山東省龍口項(xiàng)目策劃提案

山東省龍口項(xiàng)目策劃提案第一頁，共151頁。項(xiàng)目本體分析1項(xiàng)目地塊處于什么樣的區(qū)域環(huán)境下具有什么樣的優(yōu)劣勢(shì)具有多少價(jià)值屬性具有多大發(fā)展空間……第二頁，共151頁。一、城市印象經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)越優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)區(qū)位發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)體系穩(wěn)定而強(qiáng)大的地方政府財(cái)政收入直逼國(guó)內(nèi)一線城市的人均收入水平將對(duì)龍口市的城市開發(fā)建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成強(qiáng)有力的支撐！龍口市位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)；龍口市擁有國(guó)家一級(jí)對(duì)外港口，港灣自然條件良好；根據(jù)《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》，龍口市被定位為“市域副中心城市”、膠東經(jīng)濟(jì)龍頭；已經(jīng)形成了機(jī)械、家電、化工、紡織、輕工、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；2009年龍口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在山東省范圍內(nèi)名列前茅，在全國(guó)百強(qiáng)縣位列11名。分項(xiàng)龍口市注釋人口63.4萬/GDP623億元同比上漲14.8%人均GDP9.8萬元/企業(yè)數(shù)量4393家/規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量361家/人均收入水平20173元/地方財(cái)政收入29.1億元同比上漲16.6%固定資產(chǎn)投資336億元同比上漲27%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額233.8億元居煙臺(tái)市各縣區(qū)之首人均儲(chǔ)蓄2.3萬元/第三頁，共151頁。一、城市印象宜居環(huán)境稀缺

從氣候條件來看，龍口市是沿海城市，地處渤海灣內(nèi)，屬溫帶季風(fēng)型氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季分明，氣候宜人，年平均氣溫12℃左右，年平均降雨量600毫米左右，無霜期190多天。從自然環(huán)境資源來看，龍口市風(fēng)景秀美，榮膺“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱號(hào)，擁有國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)--南山景區(qū)和之萊山自然保護(hù)區(qū)、丁氏故宅、徐公祠等旅游景點(diǎn)，并且正在規(guī)劃建設(shè)東海旅游度假區(qū)。第四頁，共151頁。一、城市印象居民思想觀念在經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展、居民貧富分化逐漸明顯的形勢(shì)下，當(dāng)?shù)鼐用耠A層觀念逐漸凸顯，相應(yīng)的將產(chǎn)生衣、食、住、行方面的區(qū)隔需求。在需求逐漸趨于層次化、多元化的形勢(shì)下，文化底蘊(yùn)較濃厚、易于接受新鮮事物民情風(fēng)俗，隱藏著龍口房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新空間！雖然是縣級(jí)城市，但居民思想并不保守，易于接受外來新鮮事物。--紫荊香輝苑是”有地位、有權(quán)勢(shì)“的人居住社區(qū)--過去南山路一帶被稱為富人居住區(qū)--現(xiàn)在府東、府西又成為更高端的富人區(qū)……第五頁，共151頁。未來城市中心

二、區(qū)域印象

從五大組團(tuán)的相互地理位置來看，新區(qū)位于其他四大組團(tuán)的中心地帶！在龍口市政府打造現(xiàn)代城市中心、融合各片區(qū)的迫切需求形勢(shì)下，新區(qū)發(fā)展正逢其時(shí)！龍口市政府于近年提出將龍口市劃分為“五大城市組團(tuán)”——東城、南山、東海、龍口港、新區(qū)，著重指出將新區(qū)打造為現(xiàn)代城市中心，發(fā)展城建、教育、文化、金融等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以加速東海、南山、龍口港、東城四大片區(qū)的相互融合。第六頁，共151頁。重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域二、區(qū)域印象

——政府積極引導(dǎo)并大規(guī)模投入的同時(shí)，通過相關(guān)政策來迫使市場(chǎng)力量參與到新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，顯示出了政府打造西區(qū)的堅(jiān)決！——在龍口市政府近30億的財(cái)政收入作后盾前提下，我們有理由相信新區(qū)的發(fā)展前景！配套搬遷方面

交通系統(tǒng)方面

政策方面

停止東城、南山、龍口港等片區(qū)商品房土地供應(yīng)，集中在新區(qū)放量；停止城鄉(xiāng)所有自建房用地供應(yīng)，以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)；政府機(jī)關(guān)：除稅務(wù)局、民政局、信訪局等少數(shù)機(jī)構(gòu)，其他所有政府機(jī)關(guān)單位已遷往新區(qū)；教育配套：合并第1、3、4、6中學(xué)，組成大型教育集團(tuán)——新一中，學(xué)生規(guī)模將達(dá)7000人；醫(yī)療配套：人民醫(yī)院在新區(qū)的選址和搬遷時(shí)間已經(jīng)確定

港城大道：花巨資打造加上綠化帶寬達(dá)100米，將成為龍口市城市中軸線；公交路線：2路公交貫穿東西城，并在港城大道設(shè)立站點(diǎn)；第七頁，共151頁。大盤集中

二、區(qū)域印象

狀態(tài)項(xiàng)目總建用途在售項(xiàng)目宏潤(rùn)花園35萬㎡商住龍澤華府40萬㎡商住幸福里36萬㎡商住待/正開發(fā)項(xiàng)目位焦村項(xiàng)目58萬㎡商住利群項(xiàng)目30萬㎡綜合本項(xiàng)目60萬㎡商住未來龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下兩大基本特征：新區(qū)中高檔大盤集中，必然形成板塊效應(yīng)，甚至成為龍口市富人居住區(qū)的代名詞——未來CLD區(qū)；地塊供應(yīng)地和規(guī)劃的限制，致使未來各大項(xiàng)目在同區(qū)域、類似產(chǎn)品形態(tài)的前提下展開激烈競(jìng)爭(zhēng)；第八頁，共151頁。基礎(chǔ)信息三、地塊分析

用地性質(zhì)商住用地用地面積約320畝建筑面積約60萬平方米地塊區(qū)位黃城新區(qū)港城大道新一中正對(duì)面地塊現(xiàn)狀大地塊規(guī)整、小地塊呈L型、無高差周邊狀況自然景觀資源和生活配套相對(duì)缺乏綠化率≥40%建筑高度11F占30%，16F占70%從規(guī)模上看，本項(xiàng)目體量目前屬于新區(qū)第一大項(xiàng)目；從產(chǎn)品限制看，項(xiàng)目只能做洋房產(chǎn)品；配套上，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于直面新一中；從地塊形狀看，項(xiàng)目地塊一分為二，大地塊狹長(zhǎng)，小地塊呈L型，不利于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)；第九頁，共151頁。交通條件

三、地塊分析

目的地距離車程/步程公交候車廳1公里步行約10分鐘核心商圈4.4公里車程約8分鐘威烏高速公路4.1公里車程約8分鐘G206國(guó)道1.5公里車程約3分鐘利群商業(yè)中心3.0公里車程約5分鐘市政府廣場(chǎng)1.4公里步行10分鐘市民文化廣場(chǎng)2.0公里步行約20分鐘龍口港11.7公里車程15-20分鐘項(xiàng)目地塊主要交通干道分布示意圖項(xiàng)目地塊區(qū)位示意圖以項(xiàng)目地塊為核心，車程10分鐘范圍可以覆蓋項(xiàng)目地塊周邊的所有重點(diǎn)配套和主要交通干道，使去往龍口港也不過車程15-20分鐘。本項(xiàng)目所處地段屬于東城大多數(shù)人、車流去往龍口港的必經(jīng)之路，屬于西城和新區(qū)的過渡地帶。第十頁，共151頁。地塊四至

三、地塊分析

北面：與新一中隔港城大道而對(duì)，接壤處為港城大道綠化帶和10米商業(yè)帶（規(guī)劃中）；南面：規(guī)劃路、農(nóng)田等；西面：規(guī)劃路、農(nóng)田等；東面：府西二路；項(xiàng)目地塊最大的配套優(yōu)勢(shì)——與新一中隔港城大道而對(duì)，但共享性很強(qiáng)。非常有必要開通一條斑馬線或者天橋抑或地下通道，否則本項(xiàng)目與新一中的距離遠(yuǎn)過宏潤(rùn)花園和龍澤華府；項(xiàng)目地塊最大的景觀資源——近20米寬且層次豐富的港城大道綠化帶，既是良好的景觀資源，又能夠有效的規(guī)避噪音和空氣污染，不過屬城市公共資源；地塊內(nèi)外無強(qiáng)勢(shì)獨(dú)享資源或者配套！第十一頁，共151頁。四、目標(biāo)制定根據(jù)城市、區(qū)域、項(xiàng)目三個(gè)層面的分析，界定本項(xiàng)目屬性為：龍口市·CLD區(qū)·地標(biāo)·大項(xiàng)目——本項(xiàng)目處于一個(gè)大有可為的城市和區(qū)域，

——擁有充滿想象力的發(fā)展空間！城市區(qū)域地段地塊第十二頁，共151頁。四、目標(biāo)制定第一個(gè)層面：經(jīng)濟(jì)目標(biāo)以最盡可能低的成本，打造新區(qū)價(jià)格最高的樓盤！

第二個(gè)層面：品牌目標(biāo)將本項(xiàng)目打造為龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)上最具有影響力的項(xiàng)目，以奠定萬豪優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)品牌，為萬豪地產(chǎn)進(jìn)一步拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造良好的局面。第三個(gè)層面：制度和團(tuán)隊(duì)

通過對(duì)本項(xiàng)目的全程精細(xì)化運(yùn)作，逐步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的制度，建立一支富有戰(zhàn)斗力的、能運(yùn)作大型項(xiàng)目的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，為萬豪地產(chǎn)開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造良好的制度環(huán)境和團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)。根據(jù)價(jià)值屬性界定，顯然：本項(xiàng)目關(guān)鍵不在于面臨什么問題，而首先在于要達(dá)到什么樣的目標(biāo)！第十三頁，共151頁。核心問題2目標(biāo)制定下將面臨什么樣的問題這是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在哪……第十四頁，共151頁。一、整體市場(chǎng)狀況

階段劃分時(shí)間跨度發(fā)生地段代表樓盤產(chǎn)品主要特征配套關(guān)鍵詞營(yíng)銷方式價(jià)格水平第一階段1999-2002南山路以東綠洲佳苑怡園小區(qū)開元小區(qū)新新花園多層產(chǎn)品架空停車場(chǎng)基本無物業(yè)服務(wù)風(fēng)格模糊架空停車庫預(yù)售為主無現(xiàn)場(chǎng)包裝無展示1800-2500元/㎡第二階段2003-2007南山路附近松嵐苑松風(fēng)苑松韻苑陽光花園多層為主、小高層為輔園林景觀逐漸豐富部分地下停車庫粗放的物業(yè)服務(wù)歐式、現(xiàn)代為主開始出現(xiàn)會(huì)所幼兒園社區(qū)商業(yè)地下停車庫預(yù)售為主簡(jiǎn)單包裝無展示2500-3000元/㎡第三階段2008至今南山路以西幸福里宏潤(rùn)花園龍澤華府龍族峰景小高層、高層為主園林景觀精致化地下停車庫為主流較標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)風(fēng)格清晰化、多樣化開始有戶型創(chuàng)新意識(shí)幼兒園社區(qū)商業(yè)會(huì)所室內(nèi)游泳池地下停車庫預(yù)售為主簡(jiǎn)單包裝簡(jiǎn)單展示3000-4100元/㎡龍口房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段特征第十五頁，共151頁。一、整體市場(chǎng)狀況

老城區(qū)新舊過渡地帶新區(qū)三階段代表性樓盤第十六頁，共151頁。一、整體市場(chǎng)狀況

簡(jiǎn)析以上三個(gè)階段發(fā)生的區(qū)域分別是龍口市老城區(qū)、新區(qū)交界地帶以及新區(qū)，在地域上呈明顯向西發(fā)展的趨勢(shì)。以上三個(gè)階段基本上代表了龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的三次革新，每次革新都在產(chǎn)品、配套、物業(yè)管理服務(wù)方面呈現(xiàn)出明顯的提升。相應(yīng)的，房?jī)r(jià)也有明顯的上漲。近5年內(nèi)，龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)先后出現(xiàn)了兩次升級(jí)，分別由新舊區(qū)間的南山路一帶項(xiàng)目和目前新區(qū)的宏潤(rùn)花園、龍澤華府等項(xiàng)目所發(fā)起。目前最新的龍澤華府、宏潤(rùn)花園以及幸福里等三個(gè)項(xiàng)目分別是在2008年、2009年、2010年推向市場(chǎng)，而這三個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品、園林、配套以及價(jià)格上都代表了當(dāng)前市場(chǎng)最新且最高水平。新區(qū)將是龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)板塊，由于整個(gè)新區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃限制較多，產(chǎn)品形態(tài)相似，致使新區(qū)龍族峰景、龍澤華府、宏潤(rùn)花園以及幸福里等項(xiàng)目在風(fēng)格上的差異化意識(shí)明顯增強(qiáng)，四個(gè)樓盤風(fēng)格各異，且體現(xiàn)的比較到位，與之前模糊的歐式和現(xiàn)代風(fēng)格相比具有明顯的差異。另外，新區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品質(zhì)素、配套、服務(wù)以及營(yíng)銷方式等方面也有了明顯的提升。第十七頁，共151頁。縱觀龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)階段，每個(gè)階段在產(chǎn)品和配套上分別都有明顯的升級(jí)，但在現(xiàn)場(chǎng)包裝、展示以及營(yíng)銷推廣的提升都非常不明顯。目前龍口市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)不是充滿市場(chǎng)需求的空白點(diǎn)、產(chǎn)品檔次上具有明顯拔高空間、配套服務(wù)上具有明顯提升空間的粗放型原始市場(chǎng)。一、整體市場(chǎng)狀況

小結(jié)第十八頁，共151頁。板塊客戶特征主力供應(yīng)特征老城區(qū)首次置業(yè)中低收入階層多層小高層小型低端項(xiàng)目供應(yīng)很少南山外來度假投資者南山集團(tuán)員工多層外銷市場(chǎng)南山集團(tuán)內(nèi)銷東海外來度假投資者南山企業(yè)員工多層小高層別墅基本面向外銷市場(chǎng)開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用衿髽I(yè)管理層多層小高層基本無供應(yīng)西海岸基本面向外銷新區(qū)改善型置業(yè)者公務(wù)員企業(yè)管理層小高層高層城區(qū)供應(yīng)核心板塊簡(jiǎn)析：顯然，東海和新區(qū)將是龍口市房地產(chǎn)供應(yīng)的兩大主力板塊，而東海板塊面向外銷市場(chǎng)，因此本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要來自新區(qū)！二、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)五大板塊第十九頁，共151頁。三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

新區(qū)作為未來龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目將在新區(qū)板塊內(nèi)同周邊其他項(xiàng)目展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。狀態(tài)項(xiàng)目總建用途在售項(xiàng)目宏潤(rùn)花園35萬㎡商住龍澤華府40萬㎡商住幸福里36萬㎡商住待/正開發(fā)項(xiàng)目位焦村項(xiàng)目58萬㎡商住利群項(xiàng)目30萬㎡綜合本項(xiàng)目60萬㎡商住第二十頁，共151頁。PK1：周邊配套對(duì)比三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

周邊配套幸福里龍澤華府宏潤(rùn)花園龍族峰景位焦項(xiàng)目本項(xiàng)目所處區(qū)域新區(qū)新區(qū)新區(qū)新區(qū)新區(qū)新區(qū)距離核心商圈車程6分鐘車程8分鐘車程8分鐘車程6分鐘車程8分鐘車程10分鐘距離利群廣場(chǎng)車程2分鐘車程3分鐘車程3分鐘車程3分鐘車程5分鐘車程5分鐘距離市政廣場(chǎng)車程5分鐘鄰接鄰接車程5分鐘車程5分鐘步行10分鐘距離文化廣場(chǎng)車程5分鐘車程5分鐘車程5分鐘車程3分鐘車程10分鐘車程8分鐘距離一中車程5分鐘步行5分鐘步行10分鐘車程5分鐘車程10分鐘隔路而對(duì)距離人民醫(yī)院車程10分鐘車程8分鐘車程8分鐘車程10分鐘車程10分鐘車程5分鐘第二十一頁，共151頁。PK2：產(chǎn)品對(duì)比

三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

產(chǎn)品對(duì)比產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格整體規(guī)劃容積率戶型設(shè)計(jì)外立面幸福里11F小高層5F多層徽派中式行列式半圍合1.5-2.0全南北向落地窗/飄窗面磚龍澤華府18F高層11F小高層花園洋房簡(jiǎn)歐行列式樓距寬1.7-2.3部分開放陽臺(tái)全南北向躍層設(shè)計(jì)涂料宏潤(rùn)花園18-24F高層12F小高層新古典主義(歐式)行列式樓距超寬2.0-2.5開放式陽臺(tái)全南北向仿石材龍族峰景10-11F小高層6+1F多層現(xiàn)代行列式局部點(diǎn)式1.5-2.5落地窗/飄窗面磚位焦項(xiàng)目小高層/高層未知未知未知未知未知本項(xiàng)目小高層/高層//3.0//簡(jiǎn)析：產(chǎn)品形態(tài)上，將逐步以小高層和高層為主。整體規(guī)劃上，為了最大可能實(shí)現(xiàn)全南北朝向，基本上所有樓盤都采用了行列式布局設(shè)計(jì)，滿足了樓距和朝向要求，但過多的行列式布局的視覺效果過于單調(diào)，建筑天際線美感不足。第二十二頁，共151頁。建筑風(fēng)格上，顯然西區(qū)項(xiàng)目區(qū)域多元化，這是競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈致使各項(xiàng)目差異化意識(shí)增強(qiáng)，目前歐式、現(xiàn)代、中式都已出現(xiàn)。從容積率上看，顯然本項(xiàng)目容積率相對(duì)高。戶型設(shè)計(jì)上，目前新區(qū)樓盤基本上都做到地窗和飄窗，其中幸福里有入戶花園，龍澤華府有躍層設(shè)計(jì)，宏潤(rùn)花園則為全開放式陽臺(tái)設(shè)計(jì)，打破了龍口一直以來封閉式陽臺(tái)設(shè)計(jì)習(xí)慣。外立面上，龍澤華府的涂料和宏潤(rùn)花園的仿石材材質(zhì)，打破了龍口市一直以來局限于普通面磚的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，不過宏潤(rùn)花園單一而暗淡的外立面色彩仍然美感不足?？萍疾捎蒙?，龍族峰景在供暖供水、空調(diào)位處理、隔音處理等技術(shù)上都采用先進(jìn)技術(shù)，與其現(xiàn)代風(fēng)格相承，也是龍口市產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力塑造上的一大創(chuàng)新。PK2：產(chǎn)品對(duì)比

2三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

總體而言，新區(qū)所有樓盤質(zhì)素都已經(jīng)相對(duì)較高，各方面都有一定創(chuàng)新。不過，規(guī)劃布局、外立面用材和細(xì)節(jié)處理以及戶型設(shè)計(jì)上還有一定提升空間。第二十三頁，共151頁。PK3：資源配套對(duì)比三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

資源配套對(duì)比外部?jī)?nèi)部幸福里無明顯資源幼兒園、社區(qū)商業(yè)龍澤華府市政休閑廣場(chǎng)港城大道綠化帶幼兒園會(huì)所（室內(nèi)泳池及健身房、咖啡酒吧等）社區(qū)商業(yè)街（超市、餐飲、休閑館等）近6萬㎡歐式園林宏潤(rùn)花園市政休閑廣場(chǎng)港城大道綠化帶幼兒園、會(huì)所、社區(qū)商業(yè)龍族峰景天然自然生態(tài)資源幼兒園、社區(qū)商業(yè)位焦項(xiàng)目無明顯資源未知本項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)1000米寬近20米的港城大道綠化帶/第二十四頁，共151頁。PK3：資源配套對(duì)比三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

簡(jiǎn)析：相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目雖然有長(zhǎng)達(dá)1000米寬近20米的港城大道綠化帶資源，但是屬公共資源，不具私密性。如何充分利用這一資源，需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新，以最大程度的納入這一資源，以增強(qiáng)與項(xiàng)目的統(tǒng)一性?；旧?，龍澤華府的內(nèi)部配套和園林景觀是當(dāng)前龍口市房地產(chǎn)項(xiàng)目配套最完善最豐富水平的象征，這將是本項(xiàng)目所面臨的配套上最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。顯然，目前新區(qū)項(xiàng)目社區(qū)配套方面仍然是比較薄弱的，相比新舊過渡地帶的樓盤，目前代表龍口最高端樓盤的龍澤華府和宏潤(rùn)花園在配套上的提升主要停留在會(huì)所上，除了幼兒園、會(huì)所、社區(qū)商業(yè)，基本沒有其他涉及。即使是會(huì)所，也只有龍澤華府的室內(nèi)泳池比較能夠抓住眼球。因此，當(dāng)前市場(chǎng)在社區(qū)配套上還具有一定的提升空間。第二十五頁，共151頁。PK4：營(yíng)銷水平對(duì)比

三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

售樓部包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)展示宣傳物料設(shè)計(jì)推廣渠道幸福里非現(xiàn)場(chǎng)售樓部面積較小包裝布置具有一定中式氛圍圍墻帶有中式元素?zé)o圍擋包裝樣板區(qū)單張為主排版擁擠線下為主龍澤華府非現(xiàn)場(chǎng)接待中心面積小無沙盤包裝較粗糙簡(jiǎn)單圍擋包裝未能體現(xiàn)項(xiàng)目調(diào)性無展示精裝銅版紙折頁排版簡(jiǎn)明線下為主項(xiàng)目網(wǎng)站宏潤(rùn)花園面積較大包裝較為細(xì)致簡(jiǎn)單圍擋包裝未能體現(xiàn)項(xiàng)目調(diào)性無展示精裝啞粉紙折頁排版簡(jiǎn)明戶外大牌龍族峰景包裝較為細(xì)致基本無包裝科技材質(zhì)展示精裝銅版紙樓書內(nèi)容豐富線下為主第二十六頁，共151頁。PK4：營(yíng)銷水平對(duì)比

三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

簡(jiǎn)析：期房銷售和輕視營(yíng)銷包裝、推廣，是龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來最大的特征之一。對(duì)比各項(xiàng)目，宏潤(rùn)花園在營(yíng)銷水平上做的相對(duì)到位，主要原因在于開發(fā)商來自上海，具有較豐富的樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。但其基本上沒有現(xiàn)場(chǎng)展示，戶外大牌廣告也僅僅見到一塊。縱觀新區(qū)各項(xiàng)目，基本上沒有哪個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)包裝展示、宣傳資料設(shè)計(jì)以及推廣渠道上做的都比較到位。第二十七頁，共151頁。PK5：銷售對(duì)比

三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

項(xiàng)目定位銷售價(jià)格銷售狀況客戶來源幸福里中國(guó)味道·人居本色2800-4100元/㎡良好龍口本地龍澤華府一城融天下一宅寫書香3300-4100元/㎡良好龍口本地宏潤(rùn)花園市府旁35萬平米臻品生活特區(qū)御領(lǐng)龍口·典藏生活3500-4100元/㎡良好龍口本地龍族峰景全生態(tài)似享公園社區(qū)3000-3800元/㎡良好龍口本地第二十八頁，共151頁。PK5：銷售對(duì)比

三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

簡(jiǎn)析：從區(qū)位來看，龍族峰景和幸福里兩個(gè)樓盤雖然也都位于新區(qū)，但距離老城區(qū)商業(yè)核心較近，居住氛圍更濃。從產(chǎn)品來看，以上四個(gè)樓盤沒有形成檔次上的差別。從產(chǎn)品特色來看，龍族峰景在節(jié)能環(huán)保上具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，宏潤(rùn)花園則以全仿石材外立面而在當(dāng)?shù)刈罹哂幸曈X沖擊力。從營(yíng)銷水平來看，宏潤(rùn)花園在售樓部包裝和宣傳資料制作上做的最好。從銷售價(jià)格來看，宏潤(rùn)花園售價(jià)最高，反映了其在現(xiàn)場(chǎng)包裝和建筑外立面風(fēng)格上的做法深得當(dāng)?shù)鼐用袼蛹{。同時(shí)也說明宏潤(rùn)花園徹底打破當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期以來習(xí)慣的開放式陽臺(tái)設(shè)計(jì)不僅沒有被排斥，反而頗受歡迎，再次體現(xiàn)了當(dāng)?shù)鼐用褚子诮邮苄迈r事物的思想觀念。宏潤(rùn)花園和龍澤華府距離老城區(qū)商業(yè)核心相對(duì)更遠(yuǎn)，在產(chǎn)品沒有明顯檔次上的差距的前提下，售價(jià)超過更靠近老城區(qū)、所處地段居住氛圍更濃的幸福里和龍族峰景。這說明在新區(qū)范圍內(nèi)，配套并不能成為項(xiàng)目的明顯障礙，是一個(gè)可以引導(dǎo)緩解甚至消除的問題。反過來說明，在西區(qū)的樓盤，很難僅僅依靠周邊配套優(yōu)勢(shì)來打造自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力！第二十九頁，共151頁。虛線邊框藍(lán)色區(qū)域?qū)⒌貕K10分鐘車程范圍內(nèi)同樣基本可以覆蓋到新區(qū)的所有重點(diǎn)配套，甚至部分地塊資源配套優(yōu)于本項(xiàng)目地塊，這些都有可能成為本項(xiàng)目強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三十頁，共151頁。四、核心問題

核心問題來自項(xiàng)目目標(biāo)與地塊特征、當(dāng)前乃至未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)之間的矛盾：地塊特征：相比新區(qū)其他樓盤，本項(xiàng)目地塊所處地段具有相對(duì)劣勢(shì)；產(chǎn)品形態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有很大相似性；地塊一分為二，形狀不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)目前新區(qū)最高檔的樓盤各方面雖然仍有不足，但基本都已經(jīng)有了較大的提升，各樓盤質(zhì)素都較高；新區(qū)樓盤已經(jīng)進(jìn)入多元化、差異化的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；未來競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)政府進(jìn)行大規(guī)模投入后，必定加大新區(qū)土地供應(yīng)；未來新區(qū)將是龍口房地產(chǎn)內(nèi)外開發(fā)商角逐的焦點(diǎn)區(qū)域；新區(qū)中心地段仍然存在大量土地儲(chǔ)備，本項(xiàng)目在未來將面對(duì)越來越多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；第三十一頁，共151頁。市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：近5年來龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了兩次升級(jí)革新！綜上所述，本項(xiàng)目所面臨的核心問題是：——在市場(chǎng)沒有明顯提升空白點(diǎn)、當(dāng)前與未來內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手環(huán)伺的形勢(shì)下，項(xiàng)目地塊沒有明顯優(yōu)勢(shì)的條件下，本項(xiàng)目怎樣塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力以脫穎而出！四、核心問題

我們的目標(biāo)：龍口新區(qū)價(jià)格最高的樓盤！第三十二頁，共151頁。競(jìng)爭(zhēng)策略3如此競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境本項(xiàng)目如何面對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么面對(duì)目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)應(yīng)該如何尋求突破……第三十三頁，共151頁。優(yōu)勢(shì)（S）

一、項(xiàng)目Swot分析地塊占地約22萬平方米，總建筑面積約60萬，屬新區(qū)目前最大規(guī)模項(xiàng)目，利于建立園林配套上的優(yōu)勢(shì)。但地塊一分為二，大地塊不過15萬平，小地塊不過6萬平，且長(zhǎng)寬比懸殊。規(guī)模較大，但一分為二以地塊為中心，5分鐘車程范圍內(nèi)，基本上覆蓋了新區(qū)所有重點(diǎn)配套：新一中（教育）、人民醫(yī)院（醫(yī)療）、市政廣場(chǎng)（休閑）、利群商業(yè)廣場(chǎng)（購物休閑娛樂）。配套規(guī)劃較為完善，但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共享項(xiàng)目地塊僅靠城市中軸線港城大道，位于西城和新區(qū)的過渡地帶，302省道和206國(guó)道列于兩翼，去往開發(fā)區(qū)、東城以及其他城市都比較便利。交通較為便利，但屬共享資源地塊臨港城大道面長(zhǎng)達(dá)1公里，近20米寬、層次較豐富的綠化帶是本項(xiàng)目最大的資源優(yōu)勢(shì)。綠化帶資源，但屬城市公共資源地塊與新一中隔港城大道而對(duì)，倘若在二者間設(shè)置斑馬線或者天橋甚至地下通道，步行5-10分鐘足以到達(dá)。面對(duì)新一中，但屬共享配套雖然萬豪地產(chǎn)目前未形成品牌效應(yīng)，但是日寶集團(tuán)作為當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，一定程度上利于充實(shí)市場(chǎng)信心、提升客戶期望。集團(tuán)品牌，但非地產(chǎn)品牌第三十四頁，共151頁。劣勢(shì)（W）

一、項(xiàng)目Swot分析地塊一分為二，大塊面積約15萬平方米，小塊約6萬平方米，不利于統(tǒng)一規(guī)劃，內(nèi)部配套資源難以充分共享。地塊被分割大地塊雖然方正，但長(zhǎng)寬比例懸殊，寬不足200米，小地塊則呈L型，這些都不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)，一定程度上將限制規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新空間。地塊形狀不利于規(guī)劃雖然5分鐘車程范圍內(nèi)基本覆蓋了新區(qū)所有重點(diǎn)配套，但大多在建設(shè)規(guī)劃之中，距離東城商業(yè)中心則需要車程10分鐘以上。現(xiàn)狀配套不足利群商業(yè)廣場(chǎng)的進(jìn)駐基本上奠定了新區(qū)商業(yè)中心所在地段，雖然基本生活消費(fèi)能夠在社區(qū)商業(yè)得到滿足，但更高層次的消費(fèi)以及休閑娛樂仍需要駕車出行。距新區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)第三十五頁，共151頁。機(jī)遇（O）

一、項(xiàng)目Swot分析龍口市位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，擁有對(duì)外一級(jí)港口，產(chǎn)業(yè)體系較發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍，穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將為龍口市房地產(chǎn)提供廣闊的發(fā)展空間。城市經(jīng)濟(jì)活躍新區(qū)成為政府投入建設(shè)的核心區(qū)域，占地利、逢天時(shí)、得人心，未來不僅將成為龍口現(xiàn)代城市中心，而且將成為城市第一居所，為新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供良好的發(fā)展環(huán)境。城市建設(shè)焦點(diǎn)區(qū)域新一中建設(shè)正如火如荼，人民醫(yī)院位置及時(shí)間計(jì)劃已經(jīng)落定，西區(qū)開發(fā)建設(shè)正處于政府大規(guī)模投入階段，為本項(xiàng)目入市提供了良好的區(qū)域氛圍基礎(chǔ)。入市環(huán)境較好第三十六頁，共151頁。威脅（T）

一、項(xiàng)目Swot分析新區(qū)將成為龍口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，商住用地供應(yīng)的主要區(qū)域，這意味著本項(xiàng)目將在面臨同一片區(qū)內(nèi)的諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)受用地規(guī)劃限制，未來新區(qū)住宅產(chǎn)品無非多層、小高層、高層，而且小高層和多層將是成為主流。因此，本項(xiàng)目將同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在產(chǎn)品形態(tài)相似的前提下展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。相似產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)新區(qū)絕大多數(shù)項(xiàng)目的配套都大同小異，基本上難有項(xiàng)目單純的通過資源配套來塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力。同資源配套競(jìng)爭(zhēng)龍口市作為雙重價(jià)格洼地，必然將吸引大量開發(fā)商的到來，在政府加大土地對(duì)外出讓宣傳的推波助瀾的形勢(shì)下，未來將不斷有資金更為雄厚、品牌力更強(qiáng)的開發(fā)商參與新區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的角逐，本項(xiàng)目未來所面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)可想而知。外來競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈隨著2010年以來各地土地拍賣價(jià)格不斷刷新，近期中央傳出將會(huì)對(duì)樓市實(shí)行進(jìn)一步調(diào)控，龍口市雖然是縣級(jí)市，但由于位處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，毗鄰北京、天津、大連、青島、煙臺(tái)等房?jī)r(jià)對(duì)政策較為敏感的一二線城市，容易受到牽連。宏觀政策不確定性第三十七頁，共151頁。劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)地塊被分割地塊形狀不利于規(guī)劃現(xiàn)狀配套不足距新區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)規(guī)模較大面對(duì)新一中但不獨(dú)享綠化帶資源但屬公共資源配套規(guī)劃較為完善但不突出配套規(guī)劃較為完善交通較為便利集團(tuán)品牌威脅機(jī)遇同片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)同資源配套競(jìng)爭(zhēng)外來競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宏觀政策不確定性城市經(jīng)濟(jì)活躍房?jī)r(jià)洼地城市建設(shè)焦點(diǎn)區(qū)域新區(qū)發(fā)展較得人心入市環(huán)境較好簡(jiǎn)析：相比劣勢(shì)，地塊優(yōu)勢(shì)雖然較多，但沒有強(qiáng)勢(shì)資源，更無獨(dú)特資源；劣勢(shì)雖然不多，卻都是要害，尤其體現(xiàn)于規(guī)劃設(shè)計(jì)上。由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手局限于相同片區(qū)，配套、產(chǎn)品、資源差異不大，基本上沒有哪個(gè)項(xiàng)目可以單純的依靠周邊配套來塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此機(jī)遇是共同的，競(jìng)爭(zhēng)則是非常激烈的。綜上所述，地塊先天優(yōu)勢(shì)不足據(jù)，新區(qū)發(fā)展機(jī)遇雖誘人，競(jìng)爭(zhēng)亦將在同片區(qū)、同配套、類似產(chǎn)品、內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)下逐漸趨于白熱化！一、項(xiàng)目Swot分析第三十八頁，共151頁。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位語核心競(jìng)爭(zhēng)力幸福里中國(guó)味道·人居本色新舊過渡地段中式風(fēng)格龍澤華府一城融天下一宅寫書香新區(qū)中心地段社區(qū)配套6萬㎡歐式園林宏潤(rùn)花園市府旁35萬㎡臻品生活特區(qū)御領(lǐng)龍口·典藏生活新區(qū)中心地段外立面品質(zhì)感龍族峰景全生態(tài)似享公園社區(qū)新舊過渡地段自然生態(tài)資源建筑科技核心競(jìng)爭(zhēng)力二、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三十九頁，共151頁。核心競(jìng)爭(zhēng)力三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

——龍澤華府和宏潤(rùn)花園相比幸福里和龍族峰景的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于兩點(diǎn)：1.位于新區(qū)核心地段(市政府旁)2.外立面、社區(qū)配套等整體產(chǎn)品質(zhì)素相對(duì)較高——宏潤(rùn)花園相對(duì)于龍澤華府的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于富有品質(zhì)感的仿石材外立面——龍族峰景位于新舊過渡地段，相比其他項(xiàng)目在產(chǎn)品新技術(shù)采用上有明顯優(yōu)勢(shì)，在售樓部和宣傳資料也有相應(yīng)展示介紹，但價(jià)格卻和幸福里相當(dāng)，根本原因在于當(dāng)?shù)厝藢?duì)內(nèi)在的新技術(shù)的感知度不強(qiáng)。第四十頁，共151頁。核心競(jìng)爭(zhēng)力三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

——整體而言，由于各樓盤實(shí)行的是期房銷售，項(xiàng)目在產(chǎn)品、配套、園林上的優(yōu)勢(shì)在銷售前難以得到展示，致使購房者對(duì)地段和可感知的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更敏感，比如宏潤(rùn)花園提前出來的仿石材外立面對(duì)當(dāng)?shù)刭彿空呔哂泻軓?qiáng)的殺傷力。——從產(chǎn)品、社區(qū)配套、園林景觀上來看，龍澤華府并不遜色于宏潤(rùn)花園，相反在社區(qū)配套和園林景觀規(guī)劃上顯得更有優(yōu)勢(shì)。但是宏潤(rùn)花園所取得的成效更好，根本原因在于宏潤(rùn)花園的產(chǎn)品外立面入市早，現(xiàn)場(chǎng)包裝更到位。第四十一頁，共151頁。三、策略制定鑒于以上分析，制定本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略如下闡釋：大勢(shì)當(dāng)然：本項(xiàng)目總體量達(dá)50萬平方米以上，開發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)，必須正視項(xiàng)目當(dāng)前和未來可能面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)，抓住新區(qū)建設(shè)的歷史機(jī)遇，打造項(xiàng)目品牌，以立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。創(chuàng)新立足：多元化、差異化將是新區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)代主題，必須創(chuàng)新才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占位。精細(xì)致遠(yuǎn)：開發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)，市場(chǎng)無明顯空白點(diǎn)，需精細(xì)化運(yùn)作，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。大勢(shì)當(dāng)然·創(chuàng)新立足·精細(xì)致遠(yuǎn)

第四十二頁，共151頁。三、策略分解核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成

能體現(xiàn)區(qū)位價(jià)值并具有高度市場(chǎng)識(shí)別性的概念體系新穎而豐富的園林景觀完善而強(qiáng)勢(shì)的社區(qū)配套基于建筑風(fēng)格、主入口、現(xiàn)場(chǎng)包裝展示等細(xì)節(jié)把握之上的品質(zhì)感第四十三頁，共151頁。三、策略分解競(jìng)爭(zhēng)體系根據(jù)市場(chǎng)分析，整體市場(chǎng)產(chǎn)品、配套、園林景觀、營(yíng)銷包裝展示上仍具有一定提升空間的方面如下：競(jìng)爭(zhēng)體系創(chuàng)新立足精細(xì)致遠(yuǎn)產(chǎn)品配套包裝展示推廣物業(yè)服務(wù)定位概念設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格配套包裝產(chǎn)品包裝戶型設(shè)計(jì)營(yíng)銷推廣外立面戶型社區(qū)出入口建筑天際線社區(qū)商業(yè)會(huì)所其他補(bǔ)充現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓部包裝工藝展示售樓部展示園林展示樣板房展示渠道公關(guān)活動(dòng)體現(xiàn)社區(qū)文化人性化智能化說明：以上內(nèi)容將根據(jù)市場(chǎng)變化和在執(zhí)行過程中進(jìn)行不斷的調(diào)整。第四十四頁，共151頁。項(xiàng)目定位

4項(xiàng)目應(yīng)該如何進(jìn)行市場(chǎng)站位以什么形象站位以什么產(chǎn)品來支撐其他概念體系……第四十五頁，共151頁。一、市場(chǎng)定位

龍口市新區(qū)最高檔、最具品質(zhì)、品位的地標(biāo)性樓盤第四十六頁，共151頁。二、產(chǎn)品定位小高層+高層為主公寓為輔第四十七頁，共151頁。CLD·學(xué)府前·奢適品闡述——表明戰(zhàn)略位置，彰顯項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值高打項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，凸顯項(xiàng)目教育資源優(yōu)勢(shì)塑造高端項(xiàng)目的形象特質(zhì)，搏取客群認(rèn)同體現(xiàn)項(xiàng)目的生活價(jià)值，引發(fā)人們神往樹立高品位居住、高格調(diào)生活的典范開發(fā)商在龍口市場(chǎng)還沒有形成品牌號(hào)召力的狀況下，項(xiàng)目必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢(shì)、整合周邊資源，塑造項(xiàng)目的“三性”（唯一性、權(quán)威性和排他性），鑄造精品。三、形象定位第四十八頁，共151頁。四、主題定位博雅首府·

名門府邸

闡述：博雅，指具有廣博知識(shí)和優(yōu)雅氣質(zhì)的人，說明居者涵養(yǎng)；同時(shí)，也突出書香氣息，說明項(xiàng)目?jī)?yōu)越的人文素質(zhì)。首府，意指項(xiàng)目處于名校正對(duì)面、第一排，還寓意項(xiàng)目是龍口市第一豪宅的要義。名門，指有名望的門第，象征居者的身份顯赫，寓意項(xiàng)目是龍口市名副其實(shí)的富人區(qū)、貴人區(qū)。府邸，指大戶型豪邸，另意指大戶人家、世家，象征著居者的尊貴與榮耀。本主題定位主要從圈層、身份、富人區(qū)的角度出發(fā)考慮，除了能凸顯項(xiàng)目特征之外，一定程度上拔高了項(xiàng)目的整體形象，為項(xiàng)目決勝高端市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。第四十九頁，共151頁。五、風(fēng)格定位根據(jù)“博雅首府·名門大宅”的概念主題，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該是——有清晰的定義和風(fēng)格特征，以強(qiáng)化項(xiàng)目市場(chǎng)識(shí)別性和高端形象；與教育資源相結(jié)合，體現(xiàn)濃厚的文化特色；與市場(chǎng)現(xiàn)有建筑風(fēng)格走差異化路線，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)；除此之外，我們認(rèn)為還需要從以下五個(gè)方面把握建筑風(fēng)格定位：建筑設(shè)計(jì)上容易實(shí)施，我們不建議為了追求風(fēng)格的獨(dú)特性而啟用建筑形態(tài)復(fù)雜及成本復(fù)加的建筑形式。不要求所選定的建筑風(fēng)格對(duì)大眾來說有很深層次的認(rèn)識(shí)，但必須是大眾有一定程度了解的、而且了解之后通過便利的渠道就可以有較深層次認(rèn)識(shí)的，這樣在項(xiàng)目推廣和外立面信息傳導(dǎo)方面才會(huì)順暢，否則設(shè)想再好而市場(chǎng)無法理解就是浪費(fèi)?！子谘堇[！在全國(guó)范圍來看，有成功經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，且有一定的風(fēng)靡程度，否則太過標(biāo)新立異而需要自己摸索著來打造同樣存在不被市場(chǎng)所認(rèn)可的失敗風(fēng)險(xiǎn)。能充分整合項(xiàng)目地塊在區(qū)位、配套、資源等方面相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)。例如，與新一中隔路而對(duì)是本項(xiàng)目最大的配套優(yōu)勢(shì)，如果能在建筑風(fēng)格上整合這一元素，而不是向市場(chǎng)進(jìn)行直接訴求，那么這一配套將在無形中更多的被本項(xiàng)目所占有。能契合本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型。風(fēng)格確定的標(biāo)準(zhǔn)第五十頁，共151頁。作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的宏潤(rùn)花園、龍澤華府分別是新古典主義和簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格，項(xiàng)目理應(yīng)不能再以這樣的風(fēng)格出現(xiàn)。老城區(qū)到處都是歐陸風(fēng)格或假羅馬風(fēng)格的建筑，這些風(fēng)格或許受到市民的認(rèn)可，否則不會(huì)出現(xiàn)那么多，但是相對(duì)來說也會(huì)令市民產(chǎn)生審美疲勞的情緒，再從差異化方面考量，歐陸風(fēng)格還是不適合項(xiàng)目。五、風(fēng)格定位龍口房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)格情況

第五十一頁，共151頁。五、風(fēng)格定位可選風(fēng)格西班牙風(fēng)格地中海風(fēng)格中式風(fēng)格英倫風(fēng)格根據(jù)以上原則，本項(xiàng)目可選風(fēng)格如下：第五十二頁，共151頁。五、風(fēng)格定位國(guó)內(nèi)較為流行的其他個(gè)性較為明顯的風(fēng)格——地中海風(fēng)格屬于歐陸風(fēng)格之一，建筑視覺上與常規(guī)性的歐陸風(fēng)格無明顯差異；龍澤華府效果圖顯示其建筑風(fēng)格與地中海風(fēng)格比較相似；該種風(fēng)格需要一定的水系資源進(jìn)行支撐；標(biāo)準(zhǔn)的地中海風(fēng)格需要低層建筑來體現(xiàn)，與本項(xiàng)目產(chǎn)品定位不匹配；該種風(fēng)格很難與本項(xiàng)目周邊環(huán)境配套相融合或者產(chǎn)生一定關(guān)聯(lián)。第五十三頁，共151頁。五、風(fēng)格定位國(guó)內(nèi)較為流行的其他個(gè)性較為明顯的風(fēng)格——西班牙風(fēng)格和歐式風(fēng)格具有明顯差異性，但體現(xiàn)的是一種熱情、奔放、浪漫，和本項(xiàng)目所處城市環(huán)境、周邊配套難以匹配或者產(chǎn)生關(guān)聯(lián)；通常需要低層建筑才能得到充分體現(xiàn)；同樣需要一定的水系資源進(jìn)行支撐；第五十四頁，共151頁。五、風(fēng)格定位風(fēng)格類別中式風(fēng)格英倫風(fēng)格最大特點(diǎn)富有文化底蘊(yùn)文化底蘊(yùn)濃厚，異域風(fēng)情濃郁與教育資源的聯(lián)系貼切非常貼切，學(xué)院派建筑代名詞建筑設(shè)計(jì)實(shí)施難度較難不難大眾熟悉程度較為熟悉較為了解，很容易加深印象和認(rèn)識(shí)是否可以借鑒非常容易找到借鑒非常容易找到借鑒風(fēng)靡程度比較風(fēng)靡，龍口市的威龍·幸福里項(xiàng)目就是這種風(fēng)格比較風(fēng)靡，但龍口市還未出現(xiàn)過，對(duì)龍口市來說是新鮮的、有沖擊力的與產(chǎn)品的契合度能夠契合能夠契合結(jié)論不適用適用可選風(fēng)格進(jìn)一步對(duì)比分析第五十五頁，共151頁。五、風(fēng)格定位建筑風(fēng)格的對(duì)比以上是站在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下的風(fēng)格建議考量。站在前瞻性的角度看，本項(xiàng)目未來將面臨多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，相比現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，本項(xiàng)目地塊最大的優(yōu)勢(shì)在于與新一中隔路而對(duì)。而相對(duì)新一中周邊住宅用地，本項(xiàng)目則并不具備相應(yīng)優(yōu)勢(shì)，反而具有相對(duì)劣勢(shì)。因此，本項(xiàng)目在整體定位和建筑風(fēng)格上非常有必要將這新一中這一重點(diǎn)配套融于自身，以加強(qiáng)本項(xiàng)目對(duì)新一中的占有。第五十六頁，共151頁。五、風(fēng)格定位英倫風(fēng)格

建筑是凝固的音樂，是文化的載體。英國(guó)文化在國(guó)內(nèi)的四大印象：貴族·人文·紳士·典雅 第五十七頁，共151頁。五、風(fēng)格定位英倫風(fēng)格建筑闡釋一

英國(guó)民居風(fēng)格(PostmedievalEnglish)

英國(guó)民居風(fēng)格，早期出現(xiàn)于英國(guó)鄉(xiāng)村及小鎮(zhèn)中的2～3層的低層建筑，是目前唯一源于英國(guó)本土的建筑風(fēng)格。莎士比亞故居則為其中之典型。喬治亞風(fēng)格(Georgianstyle)

喬治亞風(fēng)格為歐洲各國(guó)文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)格，15世紀(jì)源于意大利，16世紀(jì)傳入英國(guó)，雖然各國(guó)在文藝復(fù)興時(shí)期都滲入本國(guó)的靈氣與思想，但有一點(diǎn)是共同的，即對(duì)古典風(fēng)格的繼承與創(chuàng)新。在別墅風(fēng)格的體現(xiàn)上均具備對(duì)稱、平衡和細(xì)部裝飾精美等特點(diǎn)。英國(guó)喬治亞風(fēng)格往往出現(xiàn)于2～3層的低層建筑之中，狄更斯故居、托爾金故居及邱吉爾故居則為其中的典型。第五十八頁，共151頁。五、風(fēng)格定位英倫風(fēng)格建筑闡釋二哥特式風(fēng)格(Gothicstyle

)

英國(guó)的哥特式建筑出現(xiàn)得比法國(guó)稍晚，流行于12～16世紀(jì)。英國(guó)哥特式建筑主要采用于高層及其他大型建筑。英國(guó)哥特式建筑的典型建筑有威斯敏斯特大教堂、倫敦特拉法爾加廣場(chǎng)系列建筑等。伊頓小鎮(zhèn)圣約翰學(xué)院漢普頓宮都鐸風(fēng)格(Tudorstyle)都鐸王朝（1603～1845）當(dāng)時(shí)英格蘭成為歐洲最強(qiáng)大、富有的國(guó)家之一，英格蘭藝術(shù)、文化也在此期間達(dá)到了一個(gè)頂峰?；旌现鴤鹘y(tǒng)的哥特式和文藝復(fù)興風(fēng)格的都鐸式建筑就應(yīng)運(yùn)而生。都鐸式風(fēng)格建筑體形起狀，尚存有雉堞、塔樓，這些屬于哥特風(fēng)格；但其構(gòu)圖中間突出，兩旁對(duì)稱，已是文藝復(fù)興風(fēng)格。都鐸式建筑的典型代表有漢普頓宮、圣約翰學(xué)院系列建筑和伊頓小鎮(zhèn)系列建筑等。第五十九頁，共151頁。五、風(fēng)格定位國(guó)內(nèi)偏都鐸風(fēng)格采用典型樓盤

1第六十頁，共151頁。五、風(fēng)格定位國(guó)內(nèi)偏都鐸風(fēng)格采用典型樓盤

2第六十一頁，共151頁。五、風(fēng)格定位國(guó)內(nèi)偏都鐸風(fēng)格采用典型樓盤

3第六十二頁，共151頁。都鐸風(fēng)格是一種皇宮與學(xué)院式建筑風(fēng)格；經(jīng)過國(guó)內(nèi)一些樓盤的創(chuàng)新演繹，已呈現(xiàn)出旺盛的生命力，，建筑技術(shù)也較為純熟；該風(fēng)格不僅適合于別墅、多層，也適合于小高層、高層產(chǎn)品；都鐸風(fēng)格質(zhì)感厚重，英式紅磚立面能保持多年不變色，隨著時(shí)間的推移而越有韻味，其優(yōu)雅的氣質(zhì)、人文的內(nèi)涵、貴族的形象能夠完美體現(xiàn)項(xiàng)目應(yīng)有的身份、展現(xiàn)項(xiàng)目的形象；五、風(fēng)格定位都鐸風(fēng)格

我們建議本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上在整體體現(xiàn)英倫風(fēng)格的前提下，更多傾向于：第六十三頁，共151頁。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：正立面不對(duì)稱設(shè)計(jì)，有進(jìn)深較大的入口和寬廣的門廊；底部好手工的磚砌墻；圓頂角樓，多重人字形坡屋頂；符號(hào)元素：雙坡陡屋面、深檐口、外露木、構(gòu)架、磚砌底腳等為英式建筑的主要特征。坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室等充分詮釋著英式建筑特有的莊重、古樸。建筑材料：選用手工打制的紅磚、碳烤原木木筋、鐵藝欄桿、手工窗飾拼花圖案，滲透著自然、典雅的氣息。色彩：一般外立面材質(zhì)為暖色系，如磚紅色。紅磚在外，斜頂在上，屋頂為深灰色。也有墻面涂成白色的，是那種很暗的白或者可以叫作“灰色”。空間靈活實(shí)用、流行自然，藍(lán)、灰、綠富有藝術(shù)的配色處理賦予建筑動(dòng)態(tài)的韻律與美感。第六十四頁，共151頁。六、戶型概念設(shè)計(jì)高層大宅：空中別墅1

高層空間的“別墅”體現(xiàn)角度：空中別墅戶型可以采納大平層及小躍式兩種基本形式，在設(shè)計(jì)上要遵循大空間、大尺度的特點(diǎn)和前庭后院的別墅特征客廳、主臥套房開間力求寬敞可以考慮適度增加層高空中花園、入戶花園甚至雙套房、工人房等實(shí)現(xiàn)使用面積、采光、觀景效果最大化類似別墅獨(dú)特的禮儀、社交、私密、小型集會(huì)功能區(qū)國(guó)家明令對(duì)別墅用地不再供應(yīng)審批，建筑向高空發(fā)展已是大勢(shì)所趨。是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型，從概念上打破豪宅在別墅上的局限，力求在高層空間中呈現(xiàn)出與時(shí)俱進(jìn)的“別墅”感。第六十五頁，共151頁。因此，空中別墅是項(xiàng)目突圍的核心，應(yīng)該成為項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)的有力法寶之一。空中別墅其意義在于:提升產(chǎn)品價(jià)值，提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)高端客戶生活的新方向讓高層建筑真正融入生活強(qiáng)調(diào)實(shí)用與享受并重的產(chǎn)品理念六、戶型創(chuàng)新高層大宅：空中別墅

2六、戶型概念設(shè)計(jì)第六十六頁，共151頁。七、目標(biāo)客戶群定位

定位需求群體主力目標(biāo)客戶群企事業(yè)中、高管理層經(jīng)商者（包括私營(yíng)企業(yè)主）投資者公務(wù)員群體次主力目標(biāo)客戶群企事業(yè)初級(jí)管理層80后置業(yè)者可發(fā)展?jié)撛谀繕?biāo)客戶群下轄鎮(zhèn)區(qū)高收入群體、外來置業(yè)者說明：各類目標(biāo)客戶群心理和需求特征分析詳見策劃報(bào)告。第六十七頁，共151頁。七、目標(biāo)客戶群定位

客戶群體共同特征作為宏潤(rùn)花園、龍澤華府的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目選擇了打造龍口市最高檔樓盤的定位策略，決定了本項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶群體清晰的指向了龍口市高端人群。這一相對(duì)單一的客戶群體有其共同的特征，包括：相對(duì)較為富裕，具有較強(qiáng)的購買支付實(shí)力；相對(duì)具有較廣泛的見識(shí)，能較便捷的接觸到先進(jìn)事物，接受先進(jìn)事物的速度也相對(duì)較快；其中大部分人的購房動(dòng)機(jī)絕不僅僅是居住需求的滿足而是對(duì)居住品質(zhì)(相對(duì)大一點(diǎn)的居住空間、相對(duì)合理的空間組合、更為齊全的功能房間、園林美化等)的追求，或者將購房作為一種投資理財(cái)?shù)男袨椋踔潦菫榱撕⒆拥慕逃憷?；大部分人都有車，或有購車?jì)劃；期待被提供良好的生活服務(wù)，容易體察到細(xì)節(jié)的不足。第六十八頁，共151頁。七、目標(biāo)客戶群定位

按地域分第六十九頁，共151頁。八、案名建議主推案名闡述：萬豪：發(fā)展商名，萬豪置業(yè)的簡(jiǎn)稱，將其植入項(xiàng)目名稱無疑是最好的開發(fā)商品牌推廣手法。伊頓：源自英倫的伊頓公學(xué)（世界著名中學(xué)），伊頓公學(xué)被譽(yù)為英國(guó)精英的搖籃，英國(guó)王子、英國(guó)的17位首相、36位得過維多利亞十字勛章的迭官貴人都是伊頓公學(xué)的校友。這所由英王亨利六世創(chuàng)辦的學(xué)校有“紳士搖籃”之稱。莊園：指占地面積較大的包括有住所、園林等自然資源的建筑組群，有領(lǐng)地、專屬地、高尚住宅區(qū)的含義。

第七十頁，共151頁。八、案名建議備選建議

萬豪·伊頓雅郡萬豪·名爵觀園萬豪·名門府邸萬豪·尚城第七十一頁，共151頁。九、價(jià)格定位

本項(xiàng)目均價(jià)=宏潤(rùn)花園均價(jià)×（1+30%）本項(xiàng)目均價(jià)為：4800元/平方米說明：項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)目標(biāo)是均價(jià)比當(dāng)前價(jià)格標(biāo)桿樓盤宏潤(rùn)花園高出30%；以上所得價(jià)格是以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格為前提，項(xiàng)目實(shí)時(shí)價(jià)格將根據(jù)整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；毫無疑問，本項(xiàng)目將是龍口市首個(gè)非別墅產(chǎn)品價(jià)格突破5000元/平方米的樓盤；第七十二頁，共151頁。物業(yè)發(fā)展建議篇5項(xiàng)目定位后應(yīng)該如何貫徹概念體系應(yīng)該如何建立實(shí)質(zhì)支撐如何體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)策略……第七十三頁，共151頁。一、地塊現(xiàn)狀及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)特別說明：依據(jù)發(fā)展商提供的信息，表中的指標(biāo)還存在不確定性。因此，下文中的某些建議對(duì)此表中的指標(biāo)有所突破。用地性質(zhì)商住用地用地面積約320畝地塊區(qū)位黃城新區(qū)港城大道新一中正對(duì)面地塊現(xiàn)狀規(guī)整方正，無高差周邊狀況自然景觀資源和生活配套缺乏綠化率≥40%容積率小高層≤2.0高層≤3.5建筑高度11F占30%，16F占70%第七十四頁，共151頁。二、規(guī)劃的原則和思路規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性原則在定位的支配下，一個(gè)地塊可以實(shí)施的規(guī)劃方案有無窮多個(gè)。那么，哪一個(gè)方案應(yīng)是最后的執(zhí)行方案？判斷的標(biāo)準(zhǔn)是什么？就是，經(jīng)濟(jì)效益。只有在地塊指標(biāo)的基礎(chǔ)上，能實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化目標(biāo)的方案，才是最優(yōu)的。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)在控制成本的前提下追求地塊價(jià)值最大化的原則項(xiàng)目的規(guī)劃是對(duì)項(xiàng)目定位在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、產(chǎn)品表現(xiàn)上的貫徹。規(guī)劃和定位之前間的關(guān)系是定位指導(dǎo)規(guī)劃、定位支配著規(guī)劃。因此，項(xiàng)目規(guī)劃必須絕對(duì)尊重項(xiàng)目定位。而從時(shí)間的先后順序來說就是，先有定位，才能再有規(guī)劃。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)絕對(duì)尊重項(xiàng)目定位的原則第七十五頁，共151頁。確定項(xiàng)目規(guī)劃的思路二、規(guī)劃的原則和思路第七十六頁，共151頁。本項(xiàng)目規(guī)劃的探求——?jiǎng)?chuàng)新才可能制勝從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)看，宏潤(rùn)花園、龍澤華府等項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林主題風(fēng)格方面已經(jīng)具有一定的水準(zhǔn)，產(chǎn)品質(zhì)素基本告別低級(jí)層次，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。從競(jìng)爭(zhēng)策略來看，本項(xiàng)目在整體建筑形態(tài)上相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手必須具有明顯的識(shí)別性。項(xiàng)目要向高端突破，則必須以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)薄弱的環(huán)節(jié)為切入點(diǎn)，在產(chǎn)品創(chuàng)新上發(fā)力，以加強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。布局的“新”——以組團(tuán)規(guī)劃理念打破龍口住宅呆板布局現(xiàn)狀景觀與節(jié)點(diǎn)的“新”

——景觀軸線與節(jié)點(diǎn)的主題化打造超越現(xiàn)有項(xiàng)目無主次園林戶型的“新”

——引入一二線城市戶型創(chuàng)新概念填補(bǔ)市場(chǎng)無創(chuàng)新戶型空白建筑材料、技術(shù)的“新”

——運(yùn)用科技手段的創(chuàng)新，如新型建材、保溫隔熱節(jié)能技術(shù)的使用，拔高項(xiàng)目，提升價(jià)值二、規(guī)劃的原則和思路第七十七頁，共151頁。從市場(chǎng)環(huán)境的角度，市場(chǎng)上已有主題化園林出現(xiàn)，園林景觀、外立面等因素已經(jīng)受到重視。本項(xiàng)目勢(shì)必要在主題園林的打造上有所作為才有贏得競(jìng)爭(zhēng)的可能。從項(xiàng)目本身來說，主題風(fēng)格神韻的體現(xiàn)在于細(xì)節(jié)的打造。于細(xì)微處對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新和風(fēng)格體現(xiàn)進(jìn)行深度挖掘，塑造項(xiàng)目差異化形象，并量化細(xì)節(jié)以保障品質(zhì)，提升價(jià)值，贏得競(jìng)爭(zhēng)。從競(jìng)爭(zhēng)策略來看，為了面對(duì)未來諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，必須注重產(chǎn)品、園林景觀、配套上的細(xì)節(jié)把握。綜合以上因素，規(guī)劃設(shè)計(jì)原則體現(xiàn)在以下幾處細(xì)節(jié)：戶型設(shè)計(jì)——以人為本的規(guī)劃理念提升產(chǎn)品品質(zhì)外立面風(fēng)格——清晰的風(fēng)格提升項(xiàng)目的形象園林景觀——高品質(zhì)園林超越對(duì)手，領(lǐng)袖市場(chǎng)社區(qū)配套——英式味十足、貼近高端人群生活需求、軟硬兼?zhèn)浔卷?xiàng)目規(guī)劃的探求——必須注重細(xì)節(jié)二、規(guī)劃的原則和思路第七十八頁，共151頁。從城市發(fā)展來看，項(xiàng)目區(qū)位決定其將以居住標(biāo)桿的姿態(tài)使項(xiàng)目成為龍口新區(qū)的地標(biāo)，對(duì)發(fā)展商品牌的建立和產(chǎn)品附加值都是大大的提升。從項(xiàng)目地塊來看，具有如下優(yōu)劣勢(shì)：從市場(chǎng)需求的角度，本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的高端客戶群體，他們通常追求高品質(zhì)生活，對(duì)社區(qū)文化較重視。融入學(xué)府文化——與教育資源捆綁，增加營(yíng)銷籌碼構(gòu)筑社區(qū)交往空間——全新生活方式，突破現(xiàn)有開發(fā)理念優(yōu)勢(shì)：正對(duì)新一中，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯。結(jié)論：學(xué)府文化的融入是本項(xiàng)目可利用的一大規(guī)劃理念。劣勢(shì)：周邊生活氛圍淡薄，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)區(qū)域宜居性尚未完全認(rèn)可。結(jié)論：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)關(guān)注：社區(qū)生活氛圍營(yíng)造和社區(qū)文化建立。本項(xiàng)目規(guī)劃的探求——文化理念的融入是亮點(diǎn)二、規(guī)劃的原則和思路第七十九頁，共151頁。三、總體規(guī)劃建議總體布局示意說明：圖中黃綠色為11F小高層，橙色為16F高層，紫色為18F高層，藍(lán)色為22F高層，黑色為商業(yè)配套。圖中僅為示意，不代表樓宇數(shù)量、建筑單體擺設(shè)方向等。結(jié)合組團(tuán)規(guī)劃理念，本項(xiàng)目建筑布局設(shè)計(jì)，絕不能兵營(yíng)式排列。圖中景觀軸及組團(tuán)景觀輪廓僅為示意，設(shè)計(jì)方可自由發(fā)揮進(jìn)行設(shè)計(jì)，須把握層次感，主次分明，成景觀體系。第八十頁，共151頁。總體規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——回遷安置通常來說，回遷安置群體與項(xiàng)目高端購買客戶群體之間很可能在生活品位、生活習(xí)慣等等各方面存在差異，因此不宜混合居住，而應(yīng)將商品房區(qū)域和回遷區(qū)域做適當(dāng)?shù)姆指?。本?xiàng)目恰好有一條市政路將地塊分割為一大一小兩塊。因此，我們建議將東邊的小地塊專門用于回遷安置。市政規(guī)劃路東面地塊用做回遷。理論上該地塊的可建總建為18萬平方米。實(shí)際上，至少每一棟建筑都在22層以上，才可能達(dá)到18萬的總建。無論是從市場(chǎng)購買者的角度，還是回遷戶的角度，都基本很難接受這樣層數(shù)的高層。因此，東邊地塊要實(shí)現(xiàn)18萬的可建總建基本上不存在可行性。我們粗略判斷，該地塊雖然無法實(shí)現(xiàn)18萬的總建，但其可建總建應(yīng)該超過8萬平方米。如果多出的面積不是很大(例如，兩萬來方左右)，我們建議將其規(guī)劃為公寓產(chǎn)品。如果多出的面積較大(例如，達(dá)到了五、六萬方)，則在規(guī)劃公寓產(chǎn)品的同時(shí)，還要補(bǔ)充規(guī)劃普通住宅。三、總體規(guī)劃建議第八十一頁，共151頁。組團(tuán)布局示意總體規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——組團(tuán)規(guī)劃1三、總體規(guī)劃建議第八十二頁，共151頁。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來看，龍口市大多數(shù)項(xiàng)目采取行列式規(guī)劃，缺乏層次感。即使出現(xiàn)組團(tuán)概念，布局也較呆板、無設(shè)計(jì)感。項(xiàng)目引入大城市設(shè)計(jì)模式和理念，通過弱圍合感的組團(tuán)規(guī)劃營(yíng)造社區(qū)生活領(lǐng)域感，層層遞進(jìn)營(yíng)造規(guī)劃的大氣勢(shì)和優(yōu)美的建筑天際線，拔高姿態(tài)成為無可置疑的住宅標(biāo)桿和城市CLD地標(biāo)。從項(xiàng)目本身來看，組團(tuán)式的空間布局，形成戶戶有景的社區(qū)格局，創(chuàng)造更多半開放性的環(huán)境空間，提供更多交往空間，營(yíng)造鄰里生活氛圍，以全新的社區(qū)生活方式吸引更多高端客戶，提升品質(zhì)打造品牌?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——組團(tuán)規(guī)劃2建議：規(guī)劃布局應(yīng)有組團(tuán)弱圍合感。三、總體規(guī)劃建議第八十三頁，共151頁?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——組團(tuán)規(guī)劃3三、總體規(guī)劃建議空間層次豐富，利用景觀視野開闊與緊湊、建筑天際線由低到高、轉(zhuǎn)折與對(duì)比等造園手法，帶給客戶多樣化空間體驗(yàn)。在統(tǒng)一的主題下，對(duì)每一個(gè)組團(tuán)予以不同的命名，在園林造景上運(yùn)用不同的表現(xiàn)手法，景觀保持整體風(fēng)格統(tǒng)一同時(shí)保持相對(duì)獨(dú)立，各具特色。組團(tuán)設(shè)計(jì)要點(diǎn)第八十四頁，共151頁。分期建議總體規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——組團(tuán)規(guī)劃4三、總體規(guī)劃建議東面地塊主打回遷安置，暫定作為最后一期開發(fā)，具體分期根據(jù)拆遷工程進(jìn)度要求進(jìn)行調(diào)整。分期建議僅為暫定，還需設(shè)計(jì)院出圖之后，根據(jù)各個(gè)組團(tuán)的實(shí)際戶數(shù)重新平衡、調(diào)整、確定各期的貨量。原則是不能一期貨量太大、而后期產(chǎn)品貨量極少，又或者相反。從項(xiàng)目形象的角度，港城大道是項(xiàng)目形象的主要展示面，北面先行開發(fā)利于建立項(xiàng)目形象。從項(xiàng)目本身的角度，本項(xiàng)目商業(yè)配套集中在港城大道，根據(jù)大盤開發(fā)配套先行的普遍規(guī)律，項(xiàng)目北面應(yīng)先期開發(fā)。從建筑工程施工安排便利的角度，地塊東北角臨港城大道，與中心區(qū)距離相對(duì)較近，交通易達(dá)性較強(qiáng)。建議項(xiàng)目第一期開發(fā)組團(tuán)①，二期組團(tuán)②，三期組團(tuán)③，四期組團(tuán)④。第八十五頁，共151頁。總體規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——出入口1三、總體規(guī)劃建議第八十六頁，共151頁。主入口位置盡量靠近利好的區(qū)域，方便大多數(shù)人日常生活。具有昭示性，方便項(xiàng)目的形象展示，盡量朝向人群集中地。具有獨(dú)立性，交通便利，車行、人行方便易達(dá)。主入口與主景觀軸能夠產(chǎn)生連接和延續(xù)效應(yīng)。從項(xiàng)目形象展示來看，港城大道是城市主干道，是項(xiàng)目的主要展示面。從地塊現(xiàn)狀來看，港城大道是目前能到達(dá)項(xiàng)目的唯一道路。從這兩個(gè)角度，主入口宜設(shè)置在港城大道。從入口昭示性來看，主入口的位置應(yīng)朝向人群集中地，即應(yīng)靠近中心城區(qū)。從主入口景觀的延續(xù)性考慮，主入口與中心園林的距離不宜過長(zhǎng)?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——出入口2三、總體規(guī)劃建議建議：本項(xiàng)目主入口設(shè)置于西面地塊臨港城大道中段。第八十七頁，共151頁。打造主入口的要求設(shè)置長(zhǎng)約70米的社區(qū)商業(yè)，在港城大道與社區(qū)中心景觀之間形成緩沖過渡，既可提供社區(qū)商業(yè)服務(wù)，又能減少城市主干道噪音、灰塵污染對(duì)社區(qū)生活的干擾。主入口的打造應(yīng)注重風(fēng)格表現(xiàn)，渲染項(xiàng)目英倫韻味，彰顯社區(qū)生活的品位，吸引高端客戶。利用項(xiàng)目正對(duì)新一中的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造社區(qū)生活氛圍的同時(shí)渲染英倫學(xué)院風(fēng)，突出學(xué)府文化，帶來視覺沖擊，同時(shí)拉近情感距離。總體規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——出入口3三、總體規(guī)劃建議第八十八頁，共151頁?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——出入口4次入口的設(shè)置有以下兩個(gè)原則：業(yè)主生活出行方便滿足消防要求便于日常管理次入口相較主入口的恢弘和標(biāo)志性，組團(tuán)入口建議以烘托溫馨的居住氛圍為主。組團(tuán)入口三、總體規(guī)劃建議設(shè)置三個(gè)次入口，分別在府西三路、府西四路、南一西路。東西兩側(cè)次入口人車共享但人車須分行，從減少車行污染對(duì)社區(qū)環(huán)境的干擾，建議次入口到達(dá)地下車庫入口的距離不宜過長(zhǎng)，將車行道路控制在社區(qū)外圍。港城大道、南一西路預(yù)留滿足消防要求的出入口。從物業(yè)管理的難易度和成本考慮，消防出入口通常情況下關(guān)閉。次入口結(jié)合兩條主景觀軸打造為景觀節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)景觀軸延展，更能夠與城市公共空間對(duì)話。第八十九頁，共151頁。從項(xiàng)目定位的角度，是否人車分流在一二線城市早已是衡量項(xiàng)目素質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，與大城市先進(jìn)規(guī)劃理念接軌，人車分流是項(xiàng)目提高整體競(jìng)爭(zhēng)力、體現(xiàn)高端定位必須關(guān)注的。從市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)來看，宏潤(rùn)花園、龍澤華府、幸福里等中高端項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)做到人車分流或局部分流，本項(xiàng)目要領(lǐng)袖市場(chǎng)，人車分流設(shè)計(jì)也必須迅速跟進(jìn)。結(jié)論：建議本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)做到人車分流?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——人車分流及交通組織1減少車行噪聲、空氣污染對(duì)居住區(qū)的干擾；保持園林的整體性，保證社區(qū)環(huán)境的安靜舒適；保證業(yè)主出行特別是老人、小孩在社區(qū)內(nèi)的安全。與傳統(tǒng)的人車混行相比，人車分流具有以下優(yōu)點(diǎn)：三、總體規(guī)劃建議第九十頁，共151頁。設(shè)計(jì)要點(diǎn)盡可能預(yù)留小區(qū)外環(huán)邊緣空間，組織車行道路；車行路圍繞居住區(qū)布置，以盡端路（枝狀或環(huán)狀）的形式進(jìn)入車庫；步行路貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，聯(lián)系綠地、公共服務(wù)設(shè)施、景觀節(jié)點(diǎn)?？傮w規(guī)劃中的有關(guān)細(xì)節(jié)建議——人車分流及交通組織2三、總體規(guī)劃建議上圖僅為示意，具體交通組織方案由設(shè)計(jì)院調(diào)整、設(shè)計(jì)。圖中數(shù)字標(biāo)示處為預(yù)留消防通道，通常情況下不使用，故可不設(shè)保安崗，降低管理難度，節(jié)省物業(yè)管理開支。說明第九十一頁，共151頁。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)來看，引入大城市“架空層”規(guī)劃理念是創(chuàng)新值得考慮的一個(gè)方向，體現(xiàn)“以人為本”的開發(fā)理念，利于增加項(xiàng)目附加值，提升開發(fā)商美譽(yù)度、品牌力。從項(xiàng)目本身來說，高容積率易使社區(qū)公共空間產(chǎn)生壓迫感，架空層有利于公共空間和景觀系統(tǒng)的延展與通透，提升項(xiàng)目品質(zhì)和差異化競(jìng)爭(zhēng)力。從居民使用的角度，架空層將室外綠化引入建筑內(nèi)部，軟硬質(zhì)景觀的結(jié)合形成“泛會(huì)所”。根據(jù)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，40%以上的綠化率必將減少建筑基底面積，降低容積率壓縮利潤(rùn)空間，從這一角度來說，首層架空是既增加綠化率又不損建筑面積的有效途徑。但必須引起注意的是，北方氣候寒冷干燥，冬季架空層易形成穿堂風(fēng)，反而造成架空層使用率不高，增加管理難度?？傮w規(guī)劃中的創(chuàng)新——首層架空1建議：首層局部架空，既能達(dá)到架空綠化的效果，又避免冬季穿堂風(fēng)。從增加綠化率和成本控制的角度考慮，建議架空層層高為2.2米。三、總體規(guī)劃建議第九十二頁，共151頁。架空層功能營(yíng)造室內(nèi)景觀空間、提供休閑活動(dòng)場(chǎng)地。管線出口、儀器儀表集中管理區(qū)。布置大堂、物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)宿舍等功能，發(fā)揮和衍生物業(yè)價(jià)值?？傮w規(guī)劃中的創(chuàng)新——首層架空2三、總體規(guī)劃建議第九十三頁，共151頁。設(shè)計(jì)要點(diǎn)結(jié)合組團(tuán)環(huán)境設(shè)計(jì)，軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀相結(jié)合，利用底層架空結(jié)構(gòu)巧妙運(yùn)用借景、框景等手法，使室內(nèi)外景觀相互呼應(yīng)，自然銜接。比如將庭院景觀微縮設(shè)置于架空層。架空層設(shè)計(jì)休閑空間，為業(yè)主提供娛樂、晨練等活動(dòng)場(chǎng)所，設(shè)置如兒童活動(dòng)區(qū)，棋牌活動(dòng)區(qū)、簡(jiǎn)單的健身活動(dòng)器械等。利用不同材質(zhì)、顏色的鋪裝劃分室內(nèi)外空間和各活動(dòng)區(qū)，形成多樣化的活動(dòng)場(chǎng)地。架空層植被選擇觀葉、抗風(fēng)、耐陰植物，對(duì)天花、墻、柱子面采用吊盆的形式種植草木、花卉、藤本或蕨類植物進(jìn)行垂直綠化，增強(qiáng)視覺美感和最大生態(tài)效應(yīng)。總體規(guī)劃中的創(chuàng)新——首層架空3三、總體規(guī)劃建議第九十四頁，共151頁。從規(guī)劃設(shè)計(jì)理念上看，規(guī)劃設(shè)計(jì)上必須體現(xiàn)新區(qū)發(fā)展的時(shí)代主題——現(xiàn)代流行。從營(yíng)銷的角度看，與流行元素相結(jié)合是聚焦關(guān)注的一個(gè)非常有效的途徑，在控制成本的前提下，適當(dāng)采用讓客戶易感知新技術(shù)，拉升項(xiàng)目形象，提高居住品質(zhì)，能令項(xiàng)目脫穎而出。從客戶需求的角度來說，新技術(shù)的使用在保證舒適度和安全性的同時(shí)能夠提升尊貴感，滿足項(xiàng)目高端目標(biāo)客戶群潛在的心理需求。建議：在本項(xiàng)目的規(guī)劃上能與現(xiàn)時(shí)的流行元素相結(jié)合。如綠色低碳概念。規(guī)劃表現(xiàn)如下：保溫隔熱材料的使用，如?；⒅楸厣皾{、加氣混凝土等。采用被動(dòng)型窗式通風(fēng)器，保證空調(diào)密閉狀態(tài)下室內(nèi)空氣品質(zhì)。社區(qū)邊緣建筑臨街面采用中空玻璃，隔絕噪音。在園林建設(shè)和維護(hù)上，充分利用可再生能源，如雨水、中水收集回用?？傮w布局中流行元素的運(yùn)用三、總體規(guī)劃建議第九十五頁，共151頁。英式早期園林藝術(shù)，受到法國(guó)古典主義造園藝術(shù)的影響，但由于唯理主義哲學(xué)和古典主義文化在英國(guó)的根子比較淺，英國(guó)人更崇尚以培根為代表的經(jīng)驗(yàn)主義，所以，造園上，他們懷疑先祖幾何比例的決定性作用。

進(jìn)入18世紀(jì)，英式造園開始追求自然，有意模仿克洛德和羅莎的風(fēng)景畫。18世紀(jì)中葉，新的造園藝術(shù)成熟，叫做自然風(fēng)致園。花園就是一片天然牧場(chǎng)的樣子，以草地為主，生長(zhǎng)著自然形態(tài)的老樹，有曲折的小河和池塘。

18世紀(jì)下半葉，浪漫主義漸漸興起，在中國(guó)造園藝術(shù)的影響下，英國(guó)造園家追求更多的曲折、更深的層次、更濃郁的詩情畫意，對(duì)原來的牧場(chǎng)景色加工多了一些，自然風(fēng)致園林發(fā)展成為圖畫式園林，具有了更浪漫的氣質(zhì)。

總體規(guī)劃之園林建議——園林風(fēng)格簡(jiǎn)釋英國(guó)園林的發(fā)展主要經(jīng)歷了以下3個(gè)時(shí)期：三、總體規(guī)劃建議第九十六頁，共151頁。英式園林摒棄了規(guī)則和對(duì)稱的園林布局，追求更寬闊、優(yōu)美的園林空間，在秘園、綠叢植壇、綠色壁龕及其雕像、池園及水噴等臺(tái)地園林風(fēng)格的基礎(chǔ)上，以絢麗的花卉增加園林鮮艷、明快的色調(diào)。通常大量運(yùn)用水系、噴泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品，并有機(jī)結(jié)合地塊的天然高差進(jìn)行景區(qū)轉(zhuǎn)換和植物高低層次的布局，終得以形成明顯浪漫的英倫情調(diào)和坡式園林景觀特點(diǎn)。在英語中，傳統(tǒng)園林稱為Garden或Park。從14、15世紀(jì)到19世紀(jì)中葉，西方園林的內(nèi)容和范圍都大大拓展，園林設(shè)計(jì)從歷史上主要的私家庭院的設(shè)計(jì)擴(kuò)展到公園與私家花園并重。園林的功能不再僅僅是家庭生活的延伸，而是肩負(fù)著改善城市環(huán)境，為市民供休憩、交往和游賞的場(chǎng)所。在西方，園林（Garden或Park）概念自此開始逐漸發(fā)展成為更廣泛的景觀（Landscape）的概念?？傮w規(guī)劃之園林建議——園林風(fēng)格簡(jiǎn)釋總結(jié)園林風(fēng)格簡(jiǎn)釋總結(jié)三、總體規(guī)劃建議第九十七頁，共151頁。從各樓棟景觀享受的最大化和均好性考慮，組團(tuán)景觀作為一級(jí)景觀。兩條景觀軸交匯處形成的中心節(jié)點(diǎn)功能有三：休閑活動(dòng)的集中場(chǎng)所、銜接和組織交通、強(qiáng)化中軸，其景觀功能相對(duì)較弱，作為二級(jí)景觀。東西向景觀軸能夠輻射的樓棟數(shù)量較多，是整個(gè)景觀體系的主心骨，由6-7個(gè)節(jié)點(diǎn)串聯(lián)形成，與組團(tuán)景觀呼應(yīng)、銜接。上圖僅為示意，具體方案由景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行調(diào)整、設(shè)計(jì)?？傮w規(guī)劃之園林建議——景觀軸線示意三、總體規(guī)劃建議第九十八頁，共151頁。景觀層次與銜接的把握是園林設(shè)計(jì)的基本要求打造視覺立體感和層次感的園林也是風(fēng)格神韻表現(xiàn)中最為節(jié)省成本的手段。根據(jù)布局示意，建議將整個(gè)景觀體系分東西向、南北向的兩條軸線與組團(tuán)節(jié)點(diǎn)景觀呼應(yīng)形成整體。總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感1三、總體規(guī)劃建議第九十九頁，共151頁。南北軸線以主入口、會(huì)所、小型集中園林為依托，層層遞進(jìn)。會(huì)所在銷售階段可能作為售樓部，而主入口是項(xiàng)目形象的重要展示，因此這一軸線應(yīng)強(qiáng)調(diào)景觀的開放性、通透性，達(dá)到強(qiáng)烈的營(yíng)銷展示效果。入口景觀小品、會(huì)所應(yīng)能傳達(dá)英倫韻味，如設(shè)置標(biāo)志性鐘塔（借鑒英國(guó)著名大笨鐘）、英國(guó)建筑外立面元素運(yùn)用等，極盡渲染英倫風(fēng)情。設(shè)計(jì)要點(diǎn)總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感2三、總體規(guī)劃建議第一百頁，共151頁。東西景觀軸的打造依樓棟輪廓形成的空間呈帶狀分布，盡可能使景觀輻射到每一棟建筑，實(shí)現(xiàn)景觀享受最大化。以植被體系配以水景、小型廣場(chǎng)和雕塑、廊柱、花架等景觀小品的打造來實(shí)現(xiàn)景觀軸線的延伸。如設(shè)康橋路、白金漢廣場(chǎng)、莎士比亞雕塑、牛頓雕塑、紳士雕塑、書本雕塑等帶有濃厚英倫風(fēng)情的景觀節(jié)點(diǎn)，以高矮和色彩均層次分明的植被聯(lián)系，將英倫風(fēng)情展示最大化。設(shè)計(jì)要點(diǎn)總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感3三、總體規(guī)劃建議第一百零一頁，共151頁。英式園林注重自然景致的延伸，樹種豐富，層次感強(qiáng)。建議以微坡種植打造植被的層次感，通過高低錯(cuò)落的樹木，拉伸視覺體驗(yàn)寬度，弱化建筑邊界，減少高容積率帶來的空間局促感。如選擇五角楓、銀杏、九角楓、國(guó)槐、白樺、紅瑞木、紫葉李、橡樹、香樟等色彩層次豐富的樹種搭配，利用“喬木—灌木—花叢—草地”構(gòu)建視覺高差，在園林內(nèi)營(yíng)造出層次感，既有視覺隔離，又能夠形成引導(dǎo)和互動(dòng)，增加園林的趣味性。設(shè)計(jì)要點(diǎn)總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感4三、總體規(guī)劃建議第一百零二頁，共151頁。英式園林通常利用高差實(shí)現(xiàn)步移景換和高低錯(cuò)落的布局，形成坡式園林景觀。因此，在英倫風(fēng)格的詮釋上，建議本項(xiàng)目建造人工坡地凸顯園林的層次感和浪漫的英倫情調(diào)。坡地的構(gòu)建能夠制造視覺高差，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部營(yíng)造出層次感，但項(xiàng)目地塊平整，從控制成本的角度考慮，以緩坡為主。坡地輪廓線自然流暢，與建筑立面線條的嚴(yán)謹(jǐn)形成對(duì)比，給客戶帶來豐富的場(chǎng)所體驗(yàn)和心理感受。設(shè)計(jì)要點(diǎn)總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感5三、總體規(guī)劃建議第一百零三頁，共151頁。園林景觀應(yīng)將英倫風(fēng)情滲透至細(xì)部，如將休閑椅、社區(qū)路燈等作為微縮景觀來打造，通過細(xì)節(jié)體現(xiàn)英倫風(fēng)格的典雅、高貴、浪漫。設(shè)計(jì)要點(diǎn)總體規(guī)劃之園林建議——景觀系統(tǒng)的層次感6三、總體規(guī)劃建議第一百零四頁，共151頁。英式造園藝術(shù)追求人與自然的互動(dòng)，審美與功能性兼具。結(jié)合本項(xiàng)目“精細(xì)致遠(yuǎn)”的競(jìng)爭(zhēng)策略，景觀設(shè)計(jì)須在參與和體驗(yàn)的細(xì)節(jié)上以現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)概念超越市場(chǎng)，挖掘景觀價(jià)值。如運(yùn)用歐式園林中的“迷園”概念設(shè)計(jì)親子植物園、啟智樂園等互動(dòng)性強(qiáng)的節(jié)點(diǎn)?？傮w規(guī)劃之園林建議——景觀的參與性、體驗(yàn)性三、總體規(guī)劃建議第一百零五頁，共151頁。會(huì)所是高端樓盤的標(biāo)準(zhǔn)配套，盡管會(huì)所的運(yùn)營(yíng)需耗費(fèi)發(fā)展商較大的精力，且短期內(nèi)難以從運(yùn)營(yíng)上獲得收益，但眾多高素質(zhì)樓盤仍不會(huì)放棄設(shè)置會(huì)所。因此，結(jié)合項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目必須有會(huì)所配套。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度，宏潤(rùn)花園、龍澤華府等新開發(fā)項(xiàng)目均有會(huì)所配套，隨著外來發(fā)展商帶來的一線城市開發(fā)理念的滲入，龍口的住宅配套意識(shí)將會(huì)越來越強(qiáng)。建議：項(xiàng)目配置會(huì)所，會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)如下表：位置主入口附近，與景觀軸、中心園林相結(jié)合設(shè)置命名白金漢宮面積單層建筑面積約1000㎡，共四層功能圖書館、健身房、SPA館、桌球室、棋牌室、紅茶館、紅酒屋、雪茄房、琴房、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等總體規(guī)劃之社區(qū)配套建議——會(huì)所1三、總體規(guī)劃建議第一百零六頁，共151頁。面對(duì)新一中是本項(xiàng)目配套上的一大優(yōu)勢(shì)，但是這一配套優(yōu)勢(shì)并不能為本項(xiàng)目所獨(dú)享，即無排他性。為了強(qiáng)化這一配套優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在內(nèi)應(yīng)設(shè)置教育相關(guān)配套。牛津、劍橋等歷史悠久的國(guó)際一流高等學(xué)府讓英國(guó)這個(gè)詞含有很強(qiáng)的學(xué)術(shù)韻味。隨著國(guó)內(nèi)英倫風(fēng)格項(xiàng)目（如劍橋郡、牛津街）的引進(jìn)并加以演繹，目前英倫風(fēng)格在國(guó)內(nèi)具有了更深的學(xué)術(shù)韻味。本項(xiàng)目定位為龍口市未來最高檔的樓盤，客戶群體定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴后w，而這一群體文化素養(yǎng)相對(duì)較高，對(duì)子女的文化教育相對(duì)更注重。建議：會(huì)所可引進(jìn)知名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（如北京樂學(xué)匯社區(qū)培訓(xùn)機(jī)構(gòu))，吸引高端客戶的關(guān)注，提升項(xiàng)目品牌?？蛇x課程設(shè)置有：劍橋少兒英語、郎文國(guó)際英語教程（BSB）、外教口語、劍橋中學(xué)英語、語法班、全國(guó)英語等級(jí)考試、英語角等英語培訓(xùn)課程、舞蹈基礎(chǔ)培訓(xùn)、中國(guó)芭蕾舞、歌曲、繪畫、書法、器樂、拉丁舞、攝影、主持等。總體規(guī)劃之社區(qū)配套建議——會(huì)所2三、總體規(guī)劃建議第一百零七頁，共151頁。會(huì)所的設(shè)計(jì)從外立面到室內(nèi)裝修應(yīng)體現(xiàn)濃郁英倫風(fēng)情。總體規(guī)劃之社區(qū)配套建議——會(huì)所3三、總體規(guī)劃建議第一百零八頁，共151頁。現(xiàn)代人健康意識(shí)越來越強(qiáng)，其體現(xiàn)之一就是人們對(duì)戶外體育運(yùn)動(dòng)的渴望。因此，所居住社區(qū)配置有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，成為人們必要的需求。這一點(diǎn)，從市調(diào)報(bào)告中購房者對(duì)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、健身場(chǎng)所的關(guān)注度在所有社區(qū)內(nèi)部配套中居首位，可以得到很好的證明。社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的配套將成為購房行為的重要影響因素。建議：本項(xiàng)目除配置簡(jiǎn)單的社區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施外，可增設(shè)戶外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。集中型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地可與會(huì)所相結(jié)合來設(shè)置，社區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施則分散至各個(gè)組團(tuán)?？傮w規(guī)劃之社區(qū)配套建議——運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所三、總體規(guī)劃建議第一百零九頁，共151頁。從項(xiàng)目區(qū)位來看，項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)尚無小學(xué)，片區(qū)規(guī)劃中的小學(xué)離本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)；從項(xiàng)目規(guī)模來看，本項(xiàng)目建成后將容納近6000戶，如此大的規(guī)模，需要自建小學(xué)配套；從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度，新區(qū)大盤沒有引進(jìn)小學(xué)的先例，基于人無我有的優(yōu)勢(shì)考慮，自建小學(xué)完善教育配套，能提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。建議：本項(xiàng)目可考慮自建小學(xué)，如果可能，甚至可以與煙臺(tái)、濟(jì)南等城市知名小學(xué)合辦，借用其優(yōu)秀教育資源，打出品牌，對(duì)市場(chǎng)形成沖擊?？紤]到小學(xué)能夠服務(wù)整個(gè)項(xiàng)目甚至輻射所在片區(qū)，小學(xué)可設(shè)置地塊東北角（單指西面地塊）。但從本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀來看，高容積率給小學(xué)規(guī)劃增加了難度，若設(shè)置小學(xué)將犧牲住宅樓棟數(shù)量減少利潤(rùn)空間，或不影響住宅布局但成本增加較大，則不作此考量?？傮w規(guī)劃之社區(qū)配套建議——教育配套1三、總體規(guī)劃建議第一百一十頁，共151頁。龍口市擁有幼兒園配套的樓盤并不在少數(shù)。因此，項(xiàng)目要領(lǐng)袖市場(chǎng)，幼兒園是必備配套。本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的客戶群體為高端群體，他們對(duì)培育下一代具有高期望、高投入的潛在心理需求，幾乎竭盡所能的給予下一代最好的教育。幼兒園作為教育的起點(diǎn)，他們也同樣期望高標(biāo)準(zhǔn)的教育場(chǎng)所。建議：本項(xiàng)目可設(shè)置貴族式中英雙語幼兒園，增加項(xiàng)目的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。為節(jié)省占地面積，充分利用架空層，建議幼兒園的設(shè)置可與架空層結(jié)合?？紤]到幼兒園對(duì)戶外場(chǎng)地的要求，如果設(shè)置在架空層難度較大，則幼兒園設(shè)置在地塊中心偏南位置，或與會(huì)所相結(jié)合?？傮w規(guī)劃之社區(qū)配套建議——教育配套2三、總體規(guī)劃建議第一百一十一頁，共151頁。龍口購房者私家車擁有比率較高，已有車或計(jì)劃購車的占絕大多數(shù)，他們對(duì)車位的需求必然很高。因此，停車位是項(xiàng)目必須的配套。從人車分流的角度，地上停車位難以做到人車分流，或者規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)了但在社區(qū)實(shí)際管理中無法落實(shí)到位而無法實(shí)現(xiàn)人車分流。從市場(chǎng)環(huán)