三水東海藍(lán)灣項(xiàng)目二期整體營(yíng)銷策劃建議

東海藍(lán)灣項(xiàng)目二期整體營(yíng)銷策劃建議.項(xiàng)目理解……………00PART1市場(chǎng)分析……………….3ABOUTPART3二期項(xiàng)目深化及整合定位…………….00PART2PART4二期項(xiàng)目整體推廣策略………………00PART5二期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)附加值提升建議………00PART6銷售組織管理…………00.第一部分市場(chǎng)分析佛山宏觀市場(chǎng)分析三水宏觀市場(chǎng)分析三水房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析.一、佛山宏觀市場(chǎng)分析.廣佛無(wú)縫接，泛珠三角龍頭

廣佛地鐵：2010年開通魁奇路站－西朗站段，2012年魁奇路—瀝滘通車；佛山一環(huán)東路北延線：2006年5月動(dòng)工，計(jì)劃于明年春節(jié)前完成，迅速接駁廣州機(jī)場(chǎng)；疏港路：魁奇路東延，3年內(nèi)建成，今后沿疏港路去廣州新火車站，比繞行順德陳村節(jié)省18公里；“廣佛商圈”，廣東的核心都市圈，開放的、多元的突出嶺南風(fēng)格的文化型都市圈，以香港為中心的珠三角都市圈中的樞紐型都市圈，以廣州為中心、佛山為副中心的雙城式都市圈。資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，商貿(mào)無(wú)縫、生活無(wú)間，佛山經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷不斷的蛻變與飛躍！.區(qū)域無(wú)縫，“5+2”均衡發(fā)展2=建成2個(gè)100萬(wàn)人口以上的城區(qū)中心組團(tuán)、大良－容桂－倫教組團(tuán)；5=培育5個(gè)30萬(wàn)～50萬(wàn)人口規(guī)模的城區(qū)獅山－小塘－松崗組團(tuán)；西南組團(tuán)；西江組團(tuán)；黃岐－鹽步－大瀝組團(tuán)；龍江－九江－沙頭組團(tuán)；佛山5+2組團(tuán)規(guī)劃從戰(zhàn)略的層面上“5+2組團(tuán)”預(yù)示著佛山五區(qū)地域資源整合正式全面啟動(dòng)！以“廣佛商圈”堅(jiān)實(shí)后盾為契機(jī)，佛山各組團(tuán)將最終實(shí)現(xiàn)與“廣佛”經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。.經(jīng)濟(jì)騰飛，綜合實(shí)力全國(guó)10強(qiáng)自02年底佛山“撤市設(shè)區(qū)”全力建設(shè)“現(xiàn)代化大城市”以來(lái)，佛山地區(qū)的經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了跨越式發(fā)展，成為近年全國(guó)成長(zhǎng)最快的城市；按照近三年佛山增速推算，09年佛山GDP將近5.5千億，人均GDP超1.2萬(wàn)美元，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)水平。

.市強(qiáng)民富，消費(fèi)強(qiáng)勁國(guó)民生產(chǎn)總值和居民存款余額均進(jìn)入“兩千億元俱樂(lè)部”，穩(wěn)坐“廣東第三大城市交椅”，市場(chǎng)容量龐大；人均GDP超越5000美元，居民生活實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)向較富裕社會(huì)過(guò)渡。佛山常住人口分別只有廣州的61.18%和深圳的70.13%，而私家車和商品房屋擁有量，佛山緊隨其后，可見人均消費(fèi)能力強(qiáng)勁。佛山高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)，培育了龐大的高端消費(fèi)群體，總量在珠三角城市中保持第三，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)總量相約的東莞，反映佛山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)化民富的效率更高。.隨著佛山“5+2”組團(tuán)的規(guī)劃，佛山經(jīng)濟(jì)得到飛躍的發(fā)展，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)上，2007年前三季度佛山商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價(jià)同比2006年分別增長(zhǎng)12.6%、40.2%、22.7%每季。各區(qū)商品房交易也呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

.二、三水宏觀市場(chǎng)分析.概況：佛山西翼，生態(tài)綠城總面積874平方公里，戶籍人口38.7萬(wàn)，常住人口52.65萬(wàn)廣州通往中國(guó)大西南地區(qū)和東南亞的咽喉重地，廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路的交匯點(diǎn)，321、324國(guó)道橫穿境內(nèi)，距廣州、佛山禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)約45分鐘車程，距香港、珠海、深圳、約90分鐘車程；泛珠三角洲珠江水系中“水上樞紐中心區(qū)”。擁有3000噸級(jí)的三水港和500噸級(jí)的西南碼頭，可以通往港澳地區(qū)和世界各地三江匯流，青山綠水，廣佛都市圈的后花園，優(yōu)越的自然環(huán)境成為三水房地產(chǎn)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。.2005年2006年增長(zhǎng)率全市2383.182928.1519.3%禪城454.80561.2121%南海772.44980.3822.3%順德856.101062.221.5%高明159.76213.930%三水198.27255.4025.3%經(jīng)濟(jì)：緊追佛山，增速明顯相對(duì)其他區(qū)域，三水經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步緩慢；近幾年增速明顯，增長(zhǎng)率在全市平均增速之上；2007年前三季度，三水共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值252.6億元，同比增長(zhǎng)26.3%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額57.2億元，增長(zhǎng)20.7%，固定資產(chǎn)投資105.4億元，增長(zhǎng)31%。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)明顯的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速為三水豪宅注入生命力，三水住宅的高端市場(chǎng)一觸即發(fā)。

佛山五區(qū)GDP對(duì)比（單位：億元）三水歷年GDP走勢(shì)（單位：億元）.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：珠三角最后“處女地”，工業(yè)主導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)年度200220032004200520062007上半年地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)100.1118.62141.35198.89255.3158.29第一產(chǎn)業(yè)(億元)13.8814.4314.0313.2714.136.98第二產(chǎn)業(yè)(億元)49.2662.8681.78118.09169.32111.88第三產(chǎn)業(yè)(億元)36.9741.3245.5461.1371.8539.43人均生產(chǎn)總值（元）2634229655314114143548492060881近年，在新一輪國(guó)際產(chǎn)業(yè)及珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮中，三水承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成效明顯。僅2006年，全區(qū)共引入項(xiàng)目970個(gè)，項(xiàng)目投資總額564億元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)5個(gè)，中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)6個(gè)；合同利用外資9.8億美元，實(shí)際利用外資5.4億美元。汽配、電氣機(jī)械、化工、新材料、電子電器等新興產(chǎn)業(yè)迅速增長(zhǎng)。工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)80%以上。繼廣州、深圳、東莞之后，珠江三角洲又一個(gè)嶄新的、潛力巨大的企業(yè)投資、人才創(chuàng)業(yè)發(fā)展的沃土已經(jīng)逐漸凸現(xiàn)。.居民收入：收入穩(wěn)定，消費(fèi)能力不斷提升三水區(qū)居民收入隨經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)始終保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)力水平更不斷提升；快速增長(zhǎng)的工業(yè)，為城市吸納了大量的外來(lái)人口，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)率保持在兩位數(shù)以上；因此可以預(yù)測(cè)，未來(lái)隨著工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，三水城市消費(fèi)能力將得到進(jìn)一步提升，需求量大增。.城市競(jìng)爭(zhēng)力：位列全國(guó)前茅自1991年起,連續(xù)三年被列入中國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）1993年被評(píng)為“中國(guó)明星縣（市）”1994年被列入全國(guó)農(nóng)村本實(shí)現(xiàn)小康80個(gè)縣市之中2005年“全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）”評(píng)比中位列第21位，廣東省第3位“全國(guó)最具投資潛力中小城市50強(qiáng)”位列第8位“全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)”位列第20位2006年“全國(guó)中小城市投資潛力百?gòu)?qiáng)”評(píng)比中位列第4位2007年“全國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)”評(píng)比中位列第20位中國(guó)汽車零部件（三水）產(chǎn)業(yè)基地中國(guó)醫(yī)療器械（三水）產(chǎn)業(yè)基地三大國(guó)家火炬計(jì)劃特色產(chǎn)業(yè)基地三水，從來(lái)引領(lǐng)時(shí)代的發(fā)展.城市定位：廣佛都市圈的后花園，現(xiàn)代化園林城市空間格局：致力打造以西南組團(tuán)為中心，以三水大道為軸線的東部工業(yè)板塊和西部服務(wù)業(yè)板塊。形成兩翼齊飛，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的三水經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體格局城市發(fā)展方向：城市以向西、向南發(fā)展為主；中心城區(qū)重點(diǎn)向西，近期適當(dāng)向北，逐步優(yōu)化；江南新區(qū)重視保護(hù)環(huán)境，適時(shí)開發(fā).發(fā)展戰(zhàn)略：西南組團(tuán)，三水經(jīng)濟(jì)騰飛的翹點(diǎn)佛山5+2組團(tuán)規(guī)劃西南組團(tuán)作為佛山西部的交通樞紐和行政、文化、商業(yè)、居住中心，是聯(lián)系佛山與粵西地區(qū)的自然紐帶，地位顯著，將隨著佛山的飛躍不斷發(fā)展。

西南組團(tuán)：即西南、金本、河口三地合并后現(xiàn)在的西南街道，人口規(guī)劃50萬(wàn)人。規(guī)劃：依托國(guó)道321、324線，以西南為基礎(chǔ)，組團(tuán)式拓展，形成市域西部的重點(diǎn)組團(tuán)，強(qiáng)化其對(duì)西部區(qū)域的輻射。為更好地保護(hù)城區(qū)北部的森林公園、荷花世界等自然生態(tài)環(huán)境，控制其向北部擴(kuò)展，待條件成熟再適時(shí)跨江發(fā)展。

.發(fā)展戰(zhàn)略：完善城市功能，凸顯城市魅力

中心城區(qū)：東起三達(dá)路，南到北江堤岸，西側(cè)北段以森林公園邊緣為界，西側(cè)南段以口岸大道為界，北至環(huán)湖路，面積734.6公頃。人口規(guī)劃11.0121萬(wàn)人。重點(diǎn)突出行政、文化；云東海組團(tuán)：突出休閑、娛樂(lè)；江南新區(qū)：東至南海，南至廣肇高速公路，西至西江，北至北江，規(guī)劃面積為51.47平方公里，與中心城區(qū)隔江對(duì)望。將重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)、休閑旅游、會(huì)議、商貿(mào)流通等為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。中心城區(qū)（政治，文化）云東海組團(tuán)（旅游、地產(chǎn)）江南新區(qū)（居?。┏鞘薪ㄔO(shè)進(jìn)一步加快，城市功能進(jìn)一步完善，城市魅力進(jìn)一步顯現(xiàn)。三水，正以一個(gè)嶄新的形象屹立在世人面前，而這種嶄新形象正成為三水豪宅市場(chǎng)的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，不單留住了本土高端消費(fèi)群，還吸引了周邊高端消費(fèi)群前來(lái)購(gòu)房置業(yè)。.發(fā)展戰(zhàn)略：內(nèi)暢外通，增強(qiáng)城市輻射力16項(xiàng)工程內(nèi)搭框架外連廣佛超20億元道路維修、拓寬；禪城至西南快速路提上議事日程；未來(lái)一兩年內(nèi)，廣賀、廣明、廣肇Ⅱ期、佛清高速以及肇慶至廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路的五條過(guò)境快速路將上馬建設(shè)，及廣茂鐵路南遷、廣珠城際軌道、貴廣鐵路三條鐵路興建。三水南北交通主動(dòng)脈——塘西公路三期啟動(dòng)三水二橋及引道公路工程竣工通車，加強(qiáng)粵西-三水的交流與連接路網(wǎng)建設(shè)內(nèi)暢外通，增強(qiáng)了城市對(duì)外吸納力，拉近區(qū)域內(nèi)相互連接，促使跨區(qū)置業(yè)成為可能。.小結(jié)三江匯聚，生態(tài)綠城，居住環(huán)境優(yōu)越；”珠三角“經(jīng)濟(jì)圈最后處女地，經(jīng)濟(jì)崛起，工業(yè)突飛；收入水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)力丞待激發(fā)；基礎(chǔ)建設(shè)不斷完善，資源環(huán)境逐步優(yōu)化，城市發(fā)展步入快車道。環(huán)境利好、經(jīng)濟(jì)利好、收入利好、規(guī)劃利好，成為三水房地產(chǎn)發(fā)展的肥沃土壤，三水房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好！.二、三水房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析.供求關(guān)系：供不應(yīng)求，需求剛性

三水區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受供應(yīng)量的限制，相比其他區(qū)域發(fā)展緩慢。2003-2006年三水區(qū)商品房供求缺口達(dá)到155.5萬(wàn)㎡；2006年，供應(yīng)量回升，緊張的供求關(guān)系得到緩解，但因大部分新增的供應(yīng)集中于下半年，市場(chǎng)未有足夠的時(shí)間消化，消化率首次突破100%；承接2006年的供應(yīng)，2007年商品住宅交易增長(zhǎng)明顯，僅1-9月商品住宅成交面積達(dá)47.64萬(wàn)㎡，成交金額17億元，成交均價(jià)3555元/㎡，分別同比增長(zhǎng)271.32%，473.86%，54.55%，月均成交率保持在100%以上。隨著三水市場(chǎng)供應(yīng)的放量及產(chǎn)品的升級(jí)換代，三水消費(fèi)需求將得到極大釋放，為未來(lái)三水樓市的拉升奠定了堅(jiān)實(shí)的剛性需求。.價(jià)格走勢(shì)及未來(lái)預(yù)測(cè)自05年起，三水房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，住宅年銷售均價(jià)最低增速22.37%，最高達(dá)54.55%；按22.37%的增速保守預(yù)計(jì)，2011年三水商品住宅均價(jià)將達(dá)6514元，按26.93%的增速大膽預(yù)測(cè)，2010年三水商品住宅均價(jià)將達(dá)至7270元！.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：80-120m2三、四房為市場(chǎng)主流統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2007年1月1日-2007年10月30日.均價(jià)：2500-4400元之間產(chǎn)品結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2007年1月1日-2007年10月30日.土地供應(yīng)：供應(yīng)放量，發(fā)展增速三水區(qū)十一五住房建設(shè)規(guī)劃區(qū)域商品住房廉租住房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房銷售型經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房合計(jì)用地面積（公頃）套數(shù)(萬(wàn)套)建筑面積(萬(wàn)㎡)用地面積（公頃）套數(shù)(萬(wàn)套)建筑面積(萬(wàn)㎡)用地面積（公頃）套數(shù)(萬(wàn)套)建筑面積(萬(wàn)㎡)用地面積（公頃）套數(shù)(萬(wàn)套)建筑面積(萬(wàn)㎡)三水區(qū)270.14.9499.711.50.526.927.00.862.5308.66.2589.12006年-2010年三水區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃總建筑面積達(dá)589.1萬(wàn)㎡，約6.2萬(wàn)套，未來(lái)三水區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將日益豐富，供求關(guān)系逐漸平衡，市場(chǎng)發(fā)展增速。.2007年土地拍賣集中云東海板塊西南近階段土地供應(yīng)情況成交時(shí)間地塊位置地塊性質(zhì)容積率占地面積成交金額買入企業(yè)名稱備注2007.7.19廣海大道金太陽(yáng)側(cè)商住用地——27249.7㎡1145萬(wàn)佛山市金太陽(yáng)酒店有限公司將建設(shè)成為標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店2007.6.12佛山市三水區(qū)云東海旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)中心區(qū)白云路北側(cè)1號(hào)地塊商住用地≤0.61783607.6㎡213500萬(wàn)深業(yè)集團(tuán)有限公司洋房、別墅、五星級(jí)酒店2007.4.4佛山市三水區(qū)云東海旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)西南林果場(chǎng)地塊8號(hào)地塊居住用地≤1.064933.3㎡8100萬(wàn)佛山市全信投資有限公司洋房、別墅2007年三水區(qū)土地交易主要還是集中于云東海地塊，項(xiàng)目周邊未來(lái)新增競(jìng)爭(zhēng)壓力少。.市場(chǎng)供應(yīng)：云東海板塊未來(lái)推貨量大項(xiàng)目情況占地規(guī)劃套數(shù)產(chǎn)品類型現(xiàn)售均價(jià)未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目名稱麗日天鵝湖1400畝共三期，1500多套情景洋房、別墅情景洋房：4300二期愛丁島組團(tuán)尾貨+三期，共套聯(lián)排：7000～13000獨(dú)棟：10000～16000綠湖愛倫堡1500畝共三期，約1000多套小高層洋房、多層洋房、別墅多層洋房4500

電梯洋房5500二期洋房約250套洋房、別墅山水莊園900畝300多套洋房、別墅獨(dú)棟：7000－15000二、三期200套別墅森林湖327畝1030套洋房+類別墅未知1030套體育花園2600畝1323套獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加式別墅未知1323套未來(lái)云東海板塊供應(yīng)量還相當(dāng)大，預(yù)計(jì)將吸引約3成的三水客戶。但該板塊主要用于旅游、投資，剛性生活居住需求甚少，對(duì)項(xiàng)目影響不大。.市場(chǎng)供應(yīng)：城區(qū)板塊推貨集中雅居樂(lè)花園項(xiàng)目情況占地規(guī)劃套數(shù)產(chǎn)品類型現(xiàn)售均價(jià)未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目名稱雅居樂(lè)200畝——洋房45～280㎡、別墅135～385㎡別墅10000～15000元/㎡,洋房4500~7000元/㎡預(yù)計(jì)11月份推出別墅；明年3月份將推出高層洋房單位恒達(dá)花園227.3畝2380套洋房，104~181㎡三房中心園景單位5800元/㎡,園景單位4900元/㎡,路邊單位4300元/㎡二期洋房約150套單位海畔名苑80000㎡1000套洋房3800元/㎡尾貨，約20套一線江景低層單位成業(yè)匯景園64191㎡1041套洋房三期：3750元/㎡,二期鐵路邊：3200元/㎡約60套未來(lái)城區(qū)板塊雅居樂(lè)供應(yīng)量最大，并且產(chǎn)品豐富，將成項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其次為恒達(dá)花園。.政策影響——2006年3月，溫家寶政府報(bào)告表明政府調(diào)控房?jī)r(jià)方向。4月，提高利率至6.39%，上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)。5月，“國(guó)六條”和“十五條”公布，住房開發(fā)雙70標(biāo)準(zhǔn)公布。7月，70/90政策細(xì)化出臺(tái)；限制外資開發(fā)；強(qiáng)征二手房個(gè)人所得稅。8月，細(xì)化土地拍賣規(guī)程。12月，對(duì)開發(fā)商實(shí)行清算房地產(chǎn)土地增值稅，國(guó)土部下發(fā)通知加強(qiáng)調(diào)控土地批出。核心思想：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善稅制，抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)釋放剛性需求佛山購(gòu)房者受宏觀調(diào)控政策方向影響不大，“國(guó)六條”和“十五條”等細(xì)化調(diào)控影響時(shí)間較長(zhǎng)。.政策影響——2007年3月，物權(quán)法正式公布。5月，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)。6月，明確房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費(fèi)用。7月，第二次上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)。8月，住房公積金貸款上限提至20萬(wàn)9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高10月，存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%禪城區(qū)成交受政策影響明顯，成交量下滑月份和公布調(diào)控政策時(shí)間保持一致。三水成交量和成交均價(jià)平穩(wěn)，受政策影響不明顯，反映市場(chǎng)主要以剛性需求為主。.四大新政分析及預(yù)測(cè)新政一：上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息控制流動(dòng)性過(guò)剩2006年以來(lái)存款準(zhǔn)備金利率變化表2007-10-25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至13%2007-9-25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至12.5%2007-8-15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至12%2007-6-5存款準(zhǔn)備金率調(diào)至11.5%2007-5-15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至11%2007-4-16存款準(zhǔn)備金率調(diào)至10.5%2007-2-25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至10%2007-1-15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至9.5%2006-11-15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至9%2006-8-15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至8.5%2006-7-5存款準(zhǔn)備金率調(diào)至8%發(fā)展商——個(gè)別資金鏈吃緊，以較低的樓價(jià)快速回籠資金減輕壓力。

——加速房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰。需求——加息“積少成多”，置業(yè)者有了較大心理壓力，貸款買房的熱情受影響。無(wú)論是抑制需求還是增加供應(yīng)，加息都會(huì)使市場(chǎng)目前供不應(yīng)求矛盾一定程度上緩解。.四大新政分析及預(yù)測(cè)新政二：927放貸新政要點(diǎn)：對(duì)購(gòu)買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍第二套房界定標(biāo)準(zhǔn)尚未完全細(xì)：——四大國(guó)有銀行可能以“家庭”為單位界定——商業(yè)銀行則以“人”為單位界定影響：

市場(chǎng)觀望氣氛濃重，黃金周成交量萎縮，四大城市遭遇“寒市”。分流購(gòu)房性質(zhì)，擠壓投資，釋放剛性需求，自住比例上升。細(xì)則有待出臺(tái)，觀望心理將持續(xù)，市場(chǎng)供應(yīng)或增，價(jià)格上漲空間收窄。.四大新政分析及預(yù)測(cè)新政三：2008-2009年可能開征“保有稅”定義：“保有稅”——物業(yè)稅的一種，即按房地產(chǎn)的面積每年付稅。目的：針對(duì)戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，鼓勵(lì)購(gòu)買中小套型住宅，促進(jìn)理性購(gòu)房。預(yù)測(cè)：據(jù)預(yù)測(cè)，保有稅144M2可能是起征面積，稅率大概在0.8%左右。影響：對(duì)整個(gè)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購(gòu)房投資和消費(fèi)回歸理性空間。.四大新政分析及預(yù)測(cè)新政四：“兩稅合并”，明年賣樓省稅費(fèi)規(guī)定：2008年1月1日實(shí)施《企業(yè)所得稅》對(duì)過(guò)去查賬征收和核定征收的兩種核稅方式合一。影響：房地產(chǎn)稅率一般在33%，合并后可下降至25%。利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)商利潤(rùn)空間。預(yù)測(cè)：927放貸新政后，市場(chǎng)成交量下降。購(gòu)房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對(duì)于已完成今年目標(biāo)，實(shí)力雄厚不急于回籠資金的發(fā)展商預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤(rùn)空間。.從政策指標(biāo)角度，一系列政策都是為了提高普通消費(fèi)者購(gòu)房能力，轉(zhuǎn)移、引導(dǎo)房地產(chǎn)投資行為，規(guī)范房地產(chǎn)的健康發(fā)展。三水區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以剛性需求為主，并呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象，9月、10月商品住宅成交仍保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成交率在100%以上，可以預(yù)期新政的實(shí)施將進(jìn)一步釋放普通消費(fèi)者剛性居住需求，三水樓市將進(jìn)一步拔高。.第二部分項(xiàng)目理解.第三部分豪宅成功之路“豪”的底氣“豪”的“高度”.豪宅的底氣標(biāo)桿項(xiàng)目定位概念定位策略項(xiàng)目賣點(diǎn)必備因素保利一號(hào)公館600萬(wàn)人600位公館主人地標(biāo)式建筑與景觀資源突顯豪宅風(fēng)范湖景資源創(chuàng)新戶型1、景觀優(yōu)越，資源獨(dú)享；2、區(qū)位優(yōu)越，升值廣闊；3、強(qiáng)勢(shì)品牌，品質(zhì)至上；4、大戶型產(chǎn)品，彰顯豪宅形象；5、創(chuàng)新設(shè)計(jì)，締造時(shí)代經(jīng)典。中海萬(wàn)錦豪園上流領(lǐng)域達(dá)觀天下品牌宣傳與行政熱點(diǎn)配以景觀資源成就城市豪宅湖景資源和諧規(guī)劃麗日玫瑰名城人文領(lǐng)袖地王之巔以地王之名，人文深化，突現(xiàn)豪宅定位大型社區(qū)教育配套園林配套力迅上筑CBD人文院落新生活人文深化，景觀資源成豪宅之名一湖兩園景觀資源人文氛圍龍光天湖酈都亞藝園畔，水岸首府豪華設(shè)計(jì)，景觀資源帶出豪門名宅湖景資源發(fā)展?jié)摿樀氯f(wàn)科新城灣畔三江匯聚，領(lǐng)銜城邦品牌效應(yīng)，景觀資源，定位豪宅品牌宣傳景觀資源廣州譽(yù)峰領(lǐng)銜國(guó)際都會(huì)群宇，卓傲品質(zhì)成熟綻放特色設(shè)計(jì)配以行政熱點(diǎn)，景觀資源，高端住宅景觀資源發(fā)展?jié)摿?豪宅的“高度”

——市場(chǎng)突圍.保利千燈湖·一號(hào)公館以保利水城為依托，發(fā)掘項(xiàng)目無(wú)限配套潛力；以區(qū)位前景論壇等形式與政府合作突顯區(qū)位潛力，樹立時(shí)代趨勢(shì)及強(qiáng)勢(shì)品牌形象。超高層建筑，地區(qū)標(biāo)桿；大面積戶型，兩梯一戶，電梯直達(dá)住宅，盡顯尊榮；單價(jià)破萬(wàn)元開售，帶動(dòng)整個(gè)桂城及禪城區(qū)銷售均價(jià)的提升，引爆市場(chǎng);600套單位一個(gè)多月內(nèi)全部售馨，成就豪宅品牌形象。.中海萬(wàn)錦豪園法式外觀融合傳