從事房地產(chǎn)策劃最主要的要素

從事房地產(chǎn)策劃最主要要素房地產(chǎn)策劃屬于商務(wù)策劃的一個子類，是以商務(wù)策劃的原理與方法等基礎(chǔ)理論為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)內(nèi)容發(fā)展起來的行業(yè)策劃。房地產(chǎn)策劃從廣義上說可以包括兩個方面：房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展策劃和房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)本身的策劃。一個真正意義上的房地產(chǎn)策劃師，應(yīng)該是融這兩種策劃于一身的商務(wù)策劃師，既能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展出謀劃策，又能夠在具體的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中施展身手。其實(shí)，從源頭上說，這兩種策劃在本質(zhì)上是相同的，策劃的原理方法同出一脈，并且是共生共長的關(guān)系。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)競爭也十分激烈，要想在這種激烈競爭的市場環(huán)境中生存發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)自身的策劃就越來越重要。而這種策劃就是整體意義上的商務(wù)策劃，包括企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略策劃、生態(tài)策劃、融資（各種資源）策劃、管理策劃和營銷策劃，也包括由五大領(lǐng)域策劃衍生出來的各種專項(xiàng)策劃，比如品牌策劃、形象策劃、廣告策劃、公關(guān)策劃等等。房地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類別上可分為：商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等；從內(nèi)容上分為：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、房地產(chǎn)營銷推廣、房地產(chǎn)公關(guān)活動策劃、房地產(chǎn)銷售策劃、房地產(chǎn)廣告策劃等等。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)至少有六個方面：醫(yī)生的職能：房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對建什么、怎么建、賣給誰等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化定位。法律顧問職能：為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，但還有一些是法律法規(guī)以外的問題，如項(xiàng)目對周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響，甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制等，都必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，合理避規(guī)各種可能的風(fēng)險(xiǎn)，而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全知曉。財(cái)務(wù)專家職能：房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問應(yīng)該告訴他如何更有效地運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。導(dǎo)演的職能：房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。船長的職能：認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人有很多。實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動必須征得船長同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。環(huán)境問題專家：這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的大環(huán)境問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的小環(huán)境問題，同時居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性來體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大地影響項(xiàng)目的未來銷售，景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。欄逮價(jià)其實(shí)，和商務(wù)姥策劃師一樣，侄首先房地產(chǎn)策證劃師盡可能是殊一個通才型人趙才；其次，綜揉合素質(zhì)再全面顫的策劃師都有撿其短板，不可疼能樣