萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理制度匯編-項(xiàng)目管理制度

PAGE萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理制度匯編項(xiàng)目管理制度第1章前言1《項(xiàng)目管理制度》編制目的為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)核心業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，建立科學(xué)管理機(jī)制和作業(yè)規(guī)范，整體提升萬(wàn)達(dá)品牌形象，集團(tuán)組織制定本制度?！俄?xiàng)目管理制度》系統(tǒng)地闡明了集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)）的管理政策和各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)作規(guī)范要求。集團(tuán)管理層期望通過《項(xiàng)目管理制度》的制定和實(shí)施，能在以下方面促進(jìn)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。1) 優(yōu)化、整合集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程，全面提高項(xiàng)目開發(fā)效益；2) 明確企業(yè)管理責(zé)權(quán)體系，規(guī)范業(yè)務(wù)運(yùn)作過程；3) 增強(qiáng)企業(yè)管理能力，提高科學(xué)決策水平；4) 促進(jìn)信息溝通，提高企業(yè)管理的有效性和效率；5)營(yíng)造開放、誠(chéng)信的管理環(huán)境，促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。2《項(xiàng)目管理制度》實(shí)施要求本制度是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作的綱領(lǐng)性文件，是集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門和集團(tuán)所屬公司開展業(yè)務(wù)工作的指南。所有與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。3《項(xiàng)目管理制度》的控制根據(jù)集團(tuán)對(duì)制度文件的管理規(guī)定，《項(xiàng)目管理制度》在正式發(fā)布前必須經(jīng)集團(tuán)總裁辦公會(huì)審議通過，并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署發(fā)布?！俄?xiàng)目管理制度》在集團(tuán)所屬公司內(nèi)的發(fā)放由項(xiàng)目公司總經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)，必須保證工作所用文件為最新版本的文件。集團(tuán)鼓勵(lì)各級(jí)員工針對(duì)《項(xiàng)目管理制度》提出修訂建議，修訂建議應(yīng)以書面形式報(bào)集團(tuán)人力資源部或?qū)徲?jì)部。4《項(xiàng)目管理制度》使用指南4.1集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門4.1.1通過本制度的制定和實(shí)施，集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門可以系統(tǒng)地對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作進(jìn)行策劃、指導(dǎo)和控制。集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門應(yīng)將本手冊(cè)的實(shí)施監(jiān)督和修訂完善作為其履行管理責(zé)任的重要內(nèi)容，不斷豐富和積累地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的管理經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)提升決策和監(jiān)督水平。4.1.2本制度是集團(tuán)評(píng)價(jià)集團(tuán)所屬公司業(yè)務(wù)運(yùn)作效率和規(guī)范程度的客觀依據(jù)，集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門在審查集團(tuán)所屬公司提交的報(bào)告，或到集團(tuán)所屬公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，均應(yīng)評(píng)估集團(tuán)所屬公司業(yè)務(wù)運(yùn)作過程及其結(jié)果與本制度規(guī)定的符合程度。4.1.3根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，集團(tuán)在組建新的集團(tuán)所屬公司時(shí)，可依據(jù)本制度對(duì)新公司員工進(jìn)行系統(tǒng)的業(yè)務(wù)制度培訓(xùn)，并將本制度作為新公司管理層進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)作管理的基礎(chǔ)。4.2集團(tuán)所屬公司4.2.1本制度明確了集團(tuán)對(duì)集團(tuán)所屬公司業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求，是集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門和集團(tuán)所屬公司進(jìn)行溝通和決策的基本規(guī)范。4.2.2集團(tuán)所屬公司在具體完成項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)的過程中，必須遵循本制度的強(qiáng)制性規(guī)定。4.2.3集團(tuán)所屬公司在日常管理工作中，應(yīng)將本制度作為員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)的基本內(nèi)容，所有新入職員工必須學(xué)習(xí)本制度的規(guī)定，并作為正式聘用的考核依據(jù)之一。4.2.4通過本制度的修訂完善和實(shí)施，集團(tuán)所屬公司可以有效地學(xué)習(xí)、交流成功的業(yè)務(wù)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。4.2.5遵循本制度的規(guī)定是集團(tuán)所屬公司建立規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，開展管理創(chuàng)新的前提和基礎(chǔ)。5《項(xiàng)目管理制度》的解釋和適用5.1本制度的解釋和修改權(quán)為集團(tuán)公司。5.2本制度每年必須根據(jù)實(shí)際管理運(yùn)作情況進(jìn)行修訂和完善，具體由集團(tuán)人力資源部負(fù)責(zé)。

第1.1節(jié)制度修改記錄1.2003年2.2003年113.2003年12月4.集團(tuán)進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)扁平化重建后，集中匯編有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的管理制度，形成集團(tuán)《項(xiàng)目管理制度》，于2006年5.2007年1月

第1.2節(jié)相關(guān)術(shù)語(yǔ)定義1公司及部門簡(jiǎn)稱1.1集團(tuán)為簡(jiǎn)便文件表述，本制度將“大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司”簡(jiǎn)稱為“集團(tuán)”、“集團(tuán)公司”。1.2業(yè)務(wù)部門“集團(tuán)業(yè)務(wù)部門”、“集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門”是指與項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作直接相關(guān)的業(yè)務(wù)歸口管理部門，包括：發(fā)展部、規(guī)劃院、商務(wù)部、項(xiàng)目管理中心（下設(shè)四個(gè)部門：計(jì)劃部、營(yíng)銷部、質(zhì)量監(jiān)管部和物管部）、成本控制部、酒店建設(shè)公司。1.3集團(tuán)所屬公司集團(tuán)所屬公司是指集團(tuán)公司在各地區(qū)設(shè)立的子公司，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)。1.4授權(quán)人員（部門）“授權(quán)人”或“授權(quán)人員”是指公司規(guī)定具有某項(xiàng)決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權(quán)力的人員，授權(quán)方式可以是在管理制度中明確規(guī)定，也可以是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)實(shí)際工作需要，在其職權(quán)范圍內(nèi)做出的臨時(shí)授權(quán)。2業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)2.1主力店“主力店”是集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作伙伴的簡(jiǎn)稱，集團(tuán)根據(jù)與主力店簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議組織開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。主力店是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要客戶。2.2單體店商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，僅針對(duì)主力店需求進(jìn)行開發(fā)，且組合在單體建筑內(nèi)，沒有其它業(yè)態(tài)形式及商鋪組合的，稱為單體店，或購(gòu)物廣場(chǎng)。單體店是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開發(fā)的第一代shoppingmall商業(yè)項(xiàng)目。2.3組合店同時(shí)由主力店、其他配套商鋪組合，具備多種業(yè)態(tài)形式的開發(fā)項(xiàng)目，稱為組合店，或商業(yè)廣場(chǎng)。組合店是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開發(fā)的第二代shoppingmall商業(yè)項(xiàng)目。2.4城市綜合體同時(shí)由商業(yè)、寫字樓、酒店和住宅多種業(yè)務(wù)形態(tài)組成的，具有較大開發(fā)規(guī)模的綜合項(xiàng)目，稱為城市綜合體。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開發(fā)的第三代shoppingmall商業(yè)項(xiàng)目。3管理方式本制度中表述的“備案”、“核準(zhǔn)”與“審批”，均是指集團(tuán)所屬公司就某項(xiàng)具體業(yè)務(wù)工作的計(jì)劃、執(zhí)行活動(dòng)或結(jié)果，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)向集團(tuán)業(yè)務(wù)部門提交的正式報(bào)告。三類不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)工作體現(xiàn)了集團(tuán)事前、事中、事后控制的不同要求，其處理權(quán)限、方式有所不同。3.1備案“備案”事項(xiàng)，一般是要求集團(tuán)所屬公司在事后向集團(tuán)業(yè)務(wù)部門報(bào)告。集團(tuán)所屬公司有權(quán)獨(dú)立處理備案事項(xiàng)，并承擔(dān)全部工作責(zé)任。集團(tuán)所屬公司無(wú)須等待集團(tuán)業(yè)務(wù)部門的備案審查意見，可連續(xù)進(jìn)行下一步工作。通常情況下，集團(tuán)業(yè)務(wù)部門無(wú)權(quán)下令中止或重做屬于備案性質(zhì)的業(yè)務(wù)工作。3.2核準(zhǔn)“核準(zhǔn)”事項(xiàng)，或稱“認(rèn)可”、“確認(rèn)”，一般是要求集團(tuán)所屬公司在事情進(jìn)行過程中，應(yīng)同時(shí)向集團(tuán)業(yè)務(wù)部門報(bào)告，屬于集團(tuán)業(yè)務(wù)部門事中控制方式。集團(tuán)業(yè)務(wù)部門針對(duì)提交的核準(zhǔn)事項(xiàng)報(bào)告必須提出核準(zhǔn)審查意見，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)答復(fù)集團(tuán)所屬公司。集團(tuán)業(yè)務(wù)部門有權(quán)下令中止或重做屬于核準(zhǔn)性質(zhì)的業(yè)務(wù)工作。為保證業(yè)務(wù)運(yùn)作效率，對(duì)核準(zhǔn)事項(xiàng)集團(tuán)所屬公司有權(quán)連續(xù)進(jìn)行工作，并承擔(dān)主要工作責(zé)任。在核準(zhǔn)事項(xiàng)連續(xù)進(jìn)行的過程中，集團(tuán)所屬公司有義務(wù)催促集團(tuán)業(yè)務(wù)部門做出核準(zhǔn)審查意見，并嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)業(yè)務(wù)部門的核準(zhǔn)決定。3.3審批“審批”事項(xiàng)，或稱“批準(zhǔn)”，一般是要求集團(tuán)所屬公司在開始某具體業(yè)務(wù)工作前向集團(tuán)業(yè)務(wù)部門報(bào)告工作計(jì)劃，或上一步驟的結(jié)果，屬于集團(tuán)業(yè)務(wù)部門事前控制方式。所有審批事項(xiàng)在未得到集團(tuán)業(yè)務(wù)部門的正式批準(zhǔn)意見前，集團(tuán)所屬公司不得進(jìn)行下一步工作，必須等待集團(tuán)業(yè)務(wù)部門的批準(zhǔn)決定。對(duì)于審批事項(xiàng)，集團(tuán)業(yè)務(wù)部門必須在規(guī)定時(shí)限做出審批決定，并承擔(dān)決策責(zé)任。集團(tuán)所屬公司必須執(zhí)行集團(tuán)業(yè)務(wù)部門的審批決定，并承擔(dān)執(zhí)行責(zé)任。4制度表述4.1管理制度廣義而言，管理制度是指對(duì)工作過程及其結(jié)果有影響的規(guī)定，是這些規(guī)定的總稱，包括正式的書面規(guī)定和公司內(nèi)已口頭明確，或已約定俗成的工作慣例。在本制度中表述的管理制度均是指已形成正式書面文件的規(guī)定，其名稱形式可以是：“管理制度”、“管理規(guī)范”、“規(guī)定”、“手冊(cè)”、“作業(yè)流程”、“工作指引”等等。4.2表示強(qiáng)制程度的用詞在制度的表述中，凡用到“必須”、“須”、“應(yīng)該”、“應(yīng)”、“……后，方可……”的條款均是強(qiáng)制性規(guī)定。相對(duì)的強(qiáng)制性限制表述有：“不得”、“不能”、“不可”等。第2章管理制度系統(tǒng)

第2章管理制度系統(tǒng)1總則1.1管理制度是集團(tuán)業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃結(jié)果的表達(dá)，管理制度的價(jià)值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動(dòng)，是保證集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)期成果的重要手段。1.2適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴于系統(tǒng)地識(shí)別、分析、策劃和確定業(yè)務(wù)運(yùn)作過程，從而有效構(gòu)建業(yè)務(wù)管理模式。1.3易于理解和可操作是對(duì)管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達(dá)方式將有助于管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。2業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃2.1集團(tuán)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作總體策劃應(yīng)從切實(shí)保證項(xiàng)目開發(fā)效益和效率的目標(biāo)出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程，明確集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門和集團(tuán)所屬公司各自工作責(zé)任和方法，以及相互間的配合關(guān)系。2.2系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)遵循以下管理原則：1)顧客中心原則顧客滿意是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作均必須以顧客為中心，充分識(shí)別顧客需求和期望，并將其轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的內(nèi)部業(yè)務(wù)管理規(guī)范。2)過程導(dǎo)向原則業(yè)務(wù)過程是公司基本價(jià)值鏈，各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的設(shè)計(jì)、責(zé)權(quán)劃分、工作關(guān)系的建立，以及資源調(diào)配，均應(yīng)依據(jù)業(yè)務(wù)過程運(yùn)作需要確定。公司經(jīng)營(yíng)效益和水平的持續(xù)提升，直接取決于相關(guān)業(yè)務(wù)過程的有效性、效率和適應(yīng)性。3)控制與效率平衡原則控制的目的在于預(yù)防問題的發(fā)生，消除或降低風(fēng)險(xiǎn)，控制的代價(jià)是管理成本的增加和運(yùn)作效率的下降，因此控制與效率的平衡在企業(yè)管理中非常重要?？刂频牟僮鞅憩F(xiàn)為業(yè)務(wù)運(yùn)作規(guī)范化，但任何規(guī)范要求都必須以合理化為前提，因此針對(duì)不同業(yè)務(wù)運(yùn)作，需要根據(jù)其技術(shù)成熟程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、工作人員能力和經(jīng)驗(yàn)，以及以往過失的經(jīng)歷，進(jìn)行全面分析和評(píng)估，從而決定控制程度和方式。效率與控制平衡原則要求公司綜合考慮發(fā)展機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)控制、眼前效益與長(zhǎng)遠(yuǎn)效益等諸多因素，從而決定集權(quán)與分權(quán)的有機(jī)匹配。4)持續(xù)改進(jìn)原則持續(xù)改進(jìn)是企業(yè)管理追求的永恒目標(biāo)，有效的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)必須具有自我評(píng)價(jià)、自我完善的能力。實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)需要正視業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)可能存在的問題，充分認(rèn)識(shí)、理解現(xiàn)實(shí)狀況與預(yù)期目標(biāo)之間的差距，根據(jù)顧客評(píng)價(jià)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、內(nèi)部運(yùn)作，以及集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，清晰界定業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)中有待改進(jìn)的事項(xiàng)。持續(xù)改進(jìn)原則要求各級(jí)管理人員必須戒除滿足現(xiàn)狀的心態(tài)，關(guān)注業(yè)務(wù)管理的實(shí)際狀況，發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題，從而有效預(yù)防問題的發(fā)生或再發(fā)生。2.3根據(jù)集團(tuán)確立的基本管理模式，集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門和集團(tuán)所屬公司的協(xié)調(diào)運(yùn)作需要在以下方面進(jìn)行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。1)集團(tuán)業(yè)務(wù)部門運(yùn)作的基本要求；2)集團(tuán)所屬公司為執(zhí)行集團(tuán)的規(guī)定要求，結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化的操作方法和控制措施；3) 集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門為履行策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制職能，促進(jìn)集團(tuán)所屬公司執(zhí)行集團(tuán)管理制度，其內(nèi)部的運(yùn)作方法和要求。3管理制度表達(dá)3.1文件結(jié)構(gòu)3.1.1為方便本制度的使用和修訂，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程的不同階段及不同管理要素，本制度分章節(jié)對(duì)管理制度進(jìn)行了匯編、整理。每個(gè)章節(jié)針對(duì)具體的業(yè)務(wù)運(yùn)作要求再分為基本管理規(guī)定、運(yùn)作流程、工作指引（包含表格）三個(gè)層次的內(nèi)容。3.1.2本制度的內(nèi)容沒有包括僅適用于某個(gè)（些）集團(tuán)部門和集團(tuán)所屬公司內(nèi)部運(yùn)作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門和集團(tuán)所屬公司應(yīng)根據(jù)本制度的規(guī)定，結(jié)合自身管理需要進(jìn)一步制訂相應(yīng)的管理文件。3.2文件編號(hào)與標(biāo)識(shí)根據(jù)實(shí)際應(yīng)用情況，取消了原表格樣式的編號(hào)。4管理制度審核與評(píng)價(jià)4.1集團(tuán)公司各部室對(duì)集團(tuán)所屬公司管理制度執(zhí)行情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。4.2集團(tuán)公司各部室發(fā)現(xiàn)集團(tuán)所屬公司有不執(zhí)行或違反管理制度規(guī)定的問題，應(yīng)及時(shí)予以糾正，并對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行跟蹤。4.3在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，集團(tuán)公司各部室定期對(duì)管理制度進(jìn)行必要的修訂和完善。第3章項(xiàng)目運(yùn)作過程管理

第3章項(xiàng)目運(yùn)作過程管理1總則1.1項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)管理的策劃和運(yùn)作，必須充分理解和應(yīng)用項(xiàng)目管理的相關(guān)技術(shù)，結(jié)合集團(tuán)現(xiàn)行管理模式，系統(tǒng)地規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)過程中集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門和集團(tuán)所屬公司的各自角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責(zé)明確、操作準(zhǔn)確、監(jiān)督到位、溝通順暢。1.2集團(tuán)發(fā)展部是項(xiàng)目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的前期論證、策劃組織工作，集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)配合運(yùn)作。項(xiàng)目管理中心是集團(tuán)項(xiàng)目實(shí)施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目實(shí)施過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門、集團(tuán)所屬公司必須配合項(xiàng)目管理中心的工作。1.3集團(tuán)所屬公司開發(fā)設(shè)計(jì)部是該公司項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的綜合管理部門，對(duì)該公司項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行全過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。集團(tuán)所屬公司其他各部門必須配合開發(fā)設(shè)計(jì)部的工作。2項(xiàng)目運(yùn)作管理基本要求2.1所有項(xiàng)目運(yùn)作過程必須遵循本手冊(cè)的管理規(guī)定，集團(tuán)通過以下方式對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施全過程控制：1)發(fā)布業(yè)務(wù)運(yùn)作必須遵循的管理規(guī)定；2)開發(fā)過程中的備案、核準(zhǔn)和審批操作；3)報(bào)備資料綜合分析；4)例行的現(xiàn)場(chǎng)檢查等。2.2集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門和集團(tuán)所屬公司在項(xiàng)目運(yùn)作過程中應(yīng)進(jìn)行密切配合，所有本手冊(cè)中規(guī)定的備案、核準(zhǔn)和審批事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)做出報(bào)告或回應(yīng)。1)備案、核準(zhǔn)事項(xiàng)應(yīng)在一周內(nèi)向集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門報(bào)告；2) 集團(tuán)所屬公司提請(qǐng)的審批事項(xiàng)應(yīng)在一周內(nèi)給予回復(fù)。2.3集團(tuán)項(xiàng)目管理中心在收集、整理和分析集團(tuán)所屬公司報(bào)備資料后，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)安全的狀況，以及集團(tuán)所屬公司采取的管理措施進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，每半年形成一份經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告，報(bào)集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。2.4在以下情形下，集團(tuán)公司業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理應(yīng)考慮安排人員到集團(tuán)所屬公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查或調(diào)研，并在檢查后形成書面檢查報(bào)告提交集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)所屬公司總經(jīng)理。1)工程進(jìn)度嚴(yán)重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)瘓F(tuán)所屬公司提出的整改措施缺乏信心；2)發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量、安全事故；3)項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)預(yù)備費(fèi)使用將超過70%；4)對(duì)工程質(zhì)量有重大影響的新材料、新工藝應(yīng)用；5)發(fā)生嚴(yán)重顧客投訴，或媒體的大量負(fù)面報(bào)導(dǎo)；6)完成例行檢查（約半年一次）；7) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)指示，或集團(tuán)其他相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出建議。2.5住宅項(xiàng)目工程完成住戶入伙、商業(yè)項(xiàng)目完成商場(chǎng)開業(yè)后，集團(tuán)所屬公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、招商（商務(wù)）、銷售、成本等方面工作進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)和評(píng)價(jià)，詳細(xì)回顧和分析項(xiàng)目開發(fā)過程的得失，并提出必要的改進(jìn)建議，經(jīng)集團(tuán)所屬公司總經(jīng)理簽署后報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心、集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。

第3.1節(jié)項(xiàng)目發(fā)展管理1總則1.1為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率,所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須按制度進(jìn)行科學(xué)論證和決策。1.2集團(tuán)發(fā)展部是負(fù)責(zé)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展的專職管理部門，對(duì)于集團(tuán)的項(xiàng)目發(fā)展工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。集團(tuán)發(fā)展部依據(jù)集團(tuán)確定的發(fā)展計(jì)劃開展項(xiàng)目發(fā)展工作。1.3項(xiàng)目公司對(duì)所在城市的項(xiàng)目發(fā)展工作負(fù)有職責(zé)，應(yīng)充分利用資源積極主動(dòng)尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)，并在集團(tuán)發(fā)展部指導(dǎo)下參與具體的項(xiàng)目發(fā)展工作。各項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)牽頭負(fù)責(zé)所在城市的項(xiàng)目發(fā)展工作，并指定專門副總具體負(fù)責(zé)有關(guān)事宜。1.4項(xiàng)目發(fā)展工作中涉及的有關(guān)部門和項(xiàng)目公司，應(yīng)注意對(duì)所接觸和了解的有關(guān)決策信息的保密工作。2初步信息階段2.1集團(tuán)發(fā)展部應(yīng)系統(tǒng)性的充分調(diào)動(dòng)和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項(xiàng)目信息。2.2對(duì)已有項(xiàng)目公司的城市，項(xiàng)目選址的前期工作由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，集團(tuán)發(fā)展部督促協(xié)調(diào)，各項(xiàng)目公司有責(zé)任充分調(diào)動(dòng)各地資源優(yōu)勢(shì)和渠道，積極主動(dòng)尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)獲取有價(jià)值的項(xiàng)目信息。2.3考察調(diào)研對(duì)于沒有項(xiàng)目公司城市的項(xiàng)目信息，由集團(tuán)發(fā)展部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行考察調(diào)研，形成《項(xiàng)目信息表》和《餩餩項(xiàng)目市調(diào)信息表》。對(duì)于有項(xiàng)目公司城市的項(xiàng)目信息（包括集團(tuán)發(fā)展部獲取的該城市的有關(guān)項(xiàng)目信息），首先由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行考察調(diào)研以保證信息的真實(shí)可靠性，形成《項(xiàng)目信息表》和《餩餩項(xiàng)目市調(diào)信息表》，并與有關(guān)項(xiàng)目資料和評(píng)價(jià)意見一同匯總后及時(shí)報(bào)集團(tuán)發(fā)展部。為提高決策效率，項(xiàng)目信息未經(jīng)考察調(diào)研，或未填寫《項(xiàng)目信息表》和《項(xiàng)目市調(diào)信息表》，或其中的關(guān)鍵信息情況和必需資料不完善的，都應(yīng)完善后再進(jìn)行上報(bào)。集團(tuán)發(fā)展部負(fù)責(zé)督促完善有關(guān)項(xiàng)目信息和資料。2.4項(xiàng)目信息評(píng)估會(huì)集團(tuán)發(fā)展部將收到的《項(xiàng)目信息表》、《項(xiàng)目市調(diào)信息表》和有關(guān)項(xiàng)目資料匯總后，定期匯總?cè)可蠄?bào)集團(tuán)分管副總裁，召開項(xiàng)目信息評(píng)估會(huì)，對(duì)所獲得的項(xiàng)目信息進(jìn)行初步評(píng)估判斷。3明確意向階段3.1對(duì)于經(jīng)過項(xiàng)目信息評(píng)估會(huì)的項(xiàng)目信息，根據(jù)指示集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司保持推進(jìn)，進(jìn)一步接觸和調(diào)研，明確政府（或項(xiàng)目對(duì)方）真實(shí)態(tài)度，以及對(duì)方的項(xiàng)目原則要求，完善有關(guān)問題資料。3.2這個(gè)階段可以采取向政府（或項(xiàng)目對(duì)方）發(fā)出項(xiàng)目投資意向函等方式，積極溝通推動(dòng)政府（或項(xiàng)目對(duì)方）給予明確的項(xiàng)目意見。需摸清政府架構(gòu)，拜訪并獲得政府主管副區(qū)長(zhǎng)（或項(xiàng)目對(duì)方主要負(fù)責(zé)人）以上職位等有決策權(quán)力人員的明確意見，清楚項(xiàng)目關(guān)鍵環(huán)節(jié)和要點(diǎn)，盡量獲得對(duì)方的項(xiàng)目報(bào)價(jià)和原則要求。3.3待完成上述工作并分析匯總后，由集團(tuán)發(fā)展部進(jìn)行初步測(cè)算評(píng)估，上報(bào)集團(tuán)分管副總裁，并根據(jù)情況由集團(tuán)分管副總裁請(qǐng)示集團(tuán)總裁。如獲得通過的，由集團(tuán)分管副總裁簽發(fā)聯(lián)絡(luò)單給集團(tuán)規(guī)劃院開始進(jìn)行項(xiàng)目概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)。4綜合評(píng)審階段4.1集團(tuán)規(guī)劃院完成項(xiàng)目概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)后，經(jīng)規(guī)劃院簽發(fā)提供給集團(tuán)發(fā)展部，并經(jīng)集團(tuán)分管副總裁簽批后，向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心和項(xiàng)目公司發(fā)出聯(lián)絡(luò)單獲取項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格建議，項(xiàng)目管理中心在收到聯(lián)絡(luò)單后，應(yīng)在7日內(nèi)給予發(fā)展部反饋意見。4.2獲得銷售價(jià)格建議后，向集團(tuán)成本控制部發(fā)出聯(lián)絡(luò)單，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)測(cè)算，并及時(shí)反饋給集團(tuán)發(fā)展部。4.3集團(tuán)發(fā)展部在獲得以上評(píng)價(jià)建議后，匯總整理報(bào)集團(tuán)分管副總裁，并根據(jù)情況由集團(tuán)分管副總裁請(qǐng)示集團(tuán)總裁進(jìn)行決策。4.4根據(jù)需要并經(jīng)集團(tuán)分管副總裁同意后，集團(tuán)其他部門應(yīng)參與評(píng)審并提出建議。5合同談判階段5.1集團(tuán)發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的決策指示，協(xié)調(diào)組織集團(tuán)法務(wù)部和項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目合同談判工作。集團(tuán)其他部門根據(jù)需要參與談判工作或給予相關(guān)建議。5.2項(xiàng)目合同5.2.1項(xiàng)目框架意向或項(xiàng)目合同文稿由集團(tuán)法務(wù)部和集團(tuán)發(fā)展部負(fù)責(zé)起草，向政府（或項(xiàng)目對(duì)方）發(fā)出的合同文稿需報(bào)經(jīng)集團(tuán)分管副總裁批準(zhǔn)后才能對(duì)外提交。5.2.2經(jīng)過努力后，對(duì)于項(xiàng)目合同中仍不能達(dá)成一致的關(guān)鍵分歧點(diǎn)，由項(xiàng)目公司、集團(tuán)發(fā)展部和集團(tuán)法務(wù)部評(píng)價(jià)分析情況并形成報(bào)告，報(bào)集團(tuán)分管副總裁，并由集團(tuán)分管副總裁報(bào)集團(tuán)總裁進(jìn)行指示。5.3在與項(xiàng)目政府（或項(xiàng)目對(duì)方）正式簽訂項(xiàng)目框架協(xié)議或項(xiàng)目合同前，集團(tuán)法務(wù)部、集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司應(yīng)履行合同會(huì)簽程序，并報(bào)集團(tuán)分管副總裁和集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。6土地取得階段6.1項(xiàng)目合同簽署后，有項(xiàng)目公司或已成立了項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促政府（或項(xiàng)目對(duì)方）積極履行合同，實(shí)施和完成項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓或土地招拍掛涉及的相關(guān)手續(xù)，確保順利取得項(xiàng)目土地，集團(tuán)發(fā)展部和集團(tuán)法務(wù)部給予督促支持。對(duì)于沒有項(xiàng)目公司的，由集團(tuán)發(fā)展部負(fù)責(zé)上述工作。6.2對(duì)于非土地招拍掛程序的項(xiàng)目用地取得，集團(tuán)發(fā)展部、集團(tuán)法務(wù)部和項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)合同約定和有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定及時(shí)完成有關(guān)法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，得到政府和土地部門的批準(zhǔn)和認(rèn)可。6.3對(duì)于需經(jīng)過土地招拍掛程序的項(xiàng)目用地取得，需進(jìn)行以下工作：6.3.1招拍掛文件準(zhǔn)備集團(tuán)發(fā)展部、項(xiàng)目公司應(yīng)協(xié)調(diào)政府（或項(xiàng)目對(duì)方）或政府積極準(zhǔn)備有關(guān)招拍掛條件和文件，并將有關(guān)情況及時(shí)進(jìn)行匯報(bào)。6.3.2摘牌評(píng)審集團(tuán)發(fā)展部在取得政府確定后的有關(guān)招拍掛文件后，應(yīng)溝通協(xié)調(diào)集團(tuán)法務(wù)部、集團(tuán)相關(guān)部門和項(xiàng)目公司提出意見，上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)是否進(jìn)行項(xiàng)目土地摘牌。6.3.3土地競(jìng)買在最終決定進(jìn)行摘牌后，集團(tuán)發(fā)展部、項(xiàng)目公司應(yīng)積極協(xié)調(diào)組織集團(tuán)相關(guān)部門，根據(jù)招拍掛文件要求和集團(tuán)所確定的原則認(rèn)真準(zhǔn)備有關(guān)文件資料和資金，參與土地競(jìng)買。6.4土地出讓合同對(duì)于需要簽署的項(xiàng)目土地出讓合同等有關(guān)法律文件，應(yīng)由集團(tuán)法務(wù)部、集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)審核，履行合同會(huì)簽程序后報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。7交底跟蹤階段7.1項(xiàng)目合同簽訂后，集團(tuán)發(fā)展部應(yīng)及時(shí)與項(xiàng)目公司、集團(tuán)有關(guān)部門就項(xiàng)目合同和前期手續(xù)辦理等工作進(jìn)行交底，并將有關(guān)資料整理備份后完整移交給項(xiàng)目公司和集團(tuán)有關(guān)部門。在項(xiàng)目交底后，項(xiàng)目公司和集團(tuán)有關(guān)部門成為有關(guān)合同的具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人。7.2對(duì)于前述已簽訂的項(xiàng)目合同和土地出讓合同等法律文件，在就有關(guān)合同資金進(jìn)行支付會(huì)簽審批時(shí)，集團(tuán)法務(wù)部和集團(tuán)發(fā)展部應(yīng)參與審核以檢討合同條件的完成情況。7.3對(duì)于前述已簽訂的項(xiàng)目合同和土地出讓合同等法律文件，在執(zhí)行過程中，集團(tuán)發(fā)展部和集團(tuán)法務(wù)部應(yīng)保持配合跟蹤。8支持文件8.1《項(xiàng)目發(fā)展總流程》8.2《項(xiàng)目信息表》8.3《項(xiàng)目市調(diào)信息表》

項(xiàng)目信息表項(xiàng)目地塊名稱所屬城市日期：考察人：區(qū)域位置四至東西南北總用地面積凈用地面積代征用地面積用地性質(zhì)和年限地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀簡(jiǎn)述：基地內(nèi)影響規(guī)劃的主要因素:（河渠、保留建筑、樹木、高壓、微波或其他管線等）周邊地塊現(xiàn)狀東西南北規(guī)劃指標(biāo)可規(guī)劃總建筑面積：其中地上：地下：其中對(duì)住宅、商業(yè)、辦公或酒店等功能面積配比的要求：容積率建筑密度綠地率說明：（1、以上規(guī)劃指標(biāo)是以總用地面積，還是以凈用地面積來進(jìn)行計(jì)算？2、地下建筑面積是否需計(jì)入容積率？3、以上規(guī)劃指標(biāo)是否已是政府的明確要求，有無(wú)調(diào)整空間？若能調(diào)整，可能的底線指標(biāo)要求是什么？）規(guī)劃要求建筑限高建筑退線建筑擋光地塊周邊需考慮的擋光因素和情況：當(dāng)?shù)亟ㄖ豕庖?guī)范要求：（有關(guān)具體規(guī)范要求可作為附件）需保留或保護(hù)的建筑物、構(gòu)筑物和樹木情況：（需在現(xiàn)狀圖上進(jìn)行標(biāo)示）要求保留程度說明：（必須保留？建議保留？或可以遷建保留？）對(duì)規(guī)劃有影響的周邊主要現(xiàn)狀設(shè)施或規(guī)劃設(shè)施情況：（如地鐵，輕軌，城鐵，立交等）需注意的其他規(guī)劃條件和要求：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件情況政府立項(xiàng)批準(zhǔn)文件情況：（是否有項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)等）政府規(guī)劃批準(zhǔn)文件情況：（是否有規(guī)劃意見書、規(guī)劃批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）政府土地批準(zhǔn)文件情況：（是否有用地批文、土地出讓合同、土地證等）其他文件情況：（是否有項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估、項(xiàng)目交通評(píng)估等）（如有以上文件，請(qǐng)?zhí)峁┻@些資料文件復(fù)印件作為附件）項(xiàng)目商務(wù)條件情況項(xiàng)目權(quán)屬和背景情況簡(jiǎn)述說明：聯(lián)系人和聯(lián)系方式：項(xiàng)目獲得方式：（政府凈地出讓，是否招標(biāo)、掛牌或拍賣？收購(gòu)項(xiàng)目公司？進(jìn)行項(xiàng)目合作？）項(xiàng)目取得的主要流程思路：項(xiàng)目初步商務(wù)條件：1、對(duì)于現(xiàn)狀未拆遷項(xiàng)目，政府或?qū)Ψ绞欠衲艹兄Z負(fù)責(zé)包干拆遷為凈地？拆遷包干費(fèi)用可能是多少？2、土地出讓金或政府土地收益是多少？能否享受政府政策減免優(yōu)惠？3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？能否享受政府政策減免優(yōu)惠？4、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用是多少？包含什么內(nèi)容？5、項(xiàng)目合作條件是什么？）其他情況說明：注：表中（）內(nèi)斜體字表示提示注意、需重點(diǎn)調(diào)查和回答的問題，請(qǐng)根據(jù)具體情況填寫回答，若不存在這些情況的請(qǐng)?zhí)顚憽盁o(wú)”。附件資料清單（*號(hào)的資料為必需提供）：*城市地圖和項(xiàng)目位置標(biāo)示；*google電子地圖項(xiàng)目位置標(biāo)示（有g(shù)oogle地圖的城市）；*有標(biāo)準(zhǔn)比例的項(xiàng)目用地現(xiàn)狀圖、項(xiàng)目用地紅線圖（最好有電子文件）,若取得該圖紙確有困難或成本較大的，可以用其他能進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)的圖紙代替；*如果已有有關(guān)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（詳見表中要求），需提供復(fù)印件；*項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)俯拍和現(xiàn)狀照片，四至照片，周邊照片；有關(guān)規(guī)范文件；其他有價(jià)值的資料文件項(xiàng)目市調(diào)信息表項(xiàng)目地塊名稱所屬城市日期：制表人：簽發(fā)人（項(xiàng)目公司主管銷售副總）：1、宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)三年前二年前去年數(shù)據(jù)來源說明市區(qū)人口（萬(wàn)人）ＧＤＰ（億元）城市人均可支配收入（元）年度房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)平方米）年度房地產(chǎn)銷售面積（萬(wàn)平方米）年度土地供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）2、周邊項(xiàng)目銷售產(chǎn)品調(diào)查（指項(xiàng)目用地周邊1公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點(diǎn)情況）序號(hào)項(xiàng)目名稱位置總規(guī)模（萬(wàn)平方米）總套數(shù)（套）銷售產(chǎn)品類型物業(yè)類型包括住宅、辦公樓、SOHO公寓（產(chǎn)權(quán)40或50年）、住宅或公寓底商等。銷售產(chǎn)品價(jià)格（元/平方米）各類可售產(chǎn)品都要列出，主要關(guān)注住宅、辦公樓、SOHO公寓（產(chǎn)權(quán)40或50年），及其底商和車位。售價(jià)時(shí)間主力戶型面積指住宅、商鋪和SOHO公寓（產(chǎn)權(quán)40或50年）的主力戶型的面積，寫字樓不填。開盤時(shí)間（年／月）開盤面積（萬(wàn)平方米）開盤庫(kù)存（萬(wàn)平方米）指已經(jīng)可以銷售但是還沒有銷售出去的面積，需分產(chǎn)品類型說明。月銷售速度估計(jì)（套）品質(zhì)描述須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認(rèn)為有價(jià)值文件可作為附件資料）3、其他有典型參考價(jià)值項(xiàng)目銷售產(chǎn)品調(diào)查（指城市或區(qū)域中其他有參考性的典型樓盤，主要關(guān)注可參考的典型高級(jí)住宅、高級(jí)辦公樓、SOHO公寓，及其底商和車位的銷售情況）序號(hào)項(xiàng)目名稱位置總規(guī)模（萬(wàn)平方米）總套數(shù)（套）銷售產(chǎn)品類型1銷售產(chǎn)品價(jià)格（元/平方米）2售價(jià)時(shí)間主力戶型面積3開盤時(shí)間（年／月）開盤面積（萬(wàn)平方米）開盤庫(kù)存（萬(wàn)平方米）4月銷售速度估計(jì)（套）品質(zhì)描述須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認(rèn)為有價(jià)值文件可作為附件資料）

4、周邊商業(yè)調(diào)查調(diào)查單體在1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目，包括已開業(yè)、在建和規(guī)劃中的項(xiàng)目。在建和規(guī)劃中項(xiàng)目不填租金和經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)價(jià)調(diào)查單體在1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目，包括已開業(yè)、在建和規(guī)劃中的項(xiàng)目。在建和規(guī)劃中項(xiàng)目不填租金和經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)價(jià)序號(hào)項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（萬(wàn)平方米）開業(yè)時(shí)間（年/月）業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài)項(xiàng)目的規(guī)劃布局等方面的說明租金狀況（元／月平方米）租金狀況包括零售扣點(diǎn)或典型樓層租金等經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)價(jià)須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（有關(guān)圖紙、照片等認(rèn)為有價(jià)值文件可作為附件資料）5、周邊3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)狀人口數(shù)量估計(jì)：萬(wàn)人。6、項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的初步建議（該建議僅供初步參考，不作為最終決策依據(jù)）優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品形態(tài)住宅辦公SOHO公寓底商車位建議預(yù)計(jì)售價(jià)（元/平方米）7、附件資料清單1、標(biāo)示了周邊可售項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖；2、標(biāo)示了周邊商業(yè)位置的電子地圖或城市地圖；3、其他資料樓盤標(biāo)示示例（可用調(diào)查表中的樓盤序號(hào)標(biāo)示）

第3.2節(jié)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理1總則1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀及裝飾設(shè)計(jì)等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。2集團(tuán)規(guī)劃院與項(xiàng)目公司2.1規(guī)劃院是集團(tuán)項(xiàng)目的專職設(shè)計(jì)及管理部門，直接承擔(dān)項(xiàng)目的概念及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)、景觀及裝飾方案設(shè)計(jì)（酒店裝修設(shè)計(jì)除外）、泛光、標(biāo)識(shí)及導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)及管理工作，負(fù)責(zé)牽頭組織完成施工圖設(shè)計(jì)工作，根據(jù)具體情況對(duì)項(xiàng)目的擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)授權(quán)其他單位各項(xiàng)目公司完成。3項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程一般規(guī)定3.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容3.1.1各級(jí)設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門（集團(tuán)規(guī)劃院、項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：1）制定設(shè)計(jì)工作計(jì)劃（設(shè)計(jì)進(jìn)度及監(jiān)管要求）；2）編制、審查各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書；3）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審；5）組織關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)的專家論證會(huì)；6）組織技術(shù)專家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；7）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；8）明確設(shè)計(jì)變更控制程序，并保證設(shè)計(jì)變更按規(guī)定的程序進(jìn)行。3.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由管理責(zé)任部門負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。3.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。3.2設(shè)計(jì)要求提出3.2.1規(guī)劃院必須在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。3.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。3.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和集團(tuán)規(guī)定，在向設(shè)計(jì)單位提交設(shè)計(jì)要求文件前，必要時(shí)規(guī)劃院組織集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)要求文件的審查。3.3設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)3.3.1規(guī)劃院應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。3.3.2設(shè)計(jì)過程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，規(guī)劃院應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。3.3.3設(shè)計(jì)過程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)單位提出的，或確認(rèn)設(shè)計(jì)單位提出的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。3.4設(shè)計(jì)成果3.4.1規(guī)劃院與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。3.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。3.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。3.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，規(guī)劃院必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。4各階段設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)4.1項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計(jì)4.1.1項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計(jì)是確定產(chǎn)品品質(zhì)的最重要環(huán)節(jié)，由規(guī)劃院按相關(guān)制度規(guī)定負(fù)責(zé)實(shí)施。4.1.2項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以項(xiàng)目的前期市場(chǎng)研究成果為基礎(chǔ)，充分研究和利用有關(guān)基地和規(guī)劃條件，并關(guān)注主力店、目標(biāo)市場(chǎng)的需求和期望。4.1.3根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)劃，項(xiàng)目公司、發(fā)展部、商務(wù)部、商業(yè)管理公司、項(xiàng)目管理中心、成本控制部控制部、投資部等部門應(yīng)及時(shí)提供有關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料和支持，參與項(xiàng)目方案的評(píng)審工作。4.1.4必要時(shí)，規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織方案招標(biāo)和專家論證會(huì)。4.2建筑方案設(shè)計(jì)和初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)4.2.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)建筑方案設(shè)計(jì)和初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)及管理工作。根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)劃，各部門和項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)提供有關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料和支持，參與項(xiàng)目方案的評(píng)審工作。4.2.2發(fā)展部和項(xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)提供進(jìn)一步的設(shè)計(jì)規(guī)劃條件和基地資料，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)完成地界定點(diǎn)、周邊管網(wǎng)勘測(cè)和地質(zhì)勘測(cè)等工作，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)規(guī)劃院與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的協(xié)調(diào)對(duì)接和報(bào)批工作。4.2.3商務(wù)部負(fù)責(zé)規(guī)劃院與主力店的設(shè)計(jì)對(duì)接協(xié)調(diào)工作，并及時(shí)提供有關(guān)設(shè)計(jì)基本條件。4.2.4商業(yè)管理公司、項(xiàng)目管理部項(xiàng)目管理中心及成本控制質(zhì)量控制部應(yīng)提供有關(guān)設(shè)計(jì)條件及成本指標(biāo)，協(xié)助規(guī)劃院編制、審核項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書，并對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)性、設(shè)備選型等進(jìn)行評(píng)價(jià)，并參與擴(kuò)初設(shè)計(jì)的評(píng)審。4.2.5項(xiàng)目的所有設(shè)計(jì)工作由規(guī)劃院負(fù)責(zé)，根據(jù)需要，經(jīng)分管副總裁批準(zhǔn)，規(guī)劃院可授權(quán)項(xiàng)目公司完成部分相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)。但各階段的評(píng)審和把關(guān)仍由規(guī)劃院負(fù)責(zé)。4.2.6必要時(shí)，規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織方案招標(biāo)和專家論證會(huì)。4.3施工圖設(shè)計(jì)4.3.1項(xiàng)目公司根據(jù)規(guī)劃院授權(quán)負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)管理工作。4.3.2規(guī)劃院在完成項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)后，若授權(quán)項(xiàng)目公司，應(yīng)組織項(xiàng)目公司有關(guān)設(shè)計(jì)人員和有關(guān)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，并完成與項(xiàng)目公司的設(shè)計(jì)工作交接。在設(shè)計(jì)交底和交接中，規(guī)劃院負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司和有關(guān)單位提出的問題進(jìn)行明確的解釋。設(shè)計(jì)交底、設(shè)計(jì)交接和問題解釋等都需有書面記錄并簽字確認(rèn)。4.3.3項(xiàng)目公司根據(jù)規(guī)劃院授權(quán)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和組織施工圖的審查工作，并建立相應(yīng)的審查責(zé)任負(fù)責(zé)制。審核通過后，項(xiàng)目公司將施工圖及審核意見報(bào)規(guī)劃院復(fù)審及備案，規(guī)劃院主要就設(shè)計(jì)中的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重要技術(shù)環(huán)節(jié)和主力店的技術(shù)要求等方面進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審意見應(yīng)與項(xiàng)目公司和相關(guān)部門進(jìn)行交底。4.4設(shè)計(jì)變更4.4.1盡量減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，當(dāng)設(shè)計(jì)變更不可避免時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的規(guī)定和程序。4.4.2必須嚴(yán)格區(qū)別重大設(shè)計(jì)變更和一般設(shè)計(jì)變更，并按規(guī)定的權(quán)限履行審批程序。4.4.3所有的設(shè)計(jì)變更資料由項(xiàng)目公司進(jìn)行統(tǒng)一的編號(hào)登記，項(xiàng)目公司、成本質(zhì)量控制部和規(guī)劃院都應(yīng)有完整的資料留底。4.4.4項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的落實(shí)和執(zhí)行，成本質(zhì)量控制部負(fù)責(zé)跟蹤。設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行情況和結(jié)果應(yīng)以書面形式附于設(shè)計(jì)變更后。4.5邊設(shè)計(jì)、邊施工項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理4.5.1邊設(shè)計(jì)邊施工項(xiàng)目更應(yīng)強(qiáng)調(diào)計(jì)劃性和協(xié)調(diào)性。規(guī)劃院應(yīng)在設(shè)計(jì)前，會(huì)同項(xiàng)目管理中心、成本控制部和項(xiàng)目公司等部門共同研究制定設(shè)計(jì)計(jì)劃。計(jì)劃確定后，應(yīng)明確責(zé)任分工，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度的執(zhí)行和設(shè)計(jì)質(zhì)量。對(duì)于其中如報(bào)批等不能控制的進(jìn)度影響因素，在制定設(shè)計(jì)計(jì)劃時(shí)應(yīng)充分考慮并留有一定的時(shí)間彈性。4.5.2邊設(shè)計(jì)邊施工項(xiàng)目可以不單獨(dú)進(jìn)行初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)，可將其與施工圖設(shè)計(jì)合并完成。但在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)前，規(guī)劃院與項(xiàng)目公司共同完成設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)提供盡可能明確和詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求，并已確定了設(shè)備系統(tǒng)選型、重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重要技術(shù)環(huán)節(jié)和主力店技術(shù)要求等主要設(shè)計(jì)要求。4.5.3項(xiàng)目公司根據(jù)規(guī)劃院的授權(quán)負(fù)責(zé)部分施工圖的協(xié)調(diào)、組織和審查。4.5.4按照設(shè)計(jì)變更、分類要求，須報(bào)集團(tuán)審批的設(shè)計(jì)變更等，須報(bào)規(guī)劃院批準(zhǔn)后實(shí)施。4.5.5所有三邊項(xiàng)目均必須遵循作業(yè)流程《三邊項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理》的規(guī)定。5支持文件5.1《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》流程圖5.2《建筑方案設(shè)計(jì)》流程圖5.3《擴(kuò)初設(shè)計(jì)》流程圖5.4《施工圖設(shè)計(jì)》流程圖5.5《環(huán)境、立面及裝飾設(shè)計(jì)》流程圖5.6《關(guān)鍵技術(shù)問題論證》流程圖5.7《三邊項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理》流程圖5.8《設(shè)計(jì)優(yōu)化指引》5.9《設(shè)計(jì)變更控制指引》5.10《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料要求》5.11《建筑方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料要求》5.12《擴(kuò)初設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料要求》5.13《施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料要求》5.14《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn)》5.15《施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)操作要點(diǎn)》5.16《施工圖審查與復(fù)審備案指引》

《設(shè)計(jì)優(yōu)化工作指引》1設(shè)計(jì)優(yōu)化的工作內(nèi)容產(chǎn)品市場(chǎng)定位確定后，在確保產(chǎn)品的安全性及使用功能的前提下，通過從項(xiàng)目規(guī)劃方案到施工圖設(shè)計(jì)全過程設(shè)計(jì)優(yōu)化，達(dá)到合理降低工程成本的目的。設(shè)計(jì)優(yōu)化包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)、弱電智能化等專業(yè)優(yōu)化。2設(shè)計(jì)優(yōu)化的責(zé)任劃分2.1原則上集團(tuán)規(guī)劃院是所有商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)化的責(zé)任部門，相關(guān)部門專業(yè)工程師進(jìn)行配合。2.1.1部分項(xiàng)目如確定由項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，須在制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院、成本質(zhì)量控制部批準(zhǔn)后實(shí)施。由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)時(shí)，項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部作為設(shè)計(jì)優(yōu)化的責(zé)任部門，工程（配套）部及成本控制部作為配合部門，主管設(shè)計(jì)的副總經(jīng)理為責(zé)任人。開發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)優(yōu)化工作；工程（配套）部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，成本控制部負(fù)責(zé)相關(guān)材料含量指標(biāo)的搜集、統(tǒng)計(jì)及測(cè)算，為確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)提供技術(shù)支持，參加設(shè)計(jì)合同執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。2.1.2集團(tuán)規(guī)劃院負(fù)責(zé)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)，集團(tuán)規(guī)劃院作為設(shè)計(jì)優(yōu)化責(zé)任部門，成本質(zhì)量控制部作為配合部門，規(guī)劃院院長(zhǎng)為責(zé)任人。集團(tuán)規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)優(yōu)化工作；集團(tuán)成本控制部控制負(fù)責(zé)材料含量指標(biāo)的搜集、統(tǒng)計(jì)及測(cè)算，負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的執(zhí)行。必要時(shí)為項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)優(yōu)化工作提供工作指導(dǎo)及技術(shù)支持。3設(shè)計(jì)優(yōu)化的工作方法3.1設(shè)計(jì)優(yōu)化的事前控制3.1.1規(guī)劃院及成本質(zhì)量控制部應(yīng)配合發(fā)展部進(jìn)行前期土地談判的工作，盡量在土地洽談時(shí)即明確有關(guān)配套設(shè)施的詳細(xì)技術(shù)條件與交接界面，減少后期控制的壓力。3.1.2采取招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位，承諾實(shí)行限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)單位入圍的必要條件。設(shè)計(jì)招標(biāo)經(jīng)辦部門規(guī)劃院牽頭組織對(duì)設(shè)計(jì)單位的考察，項(xiàng)目公司工程（配套）部、成本控制部派人參加?？疾靸?nèi)容包括但不限于設(shè)計(jì)資質(zhì)、設(shè)計(jì)業(yè)績(jī)、服務(wù)意識(shí)、成本控制意識(shí)及設(shè)計(jì)組織管理體系。要求考察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的相關(guān)案例。在有條件的情況下，須在評(píng)標(biāo)時(shí)考察限額設(shè)計(jì)指標(biāo)（由成本控制部控制提供），并體現(xiàn)在合同中。3.2設(shè)計(jì)優(yōu)化的事中控制3.2.1規(guī)劃方案階段，專業(yè)工程師應(yīng)參加設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，該階段設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)是控制低效資產(chǎn)（如人防地下室、地下停車庫(kù)、中小學(xué)、幼兒園及設(shè)備用房等配套設(shè)施）的面積，合理確定場(chǎng)地標(biāo)高系統(tǒng)，減少土石方工程量。規(guī)劃方案的確定詳見《項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理》的相關(guān)內(nèi)容。3.2.2建筑方案及初步設(shè)計(jì)階段，建筑專業(yè)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注使用面積系數(shù)、建筑布局的優(yōu)化。結(jié)構(gòu)專業(yè)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注地基處理方案、基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化；電氣專業(yè)人員重點(diǎn)關(guān)注供電方案、系統(tǒng)方案、機(jī)房設(shè)置及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化；給排水專業(yè)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注系統(tǒng)方案及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化；采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)專業(yè)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注系統(tǒng)方案、機(jī)房設(shè)置、冷熱源選擇及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的優(yōu)化。方案及初步設(shè)計(jì)階段，為了達(dá)到設(shè)計(jì)優(yōu)化的目的，設(shè)計(jì)管理經(jīng)辦部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜條件，組織各專業(yè)的專家論證會(huì)，根據(jù)實(shí)際情況需要，專家論證會(huì)可以邀請(qǐng)項(xiàng)目所在地或全國(guó)范圍內(nèi)的專家參加，各專業(yè)方案必須經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較才能最后確定。方案優(yōu)化必須進(jìn)行運(yùn)營(yíng)與初投資的綜合比較，商業(yè)管理公司等物業(yè)管理部門須參加相關(guān)的優(yōu)化工作。在方案階段及初步設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃院提供項(xiàng)目描述，集團(tuán)相關(guān)部門對(duì)此提出意見并匯總后成本部成本控制部根據(jù)項(xiàng)目描述提供項(xiàng)目成本指導(dǎo)，或限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。3.2.3施工圖設(shè)計(jì)階段，通過設(shè)計(jì)跟進(jìn)、檢查及交流，使設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)工作符合設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求，同時(shí)督促設(shè)計(jì)單位落實(shí)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。3.2.4在設(shè)備招標(biāo)階段，成本控制部組織由規(guī)劃院、商業(yè)管理公司、項(xiàng)目管理中心、項(xiàng)目公司等部門共同參與的設(shè)備選型評(píng)審會(huì)，確保設(shè)備選型符合良好的性價(jià)比。3.2.5有擴(kuò)大地下室的工程，景觀設(shè)計(jì)盡量與建筑設(shè)計(jì)同時(shí)進(jìn)行，便于地下室的工程成本控制。3.2.6城市綜合體項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目的三邊工程，如果施工圖設(shè)計(jì)開始時(shí)，招商還未確定，設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)應(yīng)充分考慮到招商時(shí)進(jìn)駐商家的變化，留有適當(dāng)?shù)陌踩珒?chǔ)備，盡量避免改造造成的浪費(fèi)。3.2.7在正式施工圖出圖之前，設(shè)計(jì)單位應(yīng)提供白圖，供甲方完成圖紙的審查工作。圖紙審查包括技術(shù)性審查和經(jīng)濟(jì)性審查。專業(yè)性很強(qiáng)而集團(tuán)范圍內(nèi)無(wú)相關(guān)審查人員時(shí)，可外聘專家對(duì)圖紙進(jìn)行審查。經(jīng)濟(jì)性審查應(yīng)根據(jù)圖紙初步測(cè)算材料含量指標(biāo)，如有限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，應(yīng)評(píng)價(jià)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的完成情況。4其它要求4.1設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)充分考慮設(shè)計(jì)圖紙審查及設(shè)計(jì)優(yōu)化的合理時(shí)間。

《設(shè)計(jì)變更控制指引》1設(shè)計(jì)變更范圍在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工過程中，設(shè)計(jì)單位根據(jù)甲方要求，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙做出的變更，統(tǒng)稱“設(shè)計(jì)變更”，包括設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)補(bǔ)充。2設(shè)計(jì)變更控制核心要點(diǎn)2.1選擇一支優(yōu)秀的設(shè)計(jì)隊(duì)伍。2.2認(rèn)真落實(shí)設(shè)計(jì)審查與設(shè)計(jì)過程的跟蹤，按照《設(shè)計(jì)優(yōu)化工作指引》進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化工作管理。2.3選擇優(yōu)秀的施工隊(duì)伍，明確施工界面，做好施工組織工作。2.4認(rèn)真研究落實(shí)主力店職責(zé)清單的要求。3設(shè)計(jì)變更執(zhí)行原則3.1多級(jí)審核原則：至少要經(jīng)過二級(jí)及以上的審核。第一級(jí)為開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程（配套）部、成本控制部；第二級(jí)為主管設(shè)計(jì)副總經(jīng)理。3.2通過施工合同的相關(guān)限定控制設(shè)計(jì)變更。3.2.1權(quán)利限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，并在施工合同中明確，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無(wú)效。3.2.2原件結(jié)算原則：必須要有齊備、有效的原件作為結(jié)算依據(jù)。3.2.3標(biāo)準(zhǔn)表格原則：應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)的格式。3.2.4法律約束原則：項(xiàng)目公司與施工單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)按本指引中的有關(guān)規(guī)定約定工作流程及設(shè)計(jì)變更的有效簽發(fā)人。3.3歸口管理原則：設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)編制《設(shè)計(jì)變更通知單》；開發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制《設(shè)計(jì)變更審批單》及《設(shè)計(jì)修改意向單》，負(fù)責(zé)發(fā)放《設(shè)計(jì)修改意向單》及《設(shè)計(jì)變更通知單》，負(fù)責(zé)除《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》外的其它設(shè)計(jì)變更表單的編號(hào)；工程（配套）部負(fù)責(zé)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》的事實(shí)確認(rèn)；成本控制部負(fù)責(zé)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》的費(fèi)用確認(rèn)及編號(hào)。3.4時(shí)間限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，實(shí)行一單一算，嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。3.5專人跟進(jìn)原則：開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程（配套）部及成本控制部應(yīng)專人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更工作。4設(shè)計(jì)變更分類4.1設(shè)計(jì)變更分為二類:第一類為產(chǎn)品設(shè)計(jì)變更，第二類為其它設(shè)計(jì)變更。4.2第一類設(shè)計(jì)變更4.2.1第一類設(shè)計(jì)變更是指變更將影響原經(jīng)集團(tuán)審批的規(guī)劃、建筑方案、擴(kuò)初、景觀環(huán)境，或變更可能引起法律糾紛、與主力店的合作糾紛，包括國(guó)家或地方政策、法規(guī)的變化引起的規(guī)劃調(diào)整。如原規(guī)劃方案集團(tuán)審批后，用地界限或用地性質(zhì)等涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件改變的規(guī)劃調(diào)整；建筑布局及道路系統(tǒng)等發(fā)生改變的規(guī)劃調(diào)整；豎向設(shè)計(jì)變更；建筑單體方案集團(tuán)審批后涉及到外立面（材料/色彩/構(gòu)件）效果的變更；功能要求改變引起的平面布局調(diào)整。影響整體效果的景觀平面布局變化，或其它可能導(dǎo)致銷售法律糾紛的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)變更等。4.2.2第一類設(shè)計(jì)變更的辦理原則：均須報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院和成本控制部控制審核。4.3第二類設(shè)計(jì)變更4.3.1第二類設(shè)計(jì)變更是指：除第一類設(shè)計(jì)變更以外的一切設(shè)計(jì)變更。包括但不限于：售樓協(xié)議文件引起的設(shè)計(jì)變更；設(shè)計(jì)問題引起的設(shè)計(jì)變更；配合施工需要引起的設(shè)計(jì)變更；配合設(shè)計(jì)優(yōu)化需要引起的設(shè)計(jì)變更等。4.3.2第二類設(shè)計(jì)變更的辦理原則：設(shè)計(jì)變更必須做到事前控制，必須按照設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限完成審批程序，嚴(yán)禁肢解設(shè)計(jì)變更。4.3.3售樓協(xié)議引起的設(shè)計(jì)變更引起成本增加時(shí)，項(xiàng)目公司必須在辦理設(shè)計(jì)變更之前同客戶簽訂費(fèi)用承擔(dān)協(xié)議。

5設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限設(shè)計(jì)變更金額有效簽字人(共同簽署)責(zé)任人第一類不分金額項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)、集團(tuán)規(guī)劃部總經(jīng)理、與集團(tuán)成本質(zhì)量控制部審定項(xiàng)目公司總經(jīng)理第二類2萬(wàn)元及以下項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、工程(配套)部、設(shè)計(jì)副總經(jīng)理項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)副總經(jīng)理2～5萬(wàn)元項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、工程(配套)部、設(shè)計(jì)副總經(jīng)理、總經(jīng)理；項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)副總經(jīng)理5萬(wàn)元及以上項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、工程(配套)部、設(shè)計(jì)副總經(jīng)理、總經(jīng)理；集團(tuán)規(guī)劃部總經(jīng)理及成本控制部總經(jīng)理項(xiàng)目公司總經(jīng)理5.1設(shè)計(jì)變更金額是指單位工程中單項(xiàng)設(shè)計(jì)變更引起的成本變化總金額，設(shè)計(jì)變更引起的成本變化應(yīng)包括：實(shí)施設(shè)計(jì)變更本身發(fā)生的費(fèi)用、返工發(fā)生的費(fèi)用、造成相關(guān)專業(yè)調(diào)整所發(fā)生的費(fèi)用等。5.2設(shè)計(jì)變更未完成審批，不得付諸工程實(shí)施；否則，將追究有關(guān)人員的責(zé)任。5.3成本控制部估算設(shè)計(jì)變更引起的成本變化，誤差盡可能控制在10％以內(nèi)。5.4為提高效率，項(xiàng)目公司和集團(tuán)可根據(jù)項(xiàng)目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。5.5項(xiàng)目公司應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理工作，做好產(chǎn)品的前期研究工作，合理安排設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，盡量減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。一個(gè)單位工程發(fā)生設(shè)計(jì)變更的次數(shù)（產(chǎn)品設(shè)計(jì)變更及由設(shè)計(jì)優(yōu)化、售樓協(xié)議引起的第二類設(shè)計(jì)變更除外），將與項(xiàng)目公司及相關(guān)責(zé)任人的工作績(jī)效考核掛鉤。5.6對(duì)于必須進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目公司應(yīng)盡可能在變更部位的工程施工之前完成設(shè)計(jì)變更的一切手續(xù)，避免發(fā)生返工浪費(fèi)。5.7施工圖會(huì)審時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、碰、缺等設(shè)計(jì)問題，以施工圖會(huì)審紀(jì)要的形式進(jìn)行變更，不另進(jìn)行審批，但須報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院和成本控制控制部備案。6設(shè)計(jì)變更辦理時(shí)間6.1設(shè)計(jì)變更實(shí)施前，項(xiàng)目公司審批權(quán)限范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更，辦理時(shí)間為5個(gè)工作日。第一類設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目公司審批時(shí)間為5個(gè)工作日，集團(tuán)審批時(shí)間為5個(gè)工作日；需集團(tuán)審批的第二類設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目公司審批時(shí)間為5個(gè)工作日，集團(tuán)審批時(shí)間為5個(gè)工作日。6.2在緊急情況下（由項(xiàng)目公司副總經(jīng)理判斷），對(duì)于不影響建筑質(zhì)量和驗(yàn)收的第二類設(shè)計(jì)變更，根據(jù)設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限，在完成《設(shè)計(jì)變更審批單》，知會(huì)設(shè)計(jì)單位后，開發(fā)設(shè)計(jì)部編寫《設(shè)計(jì)變更通知單》一式五份，開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程（配套）部、成本控制部、施工單位、監(jiān)理單位各一份原件。施工單位接到《設(shè)計(jì)變更通知單》后可立即組織施工。6.3設(shè)計(jì)變更實(shí)施后，工程（配套）部、成本控制部、監(jiān)理公司、施工單位對(duì)每月25日前已實(shí)施完畢的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于增加工程成本的設(shè)計(jì)變更，如果未經(jīng)確認(rèn)，在工程結(jié)算時(shí)將不予考慮；對(duì)于降低工程成本的設(shè)計(jì)變更，如果施工單位不配合確認(rèn)工作，由監(jiān)理單位及項(xiàng)目公司共同確認(rèn)后生效，將作為工程結(jié)算的依據(jù)之一。7設(shè)計(jì)變更辦理方法7.1設(shè)計(jì)變更辦理方式7.1.1實(shí)行《設(shè)計(jì)變更審批單》、《設(shè)計(jì)修改意向單》、《設(shè)計(jì)變更通知單》、《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》四張表單進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更可由項(xiàng)目公司各部門、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位提出。7.1.1.1提出設(shè)計(jì)變更的單位或部門，通過《工程聯(lián)系單》形式通知工程（配套）部。7.1.1.2工程（配套）部及項(xiàng)目公司相關(guān)專業(yè)工程師在《工程聯(lián)系單》上描述該設(shè)計(jì)變更部位的現(xiàn)狀（是否已按原設(shè)計(jì)圖紙實(shí)施完畢、部分實(shí)施或未實(shí)施）、分析該設(shè)計(jì)變更對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度的影響后，提交開發(fā)設(shè)計(jì)部，工程（配套）部留存復(fù)印件。7.1.1.3結(jié)算以《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》、《設(shè)計(jì)變更通知單》及相應(yīng)的變更圖紙作為依據(jù)。7.1.2開發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)《設(shè)計(jì)變更審批單》、《設(shè)計(jì)修改意向單》、《設(shè)計(jì)變更通知單》進(jìn)行編號(hào)，三個(gè)表單為同一編號(hào)，編號(hào)方法為：在設(shè)計(jì)變更歸屬的設(shè)計(jì)合同的編號(hào)后加“—bg—xxx”(xxx為序號(hào))。7.1.3成本控制部負(fù)責(zé)對(duì)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》進(jìn)行編號(hào)，編號(hào)方法為：在設(shè)計(jì)變更歸屬的工程承包合同的編號(hào)后加“—bg—xxx”(xxx為序號(hào))。7.1.4《設(shè)計(jì)變更通知單》須得到設(shè)計(jì)副總經(jīng)理確認(rèn)后才能實(shí)施，《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》須得到工程副總經(jīng)理簽字方為有效。7.2設(shè)計(jì)變更辦理程序7.2.1第一類施工圖階段設(shè)計(jì)變更7.2.1.1根據(jù)工程(配套)部提供的《工程聯(lián)系單》，開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫《設(shè)計(jì)變更審批單》一式二份。7.2.1.2成本控制部根據(jù)設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容估算成本變化。7.2.1.3開發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)辦理審批會(huì)簽，審批會(huì)簽按設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限執(zhí)行?！对O(shè)計(jì)變更審批單》通過審批后，開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部各留存一份原件。7.2.1.4開發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)批準(zhǔn)的《設(shè)計(jì)變更審批單》的內(nèi)容編制《設(shè)計(jì)修改意向單》一式二份，開發(fā)設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)單位各一份原件。以上完成，以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單形式上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院及成本控制部審批，將所有表單匯總附在聯(lián)絡(luò)單后。7.2.1.5獲得集團(tuán)批準(zhǔn)后，由開發(fā)設(shè)計(jì)部通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，開發(fā)設(shè)計(jì)部提供《設(shè)計(jì)變更通知單》一式五份，經(jīng)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理進(jìn)行確認(rèn)后，開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、工程（配套）部、監(jiān)理公司、施工單位各一份原件，并報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院和成本控制部備案。7.2.1.6設(shè)計(jì)變更實(shí)施完畢，工程（配套）部填寫《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》一式五份，對(duì)表單中的事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，成本控制部對(duì)表單中的費(fèi)用進(jìn)行確認(rèn)。經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目公司派駐現(xiàn)場(chǎng)的工程師（一般為主管工程的副總經(jīng)理）簽字確認(rèn)后，成本控制部、工程（配套）部、開發(fā)設(shè)計(jì)部、施工單位、監(jiān)理單位各一份原件，作為工程結(jié)算的依據(jù)之一。7.2.1.7若涉及到已發(fā)布廣告宣傳、已簽訂售樓協(xié)議的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)變更，應(yīng)首先通知營(yíng)銷部，并由公司法律顧問進(jìn)行法律評(píng)估后，再?zèng)Q定是否進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。7.2.2第一類方案階段的設(shè)計(jì)變更7.2.2.1開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫《設(shè)計(jì)變更審批單》一式二份；報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院及成本控制控制部進(jìn)行審批。7.2.2.2開發(fā)設(shè)計(jì)部依據(jù)審批情況填寫相關(guān)的《設(shè)計(jì)變更通知單》，設(shè)計(jì)單位一份，并報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院備案。7.2.3第二類設(shè)計(jì)變更7.2.3.1根據(jù)工程（配套）部提供的《工程聯(lián)系單》，開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫《設(shè)計(jì)變更審批單》一式二份。7.2.3.2成本控制部根據(jù)設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容估算成本變化。7.2.3.3開發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)辦理審批會(huì)簽，審批會(huì)簽按設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限執(zhí)行。如須上報(bào)集團(tuán)審批，參見第一類設(shè)計(jì)變更處理?！对O(shè)計(jì)變更審批單》通過審批后，開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部各一份原件。7.2.3.4開發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)批準(zhǔn)的《設(shè)計(jì)變更審批單》的內(nèi)容編制《設(shè)計(jì)修改意向單》一式二份，開發(fā)設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)單位各一份原件。7.2.3.5設(shè)計(jì)單位修改完成后，向開發(fā)設(shè)計(jì)部提供《設(shè)計(jì)變更通知單》一式五份，經(jīng)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理確認(rèn)后，開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、工程（配套）部、監(jiān)理公司、施工單位各一份原件，屬于集團(tuán)審批的設(shè)計(jì)變更，報(bào)集團(tuán)規(guī)劃院和集團(tuán)成本控制控制部備案。7.2.3.6設(shè)計(jì)變更的工作內(nèi)容完成后，工程（配套）部填寫《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》一式五份，并對(duì)表單中的事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，成本控制部對(duì)表單中的費(fèi)用進(jìn)行確認(rèn)。經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目公司派駐現(xiàn)場(chǎng)的工程師（一般為工程副總經(jīng)理）簽字確認(rèn)后，成本控制部、工程（配套）部、開發(fā)設(shè)計(jì)部、施工單位、監(jiān)理單位各一份原件，作為工程結(jié)算的依據(jù)之一。7.2.3.7售樓協(xié)議引起的設(shè)計(jì)變更不引起成本增加（如：隔墻不砌、墻面不做面層抹灰、不油漆、潔具不安、門移位等）、不影響工程質(zhì)量及驗(yàn)收、不造成客戶投訴時(shí)，項(xiàng)目公司完成審批手續(xù)，開發(fā)設(shè)計(jì)部知會(huì)設(shè)計(jì)單位后，編寫《設(shè)計(jì)變更通知單》，開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程（配套）部、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位各一份原件。7.2.3.8屬于6.2條及7.2.3.7條的情況，開發(fā)設(shè)計(jì)部不需編制《設(shè)計(jì)修改意向單》，設(shè)計(jì)單位不需編制《設(shè)計(jì)變更通知單》，由開發(fā)設(shè)計(jì)部編寫《設(shè)計(jì)變更通知單》。8附表8.1《工程聯(lián)系單（變更）》8.2《設(shè)計(jì)修改意向單》8.3《設(shè)計(jì)變更審批單》8.4《設(shè)計(jì)變更通知單》8.5《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》

工程聯(lián)系單（變更）編號(hào)：工程名稱聯(lián)系事項(xiàng)原因及內(nèi)容專業(yè)工程師意見（描述設(shè)計(jì)變更部位的現(xiàn)狀：按原設(shè)計(jì)圖紙實(shí)施完畢、部分實(shí)施、未實(shí)施；分析該設(shè)計(jì)變更對(duì)工程質(zhì)量及工期的影響）建筑專業(yè)：結(jié)構(gòu)專業(yè)：電氣專業(yè)：給排水專業(yè)：暖通專業(yè)：工程(配套)部意見工程（配套）部經(jīng)理：日期：發(fā)出部門單位經(jīng)辦人負(fù)責(zé)人工程部收件人：日期：說明：本表作為《設(shè)計(jì)變更審批表》審批的支持文件。

設(shè)計(jì)修改意向單日期：工程名稱設(shè)計(jì)階段方案□初步□施工圖□建設(shè)單位設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)變更編號(hào)歸屬設(shè)計(jì)圖紙編號(hào)修改原因：修改內(nèi)容：經(jīng)辦人時(shí)間要求審查人員開發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)理設(shè)計(jì)副總經(jīng)理備注說明：此表僅在設(shè)計(jì)單位編制《設(shè)計(jì)變更通知單》的情況下使用。設(shè)計(jì)變更審批單工程名稱:設(shè)計(jì)變更名稱設(shè)計(jì)變更編號(hào)歸屬設(shè)計(jì)合同名稱及編號(hào)歸屬設(shè)計(jì)圖紙編號(hào)變更原因提出部門（開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫）工程（配套）部意見成本控制部意見費(fèi)用應(yīng)由承擔(dān)開發(fā)設(shè)計(jì)部意見項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批（第一類設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)審批）集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批注：此表單的審批按設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限的規(guī)定執(zhí)行。

設(shè)計(jì)變更通知單工程名稱：設(shè)計(jì)變更名稱設(shè)計(jì)變更編號(hào)（開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫）歸屬設(shè)計(jì)合同名稱及編號(hào)（開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫）歸屬設(shè)計(jì)圖紙編號(hào)（開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫）變更內(nèi)容（文字或圖紙，可附頁(yè)）專業(yè)工程師會(huì)簽建筑專業(yè)：結(jié)構(gòu)專業(yè)：電氣專業(yè)：給排水專業(yè)：暖通專業(yè)：日期：說明：1、本表用于開發(fā)設(shè)計(jì)部編制《設(shè)計(jì)變更通知單》的情況，此情況不需編制《設(shè)計(jì)修改意向單》；2、當(dāng)設(shè)計(jì)單位編制《設(shè)計(jì)變更通知單》時(shí)，不用此表，設(shè)計(jì)副總經(jīng)理在設(shè)計(jì)單位編制的《設(shè)計(jì)變更通知單》上簽署確認(rèn)意見，開發(fā)設(shè)計(jì)部在設(shè)計(jì)單位編制的《設(shè)計(jì)變更通知單》上編號(hào)。

設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單工程名稱：設(shè)計(jì)變更名稱設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單編號(hào)歸屬施工合同名稱歸屬施工合同編號(hào)設(shè)計(jì)變更編號(hào)費(fèi)用承擔(dān)單位設(shè)計(jì)變更實(shí)際發(fā)生費(fèi)用額成本增減額增加減少設(shè)計(jì)變更實(shí)施情況說明（發(fā)生設(shè)計(jì)變更的單位工程名稱及部位，實(shí)施工作描述及工程量，實(shí)施的時(shí)間及質(zhì)量等）經(jīng)辦人工程（配套）部經(jīng)理設(shè)計(jì)變更費(fèi)用計(jì)算經(jīng)辦人成本控制部經(jīng)理會(huì)簽施工單位監(jiān)理單位建設(shè)單位注：1、設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用部分由成本控制部填寫。2、設(shè)計(jì)變更的實(shí)施情況由工程部填寫。

《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料要求》1規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料提供部門1)內(nèi)部：項(xiàng)目公司、發(fā)展部、成本部成本控制部、商務(wù)部、商業(yè)管理公司、項(xiàng)目管理部項(xiàng)目管理中心、投資部等；2)外部：設(shè)計(jì)院、當(dāng)?shù)卣块T。2規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料主要內(nèi)容2.1地塊資料1)地形圖：現(xiàn)狀圖紙及電子文件，有坐標(biāo)及標(biāo)高；2)現(xiàn)狀照片：地塊內(nèi)有無(wú)保護(hù)建筑、可利用之建筑及造型、地塊周邊有無(wú)可能受我建筑影響的建筑；3)現(xiàn)狀及規(guī)劃交通情況：動(dòng)態(tài)及靜態(tài)；4)現(xiàn)狀及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目情況：城市商圈布局及特色，周邊商業(yè)布局及人流特點(diǎn)、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況。需要發(fā)展部提供這部分資料，有關(guān)地形資料還需要項(xiàng)目公司進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)和復(fù)核。2.2政府規(guī)劃要求1)基本規(guī)劃指標(biāo)：如選址意見書，需要明確容積率、覆蓋率、綠化率、有無(wú)保護(hù)建筑；2)地塊的詳細(xì)規(guī)劃或控制性規(guī)劃：建筑風(fēng)格要求、建筑高度控制、建筑道路紅線、建筑紅線、建筑退后紅線距離、建筑間距要求；停車數(shù)量、地下車庫(kù)出入口等動(dòng)靜態(tài)交通要求；3)地塊的基本狀況：地質(zhì)情況或周邊地塊地質(zhì)情況；4)市政配套條件：初步了解交通、人防、消防、衛(wèi)生檢疫等要求，水電煤等市政配套的條件。需要項(xiàng)目公司提供相關(guān)資料，發(fā)展部協(xié)助提供這部分資料。2.3開發(fā)計(jì)劃與主力店意向1)業(yè)態(tài)組織：準(zhǔn)備引入的主力店業(yè)態(tài)；2)主力店的基本要求：與總體布局有關(guān)的主力店經(jīng)營(yíng)需求；3)主力店基本布局：主力店的規(guī)模、外形尺寸、層數(shù)、高度、主入口位置、貨物入口、停車位置等。需要商務(wù)部提供這部分資料并經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)討論確定其可行性。2.4住宅開發(fā)基本指標(biāo)1)總指標(biāo)：住宅總面積、產(chǎn)品基本定位；2)分項(xiàng)指標(biāo)：戶型面積比例、房型要求、主要房間面積、配套建筑（學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、人防、停車等）要求；3)當(dāng)?shù)匾笈c情況：當(dāng)?shù)刈≌奶厥庖蠹傲?xí)慣做法、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況。需要住宅項(xiàng)目部項(xiàng)目管理中心提供這部分資料并經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)討論確定其可行性。2.5其他參考資料1)各設(shè)計(jì)階段成本指標(biāo)2)當(dāng)?shù)亟祈?xiàng)目的資料；3)國(guó)內(nèi)外相關(guān)項(xiàng)目的資料；4)主力店的相關(guān)資料。

《建筑方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料要求》1建筑設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料提供部門1)內(nèi)部：項(xiàng)目公司、商業(yè)管理公司、項(xiàng)目管理部中心及成本控制控制部；2)外部：當(dāng)?shù)卣块T。2建筑設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料主要內(nèi)容2.1地塊資料及政府批復(fù)文件1)紅線圖、地形圖：現(xiàn)狀圖紙及電子文件，有坐標(biāo)及標(biāo)高；2)規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)文件：需要明確規(guī)劃指標(biāo)、建筑高度控制、建筑道路紅線、建筑紅線、建筑退后紅線距離、建筑間距要求；建筑形態(tài)要求；停車數(shù)量、地下車庫(kù)出入口等動(dòng)靜態(tài)交通要求；3)各專業(yè)的前期基礎(chǔ)資料；4)政府供地合同或協(xié)議、還建要求等。2.2商業(yè)定位、交付標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理方面的相關(guān)條件1)商業(yè)布局方面的相關(guān)條件與要求；2)銷售物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)；3)商業(yè)物業(yè)管理上的相關(guān)要求。需要項(xiàng)目管理部項(xiàng)目管理中心、商業(yè)管理公司提供這部分資料，并經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)討論確定其可行性。2.3主力店方面的技術(shù)要求及交付條件1)平面基本條件：柱網(wǎng)、交通組織、主入口位置、貨物入口、停車位置、設(shè)備用房等；2)基本土建條件：層高、荷載等；3)設(shè)備條件：容量、設(shè)計(jì)參數(shù)等。需要商務(wù)部協(xié)助從主力店獲取并確認(rèn)這部分資料并經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)討論確定其可行性。2.4成本控制的相關(guān)條件1)成本控制指標(biāo)；2)設(shè)備方案、結(jié)構(gòu)形式等涉及成本控制方面的設(shè)計(jì)要求與建議；3)其他工程方面的要求。2.5其他參考資料1)當(dāng)?shù)亟祈?xiàng)目的資料；2)國(guó)內(nèi)外相關(guān)項(xiàng)目的資料；3)主力店的相關(guān)資料。3在方案定案階段規(guī)劃院以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單的形式聯(lián)系集團(tuán)商務(wù)部、商管公司、成本控制部知會(huì)方案。

《擴(kuò)初設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料要求》1擴(kuò)初設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料提供部門1)內(nèi)部：項(xiàng)目公司、商務(wù)部、項(xiàng)目管理部中心、商業(yè)管理公司、成本控制控制部；2)外部：設(shè)計(jì)院、當(dāng)?shù)卣块T。2擴(kuò)初設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料主要內(nèi)容2.1地塊資料及政府批復(fù)文件1)地形圖：現(xiàn)狀圖紙及電子文件，有坐標(biāo)及標(biāo)高；2)道路標(biāo)高：現(xiàn)狀道路標(biāo)高及規(guī)劃道路標(biāo)高（非當(dāng)年資料必須進(jìn)行實(shí)測(cè)）；3)規(guī)劃與批復(fù)文件：需要明確規(guī)劃指標(biāo)、建筑高度控制、建筑道路紅線、建筑紅線、建筑退后紅線距離、建筑間距要求、停車數(shù)量、地下車庫(kù)出入口等動(dòng)靜態(tài)交通要求；4)建筑單體方案批復(fù)文件；5)人防辦關(guān)于人防意見或批復(fù)文件；6)消防批復(fù)意見；7)交通管理部門的意見；8)文化、教育、衛(wèi)生檢疫等要求與批復(fù)意見。9)園林、綠化管理部門批復(fù)意見項(xiàng)目公司需要提供這部分資料并進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)。2.2各專業(yè)的基本技術(shù)條件1)地質(zhì)勘察報(bào)告；2)水電煤等市政配套外網(wǎng)條件：壓力、容量、接口等。項(xiàng)目公司需要提供這部分資料并進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)。2.3關(guān)于進(jìn)度的相關(guān)要求1)工程進(jìn)度的要求；2)出圖進(jìn)度的要求；3)報(bào)建的要求。項(xiàng)目公司需要提供這部分資料，并經(jīng)過集團(tuán)的認(rèn)定。2.4成本控制部的相關(guān)要求：在各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書提出前，詳細(xì)提出各階段的目標(biāo)成本（包括方案階段、擴(kuò)初階段、施工圖階段），便于設(shè)計(jì)的控制。2.5銷售、招商、與物業(yè)部門的相關(guān)條件1)銷售或租賃的交付條件；2)物業(yè)管理部門在管理上的技術(shù)要求。商務(wù)部、項(xiàng)目管理部中心、商業(yè)管理公司需要提供這部分資料并經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)討論確定其可行性。2.6主力店方面的技術(shù)要求及交付條件1)平面布局確認(rèn)：柱網(wǎng)、交通組織、主入口位置、貨物入口、停車位置、設(shè)備用房等；2)基本土建條件：層高、荷載等；3)設(shè)備條件：容量、設(shè)計(jì)參數(shù)等。商務(wù)部必須提供這部分資料，確保與主力店的設(shè)計(jì)對(duì)接工作正常進(jìn)行，并經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)討論確定其可行性。2.7其他參考資料1)當(dāng)?shù)亟祈?xiàng)目的資料；2)國(guó)內(nèi)外相關(guān)項(xiàng)目的資料；3)主力店的相關(guān)資料。

《施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料要求》1施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料提供部門1)內(nèi)部：項(xiàng)目公司、商務(wù)部、項(xiàng)目管理部中心、成本控制控制部、商業(yè)管理公司；2)外部：設(shè)計(jì)院、當(dāng)?shù)卣块T。2施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料主要內(nèi)容1)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙及政府批復(fù)文件；2)擴(kuò)初審核與修改意見；3)所有前期相關(guān)技術(shù)資料；4)與主力店簽定的所有相關(guān)的技術(shù)條款：包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)則、工作界面、工程規(guī)范、材料清單等等；5)現(xiàn)場(chǎng)資料；6)基坑支護(hù)方案論證資料（包括止水、降水）；7)基礎(chǔ)處理方案及結(jié)構(gòu)造型方案等論證資料；8)地下室技術(shù)方案論證資料（包括結(jié)構(gòu)形式、防水處理及施工方案）；9)主要設(shè)備方案論證資料（包括設(shè)備選型）；10)成本控制部提出的成本控制指標(biāo)及項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度制定的出圖進(jìn)度要求。其中（6～9）項(xiàng)需要項(xiàng)目公司與集團(tuán)規(guī)劃院共同組織專家論證會(huì)。

《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn)》1設(shè)計(jì)條件與設(shè)計(jì)依據(jù)1.1設(shè)計(jì)條件1)所有擴(kuò)初階段必須具備的條件；2)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)意見；3)對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行的必要論證結(jié)論：供電方案、空調(diào)方案、結(jié)構(gòu)方案；4)其他修改性的條件。1.2設(shè)計(jì)依據(jù)1)國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)；2)擴(kuò)初設(shè)計(jì)及批復(fù)意見；3)施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料；4)技術(shù)論證結(jié)論。以上內(nèi)容須體現(xiàn)在“施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書”的項(xiàng)目總說明及“施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料”中。2施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則及要求1)符合規(guī)劃、建筑、擴(kuò)初批復(fù)意見與要求；2)符合相關(guān)規(guī)范要求；3)符合擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段已經(jīng)確認(rèn)的原則；4)符合經(jīng)濟(jì)性原則：深化和落實(shí)擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并盡可能做更為優(yōu)化的調(diào)整；5)符合主力店技術(shù)要求與條件：符合銷售、租賃、商業(yè)物業(yè)管理等部門的相關(guān)技術(shù)要求與條件；6)符合施工圖設(shè)計(jì)的一般規(guī)定：達(dá)到施工圖設(shè)計(jì)深度及圖紙內(nèi)容要求，必須包含總平面圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、主力店特殊要求的局部大樣或節(jié)點(diǎn)；7)時(shí)間、地點(diǎn)及聯(lián)系方式。以上內(nèi)容須體現(xiàn)在“施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書”的施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則中。3施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要內(nèi)容1)項(xiàng)目總說明（包括設(shè)計(jì)依據(jù)）；2)施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料：包括全部擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙及批復(fù)意見；3)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則：總則、各專業(yè)分項(xiàng)說明；4)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括平方米造價(jià)等成本控制要求；5)成果提交時(shí)間與要求。

《施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)操作要點(diǎn)》1施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)單位的考察與預(yù)選1.1施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)首先需要進(jìn)行對(duì)擬邀標(biāo)設(shè)計(jì)單位的預(yù)選與考察，預(yù)選范圍一般要求為項(xiàng)目所在地排名前3-4位的設(shè)計(jì)單位。1.2考察工作由集團(tuán)規(guī)劃院主持，項(xiàng)目公司配合，開發(fā)設(shè)計(jì)部與工程部全體人員參與，考察結(jié)束需要形成書面考察報(bào)告，所有成員都需要簽署個(gè)人意見?？疾靾?bào)告將作為評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)。1.3施工圖設(shè)計(jì)單位的考察與選擇中須注意以下幾個(gè)方面：1.3.1方案設(shè)計(jì)能力：雖然前期的方案已經(jīng)完成，但仍有許多深化工作，其中包括將方案立面落實(shí)形成施工圖等。這些都要求施工圖設(shè)計(jì)單位具有較強(qiáng)的方案設(shè)計(jì)能力?？疾煸O(shè)計(jì)單位的方案設(shè)計(jì)能力主要從其各專業(yè)人員的配備及素質(zhì)方面、已經(jīng)完成的重大項(xiàng)目的情況方面、特別需要考察設(shè)計(jì)單位參與方案競(jìng)標(biāo)和中標(biāo)的情況。1.3.2施工圖設(shè)計(jì)能力：這是施工圖設(shè)計(jì)單位的主要工作。考察設(shè)計(jì)單位的施工圖設(shè)計(jì)能力主要從各專業(yè)人員的配備及素質(zhì)、已經(jīng)完成的重大項(xiàng)目的情況進(jìn)行比較。1.3.3成本控制能力考察設(shè)計(jì)單位在成本控制方面的意識(shí)與主動(dòng)性，特別注意考察設(shè)計(jì)單位在相似項(xiàng)目中的成本控制情況。1.3.4服務(wù)情況設(shè)計(jì)單位的服務(wù)態(tài)度與服務(wù)措施對(duì)設(shè)計(jì)及工程的順利開展有重要影響?？疾煸O(shè)計(jì)單位的服務(wù)須從設(shè)計(jì)單位領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)擬委托項(xiàng)目的重視程度、對(duì)擬委托項(xiàng)目的準(zhǔn)備措施、對(duì)擬委托項(xiàng)目的人力組織、對(duì)擬委托項(xiàng)目的理解、對(duì)委托單位提出的技術(shù)要求和服務(wù)要求的響應(yīng)程度等方面進(jìn)行考察與比較。2施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)文件要點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)單位的考察與選擇完成后先進(jìn)行初步篩選，然后可進(jìn)行設(shè)計(jì)委托的招標(biāo)，招標(biāo)文件須明確以下幾點(diǎn)：2.1服務(wù)要求標(biāo)書中應(yīng)盡可能明確各項(xiàng)具體要求，回標(biāo)書中投標(biāo)方須根據(jù)要求及具體情況回復(fù)是否響應(yīng)，并提出落實(shí)的措施。1) 提供設(shè)計(jì)組成員名單，并保證按其實(shí)施；2) 施工圖設(shè)計(jì)單位必須參與和支持前期方案設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)，保證前期方案符合當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)要求，保證前后期設(shè)計(jì)的銜接具有連貫性；3) 根據(jù)情況為前期設(shè)計(jì)報(bào)批提供圖簽、蓋章服務(wù)；4) 根據(jù)情況協(xié)助提供設(shè)計(jì)所需要的規(guī)劃、市政及其他技術(shù)資料；5) 配合項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行各項(xiàng)報(bào)批圖紙的準(zhǔn)備；6) 根據(jù)施工進(jìn)度要求分批出圖；7) 根據(jù)需要為主力店方的二次設(shè)計(jì)報(bào)批提供圖簽和蓋章；8) 根據(jù)需要為其他二次專業(yè)設(shè)計(jì)提供圖簽和蓋章，如室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、外立面幕墻設(shè)計(jì)、外環(huán)境設(shè)計(jì)等。2.2技術(shù)要求標(biāo)書中應(yīng)盡可能明確各項(xiàng)具體要求，回標(biāo)書中投標(biāo)方須根據(jù)要求及具體情況回復(fù)是否響應(yīng)，并提出落實(shí)的措施。2.2.1由于設(shè)計(jì)分為前后兩個(gè)階段，需要施工圖設(shè)計(jì)單位提前介入，對(duì)規(guī)劃至擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)提供必要的技術(shù)支持，積極參與各階段相關(guān)技術(shù)論證、圖紙審核及階段技術(shù)成果確認(rèn)，并根據(jù)此結(jié)果進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，確保兩個(gè)階段設(shè)計(jì)工作的順利銜接。2.2.2施工圖必須包括詳細(xì)的總圖設(shè)計(jì)，要求包含整個(gè)基地范圍的一層平面圖，該圖應(yīng)具有詳細(xì)的地面標(biāo)高與定位坐標(biāo)，具有室外管網(wǎng)的綜合布線與標(biāo)高（包括化糞池等設(shè)施），具有詳細(xì)的有組織排水設(shè)計(jì)。2.2.3施工圖必須包括主要樓層的天花管線綜合圖，該圖應(yīng)具有詳細(xì)的布線與標(biāo)高。2.2.4確定主要技術(shù)方案前必須經(jīng)過專家論證會(huì)的討論，包