長(zhǎng)安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研66

/長(zhǎng)安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告２０05年8月目錄第一部分政策及商業(yè)發(fā)展第一節(jié)規(guī)劃發(fā)展政策……………04第二節(jié)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r……………０７第二部分區(qū)域規(guī)劃發(fā)展調(diào)查第一節(jié)長(zhǎng)安區(qū)……………………11第二節(jié)郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)………………１３第三節(jié)長(zhǎng)安科教新城……………14第四節(jié)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園…………16第五節(jié)長(zhǎng)安大學(xué)城………………1７第三部分區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié)租金水平調(diào)查……………２１第二節(jié)長(zhǎng)安區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)…………………2５第三節(jié)人流車流量調(diào)查…………27第四節(jié)居住人口調(diào)查……………２8第五節(jié)大學(xué)城調(diào)查………………3１第六節(jié)商業(yè)設(shè)施分布調(diào)查………………………33第七節(jié)待建項(xiàng)目調(diào)查……………3５公交車調(diào)查………………4０第四部分目標(biāo)客戶調(diào)查第一節(jié)目標(biāo)客戶構(gòu)成……………45第二節(jié)目標(biāo)客戶喜好調(diào)查………………………51第三節(jié)針對(duì)大學(xué)生的調(diào)查………………………６1第一部分：政策及商業(yè)發(fā)展第一節(jié)：規(guī)劃發(fā)展政策西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃提出“重心”南移的新思路以西安為中心發(fā)展“九宮格局"?西安城市發(fā)展方向近期主要向南，沿韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃峪口、中部的長(zhǎng)安路至秦嶺、東邊的長(zhǎng)鳴公路至引鎮(zhèn)發(fā)展。遠(yuǎn)期考慮西安發(fā)展方向主要向西，與咸陽(yáng)銜接,形成西安與咸陽(yáng)一體化的大都市.目前西安在功能上已形成“九宮格局”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū),西郊工業(yè)區(qū),南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊為浐灞生態(tài)區(qū)。?未來西安的發(fā)展空間將沿“米”字型軸向外延伸，總體布局仍然保持“九宮”形態(tài)：西安為中心，東有臨潼，西有咸陽(yáng)，南有韋曲，北有三原,東南是藍(lán)田，西南是戶縣、周至,西北是空港區(qū)，東北是高陵、閻良。

電視塔周圍成中央商務(wù)區(qū)

西安市規(guī)劃新增設(shè)6個(gè)城市新功能區(qū):

６大物流中心，新筑的綜合城市物流中心、北郊草灘的果品物流中心、西郊三橋鎮(zhèn)的汽車及零部件綜合物流中心、南郊長(zhǎng)安路的科技產(chǎn)品物流中心、東郊紡織城的紡織品物流中心、北郊石家街的建材物流中心；

南郊中央商務(wù)區(qū)(電視塔周圍），占地面積2．2平方公里;西安成為全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的橋頭堡和戰(zhàn)略依托,設(shè)立商務(wù)中心已成為歷史和現(xiàn)狀的必然。西安市城郊總體規(guī)劃的商務(wù)中心，位于西安城南北軸線長(zhǎng)安南路盡端,以陜西省廣播電視塔為中心.地段為翠華路、朱雀路、丈八路與規(guī)劃南三環(huán)之間圍合的區(qū)域。商務(wù)中心區(qū)通過長(zhǎng)安南路與原市中心的明城遙相對(duì)望。西安市商務(wù)中心區(qū)擬建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性的城市綜合商務(wù)中心區(qū).新長(zhǎng)安戰(zhàn)略長(zhǎng)安區(qū)委、區(qū)政府大膽決策，斥資千萬元全球買策劃，通過國(guó)際招標(biāo)，由中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、日本（株）I.Ｎ.A新建筑研究所、日本西川幸治城市景觀設(shè)計(jì)研究所、德國(guó)KＳP(卡斯帕）建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、香港CNB有限責(zé)任公司等著名國(guó)內(nèi)、國(guó)際策劃(規(guī)劃）單位,對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行科學(xué)定位,這其中包括長(zhǎng)安區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略總體策劃、中國(guó)西部大學(xué)城廣場(chǎng)策劃、子午大道景觀規(guī)劃、中國(guó)長(zhǎng)安商貿(mào)城策劃規(guī)劃,國(guó)內(nèi)外公司總部聚集區(qū)規(guī)劃。這５個(gè)策劃、規(guī)劃構(gòu)成了“新長(zhǎng)安戰(zhàn)略”發(fā)展中樞系統(tǒng)?！靶麻L(zhǎng)安戰(zhàn)略”將長(zhǎng)安區(qū)的產(chǎn)業(yè)區(qū)劃分為：城市中心發(fā)展區(qū)、西部私營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、東部物流商貿(mào)區(qū)、秦嶺北麓生態(tài)旅游區(qū)。新戰(zhàn)略以可持續(xù)發(fā)展為理論基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、資源、人文、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新觀念,探索適合長(zhǎng)安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式.長(zhǎng)安地處中央商務(wù)區(qū)，同時(shí)也屬于南郊文教區(qū),隨著區(qū)域功能的日益完善,區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著長(zhǎng)足的發(fā)展?！靶麻L(zhǎng)安戰(zhàn)略”確立了長(zhǎng)安的科學(xué)定位，繪就出具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)文化科教新城，構(gòu)筑了西安城市副中心以及西安經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)極的宏偉藍(lán)圖.第二節(jié):商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。建國(guó)以后，特別是改革開放以來,西安以發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通為目標(biāo)，以“建強(qiáng)創(chuàng)佳”為動(dòng)力，調(diào)整結(jié)構(gòu)，深化改革，加強(qiáng)設(shè)施建設(shè),創(chuàng)建旅游購(gòu)物環(huán)境最佳,已初步建立起統(tǒng)一、開放、多元、競(jìng)爭(zhēng)、有序的商貿(mào)流通格局（非公有制經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)份額已占7５%,而國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分僅為2５％)。目前，西安市的市場(chǎng)容量已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)１3萬個(gè),從業(yè)人員107萬人,千人擁有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)到1４。３個(gè),已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，包括百貨店、連鎖超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、購(gòu)物中心（SHOPPING—MALL）、便利店、物流中心、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲業(yè)、洗浴等傳統(tǒng)和新型營(yíng)銷業(yè)態(tài)正在我市蓬勃發(fā)展.消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)１１。88%,增幅提高近1個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng)13.6％。我市零售總額占西北五個(gè)省會(huì)城市零售總額的48％，位居第一,在西部九城市(重慶、成都、西安、貴陽(yáng)、昆明、西寧、蘭州、烏魯木齊、銀川）位居第三位.商貿(mào)業(yè)的發(fā)展有效地拉動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也日益提高.西安三次產(chǎn)業(yè)比例已達(dá)到5。4∶4３∶51.6，2０02年，商貿(mào)業(yè)拉動(dòng)全市第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)２8個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為22%，為全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了1。4個(gè)百分點(diǎn),商貿(mào)業(yè)已成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)西安市商貿(mào)委提供的資料,截至200２年底,全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)發(fā)展到１0。６萬個(gè)；到2010年，西安市社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1０00億元，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)將達(dá)到１8萬個(gè)。西安商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。根據(jù)現(xiàn)代大流通理論，結(jié)合西安的實(shí)際情況,要將西安建成涵蓋“六個(gè)中心"在內(nèi)的綜合性商貿(mào)中心。即：集購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂、觀光游覽、金融電信、商務(wù)展會(huì)于一體的在西部地區(qū)有重要影響的商品交易博展中心；以現(xiàn)代流通組織形式為主的專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)企業(yè)、超級(jí)市場(chǎng)、連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等多種業(yè)態(tài)并存的西部現(xiàn)代物流中心；具有吸引力強(qiáng)、輻射面寬、影響力大，面向中西部乃至全國(guó)市場(chǎng)的果業(yè)、建材、汽車、電子、機(jī)電、日用品等商品集散貿(mào)易中心;以電子商務(wù)為代表，以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐，集有形市場(chǎng)和無形市場(chǎng)相結(jié)合的現(xiàn)代商業(yè)信息傳播中心；以建立市場(chǎng)化、外向型商貿(mào)人才培養(yǎng)機(jī)制為目標(biāo),以職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)、認(rèn)證、評(píng)比、儲(chǔ)備、推介為核心的西部商務(wù)人才培養(yǎng)中心；以誠(chéng)信服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商為支撐的古城商業(yè)文化中心.西安市的市區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃是按照中心集團(tuán)、外圍組團(tuán)、軸向分點(diǎn)、帶狀發(fā)展的形態(tài)特征布局，劃分為中心城市（中心市區(qū)和外圍組團(tuán)）、衛(wèi)星城（含縣城），形成三級(jí)城鎮(zhèn)體系。西安市城區(qū)則主要由城中區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)、城北區(qū)和高新區(qū)組成。西安市城區(qū)的商業(yè)分布特點(diǎn)依據(jù)城區(qū)“板塊式”的結(jié)構(gòu)特征，表現(xiàn)出“一點(diǎn)多面”的規(guī)劃格局，即：一個(gè)市級(jí)中央商業(yè)區(qū)(鐘樓商圈)和多個(gè)次級(jí)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)(如：土門什字商圈、小寨什字商圈、康復(fù)路輕工市場(chǎng)商圈和高新區(qū)商圈等).從宏觀規(guī)劃上看,本區(qū)域項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)對(duì)南郊經(jīng)濟(jì)及商業(yè)的發(fā)展有較大的促進(jìn)作用，符合西安市政府對(duì)西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。小結(jié):作為西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭城市,西安商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)逐步成為城市發(fā)展的支柱經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間.第二部分:區(qū)域規(guī)劃發(fā)展調(diào)查第一節(jié)：長(zhǎng)安區(qū)長(zhǎng)安區(qū)位于西安南郊，城區(qū)距市中心8。7公里,北鄰西安,南依秦嶺，總面積1５78平方公里，１０個(gè)街道辦事處，１5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),90萬人口,是規(guī)劃建設(shè)中的現(xiàn)代化城市。全區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資２4。17億元，比上年增加8.15億元,增長(zhǎng)50.8％,其中:基本建設(shè)投資13。2億元;非國(guó)有單位投資5。23億元;房地產(chǎn)開發(fā)投資３.18億元；農(nóng)村集體投資0.1９億元；農(nóng)民個(gè)人建房投資2。37億元。長(zhǎng)安文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源豐富，是陜西的文物大區(qū)和重要的風(fēng)景旅游區(qū)。這里有灃鎬遺址、漢宣帝陵、興教寺、香積寺、楊虎城將軍陵園一批國(guó)家和省級(jí)文物保護(hù)單位,有太興山、嘉午臺(tái)、翠華山、南五臺(tái)、青華山等8座名山。長(zhǎng)安通訊設(shè)施齊全，交通方便，水源充足，資源豐富。1500余公里的公路連接四面八方,隴海鐵路支線、西康鐵路、西柞公路、108國(guó)道、２10國(guó)道、西寶南線和西戶公路貫穿全境，建設(shè)中的繞城高速南段及城市三環(huán)擦境而過。西北地區(qū)電力中樞330kｖ變電站位于城區(qū)西北。境內(nèi)有河流14條，年平均流量６．1億立方米，常年向西安供水可滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要.２002年6月2日國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn),撤銷陜西省長(zhǎng)安縣，設(shè)立西安市長(zhǎng)安區(qū)。根據(jù)去年財(cái)政狀況,長(zhǎng)安區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年同期增長(zhǎng)17.7%,財(cái)政收入同比增長(zhǎng)２６。５％，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)１62.５％。國(guó)家西部大開發(fā)和西安市發(fā)展重心南移，使長(zhǎng)安區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出。長(zhǎng)安撤縣設(shè)區(qū)后，市政府提出全面加快建設(shè)秦嶺北麓生態(tài)旅游發(fā)展帶、西部大學(xué)城、長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園等“一帶九園”的發(fā)展構(gòu)想,以資源換項(xiàng)目，以市場(chǎng)換技術(shù)，以產(chǎn)權(quán)換資金，以存量換增量，搭建了“項(xiàng)目興區(qū)”的大舞臺(tái)。２003年,該區(qū)策劃了36個(gè)實(shí)際總投資1９.74億元的省市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。目前，總投資6億多元的長(zhǎng)安正街改造項(xiàng)目、子午大道建設(shè)項(xiàng)目和韋曲科技園路網(wǎng)建設(shè)及一大批項(xiàng)目已基本完成,投資額已達(dá)93億元的西部大學(xué)城正在緊鑼密鼓地建設(shè)之中，還多方籌資1０多億元,著力打造“五橫十縱"百余公里的區(qū)域交通新格局，同步實(shí)施水、電、通訊、天然氣、寬帶網(wǎng)等管網(wǎng)配套和綠化美化工程.與此同時(shí)，與西安高科集團(tuán)合作，融資３０億元啟動(dòng)了長(zhǎng)安新城建設(shè)工程，傾力打造郭杜西北第一強(qiáng)鎮(zhèn)；與中鐵二局集團(tuán)合作，融資25億元聯(lián)手經(jīng)營(yíng)，全面提升韋曲科技產(chǎn)業(yè)園.自20０1年以來，僅“一帶九園”累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目3８0多個(gè)，總投資近２00億元,全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已連續(xù)3年保持高速增長(zhǎng)。尤其是以中心城區(qū)科教產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、秦嶺北麓生態(tài)旅游發(fā)展區(qū)、東部現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展區(qū)和西部私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)為代表的“四大經(jīng)濟(jì)板塊”,不僅極大地拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展,而且迅速建立起層次分明功能各異的城市網(wǎng)絡(luò)體系.2００３年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GＤP42.６億元、財(cái)政收入2.3７億元，同比增長(zhǎng)分別達(dá)到1８。1％和36。５％.長(zhǎng)安借助區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)，努力與國(guó)際接軌,建設(shè)現(xiàn)代化城區(qū)，以新戰(zhàn)略打造經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，已成為陜西乃至大西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)縣之一。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)專家普遍認(rèn)為，它是確定長(zhǎng)安區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)走向的靈魂性指導(dǎo)綱領(lǐng)，也是推動(dòng)西安市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重大舉措。長(zhǎng)安區(qū)的高速發(fā)展為本區(qū)域項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的發(fā)展基礎(chǔ),但從長(zhǎng)安區(qū)整體的商業(yè)狀況來看，區(qū)域內(nèi)缺乏大型的綜合性商業(yè)設(shè)施,整個(gè)長(zhǎng)安區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施比較單一，主要以百貨大樓、臨街商鋪為主要形式，區(qū)域內(nèi)缺少購(gòu)物環(huán)境優(yōu)良、商品種類齊全、功能完備的大型綜合性商業(yè)設(shè)施。隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，長(zhǎng)安區(qū)作為城市的副都心,必然需要一個(gè)類似于鐘樓商圈的商業(yè)區(qū)域。第二節(jié):郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜街道辦事處，規(guī)劃控制面積28平方公里，前身是西安市郭杜工業(yè)園區(qū)。開發(fā)區(qū)成立于1９95年，是經(jīng)國(guó)家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)和省、市政府確定的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)自成立以來堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，并憑借其優(yōu)惠的政策、優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境和七通一平的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了一大批的項(xiàng)目入?yún)^(qū)投資建設(shè)，逐漸形成了以科研教育產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)格局,形成了科技研發(fā)和生產(chǎn)基地型科技園區(qū)的雛形?，F(xiàn)已累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目92個(gè)，其中投資3０00萬元以上的大型項(xiàng)目61個(gè)，合同引資額79．5億元，其中外資7300萬美元。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)外已有陜西師范大學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、西安郵電學(xué)院、西北大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等20多所高校入駐，目前在校生達(dá)15萬多人。近幾年開發(fā)區(qū)累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金3.76億元，建成城市一級(jí)道路２０條，計(jì)３6公里,路燈、水、電、管網(wǎng)、通訊、綠化等一應(yīng)俱全，先后建成櫻花廣場(chǎng)、郭杜公園、森林公園、騰飛廣場(chǎng)等城市生態(tài)功能區(qū)域,綠化面積已達(dá)500多萬平方米,全方位提升了城鎮(zhèn)品位,2００4年國(guó)家環(huán)?？偩质谟韫拧叭珖?guó)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)”稱號(hào)。

在未來的發(fā)展中,開發(fā)區(qū)將充分發(fā)揮對(duì)高校聚集區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的聯(lián)接作用,為學(xué)校提供科研孵化條件，為企業(yè)提供技術(shù)成果，推進(jìn)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的快速成長(zhǎng),推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的快車道，努力發(fā)展使開發(fā)區(qū)成為西安市乃至西部地區(qū)的教育科技產(chǎn)業(yè)成果轉(zhuǎn)化與研究基地。郭杜雖然是以商務(wù)辦公為主要功能，但是該開發(fā)區(qū)作為長(zhǎng)安區(qū)的重點(diǎn)的項(xiàng)目，高校聚集和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的聯(lián)合作用,所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是巨大的,隨著這里發(fā)展的不斷深入,必然會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展。第三節(jié)：長(zhǎng)安科教新城長(zhǎng)安區(qū)按照四化理念的要求全力打造西安城市發(fā)展副中心一是堅(jiān)持大膽構(gòu)想,科學(xué)規(guī)劃，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。今年將投資２6.4億元，啟動(dòng)45個(gè)建設(shè)項(xiàng)目.繼續(xù)加快全長(zhǎng)19。1公里的雁引路、1。2公里的子午大道北段和全長(zhǎng)6公里的西柞高速引線等工程的建設(shè)進(jìn)度，力爭(zhēng)在年內(nèi)竣工通車，形成連接南北、東西互動(dòng)、對(duì)接西安城市中心的道路骨架。加大城區(qū)道路及管網(wǎng)建設(shè)力度，完成西區(qū)四號(hào)路中段、航天南路、大學(xué)東路等城市重點(diǎn)路段的亮化、綠化和排水管網(wǎng)改造工程,全面提升城市形象.同時(shí)積極籌措資金，確保三水廠二期工程建設(shè)以及世紀(jì)科教城等商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程如期完成，大幅度加快城市化建設(shè)步伐。?二是堅(jiān)持城鄉(xiāng)互動(dòng)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。緊緊抓住“兩區(qū)四板塊"不放松,韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)加快啟動(dòng)混合液晶體顯示材料、雷達(dá)電子產(chǎn)品系列化生產(chǎn)基地、新型粉磨及環(huán)保設(shè)備等5個(gè)大型產(chǎn)業(yè)性項(xiàng)目的建設(shè),年內(nèi)力爭(zhēng)再有５個(gè)以上產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。西安郭杜教育科技開發(fā)區(qū)圍繞創(chuàng)建“西北第一鎮(zhèn)"的目標(biāo)，加快高校產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)，積極促進(jìn)西北大學(xué)長(zhǎng)安校區(qū)建設(shè),重點(diǎn)引進(jìn)電子信息、生物制藥、新型材料等科技含量、附加值大的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。在年內(nèi)完成企業(yè)總部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及辦公樓盤建設(shè)任務(wù),年末完成總投資2億元。中部經(jīng)濟(jì)板塊著力打造大學(xué)集中區(qū)、新城項(xiàng)目區(qū)、新行政中心、橘河新區(qū)等城市功能板塊，提高城市公共管理和服務(wù)能力.東部商貿(mào)物流板塊，以加快建設(shè)新疆中石油、陜西華欽軸承合金有限公司等項(xiàng)目為重點(diǎn),帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)全面提速.西部民營(yíng)經(jīng)濟(jì)板塊，以西咸一體化為契機(jī)，依靠科技進(jìn)步,提升產(chǎn)業(yè)層次,構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集.沿山經(jīng)濟(jì)板塊，以觀光旅游、休閑度假、雜果生產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速健康發(fā)展。?三是牢固樹立“三產(chǎn)興區(qū)”的觀念，進(jìn)一步突出高教、科技、旅游、商貿(mào)、房產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)安發(fā)展和建設(shè)中的核心地位。積極推進(jìn)陜西師大、政法學(xué)院、郵電學(xué)院等重點(diǎn)項(xiàng)目的二期工程建設(shè)，加快外語(yǔ)學(xué)院、西北大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)速度,妥善解決部分重點(diǎn)項(xiàng)目的遺留問題,繼續(xù)引進(jìn)名牌高校和配套科研產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目.充分利用國(guó)內(nèi)外流媒體,大力宣傳長(zhǎng)安的資源、環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。加快秦嶺北麓自然和人文資源的開發(fā)利用,推出東大溫泉洗浴中心、沿山農(nóng)家樂等一批大旅游品牌。房地產(chǎn)開發(fā)要加快長(zhǎng)安新城5個(gè)已批項(xiàng)目的建設(shè)速度,讓更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為改善人居環(huán)境、塑造長(zhǎng)安形象的標(biāo)志性工程。長(zhǎng)安科教新城依托城南文化區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展科學(xué)教育，通過大學(xué)園區(qū)及周邊資源的整合，發(fā)展?jié)摿Σ谎远?。第四?jié):長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園位于西安市南郊西灃一級(jí)公路西側(cè)，中心區(qū)位于長(zhǎng)安縣郭杜鎮(zhèn)，距開發(fā)區(qū)管委會(huì)7公里，緊靠西安繞城高速公路和城市三環(huán)路，規(guī)劃總面積5平方公里，占地7０00畝,主干道寬60米，其它干道寬也在3０—-40米，園區(qū)交通便利。長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是國(guó)家級(jí)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是高新開發(fā)區(qū)發(fā)展空間的延伸和拓展。除規(guī)劃有中心管理區(qū)、示范產(chǎn)業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)之外,還特意規(guī)劃有2149。23畝的居住區(qū)，該區(qū)內(nèi)配套有生態(tài)公園、中心廣場(chǎng)、中小學(xué)、幼兒園和完備的公共設(shè)施，綠化面積達(dá)4０%。長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園總體的開發(fā)投資額度為14億元人民幣,目前已完成投放12億元，長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃三年建設(shè)初具規(guī)模，五年建成,技工貿(mào)收入達(dá)到100億元。隨著長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，西安高新區(qū)將構(gòu)筑集中新建區(qū)、電子園、長(zhǎng)安園"三點(diǎn)成一面”這一中國(guó)西部最大的創(chuàng)新科技城。長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園,功能完善，設(shè)施齊全，按西安高新區(qū)集中新建區(qū)模式實(shí)行封閉式管理，享受高新區(qū)的一切優(yōu)惠政策.園區(qū)的土地出讓、規(guī)劃建設(shè)、工商、稅務(wù)、公安等管理權(quán)均由園區(qū)管理辦公室承擔(dān).在總結(jié)高新區(qū)九年成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，利用高新區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)、機(jī)制優(yōu)勢(shì)和土地開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過3—-5年的努力，把長(zhǎng)安園建成中國(guó)西部地區(qū)最大的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)出口加工基地。屆時(shí),長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園將成為陜西乃至西北地區(qū)投資最多、投資期最集中、基礎(chǔ)配套設(shè)施最全、規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高、產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大、高新技術(shù)含量最高的現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園.她通過創(chuàng)造一個(gè)科技文明、產(chǎn)業(yè)文明、商業(yè)文明、經(jīng)濟(jì)文明、生活文明、教育文明、環(huán)境文明和管理文明的新型科技園區(qū)，形成具有“西部時(shí)代經(jīng)濟(jì)"標(biāo)識(shí)意義的“西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)示范模式”,為西部大開發(fā)做出巨大貢獻(xiàn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展所帶來的變化是有目共睹的，長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園作為高新區(qū)的組成部分，所享受的政策與高新區(qū)一樣，由此帶來的巨大的發(fā)展空間是不言而喻的,紫薇、綠地等項(xiàng)目的成功，在很大程度上都要?dú)w功于長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園?？梢詳喽ǎ簣@區(qū)周邊的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，由園區(qū)吸引大型高尚住宅區(qū)，由住宅區(qū)吸引商業(yè)，由商業(yè)在吸引更多的人群、企業(yè)、商業(yè),這個(gè)區(qū)域由此進(jìn)入一個(gè)良性的循環(huán)，發(fā)展速度將會(huì)不斷加快。第五節(jié):長(zhǎng)安大學(xué)城西部大學(xué)城位于西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜鎮(zhèn)，是陜西省和西安市的重點(diǎn)建設(shè)工程，總規(guī)劃面積１7平方公里,占地3000余畝,分南北兩區(qū)。南區(qū)位于神禾塬畔,北依潏河，南望秦嶺;北區(qū)地位韋郭路以南,西灃一級(jí)路以東.自長(zhǎng)安區(qū)大膽地提出了建設(shè)西部大學(xué)城的戰(zhàn)略構(gòu)想以來,依靠突出的區(qū)位、環(huán)境和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，先后引入各類院校2０所,到20０5年，長(zhǎng)安將建成規(guī)劃面積25平方公里、入駐高等院校25所的西部大學(xué)城，成為國(guó)內(nèi)最具規(guī)模的高等教育基地和地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心動(dòng)力。在項(xiàng)目實(shí)施過程中,大學(xué)城首先投資1億多元,完成了長(zhǎng)４313米，寬6０米主干道路和水、電、路燈、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工程。共引進(jìn)項(xiàng)目12個(gè)，總投資２7．3億元。目前，西部大學(xué)城在沒有國(guó)家直接投入的條件下,累計(jì)投入兩億多元，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施“七通一平"(水、電、路、通訊、寬帶網(wǎng)、天然氣管網(wǎng)等)基礎(chǔ)配套工程,依靠城市南擴(kuò)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、優(yōu)美和諧的環(huán)境與集中連片的規(guī)模優(yōu)勢(shì),先后引進(jìn)項(xiàng)目20多家，到位資金23億元，入駐師生10萬多名，基本建成了“產(chǎn)、學(xué)、研”一體化的教育科研基地。落戶北區(qū)的西北大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西北政法學(xué)院、西安郵電學(xué)院和西安交大開元集團(tuán)等5個(gè)項(xiàng)目，已有３家院校開建.入駐南區(qū)的西安培華女子大學(xué)、西安翻譯學(xué)院、西安財(cái)經(jīng)學(xué)院、陜西教育學(xué)院等7家項(xiàng)目正在辦理相關(guān)手續(xù)。很快就會(huì)成為擁有十多萬學(xué)生名副其實(shí)的大學(xué)城，成為雄踞西安的巨大人才搖籃。西部大學(xué)城的影響與輻射，帶動(dòng)全區(qū)引進(jìn)各類院校超過2０所，總投資50多億元。按照預(yù)期目標(biāo),到２00５年,西部大學(xué)城引進(jìn)的20多所高等院校全部建成之時(shí)，長(zhǎng)安境內(nèi)高等院校入駐師生將超過25萬人，年總消費(fèi)2４億多元，直接創(chuàng)造和拉動(dòng)三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員不低于5萬人,占全區(qū)農(nóng)村勞動(dòng)力總數(shù)的20％左右,這對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用不言而喻.人文內(nèi)涵、高教產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的良性互動(dòng),推動(dòng)長(zhǎng)安城市整體品位不斷提升。目前，從建設(shè)初期就一直重視生態(tài)環(huán)境,強(qiáng)調(diào)人與自然和諧統(tǒng)一的西部大學(xué)城，以南、北兩個(gè)功能區(qū)為重點(diǎn)，以長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園和韋曲科技產(chǎn)業(yè)園為結(jié)點(diǎn)，形成了宏大的開發(fā)氣勢(shì)和集群效應(yīng)，既保持了政府政策運(yùn)作、項(xiàng)目審批中的權(quán)威優(yōu)勢(shì)，又融合國(guó)辦民營(yíng)高?？焖?、高效、靈活的市場(chǎng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，在加速大學(xué)城自身建設(shè)的同時(shí)，也極大地影響和帶動(dòng)著以“一帶九園”為主體的招商引資和城市化建設(shè)。幾年來,長(zhǎng)安先后引進(jìn)各類開發(fā)項(xiàng)目３80多家，總投資達(dá)到200多億元，城市規(guī)模也由１2平方公里拓展到50平方公里，成為人文、產(chǎn)業(yè)和生態(tài)內(nèi)涵兼具的發(fā)展新區(qū)。西部大學(xué)城的目標(biāo)是到2005年，累計(jì)投資1０0億元，20１0年成為國(guó)內(nèi)具有領(lǐng)先水平、在國(guó)際上也具有相當(dāng)影響的一座“科教城".從戰(zhàn)略上看，20多所重點(diǎn)名牌高校紛紛入駐大學(xué)城,數(shù)十名院士、千余名教授和25萬名莘莘學(xué)子“落戶”長(zhǎng)安，形成西部最具實(shí)力的“人才硅谷”,勢(shì)必成為長(zhǎng)安在下一輪開發(fā)大潮中跨越發(fā)展的強(qiáng)力助推器。南郊長(zhǎng)安路沿線正因?yàn)橛袔姿髮W(xué),帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小寨商圈由此產(chǎn)生。從目前西安地區(qū)的商品銷售來看，最受人們喜愛的區(qū)域是南郊,房?jī)r(jià)最高的區(qū)域也是南郊,這些現(xiàn)象都足以說明，大學(xué)對(duì)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)具有很大的推動(dòng)作用。隨著大學(xué)城的日益成熟,2０余個(gè)大學(xué)所連接而成的區(qū)域的發(fā)展速度是西安乃至陜西省的任何其他區(qū)域都難以超越的.總結(jié)中心商貿(mào)區(qū)域作為長(zhǎng)安區(qū)政府長(zhǎng)安新戰(zhàn)略實(shí)施中的重要組成部分,同時(shí)處于郭杜科教產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)安科教新城、大學(xué)城、長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園等幾個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ囊?guī)劃區(qū)域，并且也屬于城南CBD范圍,周邊將會(huì)成為一個(gè)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。隨著人流、物流、資金流的大量涌入,社會(huì)總需求急劇擴(kuò)張，必然刺激拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展,升值潛力更是無可限量。第三部分：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié)：租金水平調(diào)查名稱位置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)現(xiàn)租金元/㎡·月面積商鋪經(jīng)營(yíng)時(shí)間以往出租水平(元)／㎡/月碧園商廈財(cái)富書城韋郭大道項(xiàng)目東側(cè)書店2２３002０03年至今22餐廳韋郭大道博物館東側(cè)餐飲4６1502０0４年至今３0中國(guó)移動(dòng)通信韋郭大道西崔家莊臨街通訊343５2003年至今34小木屋餐廳韋郭大道西崔家莊臨街餐飲５0502004年至今５0高記臘汁肉加饃韋郭大道西崔家莊臨街餐飲60132005年至今50好再來餃子館韋郭大道西崔家莊臨街餐飲602020０５年至今５0卓越美發(fā)韋郭大道西崔家莊臨街美發(fā)5０２０2004年至今５0新青年酒吧金堆城小區(qū)臨街門面酒吧201302０04年至今20樂凱滿意沖印金堆城小區(qū)臨街門面服務(wù)53302０04年至今40雅芳專賣金堆城小區(qū)臨街門面化妝品53302004年至今30大學(xué)城配鏡中心金堆城小區(qū)臨街門面服務(wù)2０10020０3年至今20慶豐批發(fā)部金堆城小區(qū)臨街門面零售２58０2003年至今2５自然美美體中心韋郭大道家世界對(duì)面興龍花園美體30102２00４年至今2０好角士西餅屋韋郭大道家世界對(duì)面興龍花園特色301３０200４年至今2０西海岸美食復(fù)合餐廳家世界西側(cè)對(duì)面中餐、西餐252002004年至今2０藝點(diǎn)發(fā)型韋曲西街美發(fā)5０402０04年至今３0長(zhǎng)嶺裝飾材料韋曲西街裝飾3030２00３年至今20金德管業(yè)韋曲西街建材30４0２003年至今20長(zhǎng)安花園臨街門面韋曲西街服飾301０020０４年至今2０恒華不銹鋼韋曲西街建材30202003年至今20摩登小鎮(zhèn)臨街門面韋曲西街未經(jīng)營(yíng)2７9０27興盛綜合商店青年北街零售2０２02003年至今2０新興鞋店青年北街零售２0２020０3年至今2０福連茶行青年北街零售15３02003年至今１5陽(yáng)陽(yáng)商店新華街零售2０４0200４年至今20樂百氏水便利新華街服務(wù)20２020０４年至今2０陸陸褲業(yè)長(zhǎng)安北街(農(nóng)行對(duì)面）服飾11１242005年至今６０花花公子服飾長(zhǎng)安北街（農(nóng)行對(duì)面）服飾56232005年至今5６辦公文具用品長(zhǎng)安北街（農(nóng)行對(duì)面）文具110102005年至今60古部族服飾長(zhǎng)安北街（農(nóng)行對(duì)面）服飾671820０5年至今6７好實(shí)惠鞋店長(zhǎng)安北街（農(nóng)行對(duì)面）鞋業(yè)1004０２0０5年至今６0可可商城長(zhǎng)安北街（路西)服飾、鞋業(yè)5８1220０4年至今58金萊克鞋業(yè)長(zhǎng)安北街(路西）鞋業(yè)７５１62005年至今6０海吉星炒蝦尾長(zhǎng)安飯店北30米，小肥羊?qū)γ娌惋?5220２004年至今２５華明燈飾康吧臨街門面燈飾3528２0０5年至今35紫薇田園都市E區(qū)餐飲除外２5145未開始2５ESP美容美體休閑會(huì)所綠園向西200米美容美發(fā)2020020０5年開始20香榭名舍燈具廠十字西5０米美容美發(fā)30602００５年開始３０根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算得出，長(zhǎng)安區(qū)租金較以往租金平均漲幅21.68%。其中金堆城小區(qū)周邊現(xiàn)階段平均租金為3２元／㎡·月，較以往租金2４元/㎡·月上漲2９％；西崔家莊周邊商鋪現(xiàn)階段平均租金為4６元/㎡·月，較以往租金４１元/㎡·月上漲13。33％；韋曲西街周邊商鋪現(xiàn)階段平均租金為３３元/㎡·月，較以往租金２３元/㎡·月上漲52.78%；長(zhǎng)安北街周邊商鋪現(xiàn)階段平均租金為7５元/㎡·月，較以往租金56元/㎡·月上漲３２。5％；青年北街與新華街商鋪現(xiàn)階段平均租金為１９元／㎡·月，較以往租金19元/㎡·月上漲0%；其他位置商鋪現(xiàn)階段平均租金為２8元/㎡·月,較以往租金28元/㎡·月上漲0%。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于長(zhǎng)安區(qū)新建或剛剛建成的項(xiàng)目均有底商,因此長(zhǎng)安區(qū)的商鋪供應(yīng)量高,市場(chǎng)上商鋪的空租率與轉(zhuǎn)讓率較高,整體呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀。長(zhǎng)安區(qū)平均租金在41.6元／㎡·月左右，并且呈現(xiàn)出商鋪面積越大,單位租金越低,面積越小，單位租金越高,也就是說，商戶對(duì)商鋪?zhàn)鈨r(jià)的承受力是有限的。長(zhǎng)安區(qū)商鋪?zhàn)饨饾q勢(shì)良好,說明長(zhǎng)安區(qū)的發(fā)展是被大多數(shù)人看好并認(rèn)可的，但較高的轉(zhuǎn)讓率說明長(zhǎng)安區(qū)的消費(fèi)水平較低,由此所產(chǎn)生的高空租率與高租金漲幅的矛盾說明，多數(shù)的經(jīng)營(yíng)商戶在投資經(jīng)營(yíng)上存在相當(dāng)?shù)拿つ啃?第二節(jié)：長(zhǎng)安區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2002年秋撤縣設(shè)區(qū)前，普通住宅起價(jià)開始上升到143０元/平方米，均價(jià)180０元左右/平方米;現(xiàn)在，這一區(qū)位住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2２65元／平方米。較以往價(jià)格上浮了25。8%，平均每年上浮6.４6％.2004-2005年長(zhǎng)安區(qū)均價(jià)走勢(shì)圖可以看到，自20０４年至今,長(zhǎng)安區(qū)普通住宅的價(jià)格由1935元/㎡上漲至20５7元/㎡，上浮6．3%；商鋪的價(jià)格由5３25元/㎡下跌至５279元／㎡,下浮為0．86%;寫字樓價(jià)格由3518元/㎡上漲至36４4元/㎡，上?。?。58%;公寓價(jià)格由24３1元／㎡上漲至2４72元/㎡,上浮1。69%；別墅價(jià)格由5１8５元/㎡上漲至557３元/㎡，上浮7.48％.長(zhǎng)安區(qū)商品房?jī)r(jià)格總體呈現(xiàn)上浮趨勢(shì),但自今年年初起已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)，并且商鋪價(jià)格略有下降，分析認(rèn)為，此現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由于長(zhǎng)安區(qū)撤縣改區(qū)的利好信息造成長(zhǎng)安區(qū)房?jī)r(jià)漲幅過快,從而導(dǎo)致市場(chǎng)接受程度降低最終形成房?jī)r(jià)升幅趨緩,同時(shí)由于宏觀政策影響所產(chǎn)生的副作用，導(dǎo)致05年上半年房?jī)r(jià)回落。第三節(jié)：人流車流量調(diào)查位置日期時(shí)間方向單向人流/5分鐘單向車流/5分鐘韋郭路２0０5。７。99：00自東向西2038自西向東１２3０韋郭路西崔家莊20０5.7.９9:00自東向西3３43自西向東3839韋郭路金堆城小區(qū)200５．7。91１：0０自東向西２９3４自西向東20２0韋郭路長(zhǎng)安廣場(chǎng)2005。７。913：０0自東向西354５自西向東２9３0青年北街2005.7。１013；00自北向南４5１5自南向北３021韋曲西街2005。7．101２:00自東向西３1１8自西向東3922長(zhǎng)安南街2005。7。１09:００自北向南125110自南向北14714９南長(zhǎng)安街2０0５。7．１２10：00自北向南4656自南向北6937鳳柏東路２０05.7.12１4:0０自東向西5036自西向東272０航天西路２0０5。7.１215：００自東向西3338自西向東292９第四節(jié)：居住人口調(diào)查項(xiàng)目名稱位置規(guī)?？偨娣e(㎡)人口數(shù)商業(yè)配套業(yè)態(tài)5０4所家屬樓項(xiàng)目北邊2棟點(diǎn)式高層3500０4０00土地局家屬樓項(xiàng)目北邊２棟板式小高層；1棟連體高層568402840東崔家莊韋郭路2層樓；10０多戶20００050０0臨街門面西崔家莊韋郭路２層樓；1６0多戶3２0008０00金堆城小區(qū)韋郭路34棟多層五龍小區(qū)韋郭路長(zhǎng)安廣場(chǎng)對(duì)面多層臨街門面摩登小鎮(zhèn)韋區(qū)西街小高層;多層臨街門面太陽(yáng)新城太陽(yáng)新街1號(hào)小高層；1500005000商業(yè)廣場(chǎng)信達(dá)大廈韋曲西街1棟商住樓11672500一二樓為商鋪長(zhǎng)安區(qū)農(nóng)雜公司家屬樓環(huán)城西路1棟商住樓１2000６20一二樓為商鋪長(zhǎng)安技監(jiān)局家屬院麗景·天下長(zhǎng)安南路燈具廠十字南10０米路西兩棟板式小高層組成1６00０8０0臨街門面康吧長(zhǎng)安區(qū)北街十字向北200米路西多層臨街門面安景苑小區(qū)韋曲西街中段康橋楓景6０0路到綠園站向北10０米小高層，多層1６003900吉泰花園韋曲燈具廠十字多層500002５00茗景城北長(zhǎng)安街305號(hào)5291３2４62一二樓為商鋪喜居園安區(qū)酒廠向南200米小高層，多層月亮公寓韋曲西街商貿(mào)街商住一體５600500長(zhǎng)青園乘229路．21５路到西寨站下向南300米小高層,多層55000２500鴻鼎福門長(zhǎng)安區(qū)韋曲北街路東商住一體2５194147０一二樓為商鋪升平大廈環(huán)城南路與長(zhǎng)安大道交匯處高層１１08０460一二樓為商鋪綠園國(guó)際花園環(huán)城西路與西長(zhǎng)安街十字西南角雙幢對(duì)應(yīng)式高層，2３層框剪結(jié)構(gòu)是目前區(qū)內(nèi)最高的住宅項(xiàng)目23０009９0綠地世紀(jì)城新區(qū)錦業(yè)路高層

小高層

24000區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街、新天地式購(gòu)物中心、大型地下購(gòu)物廣場(chǎng)、24小時(shí)商業(yè)服務(wù)。紫薇田園都市原長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園高層

小高層

多層２6500商業(yè)街、社區(qū)便利店，洗衣房手帕張村距項(xiàng)目500米約400戶2400金堆城銅業(yè)公司家屬樓項(xiàng)目以東20０0米37棟家屬樓毛坡村距項(xiàng)目1０００米約５00戶30０0長(zhǎng)安國(guó)土資源局家屬樓項(xiàng)目北方３00米小高層88戶派出所住宅小區(qū)小肥羊火鍋附近約４8戶2０0長(zhǎng)安區(qū)法院家屬樓小肥羊火鍋附近1棟長(zhǎng)樂小區(qū)2１棟１008戶3０00玉秦苑14棟樓588戶2000新華街附近東府大酒店附近分布較多家屬院:林業(yè)局家屬院、工行家屬院、房產(chǎn)局家屬院（25棟樓），向北為韋曲政府的住宅樓（20棟）；鳳棲街上農(nóng)雜公司家屬院,該路段沿線基本無營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。長(zhǎng)安區(qū)９０萬人中９0％為農(nóng)業(yè)人口，從現(xiàn)階段來看，農(nóng)業(yè)人口的消費(fèi)力不足是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí),而剩余的近10萬城鎮(zhèn)居民才是未來所需要吸引的潛力消費(fèi)群體。第五節(jié)：大學(xué)城調(diào)查名稱位置學(xué)生數(shù)/教師數(shù)/其它人員數(shù)運(yùn)營(yíng)時(shí)間/商業(yè)配套西北政法學(xué)院韋郭路學(xué)生：８０00多人；教師：230人；其它1０0多人2003年運(yùn)營(yíng);超市：150㎡;書店:４0—50㎡餐廳：４５０0㎡,2層;郵局:2間房；陜西郵電學(xué)院韋郭路學(xué)生：8００0多人；教師:26０人；其它2０0多人2００３年運(yùn)營(yíng);超市：2０0㎡；書店:20㎡餐廳:21０0㎡,３層；陜西師范大學(xué)韋郭路學(xué)生：1000０多人；教師:270人；其它300多人2003年運(yùn)營(yíng);超市:150㎡;書店：４0-50㎡餐廳：4５０0㎡，2層;郵局：2間房；西北大學(xué)郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西大路學(xué)生：1２000多人；教師：580人；其它３0０多人（預(yù)計(jì)）新校區(qū)總體規(guī)劃用地１54４畝，目前正在建設(shè)西安外語(yǔ)學(xué)院郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)文苑路學(xué)生：9００0多人；教師：２3０人；其它100多人新校區(qū)占地1０24畝,2０05。9．１開學(xué)西安翻譯學(xué)院距離韋郭路２3㎏在翠華山學(xué)生:15000多人;教師：230人;其它100多人２０03年運(yùn)營(yíng);超市：１50㎡；書店:40-５0㎡餐廳：４5０0㎡，2層；郵局:２間房；西京大學(xué)長(zhǎng)安區(qū)西京路在政法大學(xué)東南方向?qū)W生：30０００多人;教師：558人;其它４00多人１9９4年運(yùn)營(yíng)；占地162４畝，建筑面積60萬平方米，餐廳：８00０㎡；商業(yè)街:３00０㎡西安電子科技大學(xué)西灃路興隆段66#（郭杜十字向南）學(xué)生：１6０00多人;教師：398人；其它3０0多人２004年運(yùn)營(yíng)；占地2０0公頃,總建筑面積約71．05萬平方米；圖書館：2０0０㎡；餐廳：3500０㎡，文化娛樂設(shè)施,124500㎡西北工業(yè)大學(xué)長(zhǎng)安區(qū)東大街辦學(xué)生：280０0多人;教師:1200人;其它800多人（預(yù)計(jì))新校區(qū)規(guī)劃占地40０0畝，目前正在建設(shè)陜西教育學(xué)院長(zhǎng)安區(qū)神禾塬上,學(xué)生：16０00多人；教師:５80人；２005年運(yùn)營(yíng);占地６００余畝;建筑面積2３萬㎡西安培華女子學(xué)院長(zhǎng)安區(qū)長(zhǎng)安南路（南校區(qū)）學(xué)生:1５０00多人；教師：5２５人2003年運(yùn)營(yíng)；占地1100畝,建筑面積30萬㎡餐廳：500０㎡；圖書館目前大學(xué)城運(yùn)營(yíng)大學(xué)達(dá)１1所,分布范圍較分散，多數(shù)大學(xué)距離位置較遠(yuǎn).總計(jì)人數(shù)約1５萬。各個(gè)大學(xué)內(nèi)部的配套設(shè)施并不完善，僅僅能夠基本滿足大學(xué)生的日常需求。而大量的商業(yè)設(shè)施仍然需要外界資源的整合才能滿足大學(xué)生們的消費(fèi)需求。第六節(jié)：商業(yè)設(shè)施分布調(diào)查以下為商鋪相對(duì)集中區(qū)域的調(diào)查統(tǒng)計(jì)列表:名稱位置經(jīng)營(yíng)范圍規(guī)模毛坡村商鋪郵電學(xué)院附近網(wǎng)吧、書城、餐飲、旅社、衣帽鞋襪、小超市王橋村商鋪項(xiàng)目西１500米修車、美容美發(fā)30平米／間郭杜鎮(zhèn)商鋪項(xiàng)目西3公里移動(dòng)、聯(lián)通、餐飲、日用雜貨阿姆瑞特高點(diǎn)東南斜對(duì)面家具碧源商廈長(zhǎng)安博物館附近1層中醫(yī)醫(yī)院眼科視覺配鏡中心、財(cái)富書城2層為陽(yáng)光快車網(wǎng)絡(luò)俱樂部，內(nèi)設(shè)16０臺(tái)電腦１050平米紅樹林網(wǎng)吧項(xiàng)目東側(cè)網(wǎng)吧180臺(tái)電腦長(zhǎng)興路綠園賓館附近裝飾材料、汽修西雀家莊項(xiàng)目東30０米菜販、餐館、小型超市（天添福連鎖超市）等總長(zhǎng)約150０米金堆城小區(qū)外圍零售、發(fā)廊、安踏專賣等門面房家世界金堆城北門對(duì)面綜合性大型超市4０００平米長(zhǎng)樂小區(qū)餐廳、美發(fā)、日用品、小賣部臨街商鋪14家玉秦苑餐廳、美發(fā)、日用品、小賣部臨街商鋪19家美家商業(yè)街家世界隔壁內(nèi)廷式商業(yè)街，共3層500０－8000平米小肥羊項(xiàng)目以東300０米火鍋店1200平米升平大廈西長(zhǎng)安街轉(zhuǎn)盤商住兩用麥德龍超市長(zhǎng)安南路電視塔西會(huì)員制超市占地2.5萬平米三森家具城長(zhǎng)安路麥德龍以南經(jīng)營(yíng)各類家具第七節(jié)：待建項(xiàng)目調(diào)查用地規(guī)劃許可證（２004年）長(zhǎng)安區(qū)名稱工程地點(diǎn)工程項(xiàng)目用地面積(畝)用地規(guī)劃許可證發(fā)證日期中國(guó)兵器工業(yè)第二Ｏ四研究所長(zhǎng)安區(qū)技術(shù)改造項(xiàng)目１5８。0５９(2004)２09號(hào)2004．8。１７陜西省建筑工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院籌建處長(zhǎng)安區(qū)新校區(qū)43４。674（2004）245號(hào)２004.8.18中國(guó)航天科技集團(tuán)公司第五研究院第五Ｏ四研究所長(zhǎng)安區(qū)配套項(xiàng)目68.7１（2004)22６號(hào)2004。9.13西安市長(zhǎng)安區(qū)恒通汽車配件裝潢維修中心長(zhǎng)安區(qū)韋曲環(huán)城西路遷建項(xiàng)目3。48２(2004)212號(hào)2004。9。1４陜西林洋軟木有限公司長(zhǎng)安區(qū)五星鄉(xiāng)西灃路西廠房67。０9３（2004)2７４號(hào)2004.10.18西京職業(yè)學(xué)院長(zhǎng)安區(qū)西京路校園擴(kuò)建５５5。２7(2004）２６9號(hào)２0０４.10.１９西安好快活現(xiàn)代飲品有限責(zé)任公司韋區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園罐裝生產(chǎn)項(xiàng)目20。687（２004）273號(hào)200４.10．26西安潤(rùn)翔實(shí)業(yè)有限公司韋曲科技產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)２５3．９61（2004)3１0號(hào)２00４.１2。3長(zhǎng)安區(qū)韋曲街道上塔坡村村民委員會(huì)長(zhǎng)安區(qū)太陽(yáng)西街綜合市場(chǎng)35．707(20０4）31１號(hào)200４.１2。3建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（2005年）日期編號(hào)建設(shè)單位建設(shè)項(xiàng)目選址地點(diǎn)20０5-1—７(２00５）00３陜西日?qǐng)?bào)社社址搬遷長(zhǎng)安區(qū)郭杜街道韋郭路南側(cè)、周岔路西側(cè)、東環(huán)路東側(cè)2005－3－1（２005）015西安市公安局民警訓(xùn)練場(chǎng)公安民警訓(xùn)練基地?cái)U(kuò)建長(zhǎng)安區(qū)灤鎮(zhèn)灃峪口體院南側(cè)20０5-３—4（２005）016城苑公司企業(yè)基地城苑公司企業(yè)基地長(zhǎng)安區(qū)郭杜街道韋郭路與東環(huán)路十字東南角、陜西師范大學(xué)新校區(qū)以西2０05—3—30（２005）０21陜西軍野電子實(shí)業(yè)有限公司高性能抗干擾系列電臺(tái)長(zhǎng)安區(qū)韋區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園棟長(zhǎng)安街與慧谷一路(規(guī)劃路）十字東北角2０05－4—１(200５）023陜西日?qǐng)?bào)社－印務(wù)中心印務(wù)中心長(zhǎng)安區(qū)郭杜街道辦事處南環(huán)路北側(cè)、郵電路西側(cè)2００5－4—1（２０05)02４中共西安市長(zhǎng)安區(qū)委黨校新校區(qū)長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園韋曲街道大學(xué)路與竹園路(規(guī)劃路）十字東北角2005－4-8(2０05)029西安市長(zhǎng)安區(qū)第二中學(xué)西區(qū)分校長(zhǎng)安區(qū)韋曲街道廣場(chǎng)西路東側(cè)、長(zhǎng)樂街（規(guī)劃路）西側(cè)、大學(xué)路北側(cè)2005-4—8（20０5）0３０西安市長(zhǎng)安天然氣有限公司長(zhǎng)安區(qū)天然氣城市氣化工程長(zhǎng)安區(qū)通塔坡路北、長(zhǎng)安正街西側(cè)２005－4-８（20０5）０３1陜西綠迪投資控股集團(tuán)有限公司商貿(mào)綜合樓長(zhǎng)安區(qū)韋曲街道西韋村村民委員會(huì)在韋曲街道西環(huán)路西側(cè)2005－4-８(2０05)032西安市長(zhǎng)安區(qū)韋曲街道西韋村村民委員會(huì)商貿(mào)綜合樓韋曲街道西環(huán)路西側(cè)2005-４—２5（２005）０02西安亞太科技集團(tuán)有限公司高能環(huán)保電池和電子信息產(chǎn)品生產(chǎn)長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園少陵路西、韋曲東街（規(guī)劃路)南側(cè)20０5—５—2０（2０05）04０西安城苑房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)長(zhǎng)安區(qū)韋區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園北里王村西側(cè)、杜陵?yáng)|路北側(cè)20０5-5－25（20０5）042西安市土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備北臨緯二十六街，西臨規(guī)劃路(文景路），東鄰地礦家屬院，南鄰北關(guān)村２005—6—７(２00５）０49西安高新區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)5＃開閉所韋曲科技產(chǎn)業(yè)園神舟二路與慧谷一路十字東北角2００5－6-7（２00５）0５0西安高新區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)航天廣場(chǎng)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園杜陵?yáng)|路以南、雁塔南路南端頭建設(shè)用地規(guī)劃許可證日期許可證號(hào)建設(shè)單位建設(shè)位置建設(shè)項(xiàng)目用地面積200５－1—６（2０04）369陜西電子科技專修學(xué)院長(zhǎng)安區(qū)神禾塬南北大道與東西大道東南角新校區(qū)征地5９1．548畝（含代征路4８．７8６畝、綠地６。０６２畝）2005-1—11(2０04)35５西安市公安局碑林分局長(zhǎng)安區(qū)西湯路東北側(cè)杜曲鎮(zhèn)新村二組碑林區(qū)看守所遷建項(xiàng)目征地58．768畝(含代征路３。5７２畝、綠地4。２８6畝）20０5-1-14（2００4）０７9西安財(cái)經(jīng)學(xué)院長(zhǎng)安區(qū)神禾塬西安財(cái)經(jīng)學(xué)院新校區(qū)征地1２７０.764畝（含代征路96。５72畝、綠地１6２.339畝、立交13。2畝）２０05-1－28(2004）370西安聚興工貿(mào)有限公司長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園杜陵?yáng)|路北側(cè)、夏殿村東側(cè)韋曲農(nóng)機(jī)加油站遷建征地７.4２5畝(含代征路2．475畝)200５-2-2（2０04）389長(zhǎng)安縣秦嶺包裝廠長(zhǎng)安區(qū)郭杜西街壓縮天然氣加氣站征地１0.０77畝(含代征路5．１4９畝、綠地0.32０畝)200５—2－2(20０４）38８長(zhǎng)安區(qū)四通電器公司長(zhǎng)安區(qū)申店鄉(xiāng)徐家寨村西環(huán)路東壓縮天然氣加氣站征地７。225畝(含代征路4。51０畝、綠地0。４05畝）2００５-2－4（2005）019西安市長(zhǎng)安區(qū)救助管理站長(zhǎng)安區(qū)韋曲街辦侯家灣村竹園路西側(cè)遷建項(xiàng)目征地1６．533畝（含代征路6．443畝）２005-2—6（2005）00６西安中藥集團(tuán)長(zhǎng)安公司長(zhǎng)安區(qū)韋曲街道廣場(chǎng)西路與規(guī)劃路十字東北角西安中藥集團(tuán)長(zhǎng)安公司綜合樓項(xiàng)目征地1９。642畝（含代征路７.1５0畝）2０05－2—6（2005）020陜西天惠科技開發(fā)有限責(zé)任公司長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園少陵路西、韋曲東街(規(guī)劃路)南側(cè)陜西天惠電腦生產(chǎn)項(xiàng)目征地27.744畝(含代征路4。0５5畝）2005—2—6(2005)021澄合礦務(wù)局長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園少陵路與韋曲東街十字西南角陜西富力通能源軟件與信息技術(shù)項(xiàng)目征地４８．6２1畝(含代征路１4.０７0畝）2００5-3—1（2０05）0４0西安信達(dá)粉碎設(shè)備廠長(zhǎng)安區(qū)韋曲街道彎曲西街南側(cè)商住樓征地４.７38畝（含代征路０．638畝)2005-3—2５（200５）063西安市長(zhǎng)安區(qū)高校建設(shè)協(xié)調(diào)服務(wù)辦公室長(zhǎng)安區(qū)申店橋南、南北大道東側(cè)柳青廣場(chǎng)征地3４。55５畝（含代征路１2.2５2畝)20０5-5-20（２005）1０0西安城苑房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司長(zhǎng)安區(qū)郭杜街道韋郭路南側(cè)、周岔路西側(cè)、東環(huán)路東側(cè)城苑公司企業(yè)基地征地275.181畝(含代征路45.567畝、綠地3。47畝)2005—5－24（2０05）089陜西日?qǐng)?bào)社長(zhǎng)安區(qū)郭杜街道韋郭路南側(cè)、周岔路西側(cè)、東環(huán)路東側(cè)社址搬遷征地168．318畝（含代征路42.170畝、綠地２。66畝）20０5—5－２4（200５)099陜西省電力公司西安高壓供電局長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園少陵路西、神舟三路（規(guī)劃路）北110千伏長(zhǎng)安東輸變電工程征地15畝（含代征路４。１６２畝）２00５－５-２７(2００５）1０６西安長(zhǎng)遠(yuǎn)電子工程有限責(zé)任公司長(zhǎng)安區(qū)韋曲街道大學(xué)路與竹園路(規(guī)劃路）十字東北角新校區(qū)項(xiàng)目征地41。827畝（含代征路11.２35畝、綠地0.61３畝）2０05－６－7(20０５）１12陜西斯達(dá)實(shí)業(yè)有限公司長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技產(chǎn)業(yè)園少陵路與工業(yè)二路（規(guī)劃路）相交處西北角新型粉末及環(huán)保設(shè)備生產(chǎn)線征地３9.５52畝（含代征路７．６32畝)2005-６-１7（200５）１23陜西華商房地產(chǎn)建設(shè)有限公司長(zhǎng)安區(qū)郭杜街道西萬路西側(cè)、大仁西村東側(cè)未來家園征地151.445畝（含代征路1１．8５4畝、綠地１2。807畝）２０05-6—１7（2005）12４西安翔宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長(zhǎng)安區(qū)韋區(qū)街道長(zhǎng)安西街南側(cè)(原長(zhǎng)安氮肥廠用地）“悅明園”小區(qū)征地67.82２畝(含代征路4.54２畝、綠地3。482畝)長(zhǎng)安區(qū)近期規(guī)劃中的項(xiàng)目最少達(dá)24個(gè),其中已確定的9個(gè)項(xiàng)目總占地約1596畝,即將動(dòng)工項(xiàng)目18個(gè)，總占地約2851畝。通常情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期為18－24個(gè)月，也就是說,在２007-2008年，長(zhǎng)安區(qū)將會(huì)有一個(gè)較大的改觀。第八節(jié)：公交車調(diào)查21０區(qū)間：家世界－長(zhǎng)安科技園6:00--20:３０一元空調(diào)車家世界—團(tuán)結(jié)東路-灃鎬東路－錦園小區(qū)－桃園路－高新二路—?jiǎng)趧?dòng)南路－光華路－科技路—科技路小區(qū)—徐家莊-西斜七路-沙井村-電子商城-電子二路－市建四公司－木塔寨—西萬路口－北沈家橋-康家灣-高家堡—英捷舊車交易中心－西部大道－—博士路—?jiǎng)?chuàng)業(yè)大道－信息大道—發(fā)展大道—學(xué)士路—長(zhǎng)安科技園2１5路:西京大學(xué)—西門6：0０--2:００一元西京大學(xué)-水磨村-青年南街-西寨—長(zhǎng)安汽車站-韋曲南站—區(qū)政府－韋曲北站-北里王骨科醫(yī)院—電子科技學(xué)院-三森國(guó)際家居－結(jié)核病院—國(guó)展中心－吳家墳-政法學(xué)院—八里村－緯二街－小寨-長(zhǎng)安立交—省體育場(chǎng)-草場(chǎng)坡－南稍門－南門-鐘樓－西大街—西門229路：西京大學(xué)—火車站6：30-—１9：30一元西京大學(xué)-水磨村－青年南路－西寨－長(zhǎng)安汽車站—韋曲南路—區(qū)政府—韋曲北站-北里王骨科醫(yī)院－電子科技學(xué)院-三森國(guó)際家居-結(jié)核醫(yī)院—國(guó)際展覽中心-吳家墳-政法學(xué)院-八里村—緯二街—小寨—長(zhǎng)安立交—省體育場(chǎng)—草場(chǎng)坡—南稍門-南門-鐘樓-北大街—北門-西閘口－火車站３1１路：南門-沖剪機(jī)床廠6:30——19：３0一元南門－小南門－含光門—西南城角—西北大學(xué)—邊家村—北方樂園－西斜六路—公交五公司-西斜七路—沙井村－電子商城－電子二路—市建四公司-木塔寨—西萬路—北沈家橋—康家灣-高家堡-英捷舊車交易中心-長(zhǎng)安科技園—翠寶集團(tuán)-西安電子科技大學(xué)長(zhǎng)安學(xué)院－郭杜—沖剪機(jī)床廠３11區(qū)間:萬壽路-長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園6:00-—2０:30一元空調(diào)車萬壽路—韓森寨-經(jīng)二路—愛民路-咸寧中路-火炬路-金花南路—交大商場(chǎng)—交大電腦城—沙坡村－沙坡—武警醫(yī)院－鐵路中心醫(yī)院-鐵一局醫(yī)院—賽格電腦城-文藝路-長(zhǎng)安路—省政務(wù)大廳—含光路-唐城賓館-吉祥村—吉祥誠(chéng)信商業(yè)街—太白小區(qū)—西斜七路—沙井村－電子商城－電子二路-市建四公司—木塔寨-西萬路口－北沈家橋—康家灣－高家堡-英捷舊車交易中心—西部大道－博士路－創(chuàng)業(yè)大道—信息大道—發(fā)展大道—學(xué)士路-長(zhǎng)安科技園320路：金花北路—秦嶺野生動(dòng)物園金花北路—互助路立交—長(zhǎng)興路—金花南路-信號(hào)廠-新安醫(yī)院-沙坡-武警醫(yī)院—鐵路中心醫(yī)院—鐵一局醫(yī)院—賽格電腦城—大雁塔-雁塔西路東口（去)－雁引路（回）-雁南路—廟坡頭村－射擊場(chǎng)-瓦胡同村-國(guó)際展覽中心—結(jié)核病院-三森國(guó)際家居—電子科技大學(xué)－北里王骨科醫(yī)院－長(zhǎng)安花園-區(qū)政府-西北飯店-綠園度假村－太陽(yáng)新城－金堆城小區(qū)—政法學(xué)院南區(qū)-航天五零四所—郵電學(xué)院南校區(qū)－茅坡村-溫國(guó)堡－任家寨－香積寺村-下北良村-上北良村—黃良鎮(zhèn)—官路村－張村-北斗角村-二零五所-西王村-內(nèi)苑村－秦嶺野生動(dòng)物園321路:南門—張社村6:0０—－20：0０一元南門—圍墻巷－南稍門－草場(chǎng)坡—省體育場(chǎng)—政務(wù)大廳－子午路－醫(yī)學(xué)院—西八里—城南客運(yùn)站—楊家村—明德門—八院—結(jié)核病院－三森國(guó)際家居－金昆家具廠—電子科技學(xué)院-西安地堪院—楓棲西路—韋曲西街-新華街(恒順花園·康橋楓景）-綠園度假村—太陽(yáng)新城-金堆城小區(qū)-航天五零四所(政法學(xué)院西門）－郵電學(xué)院南校區(qū)—陜師大長(zhǎng)安校區(qū)－櫻花廣場(chǎng)—西北大學(xué)南校區(qū)－小居安村－康杜村—張杜村3２2路：勞動(dòng)路-溫國(guó)堡6:00-—20:30勞動(dòng)路－公交分局—西稍門－草陽(yáng)村—?jiǎng)谀鲜袌?chǎng)—電子市場(chǎng)－勞動(dòng)南路—白廟村-電子科技大學(xué)-西斜六路—公交五公司－西斜七路-沙井村—電子商城-電子二路-市建四公司—木塔寨—西萬路口-北沈家橋-康家灣—高家堡-英捷舊車交易中心-郭杜—岔道口村－西部大學(xué)城—郵電學(xué)院南校區(qū)－茅坡村－溫國(guó)堡323路：6：0０－－南門晚上11點(diǎn)發(fā)車常寧宮晚上1０點(diǎn)同時(shí)發(fā)車一元南門－圍墻巷-南稍門—草場(chǎng)坡-省體育場(chǎng)－長(zhǎng)安立交-小寨－緯二街—八里村—政法學(xué)院－吳家墳—國(guó)展中心-結(jié)核醫(yī)院—三森國(guó)際家居-金昆家具－電子科技學(xué)院－北里王骨科醫(yī)院-長(zhǎng)安花園—區(qū)政府—韋曲南站-長(zhǎng)安汽車站-西寨—徐家寨—何家營(yíng)－培華學(xué)院—魚包頭－常寧宮3２3區(qū)間：6：００—-２2:00一元南門—長(zhǎng)安汽車站南門-圍墻巷—南稍門－草場(chǎng)坡-體育場(chǎng)－長(zhǎng)安立交—小寨—緯二街—八里村－政法學(xué)院-吳家墳—國(guó)展中心—結(jié)核醫(yī)院—三森國(guó)際家居-金昆家具—電子科技學(xué)院—北里王骨科醫(yī)院—長(zhǎng)安花園-區(qū)政府－韋曲南站—長(zhǎng)安汽車站500路：火車站-零六七基地.６:３０－—１9：30全程兩元,起步一元,進(jìn)位五角火車站-五路口—民樂園—大差市—和平門-李家村—魯家村-賽格電腦城－大雁塔－雁塔西路東口（去）-大雁塔南廣場(chǎng)（去）—雁引路(去)—廟坡頭村－省射擊場(chǎng)—水廠路-金浮沱－北里王東村-杜陵?yáng)|路-航天東路—航天南路—宇航基地－零六七基地600路:張家堡－西部大學(xué)城6:30--2３:00全程兩元,起步一元,進(jìn)位五角張家堡—張家堡廣場(chǎng)-未央工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)－尤家莊—經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)－公交六公司－方新村-龍首村－北稍門—北關(guān)—北門-北大街－鐘樓-南門－南稍門—省體育館—長(zhǎng)安立交－小寨-緯二街—八里村—政法學(xué)院－吳家墳—結(jié)核醫(yī)院-三森國(guó)際家居—金昆家具廠－電子科技學(xué)院—北里王骨科醫(yī)院—長(zhǎng)安花園—區(qū)政府-西北飯店－綠園度假村-太陽(yáng)新城—金堆城小區(qū)—政法學(xué)院南區(qū)—航天五零四所—郵電學(xué)院南校區(qū)-西部大學(xué)城608區(qū)間：火車站-紫薇田園都市6：30--20:３0一元火車站－西閘口－北門—北大街-鐘樓－南門-振興路—小南門—含光門－張家村-黃雁村－何家村－人才市場(chǎng)-西安電子科技大學(xué)北門-白廟村—?jiǎng)趧?dòng)南路—光華路－科技路-亞美大廈-科技一路-楓葉苑—高新二中—西安軟件園-科技二路—科技四路-雙水磨—茶張村－鋪尚村-郁家莊—綠地世紀(jì)城—付村－博士路北口—博士路－西部大道-怡園路－紫薇田園都市901長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園-秦阿房宮長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園-學(xué)士路-西古公司－產(chǎn)業(yè)園管理辦-博士路—車管所-外國(guó)語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校-西萬路口－木塔寨—沙井村－白沙路－唐南中學(xué)—高新五路—南窯頭—高新醫(yī)院-陳家莊－西辛莊-雙旗寨－和平村—秦阿房宮901區(qū)間城西客運(yùn)站－長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園城西客運(yùn)站—三橋－西部國(guó)際車城-高村-和平村—東西晁－外事學(xué)院－雙水磨—陜西賓館-西萬路口—車管所-長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園第四部分:目標(biāo)客戶調(diào)查第一節(jié)：目標(biāo)客戶構(gòu)成目前本區(qū)域的商業(yè)氣氛還未形成氣候,因而暫時(shí)不可與鐘樓、騾馬市等黃金地段相比較。后者所具備的商機(jī)人所共知,就地段而言，大量經(jīng)營(yíng)者都會(huì)將其作為首選之地。本區(qū)域的商業(yè)氣氛正在逐漸形成當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)者一般只會(huì)選擇已形成口碑的、風(fēng)險(xiǎn)性極低的市場(chǎng),不會(huì)對(duì)一片正在開發(fā)中的市場(chǎng)加以青睞。就商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作要求而言，雖然是以隱性目標(biāo)客戶群作為項(xiàng)目的主要客戶群，但此部分客戶群更加關(guān)心顯性客戶群的喜好,他們通常會(huì)站在顯性客戶群的角度來審視項(xiàng)目。之所以要將客戶鎖定,就是要在項(xiàng)目定位、推廣、宣傳階段有的放矢，只有項(xiàng)目定位是能夠得到顯性客戶群的認(rèn)可，才能爭(zhēng)取到隱性客戶群的投資。項(xiàng)目在開業(yè)前主要是接觸隱性客戶群，而開業(yè)后才接觸到顯性客戶群,因此，他們的特性需要分別明確。隱性客戶隱性客戶自營(yíng)客戶投資客戶隱性客戶構(gòu)成如下圖隱性客戶隱性客戶產(chǎn)權(quán)收益租金收益項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益途徑終端消費(fèi)者終端消費(fèi)者顯性客戶承租客戶顯性客戶存在產(chǎn)權(quán)以外關(guān)系的客戶1.投資客戶群：擁有閑散資金又暫時(shí)無其他資金計(jì)劃的投資客戶(包括已經(jīng)得益于商鋪投資的客戶）關(guān)注的商業(yè)因子:商業(yè)因子考評(píng)依據(jù)收益及保障經(jīng)營(yíng)商戶情況、租金回報(bào)率及相關(guān)政策區(qū)域商業(yè)氛圍人流、車流、居住密度、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布等業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)是否具備差異化的特點(diǎn)，是否具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域內(nèi)的發(fā)展?jié)摿φС殖潭取^(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向、其他行業(yè)關(guān)注程度等產(chǎn)品自身素質(zhì)規(guī)模、立面、規(guī)劃、服務(wù)、政策支持等價(jià)格租賃價(jià)格、優(yōu)惠政策、付款方式、物業(yè)收費(fèi)開發(fā)商企業(yè)實(shí)力公眾形象、辦公環(huán)境、員工綜合素質(zhì)、知名度投資心態(tài)：希望投資理財(cái)，創(chuàng)業(yè)拓市于“零距離溝通、零風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行”狀態(tài)；希望投資項(xiàng)目將來經(jīng)營(yíng)狀況良好,以保證自己的階段收益能夠按期實(shí)現(xiàn)；希望交納投資款后手中仍有寬裕的機(jī)動(dòng)資金；希望所投資金能夠升值或高額利潤(rùn)回報(bào)；希望能夠增強(qiáng)投資的安全性和穩(wěn)妥性（可通過擔(dān)保、公證等方式實(shí)現(xiàn)）。希望資金變現(xiàn)的靈活性更強(qiáng)。(即，隨時(shí)退本)2．經(jīng)營(yíng)客戶群：產(chǎn)品的經(jīng)銷商,以經(jīng)營(yíng)為盈利手段的人群關(guān)注的商業(yè)因子：商業(yè)因子考評(píng)依據(jù)區(qū)域商業(yè)氛圍人流、車流、居住密度、競(jìng)爭(zhēng)情況等區(qū)域內(nèi)的發(fā)展?jié)摿φС殖潭取^(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向、其他行業(yè)關(guān)注程度等產(chǎn)品自身素質(zhì)規(guī)模、立面、規(guī)劃、服務(wù)、政策支持等價(jià)格租賃價(jià)格、優(yōu)惠政策、付款方式、物業(yè)收費(fèi)商管公司公司知名度、支持政策、管理方式開發(fā)商企業(yè)實(shí)力公眾形象、辦公環(huán)境、員工綜合素質(zhì)、知名度置業(yè)心態(tài)：希望投資理財(cái)，創(chuàng)業(yè)拓市于“零距離溝通、零風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行”狀態(tài)；希望創(chuàng)業(yè)環(huán)境優(yōu)越、無安全隱患,物業(yè)管理服務(wù)一流；希望首次或按揭或一次性付款后手中仍有寬裕的機(jī)動(dòng)資金；希望所投資金能夠升值或高額利潤(rùn)回報(bào)；心理需求高于物質(zhì)需求。顯性客戶群特點(diǎn)及消費(fèi)習(xí)慣：注重產(chǎn)品的多樣性、可選性;注重交通的便利程度;注重價(jià)格;注重配套設(shè)施是否到位;注重售后服務(wù);注重賣場(chǎng)氛圍與購(gòu)物環(huán)境；注重產(chǎn)品的舒適性;其他因素。分析認(rèn)為,具備以上投資心理和投資喜好的客戶其選擇通常偏向于回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)小、門檻低的產(chǎn)品，即使經(jīng)營(yíng)客戶,也會(huì)適當(dāng)?shù)目紤]這些要素。隱性客戶受到顯性客戶的影響最大,而顯性客戶中的承租客戶能夠通過種種手段將其挖掘出來,并成為打動(dòng)隱性客戶最有力的武器。這就需要我們?cè)谥贫I(yíng)銷思路和營(yíng)銷策略時(shí)予以充分考慮，大局掌控、細(xì)節(jié)關(guān)注,設(shè)計(jì)出真正符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。第二節(jié):目標(biāo)客戶喜好調(diào)查本區(qū)域處于大西安市南面，其常住人口數(shù)量也隨著該區(qū)住宅新區(qū)的不斷落成完工和投入使用而迅速增加.目前已經(jīng)形成了多個(gè)人口聚居區(qū).除此之外,長(zhǎng)安區(qū)的人口年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成及個(gè)人月收入、家庭月收入均維持在一個(gè)對(duì)于商業(yè)發(fā)展而言較為有利的水平(如圖１—４）。圖-1年齡分布圖圖—2職業(yè)分布圖圖—３個(gè)人月均收入水平分布圖圖-4家庭月均收入水平分布圖投資者選擇商鋪投資最重要的因素投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的偏好所以，這一地區(qū)已經(jīng)基本上聚集了相當(dāng)數(shù)量的學(xué)生及工薪階層。這就為本區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)提供了足夠的消費(fèi)人口及后備消費(fèi)力量。消費(fèi)人群確定及場(chǎng)所的選擇調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)群體中約有60%的人群經(jīng)常出門購(gòu)物，其余40%的人群則很少。而在60％經(jīng)常購(gòu)物的人群中，約占４7．3％的人群會(huì)前往專門的商業(yè)場(chǎng)所購(gòu)物,另外5２．7%的人群則選擇集貿(mào)市場(chǎng)等地點(diǎn).消費(fèi)群體確定選擇場(chǎng)所據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)(60％）被訪者經(jīng)常有各種形式購(gòu)物活動(dòng),其中前往上規(guī)模商業(yè)場(chǎng)所購(gòu)物的人數(shù)比例約為４７。3％。此數(shù)據(jù)說明了現(xiàn)有和潛在的消費(fèi)群體非常龐大消費(fèi)人群購(gòu)物喜好消費(fèi)者和誰去購(gòu)物場(chǎng)所前往綜合性規(guī)模型購(gòu)物場(chǎng)所的次數(shù)從以上兩個(gè)圖表可以發(fā)現(xiàn)，大部分參與購(gòu)物的消費(fèi)者主要是和朋友、同事、同學(xué)一塊去，此外，約占19．2％的人群是個(gè)人單獨(dú)購(gòu)物，和家人一起去的情況比較少.此外，消費(fèi)者到達(dá)購(gòu)物中心的方式以步行和坐公交車為主,在路上一般會(huì)花10到3０分鐘的時(shí)間.前往購(gòu)物中心的消費(fèi)者參與頻率較高,一周內(nèi)至少去1次的占了絕大多數(shù)；而去兩次和天天去的數(shù)據(jù)比例約占２8%。每周購(gòu)物一次或一次以上的購(gòu)物頻率為大多數(shù)消費(fèi)者接受。在購(gòu)物場(chǎng)所除了購(gòu)物外相對(duì)喜好的其他活動(dòng)前往購(gòu)物中心的平均消費(fèi)通過以上圖表可知，消費(fèi)者在購(gòu)物之余通常比較喜歡喝茶，喝咖啡，聊天,有部分消費(fèi)者將購(gòu)物中心作為看書和聽歌的場(chǎng)所。消費(fèi)者前往購(gòu)物中心的單次消費(fèi)金額多集中在５０－100元之間,此數(shù)據(jù)顯示出區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)能力水平.除此之外，我們還針對(duì)消費(fèi)者提出的有關(guān)購(gòu)物場(chǎng)所不足的地方做了如下統(tǒng)計(jì)：對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所不滿意的方面通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物的空氣、環(huán)境、衛(wèi)生、服務(wù)、等方面的設(shè)施和服務(wù)較為關(guān)注.不滿意的方面主要體現(xiàn)在服務(wù)、環(huán)境和擁擠等方面。我們認(rèn)為，正是這些消費(fèi)者提供的不滿意之處,為我們?cè)陧?xiàng)目品質(zhì)定位、服務(wù)內(nèi)容定位以及今后的物業(yè)管理等方面提供了極有價(jià)值的市場(chǎng)信息。在較為系統(tǒng)的分析了有購(gòu)物喜好的