商業(yè)地產(chǎn)高效招商技能與營運管理實戰(zhàn)培訓

商業(yè)地產(chǎn)高效招商技能與營運管理實戰(zhàn)培訓第一頁，共163頁。在中國，由于商業(yè)開發(fā)經(jīng)營遠比住宅開發(fā)銷售復雜，業(yè)界成功運作商業(yè)的案例并不多，有的反而成為了項目整體開發(fā)的累贅。標桿地產(chǎn)企業(yè)及知名的地產(chǎn)運營商為什么成功？商業(yè)項目應該如何規(guī)劃設計、策劃招商、經(jīng)營管理，如何進行價格定位、租售定位……

21.04.20232第二頁，共163頁。為了讓更多的開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)道路上少走彎路、不走彎路，規(guī)避風險，最大限度實現(xiàn)利潤最大化，今天將與您分享商業(yè)地產(chǎn)的整體解決方案，系統(tǒng)全面的商業(yè)操作手法及技巧，將快速提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者的專業(yè)素質(zhì)與能力，并引導商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建科學的開發(fā)運營模式、培養(yǎng)商業(yè)與地產(chǎn)的復合型人才，推動中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。21.04.20233第三頁，共163頁。第一天內(nèi)容:商業(yè)地產(chǎn)項目的高效招商技能

21.04.20234第四頁，共163頁。核心內(nèi)容一：招商人員準備回答商戶提出的60個問題核心內(nèi)容二：招商策劃步驟與方法核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃的含義核心內(nèi)容四：招商策劃的核心――招商計劃核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與開業(yè)21.04.20235第五頁，共163頁。核心內(nèi)容一：招商人員準備回答商戶提出的60個問題21.04.20236第六頁，共163頁。一、地理位置的問題他們需要徹底明白的問題，你必需要讓他們問的問題，如果不把握這方面他們可能是糊弄你項目具體地理位置？項目環(huán)境有何特色？項目周圍的主要交通設施有哪些？項目附近公交班次、路線？項目附近有哪些主干道、寬度、是否太吵？項目所屬居委會、派出所？項目周圍商業(yè)態(tài)及營業(yè)狀況？項目周圍學校及其地點交通、距離？項目周圍醫(yī)院及其地點交通、距離？項目周圍菜市場、游樂設施如何？項目附近居住的是什么樣的人？項目離飛機場、汽車站多遠？地理環(huán)境對本項目有什么有利和不利因素？21.04.20237第七頁，共163頁。二、關(guān)于項目狀況的問題他們要明白的問題，你必需和他們要弄清的問題14、項目開發(fā)商、設計單位、施工單位？15、項目開業(yè)后的管理團隊是那里來的？16、項目業(yè)態(tài)定位是什么？17、項目總占地面積、總建筑面積？綠化率、容積率、建筑密度？18、公攤系數(shù)？19、國有土地使用年限、起始年月？20、布局規(guī)劃情況？（1）我們的品牌放在哪里？（2）我們周圍都有哪些品品牌？（3）為什么將哪個品牌放在我們旁邊？（4）能否調(diào)換位置？21、項目共幾層？（1）各店鋪的面積、深、寬？（2）每層有多少品牌商戶？（3）滾梯、直梯、貨梯有幾部？（4）我們的送貨車停在哪里？（5）從哪里上貨？（6）項目的垃圾臨時放在哪里？21.04.20238第八頁，共163頁。21.04.20239第九頁，共163頁。22、項目在造型、設計上突出之處？23、項目分幾期？何時開工、竣工、交付使用？預計開業(yè)日期？24、項目計劃有多少品牌商戶進入？大主力店都有那幾家？25、項目的配套服務都有那些？26、項目建筑地下層數(shù)及用途？27、項目公共設施如何規(guī)劃、使用？28、項目環(huán)藝景觀有何特色、中庭如何規(guī)劃設計？29、項目公攤主要包含哪些地方？30、項目商業(yè)用電和商業(yè)用水的費用？31、項目店鋪內(nèi)預留電話線嗎？32、項目地下停車場層高、總面積、車位數(shù)？33、項目車位費用的收取情況？21.04.202310第十頁，共163頁。21.04.202311第十一頁，共163頁。三、操作方式的問題，你必需要問的問題34、項目經(jīng)營店鋪有幾種方式？35、項目扣點？保底？促銷費？36、項目預計租金、回報率？37、項目訂金多少？幾天內(nèi)補足簽約？38、簽約時需帶什么資料？39、進場裝修的裝修押金？40、外商合作應提交什么證件？41、如用匯款形式，開發(fā)商開戶行、帳號？42、如用其他幣種、如何計算？43、營運工商管理費和稅費有幾種、額度、多少由誰承擔？44、物業(yè)管理費具體為多少？包括哪幾項服務項目？45、店鋪的水、電、電話、物業(yè)維修等是否另行收費？具體費用？46、這樣租金的價格是否合適？21.04.202312第十二頁，共163頁。四、政策法規(guī)的問題，你必需要問的問題47、現(xiàn)場管理有什么規(guī)定？48、戶名可否作內(nèi)部變換？有什么條件？49、委托他人簽訂合同需要準備哪些證件？50、管理費用多少？有沒有統(tǒng)一辦理保險？51、對餐飲有沒有特殊的要求？52、特種行業(yè)的要求？24小時營業(yè)？21.04.202313第十三頁，共163頁。五、建材與設備的問題，你必需要問的問題，53、對商戶裝修有什么要求？如何辦理進場裝修手續(xù)？裝修單位質(zhì)資證明申請裝修表格商戶工作流程商戶防火培訓裝修材料驗收臨時接電申請裝修工人的備案54、電器設備：（1）供電系統(tǒng)（2）開關(guān)及開關(guān)箱品牌（3）管線（4）各層梯廳照明設備（5）各空間及插座55、弱電獨立插線盒56、給排水系統(tǒng)57、消防安全設備：（1）發(fā)電機組品牌（2）公共消防設備58、化糞池59、化油池60、污水處理21.04.202314第十四頁，共163頁。核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃的含義21.04.202315第十五頁，共163頁。一、招商策劃的含義

招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列的活動去吸引外來資金項目落戶的活動。21.04.202316第十六頁，共163頁。招商是當今經(jīng)濟一體化趨勢日益加強的形勢下廣泛運用的一種經(jīng)濟交往方式，需要跨學科、跨專業(yè)的專業(yè)學間。作為一名合格的招商人員，既需要扎實的經(jīng)濟、法律、外語等專業(yè)知識，也需要廣泛的公關(guān)、洽談等技能。21.04.202317第十七頁，共163頁。二、招商策劃要有準確的目標定位

招商策劃要有明確的目標和要求，才能保證招商策劃收到預期的效果。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。21.04.202318第十八頁，共163頁。比如要策劃一次聯(lián)絡會議。在策劃過程中，首先必須明確此次聯(lián)絡會議的目的是什么?通過這次會談，我方要實現(xiàn)哪幾個目標加強與對方的溝通與友誼?了解對方可能的投資意向?了解對方對投資環(huán)境的要求與疑慮?讓對方知道我方的合作意向?明確了會談目標，聯(lián)絡會議就不會空洞無物，毫無收獲。21.04.202319第十九頁，共163頁。三、招商策劃要有戰(zhàn)略高度綜觀全局，立足長遠任何一次招商籌劃活動，不能把眼光局限于一時一地或孤立的一家企業(yè)、一個項目。策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢，綜觀招商大局。21.04.202320第二十頁，共163頁。在招商策劃過程中要了解本地區(qū)的中長期及近期發(fā)展的規(guī)劃摸清企業(yè)的投資動問和要求在此基礎上來確定自己的招商戰(zhàn)略系統(tǒng)地制定出自己的中長期和近期招商計劃保持招商策略的長期性和一致性避免招商過程中的短期行為和急功近利的現(xiàn)象。21.04.202321第二十一頁，共163頁。四、招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢

商場如戰(zhàn)場，古人總結(jié)的"知己知彼，百戰(zhàn)不殆"這一戰(zhàn)爭法則同樣適用于當今的招商過程。21.04.202322第二十二頁，共163頁。只有在正確地認清自己、了解自己的基礎上，在招商過程中才能做到胸有成竹，信心十足。了解自己只是問題的一方面，更重要的是我們要了解對方的要求。21.04.202323第二十三頁，共163頁。五、招商策劃要突破成規(guī)在招商策劃時要突破成規(guī)，另辟蹊徑要注意求新求實，體現(xiàn)自己的特色，不要人云亦云，亦步亦趨。招商策劃的突破口可以選擇招商形式、招商政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個方面。21.04.202324第二十四頁，共163頁。六、招商策劃要把握時機，適度超前

一個完整的招商過程往往包括以下幾個階段:招商策劃――信息的收集――雙方接觸――洽談――簽約――項目籌建――建成投產(chǎn)。21.04.202325第二十五頁，共163頁。七、確定招商方式與渠道1、項目洽談會。

項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進行接洽。2、項目發(fā)布會

項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。3、經(jīng)濟技術(shù)合作交流會

經(jīng)濟技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業(yè)的招商。

21.04.202326第二十六頁，共163頁。4、投資研討會

投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。5、登門拜訪

登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

21.04.202327第二十七頁，共163頁。八、制訂談判策略明確談判目的

招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標后，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現(xiàn)。

21.04.202328第二十八頁，共163頁。招商洽談的目標可以分為三個等級：

1、是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；

2、是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；

3、是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。

21.04.202329第二十九頁，共163頁。招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。

21.04.202330第三十頁，共163頁。在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用等。

21.04.202331第三十一頁，共163頁。核心內(nèi)容三：招商策劃步驟與方法21.04.202332第三十二頁，共163頁。以點代面，特色經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特點21.04.202333第三十三頁，共163頁。租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間"的原則。21.04.202334第三十四頁，共163頁。招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識的輔助決策。21.04.202335第三十五頁，共163頁。制定大型MALL招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發(fā)展商要做好細致的準備工作。運營部門要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，并得到發(fā)展商主要領導的支持。21.04.202336第三十六頁，共163頁。1、首先確定我們零售商我們商業(yè)目標在哪里？2、我們需要多少主力店？3、怎么規(guī)劃這些主力店的位置？4、主力店的位置占據(jù)多少面積？21.04.202337第三十七頁，共163頁。21.04.202338第三十八頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)項目首先確定我們的零售商我們的商業(yè)地產(chǎn)項目目標在哪里？我們商業(yè)地產(chǎn)項目需要多少主力店？商業(yè)地產(chǎn)項目怎么規(guī)劃這些主力店的位置？商業(yè)地產(chǎn)項目主力店的位置占據(jù)多少面積？商業(yè)地產(chǎn)項目招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識的輔助決策。21.04.202339第三十九頁，共163頁。目前商業(yè)地產(chǎn)領域，開發(fā)商和策劃商基本上還停留在銷售時代，其營銷流程是：先找一個經(jīng)營定位，再大肆炒作，然后強力銷售。盡管目前開發(fā)商和策劃商意識到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。如某商場引進電器主力店，再銷售電器輔營區(qū)，卻不知電器主力店的輔營區(qū)很難定位，也很難經(jīng)營下去；再如某零售中心引進家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費，人流很難與超市百貨互補。21.04.202340第四十頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)必須進入專業(yè)化運作體系，把握幾個重要環(huán)節(jié)21.04.202341第四十一頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)定位必須同時滿足銷售與經(jīng)營兩個條件商業(yè)地產(chǎn)作為不動產(chǎn)長期持有經(jīng)營時其經(jīng)營定位是比較單純的商業(yè)地產(chǎn)一旦要分割銷售就必須在滿足經(jīng)營條件的同時還要滿足銷售條件這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷售為前提的特殊性。

21.04.202342第四十二頁，共163頁。商業(yè)規(guī)劃調(diào)動策劃、設計、經(jīng)營全體參與住宅開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展行業(yè)已經(jīng)十分成熟比如在建筑規(guī)劃設計方面無論是設計院、開發(fā)商、代理商基本都難免獨自為住宅的建筑規(guī)劃設計提供完善的方案發(fā)展商內(nèi)部的工程部、代理公司內(nèi)部的概念設計部等等都具備了一定的建筑規(guī)劃設計能力。21.04.202343第四十三頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)營銷的根本：以銷售為目的，以經(jīng)營為導向。商鋪銷售的風險性，正在于商鋪經(jīng)營與銷售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標準、統(tǒng)一收銀還是獨立收銀等各種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨立收銀，一個成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點。

21.04.202344第四十四頁，共163頁。相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領域，既無經(jīng)驗可循，也缺少完整的規(guī)劃設計體系，給出商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計造成了一定的障礙。21.04.202345第四十五頁，共163頁。不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學費。在商業(yè)較為發(fā)達的城市，一個初級階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動地選擇賣場，面對規(guī)劃設計先天缺陷的商場。

21.04.202346第四十六頁，共163頁。商業(yè)規(guī)劃必須調(diào)動策劃者、設計者、經(jīng)營者全體參與。開發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，通過與商業(yè)策劃者、設計者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本規(guī)律，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業(yè)態(tài)量向定做，達到商業(yè)設計與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的“捷徑”。

21.04.202347第四十七頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個規(guī)劃不當?shù)纳虡I(yè)項目，其結(jié)果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風險就會增大一成，發(fā)展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導，真好規(guī)劃設計每一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運營的每一個環(huán)節(jié)，才能成成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險。

21.04.202348第四十八頁，共163頁。招商必須嚴把招商質(zhì)量關(guān)招商工作是一人承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量懷后期經(jīng)營理息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)項目的前期招商一定要立足長期的經(jīng)營管理，不要有急功近利的思想，要在“放水養(yǎng)魚”的同時把好招商質(zhì)量關(guān)。21.04.202349第四十九頁，共163頁。商業(yè)經(jīng)營管理建立團隊前期介入商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個階段性工作，這就要求發(fā)展商必須建立經(jīng)營管理團隊，從項目開始動作之初就深入市場和項目。

21.04.202350第五十頁，共163頁。核心內(nèi)容四：招商策劃的核心――招商計劃21.04.202351第五十一頁，共163頁。1、招商原則地產(chǎn)先期的開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，招商的重點是半主力店和中小商家，商業(yè)地產(chǎn)招商之前，第一步組建商業(yè)運營公司負責招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一設計和管理，我們要充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的互補促進作用。21.04.202352第五十二頁，共163頁。統(tǒng)一運營四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷統(tǒng)一服務監(jiān)督統(tǒng)一物管其中統(tǒng)一招商管理、業(yè)態(tài)管理又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源，這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。21.04.202353第五十三頁，共163頁。2、招商基本原則（1）要維護商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。業(yè)態(tài)比例是零售、餐飲、娛樂55：20：25是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。21.04.202354第五十四頁，共163頁。（2）要維護商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。21.04.202355第五十五頁，共163頁。（3）商業(yè)地產(chǎn)招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。21.04.202356第五十六頁，共163頁。（5）招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。21.04.202357第五十七頁，共163頁。（6）核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商對整個商業(yè)地產(chǎn)的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個商業(yè)地產(chǎn)的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)。購物中心特別是大型商業(yè)地產(chǎn)的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線的端點。21.04.202358第五十八頁，共163頁。（7）特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點代面，特色經(jīng)營”是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。21.04.202359第五十九頁，共163頁。（9）統(tǒng)一招商的管理要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的賣場布置指導服務、統(tǒng)一的行政事務管理服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等等。這個“統(tǒng)一服務“不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。21.04.202360第六十頁，共163頁。3、招商目標客戶主次分明（1）確定主力店群有助于穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營，主力店群一般占有整個項目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項目更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)發(fā)展。21.04.202361第六十一頁，共163頁。（2）知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。其主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優(yōu)點可以幫助項目在日后的營運中，能在保持一定量客流的基礎上發(fā)揮更大的效用。21.04.202362第六十二頁，共163頁。（3）主力店群的進駐能夠影響中小店的租金水平，提高項目整體租金收入，在確定了主力店群之后，再確定中小店群，小主力店會出現(xiàn)很多租金高低懸殊，租期長短不一的情況。21.04.202363第六十三頁，共163頁。中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。21.04.202364第六十四頁，共163頁。引入大型的主力商店群成功經(jīng)營的主力店對購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進作用。其一，可帶來穩(wěn)定的租金收入，保證經(jīng)營的穩(wěn)定性。其二，能夠吸引眾多的消費者，增加人流量，幫助其他品牌專業(yè)店、飲食店等小型店提高銷售力，從而有利鋪位的增值。這是一種集聚效應。其中的第二點顯得很重要。21.04.202365第六十五頁，共163頁。大型主力店的租金較低，而小型店的租金較高，因而只有使小型店的銷售力提高，才能保證鋪位的增值，從而保證全場穩(wěn)中有升的租金收入。主力商店群一般由若干家大型的品牌店組成，多數(shù)以知名度較高和有良好業(yè)績的大型超市、百貨或其他服務、娛樂機構(gòu)等業(yè)態(tài)出現(xiàn)，經(jīng)營面積占全場營業(yè)面積的1/3至1/2。當然，當主力店的面積過大時，則容易帶來較大的經(jīng)營風險。

21.04.202366第六十六頁，共163頁。4、招商的時間地產(chǎn)商業(yè)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。主力店群的招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。21.04.202367第六十七頁，共163頁。由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產(chǎn)品——商業(yè)設施；21.04.202368第六十八頁，共163頁。而中小店群則對形成后的商業(yè)設施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作21.04.202369第六十九頁，共163頁。5、招商難度（1）項目建設期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟。（2）裝修進度影響中小店群的入駐。雖然有項目裝飾效果圖，但中小店主的擔憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發(fā)展新的分店。21.04.202370第七十頁，共163頁。（3）功能分區(qū)的招商進度影響了各類店的進駐決策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應的商店或服務機構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動起來，對于項目和各店經(jīng)營大大幫助，而一旦某一類商店或服務機構(gòu)招不進來，則整個項目服務功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影響了整體的經(jīng)營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也是考慮的重點。21.04.202371第七十一頁，共163頁。（4）是營運商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗，使招商難度進一步提高。21.04.202372第七十二頁，共163頁。6、招商技術(shù)（1）招商人員需具備豐富的零售服務知識。招商人員必須熟悉商品或服務的類別及特點、商品或服務組合原理、價格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識；掌握市場學、經(jīng)濟學、管理學中的一些基本原理；了解租賃、消費、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)。21.04.202373第七十三頁，共163頁。（2）招商人員需具備較強的招商技巧和談判能力。由于招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入駐的搶手局勢等等；21.04.202374第七十四頁，共163頁。在招商前期，主力店的招商工作異常艱難，知名度較高的主力店一般會大受商業(yè)物業(yè)的歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址的機會也較多，因而要在了解競爭對手之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭取同時分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件。21.04.202375第七十五頁，共163頁。（4）需合理的招商推廣策略。招商推廣的好壞將影響到資金的預算和招商效果，招商推廣策略應符合招商策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項目的市場定位、功能定位和亮點設計等內(nèi)容進行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作少投資，高效率。21.04.202376第七十六頁，共163頁。7、商業(yè)地產(chǎn)招商特點商業(yè)地產(chǎn)的招商具有如下三大特點。1、招商時間長商業(yè)地產(chǎn)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。21.04.202377第七十七頁，共163頁。（1）主力店群招商主力店群作用主要有四個：①有助于穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營主力店群一般占有整個項目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項目更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)發(fā)展。②有助于整個項目的銷售知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商?？蓮浹a主力店群租金低，投資回收期長而導致的前期收益不盡人意。21.04.202378第七十八頁，共163頁。③有助于增加消費群體主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優(yōu)點可以幫助項目在日后的營運中，能在保持一定量客流的基礎上發(fā)揮更大的效用。④有助于提高租金收入主力店群的進駐能夠影響中小店的租金水平，提高項目整體租金收入。21.04.202379第七十九頁，共163頁。（2）中小店群招商中小店群的作用主要有二個：①業(yè)態(tài)組合需要按業(yè)態(tài)組合設計招入中小店群，以滿足項目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求。②項目主要利潤來源中小店的鋪位租金往往是主力店的2-6倍，有的甚至更多，其租金總和是項目的主要利潤來源。21.04.202380第八十頁，共163頁。8、商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū)1、盲目定位，不切合實際為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位人為拔高，理智的做法是根據(jù)項目所在地區(qū)消費的主力群體和居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。21.04.202381第八十一頁，共163頁。2、缺乏整體招商規(guī)劃商業(yè)項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經(jīng)營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。21.04.202382第八十二頁，共163頁。3、招商期望值過高期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，商場才能生存。21.04.202383第八十三頁，共163頁。4、單純依靠廣告招商招商針對的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發(fā)商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。21.04.202384第八十四頁，共163頁。5、過分強調(diào)市場環(huán)境的影響現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。21.04.202385第八十五頁，共163頁。6、缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念很多開發(fā)商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最為關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。21.04.202386第八十六頁，共163頁。7、招商工作欠缺執(zhí)行力制定再完美的招商細節(jié)，如果沒有完善有效的執(zhí)行力，就如空中樓閣，無從談起。招商執(zhí)行要強化“言必行，行必果”，推行招商負責制。另一方面，招商人員必須是專業(yè)人士，并針對項目進行專項培訓。沒有經(jīng)營方面的專業(yè)知識與客戶不能形成有效地溝通，沒有真正從經(jīng)營者的角度解決問題，導致客戶對項目信心不足，使招商工作舉步艱難。21.04.202387第八十七頁，共163頁。9、商業(yè)地產(chǎn)招商工作的操作要點21.04.202388第八十八頁，共163頁。1、市場調(diào)查市場調(diào)查是招商工作的第一步。需進行兩方面的調(diào)查，它們決定著項目的發(fā)展和前程。最先要做的是對目標所在市場的調(diào)查，這主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入，消費習慣和消費層次等等；另一個調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。21.04.202389第八十九頁，共163頁。2、項目分析項目的分析包括項目產(chǎn)品本身的分析和市場分析：項目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓、綜合市場、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）；物業(yè)產(chǎn)品分析（鋪面或鋪位、開間、進深、樓層）；市場分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。這部分要考慮的是項目適合引進怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商政策等。21.04.202390第九十頁，共163頁。3、商業(yè)定位在對項目進行商業(yè)定位時，要充分考慮到項目所在區(qū)域的消費習慣、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找準目標，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。21.04.202391第九十一頁，共163頁。4、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合首先要明確各種商業(yè)形態(tài)的分類，再根據(jù)各分類的特點進行業(yè)態(tài)組合。如商鋪的分類主要有：商業(yè)街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪、街鋪和鋪位；而不同分類需要不同的業(yè)態(tài)組合，餐飲、百貨、電子、服裝等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都是需要重點考慮的問題。21.04.202392第九十二頁，共163頁。5、招商推廣業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個布局劃分來進行招商。21.04.202393第九十三頁，共163頁。核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)項目的招商風險21.04.202394第九十四頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法一、商業(yè)地產(chǎn)招商分析21.04.202395第九十五頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)看起來容易做起來難的專業(yè)！商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設計、市場調(diào)查、立項定位，還需要專業(yè)的營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務。21.04.202396第九十六頁，共163頁。同樣是做平臺，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺，交易的平臺。商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，不僅要把握商業(yè)運行規(guī)律，還要對各種資源進行有效整合。21.04.202397第九十七頁，共163頁。21.04.202398第九十八頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店；目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致。21.04.202399第九十九頁，共163頁。類別描述示例

主力店功能：客層范圍廣、吸納能力強，是項目的龍頭；品牌：具有很強的品牌影響力；規(guī)模：具有較大的規(guī)模，通常在2000平米以上；號召力：市場號召力強。

超市、百貨、專業(yè)店、電影院、游戲天地

次主力店功能：具有較強的輻射力，是重要的客源錨固點；品牌：具有較強的品牌影響力；規(guī)模：通常在300平米以上；號召力：具有較強的市場號召力；

桑拿、保齡球、高檔餐飲、咖啡茶藝、數(shù)碼通訊、特色配套/餐飲

21.04.2023100第一百頁，共163頁。旗艦品牌店國外二三線品牌，國內(nèi)一線品牌，行業(yè)內(nèi)龍頭商戶，具有較大影響力，能帶動大量其他商戶入場，規(guī)模通常在80平米以上。品牌男裝、女裝珠寶首飾、中高檔化妝品普通品牌店品牌知名度一般，不具有獨立吸納客源的能力，借助集群效應或寄生來挖掘商業(yè)價值。男裝、女裝、珠寶首飾、化妝品、箱包、皮具、家居家飾21.04.2023101第一百零一頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)還涉及到未來的消費者定位問題，也就是商業(yè)運營后，吸引什么樣的人群前來商場消費的問題。商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復雜性要甚之于住宅的。21.04.2023102第一百零二頁，共163頁。21.04.2023103第一百零三頁，共163頁。1、實戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)招商中的風險商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢，很多做住宅的開發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，看中的是其賺錢機會。但商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場風險。目前商業(yè)地產(chǎn)存在九大風險應引起高度重視21.04.2023104第一百零四頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險一：招商自信大多數(shù)開發(fā)商認為只有像設計成果或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務并不重要，結(jié)果直接導致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。21.04.2023105第一百零五頁，共163頁。案例分析21.04.2023106第一百零六頁，共163頁。某大型商業(yè)項目，在顧問公司提出對項目的工作計劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進行招商，但招商并無收獲。兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸，其中不乏國際大型集團公司，但開發(fā)商并不知道此項目一直未被列入商家下一步發(fā)展計劃，致使招商工作毫無進展。21.04.2023107第一百零七頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險二：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端由于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項目仍然存在大量簡單的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最后項目只能以較低的價格草草出售。

21.04.2023108第一百零八頁，共163頁。戰(zhàn)兵法-風險三：缺乏科學規(guī)劃的招租國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，對于商業(yè)地產(chǎn)項目的理解尚不成熟。出于減少市場風險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。21.04.2023109第一百零九頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險四：項目定位不準國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并進行規(guī)劃，拿到地進行規(guī)劃后才進行論證。21.04.2023110第一百一十頁，共163頁。ShoppingMall起源于美國一般位于城郊美國商業(yè)地產(chǎn)項目其產(chǎn)生建立在城市不斷擴大，汽車擁有量達到一定程度，郊區(qū)人口增長設施的基礎上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設施相應增加。因此，其經(jīng)營發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場需求息息相關(guān)。21.04.2023111第一百一十一頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險五：輕信主力店商業(yè)地產(chǎn)項目是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應，能夠提高Mall的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。21.04.2023112第一百一十二頁，共163頁。不同主力店有不同的經(jīng)營目標、運營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應通過專業(yè)商業(yè)策劃對做整體商業(yè)地產(chǎn)項目定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導。這種情況下，主力店未必能拉動整個商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。21.04.2023113第一百一十三頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險六：片面追求最大部分商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商認為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求中國第一，亞洲最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。21.04.2023114第一百一十四頁，共163頁。判斷一個Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素21.04.2023115第一百一十五頁，共163頁。1、商業(yè)地產(chǎn)項目周圍是否有足夠市場需求支撐；2、商業(yè)地產(chǎn)項目與其規(guī)模相適應的市政配套是否合理完善；3、商業(yè)地產(chǎn)項目否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。

21.04.2023116第一百一十六頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險七：盲目照搬榜樣凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗。然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信榜樣的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。21.04.2023117第一百一十七頁，共163頁。案例分析21.04.2023118第一百一十八頁，共163頁。如北京中關(guān)村某商城，其銷售時適逢市場流行商鋪投資熱，因此商鋪銷售火爆、身價暴漲。于是引發(fā)了更多開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情，其結(jié)果是投資者回報率降低，紛紛轉(zhuǎn)讓甚至空置商鋪。

21.04.2023119第一百一十九頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險八：重建筑設計輕商業(yè)規(guī)劃大型商業(yè)地產(chǎn)項目的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是招商應先于設計。21.04.2023120第一百二十頁，共163頁。國外ShoppingMall多是等80%以上主力店確定后才開始整體設計工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設計，往往會因缺乏定向設計依據(jù)，盲目的規(guī)劃設計只能增加前期成本和后期招商難度。21.04.2023121第一百二十一頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險九：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求商業(yè)地產(chǎn)項目由于其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業(yè)設計是特殊專業(yè)中的專業(yè)領域。國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復雜，完全不能套用。21.04.2023122第一百二十二頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險十：交通弊端阻截客流交通的暢通和人流的多少，是衡量一個商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否的標準。一個商場如果日客流量達20萬人，那么商戶的車加上客戶的車一般需要2000～2500個車位才能容納。但據(jù)了解，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項目絕大多數(shù)停車場，所設車位一般都只在30～280個之間，特大型的停車場車位也不過800～1000個，與商業(yè)項目規(guī)模根本無法配套。21.04.2023123第一百二十三頁，共163頁。案例分析21.04.2023124第一百二十四頁，共163頁。如北京某大型ShoppingMall就因消防設計不符合規(guī)范而卡殼，被迫做出方案調(diào)整，浪費了大量時間、精力。因此只有擅長大型商業(yè)建筑規(guī)劃設計，擁有豐富設計經(jīng)驗的專業(yè)設計機構(gòu)，才能在設計中少走彎路，節(jié)約時間和成本。

21.04.2023125第一百二十五頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險十一：招商不專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)招商人員多來自中介，形成招商不專業(yè)招了也白招，留下后遺癥害死發(fā)展商。21.04.2023126第一百二十六頁，共163頁。實戰(zhàn)兵法-風險十二：招商難度大主力店開業(yè)后小主力還沒有影子21.04.2023127第一百二十七頁，共163頁。招商的難度大主要原因在于如下四個方面：1、項目建設期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟。2、裝修進度影響中小店群的入駐。雖然有項目裝飾效果圖，但中小店主的擔憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發(fā)展新的分店。21.04.2023128第一百二十八頁，共163頁。3、功能分區(qū)的招商進度影響了各類店的進駐決策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應的商店或服務機構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動起來，對于項目和各店經(jīng)營大大幫助，而一旦某一類商店或服務機構(gòu)招不進來，則整個項目服務功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影響了整體的經(jīng)營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也是考慮的重點。21.04.2023129第一百二十九頁，共163頁。4、營運商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗，使招商難度進一步提高。21.04.2023130第一百三十頁，共163頁。2、實戰(zhàn)兵法-主題突出結(jié)構(gòu)合理21.04.2023131第一百三十一頁，共163頁。MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。21.04.2023132第一百三十二頁，共163頁。（1）實戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)業(yè)態(tài)是指經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商業(yè)項目各功能分區(qū)和各樓層營業(yè)項目所進行的規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個商業(yè)項目整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該項目的整體定位和特色。21.04.2023133第一百三十三頁，共163頁。合理的商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內(nèi)在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。21.04.2023134第一百三十四頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)項目的定位是商業(yè)項目策劃的開始，它決定和影響著項目的規(guī)劃設計、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營管理、商品定價、服務管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業(yè)項目運作的前提和保障。21.04.2023135第一百三十五頁，共163頁。商業(yè)地產(chǎn)項目的定位是一個全面的、綜合的過程，它涵蓋企業(yè)的目標市場定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位、經(jīng)營定位、招商策略定位、營銷策略定位以及企業(yè)形象定位等，這些定位是相互關(guān)聯(lián)、相互作用、相互影響、互為促進的。21.04.2023136第一百三十六頁，共163頁。（2）實戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項目目標市場定位一個商業(yè)企業(yè)在進入市場之前，只有充分掌握當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展水平、居民消費水平、商業(yè)經(jīng)營狀況，才能對整個商圈的消費客群進行市場細分，從而進行目標市場定位。21.04.2023137第一百三十七頁，共163頁。（3）實戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)項目項目籌建之初，要根據(jù)當?shù)氐氖袌鰲l件和該項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，科學地確定該項目要做成哪種經(jīng)營業(yè)態(tài)，是做綜合性商業(yè)項目、主題性商場、超市，還是做成百貨與超市相結(jié)合的綜合業(yè)態(tài)，抑或是購物中心、Mall等。以此來明確企業(yè)今后的經(jīng)營品類、經(jīng)營方向、管理方式、商戶的投資形式，進而明確企業(yè)的品牌商品和招商方向。21.04.2023138第一百三十八頁，共163頁。21.04.2023139第一百三十九頁，共163頁。（4）實戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項目功能定位商業(yè)地產(chǎn)項目的功能定位即根據(jù)項目的整體規(guī)模、開發(fā)目標進行的功能確定與功能布局。商業(yè)企業(yè)的建筑設計、空間結(jié)構(gòu)、動線設計、設備配套等與企業(yè)的經(jīng)營有極強的關(guān)聯(lián)性，只有進行準確的功能定位，商業(yè)企業(yè)的建筑設計、空間結(jié)構(gòu)、設備配套才能有的放矢，投資建設的項目才有商業(yè)經(jīng)營的價值。21.04.2023140第一百四十頁，共163頁。（5）實戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營定位商業(yè)地產(chǎn)項目在進行經(jīng)營定位時，要考慮項目當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟總量、城鄉(xiāng)居民收入水平、消費能力、市場容量和總體需求，同時要充分結(jié)合當?shù)匚磥戆l(fā)展空間，著眼未來，從戰(zhàn)略眼光定位，貼近市場，貼近消費者。21.04.2023141第一百四十一頁，共163頁。21.04.2023142第一百四十二頁，共163頁。（6）實戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策略定位營銷策略定位就是通過建立特別的產(chǎn)品銷售渠道和方式，使產(chǎn)品和營銷具有某種特色，從而利用產(chǎn)品和營銷在消費者心目中的印象，在市場占有一席之位。商業(yè)企業(yè)在進行營銷策略定位之前，要對當?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展狀況、競爭狀況、購買能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、顧客購成、銷售客單價等等進行詳實的調(diào)查，并據(jù)此確定商業(yè)企業(yè)的營銷策略與銷售方式。21.04.2023143第一百四十三頁，共16