養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對建筑設(shè)計企業(yè)的作用

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對建筑設(shè)計企業(yè)的作用

《建筑設(shè)計治理雜志》2023年第八期

1影響中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的因素

依據(jù)國際閱歷，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場能夠良性地運轉(zhuǎn)，需要具備人口老齡化、社會財寶的普遍增加和興旺的專業(yè)護理業(yè)。認(rèn)真比照上述3項要素，中國社會目前只有在老齡人口數(shù)量和社會老齡化程度上完全符合要求，其他方面均相差甚遠。在社會財寶方面，雖然改革開放以來中國社會GDP不斷增長，但是社會民眾的可支配財寶并沒有得到普遍的提高。單就老年人養(yǎng)老保險金這一項指標(biāo)來看，2023年全國兩會的人大代表供應(yīng)的最新數(shù)據(jù)顯示，目前大多數(shù)非機關(guān)事業(yè)單位城鎮(zhèn)退休居民養(yǎng)老金較低，全國平均為1721元/月。但據(jù)筆者把握的數(shù)據(jù)資料顯示，目前市場供應(yīng)的養(yǎng)老效勞價格即使是在湖南西部一個縣級養(yǎng)老院里，一個月養(yǎng)老效勞收費標(biāo)準(zhǔn)也要1500元，因此，假如沒有完善的社會保險制度支撐和強大的國家財政補助，老人們根本無力購置社會化的養(yǎng)老效勞。在興旺的護理業(yè)方面，雖然中國近三十年來社會醫(yī)療事業(yè)取得了巨大的進展，但在養(yǎng)老護理這一細分領(lǐng)域，中國還存在著嚴(yán)峻的滯后與缺失。正是形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場兩大要素條件的不具備，所以才在社會力氣參加養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的過程中，遭受了盈利模式不明確、運營模式不明確、缺乏專業(yè)的護理供給商等一系列現(xiàn)實操作問題。這些問題又倒逼進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)商在運作養(yǎng)老社區(qū)的過程中，重走一般住宅的盈利模式，往往實行的方式是在大型的開發(fā)地塊中，劃撥很小一局部土地用作老年住宅的開發(fā)，業(yè)界稱之為綜合型養(yǎng)老社區(qū)，地產(chǎn)商也盼望借著綜合養(yǎng)老社區(qū)的名義，在土地獵取、稅收和建立補貼方面獲得國家的優(yōu)待。然而就在2023年年底，就在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)被炒得如火如荼之際，民政部部長在公開采訪中明確表示，養(yǎng)老地產(chǎn)不屬于養(yǎng)老機構(gòu)范圍，這也就意味地產(chǎn)商沒開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)，根本無法獲得養(yǎng)老機構(gòu)建立的相關(guān)優(yōu)待。

2建筑設(shè)計企業(yè)的市場空間

許多分析人士認(rèn)為，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)中，護理是核心，房子其實不重要，對于整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來說，這一觀點非常正確，但這并不意味著建筑設(shè)計企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中沒有市場潛力和空間。筆者認(rèn)為，在上述種種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場不利條件下，目前地產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老運營商和養(yǎng)老設(shè)備供給商一時間面對中國社會的養(yǎng)老蛋糕，都難以下手，唯獨建筑設(shè)計企業(yè)目前不受上述種種條件的制約。由于我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的客戶群體不是老年人群，不直接面對老年人群供應(yīng)效勞，而是面對試圖通過效勞賺取老年人群財寶的地產(chǎn)開發(fā)商和運營供給商供應(yīng)效勞，與我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相比，除了供應(yīng)的產(chǎn)品類型為特別的老年住宅設(shè)計外，市場營銷的方式并無太大差異。雖然老年住宅不是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最重要的局部，但卻是根底的硬件局部，是一切老年效勞和護理供應(yīng)的空間場所，國家有著特別的要求和標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，因此，無論是開發(fā)商修建的綜合型養(yǎng)老社區(qū)，還是政府公辦的社會福利機構(gòu)，以及民營企業(yè)改建或者新建的養(yǎng)老機構(gòu)，都無法繞開我們對其供應(yīng)養(yǎng)老效勞空間的設(shè)計或者改造，以及專業(yè)化的裝修?？梢?，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，正是這一必不行少和無法避開，打算了建筑設(shè)計企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的市場空間。

3不同養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的市場趨勢分析

依據(jù)國家關(guān)于將來社會養(yǎng)老確定的“9073”格局，比照外國養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的類型，結(jié)合我國現(xiàn)有的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品類型，我們對每一種產(chǎn)品類型將來的市場趨勢分析如表1所示。從表1的分析我們可以看出：目前市場關(guān)注度最高的是由社會資本參加開發(fā)運營、面對中高收入人群的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，但是這種產(chǎn)品形態(tài)在國內(nèi)剛剛處于起步階段，由于政府引導(dǎo)政策、配套措施的不完善，運營閱歷缺乏，強大的市場機遇背后也有著較大的投資風(fēng)險，導(dǎo)致許多建筑設(shè)計企業(yè)參加的此類工程都無疾而終，或者中途擱淺，設(shè)計效勞費難以兌現(xiàn)，所以綜合養(yǎng)老社區(qū)（或者說養(yǎng)老地產(chǎn)）帶給建筑設(shè)計企業(yè)的市場機遇風(fēng)險較高。原有住宅的適老化改造和將原有公共建筑改造為適老化的養(yǎng)老機構(gòu)，由于受中國90%老人居家養(yǎng)老的市場格局影響，適老化改造主要涉及住宅內(nèi)部的空間尺度和樓梯、走廊等公共區(qū)域的無障礙改造，技術(shù)手段和操作方式相對成熟，且投資周期短、見效快，市場潛力巨大。操作方式上，設(shè)計企業(yè)與開發(fā)商合作，向政府供應(yīng)適老化改造方案和詳細施工。適老化改造，將成為政府在養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)峻缺乏的狀況下，快速增加養(yǎng)老設(shè)施的扶持方向，同時這種住宅內(nèi)部的適老化改造，也將成為我國城市綜合整治由表及里的進展趨勢。目前，這一市