城市土地政策對(duì)城市發(fā)展的影響分析

城市土地政策對(duì)城市發(fā)展的影響分析摘要我國(guó)的土地政策改革起始于188年深圳市通過土地拍賣的方式首次將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這標(biāo)志著土地的分配方式主要從無償劃撥的分配方式向有償出讓的方式轉(zhuǎn)變。土地轉(zhuǎn)讓方式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了土地利用有效性的提升，但在改革初期，也存在追求利益最大化而導(dǎo)致的城市空間結(jié)構(gòu)的迅速擴(kuò)張，從而引發(fā)城市土地市場(chǎng)的混亂狀況及城市結(jié)構(gòu)的不合理利用。本文旨在從幾個(gè)不同的方面來闡釋土地政策與城市空間之間的作用關(guān)系。同時(shí)利用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方式，通過國(guó)家層面發(fā)布的土地的相關(guān)政策及上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上海城市空間變化的相關(guān)數(shù)據(jù)，從城市擴(kuò)張、開發(fā)強(qiáng)度和城市破碎度等三方面對(duì)9520年上海城市空間的變化進(jìn)行分析，試圖解釋在土地政策影響下的城市空間結(jié)構(gòu)變化的作用機(jī)制。1研究背景在過的50間我市正歷激的地場(chǎng)制轉(zhuǎn)與市間構(gòu)。堅(jiān)持城土國(guó)制農(nóng)土地體有的礎(chǔ)地策出方本權(quán)和得途徑都生重的折。其是988深第一通拍的式讓土，志著我的地場(chǎng)行劃撥市配的在之較的間國(guó)的地應(yīng)實(shí)行雙單就通兩種式成地是政無劃國(guó)土給使單；一是過場(chǎng)手有出讓有前是通招拍三種式讓土地。改革于地市化配和地政地化管導(dǎo)一列目異圈地“囤”行的產(chǎn)，城市間的無擴(kuò)張用地結(jié)趨于不理化994年行分稅制地財(cái)?shù)娜胗?93年的78下至47.7城擴(kuò)帶的括建業(yè)房地產(chǎn)的得都地所有也一促了政府望過地加方財(cái)收的想法隨土市走成熟有的地護(hù)策對(duì)制市序張到的著。用地模開強(qiáng)、地經(jīng)性都到地策的節(jié)影。其是1995之，土地一市和級(jí)場(chǎng)基形城空構(gòu)發(fā)翻覆變地供制和收益的配度進(jìn)城空間延同，抑和規(guī)著市間非?；?。2土地政策的基本特征我國(guó)地策革正于1980年，從1980至2010年三年間國(guó)家關(guān)部門共布地策3條其與市設(shè)直接關(guān)政為9占政總的74地策量趨呈遞態(tài)并從190對(duì)城建用的一制逐過到對(duì)農(nóng)集用其建設(shè)地土的同用對(duì)市地行關(guān)控土作資本要，漸城開和經(jīng)發(fā)中到足重的用。表1年度政策分布表（19802010）根據(jù)地策管內(nèi)分分土規(guī)策土利計(jì)政土地途政策土供政耕保護(hù)地收地屬政籍政及地執(zhí)法監(jiān)政期主要土稅政和地供政為隨著地場(chǎng)的成地策管容逐多途低格制耕護(hù)政等范土地市、進(jìn)地理發(fā)的策漸始揮大的用。表2政策分類統(tǒng)計(jì)表（180-2010）表3政策分類年度統(tǒng)計(jì)表（1980-200）根據(jù)上土政的理對(duì)和理容分大致以我土政轉(zhuǎn)型分為以幾時(shí)：1）180-990年向地有使的索型期從1980起我開施土從償撥有使用轉(zhuǎn)。此間政府臺(tái)的政主以地應(yīng)策及地收策主為土供從撥式招拍方轉(zhuǎn)型提供基本的策保。最初地使用以場(chǎng)費(fèi)的形向外商行征《國(guó)務(wù)于中外營(yíng)業(yè)設(shè)地暫行定（180到188府式華人共國(guó)城鎮(zhèn)土使用稅行條例，并在之后頒相關(guān)補(bǔ)充條規(guī)定，過使稅方式地市場(chǎng)償進(jìn)了索。2）190-199：市場(chǎng)本成期1990年國(guó)院署中華民和城國(guó)土地用出和讓行條，第一實(shí)推和充國(guó)有地出方正推了地用和有權(quán)分同時(shí)規(guī)了讓出、押等關(guān)利標(biāo)著國(guó)的地場(chǎng)真形。在個(gè)，土地相關(guān)政策的管理手法開始多樣化，土地供應(yīng)政策和土地價(jià)格政策成為該時(shí)期的政策主體。要容括下個(gè)方：A.進(jìn)一明了地相權(quán)屬并使權(quán)出、出和押行關(guān)定。B.開展地記度明相關(guān)地權(quán)問。C.全國(guó)圍開土估工作基形土市基準(zhǔn)格。D.限制撥地讓式規(guī)定撥地最出價(jià)格E.形成地益的本配方。3）199-204：市場(chǎng)整期1999《中華民共土地管理》正頒布該條例中明確土地關(guān)權(quán)屬，強(qiáng)化地用劃編強(qiáng)地護(hù)開行用管制該地場(chǎng)入蓬勃展市不斷市口城用需形大拉該期土地策始土市的合化規(guī)化向型時(shí)土政不味的注土地本而從為的角來整土結(jié)的合性行籌加強(qiáng)地關(guān)規(guī)劃的加閑地的理開并護(hù)耕及他土源升到個(gè)的高度。時(shí)的地策要包以幾方：A.加土年使計(jì)和土利規(guī)的關(guān)用引土利的化經(jīng)化發(fā)展。B.加項(xiàng)的審度控制設(shè)量相建，實(shí)分預(yù)。C.對(duì)置地處方及土的發(fā)理相規(guī)定D.對(duì)本田農(nóng)宅地鎮(zhèn)設(shè)模相規(guī)定并確土出金的5用于農(nóng)的發(fā)加對(duì)業(yè)用的護(hù)。4）205-200：市場(chǎng)觀控期2004，國(guó)土源部《關(guān)于繼開展?fàn)I性地使用權(quán)標(biāo)拍掛牌讓情況執(zhí)法監(jiān)工的知規(guī)定2004年8月31日后有經(jīng)性地讓部行招掛。該政意著照源場(chǎng)配的本則逐縮小撥范，大償使覆，基本消地應(yīng)軌這時(shí)地政策例幅上地用的制相應(yīng)加土作資素參到家宏控之同加了利用劃相關(guān)違法件處。A．土地相關(guān)審審批度及用管制制，包住宅項(xiàng)、重點(diǎn)設(shè)項(xiàng)、用規(guī)模、用轉(zhuǎn)、基、禁地限地相審查批度。B．于地讓式定及關(guān)地低地讓金相規(guī)定C．強(qiáng)化地用度劃作用3土地政策對(duì)城市空間的影響分析3.1背景介紹土地策有化從根上變?nèi)藢?duì)地價(jià)的市結(jié)構(gòu)之前的單位各自為營(yíng)的松散結(jié)構(gòu)向合理化、集約化和經(jīng)濟(jì)最大化的方向發(fā)展。上海市域面積為6340平公；止200年常人已到22萬，中鎮(zhèn)口總口893%，城鎮(zhèn)水居國(guó)位人口度每方里331人是國(guó)口度大的市上海和他界都一歷單心“中化過城市漸照土地利用規(guī)劃和總體規(guī)劃向多中心的方向發(fā)展。同時(shí)作為我國(guó)城市中發(fā)展最為前沿的城市之一大外人的和資的得在此間速對(duì)有的域面積使上有尖人地此上為我其城發(fā)的本和究要對(duì)象，有定研價(jià)。3.2政策評(píng)價(jià)方式本文用9952010年的上市地讓宏數(shù)（海計(jì)網(wǎng)詢對(duì)地政（關(guān)地策城空之的進(jìn)行圖政行量對(duì)市擴(kuò)張城總強(qiáng)城市碎三指進(jìn)比策用量據(jù)只示家政策對(duì)地引趨而代表體數(shù)政的化評(píng)主考到策下幾：1）政策的影響作用具有長(zhǎng)期性和積累性效益。政策對(duì)對(duì)象的作用點(diǎn)不是單一的時(shí)間點(diǎn)，是有期作效應(yīng)直政被止。2）政策影作是有發(fā)性衰性政尤其強(qiáng)性政臺(tái)對(duì)相關(guān)門土出具較大限（進(jìn)作。隨政作時(shí)的，政策用逐趨平點(diǎn)。3）政策作性相對(duì)某對(duì)的制能響到他象改有一定連帶應(yīng)。根據(jù)策以特下列標(biāo)對(duì)190-20年土政進(jìn)量的趨分析（慮政的后，政分時(shí)起點(diǎn)早于地觀據(jù)起點(diǎn)。1.政策綜作指標(biāo)Yit=αi*βitγitYit為i在t面合作效應(yīng)αit為i政在個(gè)體系的要。中合性規(guī)為，法規(guī)定義為，項(xiàng)制政定為1專建性策定為.5βit為i政在t方的聯(lián)程中全關(guān)義為0間相定為.25，部分關(guān)為0.，接相定為.7，性規(guī)定為γit為i政在t方的向趨。導(dǎo)定為，負(fù)向義-1。2.年度策標(biāo)Ynt=Y(n-1t*+∑YitYnt表示n年在t方政策合效ω年政策用衰系文取值為0.。將Ynt和間坐標(biāo)可看在t方國(guó)家宏政導(dǎo)趨。3.3土地政策及城市建設(shè)空間擴(kuò)張效果分析20紀(jì)0年代90年上海市間變現(xiàn)外向展內(nèi)重共推進(jìn)作用一面市用本以5年番速急向外一面市內(nèi)的發(fā)強(qiáng)度仍處不斷增的趨，特別城市內(nèi)增長(zhǎng)速。200年后，城模進(jìn)入定狀態(tài)，市間入部組狀。1995-00期，市共讓地1593共計(jì)設(shè)地6001.1平方，曲線二拋線勢(shì)土地策現(xiàn)穩(wěn)有的趨，其是004后頒的系列集用和土市的宏調(diào)策城地出的增的響要分以三個(gè)階：表4上海市年度土地出讓面積統(tǒng)計(jì)表（1995-010）*由于相關(guān)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站只有2009-2010年上海市土地出總積故類計(jì)數(shù)缺失表5上海市年度土地出讓面積與政策績(jī)效評(píng)價(jià)趨勢(shì)分析（1990-200）1）195-199年緩長(zhǎng)階段此時(shí)年出建地1366.9平占15年間新面的1.3時(shí)期的土政相較平相物的定法案的得出讓漸向正規(guī)勵(lì)發(fā)進(jìn)地市進(jìn)投土讓金分制也得府對(duì)地讓產(chǎn)生了較濃厚的趣。管該時(shí)也頒布了《然保護(hù)土地管辦法1995）建設(shè)用計(jì)管辦196等干引及城市間展條于出量小，并未正發(fā)作空間布這時(shí)土地讓現(xiàn)隨發(fā)的態(tài)市和郊縣土出的量基本同同市內(nèi)有近50的讓地表現(xiàn)浦區(qū)的開，乏城內(nèi)閑置地新相引。2）200-206年快增長(zhǎng)段該時(shí)年出建用面積606.6平米占總增的7.68該期是上海市間化大時(shí)過幾的中人共國(guó)管理199）的頒土市基成市操的規(guī)得政和發(fā)對(duì)地讓充信同時(shí)該時(shí)出臺(tái)了協(xié)議讓國(guó)有地使用規(guī)定2003關(guān)于繼開展?fàn)I性土用權(quán)招標(biāo)賣掛牌讓情執(zhí)法監(jiān)工作的知（04）等例，使出讓尤其是拍掛形式出成獲城土地唯手使地出量幅增時(shí)該期處于世經(jīng)的蘇城市各產(chǎn)蓬發(fā)府借這機(jī)積極造類產(chǎn)業(yè)業(yè)地出為政帶可續(xù)稅經(jīng)時(shí)引量人口發(fā)經(jīng)營(yíng)土的長(zhǎng)從204年期始政的策開意到地源缺的題政策開向地縮向行調(diào)國(guó)院深化革格地理決定（204《國(guó)院于強(qiáng)地控有問的知(20)等策將地控了新高，由于發(fā)熱方未及相政力較，續(xù)的地長(zhǎng)直到2006年。3）207-200：調(diào)控期該時(shí)上年出建用僅290.4萬方，占新面的17.2。在一時(shí)期，家持續(xù)布了系列的制土地延的策，包《土地用年計(jì)劃管辦》（200《務(wù)關(guān)進(jìn)節(jié)集用的知2008《土源關(guān)格建用管理促批未土利的通200及城工業(yè)市品地等制策，極大打了地讓積極同一的土擴(kuò)也城發(fā)帶來統(tǒng)計(jì)：止206年長(zhǎng)三地建用面（不水）經(jīng)達(dá)1.4%比國(guó)的5.05超近.5，之007年－009年球危機(jī)多因的同用使城土地出在207突降，維在定水線上。3.4城市開發(fā)強(qiáng)度變化國(guó)家沒對(duì)開發(fā)度行接調(diào)多是過土應(yīng)量宏觀調(diào)控間的變市發(fā)的體度。在開實(shí)有土出制度城新土量較城擴(kuò)能對(duì)較新出讓地均積維在一的平上0002003年海新出地容率明顯下并到年值此期城快張時(shí)由土政寬松政對(duì)財(cái)政收的市快速其工地的得出塊的均積率到達(dá)年最市空快擴(kuò)的城市部新度時(shí)緩內(nèi)中區(qū)的開強(qiáng)和發(fā)也僅持個(gè)速長(zhǎng)狀200-203海市共增高樓137，建面積265平米年長(zhǎng)僅為0%右為年低。2004年起，隨土地政的逐漸向集約用地方向展，城市由擴(kuò)張型向內(nèi)更新型轉(zhuǎn)移，城市開發(fā)強(qiáng)度開始緩慢提升，城市中心區(qū)的高樓數(shù)量也開始大幅度的提升。尤其是2007-00期，新出的地均積達(dá)155比02年均容率長(zhǎng)了74.15。表6上海新增出讓土地平均開發(fā)強(qiáng)度與土地政策績(jī)效評(píng)價(jià)趨勢(shì)分析（1990-2010）表7上海中心區(qū)新增高層建筑面積與土地政策績(jī)效評(píng)價(jià)趨勢(shì)分析（1990-200）3.5土地政策對(duì)城市破碎度的分析城市碎衡的市土的整為城出土幅大著市開發(fā)進(jìn)及權(quán)度完市地對(duì)新度大表城市開土地幅均積市趨于時(shí)地制度相機(jī)部的設(shè)拆安政策的場(chǎng)、明，為城空整提了遇。表8上海新增出讓土地平均地塊大小與土地政策績(jī)效評(píng)價(jià)趨勢(shì)分析（1990201）在上表，政策城市間破碎的影響現(xiàn)為個(gè)波峰兩個(gè)波的特。1990年布《外投開經(jīng)成土地行理法政開始勵(lì)地成利后的192年家始土的進(jìn)行具的定并土地記策土監(jiān)相關(guān)策，使得市空相固下隨土市格的步遷變市地出現(xiàn)碎趨。195起，市出土的均面逐減，195出讓土幅均面為.49公頃而到000年幅面僅有1.7頃/為195幅均面的6706%導(dǎo)城土地碎的因要1關(guān)策致地權(quán)的化同時(shí)拆行的規(guī)導(dǎo)致遷矛頻子戶致市的土不不出現(xiàn)破碎勢(shì)。2城市內(nèi)存在的分閑置地，于產(chǎn)權(quán)開發(fā)商金問等阻礙空間的整。3）乏對(duì)土統(tǒng)一管的機(jī)構(gòu)采取理一塊讓一塊或者生地出方式，得市地乏一的讓劃。閑土處辦（199《海土儲(chǔ)辦法（204土備管辦》（200等策出使得海市地于合土儲(chǔ)標(biāo)著由無供向按計(jì)劃一一配優(yōu)儲(chǔ)閑空閑低利的有量建用使得城內(nèi)的合力大。管海相的地儲(chǔ)政策004才，但上從1996年就立地中心對(duì)地開發(fā)備進(jìn)宏調(diào)此從2002年起上海市地讓均積始上從200的17公/增至010年的.59頃幅，增為17%城空于合。4結(jié)論本文研的地策城市間影由據(jù)的考了宏觀策對(duì)地方際果影有一的制但宏觀策為方策定的可以看地土出及間影的針文，有一的導(dǎo)義。研究國(guó)土策具一的定連性通形市培市場(chǎng)—“控場(chǎng)等個(gè)階基完了土地?zé)o出向償讓的型段，使我城空在短數(shù)十中指倍增。研究發(fā)，地策調(diào)控市間具一積極推作。過權(quán)的，漸進(jìn)的收度適的監(jiān)政鼓使地市在國(guó)速培起使城市土的濟(jì)益到泛任通土年用計(jì)最價(jià)的本田自然區(qū)護(hù)度項(xiàng)審等政從用轉(zhuǎn)、護(hù)等角對(duì)地集利用行，控制市地規(guī)理集利土同通過發(fā)理策土儲(chǔ)備得城市間構(gòu)加整理策相用多位對(duì)市進(jìn)行范城市土地策導(dǎo)市間性發(fā)的中重同時(shí)究表貫土地策塑城空