青島房地產(chǎn)市場年終回顧與預測

2008青島房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預測一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2008年以來，在中國經(jīng)歷了年初雪災、汶川地震、金融危機等的考驗，在面對國內(nèi)外復雜多變的形勢下，青島市上下深入貫徹科學發(fā)展觀，認真落實黨中央、國務(wù)院一系列宏觀調(diào)控措施，全市經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展態(tài)勢。2000-2007年青島實現(xiàn)了GDP年均15.7%的增長幅度，其中2003～2005年增幅均超過了16%，分別為16.3%，16.7%，16.9%，2007年GDP增幅達到了16.0%。2008年前三季度全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)3246.5億元，增長14.5%，增幅同比回落1.7個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值156.2億元，下降1.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1729.6億元，增長13%，回落3.5個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值1360.7億元，增長18.2%，加快0.4個百分點。三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系由上年同期的4.7：54.1：41.2調(diào)整為4.8：53.3：41.9。圖1：青島市歷年GDP變化情況圖數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局青島城市人均可支配收入近年保持良好增長態(tài)勢，近十年來人均可支配收入保持年均12.62%的上漲速度（考慮價格指數(shù)影響）。2008年前三季度，青島市城市居民家庭人均可支配收入為15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增長15.8%，扣除價格因素實際增長9.9%。城市居民家庭人均消費性支出11103.22元，比去年同期增加1061.55元，同比增長10.6%，扣除價格因素實際增長4.9%。前三季度城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)14.02萬人，同比增長13.9%；9月末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.91%，同比下降0.07個百分點。圖2：青島市歷年城鎮(zhèn)人均收入變化情況圖數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局2000年以來青島規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資年均增長幅度保持在20%以上，其中2003-2005年達到40%以上，受宏觀調(diào)控影響，于2006年一度下降到5.87%，之后又開始緩慢增長。2000-2007青島規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資占GDP的比重（即投資率，表示一個經(jīng)濟體的總產(chǎn)出中有多少份額用于投資。一般而言，高的投資率往往伴隨高的經(jīng)濟增長率。）可分為三個變化階段：2000-2003保持平穩(wěn)，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年達到52.05%之后便開始下降，到2007年已降為43.19%。這表明青島經(jīng)濟增長在經(jīng)歷了投資拉動期之后，已開始逐漸向消費帶動期轉(zhuǎn)化。2008年以來全市投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。前三季度青島市完成固定資產(chǎn)投資1578.3億元，增長22.4%，增速同比回落1.8個百分點。三次產(chǎn)業(yè)投資分別增長69.2%、15.1%和29.9%，其中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長同比加快67.7個百分點,第三產(chǎn)業(yè)投資增長加快2個百分點。三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)由上年的1.6：55.2：43.2調(diào)整為2.2：51.9：45.9?！半p高”行業(yè)投資下降，其中電力投資下降48.5%，石油加工、煉焦業(yè)投資下降35.1%，黑色金屬冶煉及壓延業(yè)投資下降12.8%，紡織業(yè)投資下降12.2%。圖3：青島歷年固定資產(chǎn)投資變化趨勢圖數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局二、商品房市場分析1、商品房價格分析圖4青島歷年商品房銷售價格變化圖數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局2000-2002年，青島市商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢，2002年達到2186元/平方米；2003-2007年房價高速上漲，年均增速17.6%，2007年達到5192元/平方米，同比上漲22.1%。2008年以來，商品房價有所回落，1-11月商品房銷售價格為5205元/平方米，同比增長0.26%，漲幅比1-10月下降了1.9個百分點。2、房價收入比分析估圖涉5信：青島歷年房腥價收入比變化錢趨勢圖異數(shù)據(jù)來源：青吳島市統(tǒng)計局擇近年來，傳青島房價收入狠比氣穩(wěn)定上升，增吐幅變化不大加，俗2007或年在比頓200握0針年上思升旁2葵個點，其掉中勝2000朽-賊2004黨年綱持續(xù)刺在飄8容點左右徘徊勾，族2005懼年訂與情2006撕年均維持旦在釘9潛點宏，受物價上漲本因素影響秩，夠200爐7穿年達田到淹9.酸4瘋。辟200臺8腎年前三季度青談島市房價收入貸比達逆到柜10.7竊%步。秀房價收入比的釀持續(xù)上揚表明覽相對于居民可放支配收入青島喜的商品住宅價連格上漲挺依然據(jù)過快。任表工1橡：房價收入比亦試算表求指標仍2000勸2001已2002瘡2003摔2004宇2005達2006穩(wěn)2007泛200劍8積前三季度愉城市人均可支怕配收傾入過(傅元蔥)嘴8016禮8731眾8721那10075拆11089須12920燕15328野17856杏15254.貸8慶商品住宅價格循1831數(shù)1974沒2186尼2406胳2966洽3604斬4253腐5192揚5103慣戶均可支配收喉入犬（每戶繼按廉3.傲1蔥人計算）篩24849.佩6描27066.倍1阻27035.保1柿31232.繞5榜34375.儀9什40052怠47516.偏8筒55353.兇6踏47289.宜9靠商品住宅套價帆（每套沖按扮10袋0漢平米計算）辛183100植197400培218600沒240600水296600護360400抬425300果519200局510300羞房價收入比貴7.4較7.3解8跟7.7院8.6描9.0哀9.0柜9.4普10.7逗數(shù)據(jù)來源：青曬島市統(tǒng)計局遮3梁、成交情況盼分析按11暗月份全順市住宅成交面虹積自為延23.9附4沃萬平方米，環(huán)畫比下民跌榜26衣%廈，成交套數(shù)環(huán)預比下聞降醫(yī)24.1購%溪。其中政策性勢住房成牽交塵36餡4座套，成交占比味達館到踢15.7涼%坦，比上月下瞞降誤22.6煎3純個百分點；非叢政策性住房成璃交潛194喚8烘套，比上月增西加亡12量0歲套。從以上成門交數(shù)據(jù)來看，逐本月商品住宅座成交大幅下降盈，主要是由政沿策性住房成交等顯著下滑所致罰。雖咽然犁1策6姓日青島市出臺濕《關(guān)于支持居今民購買住房的慈意見》，提出學了多項刺激居界民購房的相關(guān)吐政策，但短時氧期內(nèi)對于刺激慶樓市成交的效瞎果并不顯著，藥青島樓市將持遲續(xù)低迷。戲繡勤屬圖價6騎：余200測8美年以來青島商震品住宅市場月繁度成交情況慰從援1穿1粒月各區(qū)域住宅輝成交量來看，店由于受整體環(huán)嗚境低迷的影響豬，四方區(qū)、黃娛島區(qū)、嶗山區(qū)球、膠南區(qū)和萊澤西區(qū)住宅成交農(nóng)量均呈環(huán)比下樹降趨勢；其他停各區(qū)縣由于政旗策性住房的上調(diào)市或者是降價深促銷、政策刺劇激等因素的影朵響敏，恭住宅成交量有否所上漲；其中廁市南區(qū)表現(xiàn)最弦為明顯，由于巧政策性住房項幟目金湖路專家吊公寓的熱銷直令接拉升了總成隊交套數(shù)和總成惜交面積，促使壓市南區(qū)本月住手宅成交量漲幅礙度躍居全市第喬一，漲幅達晴到叨293.88崇%丹。勒1俯1宗月戶型成交相蝦對比較集中，尼面積笨在俊80饅-10湖0詠平方米胃的戶型共計成冬交垂8.2蜓3饒萬平方米，占竹成交總面積間的綿39藍%針；而戶型在悲18罵0之平方米被以上、弄6棕0飽平方米暮以下的戶型成老交相對都較小牢，占比分別申為沸3趁%召和削4掠%睬?？梢?，市場想需求仍以中等三戶型為主。唉在價格分布上遺，收1恰1煌月青島住宅成歪交價格占比變恢化趨勢相對蛇于祖1走0編月有顯著變化倚?？傮w仍向中駛低價位傾斜慈，候600俗0幫元以下揉占播72除%糞。其喉中雞3000-5茄00擇0鞭元盆/娃平方米價格段胸成交比重從上芒月寸的桶56妹%繭下降到本月鄰的捆28錦%拌；主要是因埋為窯1謙0蘋月份大量上市龍的保障性住房故直接拉低了總爹體價格，本月陶成交以商品房桶為主右；肉800僅0附元飛/某平方米以上的聾住宅成交滔占愚11佳%歸，比上月提高酬了點3扯個百分點。從斧總體上看，目升前青島購房者倡所能承受的價調(diào)格有限，大部昨分消費者都無憂法承受目前高芝昂的房價。災從區(qū)域看，幣1瘦1診月市南均價跌留至今年以來的毛最低點，僅積為丸799扣0平元，主要受兩脊大政策房項目伍影響所致，其怒中成秤交親13桃0秋套的金湖路專柴家公寓，均價劫不群到磚600參0桿，成疏交傅8燒套的康佳花園務(wù)，均價不潤到噸200壽0刪；市北區(qū)甘自架200角8臉年以來銷售均若價走勢一直相鄉(xiāng)對比較平穩(wěn)，叼枕海山莊項目估（均價績?yōu)槟?10冷9金元階/勉平方米）的熱夸銷將市北區(qū)的暫整體乎銷售均價拉低從至尸666顆8框元；四方區(qū)住裂宅成交價格表登現(xiàn)小幅上漲，稍環(huán)比上叉漲版12.5瞞1爸個百分點，主腹要是因為該區(qū)跌域本月銷售項鍋目主要為商品牢房；李滄區(qū)本侵月政策性住房角銷售與上月持曲平，銷售均價證為奮548野0蠶元曉/怪平方米，環(huán)比慶下之降寄4.1猶%甚。諸圖拐7貞：蹲200忽8揭年笨1納1停月份市內(nèi)四區(qū)窮商品住宅成交恒均價對比儲4醋、價格指數(shù)分潛析叼表陰2織：廢200袋8孕年稍1珍1套月青島城市綜宰合指數(shù)及各分活物業(yè)指數(shù)變化快表馬城市綜合指數(shù)重#犁住宅指數(shù)且Hedoni貨c翁指數(shù)杯#辮寫字樓指數(shù)攤#脾商鋪指數(shù)裂指數(shù)值箱1220程1105奸530諸1711喪1348源環(huán)比變化已↑筑3醫(yī)↑閣4絡(luò)↑綢2北↑粘1荒↑葉1蠟環(huán)比幅度炕↑覺0.24%配↑庫0.32%脅↑斧0.3%幫↑乒0.07%丟↑硬0.07%傻圖月8違：青島房地產(chǎn)綱指數(shù)圖錦200伍8逆年代1干1吳月，青島樓市杰成交總體呈現(xiàn)械平穩(wěn)上升趨勢販。撇11霜月城市綜合指三數(shù)、住宅指數(shù)尚、園Hedoni寧c驢指數(shù)、寫字樓嗽指數(shù)、商鋪指另數(shù)均小幅上漲仔，其中綜合指避數(shù)桂為之122喚0互點，比間1濫0遇月趕提禾高潑3悼個點，環(huán)比漲土幅械為戶0.24怪%飼；住宅指數(shù)芹為幻110私5非點，比星1銹0盾月漁提險高蒼4仇個點，環(huán)比漲隸幅蓮為好0.32挨%該；晶Hedoni巧c頌指數(shù)初為眉53謎0網(wǎng)點兵,逐比筑1信0雷月浮提津高芳2廟個點，環(huán)比漲被幅授為怨0.3侮%劍。指與住宅指數(shù)趨敘勢相似，寫字設(shè)樓指數(shù)和商鋪源指數(shù)分別姨為材171夜1兇點寒和女134械8匙點，比眾1沒0模月貞均提肌高估1秒個點，環(huán)比漲把幅均卸為貞0.07疤%趣。由于本月寫劣字樓和商鋪項途目的報價與上億月相比變化不遼大，因此，指行數(shù)變化不大，劇僅提高賞了版1捎個點。及三、房地產(chǎn)開百發(fā)經(jīng)營情況逮1學、尿房地產(chǎn)開發(fā)投犧資分析老199老7膽～壯200俊7忽年青島房地產(chǎn)雅業(yè)高速發(fā)展，橫房地產(chǎn)繩投資額保持了抖年仆均依22傷%驗的增長速度。漠從青島歷年房絕地產(chǎn)投資額變布化圖中可以看廳出房地產(chǎn)投資德額增長率波動利較明顯，其帝中可199草9阿、毅200誘1擔和炭200席5檔年分別達叛到裹43.7劣%隸、逝37痰%園和去37.6載%腫的高增長率僚；傘200可6院年開始，國家疾連續(xù)出臺一系秒列緊縮樓市政眉策，房地產(chǎn)投諷資額增長笨率脹200彈7墨年下降鋸到批8.7味%副。尸200寄8園年丙1-1董1敏月，青島市完動成房地產(chǎn)開發(fā)渣投期資捧3霧35.11銅億元，較去年齡同期上秧漲鞋1尊4.94藏%疏，增幅臨較跟1-堤10牽個月訂下降撫了俱2.印95她個百分點。桿慣各圖駐9醋：青島歷年房節(jié)地產(chǎn)開發(fā)投資辣變化情況圖下數(shù)據(jù)來源：青照島統(tǒng)計局2、需求分析兆200皮0收年以來青島商塘品房銷售面積再總體婆保持了持續(xù)增說長的勢頭，砍在蔬200矮0榜年實盒現(xiàn)她35.2融%氧的增長速度后叼，稻200逝2膚～以200羊4問年增長率以年酷均匯8.3叢%披的速度平穩(wěn)增睬長甩，橫200潑5賤年跳躍式增長以達到最大烏值揉43.3恰%竟，稻全年實現(xiàn)銷售撤面濃積未739.9腎5過萬平方米，書2006陸-陵200卻8芝年持續(xù)急速回猴落，充200黎6懂年商品房銷售動面積首次出現(xiàn)局負增長，繩尤其扛是距200瑞8乒年賠下降趨勢較明誰顯稅。滔200顧8夕年汗1-1栗1蕉月，擇實現(xiàn)商品房喊銷售面積雅626.65反萬平方米，同魄比夢下控降釋4.31阿%遙，增幅超較伶1-煌10顫月推提瓣高竊1.3刷個百分點。展銷售面積的持燭續(xù)回落彰顯了露國家宏觀調(diào)控閃政策的效果，枝整體市場觀望迷氣氛濃厚。勺圖勇10漿：青島歷年堅商品房銷售面崖積變化趨勢壟圖唉與銷售面積相善對應，青島商恢品房銷售額美近年來用穩(wěn)定增長屯，樂200爸7攪年已達恩到繁433.3拘6零億元，增長率合為正8.5亂%度。世2000順年以來青島商轉(zhuǎn)品房套銷售額鬧保持了年習均差30.9滅%炒的增長速度，蜜其吐中肯200愧5門年達到黑了嫁74.2否%陣高增長率，之揚后增幅開始逐墾漸回落骨。磚200恩8早年撥1-1損1頑月，青島市完芒成商品房銷售照額贏326.19躺億元描，同比下降了究4.06播%錫，增幅肺較捕1-西10喂月下降了瞞0.49另個百分點。訊圖碰11桂：青島歷年商宰品房銷售額變新化趨勢圖3、供應分析鋸200逆0糖以來，青島市繪商品房安新開工面積增講幅波動遼較大牛，依呈現(xiàn)暢跳躍式發(fā)展，倘整體趨勢逐步聽放緩。床200加2鐘年增幅嘴出現(xiàn)負增長（反為標-0.6越%且）差，換達到歷史低位喜，曠200賀3堂年一度上升管至層37.24%料，之后又出晃現(xiàn)下憶降乳-差上忘升團-灑下降的變化趨玩勢泡，歡200模7培年爽降幅景為軍0.18霞%陡。雞200璃8月年額1-1末1潑月堡，商品房新開桐工面積委1027.7歷5巴萬平方米，同災比額下飼降穴14.31景%竟，旬較說1-唉10蜓月樣下夫降洋6.82翠個百分點。澇施工面積增晉幅處自茄200叉2春年營降至時3.2役%壤后狠，章200湯3鉛年提高聲至爽23.3堪%島，之后開始緩下慢回落止。反200臥8凱年情1-1嶼1錢月，商品房施爭工面積為坊3582.1錄7斷萬平方米，瓣同比增賄長戴15.27懼%擁，面預計未來施工暢面積駐還辦可能繼續(xù)加大失。傻竣工面積近年叉來受宏觀調(diào)控英政策影響大幅塞下滑忍，黃2006棍-2煙00堡7哥年連續(xù)出現(xiàn)負粗增長，分別下炸降交19.6星%蠢和叢1.8男%絕。移200步8悔年調(diào)1-1逼1央月，全市商品編房竣工面積咳為效4孫99.26挺萬平方米，同仆比上漲劍21.08榆%舌，增幅歉較嗓1-我10陵月下降臣12.26望個百分點。世圖梢1掉2淡：青島歷年古供應指標綠變化趨勢圖城數(shù)據(jù)來源：國襪家統(tǒng)計局、中極國房地產(chǎn)指數(shù)些系統(tǒng)屬（頸CREI爹S蛛）4、供求分析脅1999-2掏00詳5緞年，青島商品婦房市場都表現(xiàn)藝出供大于銷的姥不平衡局面。錯從額200傘6煎年棋開始，趁銷竣比宿均大撐于冰1橫，出現(xiàn)了供不性應求的局面晴，報200酸8鞏年拿1-1屠1炕月銷供比達利到耽1.2矮6壯，供需矛盾得漆到了初步緩解臥。再圖密1括3違：青島歷年銷則竣比變化趨勢具圖替5謀、土地市場分王析坐近些年，青島像土地開發(fā)面積暫波動明顯廚，愉200肌6筒年受政策影響悼出現(xiàn)反彈達央到臺948.9壟5脖萬平方米的高微峰，診比土200蠢5穩(wěn)年增今長陣626.燕0桃5布萬平方米泰，同比增庸長嫩193.9析%怒。計200姥8取年識1-1懂1傘月，青島市土襖地開發(fā)面積籌99.55輕萬平方米，同眠比上漲源2.94檔%繡，增幅脹較系1-覽10斑月息下拾降巾19.73炭個百分點。敢土地購置面積礦經(jīng)歷了兩個增陣長階段械，疏199婆9勇～伴200血3投年挎以孝50.17眾%喉年均增長率逐粒年增加，攔在去200您4援年受宏觀調(diào)控辱影響回落到低聞于騾200頃0負年的水平，襖之后持續(xù)平穩(wěn)殃增長，底到挖200潤6仰年反彈普到山747.7域4屈萬平方米的水字平，僅次于最策高水改平菌200劑3尺年著的歌776.9柏4塊萬平方米折。乖2007評年蛙受極一系列宏觀調(diào)技控政策，青島澤市土地開發(fā)面副積與購置面積裳均大幅下降，鍋降幅分別繡為趣55.1遷%保和念21.2時%鋪。曠200衣8躬年拾1-1燙1哥月，土地購置面面晃積蹄2濃95.89咽萬平方米，同房比回菊落廟4如4.53微%俊，增幅劇較膀1-累10好月菊提渡高棕1.55刪個百分點讀。羨圖炒1廈4勇聽零：青島歷年土摔地開發(fā)和購置場面積變化趨勢釘圖遣四、房地產(chǎn)企斤業(yè)運行腔分析籍進特入栽200研8釘年以來，青島脅房地產(chǎn)企業(yè)的厲日子都不好過籃，資金緊張、躬產(chǎn)品滯銷、行繡業(yè)分化現(xiàn)象明沙顯，等等，這鳥些都是其在低店迷形勢下的真彎實表現(xiàn)。遞1腹、銷售不暢，狗行業(yè)分化明顯鷹200旨8緊年生1-1質(zhì)0剛月，青島市實門現(xiàn)商品房谷銷售面賣積止548.7釋1淋萬平方米，同抵比是下降其5.62屈%百。粉自心200唉8撈年以來，各大烈房地產(chǎn)企業(yè)都餃面臨著銷售難蛛的問題。銷售含量的下降必然舒導致存貨上升鹿，必然為后續(xù)屠發(fā)展造成壓力棒。銷售不暢，茫一方面是由于守整體環(huán)境嚴峻駐，市場低迷；閣另一方面主要斬是因為企業(yè)產(chǎn)返品不能夠很好雜地適應市場需正求。摔一些資金壓力臂不大的企業(yè)相刑對而言，他們麥的產(chǎn)品就能夠黑較好地適應市蠻場，滿足社會姑需要。在低迷準的形勢下，耳更加容易形坡成鄙“扒大魚吃小融魚進”密的行業(yè)分化現(xiàn)煤象，如果誰能向夠熬過這個冬吼天，那么何它就可能奮成為行業(yè)讀的三“垂地產(chǎn)航肚母坑”可，反之，合則可能退出行咸業(yè)查舞臺。因此，雹建議房地產(chǎn)企濤業(yè)碼在府200廟9刺年，一方面可放以題在保證揭利潤的基礎(chǔ)上懲適度攝降價，以拯救蓬當前的市場信砍心；另一方面含就要從自身做忙起，不斷提高丈企業(yè)產(chǎn)品衡品質(zhì)，使之能摸夠較好地適應倍市場需求。許2屠、艷開發(fā)速度和規(guī)砍模有所降低，部企業(yè)拿地速度謹放緩付200泥8互年以來，大部訊分青島房地產(chǎn)寺重點企業(yè)對于瞧當前的國內(nèi)國簡際形勢都有深集入的了解，雖茅然對市場長期女持有看好態(tài)度村，但同時也認欣識到了短期內(nèi)電房地產(chǎn)市場的殊發(fā)展并不會很篇樂觀，紛紛下諸調(diào)了開發(fā)速度鴨和規(guī)模，放緩刺了企業(yè)拿地的羽步伐。充很多企業(yè)存量拾房增加，主要株也是由于添在急200永7喬年不理性的土秤地市場中拿到葵土地，而今又藝要支付地價款噴所致。因此，謠在旁2