù)重，壓力大！

2、以上待清算項(xiàng)目銷售已滿足清算條件，對(duì)應(yīng)的工程結(jié)算開票工作需在預(yù)計(jì)的營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)前完成。要求更高、時(shí)間更緊！如果在營(yíng)改增后才取得成本發(fā)票，可抵扣開發(fā)成本將面臨縮水，項(xiàng)目承擔(dān)的土地增值稅會(huì)增高19第十九頁(yè)，共37頁(yè)。三、土增稅清算在營(yíng)改增中的風(fēng)險(xiǎn)假設(shè)：清算項(xiàng)目已銷售完畢，土地及拆遷補(bǔ)償、開發(fā)間接費(fèi)無(wú)進(jìn)項(xiàng)；利息支出已按開發(fā)成本5%計(jì)提；收入已開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票；營(yíng)業(yè)稅金及附加已繳納；開發(fā)成本其余部分在稅改后結(jié)算取票比例為30%。20第二十頁(yè)，共37頁(yè)。三、土增稅清算在營(yíng)改增中的風(fēng)險(xiǎn)例一：營(yíng)業(yè)稅口徑營(yíng)改增口徑21第二十一頁(yè)，共37頁(yè)。三、土增稅清算在營(yíng)改增中的風(fēng)險(xiǎn)例二：營(yíng)業(yè)稅口徑營(yíng)改增口徑22第二十二頁(yè)，共37頁(yè)。三、土增稅清算在營(yíng)改增中的風(fēng)險(xiǎn)例三：營(yíng)業(yè)稅口徑營(yíng)改增口徑23第二十三頁(yè)，共37頁(yè)。三、土增稅清算在營(yíng)改增中的風(fēng)險(xiǎn)24測(cè)算結(jié)果三個(gè)例子中應(yīng)納土地增值稅分別上浮16.40%、24.03%、21.06%,增長(zhǎng)率加權(quán)平均數(shù)為19.48%。意味著土地增值稅會(huì)多交20%左右。如將工程在稅改后結(jié)算取票比例降為20%，土地增值稅分別上浮10.93%、16.02%、14.04%,增長(zhǎng)率加權(quán)平均數(shù)為12.99%。意味著土地增值稅會(huì)多交13%左右。第二十四頁(yè)，共37頁(yè)。四、針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)救措施1、土地增值稅待清算項(xiàng)目加緊成本發(fā)票的催開工作，務(wù)必在預(yù)計(jì)營(yíng)改增推進(jìn)時(shí)點(diǎn)前完成。要求項(xiàng)目根據(jù)具體情況，排出土增稅清算工作節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行并定期反饋。2、如果稅局規(guī)定，由某期項(xiàng)目取得的進(jìn)項(xiàng)稅只能用于抵扣該項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額，應(yīng)與稅局溝通，該項(xiàng)目土地增值稅在清算過(guò)程中收取的專票不做進(jìn)項(xiàng)抵扣，開發(fā)成本仍按含稅金額處理3、與業(yè)主協(xié)商，稅改后開票盡量提價(jià)4、跨期項(xiàng)目，付款收票在與銷項(xiàng)匹配、不會(huì)形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。25第二十五頁(yè)，共37頁(yè)。五、稅改后工作推進(jìn)中的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)1、施工方資格風(fēng)險(xiǎn)2、銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不匹配風(fēng)險(xiǎn)3、三流不一致風(fēng)險(xiǎn)26第二十六頁(yè)，共37頁(yè)。1、施工方資格風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目

27●施工方非增值稅一般納稅人，無(wú)法取得與合同業(yè)務(wù)匹配的進(jìn)項(xiàng)稅額。例如：某工程由小規(guī)模納稅人施工，含稅合同價(jià)為100萬(wàn)。本應(yīng)取得進(jìn)項(xiàng)稅額為100/1.11*0.11=9.91萬(wàn)的建筑業(yè)專票。因其為小規(guī)模納稅人，只能按照3%稅率代開，只能取得進(jìn)項(xiàng)稅額100/1.03*0.03=2.92萬(wàn)元。第二十七頁(yè)，共37頁(yè)。2、銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不匹配風(fēng)險(xiǎn)

28●前期集中銷售，繳納大量銷項(xiàng)稅金，后期收取成本費(fèi)用發(fā)票，形成大量進(jìn)項(xiàng)留抵。第二十八頁(yè)，共37頁(yè)。3、三流不一致風(fēng)險(xiǎn)

29●三流：資金流、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流。即銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人、付款人和金額必須一致。務(wù)必杜絕委托支付現(xiàn)象！《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【1995】192號(hào)）第一條第(三)項(xiàng)規(guī)定：納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用，所支付款項(xiàng)的對(duì)象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣。第二十九頁(yè)，共37頁(yè)。六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施1、避免進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)不匹配，規(guī)劃工程付款和銷售節(jié)點(diǎn)，避免集中銷售在前，集中結(jié)算在后，建議改集中開盤為分批分步驟銷售，同時(shí)在建安合同中提前開票節(jié)點(diǎn)，推動(dòng)施工方盡早開票，避免在取得較少進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下，產(chǎn)生大量銷項(xiàng)稅額。30第三十頁(yè)，共37頁(yè)。六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施2、降低銷項(xiàng)稅為避免無(wú)謂多繳稅款，銷售合同中不得使用“無(wú)償”、“贈(zèng)送”字眼。合同中包含的家具家電等應(yīng)分開列明金額，避免在混合銷售中不能劃分各自收入，導(dǎo)致適用高稅率納稅。舉例：房產(chǎn)公司銷售一套總額100萬(wàn)的商品房，包含1萬(wàn)元的家具禮包。分三種情況解讀。31第三十一頁(yè)，共37頁(yè)。六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施例一：購(gòu)房合同明確無(wú)償贈(zèng)送價(jià)值1萬(wàn)元的家具禮包。合同標(biāo)明房款100萬(wàn)。

家具禮包視同銷售，總增值稅銷項(xiàng)為：100x11%+1x17%=11.17

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，以下8種行為視同銷售：

⑧將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買的貨物無(wú)償贈(zèng)送他人。32第三十二頁(yè)，共37頁(yè)。六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施例二：購(gòu)房合同只明確銷售一套總額為100萬(wàn)的商品房，包含家具。沒(méi)有分別列明房屋與家具的價(jià)格。

總增值稅銷項(xiàng)為：100x17%=17《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第三條，納稅人兼營(yíng)不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。33第三十三頁(yè)，共37頁(yè)。六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施例三：購(gòu)房合同明確銷售一套總額為99萬(wàn)的商品房和1萬(wàn)元的家具。分別列明房屋與家具的價(jià)格，總價(jià)100萬(wàn)元。

總增值稅銷項(xiàng)為：99x11%+1x17%=11.06三者分別納稅11.17萬(wàn)、17萬(wàn)、11.06萬(wàn)，第三種情況交稅最少。34第三十四頁(yè)，共37頁(yè)。六、應(yīng)對(duì)稅改后重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施3、提升進(jìn)項(xiàng)稅1）與乙方合同中有高稅率業(yè)務(wù)的分開簽訂。如門窗工程，可分別列明門窗金額與安裝金額，就門窗部分可取得17%進(jìn)項(xiàng)稅票。2）合同中有低稅率業(yè)務(wù)的混合簽訂。如建筑合同包含材料運(yùn)費(fèi)，不可將運(yùn)費(fèi)部分單獨(dú)列明，以避免取得6%的進(jìn)項(xiàng)稅票。3）稅改之后，可加大甲供材的