寫字樓策劃方案

昆明怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃方案序?qū)懽謽鞘袌龅幕顫娛钦麄€城市經(jīng)濟活動的重要晴雨表，昆明寫字樓的開展亦印證了這一事實.2005年GMS會議、1988年世博會等這些極具影響的國際性經(jīng)濟集會也將其會場設(shè)在昆明……種種跡象說明，經(jīng)過近幾年的快速開展，昆明已成為云南經(jīng)濟開展的龍頭，其經(jīng)濟地位無論在國內(nèi)外都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。孕育在這樣一個高速開展的都市中，當(dāng)前正處于旺盛的時期。盼望通過本報告能令二期的規(guī)劃更好地為營銷效勞，從而使產(chǎn)品特色顯明，更具典范效應(yīng)。同時也為本案的營銷工作開展之步驟與方式作點個人觀點。定位篇項目定位1.1工程概況所處區(qū)域：盤龍區(qū)地理位置：北京路延長線與金色大道交匯處占地面積：15畝1.2依據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：本案可兩種形態(tài)并存，功能化復(fù)合體、智能化寫字樓。詮釋：功能化復(fù)合體：表達(dá)多功能、多用途，設(shè)計空間組配最大化。如此時此刻盛行的大隱于市。好酒不怕巷子深，不同的空間營造著獨有的特性與私密，多了這些個人色調(diào)，也為此有了“工作室”、“私家會所”的美稱。有了這些讓我們釋放自我的氣氛，空間雖是私密的，內(nèi)容卻是特殊美麗的。居家辦公也是此時此刻商務(wù)樓的走勢智能化寫字樓：智能化管理、智能化運作、智能化系統(tǒng)、表達(dá)科技與先進。從本案所處區(qū)域和特性分析來看，其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對來說較高，勢必導(dǎo)致開發(fā)商營建本錢提高，租金價格也隨之提高，最終是否受市場所認(rèn)可，干脆關(guān)系到本案的最終銷售狀況。但是，一個寫字樓是否得到市場的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利狀況、周邊配套等條件；另一方面須要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢。所以，我認(rèn)為：在提高物業(yè)品質(zhì)同時，可以充分利用專業(yè)經(jīng)驗、對市場的敏銳以及先進的營銷理念對本物業(yè)進展包裝于推廣，將其優(yōu)勢充分表達(dá)出來，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個功能化復(fù)合體、智能化寫字樓。1.3定位依據(jù)優(yōu)勢分析地段公共交通線路多，出行特殊便捷；由于生活環(huán)境成熟，中高檔的住宅市場為高檔寫字樓市場供應(yīng)生存空間；本案周邊的寫字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間；開發(fā)商實力較強，其品牌優(yōu)勢在將來的市場推廣中會起到很踴躍作用；劣勢分析本區(qū)域的寫字樓入住率相對于市區(qū)商圈周邊寫字樓較低，是因為本區(qū)域的地理位置與其相比沒有優(yōu)勢可言，要吸引公司的入住必需在營建標(biāo)準(zhǔn)上有所提高；本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，所以很多公司對本案的承受度可能會不是很高，如何提高本案對大公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點；從目前的寫字樓市場來看，作為寫字樓一般只租不售，因為假如銷售的話，可能會導(dǎo)致客戶層次降低以及給管理帶來不便，從而影響大公司的入住，而且我公司也須要資產(chǎn)經(jīng)營；由于本案建立周期較長，導(dǎo)致市場形象不好；市場分析本區(qū)域是昆明的北市區(qū)高尚居住地段，而在青年路段商圈華爾貝大廈、新西南商城、昆百大、家樂福、百盛商廈、金格百貨、太平洋百貨等構(gòu)成昆明城區(qū)最熱鬧的商業(yè)中心，其干脆影響到寫字樓的分布于租金價格。總的來說，其租金價格相對于商圈內(nèi)的租金價格低20%左右，所以，北市商圈內(nèi)寫字樓的租金價格干脆關(guān)系到本案最終租金價格和銷售價格的確定。市場時機點本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在將來的一到兩年內(nèi)市場的需求量不會飽和，尚有必需的開展空間，但隨著北市區(qū)政府、市公安交通廳等政府部門相繼建成，預(yù)料在將來的2006年—2008年將會有很大的供應(yīng)量，所以本案要抓緊目前開發(fā)時機，盡快入市，在最短的時間內(nèi)快速獲得利潤的最大化。市場威逼大樓外立面尚未裝修，給客戶沒有干脆的直觀效果，加上今后的施工，可能會造成周邊環(huán)境影響；大樓周邊人氣不旺，商務(wù)辦公的氣氛一般，由于建立期較長，樓盤空置時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個物業(yè)在市場中所處的位置以及它被市場所認(rèn)同，是取決于多方面的，我們不能因為其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我個人認(rèn)為：在本案的推廣過程中，要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的根底上，利用先進的銷售經(jīng)驗、銷售理念以及獨樹一幟的推廣手段，必需會使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置目標(biāo)客戶定位2.1公司主營業(yè)務(wù)及行業(yè)分類2.2公司注冊資金2.3鎖定目標(biāo)客戶留意相對較有吸引力的價格；較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值，一般要到達(dá)65%—70%；辦公空間要具有延展性，先進企業(yè)開展較快，員工隊伍不斷擴大，辦公樓空間要有開展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；相宜的地理位置，接近交通路途、商業(yè)區(qū)、星級酒店等，這樣對客戶往來可以供應(yīng)便利；大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，這樣簡潔給客戶留下好的印象；較為完善的物業(yè)管理和商務(wù)配套；如車位、電梯、保安、保潔等。價格定位3.1租售價格確定租賃價格：建議在35元/㎡—45元/㎡。銷售價格：建議在3200元/㎡—3800元/㎡。3.2價格定位支持：支持一：市場價格比擬法租賃價格：昆明市高層寫字樓的平均租賃成交價格為38元/㎡。中位數(shù)為35.5元/㎡。各樓層價格不均。最低租賃成交價格18元/㎡，最高租賃成交價格85元/㎡。平均租賃價格最高的3幢高層寫字樓為：右弼大廈〔67元/㎡〕濱江大廈〔60元/㎡〕國際商務(wù)大廈〔60元/㎡〕平均租賃價格最低的3幢高層寫字樓為：昆明大廈〔26元/㎡〕博佩大廈〔25元/㎡〕龍宇大廈〔21.17元/㎡〕租賃付款方式：半年一付，34.4%季度一付，32.8%一年一付，25%一月一付，6.9%其他，0.9%銷售價格：昆明市高層寫字樓的平均購置成交價為3584元/㎡，中位數(shù)為3823元/㎡。最低購置成交價格615元/㎡，最高購置成交價格5000元/㎡。平均購置成交價格最高的3幢高層寫字樓為：華一廣場〔5000元/㎡〕護國大廈〔4924元/㎡〕建工大廈〔4500元/㎡〕平均購置成交價格最低的3幢高層寫字樓為：建筑大廈(3350元/㎡)建立大廈〔3200元/㎡〕汕頭大廈〔3000元/㎡〕購置方式：分期付款，50%一次性付款，40%銀行按揭，2.5%其他方式，7.5%昆明市高層寫字樓租售成交價格表寫字樓名稱統(tǒng)計量購置成交價格購置價排名租賃成交價格租賃價排名濱江大廈平均成交價格3860560.002成交價格中位數(shù)386060.00最低成交價格356060最高成交價格416060成交價格變動范圍6000博佩大廈平均成交價格25.0023成交價格中位數(shù)25.00最低成交價格20最高成交價格30成交價格變動范圍10馳宇大廈平均成交價格3833.337成交價格中位數(shù)4000.00最低成交價格3500最高成交價格4000成交價格變動范圍500方舟大廈平均成交價格33.5716成交價格中位數(shù)30.00最低成交價格20最高成交價格65成交價格變動范圍45豐園大廈平均成交價格3700.00953.404成交價格中位數(shù)3700.0050.00最低成交價格360042最高成交價格380075成交價格變動范圍20033國際商務(wù)大廈平均成交價格60.002成交價格中位數(shù)60.00最低成交價格60最高成交價格60成交價格變動范圍0恒安大廈平均成交價格40.459成交價格中位數(shù)41.50最低成交價格22最高成交價格55成交價格變動范圍33續(xù)表3:昆明市高層寫字樓租售成交價格表寫字樓名稱統(tǒng)計量購置成交價格購置價排名租賃成交價格租賃價排名護國大廈平均成交價格4924.00245.006成交價格中位數(shù)4924.0045.00最低成交價格492445最高成交價格492445成交價格變動范圍00華爾頓大廈平均成交價格44.007成交價格中位數(shù)45.00最低成交價格40最高成交價格50成交價格變動范圍10華升大廈平均成交價格58.003成交價格中位數(shù)58.00最低成交價格56最高成交價格60成交價格變動范圍4華一廣場平均成交價格5000.00140.0010成交價格中位數(shù)5000.0040.00最低成交價格500030最高成交價格500050成交價格變動范圍020化輕建材公司平均成交價格40.0010成交價格中位數(shù)40.00最低成交價格40最高成交價格40成交價格變動范圍0建工大廈平均成交價格4500.00342.868成交價格中位數(shù)4500.0045.00最低成交價格410033最高成交價格490050成交價格變動范圍80017建立大廈平均成交價格3200.001433.6015成交價格中位數(shù)3400.0033.60最低成交價格220034最高成交價格400034成交價格變動范圍18000續(xù)表3:昆明市高層寫字樓租售成交價格表寫字樓名稱統(tǒng)計量購置成交價格購置價排名租賃成交價格租賃價排名建筑大廈平均成交價格3350.001330.0020成交價格中位數(shù)3350.0030.00最低成交價格300030最高成交價格370030成交價格變動范圍7000金泰大廈平均成交價格3647.5011成交價格中位數(shù)4345.00最低成交價格1040最高成交價格4860成交價格變動范圍3820經(jīng)貿(mào)大廈平均成交價格37.5012成交價格中位數(shù)37.50最低成交價格35最高成交價格40成交價格變動范圍5巨龍大廈平均成交價格3500.001240.0010成交價格中位數(shù)3500.0035.00最低成交價格300025最高成交價格400060成交價格變動范圍100035昆房寫字樓平均成交價格38.9011成交價格中位數(shù)40.00最低成交價格30最高成交價格43成交價格變動范圍13昆明大廈平均成交價格26.0022成交價格中位數(shù)26.00最低成交價格22最高成交價格30成交價格變動范圍8昆明商務(wù)大廈平均成交價格33.0017成交價格中位數(shù)35.00最低成交價格25最高成交價格42成交價格變動范圍17續(xù)表3:昆明市高層寫字樓租售成交價格表寫字樓名稱統(tǒng)計量購置成交價格購置價排名租賃成交價格租賃價排名昆鐵得勝大廈平均成交價格30.5019成交價格中位數(shù)30.00最低成交價格27最高成交價格38成交價格變動范圍11龍宇大廈平均成交價格21.1724成交價格中位數(shù)20.00最低成交價格18最高成交價格30成交價格變動范圍12美亞大廈平均成交價格3668.751052.675成交價格中位數(shù)3700.0048.00最低成交價格300020最高成交價格400085成交價格變動范圍100065明昌大廈平均成交價格26.2521成交價格中位數(shù)25.00最低成交價格20最高成交價格35成交價格變動范圍15如意大廈平均成交價格3846.006成交價格中位數(shù)3846.00最低成交價格3846最高成交價格3846成交價格變動范圍0汕頭大廈平均成交價格3000.0015成交價格中位數(shù)3000.00最低成交價格3000最高成交價格3000成交價格變動范圍0盛迪大廈平均成交價格3750.00832.3318成交價格中位數(shù)3750.0032.00最低成交價格330025最高成交價格420040成交價格變動范圍90015續(xù)表3:昆明市高層寫字樓租售成交價格表寫字樓名稱統(tǒng)計量購置成交價格購置價排名租賃成交價格租賃價排名天和大廈平均成交價格34.0014成交價格中位數(shù)32.50最低成交價格25最高成交價格46成交價格變動范圍21新紀(jì)元廣場平均成交價格60.002成交價格中位數(shù)60.00最低成交價格60最高成交價格60成交價格變動范圍0星耀大廈平均成交價格4000.00445.006成交價格中位數(shù)4000.0045.00最低成交價格400045最高成交價格400045成交價格變動范圍00煙草外貿(mào)大樓平均成交價格37.5012成交價格中位數(shù)37.50最低成交價格30最高成交價格45成交價格變動范圍15醫(yī)藥大廈平均成交價格30.0020成交價格中位數(shù)30.00最低成交價格30最高成交價格30成交價格變動范圍0右弼大廈平均成交價格4000.00467.001成交價格中位數(shù)4000.0067.00最低成交價格400067最高成交價格400067成交價格變動范圍00云南商業(yè)大廈平均成交價格30.0020成交價格中位數(shù)30.00最低成交價格30最高成交價格30成交價格變動范圍0續(xù)表3:昆明市高層寫字樓租售成交價格表寫字樓名稱統(tǒng)計量購置成交價格購置價排名租賃成交價格租賃價排名中明大廈平均成交價格37.3313成交價格中位數(shù)最低成交價格38.00最高成交價格34成交價格變動范圍40平均成交價格3584.036總體合計成交價格中位數(shù)3823.0038.12最低成交價格61535.50最高成交價格500018成交價格變動范圍43858567從本案的營建標(biāo)準(zhǔn)和所屬的市場地位來看，考慮本案在將來市場中的高競爭力；加之，本案由于建立周期較長，導(dǎo)致其市場形象受到影響等多方因素的影響，所以，通過市場價格比擬法，建議本案的平均租賃價格為：35元/㎡—45元/㎡。銷售價格確定由于目前市場上寫字樓銷售較少，所以在銷售價格定位上，通過對周邊個案租金價格的比擬，獲得本案的平均租賃價格，在依據(jù)目前市場上銷售、租賃價格的一般關(guān)系，從而得出銷售價格。從目前寫字樓投資市場來看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字樓的投資回報周期為10—15年，即每年的投資回報率為：6.5%—10%即：銷售價格=〔租金價格×30×12〕÷每年的投資回報率所以依據(jù)銷售價格與租賃價格的這一關(guān)系，得出本案的銷售價格為〔本案擬定每年的投資回報率為8.5%〕：銷售價格=〔0.4×30×12〕÷8.5%=1780元/㎡考慮到給租賃者一個實惠的利潤空間〔物超所值的感覺〕，建議本案的最終銷售價格為：3200元/㎡—3800元/㎡。支持二：本錢核算法以對本案周邊和全市寫字樓開發(fā)本錢的了解，可以推算出本案開發(fā)單位本錢約為〔〕元/㎡，其中包括〔〕元/㎡的熟地地價，建安、建筑本錢〔包括設(shè)備、電梯、內(nèi)外裝修〕〔〕元/㎡。目前房地產(chǎn)市場盈利率一般在15%—25%之間。所以，以目前市場較為承受的市盈率20%估算，本案的銷售價格為：〔〕x〔1+20%〕=〔〕元/㎡通過本錢核算法本案價格定位為：〔〕元/㎡支持三：區(qū)域租金價格走勢營銷篇銷售推廣策略確定1.1銷售模式的選擇從目前寫字樓市場銷售模式來看，主要分為以下幾種方式：寫字樓銷售一般方法這種方法在較好產(chǎn)品力，以及銷售道具、媒體傳播協(xié)作下去化穩(wěn)定，資金回籠較快。帶租約出售先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業(yè)去化較慢，且資金回籠也不剛好。保證固定投資回報出售在寫字樓銷售的一般方法的根底上，接受返租的形式，即與客戶簽訂〔如4年總共20%固定投資回報率〕合同，這種銷售方法具有較大的吸引力，特殊是一局部投資客，且資金回籠較快，但開發(fā)商的風(fēng)險相對來說較大。綜上所分析，建議本案的銷售接受以一般的銷售方法為根底，依據(jù)市場對本案的承受狀況，輔以其他的銷售模式；除此之外，建議可以留作資產(chǎn)經(jīng)營，能售盡量售，不能售的可留下出租。1.2價格策略本案總體的價格策略應(yīng)是遵循低開高走，在銷售前期以有震撼力的價格快速吸引市場留意與聚集人氣；在銷售的中期價格在逐步上漲．全案的價格區(qū)間預(yù)料在〔〕元／㎡，均價在〔〕元／㎡．在銷售的預(yù)定階段，建議〔〕樓以下的單元以〔〕元／㎡以下的價格〔暫定〕的統(tǒng)一價面世．分階段價格限制前期引導(dǎo)期：在本案預(yù)定階段，以限量出售讓利形式推出，公布均價為〔〕元/㎡，〔銷售面積為：〔〕㎡，預(yù)售達(dá)20%〕開盤強銷期：公布均價為〔〕元/㎡，〔銷售達(dá)65%〕持續(xù)階段：單位價格上浮〔〕元，公布均價為〔〕元/㎡。〔銷售達(dá)90%〕清盤階段：單位價格下浮〔〕元，成交價格為〔〕元/㎡?！蹭N售達(dá)100%〕1.3銷售策略建議1.實現(xiàn)統(tǒng)一價的銷售策略在銷售初期，建議〔〕樓以下實行統(tǒng)一價〔〕元／㎡〔暫定〕的銷售方式，以快速積累市場人氣；在工程處于尾盤期，同樣可以接受統(tǒng)一價銷售。2.以租代售的銷售策略對局部小客戶，他們可能會接受商業(yè)貸款的付款方式。對于首付款，可以接受以租代售的方式。即客戶支付〔〕萬元購房押金，剩余的房款〔首付款〕局部必需在〔〕個月內(nèi)付清，未能按時付清，視為違約，〔〕萬元押金不再返還。1.4營銷推廣策略1.開盤時機的選擇開盤時機依據(jù)本案的現(xiàn)狀和裝修施工進度，對于力求成為地標(biāo)性寫字樓的本案來說，在一切銷售鋪墊及市場蓄勢均未形成的狀況下，建議將開盤日期放于〔〕年的〔〕月，開展銷售引導(dǎo)并進展PR活動造勢，待到正式開盤后力爭一舉驚爆市場。銷售時間段預(yù)估以〔〕年〔〕月上旬為正式開盤時間，銷售周期為〔〕個月左右，此期間去化100%。2.分階段銷售執(zhí)行準(zhǔn)備科學(xué)的銷售限制將提升利潤空間，使銷售進程良性開展。依據(jù)銷售案場的信息收集，其反響可能會對設(shè)計的調(diào)整與優(yōu)化有必需的指導(dǎo)作用，合理的銷售限制使方案調(diào)整更具可行性，保持在售物業(yè)的產(chǎn)品優(yōu)勢。個人認(rèn)為銷售限制主要體此時此刻銷售時間節(jié)點的限制上，必需努力完成各銷售階段的目標(biāo)任務(wù)；并在規(guī)定的銷售周期內(nèi)完成銷售目標(biāo)．引導(dǎo)期：主旨：協(xié)作新聞發(fā)布會及軟廣告、網(wǎng)絡(luò)等媒體推廣，吸引人氣參觀、預(yù)訂，另外，以促進中小客戶的參與，并依據(jù)不同的客戶接受相應(yīng)的銷售策略，從而到達(dá)必需量的客戶積累，通過本階段吸納必需量的開盤買勢，為開盤是入強銷期作好良好的市場輔墊。條件：制作本案的模型置于售樓處。投放少量的告知性的媒體廣告協(xié)作。開盤在即之新聞發(fā)布會舉辦。銷售印刷品完成?，F(xiàn)場布置完成。目標(biāo)：本期預(yù)料完成銷售總量的20%的預(yù)訂。工作：客戶信息積累與跟蹤。SP活動通知及開盤期告知。承受預(yù)訂及系列政策詢問等。開盤即強銷期主旨：在本階段進展全面銷售攻勢的綻開，將銷售推向高潮，集中成交。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”，通過常見的見報率〔根本上是每周1次的見報率〕來強化客戶對本案的熟悉度，以及相應(yīng)的炒作獲得市場認(rèn)可，加之一些SP活動，相應(yīng)的銷售策略進展調(diào)整，已到達(dá)銷售速度與利潤最優(yōu)化的狀態(tài)。條件：外立面的裝飾根本完成。設(shè)備處于準(zhǔn)運作狀態(tài)，內(nèi)部裝飾正處于進展當(dāng)中。廣告攻勢全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面綻開。銷售資料進展適度更新目標(biāo)：本期預(yù)料完成銷售總量的65%左右〔含上期預(yù)料客戶成交〕。工作：預(yù)定客戶集中回訪，并針對幾個集中的辦公聚集區(qū)，設(shè)置燈箱、看板，并對其入住公司，派送本案的傳播單頁；促銷活動協(xié)作開展；強大媒體攻勢幫助；力求客戶盡快集中成交；進展銷售策略及廣告策略的總結(jié)與適度調(diào)整；持續(xù)期主旨：進展銷售的中段各項調(diào)整，此期間以軟廣告知求為主，硬廣告市場保溫為輔，接著消化上階段攻勢下產(chǎn)生的買勢。條件：內(nèi)外裝修已根本完成，設(shè)備已處于預(yù)運作狀態(tài)，客戶可以進入起先各自的特性扮裝修。目標(biāo)：本階段預(yù)料完成銷售總量的25%左右。工作：業(yè)務(wù)員強銷、SP活動、參與房展會、老客戶回訪結(jié)案期〔清盤階段〕主旨：9月份完畢本案的銷售，余量等日后低調(diào)去化。目標(biāo)：本期預(yù)料完成銷售總量的10%左右，差不多全部去化。工作：銷售資料、文件整理、歸檔?？蛻糍Y料整合、歸檔。剩余客戶的最終成交?！纱?，那么本案將在一年內(nèi)根本完成銷售總量的全部去化。銷售留意點售樓處是客戶對一個樓盤的第一印象，所以，售樓處務(wù)必要做得美觀、精致且富有時代感，讓客戶耳目一新，對樓盤品質(zhì)有一種的先入為主的感覺。在實施不同的銷售策略時，首先在銷售引導(dǎo)階段，通過客戶的不同反響，以市場承受度以及利潤最大化的原那么選擇相應(yīng)的銷售策略，并不定時地進展相應(yīng)的調(diào)整。本案在銷售推廣的初期階段，大客戶的積累時特殊重要的，是否有知名企業(yè)的入伙會干脆影響到本案在今后的銷售以及租賃是否能夠快速去化的關(guān)鍵所在，而且較大客戶的一般都是整層或者半層購置，其對本案的檔次的提高和今后物業(yè)管理都有較大的幫助。市場推廣2.1廣告策略1、廣告總精神廣告?zhèn)鞑サ脑敲词且愿纱噤N售為主，以廣告?zhèn)鞑檩o。廣告應(yīng)以寫文章、評論等軟廣告為主，加強社會影響和知名度，配以戶外廣告幫助傳播，在強銷期起先時可以登載一些硬廣告用來沖擊市場、吸引客戶。2、廣告知求訴求一〔位置訴求〕：商務(wù)辦公區(qū)域優(yōu)越的地理位置，是開展商務(wù)活動的志向選擇，鉆石位置、鉆石地位！訴求二〔客戶訴求〕：訴求三〔價格、效勞訴求〕：“怡泰大廈”讓您花三A級的錢享受五A級的效勞，超值價格、超值享受！2.2推廣費用與媒體選擇1、推廣費用預(yù)算對本案而言，銷售周期比擬短，為到達(dá)預(yù)期的銷售效果或期望值，快速傳播產(chǎn)品價值，在最短的時間里取得市場的認(rèn)同，必需對有限的市場推廣預(yù)算進展合理的支配和運用，努力爭取廣告效益的最大化。提取總銷金額的1%作為市場推廣費用是較為合理的。2.推廣媒介選擇本案產(chǎn)品不同于住宅產(chǎn)品，因而在媒介的選擇與組合上應(yīng)更富特色和針對性。媒體廣告以《都市報》、《云南信息報》、《春城晚報》為主。戶外橫幅廣告戶外橫幅廣告價