城市建筑建造控制

城市建筑建造控制城市用地分類:R：居住用地C：公共設(shè)施用地M：工業(yè)用地W：倉儲用地S：道路廣場用地T：對外交通用地U：市政設(shè)施用地G：綠地D：特殊用地E：水域及其他用地大類用地R1：一類居住用地R2：二類居住用地R3：三類居住用地R4：四類居住用地中類用地城市住宅用地:城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃村莊規(guī)劃全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃市縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中國城鄉(xiāng)規(guī)劃編制體系控制性詳細規(guī)劃1、涵義根據(jù)《城市規(guī)劃術(shù)語》（GB/T50280-98）中的解釋，控制性詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，以土地使用控制為重點，詳細規(guī)定建設(shè)用地性質(zhì)、使用強度和空間環(huán)境，它強調(diào)規(guī)劃設(shè)計與管理及開發(fā)相銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)并指導修建性詳細規(guī)劃的編制。2、特征（1）控制引導性和靈活操作性可以隨時適應(yīng)社會經(jīng)濟和環(huán)境的變化，也可以滿足城市建設(shè)的快速發(fā)展對規(guī)劃提出的新要求。通過對土地使用性質(zhì)的控制來規(guī)定土地允許建設(shè)么、不允許建什么、應(yīng)該建什么，通過建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等指標來控制土地的使用強度，控制土地建設(shè)的意向框架，從而達到引導土地開發(fā)的目的。（2）法律效應(yīng)是城市總體規(guī)劃法律效應(yīng)的延伸和體現(xiàn)，是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向圍觀法律效應(yīng)的拓展。擅自更改控制性詳細規(guī)劃中確定的土地出讓條件，將依法追究其法律責任。2、特征（3）圖則規(guī)定圖則規(guī)定是控制性詳細規(guī)劃在成果表達上區(qū)別于其他規(guī)劃編制層次的重要特征，是控制性詳細規(guī)劃法律效應(yīng)圖解化的表現(xiàn)，它用一系列控制線和控制點對用地和設(shè)施進行定位控制，如地塊邊界、道路紅線、建筑后退線及綠化控制線及控制點等。控制性詳細規(guī)劃圖則在經(jīng)法定的審批程序后上升為具有法律效力的地方法規(guī)，具有行政法規(guī)的效能。3、作用（1）承上啟下，強調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性（2）與管理相結(jié)合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)（3）體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想（4）城市政策的載體4、審批城市的控制性詳細規(guī)劃由城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制，經(jīng)本級人民政府批準后，報本級人民代表大會常務(wù)委員會和上一級人民政府備案；鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報上一級人民政府審批，縣人民政府所在地鎮(zhèn)得控制性詳細規(guī)劃，由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制，經(jīng)縣人民政府批準后，報本級人民代表大會常務(wù)委員會和上一級人民政府備案。5、產(chǎn)生背景控制性詳細規(guī)劃成為我國城市規(guī)劃編制體系中的一個重要組成部分，有其歷史的必然性。它產(chǎn)生于我國實行改革開放、計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變的大背景下，土地進入市場，土地的價值規(guī)律發(fā)揮作用。在城市發(fā)展中，如何對城市土地這一資源進行有效的利用和分配，是我國城市建設(shè)、開發(fā)和管理面臨的挑戰(zhàn)，因此，從規(guī)劃的層面，引進新的控制手段和方法，即控制性詳細規(guī)劃，來解決城市建設(shè)面臨的心問題顯得尤為迫切。（1）城市建設(shè)方面的要求土地使用制度改革提出新問題建設(shè)方式與投資渠道變化帶來新要求城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)的大調(diào)整所提出的新要求（2）規(guī)劃管理方面的要求土地管理的觀念與方法的轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)的管理方式的轉(zhuǎn)變（3）新形勢下對規(guī)劃設(shè)計工作的要求城市規(guī)劃要適應(yīng)規(guī)劃管理工作的要求要求規(guī)劃具有彈性要求下一層次規(guī)劃符合總體規(guī)劃的意圖要求具體體現(xiàn)城市設(shè)計要求

綜上所述，在總結(jié)實踐經(jīng)驗和吸取國外有益經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃于修建性詳細規(guī)劃之間，有必要出現(xiàn)一個既能深化、完善總體規(guī)劃宏觀意圖，又能進行全面、圍觀的具體控制；既能滿足規(guī)劃編制要求，又能適應(yīng)規(guī)劃管理工作的需要；既能硬性控制，又能靈活變通；既有經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，又能對土地開發(fā)進行調(diào)控的控制性詳細規(guī)劃編制層次。6、控制體系（1）土地使用控制用地面積、用地邊界、用地性質(zhì)、土地使用兼容（2）環(huán)境容量控制容積率、建筑密度、居住人口密度、綠地率（綠化率和綠化覆蓋率）（3）建筑建造控制建筑限高、建筑后退、建筑間距（4）城市設(shè)計引導建筑體量、建筑形式、建筑色彩、建筑空間圍合和建筑小品（5）配套設(shè)施控制市政設(shè)施、公共設(shè)施（行政、商業(yè)、文教體衛(wèi)等）（6）行為活動控制交通活動（交通方式、出入口方式和數(shù)量、其他交通設(shè)施、停車泊位）環(huán)境保護規(guī)定（噪音、水污染、固體廢棄物等）經(jīng)濟技術(shù)指標容積率容積率又稱樓板面積率，是衡量土地使用強度的一項指標，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和與地塊面積的比值。規(guī)劃控制其上限。建筑密度建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比例。與容積率概念相區(qū)別的是它注重的是建筑基底面積。規(guī)劃控制其上限。綠地率、綠化率、綠化覆蓋率綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該地塊用地面積的比例。規(guī)劃控制其下限。

綠化率是指綠化用地、道路綠化和住宅間綠化用地的總和占該地塊用地面積的比例。

綠化覆蓋率是指所有綠化植物的投影面積占總用地面積的百分比?？偨ㄖ娣e地塊內(nèi)所有建筑物的面積之和。建筑建造控制第一節(jié)建筑限高第二節(jié)建筑后退第三節(jié)建筑間距第四節(jié)建筑體量、建筑形

式與建筑色彩第五節(jié)建筑空間組合第六節(jié)經(jīng)典小區(qū)分析第一節(jié)建筑限高影響建筑限高的因素建筑的高度不可能是無限的，限制建筑高度的因素除了地基承載力、建筑技術(shù)水平等客觀因素外，還包括建筑建造的經(jīng)濟因素、城市整體或局部地區(qū)的環(huán)境風貌要求等。而在這其中，經(jīng)濟因素和社會因素是建筑高度的最主要的影響因素。經(jīng)濟因素開發(fā)商建造一棟建筑的成本取決于土地價格和建筑物本身的造價兩部分。（1）土地價格在開發(fā)商拿地時已被確定。（2）在一定限高內(nèi)，建筑物每高一層，建筑建造的單位成本幾乎不變，5n，6n，7n，因此開發(fā)商開發(fā)的層數(shù)越多，面積越大，攤到單位建筑底面積上的成本就低。因此，面積蓋得越多越有利，這也是控制容積率和限高的原因。（3）但是，建筑的單位成本不變的前提是在一定的層數(shù)之內(nèi)，超過這一范圍，不僅建筑物的基礎(chǔ)、建筑物的結(jié)構(gòu)發(fā)生的巨大改變，并且為解決高樓的垂直交通問題產(chǎn)生的設(shè)備成本大大增加。社會因素對感受一個城市的風貌起決定性作用的就是這個城市里的建筑物。居住小區(qū)同樣如此。（古城保護，杭州西湖周邊）

一般來說建筑物的高度H與曠地寬帶W（道路、廣場、綠地、水面等）的比例關(guān)系給人的視覺心理感受如下：H<0.3W寬闊，空曠0.3W<H<0.6W親切，宜人H>0.6W高聳，壓迫基礎(chǔ)設(shè)施條件限制例如機場周邊建筑，由于飛機起飛降落安全需要，有專門凈空限制要求，其高度限制范圍半徑可達20KM以上。再如微波通道限制，在兩個微波通訊點之間，建筑物不能有遮擋。第二節(jié)建筑后退建筑后退指在城市建設(shè)中，建筑物相對于規(guī)劃地塊邊界的后退距離，通常以后退距離的下限進行控制。保證建筑后退距離的必要性（一）避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂在用地規(guī)劃范圍內(nèi)，建筑物的建造必須后退用地紅線一定的距離，假設(shè)兩塊相鄰地塊的建筑均緊鄰用地紅線建造，如何能保證建筑物之間的日照采光和通風要求呢。避免20世紀80年代深圳出現(xiàn)的“握手樓”。（二）保證必要的安全距離沿城市道路、公路、河道、鐵路、軌道交通兩側(cè)以及電力線路保護區(qū)范圍內(nèi)的建筑物，應(yīng)保證必要的建筑退讓，以滿足消防、環(huán)保、防汛和交通安全等方面的要求。另外，對于道路兩側(cè)的建筑物，還應(yīng)考慮防災(zāi)規(guī)劃方面的要求，比如地震時房屋倒塌可能對作為救援疏散通道的道路造成堵塞。（三）保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀在城市公共綠地、公共水面等景觀價值較高的地區(qū)，其周邊建筑均希望更多的享用這種公共景觀資源，建筑建造會盡量貼近這些景觀區(qū)域，更會對公共景觀產(chǎn)生較大的負面影響。因此，不僅要對建筑物基地輪廓強制退讓，還應(yīng)規(guī)定在不同高度范圍內(nèi)建筑必須后退的距離，從而最大限度的保證城市景觀的開敞。參照《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》建筑后退距離的規(guī)定

3.2建筑物退讓

沿建設(shè)用地邊界和沿城市道路、河道、鐵路兩側(cè)以及電力線路保護范圍的建筑物，其退讓距離應(yīng)符合日照、消防、抗震、安全的要求，并綜合考慮采光、通風、環(huán)保、視覺衛(wèi)生、工程管線和文物保護等的要求，同時符合本規(guī)定。統(tǒng)一規(guī)劃，分期分片實施的，按經(jīng)批準的規(guī)劃執(zhí)行。建筑物后退建設(shè)用地邊界距離（建筑物離界距離及主要、次要朝向圖示見附錄三）：沿建設(shè)用地邊界一側(cè)的遮擋建筑，其主、次要朝向退讓建設(shè)用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的最小距離為0.5L；當沿建設(shè)用地邊界另一側(cè)被遮擋的建筑為已知非住宅建筑時，遮擋建筑退讓建設(shè)用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的最小距離按表或者表規(guī)定間距的二分之一計算確定。沿建設(shè)用地邊界一側(cè)的被遮擋的住宅建筑，其主要朝向退讓建設(shè)用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的最小距離為0.5L。沿建設(shè)用地邊界一側(cè)的被遮擋的非住宅建筑，其主要朝向退讓建設(shè)用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的最小距離按表或者表規(guī)定間距的二分之一計算確定。各類建筑的次要朝向（不涉及遮擋關(guān)系），其退讓建設(shè)用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的最小距離按表、表或表規(guī)定山墻間距的二分之一計算確定。建設(shè)用地邊界另一側(cè)是城市道路、河道的，應(yīng)按照退讓城市道路、河道的規(guī)定執(zhí)行。離界距離小于消防間距的時，應(yīng)按消防間距的要求確定離界距離。條所列建筑物按住宅建筑離界距離控制。臨道路建筑在符合城市規(guī)劃以及消防、施工、安全等要求的前提下，相鄰基地邊界線兩邊的建筑可毗鄰建造。相鄰地塊，當一方已經(jīng)退讓超過規(guī)定距離時，另一方如需減少離界距離，必須滿足以下要求：（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。（2）取得退讓較多方土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)所有者的同意。建筑間距范圍內(nèi)有公共道路的，公共道路部分是否計算在離界距離內(nèi)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)退讓道路紅線要求、遮擋方位等因素具體規(guī)定。地下建筑物的離界距離，在確保施工安全的前提下不小于3米。建筑物后退城市道路紅線距離：沿城市道路的建筑物，應(yīng)按道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度，確定其后退道路規(guī)劃紅線的距離，最小后退距離按表控制。為有利于形成整潔有序的城市界面，同一城市路段同側(cè)建筑物后退城市道路紅線的距離應(yīng)有機組合。表建筑物后退城市道路規(guī)劃紅線最小距離（米）道路寬度建筑高度小于24米24~50米大于50米后退距離40米以上8121530米以上~40米6101520米以上~30米5中、小城市10，大城市81520米及以下3中、小城市10，大城市815注：1、高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分別控制。2、特大城市可參照本表制定規(guī)定。建筑物后退道路紅線以建筑物地面層最突出的外墻（含柱）邊線計算。挑檐、雨蓬等突出部分的設(shè)置不得影響道路通行安全和通過能力。建筑物的臺階、平臺、窗井、地下建筑及建筑基礎(chǔ)和除基地內(nèi)連接城市管線以外的其他地下管線等不允許突入城市道路紅線。沿公路的建筑物，在城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的路段兩側(cè)，按后退城市道路紅線要求執(zhí)行；在其余路段兩側(cè)，其后退公路兩側(cè)邊溝（截水溝、坡腳護坡道）外緣，國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，其它道路不少于5米。有大量人流、車流集散的多、低層建筑如影劇院、展覽館、大型商場、體育館、游樂場、車站、碼頭等，其后退道路紅線距離按詳細規(guī)劃、城市設(shè)計控制，未制定詳細規(guī)劃或城市設(shè)計的，按人、車流集散需要確定，但不應(yīng)小于8米。道路平面交叉口四周的建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于表規(guī)定數(shù)值（由道路規(guī)劃紅線直線段與曲線段的連接點算起），并應(yīng)同時滿足交叉口行車三角視距控制要求。立體交叉口四周建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離按詳細規(guī)劃執(zhí)行或由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定核定。地下建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離按條確定。鐵路沿線建筑物后退鐵路臨建筑物最近一道軌道中心線的距離按表規(guī)定的距離控制。表鐵路沿線建筑物后退鐵路軌道中心線最小距離（米）鐵路等級建筑物后退距離（米）鐵路干線20鐵路支線15沿河道兩側(cè)新建建筑物，其后退駁岸頂（河道上口線）沿河一側(cè)邊線的最小距離不得小于8米；駁岸延后實施的，后退規(guī)劃駁岸頂（河道上口線）沿河一側(cè)邊線的最小距離不得小于10米。在設(shè)防洪堤河道兩則，建筑物后退距離還應(yīng)符合防洪有關(guān)規(guī)定。城市規(guī)劃確定的特殊河段，建筑物的后退距離可適當調(diào)整，通過編制該河段的詳細規(guī)劃，經(jīng)規(guī)定程序批準后實施。第三節(jié)建筑間距建筑間距是指兩棟建筑或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距的控制是使建筑物之間保持必要的距離，滿足消防、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線和建筑保護等方面的基本要求。

除此之外，從人們居住的生理和心理健康需求考慮，建筑物之間必須保持一定的間距以滿足日照、通風的要求。日照間距日照間距是指前、后兩排房屋之間，為保證房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑類別高層(遮擋)多層、中高層(遮擋)低層(遮擋)高層(被遮擋)平行布置垂直布置山墻平行布置垂直布置山墻平行布置垂直布置山墻兩側(cè)單側(cè)或無兩側(cè)單側(cè)或無兩側(cè)單側(cè)或無302513—181513—