吳孔中按揭36問(wèn)課件

按揭36問(wèn)培訓(xùn)人：吳孔中整理人：張巧粉、吳東亞2009年2月24日4/21/20231按揭貸款三大環(huán)節(jié)第一環(huán)節(jié)：定房后嚴(yán)要求、細(xì)叮嚀第二環(huán)節(jié)：簽約當(dāng)日收齊資料、會(huì)簽一次通過(guò)第三環(huán)節(jié)：疑難客戶窮追不舍

4/21/20232按揭貸款工作口號(hào)

每個(gè)環(huán)節(jié)快半天！

4/21/20233按揭可分為商業(yè)貸款和公積金貸款

首先在客戶簽訂完商品房買(mǎi)賣(mài)合同后需告知客戶準(zhǔn)備按揭資料及詢問(wèn)客戶真實(shí)情況，一定要問(wèn)清客戶前期是否有過(guò)貸款及還款情況。4/21/20234簽定按揭貸款合同：在客戶簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同后3日內(nèi)必須簽定按揭貸款合同，完成此環(huán)必須滿足2個(gè)條件：1）資料齊全；2）買(mǎi)受人及相關(guān)人員必須到位。4/21/20235

簽訂按揭合同環(huán)節(jié)一般易出如下問(wèn)題：資料不全，買(mǎi)受人未到場(chǎng)，一般采取如下方案：

1）不予辦理，逼著客戶去準(zhǔn)備資料；2）去家里上門(mén)服務(wù)：3）可以辦理：但必須讓客戶寫(xiě)保證書(shū)，注明補(bǔ)簽字及提供資料的具體日期。寫(xiě)保證書(shū)的目的很明確：要引起客戶重視，讓他知道，借銀行的錢(qián)不易，好好的配合是你的義務(wù)和責(zé)任。4/21/20236辦理按揭如買(mǎi)受人已婚則夫妻雙方必須同時(shí)到場(chǎng)，如有一方不到場(chǎng)銀行不予辦理，除非配偶到公證處開(kāi)具委托書(shū)。注意：此環(huán)節(jié)有時(shí)會(huì)發(fā)生置業(yè)顧問(wèn)逼著銀行受理資料不齊的按揭件，這樣做表面上是針對(duì)銀行，但透過(guò)表面看實(shí)質(zhì)其是損害了公司的利益。4/21/20237一、個(gè)體戶沒(méi)有收入證明、也沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照怎么辦？答：1、銀行個(gè)貸經(jīng)理可以做一個(gè)《客戶收入調(diào)查》，調(diào)查客戶真實(shí)收入；2、有加工、營(yíng)業(yè)場(chǎng)地《租賃合同》3、真實(shí)的流水賬。4/21/20238二、都市村莊的客戶沒(méi)有收入證明怎么辦？答：1、家里有房屋出租的可以用眾多《租賃合同》，要求租賃戶有電話號(hào)碼。2、家里有其他資產(chǎn)證明的可以提供。3、村里開(kāi)的每年分紅證明。4、流水賬。4/21/20239三、客戶沒(méi)有身份證怎么辦？答：開(kāi)臨時(shí)身份證或戶籍證明。如果是主借款人則必須開(kāi)臨時(shí)身份證，否則辦抵押時(shí)不能夠通過(guò)。如果是配偶可以開(kāi)帶照片的戶籍證明。4/21/202310四、客戶的身份證與戶口本不一致怎么辦？答：一般以身份證為主，開(kāi)戶籍證明可以作為戶口本使用。4/21/202311五、身份證與戶口本上的號(hào)碼不一致怎么辦？答：首先要看是否為身份證號(hào)碼自動(dòng)升位，自動(dòng)升位一般只加上19和最后一位數(shù)字，其他不一致則需要以身份證為主開(kāi)戶籍證明代替戶口本。4/21/202312六、買(mǎi)受人配偶的身份證、戶口本、收入證明、往來(lái)賬都要提供嗎？辦理按揭時(shí)都要去嗎？答：是的，都需要提供，都要去。4/21/202313七、共有人的配偶也需要提供資料，去辦理按揭嗎？答：都要提供、都要去。4/21/202314八、辦理抵押時(shí)都需要誰(shuí)去？共有人要去嗎？配偶要去嗎？拿什么資料？

4/21/202315答：辦理抵押時(shí)只需要買(mǎi)受人和共有人就可以了，也就是說(shuō)購(gòu)房合同上只要有他的名字就要去，沒(méi)有名字就不用去。需要攜帶身份證原件、購(gòu)房發(fā)票原件。4/21/202316九、什么時(shí)候需提供單身證明？答：建設(shè)銀行要求35歲以下一般不需要提供單身證明，35歲以上則需要視情況而定，如需要?jiǎng)t必須提供單身證明。4/21/202317十、無(wú)結(jié)婚證的和結(jié)婚證遺失的怎么辦？答：如夫妻雙方在一個(gè)戶口本上且顯示是夫妻關(guān)系，就不用再提供結(jié)婚證。如夫妻雙方不在一個(gè)戶口本上，則必須開(kāi)結(jié)婚證明或補(bǔ)辦結(jié)婚證。4/21/202318十一、買(mǎi)受人為離婚的怎么辦？答：需要提供離婚證、如果年齡不大，在人民銀行征信上查不出已婚的也可以作為單身來(lái)辦理。如果查出已婚，必須提供。各位切記：在你們做假離婚證時(shí)一定要注意：戶口本上的登記日期與離婚證上的登記日期是否一致。千萬(wàn)不要出現(xiàn)：辦了離婚證，而戶口本上仍然顯示的是已婚（戶口本上的日期要比離婚證上的日期早就可以了）。4/21/202319十二、收入證明蓋章應(yīng)注意什么？答：必須是公章或者財(cái)務(wù)章。比如說(shuō)“理發(fā)店”、“經(jīng)營(yíng)部”等非正式的章是不可以用的。發(fā)票專(zhuān)用章是不能夠作為財(cái)務(wù)章使用。4/21/202320十三、收入證明上的金額怎么確定?答：收入金額=（月供*2）+600元如果是看其他負(fù)債：房貸、車(chē)貸抵押貸款，農(nóng)戶貸款及其他貸款則收入金額=（月供+負(fù)債月供）*2+600元4/21/202321十四、往來(lái)賬的要求？

答：要和收入證明相匹配，它們是一個(gè)整體，是用來(lái)說(shuō)明客戶的還款能力的。如果客戶往來(lái)帳很多，每日都有進(jìn)出，則要注意：銀行會(huì)懷疑他是做生意的，需要客戶提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照。所以說(shuō)如果是開(kāi)的收入證明說(shuō)明你是打工的，那么往來(lái)賬金額就不能太大。往來(lái)賬要最近三個(gè)月的，如果太少就打最近半年的。往來(lái)賬（平均每月）>（月供*2）左右4/21/202322十五、如果客戶沒(méi)有往來(lái)賬

怎么辦？

4/21/202323答：（1）提供資產(chǎn)或定期存單，從大定時(shí)就開(kāi)始造往來(lái)賬；（2）提高首付到40%，可以不用提供往來(lái)賬；（3）造：實(shí)在沒(méi)有辦法就“做”往來(lái)賬，但一定要逼真一點(diǎn)，實(shí)事求是，然后再去銀行協(xié)調(diào)說(shuō)明情況，最好把你原來(lái)的原件也拿去銀行。（4）買(mǎi)受人的工資單、工資條，個(gè)體的提供每日的銷(xiāo)貨單，把真實(shí)情況和中介說(shuō)清楚。4/21/202324十六、個(gè)體戶沒(méi)有稅務(wù)的登記證怎么辦？

答：有稅票也可以辦理，把情況和客戶經(jīng)理溝通。4/21/202325十七、不是借款人本人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照能不能用？答：能，但是提供法人代表的身份證復(fù)印件。4/21/202326十八、沒(méi)有稅票怎么辦？答：免稅的提供免稅證明，如下崗證等。提供房屋租賃協(xié)議（市場(chǎng)上的）、銷(xiāo)貨清單、日常業(yè)務(wù)往來(lái)憑證等。4/21/202327十九、共有人需提供什么資料？答:和買(mǎi)受人一樣的資料，和買(mǎi)受人一起辦理按揭、辦理抵押也要一起去。4/21/202328二十、買(mǎi)受人可以是未成年人嗎？答：一次性可以。按揭的不可以作為主借款人，但可以作為共有人，簽字由監(jiān)護(hù)人代簽（辦理貸款需要提供關(guān)系證明，戶口本上顯示關(guān)系的拿戶口本即可，不在同一個(gè)戶口本上上的則需要開(kāi)證明）。但是必須要未成年人的身份證號(hào)碼。4/21/202329二十一、二次貸款的界定問(wèn)題？

答：如果以前有過(guò)公積金貸款，現(xiàn)在用商業(yè)貸款則視為首次購(gòu)房。如果以前是商業(yè)貸款，現(xiàn)在用公積金也視為首次購(gòu)房，享受公積金貸款優(yōu)惠。4/21/202330二十二、貸款逾期怎么辦？

答：如果以前有住房貸款、車(chē)貸、助學(xué)貸款、信用卡、單位以職工名義貸款，且逾期次數(shù)太多，銀行不予受理，在大定時(shí)候一定要和客戶確認(rèn)是否有過(guò)貸款。4/21/202331二十三、信用卡逾期怎么辦？答：把逾期金額還上。如：以前有702元逾期，即使已經(jīng)還上了，但是征信系統(tǒng)上查不出來(lái)，那么就讓其再還702元，把憑條拿到銀行，要不就打信用卡中心電話打印出還款明細(xì)。4/21/202332二十四、信用卡往來(lái)賬是否可以作為往來(lái)賬使用？答：可以.4/21/202333二十五、單位存繳的公積金，如用公積金貸款，能直接扣除嗎？

答：當(dāng)然可以。簽訂一個(gè)扣款協(xié)議就可以了.4/21/202334二十六、貸款有逾期怎么辦？答：如果是小額的逾期，且逾期時(shí)間不很長(zhǎng)的話，就讓她們到貸款的銀行出具非惡意逾期拖欠證明。4/21/202335二十七、公積金貸款年限？答：男不超過(guò)60歲，女不超過(guò)55歲。若客戶為特殊技工可適當(dāng)放寬1-5年不等。4/21/202336二十八、買(mǎi)受人配偶的還款卡能用于還月供嗎？共有人的還款卡能用于還月供嗎？

答:一般不讓?zhuān)觅I(mǎi)受人的銀行卡還月供。4/21/202337二十九、以前用過(guò)公積金還可以再次使用嗎？答：如果還清了可以再使用貸款。4/21/202338三十、簽訂商業(yè)貸款合同，能提取里面自己的繳存的公積金嗎？答：可以，簽訂合同后拿著合同去公積金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛【涂梢粤恕?/21/202339三十一、建行的貸款年齡？答：年滿18周歲的中國(guó)公民均可，男士最長(zhǎng)期限65歲，女士最長(zhǎng)期限60周歲（若客戶為建行VIP客戶可以放寬1-5年年限）。4/21/202340三十二、第二套住房貸款。答：首付為40%以上，利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%，（第二套住房的界定以家庭為單位），二套以上住房首付利率參照第二套標(biāo)準(zhǔn)以5%的比率依次遞增。4/21/202341三十三、輔助資產(chǎn)證明包括哪些？答：如房產(chǎn)證、行車(chē)證、活期或定期存單、股票、基金、保險(xiǎn)投資以及其他固定資產(chǎn)收入（如房租收入、季節(jié)租賃收入等）。4/21/202342三十四、公積金貸款首付比率？答：144平方以下首付：20%；144平方以上首付：30%。4/21/202343三十五、省內(nèi)異地公積金在鄭州買(mǎi)房可以貸款嗎？答：可以，自2008年10月27日開(kāi)始受理，省內(nèi)異地繳存公積金的貸款申請(qǐng)，需另外提供其：（1）住房公積金繳存所在地住房公積金管理中心打印的住房公積金繳存的明細(xì)單；（2）出具夫妻雙方在當(dāng)?shù)亍皼](méi)有住房公積金貸款未還清記錄”的證明；（3）無(wú)婚姻證明登記（如單身或離異），其他資料與鄭州市申請(qǐng)資料相同。4/21/202344三十六、客戶辦理按揭需要準(zhǔn)備什么資料？4/21/202345答：借款人身份證明復(fù)印件3份（身份證、軍官證、港澳臺(tái)返鄉(xiāng)證）；借款人及配偶戶口本復(fù)印件1份(首頁(yè)、戶主頁(yè)、本人頁(yè))；借款人身份證明復(fù)印件3份（身份證、軍官證、港澳臺(tái)返鄉(xiāng)證）；借款人結(jié)婚證明復(fù)印件1份；首付款發(fā)票復(fù)印件2份；收入證明原件1份；注：以上證件均需驗(yàn)原件留復(fù)印件4/21/202346一定要大膽的告訴客戶：辦理按揭時(shí)要攜帶現(xiàn)金用于支付按揭費(fèi)用，切記一定要明確重點(diǎn)的說(shuō)明，按揭費(fèi)用由銀行收取。

4/21/202347

案例一：有一客戶身份證、戶口本、結(jié)婚證不符，中信中介在銀行不在時(shí)暗自更改后上報(bào)，直接縮短貸款到賬時(shí)間；4/21/202348案例二、合同信息一定要準(zhǔn)確，特別是姓名、身份證號(hào)，物業(yè)坐落。手寫(xiě)合同中單元號(hào)多寫(xiě)“東”，多個(gè)中介在同一個(gè)問(wèn)題上栽跟頭，個(gè)別中介資料退回了幾次仍診斷不出癥結(jié)。而中信的中介在銀行申請(qǐng)表上干脆不寫(xiě)，銀行順利通過(guò)，抵押科蒙混過(guò)關(guān)，節(jié)約了按揭到賬時(shí)間。4/21/202349案例三、某客戶從駐馬店來(lái)，買(mǎi)的房未解押，前兩次解押不徹底簽不成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，第三次停電連不上網(wǎng)，當(dāng)?shù)谒拇慰梢院灂r(shí)，在簽定按揭合同時(shí)中介發(fā)現(xiàn)發(fā)票與合同金額不符，方知合同打錯(cuò)了，客戶一方面要去房管局作廢合同，另一方面不知何時(shí)才能再簽合同，此時(shí)客戶再也難壓心中怒火，火冒三丈，是中介做了大量的解釋工作，平息了一場(chǎng)沖突。4/21/202350很多事實(shí)說(shuō)明好中介是按揭管理人員的好幫手。所以包括客服專(zhuān)員、包括置業(yè)顧問(wèn)都要和中介公司的人關(guān)系處好。4/21/202351銀行審批：在所有基礎(chǔ)資料齊全時(shí)，中介把齊全的貸款資料送至銀行審批，先過(guò)客戶經(jīng)理這一關(guān)，然后是專(zhuān)審，他們一方面按客戶提供的固定電話對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)查，另一方面查客戶的信用記錄，調(diào)查無(wú)誤后，加蓋各個(gè)章結(jié)束審批環(huán)節(jié)。4/21/202352銀行審批環(huán)節(jié)一般有如下問(wèn)題出現(xiàn)：1）客戶蓋假章