土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范

土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范土地或在建工程抵押后又辦理按揭登記的風(fēng)險(xiǎn)與防范樓主標(biāo)簽：開發(fā)商和購?fù)恋剡\(yùn)用權(quán)一、風(fēng)險(xiǎn)分析《物權(quán)法》施行后不久，一家市專業(yè)銀行的領(lǐng)導(dǎo)帶著律師到我局詢問房地產(chǎn)抵押登記問題。他們認(rèn)為：建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)抵押后，在沒有注銷該抵押權(quán)的狀況下，商品房預(yù)購人可以再辦按揭并要求房屋登記機(jī)構(gòu)賜予支持登記。其理由是《物權(quán)法》第200條明確規(guī)定：“建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押人無權(quán)優(yōu)先受償?！闭б宦牶孟裼欣?，仔細(xì)分析則會(huì)發(fā)覺其中的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋全部權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”按此規(guī)定，當(dāng)購房人購買商品房后，該房屋所包含的土地運(yùn)用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給了購房人，購房人支付的房?jī)r(jià)中包含了不行分割的土地價(jià)值。隨著房屋的轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)，原屬于開發(fā)企業(yè)的土地運(yùn)用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓給了購房人，開發(fā)企業(yè)用于擔(dān)保銀行債務(wù)的抵押物(土地運(yùn)用權(quán))也賣給了購房人，問題便由此產(chǎn)生。其一，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，土地運(yùn)用權(quán)或在建工程抵押給銀行用于融資(獲得開發(fā)貸款)，產(chǎn)生了第一次交易。在此基礎(chǔ)上，當(dāng)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)，又將該土地和房屋賣給了購房人，產(chǎn)生了其次次交易，開發(fā)企業(yè)在同一物上獲得了兩次交易的利益。其二，對(duì)于貸款銀行來說，土地運(yùn)用權(quán)或在建工程這一抵押物已隨著商品房的預(yù)售轉(zhuǎn)讓給了購房人，此時(shí)銀行已經(jīng)失去抵押物了。以土地運(yùn)用權(quán)或在建工程為抵押物所擔(dān)保的貸款能否收回，完全依靠于開發(fā)企業(yè)的誠信度和還款實(shí)力，倘如其誠信與還款實(shí)力中任何一項(xiàng)出了問題，銀行的風(fēng)險(xiǎn)將變成現(xiàn)實(shí)。假如在此基礎(chǔ)上，再給購房產(chǎn)辦理按揭貸款，等于在權(quán)利主體不同的同一抵押物(土地運(yùn)用權(quán)或在建工程)上放了兩次貸款。雖然銀行有監(jiān)管開發(fā)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)的措施，但這種監(jiān)管難以周全，資金“體外循環(huán)”的現(xiàn)象屢見不鮮。銀行在風(fēng)險(xiǎn)與利益之間，由于受利益的驅(qū)動(dòng)，往往漠視可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，登記部門若經(jīng)其辦理登記，即是在同一物而不同的物權(quán)上(開發(fā)商和購房人分別預(yù)期擁有的物權(quán))為其辦理兩次有沖突的抵押登記(預(yù)期物權(quán)明顯沖突的重復(fù)登記)，風(fēng)險(xiǎn)很大。因?yàn)橥恋鼗蛟诮üこ痰盅何唇獬龑?dǎo)致購房產(chǎn)無法剛好拿到房屋全部權(quán)證而群體上訪的事務(wù)并不少見；假如因?yàn)榉績(jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)等緣由造成爛尾樓或開發(fā)商攜款逃逸，那將更為嚴(yán)峻。二、依法防范1.正確理解《物權(quán)法》第200條規(guī)定的精神實(shí)質(zhì)，以免誤入歧途筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第200條規(guī)定，只能對(duì)物權(quán)主體一樣的狀況適用，即在建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)和該土地上新增建筑物的權(quán)利主體同一的狀況下才適用，只有在這種狀況下，該建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，才不會(huì)損害第三人的利益。在物權(quán)主體同一的狀況下，建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)和該土地上新增的建筑物可以設(shè)置重復(fù)抵押，日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)按順位進(jìn)行。假如在建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)抵押后進(jìn)行了商品房開發(fā)并預(yù)(銷)售，則該建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)已隨房屋轉(zhuǎn)賣給了購房人，建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生了轉(zhuǎn)移，購房人擁有或預(yù)期擁有該房屋及房屋所能分割到的建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)百分之百的物權(quán)。根據(jù)“一物一權(quán)”的原則，對(duì)預(yù)(銷)售前設(shè)置的建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)抵押應(yīng)依法解除，以免出現(xiàn)物權(quán)沖突。假如不解除原來的抵押權(quán)，這時(shí)的“一物”就出現(xiàn)了“大于一”的物權(quán)。假如按樓面地價(jià)占商品房?jī)r(jià)的1／3估算(有時(shí)是大于1／3)，這時(shí)的“一物”就出現(xiàn)了“1.3”的物權(quán)?！耙晃铩贝嬖凇按笥谝坏奈餀?quán)”，有?！段餀?quán)法》的基本原則，必定產(chǎn)生沖突糾紛。所以，不能生搬硬套《物權(quán)法》第200條的規(guī)定，錯(cuò)誤地將其作為建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)抵押后又做預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)報(bào)登記的法律依據(jù)。2.瞻前顧后，系統(tǒng)把握，依法規(guī)范首先，應(yīng)充分敬重和維護(hù)抵押權(quán)人的法定權(quán)利，完善預(yù)售許可的必備材料。根據(jù)《物權(quán)法》第191條其次款抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證時(shí)，對(duì)已設(shè)置建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)或在建工程抵押的項(xiàng)目，應(yīng)由抵押權(quán)人出具同意該項(xiàng)目商品房預(yù)(銷)售的書面文件，并將這個(gè)文件作為辦理預(yù)(銷)售許可的必備材料。假如沒有抵押權(quán)人同意該項(xiàng)目預(yù)(銷)售的書面文件，絕不行辦理預(yù)(銷)售許可。除此之外，還應(yīng)驗(yàn)看核實(shí)出具文件的抵押權(quán)人有無主體資格及在主體上有無偷梁換柱、在同意的事項(xiàng)上有無錯(cuò)位換位等問題。其次，應(yīng)建立內(nèi)部聯(lián)動(dòng)機(jī)制，瞻前顧后，規(guī)范預(yù)售后的商品房合同備案及相關(guān)制度。對(duì)辦理預(yù)售許可證以前沒有設(shè)置抵押，在辦理預(yù)售許可證之后再以在建工程抵押貸款的，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息即時(shí)互通，共同把關(guān)，防范風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售許可機(jī)構(gòu)應(yīng)即時(shí)告知房屋登記部門的預(yù)售許可證辦理狀況。對(duì)辦了預(yù)售許可證，以幢為整體尚未預(yù)售的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以為之辦理在建工程抵押登記，同時(shí)告知抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將辦理抵押的狀況即時(shí)告知商品房買賣合同備案部門，備案機(jī)構(gòu)在該項(xiàng)目商品房買賣合同備案時(shí)，應(yīng)將抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)的書面文件作為必備要件，假如沒有該要件則以不備案為宜，并向購房人說明不備案的緣由。對(duì)已預(yù)(銷)售的房屋，因?yàn)闄?quán)利主體已經(jīng)轉(zhuǎn)移，開發(fā)商無權(quán)再以在建工程名義設(shè)置抵押，除非購房人同意。這也是房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)留意的。最終，依法規(guī)范對(duì)抵押權(quán)的注銷登記。有關(guān)專家認(rèn)為：只要抵押人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，就—定要?dú)灉绲盅簷?quán)，辦理抵押權(quán)的注銷