湖南住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告投資估算財(cái)務(wù)

目錄HYPERLINK\l"_Toc202840367"第1章總論3HYPERLINK\l"_Toc202840368"1.1.項(xiàng)目背景與概況3HYPERLINK\l"_Toc202840369"1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7HYPERLINK\l"_Toc202840370"1.3.問題與建議8HYPERLINK\l"_Toc202840371"第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究9HYPERLINK\l"_Toc202840372"2.1.投資環(huán)境分析9HYPERLINK\l"_Toc202840373"2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析11HYPERLINK\l"_Toc202840374"2.3.銷售預(yù)測15HYPERLINK\l"_Toc202840375"2.4.營銷策略19HYPERLINK\l"_Toc202840376"第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件21HYPERLINK\l"_Toc202840377"3.1.建設(shè)規(guī)模21HYPERLINK\l"_Toc202840378"3.2.項(xiàng)目概況現(xiàn)狀21HYPERLINK\l"_Toc202840379"3.3.項(xiàng)目建設(shè)條件22HYPERLINK\l"_Toc202840380"第4章建筑方案26HYPERLINK\l"_Toc202840381"4.1.設(shè)計(jì)依據(jù)26HYPERLINK\l"_Toc202840382"4.2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念26HYPERLINK\l"_Toc202840383"4.3.項(xiàng)目總體規(guī)劃方案27HYPERLINK\l"_Toc202840384"4.4.建筑設(shè)計(jì)28HYPERLINK\l"_Toc202840385"萄4.5.款結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)澤29HYPERLINK\l"_Toc202840386"婦4.6.饒給排水設(shè)計(jì)儉30HYPERLINK\l"_Toc202840387"飼第欠5田章節(jié)能節(jié)水措址施狹32HYPERLINK\l"_Toc202840388"歸5.1.數(shù)設(shè)計(jì)依據(jù)允32HYPERLINK\l"_Toc202840389"當(dāng)5.2.再建筑部分節(jié)能蔽設(shè)計(jì)擺32HYPERLINK\l"_Toc202840390"歲第拔6書章環(huán)境影響評(píng)椅價(jià)鏈33HYPERLINK\l"_Toc202840391"擺6.1.惜編制依據(jù)煉33HYPERLINK\l"_Toc202840392"董6.2.蜂環(huán)境現(xiàn)狀鍬33HYPERLINK\l"_Toc202840393"梅6.3.辱項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)鉗境的影響蛙34HYPERLINK\l"_Toc202840394"沈6.4.逐環(huán)境保護(hù)措施泥34HYPERLINK\l"_Toc202840395"改第車7敢章勞動(dòng)衛(wèi)生與黎消防毀35HYPERLINK\l"_Toc202840396"棒7.1.勞指導(dǎo)思想掏35HYPERLINK\l"_Toc202840397"檢7.2.息職業(yè)安全衛(wèi)生展健康對(duì)策與措歇施好35HYPERLINK\l"_Toc202840398"亮7.3.衫消防設(shè)計(jì)愚36HYPERLINK\l"_Toc202840399"筆第令8盟章組織機(jī)構(gòu)與裝人力資源配置超38HYPERLINK\l"_Toc202840400"家8.1.慘組織機(jī)構(gòu)伙38HYPERLINK\l"_Toc202840401"玻8.2.留人力資源配置言38HYPERLINK\l"_Toc202840402"罰第制9鑄章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)拴度悶39HYPERLINK\l"_Toc202840403"區(qū)9.1.素項(xiàng)目開發(fā)期鈔39HYPERLINK\l"_Toc202840404"罵9.2.期項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度脅安排肌39HYPERLINK\l"_Toc202840405"撥9.3.和項(xiàng)目實(shí)施過程失控制措施征39HYPERLINK\l"_Toc202840406"辟第問1局0闖章項(xiàng)目招投標(biāo)跨41HYPERLINK\l"_Toc202840407"輸10.1.禽工程項(xiàng)目招標(biāo)仗投標(biāo)概述命41HYPERLINK\l"_Toc202840408"銜10.2.娛工程項(xiàng)目招標(biāo)促投標(biāo)因素分析濃42HYPERLINK\l"_Toc202840409"謊10.3.樂招標(biāo)依據(jù)遠(yuǎn)44HYPERLINK\l"_Toc202840410"撐10.4.困招標(biāo)范圍誼44HYPERLINK\l"_Toc202840411"勝10.5.劑招標(biāo)方式槍44HYPERLINK\l"_Toc202840412"樸第足1屬1過章投資估算與達(dá)資金籌措汗45HYPERLINK\l"_Toc202840413"小11.1.段投資估奮算鷹45HYPERLINK\l"_Toc202840414"跪11.2.滋資金籌措曠45HYPERLINK\l"_Toc202840415"慎第澆1巷2贊章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)貴47HYPERLINK\l"_Toc202840416"順12.1.懶項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)具47HYPERLINK\l"_Toc202840417"努12.2.解財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)贏數(shù)據(jù)的選擇聰47HYPERLINK\l"_Toc202840418"王12.3.災(zāi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)僵47HYPERLINK\l"_Toc202840419"師12.4.臣不確定性分析筐48HYPERLINK\l"_Toc202840420"自第嚼1牧3豪章社會(huì)評(píng)價(jià)互49HYPERLINK\l"_Toc202840421"箱13.1.頁項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的予影響分析六49HYPERLINK\l"_Toc202840422"化13.2.美風(fēng)險(xiǎn)分析糞50HYPERLINK\l"_Toc202840423"催13.3.駕社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論秒51HYPERLINK\l"_Toc202840424"斤第第1拋4敬章研究結(jié)論與倡建議茄52HYPERLINK\l"_Toc202840425"否14.1.久可行性研究結(jié)寶論戴52HYPERLINK\l"_Toc202840426"恢14.2.否建議吸52總論活項(xiàng)目融背景溉與概灶況找1酬、圖項(xiàng)目名稱：厚XX倆居住小區(qū)一嫁期餐(網(wǎng)1飼、堤2削、郊3筐號(hào)雖樓胖)福項(xiàng)目陪2胳、該承辦單位概況勿單位名稱處：憐XX套房地產(chǎn)開發(fā)吳有限公司魂單位性質(zhì)差：箏有限責(zé)任公司己(頸外國自然人獨(dú)明資亭)然注冊(cè)資金避：貢港翁幣預(yù)2鞭,000鵲萬揚(yáng)元臘單位住所遵：劃XX牛業(yè)務(wù)范圍位：夏房地產(chǎn)開發(fā)系、呀銷售法定代表人：企業(yè)負(fù)責(zé)人：浩建設(shè)單位簡介英：華3浪、絲可行性研究報(bào)欺告編制依據(jù)嫩與委托方簽訂獵的咨詢協(xié)議；釀國家計(jì)委計(jì)辦增投桂資喇[2002]偏1則5肥號(hào)審定的《投偽資項(xiàng)目可行性越研究指南（試醋用版）》；型國家發(fā)展改革男委員會(huì)、建設(shè)雹部聯(lián)合頒發(fā)的蘇《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)壁濟(jì)評(píng)價(jià)方法與補(bǔ)參數(shù)（第三版谷）》；合《城市房地產(chǎn)喜開發(fā)經(jīng)營管理系條例派》鋪；姑《押房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)釘濟(jì)評(píng)價(jià)方法欄》脾。4、編制范圍渣依據(jù)國家有關(guān)而政策、法律、懸法規(guī)、規(guī)程、騾規(guī)范，對(duì)棍XX雜居住小區(qū)一故期脆(肆1掩、總2棉、市3計(jì)號(hào)潮樓擁)典項(xiàng)目君建設(shè)的目的、堅(jiān)必要性、項(xiàng)目朵區(qū)域誕概況、項(xiàng)目規(guī)陷劃方案及建設(shè)頓內(nèi)容、項(xiàng)目建勾設(shè)組織管理、想項(xiàng)目招標(biāo)方案悉、投資估算、欠融資方案與效朽益分析、財(cái)務(wù)德分析、項(xiàng)目風(fēng)盡險(xiǎn)分析法等方面進(jìn)行全仁面論證和研究嶺。穿5織、項(xiàng)目提出的良理由船項(xiàng)目建設(shè)符合穿國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展到當(dāng)前饒，售我國國民經(jīng)濟(jì)慨運(yùn)行正處于一范個(gè)特殊發(fā)展時(shí)葛期致，圾為了促進(jìn)國民喘經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健飛康發(fā)展席，屠必然要求擴(kuò)大戚內(nèi)需粘，場優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)遍，威把住宅建設(shè)作頃為推動(dòng)國民經(jīng)磁濟(jì)發(fā)展的支柱譜產(chǎn)業(yè)之一。根蜂據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局娘的分析和研究杯，房地產(chǎn)對(duì)國奔民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)悉作用怨約荷1.幸5身—沙2達(dá)個(gè)百分點(diǎn)。耍衡陽齡房地產(chǎn)炮占頭GD孕P西的裙比重還將快速導(dǎo)上升，口對(duì)逃GD遮P全的貢獻(xiàn)率還將附逐步增大。純根據(jù)國家有關(guān)月部門的分析和每預(yù)測，我國居漫民住宅目前正調(diào)在從生存型向傻舒適型方向轉(zhuǎn)伏變，角到秧200落8撓年，我國城鎮(zhèn)太居民人均建筑求面積將達(dá)攔到釋2艙2舅平方米，平均衣每戶擁有一套賠功能基本齊全餡的住房，住房邁消費(fèi)占整個(gè)消賤費(fèi)的比重將達(dá)式到糞15邊%焰，城市化水平購將提高燥到快36斧%緞左右。我國居失民住宅的近期班發(fā)展目標(biāo)是戶斗均一套、人均香一室，力劈爭往201奧0車年達(dá)到人均建搏筑面潛積捕3緞5栽平方米，主導(dǎo)蟻戶型為三室兩蔽廳和兩室兩廳旅。幟正因?yàn)榉康禺a(chǎn)薦投資的帶動(dòng)作燭用較大，國家蛛為推動(dòng)我國國等民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)藏健康穩(wěn)定發(fā)展美，將建筑業(yè)列艱為國家的支柱相產(chǎn)業(yè)之一。因峽此，本項(xiàng)目的勒建設(shè)是國民經(jīng)巨濟(jì)發(fā)展的需要世。瑞②勿項(xiàng)目對(duì)城市建醫(yī)設(shè)將起到促進(jìn)始作用治200職7定年化1種2員月此2滾4盾日與，傍在湖南省各民愧主黨派省委、蠟無黨派人士和屬省工商聯(lián)參政吩議政聯(lián)合調(diào)研苦課題組向湖南敞省委、省政府芳提交的居《事“譯3+迅5參”梳新型城市群建皮設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展雪思路與對(duì)策研術(shù)究總報(bào)告》中冰，提出要節(jié)把捆“冰3+仿5蝦”曾新型城市群打也造成為功能互揭補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)甘聚集區(qū)、發(fā)展烘布局合理的新恒型城市連綿區(qū)循、中部領(lǐng)先的會(huì)現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)因、環(huán)境優(yōu)美的謊綜合生態(tài)區(qū)腐。兆衡陽作為絹“污3+并5攝”武新型城市群丹建設(shè)的中心城慧市之一，其經(jīng)侵濟(jì)發(fā)展速度在請(qǐng)湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)灘中領(lǐng)先地位更膚加突出，對(duì)全鈔省各地乃至中示南地區(qū)都具有槽較強(qiáng)的輻射力符，在賄以長株潭為中握心滑的峰“椅3+清5冷”厲城市群發(fā)展建弄設(shè)的環(huán)境下，禽衡陽市委市政內(nèi)府提出要突出企衡陽城市形象古建筑，提高衡雜陽城市品位，態(tài)加強(qiáng)城市輻射資功能的目標(biāo)。璃根據(jù)湖南省住負(fù)宅與房地產(chǎn)瘋業(yè)粘201塘0綱年規(guī)劃，未凈來痛1瑞0繞年內(nèi)湖南省將待斥竹資熄332濃7昂億元打造城市污住宅，使城鎮(zhèn)徑人均住宅建筑卡面積增加躬到煙30.1盆8械平方米。捐目前，喚衡陽市催的人均住宅面元積偏小，而且薄居住條件也比得較差，與湖南絲省住宅與房地耳產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃懇相差甚遠(yuǎn)。因堆此，改善率衡陽市美人民的居住條據(jù)件已經(jīng)成為標(biāo)衡陽雄市政府特邁別關(guān)心的問題睜之一。同時(shí)，艙隨著鷹衡陽呀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和葛人民生活水平綿的不斷提高，跳人們對(duì)居住環(huán)樓境等方面的要苦求也越來越高洋，近年來實(shí)施回的房地產(chǎn)開發(fā)撫建設(shè)就是為了口使帶衡陽陳城市居民的生碗活環(huán)境、居住棚環(huán)境不斷得到殲改善。駕XX他居住小區(qū)一鑼期葵(健1樸、作2險(xiǎn)、犁3像號(hào)今樓咽)花項(xiàng)目符合頂衡陽銷城市建設(shè)總體全規(guī)劃，貫徹了粒“雁3+氣5憶”橡城市群建設(shè)慕的發(fā)展戰(zhàn)略，粘其對(duì)加快城鎮(zhèn)患化進(jìn)程，美化喬城市空間，創(chuàng)豎造新的城市景潛觀，提升城市循品位都具有積冠極意義。猶③衡忍解決勞動(dòng)就業(yè)珠的需要驕由于我國目前覆正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)蓬構(gòu)的調(diào)整時(shí)期符，部分行業(yè)職窩工客下崗再就業(yè)也混就在所難免，閘廣開就業(yè)渠道玩，解決人民的稻生活與就業(yè)問裹題已成為當(dāng)前意各級(jí)政府的頭襲等大事。而投覽資、消費(fèi)、出竟口是國民經(jīng)濟(jì)憲增長的原動(dòng)力欠，因此國家固組定資產(chǎn)投資總墾的政策仍然是舌繼續(xù)保持投資木總量的穩(wěn)定增降長，以創(chuàng)造更極多的就業(yè)機(jī)會(huì)守。報(bào)據(jù)有關(guān)權(quán)威人乘士測算，我屑國頭GD端P五每增彼長往1癥個(gè)百分點(diǎn)，全偏國可新提叔供認(rèn)8炒0哭多萬個(gè)就業(yè)崗旬位，而住宅投妨資每增江加碎10時(shí)%苦，大約可以拉勇動(dòng)灰GD斑P舒增尤長蔥0.蜻5瑞個(gè)百分點(diǎn)，則臉可提參供悲4牌0危多萬個(gè)就業(yè)崗愉位。因此，住筍宅建設(shè)投資的腐增加對(duì)于增加厲社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)識(shí)有著不可忽視彼的作用，而本竭項(xiàng)目作為眉衡陽市哀重點(diǎn)書商品住宅建設(shè)慚項(xiàng)目肢工程罰之一，將為增烤加羨衡陽市佩當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)緩崗位作出一定割的貢獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)派本項(xiàng)目位于梳衡陽市煩XX關(guān)南段葛，總占地面積匆20撲,旅936理.誓7年平方米，小區(qū)嶼西隔湘江東路穩(wěn)與湘江風(fēng)光帶屢相連、南至望塑江路嘗、東斬隔規(guī)劃中的小賞區(qū)小學(xué)與中天節(jié)路相連殘、北對(duì)至小區(qū)北部主春路口亡。績本項(xiàng)目趁與記衡陽市著名的蝕東洲島隔河相萄望坑；距黎衡陽市火車站僚不霜到班50柄0霧米疊,叛距離衡昆高速托、衡棗高速、泳京珠高速皆不揭到二十公里，色自然環(huán)境優(yōu)越據(jù)，道路交通便蜂利。7、預(yù)期目標(biāo)意XX粗居住小區(qū)一抵期案(下1患、獲2夾、梯3福號(hào)稈樓世)獅項(xiàng)目掏擬顧在占地面積沸20,936延.7凈平方米明的土地上，建左設(shè)兩總盛容積率為改2呆.饅63弦，絕建設(shè)密度為紐24鮮.電4林%掩,將總建筑面積為濱65拔,遼913.47桂平方米范的房3般棟耽(1-序3尸號(hào)渣樓定)灑高層電梯住宅云房凡（其中住宅面為積揉47倚,襲652唯.捏3挺平方米，擾1-攝2辟層瓣商建鋪林面積伍7419.1誕平方米，崇地下停車場竟面積惠10,842晌平方米）。尤8計(jì)、主要建設(shè)憲條件挨XX擦居住小區(qū)一胡期適(偉1茂、坊2千、攪3跳號(hào)域樓惠)聲建設(shè)項(xiàng)目游是幫“璃XX龍”暴房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)灰目的一部分，浩該殺項(xiàng)目謠分城市基礎(chǔ)設(shè)寄施建設(shè)（沿江婚風(fēng)光帶）和商腔住房開發(fā)兩部乎門進(jìn)行，項(xiàng)目布以建筑、自然像與人和諧為理抬念，旨在打造央尊貴、健康、鋤運(yùn)動(dòng)、休閑、糊生態(tài)、養(yǎng)生的脆水岸生活。嘩為了加快招商怠引資力度，加淡快衡陽城市基州礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，些促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)昌可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)把衡陽建設(shè)成蛾為區(qū)域性中心啊城市，珠暉區(qū)皺啟動(dòng)了湘江東談岸南段沿江風(fēng)概光帶堤路工程架的建設(shè)。經(jīng)考祖察，在中熊國蠢200追6桃年中國中西部渠招商督會(huì)中引入了淺XX播房地產(chǎn)開發(fā)有而限公司，對(duì)該貓項(xiàng)目進(jìn)行投資離建設(shè)，并成立謝了衡陽市湘江怨東岸南段建設(shè)映協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組冬，由原市委副敵書記王雄飛任泄組長，珠暉區(qū)語委書記段志剛語任副組長，市臥委市政府相關(guān)插職能部門的領(lǐng)葛導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)貫責(zé)人擔(dān)任成員波。將東岸風(fēng)光悔帶南段建設(shè)項(xiàng)票目納入省、市上重點(diǎn)項(xiàng)目?？夹膽]到該項(xiàng)目投邊資大、建設(shè)周雕期長，帶來的嘩經(jīng)濟(jì)效益及社廢會(huì)效益明顯，被對(duì)該項(xiàng)目享受賄相關(guān)優(yōu)惠政策墾，并下蹈發(fā)了衡政寨發(fā)矩[2006]叔2獨(dú)0額號(hào)文吧，茅“產(chǎn)關(guān)于《湘江東桌岸億南段堤路建設(shè)火工程實(shí)施細(xì)則帆》的通知，該旗通知第五條規(guī)袋定用地控制范造圍回。傭“坊在湘江東岸南剛段堤咱東廂可矩開發(fā)的土地范霞圍內(nèi)，根據(jù)投趙資方從事基礎(chǔ)龍?jiān)O(shè)施建設(shè)的投乎資額所加侄20收%戰(zhàn)的回報(bào)率確定撇補(bǔ)償用地面積豆，作為投資方填的開發(fā)用地，蠶由市規(guī)劃、國艦土資源等部門瓦經(jīng)依法批準(zhǔn)后擇將用紅線劃歸已投資方實(shí)行控梅制開銷發(fā)絕”嗽。第六條規(guī)定坐了東廂用地出該讓價(jià)搏。麻“悲已改制企業(yè)原肢則上練按改制拍賣價(jià)紋取得土地使用擠權(quán)；正在改制忽的企業(yè)，按市戀政府和省政府庭相關(guān)文件執(zhí)行雜，整宗土地采危取掛牌方式供習(xí)地，市天翔公谷司（原三機(jī)廠逃）、市住宅公介司、砂石公司現(xiàn)等單位座落在洪湘江東岸南段雜的土地納入投蚊資方的總體開晃發(fā)，市建衡實(shí)革業(yè)有限公司納清入湘江東岸南屢段堤壩路及東洋廂土地的綜合販開發(fā)。葬主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)耍指標(biāo)體序號(hào)惱項(xiàng)目凍單位儉數(shù)值復(fù)1熄總用地面積遷㎡笨20撿,牧936貝.檢7寸2鄙規(guī)劃總建筑面踏積課㎡太65瓣,她913.47時(shí)2除.1娃其中：甜住宅樸建筑面積板㎡貿(mào)47什,林652行.內(nèi)3狹2匪.2航其中：馳1-賽2題層涼商支鋪鞋建筑面積絨㎡美7419.1澇2.3追其中：律地下停車場巷建筑面積蕉㎡戚10842順3真建筑密度女%廁閱24.4墾4振容積率蠻2臣.熟63盒5仿綠地率喜柱%流38番.3差6喝項(xiàng)目總投資擊萬元爆1象1酸,青650膨.4越4季7臨財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值犬萬元股3丹,違001球.破06述8窯財(cái)務(wù)內(nèi)部收益誼率副%篇73鍬.復(fù)86徑9狡靜態(tài)投資回收勸期芝年舟0仍.攻83晨1雄0鼻動(dòng)態(tài)投資回收躁期瞇年毒0.88問題與建議畝項(xiàng)目開發(fā)商已單合法取得本項(xiàng)山目土地使用權(quán)報(bào)，各項(xiàng)建設(shè)手春續(xù)正在申辦中暫。分析測算過酷程假定本項(xiàng)目穴在土地取得、毫立項(xiàng)、開發(fā)建荒設(shè)、銷售等方霧面均遵照國家遼及各衡陽俘的房地產(chǎn)項(xiàng)目漫開發(fā)程序及規(guī)塞定。沙根據(jù)測算，在謠預(yù)計(jì)的銷售價(jià)每格、銷售率條銜件下，本項(xiàng)目縱具備良好的可凍行性。極衡陽跪市房地產(chǎn)市場匙正處于開發(fā)高返潮時(shí)期，競爭博日趨白熾化，阻因此需要切實(shí)英考慮市場容量漫和市場銷售節(jié)渠奏；在建設(shè)過袍程中，需要嚴(yán)拍格控制工程成紋本和管理成本敲。走充分利用地塊謊區(qū)域優(yōu)勢和景抵觀資源；與知耀名專業(yè)設(shè)計(jì)公捆司、中介顧問擦公司合作，強(qiáng)囑強(qiáng)聯(lián)合，打造換小區(qū)品牌和企六業(yè)品牌；制定擱合理的市場營遵銷方案，擴(kuò)大勢媒體宣傳，注盜重營銷推廣，哲保證銷售資金子回款。陷項(xiàng)目投資環(huán)境慶與市場研究投資環(huán)境分析竭國家政治經(jīng)濟(jì)進(jìn)形勢及有關(guān)政塘策獄200乖7退年全年國內(nèi)生烤產(chǎn)總值竄246要,毯619揉億元，比上年浩增長每11.4%褲。分產(chǎn)業(yè)看，蜂第一產(chǎn)業(yè)增加鋸值肺28勺,債910熊億元，增長復(fù)3.7%泥；第二產(chǎn)業(yè)增甩加值共121糾,羊381建億元，增長誼13.4%惜；第三產(chǎn)業(yè)增撥加值蹄96嶄,輩328罰億元，增長逮11.4%穗。第一產(chǎn)業(yè)增宮加值占國內(nèi)生晨產(chǎn)總值的比重肺為期11.7%到，與上年持平麻；第二產(chǎn)業(yè)增差加值比重為嶼49.2%喉，上升鬧0.3彎個(gè)百分點(diǎn)；第地三產(chǎn)業(yè)增加值擠比重為鼓39.1%宇，下降口0.3傾個(gè)百分點(diǎn)。錢固定資產(chǎn)投資箏增長較快全年鄙全社會(huì)固定資天產(chǎn)投資靜137零,血239漂億元，比上年成增長芬24.8%聚。在城鎮(zhèn)投資記中，第一產(chǎn)業(yè)寬投資拔1貨,優(yōu)466淚億元，比上年否增長召31.1%火；第二產(chǎn)業(yè)投能資悶51英,眼020惹億元，增長寧29.0%獻(xiàn)；第三產(chǎn)業(yè)投瓦資疊64劣,盒928主億元，增長控23.2%脊。巷全年房地產(chǎn)開鉛發(fā)投資輕25鑄,瓶280燈億元，比上年驗(yàn)增長度30.2%渣，其中商品住謊宅投資陣18鷹,雹010薯億元，增長萬32.1%便。商品房竣工忙面積壺58膨,訪236鷹萬平方米，增昏長步4.3%哭。商品房銷售轟面積逮76冬,稈193籮萬平方米，增死長市23.2%葛，其中商品住叛宅膨69唱,蛙104援萬平方米，增綱長注24.7%矩。呈中央經(jīng)濟(jì)工作妹會(huì)議銀將踢200的8萌年的調(diào)控政策辦業(yè)位于緊縮，煙為鉆“勇防止經(jīng)濟(jì)增長電由偏快轉(zhuǎn)向過崖熱、防止價(jià)格位由結(jié)構(gòu)性上漲衫演變?yōu)槊黠@的夕通貨膨芹脹竊”豈，創(chuàng)200磨7尿年舞1占2韻月削8宴日，央行將存張款利準(zhǔn)備金率伶提高一個(gè)百分完點(diǎn)；同崇年筋1軍1掉月策CP陵I近同比上梯漲叔6.9薄%騰；隨后央行、盼銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)柿定第二套房貸厭以戶為單位醫(yī)；尋1治2載月國務(wù)院發(fā)出甩禁令：城鎮(zhèn)居鄭民不得到農(nóng)村較購買小產(chǎn)權(quán)房賽，留繼奪200竊4司年經(jīng)來，因家慕出臺(tái)的宏觀調(diào)菊控政策頻率之沿高，調(diào)控力度妙之大，前所未轉(zhuǎn)有，獲以濁“必管嚴(yán)土地，看蓋緊信暑貸飲”托為主的宏觀調(diào)湖控措施，緊緊急扼住了房地產(chǎn)怖開發(fā)的兩大命釋脈，房貸利率哈持續(xù)漲高，同椒時(shí)各地政府在努房地產(chǎn)稅收方音面也加大了調(diào)泳控力度。以上愉政策對(duì)打擊房博地產(chǎn)投機(jī)，消忌除聯(lián)房地產(chǎn)泡沫，千保障房地產(chǎn)業(yè)鋸的健康穩(wěn)定發(fā)掌展產(chǎn)生了巨大盲的作用。邁2阻、嚴(yán)項(xiàng)目傍開發(fā)地區(qū)的經(jīng)撒濟(jì)社會(huì)情況及禁管理、政策因詞素站200粉7牙年，衡陽市實(shí)情現(xiàn)生產(chǎn)總值（乏初步核算峽）尚823.5汽1關(guān)億元，增傻長桃15.3抱%川。其中第一產(chǎn)皮業(yè)增加穗值裹201.恐4茫億元，增妙長帽4.1喚%請(qǐng)；第二產(chǎn)業(yè)增縣加相值腹335.4類3盟億元，增集長敏20.2回%紹；第三產(chǎn)業(yè)增蘇加姥值須286.6宣8旗億元，增曉長活17.3援%為。按常住人口充計(jì)算，全市人虎均生產(chǎn)總牛值您1228筍7全元，臥比闊200呢0妙年增晶長泄213.8服%廚，翻了一番。吉近五年，是衡妄陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較獲快的五年，經(jīng)腦濟(jì)總量辛從街200惱3洽年疼的坊432.3鉗4婦億元，增加選到軟200翠7轉(zhuǎn)年豆的供823.5墓1械億元，年均增配長速度達(dá)鴿到屢11.99腔%四。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)朵生明顯變化，奇第二產(chǎn)業(yè)比重澤上升些，味200使7仁年二產(chǎn)業(yè)線占反GD擺P哈的比重達(dá)忘到渡40.73殿%胳，情比插200軋3鋸年上穿升匙5.2述3掏個(gè)百分點(diǎn)。一來產(chǎn)業(yè)鏟占宵GD全P擠比重奧較焰200默3諸年下槐降耍0.5污5挪個(gè)百分點(diǎn)。主汽要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比陳重見犁圖匯2嶼。就業(yè)再就業(yè)慎成效顯著。年糞末就業(yè)勞動(dòng)瓦力充397.隊(duì)5煎萬人，新增就惱業(yè)人陳員貿(mào)5.7詢5爽萬人，其中城胖鎮(zhèn)新增就業(yè)人培員險(xiǎn)5.6易1賞萬人，其中下戚崗失業(yè)人員再潤就去業(yè)畏4.1守9直萬人。組織農(nóng)暗村勞務(wù)輸傻出朗5.棗3餡萬人。年末城拾鎮(zhèn)登記失業(yè)率辣為伸4.3宅%揉，就業(yè)形勢保狐持穩(wěn)定。物價(jià)蒼總水平溫和上我漲。全年居民梯消費(fèi)價(jià)格總水貴平比年初上漫升垂5.2豬7部個(gè)百分點(diǎn)，其高中剛,野服務(wù)價(jià)格上楚漲披1.2纖3導(dǎo)個(gè)百分點(diǎn)。商臟品零售價(jià)格上命漲祝6.4秋7鋼個(gè)百分點(diǎn)。食重品類價(jià)格上迫漲乓12.3叛1獅個(gè)百分點(diǎn)。房式屋銷售價(jià)格上限漲艦5.49充%慢，其中商品房朗銷售價(jià)格上地漲繞7.23滋%遙。安全生產(chǎn)形滲勢好轉(zhuǎn)，全年繁共發(fā)生各類安負(fù)全事里故吸86賀4燕起，同比下蠶降看14.8刻8劑％；死森亡堤24果2般人，同比下鄙降蜘26.8環(huán)9莖％；億劫元糾GD工P推生產(chǎn)安全事故濤死亡率充為將0.5灶5積，道路交通萬媽車死亡站率頭10.估1訊；煤炭百萬噸醒事故死亡晝率告8.針3點(diǎn)；工礦商貿(mào)企鋒業(yè)十萬從業(yè)人艇員生產(chǎn)安全事停故死亡科率伐3.7形5件，四項(xiàng)安全生尿產(chǎn)事故死亡率翠均比上年有較碧大幅度的下降晴。題200兄7襖年，建衡陽市人口和少計(jì)劃生育工作嚴(yán)穩(wěn)定發(fā)展。年判末全市戶籍人舍口瘦728.8襖3沈萬人，其中城很鎮(zhèn)人喜口撇300.4業(yè)3橋萬人，增宅長能11.8栗%寬；鄉(xiāng)村人灰口破428.4謎5具萬人，下炕降醫(yī)6.4雁%欠。人口出生膽率成11.3旬2攀‰供，人口死亡卻率什6.3豐2臭‰皇，人口自然增隙長授率肚5.00競‰收。臉城鄉(xiāng)居民生活飾繼續(xù)得到改善希。嗎200釋7據(jù)年衡陽市全部繩職工年平均工姨資側(cè)1767角3勿元，月平均工醬資蹲147穴3行元。城市居民嗽人均可支配收錫入摘10681姨夫元，比上年增再長免16.54域%援；扣除物價(jià)因釀素，實(shí)際增減長替10.7態(tài)%渠。農(nóng)民人均純氏收禁入累488區(qū)5核元，增蒸長親14.53抱%糾，實(shí)際增雪長唉8.8炮%含。城市居民人挑均生活消娘費(fèi)劣760光8擱元，比上年增棕長糊15.3呆%煎，扣除物價(jià)因襖素，實(shí)際增凝長剝9.5棵%索；農(nóng)村居民消摔費(fèi)破355役4施元，增完長完14.02禽%儲(chǔ)，實(shí)際增撤長農(nóng)8.5貝%越。腥2003-2有00向7聯(lián)年城鄉(xiāng)居民人相均收入情況見洞圖菊6蔽和藍(lán)圖殊7帖。社會(huì)保障事并業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。財(cái)年末全市五為項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)席面素19.31碗萬人次，參保短總?cè)藬?shù)溜196.6刊6些萬人次，征繳惕基浴金拜17.2痰6乒億元（含企業(yè)奪養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠坑），支付各項(xiàng)妄保險(xiǎn)待忌遇坐20.9劍8坡億元。其中企藝業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新割增參保人哭數(shù)剩3.7綿4腎萬人，參加社置會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人痕數(shù)而65.4板5蠶萬人，葉其中職工伏數(shù)理46.2降2狠人，離退休人下員扛19.3址5票萬人；參加企帖業(yè)改制保險(xiǎn)的紫單豬位盜15默5恒家，參加失業(yè)剩保險(xiǎn)的職工人波數(shù)孤13.04公那萬人；基本醫(yī)伐療保險(xiǎn)的參保挺人數(shù)雨達(dá)膏50.8品7吊人，新載增穗4.6夫1緊萬人，其中職陜工塵34.7蟻9脅萬人，離退休砍人練員毅16.0誤9益萬人。參加工蘆傷保險(xiǎn)人倆數(shù)妹22.1聰2諒萬人，參加生蝶育保險(xiǎn)人坦數(shù)懼35.0爬9悼萬人。居民享僑受最低生活保胃險(xiǎn)的對(duì)象共優(yōu)有凍20.1筋8影萬人，城市居語民領(lǐng)取失業(yè)保配險(xiǎn)人拳數(shù)醒0.8伍9極萬人，基本做借到應(yīng)保盡保。何200箏7炮年，衡陽市際固定資產(chǎn)投資盟較快增長，投事資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步限優(yōu)化。全社會(huì)他固定資產(chǎn)投資別完置成斗227.標(biāo)9芹億元，比上年曬增我長待28.3累%恢。從產(chǎn)業(yè)投向票看，第一產(chǎn)業(yè)廚投胳資水3.額4改億元，與去年嚴(yán)持平；第二產(chǎn)錦業(yè)投累資星114.睬9芝億元，增壇長損52.4都%稍；第三產(chǎn)業(yè)投撫資脾109.此6盆億元，增記長槐10.8有%陷，工業(yè)投入明跨顯加大。全年招工業(yè)完成投損資吹114.涼9鵲億元，比上年路增城長苦53.3握%冒。其中制造業(yè)綱完成投壁資覽82.疾1懇億元，占工業(yè)剩投資的比重繳為買71.5繞%塔；電力、燃?xì)饷⒓八纳a(chǎn)供紀(jì)應(yīng)業(yè)完成投翁資啦8.雷5柄億元，占工業(yè)協(xié)投資的比重縮為手7.4紙%朵。社會(huì)事業(yè)和印基礎(chǔ)設(shè)施投資敵均有大幅度的逃增長。房地產(chǎn)錢開發(fā)投資穩(wěn)步融增長，全年完手成投資賴額境23.少5病億元，增告長宜41.7%媽，療最近五年是衡驗(yàn)陽投資額增加祥最快的五年。滾區(qū)域房地產(chǎn)市章場雜分析嶼1卷、捕衡陽羽房地產(chǎn)市場區(qū)絞域分布及特點(diǎn)狂①井頸主城區(qū)板塊背主城區(qū)為衡陽薦市老的行政、鼓商業(yè)、金融、精文化教育中心食，交通便利、贊配套完善，商景業(yè)氛圍濃厚，丹升值潛力及投查資價(jià)值大，土葡地成本較高，丟主要以中高檔擱次的高層住宅管、商鋪為主、千銷售價(jià)格受到牧規(guī)模和建筑規(guī)倉劃水平的不同朝，住宅跪在直1800-3瘋00絲0桐元積/捕平方米左右。疾老城區(qū)比較有遺代表性的有熙埋園、中向泰轟·爪峰境、亞華名慨都、世紀(jì)名城典等。尚主要特征：市雄區(qū)中心位置，招規(guī)模較小，占克地面積不大，爸高容積率，一傾、兩棟樓體，配多為高層，居兼住環(huán)境一般，足小區(qū)景觀，面觸積以中、大戶很型為主，售價(jià)張多壯為旦1800-3倉00憐0親元椒/紹平方米左右。俘②甩寇華新開發(fā)區(qū)板植快表華新開發(fā)區(qū)位間于衡陽市西部述，是衡陽市新敏的行政中心，冤市委市政府等俘行政事業(yè)性單曲位均已入駐該衣片區(qū)，淡已形成一定的寶規(guī)模，政府機(jī)駐關(guān)搬遷工作已雹基本完成，區(qū)協(xié)域的后發(fā)優(yōu)勢縫已經(jīng)開始體現(xiàn)錘，片區(qū)隸市場將具有較啄大的發(fā)展和潛論力。衡陽市民慰對(duì)華新區(qū)的認(rèn)湊可度是比較高研的，片區(qū)規(guī)劃筑較好，路網(wǎng)建竟設(shè)已經(jīng)完成，掏生活配套設(shè)施圣正在逐步完善仰，生籠活便利程度不晨斷提高。由于究片區(qū)擁有良好柴的區(qū)位優(yōu)勢和乖優(yōu)美片區(qū)環(huán)境訴，現(xiàn)已成為衡索陽市民購房置允業(yè)的首選區(qū)域級(jí)。于主要特征：貪普遍的樓盤規(guī)汗模比較肝大議,倆檔次相對(duì)其他榮幾個(gè)區(qū)域要壟高刻,重戶型面積上相壩對(duì)而言設(shè)計(jì)比柔較合奶理魂,瞞以三房為主概力償,疑一般做診到倡120-15陪0介平方辱米貧,120-1引3感0襯平方米的三房料旺瘦銷顯,炭四房面積一般澆在興160-19擾0啦平方米。樓盤短在同等檔次的棵情況下，銷售研速度比其它幾尚個(gè)區(qū)快。貨③菠扶立新片區(qū)板塊貍相對(duì)其它幾個(gè)務(wù)區(qū)域而言，立搞新區(qū)雖然離老搬城中心區(qū)比較需近，但感覺比渠較偏僻，區(qū)域弦形象不佳，規(guī)叉劃不好，小區(qū)諸檔次普遍比較襪低，建設(shè)速度屑也比較慢，交歸通、購物、孕休閑、商業(yè)、失生活配套也未現(xiàn)完全上來，并擇且檔次不高，揭缺乏基本的生信活配套設(shè)施，廟生活的氛圍遠(yuǎn)烤未形成。砌主要特征：片反區(qū)市場在售樓馳盤少，先天條防件不足，推出殖樓盤一般中低屠檔次，主要通蜻過價(jià)格優(yōu)勢搶設(shè)占市場份額，索如蒸湘奧運(yùn)世龍紀(jì)城為代表的臂樓盤，價(jià)格相表對(duì)比較低。④江東板塊余江東板快早期迷給人的印象是掠城區(qū)較老界、雜亂，缺乏雄大型基礎(chǔ)配套掩設(shè)施，但是隨象著這幾年的大定型市政配套建饑設(shè)，尤其是沿覽江路風(fēng)光帶的景建設(shè)，區(qū)域內(nèi)聞的綠化空間、米居住環(huán)境等都嶺大大提升，江擁岸沿線正催生閑著衡陽未來的嗽江景豪宅板快僚。暖主要特征：早榨期層樓盤少，檔次繞低，規(guī)模少，淚樓盤素質(zhì)一般挽中檔次以下，蔽普遍價(jià)格比較者低，但沿江的悟樓盤價(jià)格相對(duì)辦比較高，隨著勸風(fēng)光帶的建設(shè)司，沿江路將發(fā)嚇展成為衡陽的爛豪宅地標(biāo)。外2望、羽衡陽房地產(chǎn)投愛資分析爬從上面的圖表烏數(shù)據(jù)中可以看螞出，衡陽房地主產(chǎn)投資一共出竊現(xiàn)兩次較大幅關(guān)度的增長，一爺次辰是圣200缺3帶年，一次虧是航200楚7感年賢。濫200桑3腐年開始出現(xiàn)房你地產(chǎn)投資的熱可潮興起，也可挑以說是華新開爐發(fā)區(qū)的正式啟障動(dòng)，轟而哲200貢7價(jià)年將這種熱潮陸推向了頂峰。茄投資的熱潮源懇于市場需求的賀策動(dòng)，兩者呈肅現(xiàn)著良好的增貞長勢頭。蓬從近幾年的數(shù)嶄據(jù)，我們分析穴其房地產(chǎn)投資客增長，如下：問年偏問份朗2004借2005天2006卵2007偵房地產(chǎn)開發(fā)投宮資金額（億元且）茶12.48值13.23陷16.59聯(lián)23.51寺增長幅度包8.43%去6.01%囑25.4%尤41.71%妹上表中很明顯呀，牙200屯6蹦、打200扮7勸年是衡陽房地它產(chǎn)投資的快速該增長年，快速哀的投資增長來麗自于衡陽房地暖產(chǎn)市場需求的騙提升。從走訪象的樓盤看，很孫多都擦是午200鉤6躺年就開始興建雜的項(xiàng)目，只經(jīng)山過默1-由2屬年的銷售，項(xiàng)溜目就基本售完銳，表明銷售速筑度大大提升。護(hù)3乒、煉衡陽打房地產(chǎn)供求分腎析1）供給分析榜年腫匯跟份鑄2004悲2005獄2006震2007垃商品房施工面描積（萬平方米紅）頓248.14寄271.49劍311.58秘460.13鐘其中新開工面倒積（萬平方米紀(jì)）仗81.48甲94.42眨83.99遞197.84割新開工面積增矮幅隊(duì)33.4基%兇15谷.客88狡%滿-11氣.衰05黃%銷135遇.莖55童%策200碧7清年，較不管是施工總跌面積和新開工圓面積都增加接了太10塵0齊萬平方米以上膠，尤其是新開侄工面積增幅妻達(dá)她135.55在%悼,年與市場投資呈毒現(xiàn)著明顯的正括比遞增關(guān)系廳，穿200女7膛年可以算是一神個(gè)不折不扣的四衡陽房地產(chǎn)開焦發(fā)年。2）需求分析節(jié)年寧愚往份本2005刻2006赤2007出商品房施工面盛積（萬平方米落）追86鹽.孔35遣107辯.秩85坑120花.怠92誦增幅掠懂1冷4漁．芬08%賀2蘿4驟．乓90%注1序2繼．搬12%贊年折議篩份單2005哪2006莫躬2007育商品房施工面鳴積（萬平方米墻）炭9.68副13.5語17.42北增幅暈1事6份．浸04%漿3挨9串．奶46%蔽2膚9列．烈04%爬從上頁的系列維圖表中可以看鑼出，不管是商稿品房銷售還是煌銷售總金額均御保持著晉較大的增長勢豬態(tài)，市場需求鳳整體向好。均4靜、衡陽房地產(chǎn)陳市場特征分析資：蓬綜上所述，抹我們未可以般對(duì)近幾年衡陽請(qǐng)房地產(chǎn)市場的飼特征總結(jié)如下蹄：賺房地產(chǎn)開發(fā)投各資持續(xù)增長，景但增速與市場暖需求的增長呈掠良性發(fā)展關(guān)系焰。種增量地供應(yīng)大馬幅度增加，存傾量地減少，住是宅用地供應(yīng)總皇量增加。牲商品房約供給快速增長計(jì)，市場需求較鑄為平穩(wěn)。癢產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)潮水平的提高，項(xiàng)不管是立面設(shè)崗計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)雄、實(shí)用率、園禿林等等方面，倚任何項(xiàng)目都不槐會(huì)具有非常明譯顯的優(yōu)勢。翠5窮、火200鍬8腸年衡陽樓市分招析欠①孤爛衡陽房地產(chǎn)市旬場走勢吃隨著國家宏觀咐調(diào)控政策的貫早徹落實(shí)，衡注陽樹200器8料年尤其是下半棉年房地產(chǎn)市場攤預(yù)計(jì)將垂呈現(xiàn)以下特點(diǎn)懶：嫂1難）房地產(chǎn)開發(fā)交投資增長回落按。霸當(dāng)前房地產(chǎn)開塞發(fā)投資需求由省強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注邁冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)袋企業(yè)比上年減備少，增量資金鉗謹(jǐn)慎入市。另逆外，調(diào)整住房鵝供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措山施將進(jìn)一步減喂緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目印的投資節(jié)奏。咬房地產(chǎn)開發(fā)投義資增速將低于搏全社會(huì)固定資俘產(chǎn)投資增速。拴2滿）住房供應(yīng)結(jié)偏構(gòu)調(diào)整加快。向按照國家調(diào)控貞政策的要求，陣套型建筑面捎積墻9視0就平方米以下的核住房供應(yīng)將大鉛幅增加，中低補(bǔ)價(jià)位、中小套謠型普通商品房苦的土地供應(yīng)也冶將大幅增加，顛大戶型帥住房建設(shè)與供赴應(yīng)受到相應(yīng)限圾制，中小套型扭普通商品住房上將逐步成為房爬地產(chǎn)市場的主德流產(chǎn)品。浮3咐）土地供給將悲進(jìn)一步緊縮。隙繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)扣從緊控制新增關(guān)建設(shè)用地的政怨策，住宅用地臨中增量地供應(yīng)克將更加困難，么存量地供應(yīng)仍贈(zèng)會(huì)保持增長，淋但供應(yīng)總量將玩減少。房地產(chǎn)第投資需求減弱濤，將緩解土地唇供求的矛盾。斑②階200首8水年衡陽樓市走船勢堵對(duì)衡陽房價(jià)的盛走勢，目前受訪到宏觀調(diào)控政機(jī)策誕、竊CP壞I式指數(shù)持續(xù)的攀埋高居民生活壓啦力加大、股市券動(dòng)蕩跌樂至裝300秩0攏點(diǎn)以下等情況雞的影響，樓價(jià)蘆增長勢頭將相款對(duì)放緩，但是領(lǐng)總體上依然呈冒現(xiàn)增長的勢頭槳，主要是因?yàn)榻y(tǒng)土地成本的增嘩加，建筑材料吳的價(jià)格增長，掉人工工資的提洽高，直接導(dǎo)致避開發(fā)成本的大路幅度提升，所仙以賤200畜8嬌年樓市房價(jià)依訊然有一定的上冊(cè)漲空間。銷售預(yù)測剝1份、宮項(xiàng)目香需求分析械本項(xiàng)目所在地梁珠暉區(qū)是衡陽所市最大的一個(gè)惠區(qū)輔,喊人口眾滋多概,購交通發(fā)霉達(dá)已,鬧但湘江以東尚藍(lán)沒有一個(gè)具有痰一定規(guī)模的高畝檔商住小御區(qū)毯,盼在這里工作和摔經(jīng)商的人很奔多毫,川火車站、學(xué)校煉、醫(yī)院、幼兒坑園、工廠、商爛品經(jīng)營與批發(fā)街等云集在這里器，人流量非常頂大。人們物質(zhì)威生活的不斷改透善，帶來消費(fèi)幸的增長，人們箭對(duì)住房的要求沈越來越高，而巧本項(xiàng)目樹地處返衡陽市湘江東腿岸南段，購西與決風(fēng)景優(yōu)美刷的沿江風(fēng)光帶融唇齒相依，令南至望江路與耗著名的東洲島瘦隔河相此望辭，森項(xiàng)目將氏利用娃其圣“垮傍水依扇城融”蔽的良好生態(tài)和演區(qū)位優(yōu)勢在衡朱陽廣珠暉區(qū)免打造出一個(gè)人回文共生的錘生態(tài)示范小區(qū)投，鋒以創(chuàng)新的開發(fā)墨理念和居住生膀活方式打造衡毀陽高品質(zhì)、高乓標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)悶制的江景住房唐，翠使得沿河而居道成為精衡陽人民追求困新生活的時(shí)尚達(dá)，成為追求高籌品質(zhì)生活的一每種必然。述2久、航項(xiàng)目銷售目標(biāo)鄙群定位旺本項(xiàng)目規(guī)劃為德衡陽地區(qū)的中軋高檔樓盤，銷杠售目標(biāo)流客戶饞群定位如下：嬌①沫一類客戶：企弊事業(yè)單位職工糟本項(xiàng)目周邊的丙大型企業(yè)較多勇，上萬人的企唱業(yè)包括中鋼衡狡重企業(yè)職工、脆衡陽鐵路部門羅職工等等。趣1躲）戒中鋼衡重企業(yè)匪職工滿衡陽中鋼衡重淘設(shè)備有限公司認(rèn)（原湖南金陽恐機(jī)電設(shè)備制造熟有限公司）是擊集科研、設(shè)計(jì)旋、制造開卷機(jī)諸、卷取機(jī)及卷共筒為一體的?；闃I(yè)公司。公司純從嚴(yán)196覆4汪年開始研制卷麥取機(jī)卷筒，經(jīng)泉過四十多年的稀發(fā)展，成為卷退取設(shè)備的專業(yè)樂化生產(chǎn)企業(yè)，分能生產(chǎn)各種冷糧軋開卷機(jī)、卷傍取機(jī)。產(chǎn)品遍今布全國板帶材向生產(chǎn)線，并出戴口日本、南非存、馬來西亞等灘國。公司占地偶面積蒸2600責(zé)0植平方米遍，固定資混產(chǎn)絲1慶億元。年產(chǎn)值鈔達(dá)緊2.員5偵億元。騙該企業(yè)有超過遍十年未建設(shè)過玩單位住房，員惕工及家屬凳近疊3損萬人，該部分換客戶將會(huì)成為氧XX墻購買主力客戶追群，預(yù)計(jì)可購連房息800-10且0特0強(qiáng)套。療2匆）持衡陽鐵路部門然職工掛衡陽鐵路系統(tǒng)欠，包括中鐵五弊局員工及家屬局近議5淚萬人，目前集兆中居住在珠暉慌區(qū)和平鄉(xiāng)、苗激圃一帶，居住陣環(huán)境較差，交守通不便利，該元部分客戶將會(huì)測成為獎(jiǎng)XX亞的購買主力客解戶群。捎②籮二類客戶：周衛(wèi)邊的私營業(yè)主妨項(xiàng)目毗臨衡陽丹火車站，周邊鴨的中小私營業(yè)誤主較多，主要乎分布在火車站悠商貿(mào)城、東方上廣場、創(chuàng)富商殘城、廣東路批稿發(fā)街等幾大衡夾陽主力批發(fā)市邁場，具備大批攻有購買實(shí)力的慈經(jīng)營商家及商叔鋪業(yè)主過萬人的，目前都住在傅江東，街道狹卷小，而且普遍浪家庭人口眾多宜，居住空間不絹夠，急需添置君物業(yè)解決親人灌居住問題。舟③沾三類客戶：擱周邊學(xué)校膊老師形珠暉區(qū)學(xué)校眾協(xié)多，從小學(xué)到獻(xiàn)大學(xué)皆而有之崇，如珠暉區(qū)實(shí)抄驗(yàn)小學(xué)、衡陽激師范學(xué)院、外衡陽工業(yè)大學(xué)雷、衡陽機(jī)械技滔術(shù)學(xué)校、衡陽渣財(cái)政學(xué)校等等炎，從業(yè)教師近皂萬人，而且學(xué)道校老師待遇較剖高，具有較強(qiáng)跑的購買能力。叼④隙四類客戶：珠筑暉區(qū)公務(wù)員種珠暉區(qū)公務(wù)員叨系統(tǒng)，包括企誤事業(yè)單位員工名近萬人，該部啊分客戶主要考卸慮就近工作就個(gè)近上班，但由殿于江東缺少大季型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)營，不能滿足他親們改善居住環(huán)拌境的基本要求削，而奔XX范的出現(xiàn)完全改慕變了這種尷尬游的局面，本區(qū)吸公務(wù)員必將置鄰業(yè)的目光從江尤西重新轉(zhuǎn)移到倦江東。想⑤腸五類客戶：衡堅(jiān)陽在外地成功念人士虛目前湘江邊乃縱至整個(gè)衡陽，秤大型規(guī)模的社法區(qū)都罕有，特頃別是別墅社區(qū)都，對(duì)于在外工巖作的衡陽籍人隊(duì)士回家鄉(xiāng)購房膏，一定選擇景榨觀好品質(zhì)高的鍋規(guī)模社區(qū)，作濤為湘江邊唯一滿的別墅區(qū)，欣XX剛無疑是該部分謠金字塔高端人樹群的置業(yè)首選還。特別是劉和飾平等名人作為宗XX極的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)口項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)悲的提升是更大罰的促進(jìn)。鞏衡陽人具有很肯強(qiáng)烈的戀土情汽結(jié)，外地成功魔人士普遍愿意殖在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，醫(yī)一方面是為了套改善父母的居緒住環(huán)境；另一役方面也是考慮止逢年過節(jié)回家逆能有一個(gè)好的使居住環(huán)境。竭⑥憶六類客戶：各民下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)攔鎮(zhèn)成功人士歇“相居住農(nóng)村向城鍬市轉(zhuǎn)祥移夫”駝，這是普遍多舌數(shù)縣市以下居腦民的心愿，其物中部分經(jīng)濟(jì)條題件較好的必將破置業(yè)眼光投入留到市區(qū)，對(duì)謀XX前的銷售也將起李到很大的促進(jìn)冶作用。微⑦禁七類客戶：各妖地房地產(chǎn)投資罵人士滅衡陽房價(jià)目前托在全國來講都走偏低伏，賄200高7袍年全國地級(jí)市哲房地產(chǎn)銷售平棋均價(jià)世格勇270叼0雜元擊/資㎡忍,蕉衡陽現(xiàn)在的水錢平還不掌到柄230嶺0滔元翅/蔑㎡，有著極大吼的升值空間，盛將會(huì)吸引各地餐有眼光的人士忠前來購買。麗本舞項(xiàng)目暫時(shí)未作裂任何廣告宣傳弟，已經(jīng)有墓近廳500笛批客戶慕罰XX退風(fēng)光帶的名聲愉前來公司作登境記，希望能第夏一時(shí)間購買到萄XX僅的房屋。寒銷售部計(jì)劃在飯項(xiàng)目開盤前進(jìn)洽行為納期撿3全個(gè)月的蓄客期吹，計(jì)劃儲(chǔ)備客鄉(xiāng)戶部300界0尊批以上。銷售計(jì)劃雪鑒于目前斥XX叢工程進(jìn)度，銷杰售部根據(jù)目前械市場情況，制環(huán)定以下銷售計(jì)目劃。①銷售量踐一期工謊程擦1仗至五3袋號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住稍宅疾37屠2打套，總建面邁積聾65913.根4回7辯㎡，可銷售額派約然2.鴉億；②銷售進(jìn)度傘本棉項(xiàng)目預(yù)償計(jì)著200扁8赤年印1儉0娛月初開盤尺：寨開盤后一個(gè)月茂內(nèi)，即翼至撫200麥8辨年烘1蘭1箱月底，完成總挽銷售任務(wù)廚的僵50掘%瘦，認(rèn)約碗18熱6邪套住宅，銷售問金額撓約顛900鍵0塌萬；司開盤后三個(gè)月舒內(nèi)，即魄至志200薦9耽年翁1收月底，完成總棚銷售任務(wù)關(guān)的泛70煉%賭，終約宋26燥0鉛套住宅，銷售供金額媽約誕1.水4宣億；延開盤后六個(gè)月我內(nèi)，即部至扒200體9約年演4斑月底，完成總爐銷售任務(wù)細(xì)的熊80閥%衣，損約狡29唯8煤套住宅，銷售皮金額頁約鍬1.6躲0甩億；斬開盤后九個(gè)月蘆內(nèi)，即蜻至惡200他9復(fù)年辰7畝月底，完成總灑銷售任務(wù)嫩的練90式%炕，超約繩33胸5些套住宅，銷售帶金額揀約葛1.沉8估億；性開盤后十二個(gè)筑月，即鋸至典200挖9遇年易1衰0膠月底，完成總歉銷售任務(wù)搞的齊100蒸%膛，曠約唐37賴2暑套，銷售金額尚約呈2款億。銷售收入預(yù)測厘1于）魯周邊城市房價(jià)刑比較：貌許多業(yè)內(nèi)人士染認(rèn)為，衡陽目甘前房價(jià)水平處攔于全省中等水吉平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展同潛力大，在未虜來相當(dāng)長的一攤段時(shí)間里，將雷有比較好的成尺長空間洞，決200士7六年臘1悟0哭月下旬，由省殲建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)勺局、國土資源塘廳、發(fā)改委、拌中國人民銀行租長沙中心支計(jì)糾行，湖南銀行罪監(jiān)局，國家統(tǒng)贈(zèng)計(jì)局蝕湖南調(diào)查總隊(duì)證等部門在長沙慨召開的全省前抬三季度房地產(chǎn)打市場聯(lián)席會(huì)議失上獲悉：全省飛商品房住宅均蘋價(jià)柄為陜229愁1熱元造/識(shí)平方米，衡陽廉的均價(jià)睛為雅1972.焰9禽元尼/偏平方米，低于丈全省平均水平聞。從周邊城市母開發(fā)辦了解到舅部分城市前三她季度商品房均畝價(jià)，長沙辯為逢370蘋9賢元視/拳平方米，邵陽歉房產(chǎn)均價(jià)誠為長222志2料元聾/錯(cuò)平方米，永州旁市新建商品房濱平均銷售價(jià)格小為換156察2竊元賭/哀平方米以上。燥郴州城區(qū)新建鋼商品均價(jià)涌在熟190濟(jì)5美元撇/敲平方米以上。茄從單純的書記予來看，衡陽的默房屋均價(jià)低于替長沙、邵陽，潮略高于郴州、賓永州，處于中村等水平。度在衡陽市開發(fā)奧協(xié)會(huì)第三屆理室事會(huì)換屆選舉千會(huì)議上，市城滑建開發(fā)辦主任要田世凡的發(fā)言門中發(fā)現(xiàn)，衡陽洽房地產(chǎn)發(fā)展分執(zhí)為三個(gè)階段錄：匆9處0號(hào)年代掌至央200漂1優(yōu)年為第一極端畏，這一階段主歲要表現(xiàn)為房地建產(chǎn)的起步和調(diào)怒整??；歲200攏2刊年皂至槍200備6燒年為第二階段腎，這一階段是遲衡陽市房地產(chǎn)奏開發(fā)行業(yè)發(fā)生狡翻天覆地的一猾個(gè)重要階段，冠也是譜寫衡陽饑市房地產(chǎn)開發(fā)皆行業(yè)新篇欠章的一個(gè)重要氏時(shí)期。這一階怒段全市共完成草開發(fā)投掏資檔61.2稍9煙億元，完成土飽地開發(fā)面同積鈔117.8哄1階萬平方巨米貼,回竣工房屋面南積例434.3予9愿萬平方千米尺,辭實(shí)現(xiàn)商品銷售弓額面33.2均9野億元杜。深200牲7嚴(yán)年開始進(jìn)入第療三階段，衡陽怠樓市經(jīng)過前兩匠階段的發(fā)展后宅，已向品質(zhì)、箭人文、居住等遲高端方向發(fā)展跳。角經(jīng)過前面兩個(gè)匙階段珍的準(zhǔn)備，許多某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為努，衡陽房價(jià)上征漲已是萬事懼澆備，并且已經(jīng)鋤在現(xiàn)在樓市上趁體現(xiàn)出來了。幅一是房貸新政久策抬高門檻，糾開發(fā)企業(yè)融資伯成本增加，自憶然促進(jìn)房屋價(jià)擦格上漲；其次淺是本身就稀缺門的土地，協(xié)議維出讓方嚴(yán)管后堪，地價(jià)還有進(jìn)喜一步上升的趨奸勢；其三是建畜材價(jià)格在上漲才，提高了建筑股成本；第四是罵隨著人居環(huán)境快和小區(qū)規(guī)劃的貫日益完善，房界屋成本上漲；巾最后城市變化踩帶來了較大的英有效需求促進(jìn)葬房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)發(fā)展。這些因線素將讓衡陽房遣價(jià)面臨快速爆往發(fā)的到來皮。克200罪7杰年治6添月份時(shí)，衡陽慣商品房均價(jià)子為潔1972.騰9都元淺/匹平方過米訊,宵但到年底已經(jīng)范突其破辭200帆0申元晝/繼平方州米符,慧上漲勢頭迅猛墾。刪衡陽樓市價(jià)格榮現(xiàn)狀：村根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)守人士市場調(diào)查銷，衡陽電梯樓愈價(jià)大致如下：位中泰峰景均害價(jià)殖300雷0距元膨/兄平方米，愉景組灣均忘價(jià)禁290紹0違元倆/深平方米，佳中凌景遲蒂醋270互0鞠元認(rèn)/趟平方米，江東媽的云森湘江風(fēng)字光潔260越0慢元眾/釋平方米，月畔店灣唱260攻0母元捐/旅平方米，尚客邦訓(xùn)250亡0劣元泥/悶平方米，雅士薪林娃250執(zhí)0年元擇/架平方米。純項(xiàng)目銷售價(jià)格脫定位：程根據(jù)本項(xiàng)目住現(xiàn)宅和商鋪房預(yù)眨測銷售價(jià)格，缺標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)袍現(xiàn)銷售均價(jià)不護(hù)低塞于餅270盞0畢元打/查㎡；倉其撕中藏1茅號(hào)住宅樓銷售焦均停價(jià)潛280恥0很元宰/費(fèi)平方米戴，終2戶號(hào)住宅樓銷售觸均閃價(jià)儀265犁0奇元遲/蛾平方米敘，赴3清號(hào)住宅樓銷售殃均蠅價(jià)東280預(yù)0其元驗(yàn)/創(chuàng)平方米，魯1呢號(hào)漠至準(zhǔn)3詢號(hào)樓公共停車華場厚300弊0翻元聲/喝平方米噴，別3心號(hào)樓一層商鋪演銷售均洪價(jià)清900源0村元農(nóng)/旋平方米艘，妹3味號(hào)樓二層商鋪授銷售均凱價(jià)同500景0族元銀/許平方米，欣本項(xiàng)目層預(yù)測銷售總收慕入鐵為蜻65913.德42跑3暫萬元，林詳見附表五《悶銷售收入及稅草金估算表》。營銷策略欣本項(xiàng)目擬在價(jià)牽格策略上采取莫低開高走的定煉價(jià)策略推向市以場。該項(xiàng)目價(jià)供位有較高的上壽漲空間，升值燒的潛力很大。鍛本項(xiàng)目將確定蜘以下推廣策略快：1、推廣渠道①報(bào)紙廣告防包括衡陽日?qǐng)?bào)恐、衡陽晚報(bào)，同屬于典型的政纖府報(bào)，報(bào)紙不更宜投入過多，詳開盤和推新查品修前蛋1厭－穴2國周進(jìn)唱行寇3負(fù)－胖4條次推廣既可。②短信推廣填求成本低，覆蓋獄面廣，操作簡猾單靈活，可以兔作為一種長期談的營銷手法。③影視廣告蹦當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視點(diǎn)臺(tái)收視率不高定，主要用來開舞盤和新品集中躺投放。乘電視廣告是唯左一的動(dòng)態(tài)廣告僅平臺(tái)，值得周浪期性的高密度走投放。④單張派發(fā)待貫穿項(xiàng)目營銷縱始終的宣傳利蝕器肉，刺衡陽地方小，丑人口集中，單碗張派發(fā)能起到基良效。⑤營銷活動(dòng)蓄活動(dòng)一：楚“噴沿江風(fēng)光帶竣隊(duì)工典禮挑”黃、俊“濕XX奉開盤慶典綁”畫?？炕顒?dòng)二：燙“氣廣州炒房團(tuán)衡碗陽購房動(dòng)站”守。糟活動(dòng)三：電“溫百年衡陽湘江爺風(fēng)光帶復(fù)”判攝影圖片展袍”樂。構(gòu)活動(dòng)四：衡陽誘人說衡陽大型始文化論壇。豆活動(dòng)五：系列禾名人講座。葉活動(dòng)六：衡陽遷人說衡陽大型分文化論壇桑2肌、媒體宣傳組拍合尖開盤前三個(gè)月龍，公司會(huì)以電屢視廣告，平面杜媒體，戶外廣彩告三大主力廣傘告集中宣傳川XX廳，增強(qiáng)前期登緞?dòng)浛蛻魯?shù)量，計(jì)擴(kuò)大蓄客量，采為開盤銷售一單半做好蓄客準(zhǔn)闊備。開盤當(dāng)月番，公司會(huì)配合齒風(fēng)光帶竣工，冷舉辦各種活動(dòng)盈，擴(kuò)大在衡陽幻的知名度，加會(huì)以促進(jìn)銷售。眉開盤三個(gè)月后翁，公司會(huì)盡快具出樣板房、實(shí)年景園林開放，斧加大廣告投放惱力度。眼公交和站臺(tái)廣箏告：開盤前三繞個(gè)月至開盤后顛三個(gè)月，周期讓半年。梯路橋廣告：貫拖穿項(xiàng)目營銷始訊終。工影視廣告：開縮盤前一個(gè)月高漲密度投紡放縮,壺開盤后在每次母推新貨時(shí)前一羅周每天投放。于衡陽報(bào)紙：開紡盤前一月投火放雞3覆－鼓4探次，以及每次狹新貨上市投領(lǐng)放舊1唱次送。搜鉛單張派發(fā)：每荷天均需進(jìn)行的音推廣方技式歸,恒力求單張波及勁到衡陽的每一飄個(gè)角落。合短信推廣：一擊般一個(gè)月派委發(fā)洲4奶－鎖6灶次，開盤前每牽周發(fā)場送車2創(chuàng)－填3困次。訂公關(guān)活動(dòng)：開劑盤前舉行一場魯活動(dòng)，開盤當(dāng)啄日舉燦行監(jiān)1襯－耀2奪場，開盤后視晚銷售情況舉行影。檢建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)乞目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模娃本項(xiàng)目傍總蔬占地面積緊20,936切.7織平方米斯，總建筑面積雀為束65,913幫.47困平方米越，建設(shè)總?cè)莘e冒率為方2.63練，建設(shè)密度為夫24.4圣%標(biāo),承建設(shè)內(nèi)容灘為補(bǔ)3鍛棟最(1-田3卷號(hào)蚊樓躁)濕高層電梯住宅郵房（其中住宅掀面援積罪47,652公.單3反平方米鴨，乏1-恢2陪層商鋪面閣積京7419.凱1匠平方米，地下饑停車場面感積長10,84程2澤平方米）。項(xiàng)目概況現(xiàn)狀趣1悅、地點(diǎn)與地理辭位置撈本項(xiàng)目位于衡傭陽市湘江東岸漸南段，總占地道面螞積縣20,936澤.佳7邀平方米，小區(qū)存西隔湘江東路鋪與湘江風(fēng)光帶捕相連、南至望珠江路、東隔規(guī)丑劃中的小區(qū)小神學(xué)與中天路相挪連、北至小區(qū)析北部主路口。狼本項(xiàng)目與衡陽冶市著名的東洲膜島隔河相望；鞭距衡陽市火車眾站不藝到居50搶0處米秒,甘距離衡昆高速技、衡棗高速、忍京珠高速皆不椅到二十公里，疾自然環(huán)境優(yōu)越違，宗交通十分便利榆，繩是一個(gè)理想的使商業(yè)、住家的航風(fēng)水寶地。牽2樸、土地權(quán)屬類近別疼和土地狀況窗本項(xiàng)目開發(fā)建若設(shè)的土地位于燭XX滑號(hào)地區(qū)，涼面積為魂20,936鏈.貢7鍛平方米。懷經(jīng)環(huán)衡陽市迫人民政府國用踢（絕200燒6鍛）第爭A10284筋3莖號(hào)冶國土使用證批皺準(zhǔn)為城鎮(zhèn)云單一權(quán)住宅用地。哨本項(xiàng)目土地的替開發(fā)建設(shè)規(guī)劃理，已經(jīng)服衡陽市候規(guī)劃員局悟?qū)徸h通過。項(xiàng)目建設(shè)條件后1朱、朗地形、地貌、腎地震情況稅衡陽市處于湖聽南省凹形面的府軸帶部分。周仗圍環(huán)繞著古老興宕層形成斷續(xù)神環(huán)帶的嶺脊山愉地，內(nèi)鑲大面在積白堊系和下硬第三系紅層的庭紅色丘陵臺(tái)地床，構(gòu)成典型的葬盆地形勢。衡凝陽盆地南高北羨低。整個(gè)盆地盜南面地勢較高鎖，權(quán)100半0揉米以上的山中紐東西連綿數(shù)十驚公里，而盆地必北面相對(duì)偏低夜，衡山山脈雖刷較高，但各峰栗呈峰林狀屹立傻于中間，其東闊西兩側(cè)都有較葵低的向北通道價(jià)，其東側(cè)的湘摟江河谷兩岸海驗(yàn)拔高度均準(zhǔn)在充10足0波米以下。整個(gè)川地形由西南向朝東北復(fù)合傾斜喂，而盆地由四灑周向中部降低粥，呈屬現(xiàn)普100磁0繭米碰，俯800-70桐0賊米挪、傾400-30旱0練米遠(yuǎn)、垮15供0抖米四級(jí)夷為平體面。地貌類型色以崗丘為主。腹四周山、丘圍偷繞，中部平、狐崗丘交錯(cuò)。東掉部為羅霄山余篇脈天光山、四啦方山、園明坳劈；南部為南嶺早余脈塔山、大底義山、天門仙絡(luò)、景峰坳；西紹部為越城嶺的闖延伸熊羆嶺、屆四明山、騰云季嶺；西北部、活北部為大云山繳、九峰山和南寄岳衡山。中部托大面積分布白苦堊系和第三系浴紅層，構(gòu)成衡曬陽盆地的主體思，面錢積搶355厘0執(zhí)平方公里。南蟻部山峰大多在兼海辜拔恥60短0強(qiáng)米以上，最高論是常寧的天堂觀山，海傘拔末126闊5柴米。西部山峰飄多在海串拔漢50耍0處米以上，最高守是祁東縣的騰魯云嶺，海嘉拔粒104偷4占米。東北部除糠南岳衡山外，也一般地面高程次在海正拔帶30欣0允米棍-50搶0況米。市境最高摔點(diǎn)為衡山祝融瞎峰，海布拔氧129竿0驚米，最低點(diǎn)為每衡東的彭陂港瓜，海拔只仰有付39.乘2顛米。整個(gè)地形揭比降張為底7.匯9邀‰恨。地貌類型以昏崗丘為主，山玻地占總面積粒的岡21駐%停，丘陵周占厲27壘%閃，崗地燦占販27但%通平原蛙占販21帳%瓶，水面進(jìn)占政4病%耽。境內(nèi)有河作長浙5欺公里或流域面則積踐1欣0代平方公里以上望的江河溪兆流鹿39淋3拐條，總境長柱達(dá)也835旁5向公里，河網(wǎng)密曉度為每平方公棄里風(fēng)0.5厭5抬公里。發(fā)源于度廣西興安的湘渠江干流，自祁滴東歸陽鎮(zhèn)入境堅(jiān)，依次流經(jīng)祁泊東縣、衡南縣到、常寧市、市幕區(qū)、衡陽縣、升衡山縣和衡東珠縣，境內(nèi)割長偷22蓬6登公里。境內(nèi)流胡域面積受在好300比0士平方公里以上項(xiàng)的湘江一級(jí)支約流有舂陵水，催蒸水，耒水、倡洣水。水電資區(qū)源理論蘊(yùn)藏際量俘87.6田1因萬千瓦，可供扭開發(fā)究量運(yùn)64.1兇7延萬千瓦。貸衡陽資源豐富降，物產(chǎn)眾多，移開發(fā)前景誘人瓦，是全國著名贊的并“蛙有色金屬之集鄉(xiāng)評(píng)”艦、雁“琴非金屬之父鄉(xiāng)御”室和似“碰魚米之相鄉(xiāng)毯”擇。金、銀、銅運(yùn)、鐵、鉛、鋅胸、煤、巖鹽、禍高嶺土、鈉長杠石惹等百余種，儲(chǔ)聚量豐富，在國弦內(nèi)外占有重要弄地位。歷根據(jù)《中國地瞧震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃伐圖》易（沫GB1830含6-200檔1卵），該區(qū)域地贈(zèng)震動(dòng)峰值加速屑度分區(qū)姓（可g澆）歸＜稀0.0戶5拴，地震動(dòng)反應(yīng)屯譜特征周期梯為葡0.35誰s柄，對(duì)照地震基戰(zhàn)本烈度密＜損Ⅵ估度，屬弱震區(qū)揚(yáng)。2、氣候條件姐衡陽地處亞熱哈帶，轎屬中亞熱帶季貢風(fēng)濕潤氣候，鼓四季分明，光勤熱充足，全年芳平均氣溫籃為隸1視6緒—映18忍℃為，邀日照時(shí)磚數(shù)游130液0忘—?jiǎng)?80功0到小時(shí)賓，非無霜期長好達(dá)斗26航0詞—蟲31不0侮天聾，冶自然資源凳極為豐富。①氣溫榮年平均氣蝕溫摧宜測嚷18.便4彩℃蹈一月份氣澆溫巡航久歸3.睛5貴℃漏七月份氣短溫準(zhǔn)默個(gè)副28.閥3寬℃屠極端最低氣霜溫媽博甘-2爺.賊9甲℃除極端最高氣話溫拒弟怒38礦.蜻7齊℃②降水量喊年平均降水泊量排啊尊16暈60.4厘mm榮年降雨天顯數(shù)煤械那睛15副0插天墊日最大降水剪量稅茫巴基192.5付mm③濕度睜最冷月平均相湖對(duì)濕擁度鼠系81掏%蟲最熱月平均相頭對(duì)濕挖度輛衡75概%④風(fēng)閘風(fēng)速年平均毯值陶每級(jí)鍋2.7偵m誘/s女主導(dǎo)風(fēng)稀向鈴續(xù)花碌釘點(diǎn)夏晚季蓬NNW宏巾2.6漠m使/s管寇辱滲爺停嫁冬瓜季熱NNW咐袋2.8姻m榨/s廈3石0事年一遇最大風(fēng)工速辜喉哪23閑m旦/s映⑤記最大積雪深特度更耳砌頓10含cm漠⑥鋼最大凍土深崗度柏爛枝貸5探cm訓(xùn)⑦堂全年日照時(shí)作數(shù)夠涉科17笛17.0句h3、水文地質(zhì)覺衡陽勞水系屬湘江水狀系，由湘江和本漣水、涓水為閣主體構(gòu)成?？傁㈤L揀60詞3帝公里朋的蜜3提6貪條大小河川呈菜樹枝狀分布市氧境，是典型的奸江南水鄉(xiāng)，水比資源總量片為陣40.9勤2益億立方米，其士中地表販水糊34.6擇2校億立方米，地感下腿水晚6.勿3腳億立方米。水疼資源特點(diǎn)一是粥本地地表水的壟地區(qū)分布差異國較小，多年平痰均徑流深度的川變化范圍孔在錄55嫂0泛—掀70謹(jǐn)0躁毫米之間；二巨是地表水中本射地水少、客水底多。湘江、漣房水、涓水到瓜衡陽允市總匯集面積梯達(dá)敵7.7診2幕萬平方公里，帶總量塑為老581.3汪4權(quán)億立方米，客撕水為本地水省的賊18.燃5孤倍。但客水資乳源目前只利用薄了昏3辜億立方米。簡4害、亡交通運(yùn)輸漢條件僑衡陽交通發(fā)達(dá)內(nèi)，在全悼國縱4胸5撐個(gè)公路交通主式樞紐城市中處神于重要地位，箭京廣、湘桂鐵歉路交匯于市區(qū)塵，開工建設(shè)的跪京廣與京九鐵撐路南段聯(lián)絡(luò)線背也匯接于衡陽僅。衡北編組站師以其吞吐量大餐、現(xiàn)代化程度微高成為全國鐵作路大型編組站候之一，平均日逮到達(dá)、發(fā)送貨跟列映1.捆2邪萬輛。公路縱油橫交錯(cuò)、四通強(qiáng)八達(dá)，京珠高肺速公路與衡昆喬高速公路在衡恢陽Ｔ接，北京屬至廣州憲的研10匠7黃國道、衡陽至估廣西憑祥書的呈32捐2注國道、連接湘總贛閩南部喪的票“舊三南公躺路扇”悶貫穿全境。水剩上運(yùn)輸便利，不湘江上溯瀟水金，下入洞庭，浙通江達(dá)海，常線年可通千噸級(jí)午輪船。市區(qū)距粱長沙黃花國際逢機(jī)場示約證17稅0險(xiǎn)公里，行程羽約果2兼小時(shí)。魯衡陽作為全普國蔥4濫5余個(gè)公路主樞紐造之一，不僅是恐不同運(yùn)輸方式碧的連接點(diǎn)，也育是物流的集散根地，這里的水宅運(yùn)資源也十分抖豐富，境內(nèi)有抄湘江、耒水、顆蒸水、洣水等岔河流。近些年掠來，衡陽市大嗎力發(fā)展水路運(yùn)靜輸，努力構(gòu)筑桃鐵路、公路、舒水唉路魚“類三位一跟體膛”競的立體交通網(wǎng)卻絡(luò)，并從抓基奴礎(chǔ)設(shè)施入手，樣切實(shí)加強(qiáng)水路段航道港口建設(shè)挎，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的貸飛躍。體5侵、持生態(tài)環(huán)境條件珍風(fēng)水有云：宅恐居者烘“麗藏風(fēng)聚氣，得動(dòng)水為上偶”筒,大項(xiàng)目在地域上泳凈水面寬幅長爸達(dá)念約豬80拌0坦米似,頑屬湘江衡陽段副最為寬闊之犯地打,貨水脈綿長而流笑遠(yuǎn)渾,繡整體呈江水環(huán)印抱之?dāng)[勢雞,年處態(tài)不舒凡善,片俯瞰廣慧遠(yuǎn)景,撫吞吐萬篇匯畢,英斂氣納宿財(cái)非,古乃物阜人豐之盾天券象歌,蒙足以世襲湘江際千年貴堪胄次氣脈。璃本住宅開發(fā)項(xiàng)位目艘位于衡陽市湘抽江東岸南段，遵相傍湘江河，包西主面緊靠某風(fēng)景秀麗的倚湘江風(fēng)光帶，興東至規(guī)劃中的貫小區(qū)小學(xué)與中巾天路相連，南猾到望江路與衡狼陽市著名的東駱洲島隔河相性望響,準(zhǔn)今日的番東洲島舟，森林茂密，污鳥語花香，香海煙繚繞。仁者醒樂掛島五，智者樂水，改臨勢島航而居，近水而談棲，吸納幸天地橡之靈性，培養(yǎng)軟豁達(dá)之胸懷。傾臨江觀島爆，詩情畫意，雁自渡然生活，這正閃是中國人所追計(jì)求的理想居家燒之地。6、施工條件綠本項(xiàng)目所在地蔑地勢平坦，不造占用城市主干朵道，無需大規(guī)傳模拆遷。城市條主次干道的水黃、電、煤氣、都通訊等市政設(shè)么施配套完善，笑承擔(dān)施工任務(wù)泥的施工隊(duì)伍，研只要滿足施工橋資質(zhì)的企業(yè)就吊能完成施工任序務(wù)。而雁湖南匙省滿足資質(zhì)要另求的企業(yè)有幾蛋十家，施工隊(duì)籠伍不成問題，炒施工所需場地僑、施工道路、薯用水、用電均誦已滿足，故施捎工條件較好。7、政策環(huán)境滑本項(xiàng)目的建設(shè)求符合預(yù)衡陽盤城市建設(shè)總體續(xù)規(guī)劃和忽衡陽市風(fēng)珠暉敵區(qū)總體規(guī)劃，點(diǎn)貫徹了蹦衡陽重市政府城市建寇設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略斑，其對(duì)加快城紫鎮(zhèn)化進(jìn)程，美隙化城市空間，富創(chuàng)造新的城市掛景觀，提升城銹市品位都具有電積極意義。目刮前，槐衡陽珠暉區(qū)已杏經(jīng)成立了衡陽重市湘江東岸南械段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)積導(dǎo)小組，由原訂市委副書記王滴雄飛任組長，育珠暉區(qū)委書記窯段志剛?cè)胃苯M臂長，市委市政島府相關(guān)職能部淡門的領(lǐng)導(dǎo)及珠瞎暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)賤任成員，考慮菌到該項(xiàng)目投資螺大、建設(shè)周期止長，帶來的經(jīng)片濟(jì)效益及社會(huì)丟效益明顯，區(qū)拋政府下發(fā)了衡扣政神發(fā)鏈[2006]戚2旦0傭號(hào)文攝，俱“笑關(guān)于《湘江東混岸南段堤路建患設(shè)工程實(shí)施細(xì)映則》的通知，晚將本項(xiàng)目納入林省、市重點(diǎn)項(xiàng)塊目，，享受區(qū)姜政府給予的有坑關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政患策。建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)窯1掀、《捉城市居住區(qū)規(guī)纖劃設(shè)計(jì)規(guī)范腫》燭喇捷壩GB5018蹦0-9售3婦（稼200所2蓋年版）音2閑、《吼民用建筑設(shè)計(jì)歡通則得》滔邁尋喚頃GB5035死2-2005糟3鞏、《放高層民用建筑伸設(shè)計(jì)防火規(guī)范女》腥初誤GB非50045-貞95必4蘭、潮《汽車庫、修永車庫、停車場狼設(shè)計(jì)防火規(guī)范緞》償鉗GB5006考7-97貌5煤、《城市規(guī)劃雁編制辦法》刑6怕、《衡陽市城針市規(guī)劃行政技譯術(shù)準(zhǔn)則》酷7唱、衡陽莊市也200端4令年城市總體規(guī)響劃頁8碎、本項(xiàng)目鄰近瑞的湘江風(fēng)光帶奸設(shè)計(jì)嬸項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題皇和開發(fā)理念核XX達(dá)，地處被譽(yù)為求衡陽八景陵的勵(lì)“活平沙落牧雁鴿”—謙—粗東洲島之側(cè)，廁立于湘江東岸鴉，鏡“搭遠(yuǎn)眺峰巒峻秀魔，近看湘水伊疫人黃”性，山水皆自然筐稟賦，屬居家討?zhàn)B生之風(fēng)水寶耍地。項(xiàng)目所處向的洋“煮湘江東岸風(fēng)光鋸帶南段工良程勾”址屬于衡陽市政艦府重點(diǎn)打造竿的光“饑歷史文化長謊廊雅”脈，全歐長簡3.剪2已公里，獨(dú)享原替生態(tài)江岸文化繪，成就區(qū)域唯旨一性大規(guī)模江撕景文脈大宅社刮區(qū)。撕項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)余由全球知名嫂的庸“裙澳大利亞湯臣拖鄧肯建筑設(shè)計(jì)莫事務(wù)刻所渾”運(yùn)承接，該設(shè)計(jì)訂公司接觸項(xiàng)目瘡初期，即被衡絮陽所蘊(yùn)藏的厚溜重文化所折服酒，即付傾囊之爐力用建筑的方隨式讓沃XX箏所創(chuàng)造的輝煌漸得以延續(xù)頃、綻放的光芒圖得以升華。鳳在建筑設(shè)計(jì)上啊，以江景為導(dǎo)霉向，考量衡陽胡當(dāng)?shù)鼐用竦纳刍盍?xí)慣，利用落地形，讓建筑溫樓棟合理布局贏，充分保持景俱觀的均好性、裕通風(fēng)及采光的答自然暢通，而準(zhǔn)且每棟均擁有撿寬綽樓間距，屆使每一戶均能素享受開闊視野占和捕捉天生稟身賦的自然美景早。晉在項(xiàng)目整體規(guī)蔽劃上，以西方己建筑特色為藍(lán)未本，融合東方嫁居住理念，傾國力打造國際生緩活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，存為業(yè)主營造高醋品位、高質(zhì)量羅的居住氛圍。張XX翁居住小區(qū)一礙期哄(謹(jǐn)1項(xiàng)、轉(zhuǎn)2漲、損3肚號(hào)段樓控)怪項(xiàng)目以碑建筑、自然與覆人和諧為理念望，旨在打造尊犧貴、健康、運(yùn)誰動(dòng)、休閑、生配態(tài)、養(yǎng)生的水肅岸生活。滴在住宅的設(shè)計(jì)辣理念上，項(xiàng)目簡引入索了修“鄭新都市主持義捷”敞、霜“肅街區(qū)型規(guī)惠劃屠”搶、租“肥仿生規(guī)如劃經(jīng)”荒等先進(jìn)設(shè)計(jì)理瀉論，力求將歐逼洲經(jīng)典藝術(shù)的初大氣、尊貴與雄東方文化娘的援“價(jià)天人合拖一膨”取理念有機(jī)結(jié)合褲，雄將和諧生活氛雹圍的營造融入倦社區(qū)文化建設(shè)衰的精神層面。置項(xiàng)目總體規(guī)劃羅方案鋪1揮、溉規(guī)劃設(shè)計(jì)原則米①讀需挖掘地塊核心惱價(jià)值，以城市煩連營的商業(yè)視欠角規(guī)劃社區(qū)；猾②棚艇以銷售為主導(dǎo)販的分期規(guī)劃設(shè)易計(jì)，保證項(xiàng)目塘滾動(dòng)有序運(yùn)作暫；剛③憂節(jié)點(diǎn)式園林景節(jié)觀視線軸設(shè)計(jì)鑄，以建筑群體深圍合創(chuàng)造靈活劑多變的環(huán)境空磚間；每④銜藝人車雙路線設(shè)順計(jì)，即相對(duì)人霸車分流系統(tǒng)，茅避免車流對(duì)社灰區(qū)的穿越破壞澤。密2穿、換項(xiàng)目逢結(jié)構(gòu)和布局任本項(xiàng)目總體規(guī)哀劃領(lǐng)先于湖南秋和鞋衡陽登眾多大盤規(guī)劃采，力圖體現(xiàn)開厲發(fā)商發(fā)展視野確的前瞻性和產(chǎn)尤品開發(fā)的可持揉續(xù)性，性總鍬占地面積弄20,936康.子7北平方米支，總建筑面積坦為的65,913欣.4金7些平方米愉，梢本項(xiàng)目兼具現(xiàn)劇代高尚生活和辯東方傳統(tǒng)人文倉精神特質(zhì)，強(qiáng)納調(diào)人和人的交詢往，動(dòng)靜有機(jī)方結(jié)合，社區(qū)停期車方式的多元刃化，生活形態(tài)泰的多樣化，用功公共、商業(yè)與臘文化、娛樂建椅筑與居住社區(qū)聲配套，確保該洞項(xiàng)目能夠站在厚衡陽離房地產(chǎn)業(yè)高端居，對(duì)市民選擇恨居所的武審美趨向和生慕活方式產(chǎn)生積飽極的影響，在訴規(guī)劃上采取低祝密度、低容積毯率、高綠化率絨的控制指標(biāo)，架重視小區(qū)生態(tài)杠環(huán)境的塑造和炊人文環(huán)境的培燒養(yǎng)，力爭將項(xiàng)動(dòng)目開發(fā)建設(shè)成倘為一流的、具繳有大規(guī)模高尚靈社區(qū)特征的示袋范性住宅小區(qū)咽。通過別具特紛色的物業(yè)服務(wù)開，向人們?cè)弿?fù)釋坡“碼新居住文職化鋤”投的陽光理念。站①禁丘獨(dú)具特色的水越系布局。吃以水系貫穿南食北兩個(gè)地塊，早形式各具特色位的中心水景、介組團(tuán)水景、水伍岸島居，強(qiáng)化德了卡“爽水途景匪”騎住宅概念。居聽住模式從有限奪的室內(nèi)居住空亦間隨著水系延脂伸到小區(qū)，延膠伸到湘江岸邊怒，真正做到景陡觀的均好性。緞②蘿婆更多的廣場和臘綠化開放的空曾間。小區(qū)內(nèi)曲講徑通幽、步步頂為景，設(shè)計(jì)了她地下陽光車庫船，即使在車庫西里也可以看見袖如畫的園林風(fēng)醫(yī)景，并形成獨(dú)留具特色的下沉云景觀，使整個(gè)于空間錯(cuò)落有致賊。胳③巧戚充分考慮衡陽籠的氣候特點(diǎn)，君在平面布局上離強(qiáng)調(diào)南北通透嘴，力求超通風(fēng)系統(tǒng)暢通蜜。左④驚壟采用最經(jīng)濟(jì)的趙核心筒尺寸，睜合理組織交通扛，盡可能減少犬公攤面積。脆3扎、暮住宅物業(yè)類型黃和商業(yè)布局撥本項(xiàng)目物業(yè)類摟型以高層住宅禍為主，靠近風(fēng)保景優(yōu)美的湘江譽(yù)邊布置聯(lián)排住珍宅水岸島居，甩同時(shí)辦公性質(zhì)么的高層公寓，律物業(yè)類型較為先多樣。搖本項(xiàng)目商業(yè)類辛型齊全，既有姐臨街商業(yè)神街，又有集中違商業(yè)、社區(qū)會(huì)土所。小區(qū)南北墨兩個(gè)地塊之間際的市政路，騰結(jié)合小區(qū)主入碼口的設(shè)置，形抖成人流集中、圣商業(yè)氛圍濃厚灌的商業(yè)街，沿弄小區(qū)東側(cè)市政悔路規(guī)劃了底層胡沿街商業(yè)，增哀強(qiáng)了小區(qū)外圍護(hù)的商業(yè)氛圍。建筑設(shè)計(jì)此1式、主要規(guī)范及埋標(biāo)準(zhǔn)折《建筑結(jié)構(gòu)荷廟載規(guī)范買》嗓謎毒梅書[GB5銜0009-2碧001]寇《建筑地基基邪礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范棉》聽唉鎖張[G證B50007慧-2002]乞《混凝土結(jié)構(gòu)屋設(shè)計(jì)規(guī)范黑》鬼導(dǎo)攔而捏[GB500背10-200蹤2]揪《建筑抗震設(shè)艘計(jì)規(guī)范狗》量玩池浴闖[GB5旅0011-2臭001]炎《建筑樁基技輛術(shù)規(guī)范扇》忠陪聰刃辰[JGJ呆94-94]逗《地下工程防構(gòu)水技術(shù)規(guī)范陷》仰循符修[G劉B50108熊-2001]唐《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)繩計(jì)規(guī)范哲》揉迅抬飄熄GB50儉007-20旋02革《高層建筑混偷凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)膽規(guī)程稈》循藍(lán)剩JG秒J3-200孕2道《高層建筑箱鐵形與筏形基礎(chǔ)育技術(shù)規(guī)范喂》灑糊咸JGJ6-9徐9耐《建筑地基處流理技術(shù)規(guī)范壽》邀蝕選羅JG魄J79-20掃02扎《人民防空地黨下室設(shè)計(jì)規(guī)范務(wù)》各猾碧良GB50渡038-94塊《鋼筋混凝土拴連續(xù)梁和框架紐考慮內(nèi)力重分轟布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程繡》拖CECS5有1境：樣93懂2搜、亞建筑風(fēng)格及立移面特點(diǎn)程①址染依國照買“喚以人為獎(jiǎng)本蚊”嗎的建筑設(shè)計(jì)理盲念，體現(xiàn)休閑烤、簡約的建筑煙風(fēng)格，將新古敗典美學(xué)的精細(xì)得、質(zhì)感、厚重孩和美感充分體匠現(xiàn)。住在建筑立面上快采用歐洲古堡公的顏色，用復(fù)風(fēng)雜的線條曲線獲表現(xiàn)出優(yōu)美、揮動(dòng)感、多變的獅視覺效果；在星群樓部分用文鉤化磚加以裝點(diǎn)走，讓建筑多了食點(diǎn)歐式的古樸刮和深沉，又盡呢顯尊貴、典雅薦，浸透豪華的航設(shè)計(jì)哲學(xué)如建筑立面體現(xiàn)茫典雅細(xì)膩的新叛古典風(fēng)格，采樹用大尺度的陽湯光露臺(tái)，經(jīng)典清的三段式立面盛，在寫意、浪貸漫中透露出典籌雅尊貴的藝術(shù)且氣息。府3霜、建筑戶型特路色佛①曬餓細(xì)化功能，把冬握尺度營造氣等氛，更靈活性頂?shù)钠矫嬖O(shè)計(jì)以糾滿足日益變化剃的生活模式。斬②撲羽充分考慮搬衡陽的氣候特郵點(diǎn)，在平面布刊局上強(qiáng)調(diào)南北裳通透，力求組研織穿堂風(fēng)，明單廚、明衛(wèi)，提趁高生活品質(zhì)。游③蓬押住宅戶型格局美方正大氣，功針能布置合理，紋空間結(jié)構(gòu)緊湊主。飼④撒仔戶型設(shè)計(jì)新穎克，增加品位空膠間，符合當(dāng)前企及未來的市場碧需求，提升賣穩(wěn)點(diǎn)。如：陽光后電梯廳、空中徒內(nèi)庭院、大陽哄臺(tái)和飄窗等。紐⑤籍萄采用最經(jīng)濟(jì)的寶核心筒尺寸，醋合理組織交通博，盡可能減少耳公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路繼在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中落充分考慮中以下內(nèi)容哈：陪Ⅰ欺、摸使結(jié)構(gòu)具有明肢確的計(jì)算簡圖抵和合理的地震圓作用傳遞途徑察。個(gè)Ⅱ拿、膨具備必要的抗厘震承載力，良跌好的變形能力上和消耗地震能尖量的能力。菌Ⅲ港、杏對(duì)可能出現(xiàn)的藍(lán)薄弱部位，擬畫采取措施提高駐抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)猾結(jié)構(gòu)的安全等惰級(jí)