福州某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告

項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：福建省福州市***項(xiàng)目項(xiàng)目地點(diǎn)：福州市***區(qū)***道***占地面積：30000平方米選址位置圖建筑規(guī)模：總建筑面積30000平方米其中：地上一層10000平方米地上二層10000平方米地上三層10000平方米機(jī)動(dòng)車停車位：不少于500輛合作方：福建省**集團(tuán)合作模式：房屋租賃合作期限：租賃期限為二十年，該租期期滿后，如無不可抗力，本合同租期自動(dòng)順延20年。九、合作條件簡(jiǎn)述：初始租金標(biāo)準(zhǔn)為一層、二層每天每平方米人民幣1.00元，三層每天每平方米人民幣0.90元。前5年租金標(biāo)準(zhǔn)不變，從第6年開始租金標(biāo)準(zhǔn)在前五年年租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上遞增,以5年為一期遞增一次，每期租金標(biāo)準(zhǔn)在上期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增5％。第二章市場(chǎng)分析福州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述城市面積及人口規(guī)模福州市總面積12961平方公里，總?cè)丝?90萬。其中市區(qū)面積1143平方公里，人口260萬。2、經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)情況1984年福州成為全國(guó)第二批國(guó)家歷史文化名城和全國(guó)對(duì)外開放的14個(gè)沿海港口城市之一；1985年列為全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革綜合試點(diǎn)城市；1990年成為全國(guó)35個(gè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超“百億元”的城市之一，1991年進(jìn)入首批“中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”城市行列；1997年城市綜合實(shí)力在全國(guó)219個(gè)市地級(jí)以上城市中居第24位。2001年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過千億元大關(guān)，達(dá)1003.27億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列全國(guó)省會(huì)城市前列。2002年在崗職工年平均工資13199元。城市居民居住條件繼續(xù)改善，2002年，城市居民人均居住面積13.2平方米，農(nóng)村居民人均使用生活用房面積36.25平方米。建材零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分布福州市目前的建材市場(chǎng)容量為35億人民幣。翠目前福州市較拌大的建材市場(chǎng)瓶有福州建材市讀場(chǎng)，匯多利建確材市場(chǎng)，拓福鄭裝飾建材超市棍等。煙福州建材市場(chǎng)聽是福州最老的正一個(gè)建材攤位筆市場(chǎng)，代表著三福州的建材行便情。位于鼓樓剃區(qū)西二環(huán)。糕匯多利建材市析場(chǎng)位于合江區(qū)英廣達(dá)路，現(xiàn)有桶面免積觸3.余8資萬平方米談，明年擴(kuò)張后薯面積達(dá)綠到飽5.嘴5扇萬平方米臺(tái)，泉有紋25視0竄余家經(jīng)營(yíng)商，熊銷售翻額定1.籃4帝億。埋拓福裝飾建材綠超市在福州崇有縣2總家店，分別位主于合江區(qū)廣達(dá)悶路和右***主區(qū)媽***哪。毯于仿200萍1鷹年開張。特由此可見，福繡州市吹***霸道附近建材市幫場(chǎng)唐1宅0霉公里凝內(nèi)已經(jīng)初具規(guī)爭(zhēng)模，但目前大斬部分為攤位式鳴市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)檔痛次普遍不高，驕難于適應(yīng)家裝交市場(chǎng)的發(fā)展需辣求。屑***霸的興建，將提屑升福州建材、溪家裝行業(yè)的水盼平，更好地滿戰(zhàn)足各類消費(fèi)者燒需求。唉目前述，吸“妖百安漠居窯”遍、燙“員OBI擦”頸等國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)者手尚未在福州燃設(shè)點(diǎn)。因此，扇我織應(yīng)加快速度，把搶占市場(chǎng)先機(jī)賠，縣在檢3蛾5墨億容量中占臉據(jù)更4牢—黃5套億的市場(chǎng)份額己，就能夠影響尿福州建材市場(chǎng)善的格局。琴三、項(xiàng)目市場(chǎng)飲定位晃閱幕本項(xiàng)目定位為薄建材、家居倉(cāng)者儲(chǔ)型超市。涂其咬中輸渴一層：撕1000剖0避平方米泊，自營(yíng)建材超浸市。標(biāo)二層：鏡1000隆0猜平方米爭(zhēng)，家裝市場(chǎng)，膏出租攤位。柿三層：朵1000詠0械平方米選，家裝市場(chǎng)，球出租攤位。梢四、項(xiàng)目商圈位及交通分析猶福州城市道路偵系統(tǒng)由八條對(duì)邊外放射道路、推三個(gè)環(huán)路和若鞏干條東西向、煤南北向貫穿的光城市干道組成念。崖本項(xiàng)目位于福公州市區(qū)的南部保，屬曬***梨區(qū)，位于飼***此道，占眨地促4畝5道畝。在城市二兄環(huán)以內(nèi)，交通循非常便利，屬脂于福州市較繁晉華地帶。目前該有再5毅條市內(nèi)公交線務(wù)路經(jīng)過本項(xiàng)目固周邊設(shè)有車站確。居民通過六定一南路和連江升南路可在十五母分鐘車程以內(nèi)喪到達(dá)本項(xiàng)目，捐城市二環(huán)附近川的居民可通過湖城市放射路在惡三十分鐘車程撒內(nèi)到達(dá)。暈因此，本項(xiàng)目啦的第一商圈是蹦福州市二環(huán)路俯以內(nèi)的地區(qū)，斷商圈內(nèi)集中了蒙大量的物業(yè)債，菌80議%拼的房地產(chǎn)開發(fā)顫項(xiàng)目位于本商客圈內(nèi)，僅項(xiàng)目友周邊就有三叉榆新村、公正新復(fù)村等大型居住表小區(qū)和寫字樓盒。商圈內(nèi)購(gòu)買釘力巨大，預(yù)計(jì)猜可占市場(chǎng)份額伙的饑70念%趣。第二商圈是流包括市轄縣、偵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)或區(qū)、工業(yè)區(qū)在鋸內(nèi)的整個(gè)福州糊市。由于福州管為福建省的省吃會(huì)，其交通樞桿紐作用十分明家顯，所以本項(xiàng)應(yīng)目的第三商圈乖是福州周邊的江地級(jí)市。滔努循五、翼項(xiàng)目市場(chǎng)前景束本項(xiàng)目地處城氣市較繁華地區(qū)棕，交通位置極襪其便利，而竟***喪的興建，又將勢(shì)極大的帶動(dòng)本貢區(qū)域的開發(fā)和毫繁榮，形成良斯性互動(dòng)，提升奮本區(qū)域的商業(yè)霞氛圍和商業(yè)價(jià)勞值。隨著福州片市招商引資力失度的加大，以姥及將福州市建徒成區(qū)域性商貿(mào)相物流中心戰(zhàn)略液目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，滴都將使本項(xiàng)目宰的開發(fā)具有良潤(rùn)好的商業(yè)前景角。請(qǐng)第三謊章眠天項(xiàng)目投資及建肯設(shè)周期項(xiàng)目投資估算具本項(xiàng)目投資包隸括合作方和我碼方的共同建設(shè)司投資和我方的棵開店費(fèi)用兩個(gè)連部分。濕1賓、合作方的建繭設(shè)投資裹本項(xiàng)目建設(shè)總附投資估算環(huán)為稼600晨0團(tuán)萬元。其榴中紋300該0楊萬由合作方投孕入（其剖中央200酒0畝萬施工期間打矩入我方帳戶，作另疏100府0跨萬由合作方負(fù)腫責(zé)拆遷及前期濤工作），剩王余痰300供0嘆萬由我方投入灶。本工程由我算方負(fù)責(zé)建設(shè)。耗我方的開店費(fèi)催用證煙斗主要包括五項(xiàng)盲費(fèi)用，共受計(jì)術(shù)255拘0驟萬元。其中：核二層、三層的女精裝修費(fèi)用解：旱20折0來元葵/但平方欄米劍X2000惕0炕平方靜米歡=40因0膝萬元。第（蓮2波）店內(nèi)設(shè)備費(fèi)貪：夾60勺0音萬元。奏（桌3罩）讓I守T聞系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)泄：紋15俘0您萬元?？s（超4轉(zhuǎn)）開辦費(fèi)渡：攻40扭0轉(zhuǎn)萬元?？茫ㄎ?是）流動(dòng)資金蛙：泰100柔0噴萬元。想二尊、寫寇建設(shè)工期爹預(yù)旁計(jì)址200腫3踐年慌6面月工程開工碎，張200紐4辭年役1歌月竣工交付使脅用。己三駐、猾榆預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間翅預(yù)迅計(jì)吳200負(fù)4沾年第一季度開于始營(yíng)業(yè)。愚第四困章遭之經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)擺分析浮年銷售收入預(yù)煉計(jì)章根據(jù)福州市的叔經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平黑和消費(fèi)水平以缺及房地產(chǎn)項(xiàng)目旬的蜻開發(fā)量等經(jīng)濟(jì)碼指標(biāo)，預(yù)計(jì)正泡常年份團(tuán)福州敲***稠一層超市部分額日均銷售蔑額摧4耍0眾萬元，年銷售描額怎為圍1.4咐4定億元。貧君尤二、三層出租桑市場(chǎng)部分租金盤收入曲為著175屈2討萬元。年經(jīng)營(yíng)成本闖1灰、廢搖薪租金劣：純113套3倒萬元產(chǎn)2月、紋完掛人員工資另：穴28潮8潤(rùn)萬元世固定資產(chǎn)折舊離：漁23瓜0獨(dú)萬元勇開辦費(fèi)攤銷熔：綱8磁0劉萬元潔流動(dòng)資金貸款積利息幫：種6囑0奮萬元封經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)才：息72牢0肯萬元嗎物業(yè)費(fèi)用陜：水36美0卸萬元凈年經(jīng)營(yíng)成本合瞧計(jì)：鄉(xiāng)287腦1爸萬元。閣毛利額辨=14400唐/1.17*紀(jì)18%+17瘋52*94.倆5%=374陪9灣萬元輝凈利潤(rùn)窗=3749-愿2871=8賓7把8過萬元賀稅后凈利潤(rùn)秋=878*6洞7%=58份8報(bào)萬元淋投資利潤(rùn)率從=588/2勒550*10灌0%=23.生06%腹投資回收期淚=遭（嚼2550+3灶00獨(dú)0伏）櫻/憂（沒588+23遇0+8裳0扯）蛇=6.1振8夫年葛第敬五種章博使項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)脆通過上述測(cè)算蟲，本項(xiàng)目投資刻利潤(rùn)率源達(dá)耐23.06死%瑞，投資回收期穗為好6.1曠8掀年，具有可觀載的經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益評(píng)價(jià)販在福州績(jī)***勾道興建建材超然市，可將豈這一先進(jìn)的建撐材裝飾材料經(jīng)辣營(yíng)業(yè)態(tài)引入福門州市，充分利砌用該地域良好毀的市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)蕩境，為在福建顏迅速占領(lǐng)建材坐消費(fèi)市場(chǎng)邁出異可喜的一步。蘇此外該店可為笛當(dāng)?shù)亟庑錄Q叨30笑0向多人的勞動(dòng)力譜就業(yè)，每年可辛上繳稅收數(shù)百掉萬元。作為一額種先進(jìn)的商業(yè)供經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，它漆不但可提升當(dāng)茅地建材裝飾材恩料零售的檔次堪，也將對(duì)當(dāng)?shù)馗嘀苓吔?jīng)濟(jì)的發(fā)脊展起著不可低順估的帶動(dòng)作用謀。行結(jié)論：在福州鉆***靠道興建建材超搜市連鎖店切實(shí)詳可行，具有良里好的發(fā)展前景漲。附件：泄租房模式（標(biāo)褲準(zhǔn)店）經(jīng)濟(jì)分優(yōu)析綱要伸一艘.虧暈開店總投資雁1呢.橫市場(chǎng)裝修費(fèi)用企：闖20蛛0勻元束/禽平方米蜘2歌.誤店內(nèi)設(shè)備費(fèi)惑：服66談0寇元點(diǎn)/慣平方米（賣場(chǎng)爪面積）議3.I啄T表系統(tǒng)費(fèi)用盡：蜻120-15燦0歌萬元俗4籌.填開辦費(fèi)驕：陜300-40見0示萬元初5寶.夏流動(dòng)資金督：五100包0崇萬出元謊搞二矩.叉依年經(jīng)營(yíng)成本估柄算蓄1戶.煮租金：按合同順計(jì)算嚷2劈.碌人員工資：超農(nóng)市銷售額蒼的歉2.5聚%穴，龍（斥1.鹿5仁萬滾元默/乏人歸X掏人數(shù)）鬼3直.分固定資產(chǎn)折舊親：接按驗(yàn)5壘年直線法折舊財(cái)4赤.訴開辦費(fèi)攤銷：懲按殘5燥年攤銷鎖5殺.輛流動(dòng)資金貸款和利息：年利率返按盞6%網(wǎng)6并.蒼物業(yè)管理費(fèi)：鳴一般追按罰0.晶5辣元購(gòu)/展平方壇米朝.荒天計(jì)算枕7委.乎經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：寨按超市銷售額墓的親2%持8坑.奏上繳總部管理霞費(fèi)：按銷售收神入深的病3%兼三恰.舒跟效益計(jì)算勸1扎.首營(yíng)業(yè)額（銷售蠶額