山東省-淄博市-張店區(qū)-宏程-宏程國際廣場價格報告

宏程國際廣場6#住宅價格方案目錄6#樓住宅市場分析競品分析本體分析客群分析定價思考01~05市場分析一二三線城市市場情況

淄博市場分析

市場小結(jié)及預(yù)判一線城市：價格總體平穩(wěn)，略有上揚，成交量環(huán)比、同比均下降嚴重。8月份，北上廣深四城商品住宅成交量為157.23萬平米，環(huán)比下滑24%，同比更是大幅下滑62%；限價情形下2017年自1月起一線城市價格保持平穩(wěn)，本月成交均價為35097元/平米，環(huán)比、同比均上揚3%。從供應(yīng)方面看，四城8月份推出206.80萬平米的商品住宅房源，環(huán)比上揚2成，同比則下滑14%。二線城市：8月份供求下降，價格環(huán)比下降，同比上升。同策監(jiān)測15個二線城市，2017年8月商品住宅供應(yīng)量為839.15萬平米，環(huán)比、同比分別下滑18%、33%；成交量為1171.45萬平米，環(huán)比下滑2%，同比則下滑31%；從成交均價方面看，各個城市漲跌互觀，監(jiān)測的15個二線城市整體均價環(huán)比下滑8個百分點至13733元/平米，同比則上揚16%。三線城市：價格同比上揚，環(huán)比持平，成交量下滑。2017年8月，同策監(jiān)測的16個三四線城市成交量為335.70萬平米，環(huán)比下滑7%，同比則下滑24%，8月所監(jiān)測的三四線城市成交均價為8298元/平米，環(huán)比持平，同比則上揚23%。市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考新地王出現(xiàn)，地價明顯增長。價格漲幅較大，市場觀望情緒顯現(xiàn)，成交量無明顯增加。新區(qū)、經(jīng)開區(qū)領(lǐng)漲。注：西區(qū)重點樓盤均價為以下樓盤2017年9月價格：綠城·百合花園、龍?zhí)﹪H、曦園、明發(fā)世貿(mào)中心、美達幸福里、齊悅國際、鴻泰花漾城。成交量無具體數(shù)據(jù)，但通過調(diào)研及走訪得知近期消費者觀望情緒顯現(xiàn)，成交量并無明顯增加。市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考市場小結(jié)及預(yù)判全國市場在嚴厲的政策調(diào)控之下，市場有所降溫，一二線城市降溫比較明顯，三線城市輪動上漲熱銷的行情預(yù)測可能在年底前結(jié)束。淄博市場今年以來房價上漲幅度為近年來空前所有；但由于開發(fā)商推貨量有限等原因，成交量沒有同步大幅增加；新區(qū)，經(jīng)開區(qū)等市場熱點區(qū)域更加凸顯。市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考競品分析重點競品項目

競品小結(jié)及預(yù)判項目名稱綠城百合花園開發(fā)公司淄博綠城置業(yè)有限公司地理位置北京路以西、魯泰大道以南、齊盛湖公園北路以北物業(yè)公司綠城物業(yè)綠化率35%容積率1.77（二期）占地面積461畝（二期116672㎡）建筑面積28萬㎡（二期）建筑類型高層、洋房、別墅剩余貨量在推20套左右銷售進度目前在售的主要是二期高層紫薇園預(yù)留的部分房源，樓層為中間樓層，對外報價14000-15000，但是置業(yè)顧問97折優(yōu)惠，領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠幅度更大，優(yōu)惠后成交價格在13000左右。9月份提價前成交價位11000元。提價后銷售基本停滯，置業(yè)顧問閑散。下期大約18年5月份推售。戶型面積140-180㎡在推項目配套齊盛湖公園、市直機關(guān)第一綜合樓、淄博市公安局、淄博市圖書館、大劇院、金融中心資金結(jié)算中心、體育中心、體育館項目進度二期各樓座均在13層以上銷售價格9月前有貨量時成交11000元，9月份實際提價至13000元，但基本無成交。（剩余房源20套，均為好樓層）預(yù)計下一期開盤時間，18年5月份車位庫房各區(qū)不同，高層車位比1:1市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考項目名稱恒大翡翠華庭開發(fā)公司山東名尚置業(yè)有限公司地理位置西五路與魯泰大道交匯處東北物業(yè)公司恒大金碧物業(yè)綠化率30%容積率3占地面積60800㎡建筑面積267200㎡建筑類型高層剩余貨量6棟約計1048戶銷售進度8月25日開盤銷售，精裝均價9700，推出430套房，當日銷售130多套，截至目前銷售率不足70%。碧桂園750萬/畝地價出現(xiàn)，漲價300元。戶型面積110-130平方，精裝項目配套商場：銀泰城

公園：齊盛湖公園

醫(yī)院：淄博市婦幼保健醫(yī)院新院區(qū)、

學(xué)校：華僑城小學(xué)高新區(qū)第一中學(xué)（新校）

健身設(shè)施;會所;運動場地項目進度一期4棟樓已經(jīng)到13層銷售價格9月提價到10000元/㎡，（含精裝）首付可分期。首付分期98折，首付不分期97折。（去化率在60%左右）車位庫房車位:1.1市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考項目名稱天悅開發(fā)公司淄博兔八哥置業(yè)地理位置世紀路與魯泰大道交會處西200米路南物業(yè)公司兔八哥物業(yè)綠化率42.8%容積率2.30占地面積62790㎡建筑面積270000㎡建筑類型高層貨量1240戶銷售進度三期9#樓8月27日盛大開盤，均價9200元/㎡；8月28日三期8#樓認籌正式開啟，交2萬抵5萬全城鉅惠。目前，9#房源加推，8#已開盤正式銷售。兩棟共500余套房源，9#基本銷售完畢，8#銷售不到一半。戶型面積

95㎡2+1創(chuàng)新戶型，121㎡三室，139㎡三室兩廳2衛(wèi)項目配套中小學(xué)：重慶路小學(xué)

綜合商場：銀泰城、新瑪特

醫(yī)院：淄博市婦幼保健醫(yī)院新院區(qū)

銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行

其他：齊盛湖公園

小區(qū)內(nèi)部配套：健身設(shè)施、會所、運動場地項目進度三期7#樓主體已蓋到13層，9#樓蓋到11層。銷售價格對外報價11000左右，9200左右（成交價）車位庫房車位:1:1.3市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考項目名稱明發(fā)世貿(mào)中心開發(fā)公司明發(fā)集團淄博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置人民路以北，上海路以西物業(yè)公司保利物業(yè)綠化率35%容積率4.2占地面積148000㎡建筑面積約854000㎡建筑類型一期6棟高層住宅，32層和39層剩余貨量二期未動工銷售進度一期銷售完畢。二期蓄客中，貨量5棟樓，約計1000套。28套商鋪9月10日開盤，10萬抵15萬，折后均價21000元/㎡。當天去化約一半。戶型面積剩余175一套一樓，其余為頂層，（戶型面積有93㎡，106㎡，119㎡，121㎡，135㎡，127㎡，139㎡，143㎡，190㎡）項目配套【產(chǎn)品】新風(fēng)系統(tǒng)，芬蘭通力電梯，指紋密碼鎖，鋼木裝甲門，low-e玻璃，聯(lián)塑管材，【學(xué)?！繒簳r未定，但是周邊有齊悅小學(xué)和柳泉中學(xué)項目進度一期6棟高層已經(jīng)封頂銷售價格未定車位庫房車位，儲藏室未定市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考項目名稱新東升·福園開發(fā)公司淄博市東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置西至世紀路，北至共青團路，南至商城西路物業(yè)公司未定綠化率44%容積率4.7占地面積11927㎡建筑面積531515㎡建筑類型共32棟20棟高層，4棟高層商住，6棟底層配套商業(yè)2棟底層商業(yè)交房時間2019年12月銷售進度蓄客中，下半年13-15棟樓可拿預(yù)售，約計1500套。戶型面積小面積86㎡——160㎡左右，地基整體抬高6米項目配套張店區(qū)醫(yī)院，淄博大眾醫(yī)院，招商銀行，交通銀行，中國工商銀行，齊林酒店，鳳陽大酒店，漢庭酒店，彩世界商業(yè)廣場，奧特朗購物廣場【學(xué)?！课髁沸W(xué)、淄博市實驗小學(xué)，張店一中，和平小學(xué)項目進度主體施工中，20層左右?，F(xiàn)場宣稱10月份可能無法開盤。銷售價格未定，對外釋放價格9000-10000元。車位庫房2394個車位市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考重點競品項目統(tǒng)計重點競品價格在售貨量去化情況后期可推貨量備注恒大·翡翠華庭10000元約250套推出430套，剩余250套。150套天悅9200元約200套推出約520套，剩余約200套。未定8#樓加推，9#在售。福園預(yù)計9000-10000元蓄客-1500套明發(fā)·世貿(mào)中心未定蓄客一期基本售罄1000套二期約1000套房源，未動工。綠城·百合13000元20套目前剩余20套，為18年5月蓄客主要競品樓盤，推出戶型兩室、三室戶型全部涵蓋。恒大、天悅現(xiàn)有房源正在分批加推，但貨量并不很多。福園暫時不確定推貨時間，但是待售房源體量巨大，并且工程進度基本都已經(jīng)達到推售條件。市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考市場對西部新區(qū)及經(jīng)開區(qū)后期發(fā)展認可度大幅增加。進入9月份以來，新區(qū)主要項目均價均突破1萬，多數(shù)樓盤正式進入萬元時代。由于近期土地市場碧桂園地王的產(chǎn)生，多個樓盤紛紛提價，但觀望情緒有所顯現(xiàn)。新區(qū)綠城百合花園、曦園、方正鳳凰國際、龍?zhí)﹪H、明發(fā)世貿(mào)中心等盤房源以180㎡以上的大戶型為主，并且?guī)齑娣吭簇浟炕救セ戤叀?月底以來恒大翡翠華庭、天悅為代表，新推房源110-140㎡三室房源大幅增加。下階段淄博新區(qū)貨量集中上市，新盤推售時間集中在10月份以后，貨量充足，競爭激烈。（新入市項目：齊潤、福園、黃金城等，恒大翡翠華庭、天悅、明發(fā)世貿(mào)等后續(xù)開盤的新推貨量。）競品小結(jié)及預(yù)判市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考本體分析項目現(xiàn)狀

產(chǎn)品梳理

價值分析產(chǎn)品斷檔，導(dǎo)致客戶斷檔：項目前期銷售以兩室戶型為主，客戶群體也以小戶型客戶積累為主，而本次推出房源以三室戶型為主，客戶屬性有所改變，導(dǎo)致客戶出現(xiàn)斷檔。項目容積率較高，舒適度相對較弱：容積率和樓間距相比較其他改善型產(chǎn)品的項目來講，生活舒適度較弱。學(xué)區(qū)問題影響：一期住宅未交房，學(xué)區(qū)問題沒有落實，客戶對本案學(xué)區(qū)問題一直處于懷疑以及不放心的狀態(tài)，因此有關(guān)于任何學(xué)區(qū)信息因素，都導(dǎo)致客戶集中聚集售樓處詢問，要求盡快落實。項目現(xiàn)狀市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考數(shù)量戶型面積數(shù)量64三室兩廳兩衛(wèi)126.4232139.533299三室一廳一衛(wèi)107.1433108.746633兩室一廳一衛(wèi)88.9833總面積：22159㎡房源戶型以三室為主，改善型大三室64套，剛需小三室99套，兩室33套。剛需產(chǎn)品為主，改善型大戶型占1/3。產(chǎn)品梳理市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考價值一西區(qū)核心，區(qū)位優(yōu)勢明顯：西區(qū)第一站。東城到新區(qū)，先去宏程國際廣場；西城到東城，從宏程國際廣場出發(fā)。價值二63萬㎡綜合體大盤平臺：配套全，更精彩。我的地盤我做主，老婆逛街、孩子上學(xué)、我的重要會議就在這一站——宏程國際廣場?！俺鰟t繁華，入則寧靜”?！凹s前我還有時間蕩會秋千！每天多睡一小時。（送接孩子近，不用開車）項目價值市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考項目價值價值三交通便利，輕軌交匯：城市輕軌交匯，走南闖北任我隨心到達。紅蓮湖、文昌湖、玉黛湖，我家門口輕軌直達。淄博可有第二家？價值四主流戶型，市場接受度廣：戶型好，戶型雙陽臺，兩個陽臺兩種風(fēng)景，兩個陽臺兩種樂趣。兒子喜歡東陽臺下邊樹上的喜鵲寶寶，女兒卻在南陽臺上看另一窩喜鵲寶寶。都是喜鵲還有什么不一樣嗎？也許只有孩子才能分得清吧！市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考客群分析客戶描摹客戶個體訪談本地客戶客戶描摹張店西區(qū)居住其他低端區(qū)域小房換大房兩室換三室舊房換新房低端換高端客戶區(qū)域置業(yè)目的關(guān)注點學(xué)區(qū)、戶型舒適度、社區(qū)環(huán)境、生活配套舒適性學(xué)區(qū)、戶型舒適度、西區(qū)環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、生活便利性外地客戶本地工作一步到位置業(yè)好房子學(xué)區(qū)、交通便利性、生活便利性、社區(qū)環(huán)境等市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考客戶個體訪談張先生：老家桓臺，張店工作，想要置業(yè)張店，希望孩子上學(xué)有個好的學(xué)校，聽說祥瑞園小學(xué)是張店最好的小學(xué)，宏程國際廣場緊挨學(xué)校，后期老人來接送孩子很方便。并且后期輕軌從桓臺修到張店，經(jīng)過這里，老人后期坐車回家很方便。孫先生：現(xiàn)在大化纖社區(qū)住，附近沒有好學(xué)校，并且房子比較老舊?？粗形鲄^(qū)環(huán)境好，發(fā)展前景好，想在西區(qū)換套房子。要求不要離東區(qū)太遠，新老城區(qū)兩邊都方便，關(guān)鍵是后期孩子上學(xué)學(xué)區(qū)要好。馬女士：現(xiàn)在龍鳳苑居住，張店八中老師，目前房子是兩室的小戶型，準備要二孩，需要先把房子換成三室的。后期小孩上學(xué)的時候，老人過來看孩子，幼兒園老人幫忙接送，希望能離學(xué)校近一點。當然環(huán)境不能比龍鳳苑差。市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考定價思考重點樓盤數(shù)據(jù)定價依據(jù)

最終建議基礎(chǔ)定價方法市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考綜合品質(zhì)評定法消費者對項目的認可不僅僅局限在一個或幾個方面，而是多種因素綜合評價的結(jié)果。根據(jù)不同的因素以及相應(yīng)因素在消費者心目中的重要程度設(shè)置不同的權(quán)重，最終考評得分。基礎(chǔ)定價方法市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考項目綜合得分市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考項目/對比因素地段品牌規(guī)模園區(qū)戶型配套硬件物業(yè)展示綜合得分占比15%15%5%10%10%10%10%5%15%綠城百合花園95958590809080909084.75曦園95907590809082809083.2龍?zhí)﹪H93908080809080809081.95方正鳳凰國際95908080809080808581.5明發(fā)世貿(mào)中心90859085809080909082.25花漾城85758075757580808575.25齊悅國際85909080808080788579.4黃金國際80859080758580808578中潤華僑城85809085808580808579恒大翡翠華庭85908080808590909081.75天悅85858080808580859078.8美達幸福里80807575758980808075.65宏程國際廣場93859075759080808579.95用綜合品質(zhì)評定法為宏程國際廣場及張店區(qū)重點項目及本項目重點競品項目打分。其中，宏程國際廣場綜合得分79.95分。樓盤綜合性價比項目/對比因素綜合得分均價項目性價比系數(shù)（綜合得分/均價*1000）備注說明綠城百合花園84.75130006.519230769曦園83.2130006.4房源不多，一樓帶院龍?zhí)﹪H81.95125006.556方正鳳凰國際81.5115007.086956522房源不多，區(qū)間在10300-12100明發(fā)世貿(mào)中心82.25120006.854166667一期剩余個別房源花漾城75.2598007.678571429漲價后銷量下降嚴重齊悅國際79.490008.8222222228200-9400黃金國際7898007.9591836738500-11000中潤華僑城79100007.97300-9900恒大翡翠華庭81.7598008.3418367358月26日開盤折后均價天悅78.892007.258月27日開盤后，頂層11000,8#樓在認籌，現(xiàn)場傳達11000-13000美達幸福里75.6588008.5965909097600-9900平均80.125108507.497項目性價比系數(shù)為項目的基礎(chǔ)定價提供最基本的參考依據(jù)。樓盤綜合性價比系數(shù)=綜合得分/均價*1000市場分析/競品分析/本體分析/客群分析/定價思考系數(shù)定價項目/對比因素綜合得分均價項目性價比（綜合得分/均價*1000）備注說明綠城百合花園84.75130006.519230769曦園83.2130006.4房源不多，一樓帶院