房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和應(yīng)對(duì)措施

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和應(yīng)對(duì)措施一.政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展作用舉足輕重我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從房改以來(lái)已經(jīng)走過(guò)了11年，在行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，除了市場(chǎng)本身的驅(qū)動(dòng)力外，政策從其誕生到發(fā)展的每個(gè)階段都具有深刻的影響，與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的外部政策性。自1998年房改后，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)攀升，2002年國(guó)土資源部頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確了國(guó)有土地出讓必須通過(guò)招、拍、掛方式，全國(guó)房地產(chǎn)景氣出現(xiàn)短暫下跌。2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，第一次明確房地產(chǎn)行業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位，房地產(chǎn)從此走上了長(zhǎng)達(dá)4年的大繁榮。針對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，國(guó)家先后出臺(tái)了新舊國(guó)八條（2005年）、國(guó)六條（2006年）等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，這些調(diào)控政策對(duì)當(dāng)年房?jī)r(jià)和成交量產(chǎn)生了重要影響，但由于有些措施不當(dāng)，房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣仍然頑強(qiáng)向上。2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)打斷了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)創(chuàng)房改以來(lái)新低，為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，國(guó)家出臺(tái)了一攬子針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的刺激政策，包括金融、稅收及交易環(huán)節(jié)等各個(gè)方面，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇并開(kāi)始了新一輪增長(zhǎng)。圖：政策對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)影響歷史示意圖圖：政策對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)影響歷史示意圖二.2010年樓市風(fēng)向解讀一）房地產(chǎn)政策“三部曲”2009年12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出支持合理的自住需求，同時(shí)增加普通商品住宅供應(yīng)。12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭的“國(guó)四條”。短短7天，房地產(chǎn)政策取向就跳出了“三部曲”。二）關(guān)于國(guó)家宏觀調(diào)控后，未來(lái)經(jīng)濟(jì)走向及地產(chǎn)形勢(shì)分析：第一、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給明年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定下了穩(wěn)定的基調(diào)。房地產(chǎn)保持良好的持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。為穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)促消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2010年國(guó)家將延續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策。積極財(cái)政政策和適當(dāng)寬松的貨幣政策不變，這意味著明年行業(yè)總的政策環(huán)境與今年相比不會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變。政策保持穩(wěn)定和連續(xù)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該是非常正面的。而且，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)60——70個(gè)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家在宏觀政策上是調(diào)控而非打壓，房地產(chǎn)行業(yè)依然應(yīng)該保持良好的態(tài)勢(shì)持續(xù)發(fā)展。所以，明年市場(chǎng)不會(huì)大起大落，以穩(wěn)為主。明年上半年由于供求關(guān)系相對(duì)不是十分平衡，樓價(jià)依然有上行動(dòng)力；下半年由于政策微調(diào)因素（尤其要注意二套以上房貸政策執(zhí)行力度），有一定的不確定性。市場(chǎng)成交則受供應(yīng)偏少、樓價(jià)走高的影響，預(yù)計(jì)全年成交比09年會(huì)減少?？傊瑥恼叻€(wěn)定性來(lái)看，明年樓市、樓價(jià)穩(wěn)定的可能性很大，大幅度波動(dòng)的機(jī)會(huì)不大。第二、在房地產(chǎn)具體政策中，鼓勵(lì)自住、改善性購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)明年普通首套住房、自住改善性住房的優(yōu)惠政策將延續(xù)，這將會(huì)對(duì)中小套型、首次置業(yè)、以及首次改善型購(gòu)房起到刺激作用，該類成交比重會(huì)加大。第三、政策明確提出要增加普通商品住宅供應(yīng)，預(yù)計(jì)明年普通商品住宅的土地供應(yīng)會(huì)大幅度提高。但是，明年普通住宅實(shí)際供應(yīng)相對(duì)偏少的現(xiàn)狀不會(huì)有太大改變。第四、現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)恢復(fù)的政策，意在保護(hù)消費(fèi)者，抑制房?jī)r(jià)的上漲，但二手房交易受限制將導(dǎo)致二手房供應(yīng)量減少?gòu)亩鴮?dǎo)致一手房的價(jià)格繼續(xù)上漲；反過(guò)來(lái)一段時(shí)間以后，又會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)升量增。就是說(shuō)，是為了打擊投投機(jī)性炒房，支持消費(fèi)型、改善型住房。但是，二手房營(yíng)業(yè)稅新規(guī)出臺(tái)政策的出臺(tái)可能對(duì)部分人群和項(xiàng)目的交易限制，而對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大負(fù)面影響，無(wú)法逆轉(zhuǎn)強(qiáng)有力的住房需求和房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)在新的一年仍會(huì)平穩(wěn)地上升。第五、調(diào)控后會(huì)有新需求釋放。金融危機(jī)歷經(jīng)一年半，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格水平也已達(dá)07年的高位，經(jīng)歷了2年的變革與發(fā)展，歷數(shù)過(guò)去國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策，均應(yīng)對(duì)性較強(qiáng)，出臺(tái)政策后一旦對(duì)大勢(shì)產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生制約就會(huì)馬上出臺(tái)新政策予以扶持。保增長(zhǎng)是國(guó)家以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主線。每一輪調(diào)控后都有新需求釋放，和價(jià)格上漲，越調(diào)價(jià)格越漲。姻第末六賴、盾買房仍會(huì)成為通抵御通脹的主可要手段。隨央著雄201扣0線年適度寬松的隙貨幣政策的延截續(xù)執(zhí)行，大量沃的貨幣投放市暗場(chǎng)，將形成嚴(yán)雪重的通貨膨脹害，貨幣將繼續(xù)茅趨于貶值，在任此時(shí)選擇增值暈潛力更大、抗選風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)址的房產(chǎn)，讓貨撤幣保值增值仍萍然將是大多客已戶思考的問(wèn)題亂。坡央第涼七椅、揪隨著通貨膨脹桿的加深，和受絲中國(guó)政府的節(jié)需能減排、鋼鐵漁和水泥的淘汰元落后產(chǎn)能影魯響，明年的鋼繡鐵、水泥原材薯料將大幅上漲識(shí)，包括其他材乓料和人工成本幼的不斷飚升，逼都會(huì)導(dǎo)致房地扁產(chǎn)銷售價(jià)格的埋進(jìn)一步上調(diào)，齒誰(shuí)早出手，誰(shuí)始就掌握了資本衡游戲的主動(dòng)權(quán)值。著戴第麻八艦、照根據(jù)目前的國(guó)趴際形勢(shì)，黃金飼價(jià)格一路飆升脆，并已達(dá)到高肉位，近來(lái)有所宿下挫，究其原浩因是受國(guó)際影芽響較為嚴(yán)重；模相比之下，房巖產(chǎn)就具有較強(qiáng)鐘的區(qū)域性唐。白陡三謊.兆失企業(yè)應(yīng)對(duì)喬思路及四措施毀那么，測(cè)在犯201擱0評(píng)年各項(xiàng)相關(guān)政戀策都將發(fā)生變貧化的大環(huán)境中逮，坡作為我們予致盛愿景摩來(lái)說(shuō)，拾應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)要呢？扶一）理順環(huán)境賴認(rèn)識(shí)，明晰應(yīng)殖對(duì)思路雨要理清這個(gè)問(wèn)當(dāng)題，首先要理法順三個(gè)環(huán)境認(rèn)殘識(shí)，才能明晰驕應(yīng)對(duì)的思路胳：軟第一，信貸政晨策，尤其是按煉揭貸款政策的迷收緊與變化，蛾首先將對(duì)投機(jī)動(dòng)性投資發(fā)揮出慧很強(qiáng)的遏制作蓋用，其次將相棗對(duì)抬高一般購(gòu)征房的首付門檻健，再者將直接茅影響市場(chǎng)買方瘋對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值牧和房產(chǎn)市值下煌降的期待。結(jié)滔合市場(chǎng)的監(jiān)管攜力度加強(qiáng)，運(yùn)劑營(yíng)模式和開(kāi)發(fā)僅觀念必然面臨衣著宮“若與時(shí)俱盼進(jìn)梢”筆的考驗(yàn)。這光是夸201池0吉年嶼我們斬將首先面對(duì)的灶大環(huán)境?？h第二，保障性斧住房的增加供銳應(yīng)，尤其是保燕障性住房對(duì)相朗對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的乞占用及其相對(duì)航低價(jià)，不僅將牛從數(shù)量上調(diào)節(jié)振房源總量與需宵求總量之間的欺關(guān)系，而且還篩會(huì)直接影響更舒多中產(chǎn)家庭放缺緩購(gòu)房投入的奔腳步，等待并觀享受保障性住拿房帶來(lái)的恩惠舊。這描是矩201聽(tīng)0栽年整個(gè)買方市壽場(chǎng)的普遍心態(tài)境，也是倚我們伐將要面對(duì)的最幼嚴(yán)峻的市場(chǎng)課沾題。濕在少201漂0誘年，一方面商遠(yuǎn)品房開(kāi)發(fā)的力坑度和規(guī)模，總鵲體下降的可能誓性肯定有，但原是下降的數(shù)量塊不會(huì)很大，房李源總量與社會(huì)拉購(gòu)房需求之間猴的關(guān)系，不會(huì)頭有本質(zhì)的改變烘。這是由房地倆產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)永支柱作用和開(kāi)植發(fā)商紙?jiān)诙?00零9慣年囤示地即201杯0夜年繼續(xù)買地進(jìn)邪行開(kāi)發(fā)的必然宿性決定的。另客一方面，政府浮增加的保障性尤住房，從批地幼到規(guī)劃設(shè)計(jì)，其從開(kāi)工建設(shè)到械入市催化供需凳格局改變，這朝中間的周期，愁最短也雙要匠1懶年左右甚至更揭長(zhǎng)的時(shí)間行，而且政府也禾無(wú)力承擔(dān)大規(guī)返模的保障性住已房的建設(shè)。逢也就是說(shuō)，幻在鎖201簽0大年之中，政府雹增加提供的?？闲宰》浚瑢?duì)厭于很多手里抱股著錢急于要買醉房子的人來(lái)說(shuō)旺，僅僅還是個(gè)懇概念，還沒(méi)有衰實(shí)實(shí)在在的房靈子讓大家去買構(gòu)。至于什么時(shí)觀候可以去買了做，而實(shí)際可以靜買的房子的綜穗合品質(zhì)，與冤商品房扮又有多大的可扛比優(yōu)勢(shì)，具在桌201需0連年還是個(gè)未知遵數(shù)。抵第三，土地政鉤策的變化，實(shí)牢際上不太可能紫廢除招牌掛的岡競(jìng)價(jià)原則（牽豆涉土地資源的外優(yōu)化配置與產(chǎn)蹲出最大化原則灘），但是政府屋職能部門對(duì)于頓開(kāi)發(fā)商拿地后搞的付款、開(kāi)工陡、建成和預(yù)售殼限制的管理，秩卻大有可為，釘其直接效應(yīng)就井是能夠有效迫亭使開(kāi)發(fā)商必須房提高資金使用愧規(guī)模和運(yùn)作效幫率，縮短項(xiàng)目艱的建售周期，依大幅度地甚至敢是裂變性地改燈變數(shù)十年以來(lái)狗的經(jīng)營(yíng)管理模意式。這濱是酸201匹0巖年的政策與市殖場(chǎng)環(huán)境對(duì)開(kāi)發(fā)污商自身的存活酸形態(tài)，提出的糧最大考驗(yàn)?？付┐篌@積極反應(yīng)京在上述三種環(huán)暢境認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上悅，賠對(duì)于我們鍛的經(jīng)營(yíng)管理朽而言帶來(lái)了筑全新課題。訪所以，茂在牧201陵0習(xí)年的大環(huán)境中毯，至少應(yīng)該在棉六物個(gè)速方面作出積極屯反應(yīng)，以免在炒上常述夕“孫圍兆剿庫(kù)”斷中受到損失廢。這誕六危個(gè)方面的積極昆反應(yīng)包括：見(jiàn)1接.寫順應(yīng)大勢(shì)，調(diào)微整開(kāi)發(fā)計(jì)劃，面出空儲(chǔ)存土地丙進(jìn)藍(lán)入仿201對(duì)0含年，囤留在手壓中的土地將成痛為沃“威燙手的山被芋狹”厲，具有很大的咸風(fēng)險(xiǎn)。前不昂久，國(guó)土資源丙部明確表示，跨將強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)唉商囤地的清理學(xué)。被如果不能摔在非201鬧0健年春季投入開(kāi)或發(fā)建設(shè)，將受銷到來(lái)自國(guó)土資倘源部的重手清委理。屆時(shí)，繼蠶續(xù)囤留手上的陸土地肯定是得柄不償失的。這話是第一個(gè)囤地澡風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)朋囤地風(fēng)險(xiǎn)在于黃，久201商0范年政府投放的膊土地?cái)?shù)量，應(yīng)迎該不會(huì)少噴于閱200印9安年的總量，結(jié)賠合政府調(diào)控的器綜合措施，此旗前囤留下來(lái)意弄圖轉(zhuǎn)手的土地完，將瓣不會(huì)像做200致9圾年那樣具麻有期“蠅熱門電貨較”段的賣點(diǎn)和附加爪價(jià)值，甚至還竊有貶值的可能僚。削—采—澇因此，將手上覽囤留的土地盡咳快實(shí)施開(kāi)發(fā)建巾設(shè)，一方面可課以避免被國(guó)土燒資源撲部套“如清恢理盲”據(jù)的危險(xiǎn)，另一猶方面也能加快哈資本的流動(dòng)和貢市場(chǎng)產(chǎn)出，避游免被劃入黑名騙單，失去很多價(jià)看不見(jiàn)的發(fā)展診機(jī)會(huì)。怪2邁.懸寇順應(yīng)大局，調(diào)肥整投資模式，極加快新品入市掩在黃201凈0嚇年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃震，無(wú)論從哪個(gè)這角度來(lái)看，都布應(yīng)該加快步伐下，而不是放緩詢腳步。因設(shè)為放緩腳步的啦代價(jià)很可能悲帶來(lái)悲劇性的泡、與越來(lái)越多土的保障性住房印形成直面抗衡宮的結(jié)果。這種屑抗衡的風(fēng)險(xiǎn)系峽數(shù)是非常高的跪。原因在于騾：睬“封國(guó)四旅條威”砍基礎(chǔ)上的保障崖性住房問(wèn)題，蔑已經(jīng)是一個(gè)帶姜有全局性和保矛證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)其展的戰(zhàn)略問(wèn)題斑，而不是前些冰年作為配套政黃策主導(dǎo)下的經(jīng)叔濟(jì)適用房問(wèn)題殲。而且，一旦粘長(zhǎng)沙已對(duì)保障性住房瓣的問(wèn)題給予了宿高度的重視，是并將其與產(chǎn)業(yè)武調(diào)整、新區(qū)開(kāi)蘆發(fā)、城鎮(zhèn)化進(jìn)浩程放在一起的扇話，柏則拉“蒙放緩腳機(jī)步湊”淡的做法，則近暫乎妄于漿“過(guò)自配殘弊”駕。咸3視.查順應(yīng)民意，調(diào)城整銷售觀念，還縮短資金周期悉在柏“去國(guó)四端條突”飽推行之后，一荷方面民眾的期敢待必將導(dǎo)致購(gòu)?fù)し客顿Y的腳步眉放緩，對(duì)房屋緞產(chǎn)品的理性選蹈擇也將大幅提突升。另一方面診，這種民眾期指待實(shí)際上就是從一種民意，是蜘一種關(guān)乎自身番利益掏的掏“常群體意兼志約”朵。在唱此饅“體群體意裂志愈”境認(rèn)知傾向之下壇，巧捂盤或炒作等視及俊價(jià)格炒作技巧餓行為蛋，很可能就要題搬起石頭砸自幻己的腳坦。隆—漿—繭因此，適當(dāng)?shù)嘏{(diào)整銷售觀念撇，尤其是調(diào)整鹽利益觀念，使是已經(jīng)進(jìn)入銷售源周期或即將進(jìn)翠入銷售周期的兩房屋產(chǎn)品，盡閱快實(shí)現(xiàn)銷售回昨款，無(wú)論是從勢(shì)確保今后的銀妥行支持，還是柴從品牌價(jià)值與侍市場(chǎng)口碑的角易度來(lái)看，無(wú)論走是從盡快實(shí)現(xiàn)開(kāi)資本規(guī)模擴(kuò)大嚼角度來(lái)講，還禁是從資金運(yùn)用歲的時(shí)間效率角址度來(lái)講，都是弄利益大于風(fēng)險(xiǎn)胳的選擇。耗4奴.羽順應(yīng)潮流，調(diào)慶整營(yíng)銷方式，霧改變市場(chǎng)期待恭鑒于上述大環(huán)耳境造成的影響奮，筋201揭0遠(yuǎn)年初期購(gòu)房者朋群體船的責(zé)“傾期棒待雄”礎(chǔ)與拴“蔑觀冠望囑”識(shí)，無(wú)疑是擺在辮整個(gè)房地產(chǎn)行獲業(yè)面前的一儲(chǔ)道殲“射冰殺墻蕩”鞠。如果淡企業(yè)不能調(diào)整纏觀念和認(rèn)識(shí)，服進(jìn)而不能調(diào)整蟲營(yíng)銷訴求和策任略的話，暑僅僅這一爪道押“膠冰巾墻丹”隔就能將革我們扭活都活稱“嚼悶完死咐”累在哈201盆0滑年夏季來(lái)臨之蠅前。滲—半—欺也就是說(shuō)，樓服盤項(xiàng)目及企業(yè)碑的風(fēng)險(xiǎn)，將成遠(yuǎn)倍提高。有所以我們的廟樓盤項(xiàng)目宵在搶201織0箱年春季銷售旺板季結(jié)束之前驢能不靜能有畢效?！笆撇郾鶓M”殃，懸關(guān)鍵在于刻調(diào)整營(yíng)銷方式綠，懂加強(qiáng)樓盤特色掀和揮體現(xiàn)逮價(jià)格優(yōu)勢(shì)。哭5凳.激順應(yīng)方向，調(diào)奔整產(chǎn)品思想，誤重塑產(chǎn)品內(nèi)涵欄“葛國(guó)四坑條榜”鵝之后，房地產(chǎn)柳行業(yè)的發(fā)展環(huán)檔境和社會(huì)需求至，嚴(yán)格地講已橋經(jīng)暴將升“吊升級(jí)換故代含”厘的要求，實(shí)實(shí)霞在在地?cái)[在了銀我們眠的面前。此前耗那種亞在蓋“卵資本不足、管轎理不善、產(chǎn)品弦不硬、靠國(guó)內(nèi)銜市場(chǎng)需求旺盛座和總體發(fā)展帶須動(dòng)頭”修情況下生存測(cè)的好蛛日子肯定會(huì)越嚴(yán)來(lái)越難過(guò)。除隱了資本運(yùn)營(yíng)、美土地運(yùn)作、市犯場(chǎng)營(yíng)銷、品牌危效應(yīng)等關(guān)乎存乖活的內(nèi)涵需要傾進(jìn)行實(shí)質(zhì)性悶地聲“泄升級(jí)換雹代裁”育之外，對(duì)房屋潮產(chǎn)品付的儲(chǔ)“備產(chǎn)品內(nèi)涵與特止色愉”管的要求，則需債要有實(shí)質(zhì)性地嘴裂變與突破變。鼻—勇—蔬如何將房子設(shè)翅計(jì)得更好、如洗何將房屋質(zhì)量他做得更好、如掉何將社區(qū)文化糟做得更好、如億何將產(chǎn)品服務(wù)國(guó)做得更好、如旺何將功能配套口作得更好、如兩何將建售周期狂做得更短、如宴何將購(gòu)房者口倆碑維護(hù)的更好腔，諸如此類，疼都是關(guān)系到產(chǎn)抄品濃銷售的實(shí)質(zhì)內(nèi)親容，是產(chǎn)品袍的曾“竊價(jià)值內(nèi)亡涵亂”猜所在。對(duì)此，江無(wú)論是視而不他見(jiàn)還是有意淡盆化愈，其結(jié)果都將年在豆“攀因果關(guān)系規(guī)喇律婚”冤和許“禿優(yōu)勝劣汰規(guī)侮律繩”僚的主導(dǎo)下走向洽衰落。臥6飼.集順應(yīng)政策，加漁快資本整合，席擴(kuò)大炒存活途徑某在莊“著國(guó)四核條慎”裕的配套政策中廚，金融市場(chǎng)的晴相關(guān)政策是對(duì)掀整個(gè)開(kāi)發(fā)商群糠體最有力事的給“味洗牌武窗器泡”擦。挑在薄201嬌0藝年的金融政策范和投資市場(chǎng)之臟中，如果缺少扒特別強(qiáng)的產(chǎn)品愉能力和市場(chǎng)能凡力，那么就要擴(kuò)面臨著踐被阻“及清洗出另局吸”段的危險(xiǎn)。因?yàn)榭坏┛癖徽豌y金行測(cè)“瓶?jī)纱笈谐楣僖巍睉土羞m入板“箏劣質(zhì)名集單買”鍋，不僅會(huì)越來(lái)童越難以融資，兇而且還將因?yàn)榈圪Y金的短缺而明最終失蔬去疏“字拿乘地本”糞的資格。沒(méi)有唯土地，就沒(méi)有乳產(chǎn)品原料，殿企業(yè)掠就失去了存在宴的價(jià)值和必要床，出局就是合過(guò)情合理的結(jié)果促。鋤所以，冠對(duì)此危局，垂我們閉無(wú)論怎樣高度像重視都不為過(guò)疑?；式K上所述，雖盛然盈在傾1呢2傳月中央政府出值臺(tái)了一些列針黎對(duì)房地產(chǎn)的政動(dòng)策，斗但都不足以成宗為姥2010旨年市場(chǎng)景氣出分現(xiàn)拐點(diǎn)的誘因揀。竿總的來(lái)說(shuō)明年彼市場(chǎng)不會(huì)大起患大落，以穩(wěn)為享主。而且這些創(chuàng)政策發(fā)揮作用譯也需要經(jīng)過(guò)一秒段時(shí)間狹，吉至章少拖201桐0涉年上半年上半刪場(chǎng)成交量將繼愧續(xù)保持增長(zhǎng)，井甚至將在某個(gè)笛階段出現(xiàn)井噴再式增長(zhǎng)，而房往價(jià)將會(huì)保持相陰對(duì)穩(wěn)定。始同時(shí)我們?？梢灶A(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)裳沙交房地產(chǎn)藥將徹繼續(xù)蕉保持新的繁榮辣。無(wú)1評(píng)2恒月?tīng)t2刪6嘗日，長(zhǎng)沙入選下十蒙大余“委2009嘩年度中國(guó)最具證幸福感城襲市朽”咸，加上恢就業(yè)機(jī)會(huì)覺(jué)的敵增多，人居環(huán)鍵境碧的文良好，污染得舊到綜合治理。唯這儀些都挨將吸引越來(lái)越抽多的外地人來(lái)雄長(zhǎng)侮沙殲投資和置業(yè)，贊從而催生不少堪的剛性需求消；原從城市發(fā)展看許，隨著城市化疾、工業(yè)化進(jìn)程惡加快，城市人卵口集聚處于加蒸速過(guò)程中，對(duì)那住房的需求是洗客觀存在；從充市場(chǎng)價(jià)格看，腹與周邊城市和鳥(niǎo)全國(guó)其他同類孤城市相比，長(zhǎng)抖沙房市價(jià)格相踏對(duì)偏低，有吸跡引力；從住房扮現(xiàn)狀看，雖然炒市民住房狀況伐近年來(lái)有了很舌大改善，但還拋有相當(dāng)部分群遭體沒(méi)有得到住覺(jué)房保障，尤其掃是隨著生活水賓平的提高，人跪們改善居住條稅件的愿望越來(lái)佛越強(qiáng)烈鴉，大“燈小房換大房、惕舊房換新圖房喇”晨的人越來(lái)越多聽(tīng)，市場(chǎng)空間仍折然很大。因此壟，未來(lái)長(zhǎng)沙的樓房地產(chǎn)市場(chǎng)需票求仍然旺盛，梅價(jià)格還會(huì)保持曾在平穩(wěn)增長(zhǎng)區(qū)蛙間。只四萌.御注重館營(yíng)銷夫細(xì)曠節(jié)浪齒榴提升企業(yè)品牌耐營(yíng)銷是房地產(chǎn)粘實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最御后一個(gè)關(guān)鍵環(huán)采節(jié)，蹦它稍可以使利潤(rùn)最珠大化，也可以絲使項(xiàng)目滯銷，黎所以妹它的作用是中不容忽視奉的，而且營(yíng)銷償?shù)淖饔每梢宰裨谖捕虝r(shí)間內(nèi)體現(xiàn)壺，馳并且發(fā)揮長(zhǎng)時(shí)則間尼功效瀉。宮作為我們?cè)妇柏Q致勝，挖掘銷以售用細(xì)節(jié)澇的創(chuàng)新對(duì)增加政利潤(rùn)，提高品蝕牌效應(yīng)有著舉負(fù)足輕重的作用幅。飯不同的公司營(yíng)含銷方法大同小薦異，不外乎售睜樓處和廣告營(yíng)氧銷，授或者掃是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等伴等，我們公司惠在這些方面都衫有采取相應(yīng)的陳措施，我覺(jué)得況我們味取勝的關(guān)鍵應(yīng)揉該是唯主動(dòng)出擊，積到極開(kāi)拓，謀求翅在吊營(yíng)銷卡上下功夫，腿創(chuàng)新句。尤其是面對(duì)聞我們旁邊虎視紗眈眈的被恒大理收購(gòu)的藏龍項(xiàng)宮目和福元呈路上萬(wàn)科開(kāi)發(fā)寇的項(xiàng)目，更加付要求我們?cè)跔I(yíng)明銷方面下功夫促，尤其是替在下面幾個(gè)方明面加以完善：關(guān)一）萬(wàn)適當(dāng)利用事件拍營(yíng)銷坑我們每天生活襯在各種事件充仇斥的現(xiàn)實(shí)生活去中，只要我們茂注意觀察和善急于發(fā)現(xiàn)，很多大事件都能為我長(zhǎng)所用，當(dāng)然，降這種事件的選丑擇一定要與項(xiàng)饞目賣點(diǎn)進(jìn)行有臺(tái)效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)量推廣工作效果積的盡可能理想拳化。方為了使江事件營(yíng)銷要達(dá)念到預(yù)期效果，今必須注意幾個(gè)陶方面部：許一是事件的選競(jìng)擇要能吸引人計(jì)，或者說(shuō)是人瘦們所關(guān)注的事猶件，如萬(wàn)科怕0佛8填年訴的降價(jià)風(fēng)波，鞋因顧為嬌0衡8侵年全國(guó)上下關(guān)醬注的就是房?jī)r(jià)毀；如果所選擇聯(lián)事件能與社會(huì)郵熱門事件結(jié)合什起來(lái)，效果更勞佳，如曼哈頓愧城的形象代言皺人活動(dòng)就很好扔的與重慶市評(píng)熟選城市代言人叢活動(dòng)相結(jié)合，梨達(dá)到賺取眼球妻的效果。生二是事件營(yíng)銷犯的活動(dòng)力度要旦大，即要有深失度，如隆鑫的呆帖子換房子活榜動(dòng)，如果改為帆帖子換禮品或羊者其他力度不怒大的獎(jiǎng)品，那役肯定達(dá)不到預(yù)膝期效果，當(dāng)一程旦改為帖子換栗房子，那人氣陜一下就起來(lái)了隆，同樣以上面剛的曼哈頓城為輛例，如果不濾是即5協(xié)0懲萬(wàn)元，而改漂為蘆5柴萬(wàn)元，則達(dá)不鋒到當(dāng)前的效果咬。暖三是事件營(yíng)銷欣活動(dòng)要有大力小度的促銷政策薦做背景支撐，南我們知道，任身何活動(dòng)的目的睡就是一個(gè)，即軍實(shí)現(xiàn)房屋銷售擋，如果只賺取擺了眼球，沒(méi)有帥實(shí)現(xiàn)銷售的突歡破，那活動(dòng)就繩失去了初衷，正以上面的曼哈割頓城為例，在飛推指出居5味0赴萬(wàn)征集形象代降言人的同時(shí)，墻還要有大量的價(jià)針對(duì)普通購(gòu)房政者的促銷活動(dòng)瘦，否則就只能裂賺取眼球，不枝能賺取腰包。殲二）系舉辦秒營(yíng)銷活動(dòng)貫新聞發(fā)布會(huì)、咳客戶鑒賞枝會(huì)術(shù)……赤要疊在癥山水灣楊項(xiàng)目不同時(shí)期行安排和組織一甜些客戶活動(dòng)，脅在讓客戶及時(shí)矛了項(xiàng)目情況敏，困感受疫我們肥誠(chéng)意的同時(shí)，李通過(guò)活動(dòng)的宣藏傳擴(kuò)大苗了我們的時(shí)市場(chǎng)知名度，舉也柏可以制了解客戶的誠(chéng)賣意度和購(gòu)買意峽愿，在安撫客騙戶的同時(shí)，也西能提供企業(yè)關(guān)亭于市場(chǎng)、客戶您的多方資料。水三）棍擴(kuò)大物料范圍月在扮樓盤營(yíng)銷推廣斤過(guò)程中喚我們的物料主道要是序所制作的單頁(yè)執(zhí)、折頁(yè)、樓書預(yù)等宣傳用品，姥我妥建議在以后銷仆售過(guò)程中可以若適當(dāng)拓寬物料乏范圍，毒如印刷材料、需各類紀(jì)神念品、禮品、跟實(shí)用物品等。劈通過(guò)豐富的物濟(jì)料進(jìn)行地面滲脫透，也可以取岸得原極佳的戰(zhàn)果。掠例如：臺(tái)歷，母現(xiàn)在馬上到年懲底，我們可以廢向新老客戶、馳周邊單位等人屠群覆蓋式發(fā)放無(wú)；辭社區(qū)宣傳欄山可以根值到怕大型社區(qū)，既皺傳播公益信息把又傳遞樓盤情罩況，貼對(duì)周邊長(zhǎng)住居右民進(jìn)行統(tǒng)“匯無(wú)微不屠至賓”嬸的廣告滲透。饅其他如手提袋正、年歷卡、紙匹杯、小臺(tái)燈、催打火機(jī)、福字蓄等，都婦可以在武不同階段混合倍使慌用，這些價(jià)格誕低廉但使用周框期相對(duì)較長(zhǎng)的臂物料，對(duì)樓盤催的長(zhǎng)期宣傳可膜以起到晨潛移默化的巨臺(tái)大作用，并有似效地降低了推端廣成本。潑總結(jié)下來(lái)合可以明推廣的物料有容：功易耗品包括：研手提袋、筆、顫便簽、信封、絨紙杯、抽紙盒監(jiān)、一次性火機(jī)題；頃相對(duì)耐用品包苦括：書簽、筆粘記本、層貼、例扇子、雨傘和忌遮陽(yáng)傘、水杯慶、耐用火機(jī)、擋煙灰缸、圍裙蠶、首T控恤衫、環(huán)保購(gòu)而物袋、鼠標(biāo)墊坑、開(kāi)關(guān)貼、撲端克、名片夾、廢光盤包、手機(jī)枕座、小臺(tái)燈、斧鬧鐘、鎮(zhèn)紙等摔；攻節(jié)氣類：臺(tái)歷匪、年歷卡、鮮算花、福字、春戀聯(lián)、紅包；竊食品類：月餅皆、水餃、元宵龍、粽子等。季四）盛做好客戶分析樸除了傳統(tǒng)的來(lái)位訪客戶分析核，挺還要做好成交呢客戶分析和未蕉成交客戶分析蜘，具體做好以壘下三個(gè)方面知：喇第一類：來(lái)訪蔑客戶分析。這割一類是最常見(jiàn)攝的，要糧分析、統(tǒng)計(jì)內(nèi)世容主要包括客算戶的年齡、職吩業(yè)、區(qū)域、來(lái)艦訪途徑、看房陵意圖、喇對(duì)我們斗項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)峽等等。來(lái)訪客錢戶分析在樓盤涉營(yíng)銷中的核心亮作用其實(shí)是通歌過(guò)了解和掌握桶當(dāng)前的客戶來(lái)辦訪信息，以指守導(dǎo)和調(diào)整下一庫(kù)步的推廣策略抄、修正廣告計(jì)催劃?？傅诙悾撼山获Y客戶分析。和般第一類客戶分晉析相比，成交詢客戶分析在統(tǒng)醒計(jì)內(nèi)容上的變快化并不大，無(wú)潑非是增添了購(gòu)菜房屬性、家庭侄結(jié)構(gòu)、購(gòu)買方幫式、成交要點(diǎn)襲等，但對(duì)于項(xiàng)即目的整體營(yíng)銷舅策略而言，對(duì)捎這一類客戶的現(xiàn)深度分析總結(jié)壩比上一類則要漂重要許多，更傅具有實(shí)際的指柔導(dǎo)意義。因?yàn)槟騺?lái)訪的客戶中睡存在大量的無(wú)礙效客戶，如果指你只是按照來(lái)甘訪客戶分析去發(fā)調(diào)整推廣策略塌，往往會(huì)得到呆事倍功半的結(jié)長(zhǎng)果；只有把成套交客戶分析透露徹，知道到底紀(jì)是什么人、為耽什么買我們的琴房子，才能做熱到有的放矢，攜也唯有這樣才艷能夠做到事半戚功倍。梳第三類：未成錘交客戶分析。瞎這一類是最容脂易被忽略的。滾樓盤吸引客戶爹的亮點(diǎn)可能會(huì)喜有許多，有的罪人羨慕耐的菌是間地段、有的人串喜歡的哈是幕建筑形態(tài)，不冬一而足；但客棄戶卻可能因?yàn)槌咙c(diǎn)而來(lái)，卻元因?yàn)橛矀ゼ?jí)，大多數(shù)情況罵下，最終導(dǎo)致充客戶放棄購(gòu)買勉的最核心因素懲往往只是一個(gè)除。我們必須要尸做好未成交客醬戶分析的關(guān)鍵鉗，就是要找出挖這最終導(dǎo)致客漏戶放棄的那一朱個(gè)因素。正無(wú)論是哪一類習(xí)客戶分析，分遲析客戶的關(guān)鍵拘價(jià)值和作用就茂是在于找出客刮戶的共性所在俱，將共性的東團(tuán)西掌握的越多寇，在工作中遇寬到的問(wèn)題越少御，越能夠做到鉤事半功倍踢五）庭增加暫分銷店給使用分銷點(diǎn)或盟展銷點(diǎn)就川可以蒙把項(xiàng)目直接送調(diào)到目標(biāo)客戶眼企皮底下。猶為了能夠迅速襖的積累客戶，賓并在節(jié)省廣告營(yíng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上答拉近與目標(biāo)客漏群的空間距離緊，脹可覆在正式銷售接糕待中心之外，驗(yàn)另設(shè)立分銷點(diǎn)辦或展銷點(diǎn)。分著銷點(diǎn)的首選之參地就是商場(chǎng)和蠅大賣場(chǎng)，的同時(shí)注意以下處技巧：廟1艙、商場(chǎng)：越是評(píng)高端的商場(chǎng)然，籃其覆蓋人群的芝廣闊與檔次，錄不僅利于銷售慕、亦有利于企英業(yè)品牌的塑造肯；又因其消費(fèi)萄人群存在結(jié)一定的偶然性柏與不穩(wěn)定性，拆故而商場(chǎng)內(nèi)設(shè)旋立的分銷點(diǎn)適拴合長(zhǎng)期使用，魚應(yīng)在匠6山個(gè)月以上；逛趟商場(chǎng)的消費(fèi)揭群極“查游答蕩呢”能范圍及時(shí)間較艦長(zhǎng)，故而在其皂中選址時(shí)只要聰不超過(guò)二樓即伐可煉，猛當(dāng)然，能在入案口附近是最佳法。扮2阿、大賣場(chǎng)：蓄理客量最塊、最豪大的分銷點(diǎn)，消但因其消費(fèi)群倒體的相對(duì)單一婚性和穩(wěn)定性，閣故使用周期無(wú)賴須超過(guò)聾6門個(gè)月，長(zhǎng)了是鎖浪費(fèi)；而且，悔因?yàn)槠湎M(fèi)者始與商場(chǎng)的巨大慢差異，故而在互大賣場(chǎng)選址時(shí)劣，務(wù)必靠近賣壟場(chǎng)主入口南。溫3疫、獨(dú)立店鋪：渾若商場(chǎng)、大賣襲場(chǎng)內(nèi)找不到地倆方，也可在其謝附近租賃門店日設(shè)立分銷點(diǎn)闊。亦若能夠找到極氣佳位置，項(xiàng)目匯現(xiàn)場(chǎng)的接待中增心甚至可以放櫻棄短。挑4亮、臨時(shí)展點(diǎn)：且在尸客群極端密集繭區(qū)域，蘭可酬短期設(shè)置此類鴨臨時(shí)性質(zhì)的分武銷點(diǎn)或展銷點(diǎn)愧。診5陣、最佳模式：喜仿照媒體組合識(shí)的方式與技巧損，根據(jù)目標(biāo)客童群的分布狀況闊，綜合使用以蒸上展點(diǎn)。占六）施短信的作用獵作為銷售人員歡，如何持續(xù)加填強(qiáng)與客戶的溝恐通成效、如何撲不斷加深與客文戶的情感維系陳，這是需要通顆過(guò)各種方式去萌不懈奇努力的。其中仰，武“納短傅信享”民可以說(shuō)是性價(jià)搬比最高、覆蓋漢面最廣的溝通時(shí)方式，在不同膽階段采取不同掙的短信內(nèi)容告集知。膀1振、首次備忘。態(tài)在客戶首次致排電咨詢或首次爺現(xiàn)場(chǎng)參觀后，暢銷售人員深在獲取客戶手哨機(jī)的第一時(shí)間找用自己的手機(jī)猜號(hào)碼給其發(fā)送神第一條信息，偵例如：客戶首卻次來(lái)電咨詢后殘，桂“怨鄭老師，您好擇！我是您的置忍業(yè)顧問(wèn)梅王一貸，炸山水灣陪——灘玩轉(zhuǎn)空間因，摘11億0添㎡帶來(lái)浸超勤13律0廉㎡舒適居住感灌，詳情請(qǐng)致電寸******丸**失或我的手機(jī)暗******誼*****偏，接待中心地臣址：做******鐮******海******成**咳*戚，過(guò)歡迎您大駕光進(jìn)臨、品鑒經(jīng)典伴，倦王一畫祝您工作愉快吵！緒。昂”銳或者簡(jiǎn)短飾型子“挺鄭老師，您好之！我是炒山水灣尿置業(yè)顧問(wèn)布王一著，歡迎您前來(lái)告看房，到時(shí)我肯會(huì)給您詳細(xì)講技解！祝您工作縣愉快！待王一駝”牢給客戶發(fā)送第乒一條信息有幾飾個(gè)要點(diǎn)必須把腔握：夫A便必須用自己的擴(kuò)手機(jī)、面B惡必須用客戶的費(fèi)姓氏稱謂開(kāi)頭抓、防C帝必須兩次提示熟自己的名字、咬D混必須有祝福語(yǔ)碗句收尾、忠E鑄必須有售樓處所電話。您2困、項(xiàng)目告之滲。在第一時(shí)間穗將項(xiàng)目的最新忠進(jìn)展告之客戶灰，例如售樓處憶喬遷、樣板房蒼開(kāi)放、主體封榮頂、景觀落成雀等嫌階段各。例顧如忍“狀鄭老師，您好興！我是懷山水灣轟置業(yè)顧問(wèn)林王一吹，我們項(xiàng)目一虹期現(xiàn)已封頂，慚二批房源即將吊退出，歡迎您爆和您的朋友前傳來(lái)看房、預(yù)定不。撕王一傾”友，又桃如城“析鄭老師，您好菠！嗎山水灣淘五月購(gòu)房大酬莖賓，豐厚大禮賭包最高優(yōu)惠桿15富萬(wàn)元，肺****撇路最佳購(gòu)房時(shí)亂機(jī)，敬請(qǐng)把握宏。向王一榮恭候您和親友膠的光臨廈！射”輔3滑、促銷逼迫。脂在促銷活動(dòng)的喚前期，允高密度向準(zhǔn)客嘩戶發(fā)送壓迫式艘信息，例煩如揮“追鄭老師，您好友！滔山水灣困VIP眾客戶認(rèn)購(gòu)卡火冤爆銷售中，憑智卡可享受優(yōu)先絞認(rèn)購(gòu)權(quán)及開(kāi)盤幅當(dāng)日協(xié)98著折優(yōu)惠，最后艱三天、莫失良瘋機(jī)！您的置業(yè)架顧問(wèn)持王一戶”筆，又嫩如種“勻鄭老師，您好寬！董山水灣穿VIP飛客戶認(rèn)購(gòu)卡發(fā)柏售倒計(jì)時(shí)第三啞天，憑卡可享績(jī)受優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)繼及開(kāi)盤當(dāng)日娛98芝折優(yōu)惠，莫失智良機(jī)！您的置受業(yè)顧問(wèn)探王一賠”贊。斜4舟、信息分享?；㈨?xiàng)目銷售信投息進(jìn)行定期發(fā)斗送，例激如街“得鄭老師，您好稍！故山水灣姻五一促銷成功咸舉行，三天銷炮售炕46擾套、總額逾飲5000急萬(wàn)！優(yōu)惠活動(dòng)式即將結(jié)束，歡運(yùn)迎您與親朋親阻臨現(xiàn)場(chǎng)，您的白置業(yè)顧問(wèn)齡王一遼”拌或驗(yàn)“瓶鄭老師，您好每！灶山水灣該本月簽約序33許套，總金額有3500父萬(wàn)，至今本年碰度銷售總額逾叼8000府萬(wàn)元！您的置帶業(yè)顧問(wèn)截王一授”某。忽注：若能夠準(zhǔn)伙確掌握客戶的號(hào)興趣愛(ài)好，可慚與客戶分享部蛇分經(jīng)典、重要孕相關(guān)資訊；尤掃其是已成交客帽戶。貪5況、節(jié)慶問(wèn)候薯。在中國(guó)的傳濃統(tǒng)節(jié)日和主要舉洋節(jié)給客戶發(fā)耍送祝福短信，化例避如沖“禽瑞氣呈祥，金看牛賀歲。淹山水灣居作為辯長(zhǎng)沙市烏高端社區(qū)典范僵，飽含著您的懲支持與關(guān)愛(ài)，涌感謝您全心的撫信任與托付！么20氏1設(shè)0款山水灣沸恭祝鄭先生：用闔家幸福，事次業(yè)騰達(dá)！您的憂置業(yè)顧問(wèn)同王一趟”贈(zèng)，又柏如唇“系鄭老師，牽您好！值此元聾宵佳節(jié)，嘗山水灣率全體工作人員恭祝您節(jié)日快樂(lè)格、闔家幸福。槍歡迎您攜家人排光臨現(xiàn)場(chǎng)參加關(guān)慶元宵活動(dòng)，爭(zhēng)燈謎、尋寶、凈抽班獎(jiǎng)還…底…淋繽紛大獎(jiǎng)等您嬸拿！您的置業(yè)選顧問(wèn)鹿王一黑”坦。嘩6煌、天氣提醒齒。剩“鈔鄭老師，您好撓！綁山水灣王一資提醒您：雪天猴路滑，請(qǐng)注意穴行車安全！僻元旦將至，提跌前祝您元旦席快樂(lè)，別忘記包給家人準(zhǔn)備禮測(cè)物??！您的置僅業(yè)顧問(wèn)您王一詢”惹，又頸如膜“芒鄭老師，您好誼！夸山水灣王一壁提醒您：氣溫槳下降，請(qǐng)注意舌保暖！山水灣當(dāng)——赤玩轉(zhuǎn)空間榮，租長(zhǎng)沙市祝稀缺置業(yè)良機(jī)騎、敬請(qǐng)把握，壟您的置業(yè)顧問(wèn)獵王一圣”戚。注意點(diǎn)：宇A(yù)柜、針對(duì)已購(gòu)房眠客戶，必須通巡過(guò)不間斷的信迷息發(fā)送，深化挎情感維系，為定后期客帶客及巴交房做好鋪墊紙；幕B那、只要稍具購(gòu)董買意向，必須租在后續(xù)的信息述發(fā)送中