煙臺(tái)新天地項(xiàng)目第一階段匯報(bào)

煙臺(tái)新天地項(xiàng)目第一階段匯報(bào)第1頁(yè)/共90頁(yè)初步定位結(jié)論基本假設(shè)用地分析供應(yīng)市場(chǎng)研究需求市場(chǎng)研究基礎(chǔ)研究經(jīng)濟(jì)測(cè)算，綜合分析匯報(bào)框架項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析第2頁(yè)/共90頁(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析第3頁(yè)/共90頁(yè)位于東部新城，伴隨市政府東移，發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｓ玫匾?guī)模約16.7萬(wàn)平米，總建面約30萬(wàn)平米。規(guī)模中等，屬萊山中體量開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析項(xiàng)目的產(chǎn)品形式組合、目標(biāo)客群定位等對(duì)于“中體量開(kāi)發(fā)”的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)非常重要！該區(qū)域商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)既充滿機(jī)會(huì)，又面臨不夠成熟的風(fēng)險(xiǎn)！煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)濱海工業(yè)園萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)煙臺(tái)大學(xué)園區(qū)第4頁(yè)/共90頁(yè)地塊方正，可充分發(fā)揮用地價(jià)值；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析地塊優(yōu)勢(shì)明顯，但一定要考慮產(chǎn)品供應(yīng)及解決配套問(wèn)題，方能營(yíng)建出適于市場(chǎng)需求的項(xiàng)目！現(xiàn)狀為農(nóng)田，地勢(shì)比較平坦;地塊緊鄰大學(xué)城、教育資源豐富、人文氣息濃厚；

本項(xiàng)目地處兩條主干道的中心位置,緊鄰規(guī)劃中的學(xué)院路，交通極為便利；周邊配套匱乏，需小區(qū)自身強(qiáng)化。第5頁(yè)/共90頁(yè)開(kāi)發(fā)商預(yù)期－品牌與效益并舉。新天地公司為金海集團(tuán)下屬企業(yè)，企業(yè)資金實(shí)力雄厚，多元化發(fā)展；本項(xiàng)目為新天地公司進(jìn)行商品住宅開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，一方面希望該項(xiàng)目能夠順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠；第二方面希望能夠樹(shù)立良好的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，為今后的發(fā)展建立良好的開(kāi)端；第三方面，希望能夠積累一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有助于企業(yè)今后的長(zhǎng)足發(fā)展；希望能將本項(xiàng)目打造成萊山區(qū)的中高端項(xiàng)目，為集團(tuán)今后的發(fā)展奠定下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析“順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售”、“快速資金回籠”意味著要順應(yīng)萊山市場(chǎng)實(shí)際情況，多方位降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！第6頁(yè)/共90頁(yè)項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題第7頁(yè)/共90頁(yè)如何在順應(yīng)市場(chǎng)的前提下，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)快速資金回籠，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)口碑，為新天地項(xiàng)目的長(zhǎng)足發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題如何解決：深度梳理市場(chǎng)，深度挖掘產(chǎn)品，注重整體規(guī)劃，精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)中增加產(chǎn)品亮點(diǎn)和附加值、擁有專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)等。第8頁(yè)/共90頁(yè)項(xiàng)目用地分析宏觀分析——城市尺度中觀分析——區(qū)域尺度微觀分析——地塊尺度第9頁(yè)/共90頁(yè)牟平區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)黃海煙臺(tái)行政區(qū)劃概況煙臺(tái)市區(qū)宏觀分析煙臺(tái)的城市中心區(qū)集中在芝罘區(qū)，隨著政府的東移，萊山區(qū)將成為新的城市中心區(qū)。第10頁(yè)/共90頁(yè)煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃牟平區(qū)福山區(qū)芝罘區(qū)黃海萊山區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)城高速觀海路（206國(guó)道）濱海路煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)市人大政協(xié)市委市政府大學(xué)園區(qū)養(yǎng)馬島煙臺(tái)火車(chē)站宏觀分析現(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，但得天獨(dú)厚的人文氣息是其他區(qū)域所不可比擬的！煙臺(tái)城市發(fā)展沿海岸線方向東移，萊山必將發(fā)展成為新的城市中心區(qū)第11頁(yè)/共90頁(yè)牟平區(qū)——未來(lái)城市的新興區(qū)域。近幾年，牟平區(qū)不斷加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步伐，雖然和其他四區(qū)相比，在發(fā)展勢(shì)頭還不能齊頭并進(jìn)，但開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)越來(lái)越多，尤其是舊城改造工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，已先后完成了幾十個(gè)項(xiàng)目改造工作。萊山區(qū)——新舊樓盤(pán)爭(zhēng)奇斗艷。從2007年以來(lái)，隨著南山世紀(jì)城、天合城等項(xiàng)目的陸續(xù)推出，萊山區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)變得趨于豐富,以相對(duì)較高的居住品質(zhì)、良好的發(fā)展前景、現(xiàn)代的配套設(shè)施，為煙臺(tái)市民提供著品質(zhì)更高的物業(yè)。芝罘區(qū)——價(jià)格平穩(wěn)上漲。芝罘區(qū)中心地段的市場(chǎng)將由濱海景區(qū)、勝利小區(qū)、海港路地塊三大主角領(lǐng)銜，形成兼具品牌、規(guī)模、品質(zhì)的形象性、標(biāo)志性大盤(pán)。考慮到這里土地的稀缺性、配套的成熟度、市民對(duì)中心區(qū)的依賴(lài)性等，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)應(yīng)堅(jiān)挺而穩(wěn)定。此外，中心區(qū)大盤(pán)較少，而且未能集中推出，亦是支撐房?jī)r(jià)的因素之一。開(kāi)發(fā)區(qū)——地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多面擴(kuò)張。作為一個(gè)新興城區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展一直與外來(lái)投資、人口密切相關(guān)。其房地產(chǎn)發(fā)展同樣如此，外來(lái)人口是支持開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。福山區(qū)----樓盤(pán)供應(yīng)量大。福山區(qū)供應(yīng)量一直比較大，其價(jià)格也相對(duì)較為平穩(wěn)，基本以滿足中低收入者為目標(biāo)，價(jià)格增長(zhǎng)不像其它區(qū)域那么快。煙臺(tái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏觀分析第12頁(yè)/共90頁(yè)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)快速持續(xù)增長(zhǎng)住宅銷(xiāo)量平穩(wěn)、銷(xiāo)售價(jià)格走高海景房的市場(chǎng)接受度較為理想

首開(kāi)集團(tuán)、海信地產(chǎn)、陽(yáng)光100、SOHO中國(guó)、世茂集團(tuán)……，地產(chǎn)大牌公司相繼進(jìn)入，帶來(lái)了相對(duì)發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念，將本地項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)拉升到高品質(zhì)層次。煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可說(shuō)明煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)幾年仍然存在較大的發(fā)展空間宏觀分析第13頁(yè)/共90頁(yè)萊山———煙臺(tái)第九屆規(guī)劃，充分展示了萊山作為行政、科教、旅游等為一體的區(qū)域魅力。中觀分析第14頁(yè)/共90頁(yè)本項(xiàng)目距離萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)10分鐘

本項(xiàng)目距離濱海工業(yè)園10-15分鐘

本項(xiàng)目距離機(jī)場(chǎng)20-25分鐘煙臺(tái)萊山機(jī)場(chǎng)濱海工業(yè)園萊山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)煙臺(tái)大學(xué)園區(qū)本項(xiàng)目萊山區(qū)域內(nèi)有三條主要干道分別為濱海路、觀海路和迎春大街。萊山與各區(qū)域的聯(lián)系毗鄰大學(xué)園區(qū)規(guī)劃中的學(xué)院路，大大便利于本項(xiàng)目與萊山中心區(qū)域的快速切換中觀分析第15頁(yè)/共90頁(yè)觀海路以東版塊分析觀海路以西版塊分析星海灣橡樹(shù)灣上海灘花園本案天合城四季花城世紀(jì)華府觀海路西東紅旗路以南，觀海路以東至濱海路以西范圍。紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。中觀分析府前花園世紀(jì)華庭第16頁(yè)/共90頁(yè)該板塊濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一，作為依山傍海發(fā)展起來(lái)的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國(guó)際化生活交匯共生的社區(qū)空間；

該板塊主要以海景房為主，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等各個(gè)方面在煙臺(tái)市來(lái)說(shuō)做的比較到位；由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，目前一線海景可供開(kāi)發(fā)的土地所剩無(wú)幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)計(jì)今明兩年高端市場(chǎng)的供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米左右。而分期開(kāi)發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。中觀分析觀海路以東版塊分析萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃第17頁(yè)/共90頁(yè)中觀分析觀海路以西版塊分析該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對(duì)較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計(jì)水平較高，整體銷(xiāo)售情況比較理想；由于市政府的東遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)熱土，價(jià)格呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃第18頁(yè)/共90頁(yè)萊山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中觀分析未來(lái)新城區(qū)：本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較缺乏，但是伴隨政府東移，周邊配套建設(shè)有待跟進(jìn)，區(qū)域未來(lái)配套有預(yù)期可待。沿海地帶：景觀及環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，海景房的市場(chǎng)接受度較為理想。交通便捷：區(qū)域的整體交通條件暢達(dá)，伴隨學(xué)院路的開(kāi)通，將大大提高本項(xiàng)目的出行便捷程度。人文氛圍：得天獨(dú)厚的人文資源優(yōu)勢(shì)，為區(qū)域的市場(chǎng)印象加分。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：發(fā)展?jié)摿Υ?，帶?dòng)更多產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。本項(xiàng)目位于萊山學(xué)院路，毗鄰大學(xué)園區(qū)，周邊交通便捷，但配套不足也明顯存在，因此，就區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境而言，本項(xiàng)目有很大的機(jī)會(huì)，但也有挑戰(zhàn)！第19頁(yè)/共90頁(yè)地塊概況微觀分析總占地面積：16.7萬(wàn)平米，其中，城市道路用地3.1萬(wàn)平米，綠化用地2.05萬(wàn)平米地塊規(guī)整，可建設(shè)用地11.56萬(wàn)平米目前為農(nóng)田，地塊中有成樹(shù)和池塘距離大海約1.5公里四至情況：東至規(guī)劃路，西至用地邊界及規(guī)劃路，南至學(xué)院路，北至規(guī)劃路規(guī)劃道路紅線寬度：學(xué)院路紅線寬50米，北側(cè)規(guī)劃路30米，東側(cè)規(guī)劃紅線寬40米，中部及西北側(cè)規(guī)劃路紅線寬20米。本案本案第20頁(yè)/共90頁(yè)規(guī)劃中的學(xué)院路穿過(guò)社區(qū)南側(cè)為公共綠地地塊內(nèi)北側(cè)規(guī)劃一處25班小學(xué)，用地不少于2.25公頂西區(qū)北側(cè)為商業(yè)住宅（已立項(xiàng)），地塊西側(cè)為100畝左右的住宅小區(qū)，地塊東側(cè)為科技服務(wù)用地北靠煙臺(tái)大學(xué)文經(jīng)學(xué)院，東臨清華、北大、煙大三?？萍紙@，西臨濱洲醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院及體育公園，南臨萊山一中，教育配套得天獨(dú)厚。項(xiàng)目周邊居住氛圍尚不濃厚，目前只有一些村民小區(qū)。項(xiàng)目周邊生活配套匱乏。煙大文經(jīng)學(xué)院規(guī)劃中的商業(yè)住宅學(xué)院路本案本案萊山一中科技服務(wù)用地三?？萍紙@規(guī)劃中的100畝左右住宅小區(qū)體育公園公共綠地公共綠地地塊概況微觀分析第21頁(yè)/共90頁(yè)微觀分析地塊周邊景觀條件北南西東地塊內(nèi)部不同位置具備一定用地價(jià)值的差異性，結(jié)合用地價(jià)值的區(qū)別，合理進(jìn)行項(xiàng)目總體規(guī)劃布局！項(xiàng)目北側(cè):南山世紀(jì)城三期兩棟寫(xiě)字樓一棟酒店項(xiàng)目東北側(cè):煙臺(tái)農(nóng)業(yè)學(xué)院項(xiàng)目南側(cè)：萊山一中項(xiàng)目中間：規(guī)劃中的學(xué)院路第22頁(yè)/共90頁(yè)地塊北部區(qū)域：——距離海景1.5公里，10層以上可以看到海，景觀條件較好——毗鄰煙大文經(jīng)學(xué)院、三?？萍紙@，人文氛圍濃厚——道路及周邊的視覺(jué)感受良好地塊南部區(qū)域：——緊鄰公共綠地，視覺(jué)景觀條件好——距離萊山一中較近地塊西部區(qū)域：——規(guī)劃中有兩個(gè)住宅項(xiàng)目，其中一個(gè)已立項(xiàng)，另一個(gè)占地約100畝左右，如已立項(xiàng)項(xiàng)目與本項(xiàng)目的推出時(shí)間趨同，則會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成一定的銷(xiāo)售壓力。地塊東部區(qū)域：——有規(guī)劃中的科技服務(wù)服地微觀分析地塊周邊景觀條件第23頁(yè)/共90頁(yè)用地分析結(jié)論宏觀：房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)快速持續(xù)增長(zhǎng)；住宅銷(xiāo)量平穩(wěn)、銷(xiāo)售價(jià)格走高；地產(chǎn)大牌公司相繼進(jìn)入，帶來(lái)了相對(duì)發(fā)展成熟城市先進(jìn)的產(chǎn)品理念；煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，未來(lái)幾年仍然存在較大的發(fā)展空間；伴隨市政府東移，萊山區(qū)將成為新的城市中心區(qū)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)良好。中觀：各項(xiàng)目海景房的市場(chǎng)接受度較好；現(xiàn)狀萊山在配套方面尤顯不足，周邊配套建設(shè)有待跟進(jìn)，但是伴隨政府東移，區(qū)域未來(lái)配套有預(yù)期可待；得天獨(dú)厚的人文氣息是其他區(qū)域所不可比擬的，區(qū)域印象較理想。微觀：地塊具備一定的視覺(jué)景觀條件；地塊現(xiàn)狀較為規(guī)整。雙新！——具備打造中高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的潛力！——更加要求發(fā)展商定位明確，重視產(chǎn)品的營(yíng)造！第24頁(yè)/共90頁(yè)供應(yīng)市場(chǎng)研究煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)研究第25頁(yè)/共90頁(yè)煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況芝罘區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)伴隨市政府東移，該區(qū)域必將成為新的城市中心?？蛻?hù)購(gòu)成以福山居多，芝罘、萊山和開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)各占一部分，此外，還有少量外籍客戶(hù)；芝罘區(qū)煙臺(tái)中心城區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟；客戶(hù)群以芝罘本地客戶(hù)為主，并有一部分開(kāi)發(fā)區(qū)、福山客戶(hù)。第26頁(yè)/共90頁(yè)煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況芝罘區(qū)萊山區(qū)牟平區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)福山區(qū)牟平區(qū)1995年撤縣建區(qū)，目前區(qū)域發(fā)展相對(duì)滯后；與煙臺(tái)市區(qū)距離遠(yuǎn)，關(guān)聯(lián)性較弱；商品住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)剛剛起步，市場(chǎng)及消費(fèi)不成熟；客戶(hù)群：牟平本地客戶(hù)為主，其他區(qū)域客戶(hù)較少。福山區(qū)地處煙臺(tái)內(nèi)陸位置，不臨海；客戶(hù)群：以福山本地人為主，同時(shí)有部分開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)。開(kāi)發(fā)區(qū)沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，1984年成立；客戶(hù)群：以開(kāi)發(fā)區(qū)、福山區(qū)、芝罘區(qū)客戶(hù)為主，同時(shí)有部分韓國(guó)人在此購(gòu)房第27頁(yè)/共90頁(yè)供應(yīng)市場(chǎng)研究煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)研究第28頁(yè)/共90頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)整體供應(yīng)特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型個(gè)案分析區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域第29頁(yè)/共90頁(yè)供應(yīng)市場(chǎng)研究煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)研究競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)研究主要結(jié)論第30頁(yè)/共90頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定我們?cè)谶x取本項(xiàng)目研究區(qū)域時(shí)，以萊山區(qū)域?yàn)橹?，同時(shí)兼顧了其他區(qū)域的代表性項(xiàng)目。牟平區(qū)福山區(qū)萊山區(qū)芝罘區(qū)黃海萊山第31頁(yè)/共90頁(yè)類(lèi)別代表項(xiàng)目特點(diǎn)簡(jiǎn)述萊山區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目海天四季花城、星海灣、橡樹(shù)灣、世紀(jì)華庭、天合城、上海灘花園、南山世紀(jì)華府、府前花園市場(chǎng)化程度一般，南山地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)知名度和影響力高其他區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目世茂海灣一號(hào)、星河城、西海岸市場(chǎng)化程程度一般早期開(kāi)發(fā)的小區(qū)金溝寨、布萊小區(qū)戶(hù)型設(shè)計(jì)較差，物業(yè)管理差，園林規(guī)劃匱乏競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定考慮到本案商品住宅特性，選取競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)8個(gè)典型商品住宅項(xiàng)目。第32頁(yè)/共90頁(yè)供應(yīng)市場(chǎng)研究煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)研究競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)研究主要結(jié)論及市場(chǎng)空間探測(cè)第33頁(yè)/共90頁(yè)星海灣橡樹(shù)灣上海灘花園本案天合城海天四季花城世紀(jì)華府競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——項(xiàng)目規(guī)模第34頁(yè)/共90頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）容積率星海灣12.710.80.86世紀(jì)華庭16332.07天合城19.5251.28海天四季花城20.1221.097橡樹(shù)灣6.7萬(wàn)132.0上海灘花園100萬(wàn)160萬(wàn)1.35南山世紀(jì)華府21521.98府前花園27.1637.751.38本案16.7萬(wàn)30萬(wàn)2.6本案在萊山地區(qū)屬于中等規(guī)模商品住宅開(kāi)發(fā)，與區(qū)域項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的容積率較高。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——項(xiàng)目規(guī)模第35頁(yè)/共90頁(yè)區(qū)域采用并列式排布的項(xiàng)目居多（也稱(chēng)兵營(yíng)式）項(xiàng)目名稱(chēng)整體規(guī)劃星海灣依地勢(shì)而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景世紀(jì)華庭并列式排布天合城并列式、部分塔式排布海天四季花城并列式橡樹(shù)灣上海灘花園并列式、圍合式、錯(cuò)落式南山世紀(jì)華府板式規(guī)劃府前花園板式、并列式競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——整體規(guī)劃第36頁(yè)/共90頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，在建筑形式方面以小高層、高層居多，充分說(shuō)明煙臺(tái)市民對(duì)該類(lèi)建筑的接受度比較高；此外，新古典主義的市場(chǎng)接受度也較好。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——建筑形式項(xiàng)目名稱(chēng)建筑風(fēng)格外立面材質(zhì)建筑形式星海灣歐式（意大利）涂料、面磚結(jié)合洋房、小高層世紀(jì)華庭現(xiàn)代涂料高層天合城現(xiàn)代涂料小高層、高層海天四季花城新古典主義涂料多層、小高層、聯(lián)體別墅橡樹(shù)灣現(xiàn)代面磚多層、高層公寓上海灘花園新古典主義面磚、涂料結(jié)合小高層、高層、Townhouse南山世紀(jì)華府現(xiàn)代高層府前花園現(xiàn)代小高層、高層第37頁(yè)/共90頁(yè)區(qū)域在售項(xiàng)目以中高檔居多，此外智能化也有一定的體現(xiàn)。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——樓盤(pán)檔次項(xiàng)目名稱(chēng)檔次定位星海灣高檔世紀(jì)華庭高檔天合城中高檔海天四季花城中高檔（智能化）橡樹(shù)灣中高檔（小戶(hù)型公寓）上海灘花園高檔南山世紀(jì)華府中高檔府前花園中高檔第38頁(yè)/共90頁(yè)區(qū)域項(xiàng)目基本都保持著較好的消化態(tài)勢(shì)橡樹(shù)灣的銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢，主要是由于其是小戶(hù)型公寓，價(jià)格較高，故而影響了銷(xiāo)售速度，這也說(shuō)明客戶(hù)對(duì)于高層公寓有一定的心理抗性。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——價(jià)格水平及銷(xiāo)售率項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/平米銷(xiāo)售率星海灣880090%以上世紀(jì)華庭650070%天合城5000三期在售海天四季花城5600一期售完橡樹(shù)灣550050%上海灘花園開(kāi)盤(pán)4000以上新盤(pán)南山世紀(jì)華府5100基本售罄府前花園4800一期售完第39頁(yè)/共90頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——在售主力戶(hù)型及面積區(qū)間項(xiàng)目名稱(chēng)一居（平米）二居（平米）三居（平米）四居（平米）備注星海灣260㎡及以上復(fù)式世紀(jì)華庭62-77101167226還有160、147平米天合城103-106101-120157-136每種居室有4個(gè)戶(hù)型海天四季花城5670-90108120以上復(fù)式130-240平米橡樹(shù)灣30-4050-80上海灘花園信息尚未公布南山世紀(jì)華府60-80110-140150-171180-220府前花園

110-140

本區(qū)域主力戶(hù)型以70-100平米的二居和110-160平米的三居為主，其次一居、四居供量較少。第40頁(yè)/共90頁(yè)200180160140120100806040世紀(jì)華庭天合城海天四季花城橡樹(shù)灣南山世紀(jì)華府府前花園1011671011201083080150171110140競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——在售主力面積區(qū)間示意戶(hù)型面積趨于實(shí)用型，面積區(qū)間以中等戶(hù)型為主。第41頁(yè)/共90頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——園林景觀項(xiàng)目名稱(chēng)園林景觀星海灣大師級(jí)作品，重現(xiàn)地中海岸的名勝景觀世紀(jì)華庭濱海綠化，公園化天合城公園化社區(qū)、高綠化率海天四季花城水景、山景為主，注重生態(tài)橡樹(shù)灣中心花園上海灘花園40萬(wàn)平米生態(tài)公園南山世紀(jì)華府園景府前花園園景、公園化星海灣的園林景觀較有藝術(shù)欣賞性，綜合品質(zhì)感不錯(cuò)，而且富有異域的浪漫氣質(zhì)，特色獨(dú)樹(shù)一幟。天合城的綠化率較高，達(dá)到了60%，海天四季花城主打水景、山景的生態(tài)主題。相對(duì)而言，其他項(xiàng)目的園林則感覺(jué)平平，只有簡(jiǎn)單的中心園林綠化景觀和綠化排布。即將銷(xiāo)售的上海灘花園的生態(tài)公園園林值得期待。第42頁(yè)/共90頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——社區(qū)配套項(xiàng)目名稱(chēng)社區(qū)配套星海灣高級(jí)會(huì)所、酒店，英式管家服務(wù)等，配套齊全世紀(jì)華庭與周邊煙臺(tái)博覽中心，南山皇冠假日五星級(jí)酒店、南山世紀(jì)購(gòu)物公園、體育公園連成一體，商務(wù)配套渾然天成。天合城會(huì)所、商業(yè)區(qū)、超市海天四季花城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、幼兒園等橡樹(shù)灣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)上海灘花園14萬(wàn)平米的商業(yè)配套與數(shù)萬(wàn)平米的教育設(shè)施南山世紀(jì)華府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所府前花園商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所南山地產(chǎn)各分期產(chǎn)品配套齊全，且社區(qū)配套各期之間可以共享，是區(qū)域內(nèi)配套最為齊全的社區(qū)。相對(duì)而言，其他項(xiàng)目則較為遜色，只能滿足基本的生活需求。在即將銷(xiāo)售的上海灘花園的宣傳折頁(yè)上了解到，該項(xiàng)目體量較大，配套齊全。這要求本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到小區(qū)居民的生活配套需求，齊全的生活配套設(shè)施，將會(huì)給項(xiàng)目增加有效的附加值和促進(jìn)成交。第43頁(yè)/共90頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品房住宅項(xiàng)目戶(hù)型空間格局表現(xiàn)單一，以平層為主要表現(xiàn)形式。錯(cuò)層、躍層等具空間變化的戶(hù)型設(shè)計(jì)稀缺。此外，拼接戶(hù)型也具有一定的市場(chǎng)空間。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——產(chǎn)品細(xì)節(jié).空間布局項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型格局一梯幾戶(hù)星海灣平層、復(fù)式、洋房1梯2戶(hù)世紀(jì)華庭平層2梯6戶(hù)天合城平層1梯4戶(hù)、6戶(hù)、7戶(hù)海天四季花城平層、復(fù)式橡樹(shù)灣平層1梯8戶(hù)上海灘花園平層、復(fù)式、Townhouse1梯2戶(hù)南山世紀(jì)華府平層1梯3戶(hù)、4戶(hù)府前花園平層一梯2戶(hù)、3戶(hù)、4戶(hù)、5戶(hù)、8戶(hù)第44頁(yè)/共90頁(yè)在售項(xiàng)目中，大多均在強(qiáng)調(diào)自身的地段和景觀資源上，對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)涵挖掘不夠深。整體營(yíng)銷(xiāo)水平不高，包裝呆板，品質(zhì)感不夠，在推廣途徑上也比較單一。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——園林景觀項(xiàng)目名稱(chēng)主題廣告語(yǔ)主打賣(mài)點(diǎn)星海灣天人合一，上流社區(qū)一線海景、電梯洋房世紀(jì)華庭公園化社區(qū)景觀一線海景天合城市中心區(qū)最后的黃金地段、細(xì)節(jié)市中心地段、公園化社區(qū)海天四季花城數(shù)字化智能家居山景橡樹(shù)灣青年特區(qū)公寓（小面積）上海灘花園南山世紀(jì)華府府前花園國(guó)際青年公寓地段第45頁(yè)/共90頁(yè)兵營(yíng)式布局競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——各項(xiàng)目總體規(guī)劃第46頁(yè)/共90頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品房項(xiàng)目停車(chē)主要表現(xiàn)為地下車(chē)庫(kù)和地下停車(chē)位，車(chē)位充足。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——車(chē)位配比由于客戶(hù)擁有私家車(chē)比較普遍，因此從市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售情況較好。項(xiàng)目名稱(chēng)車(chē)位配比車(chē)位數(shù)量星海灣1：2世紀(jì)華庭1：1.5地上800個(gè)，地下1200個(gè)天合城1：1海天四季花城1：1橡樹(shù)灣1：1.2地下地下1800多個(gè)上海灘花園1：1南山世紀(jì)華府1：10.5府前花園1：1第47頁(yè)/共90頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——成交客戶(hù)情況（業(yè)內(nèi)人士）我們本次的客戶(hù)調(diào)查從兩個(gè)角度進(jìn)行，一方面是向業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行深訪，了解成交客戶(hù)情況，其次是通過(guò)攔截的形式進(jìn)行隨機(jī)客戶(hù)深訪，以充分保證我們對(duì)于客戶(hù)把握的客觀和公正性。（備注：以下分析內(nèi)容僅供參考，并非絕對(duì)）第48頁(yè)/共90頁(yè)類(lèi)別范圍客戶(hù)的年齡段以”30-50歲居多“對(duì)萊山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的看法選擇“房?jī)r(jià)上升較快，進(jìn)入快速增長(zhǎng)的時(shí)期”居多對(duì)萊山發(fā)展的看法前三依次為：“人文氣氛佳、自然環(huán)境較好、住宅升值潛力大”對(duì)項(xiàng)目周邊狀況評(píng)判選擇非常好的有：人文、自然、治安、升值潛力、交通；比較差的為配套客戶(hù)購(gòu)房時(shí)首先關(guān)注的問(wèn)題依次為：價(jià)格、文化教育、房屋務(wù)實(shí)、生活便利性、環(huán)境客戶(hù)認(rèn)為必須有的依次為：房屋質(zhì)量、生活配套、幼兒園、停車(chē)位、物業(yè)水平、居民素質(zhì)客戶(hù)更愿意選擇哪種物業(yè)類(lèi)型板式小高層（帶電梯）、多層、高層板樓（帶電梯）客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主力面積區(qū)間“90-110平米兩居、110-160平米三居”暢銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——成交客戶(hù)第49頁(yè)/共90頁(yè)類(lèi)別范圍客戶(hù)最高可以承受的住宅單價(jià)目前為5000-6000之間客戶(hù)最高可以承受的住宅總價(jià)以“70--80萬(wàn)居多”客戶(hù)喜歡的戶(hù)型明衛(wèi)、客廳主臥寬敞、朝向好客戶(hù)喜歡的建筑風(fēng)格選擇現(xiàn)代風(fēng)格的占據(jù)絕對(duì)比例哪種小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)比較有吸引力依次為：大面積綠地為主、大量的樹(shù)木、大面積活動(dòng)場(chǎng)所客戶(hù)傾向于哪種立面材料依次為：高級(jí)面磚、高級(jí)涂料、石材您的客戶(hù)是否需要停車(chē)位答案都非?？隙ㄖ黧w客戶(hù)的日常交通工具主要是私家車(chē)占據(jù)相當(dāng)大比例，并且有的家庭擁有2輛以上您的客戶(hù)主要通過(guò)什么途徑獲取樓盤(pán)信息主要為煙臺(tái)晚報(bào)、煙臺(tái)電視臺(tái)、戶(hù)外，推廣途徑較為單一競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——成交客戶(hù)第50頁(yè)/共90頁(yè)類(lèi)別范圍主體客戶(hù)現(xiàn)在居住的區(qū)域福山、芝罘、萊山、開(kāi)發(fā)區(qū)主體客戶(hù)工作區(qū)域福山、芝罘、萊山、開(kāi)發(fā)區(qū)主體客戶(hù)現(xiàn)有住房商品房、租憑房屋、單位宿舍、自建房主體客戶(hù)對(duì)目前居住狀態(tài)的滿意度絕大多數(shù)表示為“一般”和“需要改善”，屬于居住升級(jí)換代型客戶(hù)主體客戶(hù)現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu)依次為：?jiǎn)紊砘蚺c配偶單獨(dú)居住、與父母兩代同住、與子女兩代同住主體客戶(hù)的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)2次置業(yè)居多，其次為：1次、3次及以上主體客戶(hù)從事的職業(yè)依次為：私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體工商戶(hù)、普通職員、公務(wù)員主體客戶(hù)從事的職業(yè)制造、金融、IT、個(gè)體零售及批發(fā)業(yè)、農(nóng)林牧副漁、公共服務(wù)與公共事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)研究——成交客戶(hù)第51頁(yè)/共90頁(yè)供應(yīng)市場(chǎng)研究煙臺(tái)住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)研究競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)研究主要結(jié)論及市場(chǎng)空間探測(cè)第52頁(yè)/共90頁(yè)典型個(gè)案——星海灣位置：煙臺(tái)大學(xué)南門(mén)對(duì)面占地面積：12.7萬(wàn)平方米總建筑面積：10.8萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：煙臺(tái)南山置業(yè)發(fā)展有限公司廣告推廣：青島安捷廣告有限公司規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：深圳大學(xué)設(shè)計(jì)建筑形式：洋房、小高層戶(hù)型格局：平層、復(fù)式、洋房物業(yè)管理：第一太平戴維斯第53頁(yè)/共90頁(yè)整體規(guī)劃依地勢(shì)而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景，容積率低，定位高檔。社區(qū)為歐式建筑風(fēng)格，意大利風(fēng)情的濱海高尚社區(qū)，由8棟小高層公寓組成，設(shè)計(jì)上采用周邊圍合式的規(guī)劃布局，從外型上看去，尖屋頂、多陽(yáng)臺(tái)、體量錯(cuò)落是星海灣的顯著特征?？臻g設(shè)計(jì)采用“開(kāi)放式的圍合”，通過(guò)底層裙樓、街區(qū)設(shè)計(jì)，引導(dǎo)空間有序流動(dòng)?？傮w規(guī)劃典型個(gè)案——星海灣第54頁(yè)/共90頁(yè)區(qū)內(nèi)配套：高級(jí)會(huì)所、再現(xiàn)文藝復(fù)興時(shí)期建筑師帕拉迪奧的代表作圓廳別墅，成就私享家的娛樂(lè)主張。選用了全球品牌管家“第一太平戴維斯”為客戶(hù)提供英式管用服務(wù)。配套中規(guī)劃有酒店，整體社區(qū)的配套可以共享，配套較為齊全。園林：異域風(fēng)格，意大利風(fēng)情花園景觀，重現(xiàn)了地中海岸的名勝景觀，較有品味和品質(zhì)感。總體規(guī)劃典型個(gè)案——星海灣第55頁(yè)/共90頁(yè)單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案——星海灣外立面：采用涂料和面磚結(jié)合層高：3米，樓層：樓座為10-15層建筑標(biāo)準(zhǔn)層：1梯2戶(hù)容積率：0.86居住戶(hù)數(shù)：共306戶(hù)使用率：80%。目前在售主力戶(hù)型：260㎡及以上復(fù)式第56頁(yè)/共90頁(yè)價(jià)格特征&銷(xiāo)售表現(xiàn)整體情況：均價(jià)8800元/平米，銷(xiāo)售率90%以上，至開(kāi)盤(pán)以來(lái)保持著較好的銷(xiāo)售速度。付款方式為：一次性、按揭、公積金優(yōu)惠政策：一次性付款98折典型個(gè)案——星海灣第57頁(yè)/共90頁(yè)典型個(gè)案——世紀(jì)華庭位置：萊山國(guó)際博覽中心東側(cè)占地面積：16萬(wàn)平方米總建筑面積：33萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：煙臺(tái)南山置業(yè)發(fā)展有限公司廣告推廣：青島安捷廣告有限公司規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：深圳設(shè)計(jì)總院建筑形式：高層戶(hù)型格局：平層物業(yè)管理：第一太平戴維斯第58頁(yè)/共90頁(yè)地處城市中心，坐擁繁華城市中心，獨(dú)享山海生活，毗鄰濱海路、觀海路、世貿(mào)路等城市主干道，與煙臺(tái)市政府僅5分鐘車(chē)程，地段優(yōu)勢(shì)明顯。整體規(guī)劃由15棟樓構(gòu)成，社區(qū)定位為板式濱海社區(qū)，享有一線海景色，并有270度全海景洋房，定位高檔?？傮w規(guī)劃典型個(gè)案——世紀(jì)華庭第59頁(yè)/共90頁(yè)區(qū)內(nèi)配套：與周邊煙臺(tái)博覽中心，南山皇冠假日五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓世紀(jì)大廈、8.6萬(wàn)平米南山世紀(jì)購(gòu)物公園、佳世客購(gòu)物中心、體育公園連成一體，商務(wù)配套渾然天成，打造出一種“出則閱盡繁華，入則小隱于市”的生活狀態(tài)，充分迎合了很多人期望的生活狀態(tài)?？傮w規(guī)劃典型個(gè)案——世紀(jì)華庭第60頁(yè)/共90頁(yè)單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案——世紀(jì)華庭外立面：高級(jí)涂料、淺灰層高：2.9，樓層：樓座為24、28、32、39層建筑標(biāo)準(zhǔn)層：1梯6戶(hù)容積率：2.07居住戶(hù)數(shù)：共2362戶(hù)使用率：80%。目前在售主力戶(hù)型：101平米兩居、167平米三居戶(hù)型分布特點(diǎn)：220平米為正南正北、62、109、133平米的為偏西南戶(hù)型第61頁(yè)/共90頁(yè)價(jià)格特征&銷(xiāo)售表現(xiàn)整體情況：均價(jià)6500元/平米，銷(xiāo)售率70%以上，至開(kāi)盤(pán)以來(lái)保持著較好的銷(xiāo)售速度。付款方式為：一次性、按揭、公積金典型個(gè)案——世紀(jì)華庭第62頁(yè)/共90頁(yè)南山地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合點(diǎn)評(píng)由南山地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬于典型的區(qū)域大盤(pán)，在煙臺(tái)具有較大的影響力，大手筆開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)上產(chǎn)生了強(qiáng)有力的震撼力。項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，各期之間相互聯(lián)系又獨(dú)成體系，產(chǎn)品分為幾個(gè)層級(jí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，各期以獨(dú)立案名命名，但均保持著“南山”品牌的統(tǒng)一形象，充分展示出了大品牌開(kāi)發(fā)商的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力。項(xiàng)目的綜合配套齊全，整體定位較為高檔，具有品質(zhì)感，是大型成熟社區(qū)。項(xiàng)目有很多可圈可點(diǎn)之處，應(yīng)用了較為超前和先進(jìn)的規(guī)劃理念，品質(zhì)感較好，一些較好的概念在項(xiàng)目中體到了較好的體現(xiàn)。第63頁(yè)/共90頁(yè)典型個(gè)案——天合城位置：萊山迎春大街與港城東大街交界處占地面積：19.5萬(wàn)平方米總建筑面積：25萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：山東祥隆企業(yè)集團(tuán)全程策劃：凌峻.中國(guó)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：北方設(shè)計(jì)院建筑形式：小高層、高層戶(hù)型格局：平層物業(yè)管理：原版引進(jìn)海天名人廣場(chǎng)物業(yè)管理第64頁(yè)/共90頁(yè)社區(qū)整體采用并列式、部分塔式排布的形式，整體定位為中高檔社區(qū)，樓與樓之間采用綠化景觀的形式，有綠化隔離帶。建筑立面引入了國(guó)際色彩體系。60%的高綠化率總體規(guī)劃典型個(gè)案——天合城第65頁(yè)/共90頁(yè)總體規(guī)劃典型個(gè)案——天合城配套設(shè)施：會(huì)所、幼兒園、商業(yè)區(qū)、超市獨(dú)立空中花園、引綠入室，使之成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。采用了全效保溫隔聲，高密封性中空玻璃在采暖中，運(yùn)用了地?zé)崾焦┡捎昧藢捑半娞莶捎铆h(huán)保高新材料智有化系統(tǒng)第66頁(yè)/共90頁(yè)單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案——天合城外立面：涂料層高：2.8米樓層：10、11、18、17、27、29層建筑標(biāo)準(zhǔn)層：1梯4戶(hù)、1梯6戶(hù)、1梯7戶(hù)容積率：1.28居住戶(hù)數(shù)：2000多戶(hù)使用率：85%、80%均有目前在售主力戶(hù)型：三期寬景電梯宅第、101-120三居，戶(hù)型多樣，每種面積區(qū)域有4個(gè)戶(hù)型第67頁(yè)/共90頁(yè)價(jià)格特征&銷(xiāo)售表現(xiàn)整體情況：均價(jià)5000元/平米，三期在售付款方式為：一次性、按揭、公積金優(yōu)惠政策：一次性付款99折典型個(gè)案——天合城第68頁(yè)/共90頁(yè)典型個(gè)案——海天四季花城位置：萊山區(qū)桐林路與新苑路交匯處占地面積：20.1萬(wàn)平方米總建筑面積：22萬(wàn)平方米投資商：山東祥隆集團(tuán)開(kāi)發(fā)商：山東嘉士德投資置業(yè)有限公司全程營(yíng)銷(xiāo)：山外山規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：深圳北方設(shè)計(jì)院建筑形式：多層、小高層、聯(lián)體別墅戶(hù)型格局：平層、復(fù)式物業(yè)管理：煙臺(tái)祥隆物業(yè)管理公司第69頁(yè)/共90頁(yè)整體規(guī)劃結(jié)合小區(qū)基地地形起伏有致，周邊環(huán)境優(yōu)美的特征，充分處用現(xiàn)有地形及景觀資源，使小區(qū)的設(shè)計(jì)與自然環(huán)境有機(jī)組合，給項(xiàng)目注入了生態(tài)景觀住宅的概念。項(xiàng)目背倚鳳凰山，近享自然美景和天然氧吧。容積率低總體規(guī)劃典型個(gè)案——海天四季花城第70頁(yè)/共90頁(yè)配套設(shè)施：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、幼兒園等，其他主要依靠周邊配套園林：小區(qū)以中心集中綠化帶結(jié)合曲線型道路構(gòu)成小區(qū)的主要框架，根據(jù)基地的地形變化形成各具不同空間景觀特色的組團(tuán)。具有東方園林之特點(diǎn)，點(diǎn)狀的組綠地，帶狀的林蔭步行道和集中塊狀的中心綠地，項(xiàng)目近享鳳凰山的天然美景，并在景觀設(shè)計(jì)中融入了豐富的水元素，湖泊、溪流、小島、廊亭、、小橋，下沉式草坪、美樹(shù)，景致豐富?？傮w規(guī)劃典型個(gè)案——海天四季花城第71頁(yè)/共90頁(yè)單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案——海天四季花城外立面：采用新古典主義風(fēng)格，外立面采用涂料，色彩采用主、輔色塊相互搭配。層高：2.8米樓層：多層為5層，小高層為11層（一期）容積率：1.097居住戶(hù)數(shù)：共700戶(hù)使用率：85%。目前在售主力戶(hù)型：108三居第72頁(yè)/共90頁(yè)單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案——海天四季花城充分利用天然的景觀優(yōu)勢(shì)，房型采用以觀景為主的景觀房型，戶(hù)型豐富。戶(hù)型點(diǎn)評(píng)：起居室、餐廳、廚房布置在靠近住宅入口的位置，方便客人進(jìn)出、交談及家庭活動(dòng)。就寢空間位于住宅里側(cè)，單獨(dú)形成私密區(qū)域，互不干擾。注重入口玄關(guān)的空間過(guò)渡預(yù)留了一些靈活空間，有些中性空間可以根據(jù)主要喜好布局。全明設(shè)計(jì)、純南向臥室，客廳面寬、進(jìn)深適中，多陽(yáng)設(shè)計(jì)。部分戶(hù)型有270度轉(zhuǎn)角窗。第73頁(yè)/共90頁(yè)單體產(chǎn)品設(shè)計(jì)典型個(gè)案——海天四季花城AA級(jí)住宅，配置高端，外窗玻璃采用全新中空玻璃，豪華汽車(chē)級(jí)浮法玻璃原片；日立名牌電梯高級(jí)防盜門(mén)，其中部分采用子母門(mén)采用光電合一的國(guó)內(nèi)頂尖品牌太陽(yáng)能熱水器地暖系統(tǒng)，節(jié)能經(jīng)濟(jì)。數(shù)字化智能家居小區(qū)寬帶IP傳輸平臺(tái)數(shù)碼可視對(duì)講應(yīng)用智能安防密碼遙控門(mén)鎖第74頁(yè)/共90頁(yè)價(jià)格特征&銷(xiāo)售表現(xiàn)整體情況：均價(jià)5600元/平米，一期售完。付款方式為：一次性、按揭、公積金典型個(gè)案——海天四季花城第75頁(yè)/共90頁(yè)需求市場(chǎng)研究潛在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)特征分析潛在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理分析潛在客戶(hù)來(lái)源分析第76頁(yè)/共90頁(yè)本次市場(chǎng)調(diào)查我們選取了煙臺(tái)地區(qū)高端人士相