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文檔簡介
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅費(fèi)一、取得土地環(huán)節(jié)
開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地,以招、拍、掛方式取得土地,主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率(3%-5%),廣州為3%2、印花稅 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?依據(jù):廣東省契稅實(shí)施辦法、印花稅暫行條例二、建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)
取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工,主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額注:廣州市規(guī)定,取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅,將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外,其他地區(qū)注意當(dāng)?shù)匾?guī)定2、印花稅常見的合同如下:印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?+建筑安裝工程承包合同金額×0.3?+借款合同金額×0.05?▎依據(jù):穗府[2008]13號三、銷售環(huán)節(jié)
取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售,需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。1、增值稅增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。提示——被遮擋部分文字為“—預(yù)繳稅額”。注:《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目,適用簡易計(jì)稅。2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù),乘以適用稅率計(jì)繳城建稅(7%或5%或1%)。廣州市城建稅為(7%)、教育費(fèi)附加(3%)、地方教育附加(2%)。3、土地增值稅(預(yù)繳)預(yù)繳稅額=(預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率預(yù)征率:住宅為2%,非住宅一般為3%或者4%4、印花稅印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5?5、企業(yè)所得稅銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率(一般為15%)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。待開發(fā)產(chǎn)品完工后,及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額,將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由營業(yè)稅改為增值稅,其他稅種不變,涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等,其中增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%,單從稅率方面看,稅率有較大提高,但是由于增值稅存在抵扣鏈條,只對增值額征稅,而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅,所以從理論上講,最終會降低整體稅負(fù)。不過,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話,則可能會導(dǎo)致企業(yè)整體
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