土地增值稅清算鑒證實務(wù)講義

土地增值稅清算鑒證實務(wù)講義郭洪榮目錄第一章納稅主體資格的確認1第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評價11.1房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)11.2房地產(chǎn)非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)2第二節(jié)非從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評價22.1證據(jù)資料22.2審核評價3第三節(jié)確認納稅主體資格的稅法依據(jù)33.1國家稅務(wù)總局規(guī)定33.2北京市規(guī)定43.3廣西壯族自治區(qū)規(guī)定4第四節(jié)物權(quán)的常識54.1物權(quán)5辜4.2榆完全物權(quán)和非限定物權(quán)序旗5增4.3竊自物權(quán)和他三物權(quán)裕謀5捆4.4蠻動產(chǎn)物權(quán)和而不動產(chǎn)物權(quán)宴眨5假4.5州用益物權(quán)和掌擔保物權(quán)躺舉5希第二章予腳應(yīng)稅行為的慢確認證瘦5愚第一節(jié)纖耗常規(guī)開發(fā)業(yè)緞務(wù)確認應(yīng)稅寶行為的證據(jù)榮資料和審核較評價法狠6炒1.1決確認赴應(yīng)稅行為的做證據(jù)資料迎葵6串1.2貴確認應(yīng)稅行狂為的方法返助6脈第二節(jié)屢相非常規(guī)開發(fā)煮業(yè)務(wù)確認應(yīng)殲稅行為的證待據(jù)資料和審此核評價特茅7時2.1饒確認喉應(yīng)稅行為的艦證據(jù)資料雨涼7艙2.2測確認應(yīng)稅行仗為的方法河玻8丈第三節(jié)些呀非從事房地徹產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)敞銷售轉(zhuǎn)讓業(yè)暴務(wù)饅匆8筑3.1聽確認課應(yīng)稅行為的犬證據(jù)資料蘿坦8址3.2們確認應(yīng)稅行皂為的方法灘辣9榴3.3澇案說從事房持地產(chǎn)開發(fā)與杜非從事房地梳產(chǎn)開發(fā)的確您認方法忽閱9搏第四節(jié)蓋沖五項交易行惰為的審核評顏價漏膊10詢4.1警取得國有土否地使用權(quán)后軟僅進行土地浸開發(fā)炎則10荷4.2糠取得國有土憑地使用權(quán)后通進行房屋開秧發(fā)建造再出奧讓類茫10遙4.3跳確認視同銷責售行為危畫10筆4.4旺將已投入使盤用的房地產(chǎn)求轉(zhuǎn)讓欣極11賢4.5巧房地產(chǎn)交換刷茂11足第五節(jié)剃賓不征稅和免劑稅的交易行膊為摸鼓12漏5.1把房地產(chǎn)的繼坑承搏榴12言5.2斑房地產(chǎn)的贈倡與蛾尋12暑5.3眠房地產(chǎn)出租輪僚12候5.4瑞房地產(chǎn)抵押局施12徐5.5爆房地產(chǎn)的聯(lián)竭建企斯13摩5.6旬房地產(chǎn)的代脹建房躁請13風5.7擇房地產(chǎn)的重磨新評估婆繩13讀5.8流國家收回、厚征用每乎13爐第六節(jié)枕唇確認應(yīng)稅行半為的稅法依易據(jù)關(guān)評13帥6.1陡確認應(yīng)稅行苗為的稅法依結(jié)據(jù)鴉平13蘆6.2裳確認視同銷紐售行為的稅呢法依據(jù)傻董14藍6.3境確認不征稅王和免稅行為險的稅法依據(jù)芳綁14濃第七節(jié)劍君房地產(chǎn)市場黨常識君也16曾7.1筐房地產(chǎn)一級夏市場、二級拉市場和三級汗市場來源兼孔16漿7.2稱土地一級開需發(fā)市場和土蠟地二級開發(fā)何市場弟法16黃7.3赴房地產(chǎn)一級好開發(fā)市場冤壇16珍7.4句房地產(chǎn)二級李開發(fā)市場槍棒17捐7.5圍房地產(chǎn)三級擠開發(fā)市場仿淋17謹7.6角房地產(chǎn)、土天地使用權(quán)、篇建筑物和附惹著物的概念鍋什17彎7.7哈銷售方式的屋三種轉(zhuǎn)讓行診為蕩痰18況第八節(jié)油皺土地儲備制努度層慧18氧8.1乒土地儲備制外度概述到烤18桂8.2懼土地儲備制陡度的運作主饞體婦欲19蕩8.3園土地儲備制濕度的運行機核制釣姑19情第三章散勁土地增值稅岸清算單位的破確認囑蟲21黨第殺一敢節(jié)永過確認土地增景值稅清算單快位的禽證據(jù)資料和靈審核評價邁吐21臘1.1辰確認清算單會位的證據(jù)資煙料凳扭21并1.2督房地產(chǎn)開發(fā)鑒項目的清算劣單位確認尚按21都第臥二榨節(jié)堡通確認土地增傷值稅清算單絮位的稅法依盛據(jù)堆煤23欣2.1降清算單位的臨稅法依據(jù)丸叔23階2.2弱普通住宅認眨定的稅法依候據(jù)謀洋24偏2.3凝不屬于土地黑增值稅清算忌范圍的項目氧繁26踩第三節(jié)飲蛾與清算單位皺審核有關(guān)的題常識蔑博26慰（櫻1夏）單項工程邁卷27濤（估2別）單位工程寨春27鴨（境3指）分部工程稅、子分部工爽程癥逐27撇（蹈4收）分項工程盲差27瞎（問5僅）檢驗批郊石27云第四章饒族土地增值稅顯清算條件的譜確認和清算脹申請士公27靠第一節(jié)貓播確認土地增癢值稅清算條午件的澇證據(jù)資料和黑審核評價趣否27才1.1勢確認清算條墻件的證據(jù)資冷料行崖27薯1.2舊確認清算條螞件的確認記旺28吩第二節(jié)觸罵確認土地增廚值稅清算條疊件的稅法依訪據(jù)正秒29州2.1溜國家稅務(wù)總動局規(guī)定唱睡29喊2.2糊北京市規(guī)定弄硬29衣2.3仁廣西壯族自耍治區(qū)規(guī)定呢暖29瓦第三節(jié)蠢鴿清算申請的父期限和應(yīng)報譽送的資料蛾掘發(fā)32洞3.1竊清算申請的寬期限攀湖32桶3.2遍稅務(wù)機關(guān)受盈理清算申請酬的條件和處慈理方法寄雜32用3.3返報送稅務(wù)機礎(chǔ)關(guān)資料吩幕32幼3.4醫(yī)委托鑒證應(yīng)柔提供的資料水清單糾老33匹第五章食醉收入總額的紡確認計量裹秩35我第一節(jié)部旱確認計量房場地產(chǎn)開發(fā)項蛾目收入總額慨的吧證據(jù)資料和會審核評價幫愁35徐1.1鏈確認計量收川入總額的溜證據(jù)資料抄中35賺1.2短房地產(chǎn)開發(fā)敵項目收入總匆額的審核評感價頂奔35墳第二節(jié)秧兇確認計量房路地產(chǎn)開發(fā)項斃目收入總額畏的稅法依據(jù)躺鉗36吉2.1燃轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)碰收入的形式呀墳37木2.2耍按交易價格版確認房地產(chǎn)豐轉(zhuǎn)讓收入墊娛37蒼2.3悟按評估價格釋確認房地產(chǎn)號轉(zhuǎn)讓收入雷茫37生2.4驟視同銷售收索入燥奉39給2.5急關(guān)聯(lián)交易收東入誕瀉39匹2.6那納稅申報表吩收入項目的忘填表說明羅沉40濾第三節(jié)槽教房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)企業(yè)少主營業(yè)務(wù)收劈入的核算箏中41樣3.1逢科目設(shè)置適局41奧3.2此銷售收入的姜確認訂國41有3.3勞開發(fā)產(chǎn)品銷支售收入的核心算案例統(tǒng)垂41偉3.4加分期收款銷鉛售收入的核群算案例揮憤42填第四節(jié)谷溫非從事房地居產(chǎn)開發(fā)項目焰的收入總額壩審核評價們悔43長4.1胳填表說明婦徒43溫4.2葡確認計量收致入的證據(jù)黃職43語4.3因?qū)徍嗽u價方水法查停43掉第六章銷下扣除項目的死確認計量據(jù)模45逮第一節(jié)宜券房地產(chǎn)開發(fā)旅項目扣除項淋目確認計量惰的卡證據(jù)資料和擴審核評價根有45會1.1導(dǎo)扣除項目計沉量的每證據(jù)資料殼辣45丑1.2津扣除項目確宣認計量的枕方法女竭45色第二節(jié)皮乞扣除項目計北量的稅法依剛據(jù)米筆50核2.1區(qū)國家稅務(wù)總話局規(guī)定械炸50姥2.2卡北京市規(guī)定午偷53巖2.3那廣西壯族自今治區(qū)規(guī)定趣歡57朝2.4求云南省規(guī)定廈帥57襪第三節(jié)扛謀扣除項目的情會計核算輪蓬58融3.1滅科目設(shè)置嚇近58炮3.2庸開發(fā)成本的續(xù)構(gòu)成穩(wěn)寨59迅3.3彎開發(fā)成本確勸認時間躲劫60所3.4白土地開發(fā)成伍本的核算趕屑60救3.5礦房屋開發(fā)成重本的核算變箏63帆3.6診主營業(yè)務(wù)成歌本核算案例廢渾66琴3.7謀竣工開發(fā)產(chǎn)都品的核算欺案例姐塔66亮第四節(jié)壇挺非從事房地脂產(chǎn)開發(fā)項目達的扣除項目擊審核評價羞撓69猶4.1衛(wèi)填表說明映額69偵4.2燙確認計量扣講除項目的證懷據(jù)必長69往4.3帽審核評價方搜法狂妙69斑第五節(jié)格砌金融機構(gòu)常乞識憲春71杠第七章細繩稅款計算與鑰繳納加跑72側(cè)第一節(jié)膨闖稅款計算與例繳納的寄證據(jù)資料和影方法瓜籮72蒸1.1守稅款計算與遣繳納的場證據(jù)資料疤殼72鷹1.2響稅款計算與含繳納的卷方法援撿72辯1.3倍有多個清算頓單位的，應(yīng)臟分別申報返疲73獄第二節(jié)炮呢稅款計算的創(chuàng)稅法依據(jù)謀拿74雀2.1冊增值額的含凱義蛾缺74姓2.2暑應(yīng)納稅額的丘計算方法瘦臭74西2.3宜填報說明榜喬75療第三節(jié)拋圈土地增值稅廳稅款繳納的宇稅法依據(jù)悉迎75鳴3.1砌國家稅務(wù)總家局規(guī)定烈持75買3.2塊廣西壯族自勇治區(qū)規(guī)定飼西77含3.3筆云南省規(guī)定驟楚78析第四節(jié)辜古土地增值稅蝦會計核算貸紡80移4.1司會計科目設(shè)撫置如飼80珠4.2粱應(yīng)交土地增懸值稅的核算缸齊80傘4.3材交納土地增駁值稅的核算遞早81矩4.4棗預(yù)交土地增漿值稅的核算眼燦81算第五節(jié)評把稅款計算案趕例濁舉81崇5.1芬商品房整體躺銷售樓喉81來5.2舅成片開發(fā)，稠分塊銷售膏蝶82部5.3妄竣工前整體悼銷售屋爸83太第六節(jié)處受清算審核案掩例：項目已壞竣工，已售孔面積超過寬85%浪著84遇6.1憂清算申請情猜況謙賞84裂6.2牌《鑒證報告瞧》披露內(nèi)容臟楚84擺6.3娘稅務(wù)機關(guān)審添核情況拿質(zhì)88竹6.4慎對東園小區(qū)豪項目審核后壟有關(guān)的附列限情況：償湯89遣第攝一登章納稅延主體資格的簡確認話第一節(jié)園房地產(chǎn)開發(fā)由業(yè)務(wù)的證據(jù)后資料摧和審核評價奏1.1精房地產(chǎn)常規(guī)款開發(fā)業(yè)務(wù)鎖根據(jù)土地增澡值稅清算的播需要，可以子將房地產(chǎn)開鋪發(fā)業(yè)務(wù)分為稼常規(guī)開發(fā)業(yè)廊務(wù)和非常規(guī)劑開發(fā)業(yè)務(wù)兩特大類。這里扎僅介紹常規(guī)生開發(fā)業(yè)務(wù)，競非常規(guī)開發(fā)嚴業(yè)務(wù)在下一雷部分介紹。楚所謂常規(guī)開靠發(fā)業(yè)務(wù)，是扁指房地產(chǎn)開痕發(fā)企業(yè)按照循正常程序，偷從事房地產(chǎn)藏開發(fā)和經(jīng)營趣的業(yè)務(wù)活動趙。常規(guī)開發(fā)振業(yè)務(wù)應(yīng)填報鎮(zhèn)《疾土地增值稅揚納稅申報表會（一）（見從事房地產(chǎn)我開發(fā)的納稅秋人適用鄙》。爸房地產(chǎn)開發(fā)翼企業(yè)，是從辱事房地產(chǎn)開證發(fā)和經(jīng)營的寧營利性組織塑。房地產(chǎn)開殿發(fā)企業(yè)又稱港開發(fā)商或發(fā)昆展商，在有穩(wěn)些法律中也錄稱為建設(shè)單逃位。房地產(chǎn)頂開發(fā)企業(yè)是頂以營利為目枕的的企業(yè)組卡織，通常它靠組織為公司蹈，因此又稱來為房地產(chǎn)開銳發(fā)公司。榜房地產(chǎn)開發(fā)襯企業(yè)的特殊蔽性在于從事懲房地產(chǎn)開發(fā)清和經(jīng)營。房邪地產(chǎn)開發(fā)是竹指在取得土疏地使用權(quán)的宜土地上進行于基礎(chǔ)設(shè)施和恐房屋建設(shè)的腹行為；房地仁產(chǎn)經(jīng)營是對尖所從事開發(fā)好的項目處分家和轉(zhuǎn)讓、租璃賃或抵押其踐建設(shè)的房地稍產(chǎn)的交易行監(jiān)為。絹房地產(chǎn)開發(fā)獅業(yè)務(wù)土地增胖值稅納稅主建體的認定條鮮件細有兩個棄：孫一是形式條路件，是指土即地使用權(quán)出業(yè)讓協(xié)議、付趙款結(jié)算單證嚷、收款收據(jù)佛發(fā)票等書面壺形式證據(jù)；姻二是實質(zhì)條光件，是指受迷讓人對土地秘使用權(quán)取得禾直接支配的仁物權(quán)，乘即批受讓人對土少地使用權(quán)享赤有占有、使倡用、收益、疏處分的權(quán)利籠。醋房地產(chǎn)開發(fā)半一般經(jīng)過立唇項階段、前挖期開發(fā)階段跳、工程建設(shè)惡階段、營銷講階段。房地寄產(chǎn)開發(fā)過程課需要辦理有龍關(guān)手續(xù)，并雜取得舍“沙五證舌”越等證明。勤風五證的言內(nèi)容竭根據(jù)房地產(chǎn)睜常規(guī)開發(fā)業(yè)送務(wù)的流程，喇確認房地產(chǎn)蘿開發(fā)企業(yè)是怪否為納稅主駝體的條件，售主要看形式宮條件，就是透開發(fā)商取得添有關(guān)部門頒尾發(fā)的下列師“腹五證鄰”想。擇（1）《建端設(shè)用地規(guī)劃卵許可證》；品（2）《建融設(shè)工程規(guī)劃曲許可證》；銹（3）《建怨設(shè)工程開工撇證》；填（4）《國羽有土地使用禁證》；苦（5）《銷瓜售許可證》汽。艙廚取得旱“兼五證艷”罪一般需要辦竹理下列手續(xù)越（1）取得冠立項批復(fù)（攜發(fā)改委）；皇（2）發(fā)改構(gòu)委的項目可李行性研究報果告批復(fù)（發(fā)腦改委）；女（3）辦理普土地使用權(quán)漲出讓手續(xù)，淹取得土地使非用權(quán)證書（惑國土局）；斧（4）建設(shè)毀用地規(guī)劃許群可證（規(guī)委鞋）；垮（5）建設(shè)杯用地批準書征（國土局）咐；亂（6）方案綿批準通知書宣（規(guī)委）；但（7）獲得汁計劃任務(wù)（爹發(fā)改委）；棕（8）征得目政府有關(guān)部遞門的認同意吊見（人防、厘消防、園林罪、教育、市杜政、河湖、稅交通）；預(yù)（9）建設(shè)場工程規(guī)劃許刺可證（規(guī)委所）；軋（10）施妨工許可證（多建委）；驢（11）辦佛理預(yù)售登記膠，取得預(yù)售記許可證（國填土局）。理1.2默房地產(chǎn)非常弄規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)叼房地產(chǎn)非?？垡?guī)開發(fā)業(yè)務(wù)普的開發(fā)商，金是否認定為帝土地增值稅借納稅主體，句主要看實質(zhì)神條件。實質(zhì)郊條件是指受顏讓人對土地的使用權(quán)取得植直接支配的扇物權(quán)詠，即蓋受讓人對土惡地使用權(quán)享秘有占有、使娃用、收益、憤處分的權(quán)利勾。這項物權(quán)悲是限定物權(quán)帖，是他物權(quán)般，是不動產(chǎn)海物權(quán)，是用基益物權(quán)。這凱項物權(quán)解決友了兩個實質(zhì)買問題掀：秀一是土地使語用權(quán)的歸屬美，二是土地伙使用權(quán)的利滴用。盡管開交發(fā)商沒有取勉得土地使用序權(quán)證書，但嘗是這并不能姨改變開發(fā)商萌實質(zhì)上已擁歸有土地支配再權(quán)的事實，猜根據(jù)實質(zhì)重貨于形式的原下則，對于房寸地產(chǎn)非常規(guī)寶開發(fā)業(yè)務(wù)的懷開發(fā)商，應(yīng)泡確認為土地鍵增值稅的納近稅主體。恭所謂非常規(guī)因開發(fā)業(yè)務(wù)，爸是指房地產(chǎn)刪開發(fā)企業(yè)未街按照正常程揪序，從事房盛地產(chǎn)開發(fā)和鵲經(jīng)營的業(yè)務(wù)干活動。比如鼓，協(xié)議出讓支方式取得開或發(fā)用地后再制轉(zhuǎn)讓的行為慘；又如，先齒開發(fā)后審批現(xiàn)的行為。非烏常規(guī)開發(fā)業(yè)作務(wù)應(yīng)填報《紀土地增值稅陰納稅申報表川（一）（從頁事房地產(chǎn)開草發(fā)的納稅人斤適用僑》。浙協(xié)議出讓方水式是指出讓豪方與受讓方善就出讓特定嶺地塊的土地老使用權(quán)進行榨協(xié)商，最終家達成出讓協(xié)償議，經(jīng)登記醫(yī)受讓人取得抹土地使用權(quán)崗的出讓方式桐。拍賣、招背標和掛牌是也通過競價或賺競標方式選付擇土地使用郵權(quán)受讓人的前。相對而言乞，協(xié)議出讓違缺乏公開性絮、競爭性，處受具體經(jīng)辦允人的主觀因帆素影響較大盈，容易出現(xiàn)際出讓金偏低窄等不正常現(xiàn)立象，故國家返對協(xié)議出讓齒的適用范圍權(quán)進行了嚴格養(yǎng)的限制?！队H招標拍賣掛綠牌出讓國有本土地使用權(quán)壽規(guī)定》第4牙條明確規(guī)定抄：木“殘商業(yè)、旅游稱、娛樂和商饑品住宅等各活類經(jīng)營性用采地，必須以賊招標、拍賣視或者掛牌方肢式出讓。其川他用途的土宜地的供地計狀劃公布后，律同一宗地有猾兩個以上意勁向用地者的裙，也應(yīng)當采性用招標、拍寫賣或者掛牌成方式出讓。蓬”狠在念2002年昆7月1日擦以前，國家煩尚未推行土鼠地儲備制度夜，土地一級徐市場交易方柿式主要是通利過協(xié)議出讓耐方式。房地幅產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瓣在協(xié)議出讓喊土地方式下假，會出現(xiàn)兩膚種特殊交易懇情況：一是氧應(yīng)登記未登帥記而未取得叢土地使用權(quán)湖證書。由于報種種原因，像開發(fā)商在協(xié)陣議出讓方式書取得土地后權(quán)，未按規(guī)定者的程序繳納諷出讓金，辦產(chǎn)理土地使用液權(quán)登記手續(xù)擋。這項交易誦的特點是開邊發(fā)商能辦登策記卻不辦登狂記，造成取滴得了不完整補的土地使用六權(quán)。二是申間請登記不能熊登記而未取懂得土地使用儉權(quán)證書。開柏發(fā)商協(xié)議出爐讓方式剛剛釘取得土地，奏由于政策變拆化，國家?？葜罐k理土地想使用權(quán)登記由手續(xù)。這項頃交易特點是武開發(fā)商想辦及登記因停辦年登記，造成檢取得了不完棵整的土地使頂用權(quán)。誰交易的共同村點是：開發(fā)亮商取得的不心完整土地使版用權(quán)，必須諷通過頁“誼招、拍、掛譽”哭程序，取得鄙完整土地使砌用權(quán)或轉(zhuǎn)讓毛土地使用權(quán)矮。壟新建樓房差現(xiàn)不多銷售一培空，開發(fā)商徑才開始補辦腳土地使用手未續(xù)。這是典見型違背土地殺管理法規(guī)的墊逆向操作。暈有些地方甚器至已將夫“音先開發(fā)后審踩批花”著，這種違規(guī)油操作方式當駕作一種帽“宰慣例鳳”響。地方政府去沒有嚴格執(zhí)族行房地產(chǎn)開笑發(fā)法規(guī)，普訂遍是采取蔬“犁土地跟著項盾目走遍”歸的嘩“春潛規(guī)則跌”勇。具體做法沃是，在土地池出讓前，基史本確定了開紐發(fā)單位，并儲將前期本應(yīng)昨由政府承擔赤的拆遷費用嘉推給開發(fā)單采位，最后在娘交土地出讓賴金時統(tǒng)一結(jié)照算。貢第二節(jié)評非從事房地圈產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)襲的證據(jù)資料鄙和審核評價瘋2.1義證據(jù)資料以從事非房地某產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)預(yù)的納稅人，愁填報《己土地增值稅篩納稅申報表向（二）（非始從事房地產(chǎn)武開發(fā)的納稅滴人適用員）》申報表街時，應(yīng)取得償下列證據(jù)：怕（1）稅務(wù)凍登記證復(fù)印暈件；柜（2）土地底使用權(quán)轉(zhuǎn)讓虹協(xié)議復(fù)印件勝；?。?）存量簽房買賣合同繡復(fù)印件；灰（4）土地密使用權(quán)、房烏屋轉(zhuǎn)讓發(fā)票束復(fù)印件；欲（5）營業(yè)論稅、城建稅頁、教育費附們加、印花稅僻繳款書復(fù)印衣件；攪（6）工程?？⒐を炇諅浞癜副韽?fù)印件略；土（7）房產(chǎn)衛(wèi)證、土地使沃用證復(fù)印件內(nèi)；辰（8）取得瞇土地使用權(quán)裙的出讓金單氏據(jù)和出讓合扭同；紅（9）取得沙房產(chǎn)證、土斃地使用證時液交付的契稅利單據(jù)；渴（10）取裕得土地使用球權(quán)時支付的御補償費單據(jù)集合同；駱（11）建催造成本的發(fā)門票或房屋評拜估報告；穩(wěn)（12）根瑞據(jù)項目情況霞應(yīng)取得其他究有關(guān)證據(jù)。峽2.2悼審核評價嶼非從事房地頸產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)找銷售不動產(chǎn)沫轉(zhuǎn)讓土地使碎用權(quán)，不僅今發(fā)生在沒有使房地產(chǎn)開發(fā)拔資格的非從像事房地產(chǎn)開繡發(fā)企業(yè)，房格地產(chǎn)開發(fā)企狐業(yè)也會發(fā)生修非從事房地答產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)澆的銷售不動鋼產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地溉使用權(quán)，對故這類業(yè)務(wù)均直應(yīng)填報《彼土地增值稅軍納稅申報表盼（二）（非資從事房地產(chǎn)逝開發(fā)的納稅羅人適用腎）》申報表盒。殃非從事房地擁產(chǎn)開發(fā)企業(yè)錘銷售不動產(chǎn)岸轉(zhuǎn)讓土地使鎮(zhèn)用權(quán)，申報鈔繳納土地增繡值稅時一般奶不會發(fā)生錯細用《牛土地增值稅旨納稅申報表鬧（一）（從粱事房地產(chǎn)開示發(fā)的納稅人厲適用哈》的情況；工但是房地產(chǎn)籍開發(fā)企業(yè)，服對自身發(fā)生壟的城非從事房地途產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)毫的銷售不動料產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地王使用權(quán)等業(yè)采務(wù)，就很可譽能習(xí)慣性的蝕發(fā)生錯用《拋土地增值稅瓜納稅申報表掃（一）（從侄事房地產(chǎn)開女發(fā)的納稅人欲適用彩》的情況。占對于如何區(qū)狀分房地產(chǎn)開壇發(fā)企業(yè)從事沾的是開發(fā)業(yè)蝦務(wù)還是非開輔發(fā)業(yè)務(wù)，簡膏單地說具備菊房地產(chǎn)常規(guī)遷開發(fā)業(yè)務(wù)和牙非常規(guī)開發(fā)艷業(yè)務(wù)條件的乞，就屬于房較地產(chǎn)開發(fā)業(yè)遲務(wù)，凡不具紡備兩類開發(fā)京業(yè)務(wù)條件的銅，都應(yīng)作為葉非房地產(chǎn)開青發(fā)業(yè)務(wù)的進潤行處理。好第三節(jié)倚確認納稅主腔體資格的賓稅法依據(jù)讓3.1宰國家稅務(wù)總嘆局規(guī)定弦房納稅義慌務(wù)人鋸根據(jù)下列規(guī)師定，房地產(chǎn)慌開發(fā)企業(yè)如廉果覽“擱轉(zhuǎn)讓國有土創(chuàng)地使用權(quán)、缺地上建筑物汽及其附著物驅(qū)(即轉(zhuǎn)讓房牙地產(chǎn))并取惑得收入延”瀉，就是土地搭增值稅的納寬稅義務(wù)人。團《中華人民洞共和國土地深增值稅返暫行條例群》（以下簡桃稱《條例》亦）第二條規(guī)面定：約“毫轉(zhuǎn)讓國有土般地使用權(quán)、錫地上的建筑票物及其附著港物并取得收銷入的單位和呀個人，為土唉地增值稅的豈納稅義務(wù)人險，應(yīng)當依照乞本條例繳納膨土地增值稅產(chǎn)。粘”寫哭土地增扛值稅納稅義傘務(wù)人有關(guān)概談念泡對《條例》蓄第二條的規(guī)僚定，《中華蜘人民共和國約土地增值稅丑暫行條例棒實施細則》裹（以下簡稱許《細則》）妙解釋如下：驅(qū)“日第二條所麥稱的灰‘跪轉(zhuǎn)讓國有土腐地使用權(quán)、紗地上的建筑牢物及其附著純物并取得收顏入遣’容是指以出售姓或者其他方莖式有償轉(zhuǎn)讓暴房地產(chǎn)的行味為。不包括偽以繼承、贈價與方式無償胖轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)鄙的行為。釋第三條所遭稱的濱‘稱國有土地蜜’修是指按國家既法律規(guī)定屬織于國家所有慨的土地。柜第四條所農(nóng)稱的莊‘桂地上的建筑寧物府’銀是指建于土喜地上的一切峰建筑物，包床括地上地下鵝的各種附屬詳設(shè)施。去所稱的問‘緩附著物臭’溪是指附著于嚼土地上的不至能移動，一領(lǐng)經(jīng)移動即遭柱損壞的物品添。六第五條所獸稱的志‘諸收入黎’城包括轉(zhuǎn)讓房鹽地產(chǎn)的全部除價款及有關(guān)醬的經(jīng)濟收益笛。姻第六條所煮稱的渾‘桌單位聞’睜是指各類企掘業(yè)單位、事功業(yè)單位、國呈家機關(guān)和社錢會團體及其房他組織。暢所稱腔‘蹄個人樂’醒包括個體經(jīng)裙營者。匹”去冷納稅義犁務(wù)人的企業(yè)慧類型板國家稅務(wù)總泡局《關(guān)于印惰發(fā)<土地增芬值稅宣傳提彈綱>的通知我》（國稅函析發(fā)[199澇5]110塞號）文件規(guī)向定：彈“黎土地增值稅方的納稅義務(wù)晨人是有償轉(zhuǎn)轎讓國有土地盡使用權(quán)、地若上的建筑物包及其附著物抱的單位和個拘人。包括各澇類企業(yè)單位局、事業(yè)單位蹄、機關(guān)、社腥會團體、個遵體工商業(yè)戶斬以及其他單握位和個人。犬根據(jù)《國務(wù)應(yīng)院關(guān)于外商雞投資企業(yè)和達外國企業(yè)適鴉用增值稅、映消費稅、營莫業(yè)稅等稅收風暫行條例的培有關(guān)問題的餅通知》的規(guī)澤定，土地增驢值稅也同樣藝適用于涉外欣企業(yè)、單位良和個人。因故此，外商投悔資企業(yè)、外折國企業(yè)、外灰國駐華機構(gòu)愿、外國公民邪、華僑，以珍及港澳臺同忠胞等，只要政轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)珍并取得收入猶，就是土地奸增值稅的納六稅義務(wù)人，腫均應(yīng)按《條叢例》的規(guī)定虎照章納稅。效”鎖欲土地增啞值稅的含義悲國稅函發(fā)[咬1995]槍110號文污件規(guī)定，土圣地增值稅是孫以納稅人轉(zhuǎn)喝讓國有土地瘋使用權(quán)、地曬上的建筑物慶及其附著物熟所取得的增班值額為征稅六對象，按照粗規(guī)定的稅率套計征的一種瘋稅。國務(wù)院菊在1993脂年12月1沫3日發(fā)布了顛《中華人民嶄共和國土地餅增值稅暫行迷條例》，財頃政部于19儀95年1月押27日公布電了《中華人擾民共和國土虛地增值稅暫為行條例實施部細則》，土網(wǎng)地增值稅從掏1994年坡1月1日企起捎在全國開征釣。本市自《沿細則》公布目之日起實施存土地增值稅尿。罵3.2艱北京市規(guī)定岸京地稅二[待1996]怎251號文覽件規(guī)定：扇“鴉《條例》第盼二條明確屈‘服轉(zhuǎn)讓國有土蘇地使用權(quán)、籃地上的建筑困物及其附著濟物并取得收轎入的單位和乏個人，為土摩地增值稅的泥納稅義務(wù)人倍。浴’牲包括：各類序企業(yè)單位、鴿事業(yè)單位、斤國家機關(guān)、勺社會團體、辟個體經(jīng)營者纖。根據(jù)《國毀務(wù)院關(guān)于外澤商投資企業(yè)閉和外國企業(yè)柄適用增值稅耍、消費稅、忙營業(yè)稅等稅動收暫行條例島的有關(guān)問題艱的通知》的辯規(guī)定，外商絮投資企業(yè)、敏外國企業(yè)、繭外籍個人、貓華僑、港澳抬臺同胞等，甩只要有轉(zhuǎn)讓撫房地產(chǎn)行為增并取得增值燥收入的，都攏是土地增值跡稅的納稅義曲務(wù)人，都要扁按照《條例姨》的規(guī)定繳冶納土地增值乞稅。慘”耕3.3呢廣西壯族自遷治區(qū)規(guī)定鄙桂市地稅發(fā)粘[2006滋]113號膏文件規(guī)定：鍵“努凡在桂林市焰轉(zhuǎn)讓國有土東地使用權(quán)、愧地上的建筑筋物及其附著鈔物并取得收謹入的單位和糖個人，為土治地增值稅的環(huán)納稅義務(wù)人伯，均應(yīng)按照在本辦法繳納供土地增值稅裝”冠。更第四節(jié)壞物權(quán)的常識轎納稅主體審桃核的形式條北件比較好理們解，實質(zhì)條過件因涉及物揚權(quán)問題，如羅果不能把握覺物權(quán)的有關(guān)疤常識，對實幫質(zhì)條件的運恨用就存在一視定的難度。察下面介紹一婚下物權(quán)的有扔關(guān)常識。莖4.1模物權(quán)隱物權(quán)，納是指自然人些、法人直接拜支配不動產(chǎn)宜或者動產(chǎn)的類權(quán)利，包括捉所有權(quán)、用缺益物權(quán)和擔伙保物權(quán)。物渴權(quán)是一種重狗要的財產(chǎn)權(quán)衰，與債權(quán)、特知識產(chǎn)權(quán)等灘其他財產(chǎn)權(quán)招不同，物權(quán)躁的客體主要滋是動產(chǎn)和不坑動產(chǎn)。妨物權(quán)，顧名嶼思義就是權(quán)后利人對物享靜有的權(quán)利。壩在法律上，水物權(quán)是權(quán)利庭人在法律規(guī)追定的范圍內(nèi)子，直接支配沒物并排除他銜人干涉的財?shù)湲a(chǎn)性權(quán)利。霞民法上的物蛇不同于現(xiàn)實勒生活上的物擴。民法上的凱物指在事實樹上、法律上邀能供人占有期、使用、收裙益和處分的農(nóng)物質(zhì)實體和秩自然力。角4.2晚完全物權(quán)和不限定物權(quán)睜物權(quán)是一種甘對物支配權(quán)傅，根據(jù)對物催支配范圍的面大小，物權(quán)套有完全物權(quán)鄭和限定物權(quán)灰之分，不同蕩物權(quán)有不同漠的支配力。元完全物權(quán)指架所有權(quán)，它拍有全面的支赴配力，保障且物的所有人沾能夠依法按僚照自己的意裳志，對自有敬物享有占有躺、使用、收濃益、處分的蓄權(quán)利。限定拼物權(quán)則只有牲部分的支配船力，保障權(quán)澡利人能在法就律或合同所提限定的范圍粘內(nèi)，對他人涼的物享有占患有、使用、惰收益、處分潮中的部分權(quán)截利。沃4.3府自物權(quán)和他既物權(quán)肥按照權(quán)利人趟是對自有物理享有物權(quán)還莊是對他人之左物享有物權(quán)及，將物權(quán)分證為自物權(quán)和勁他物權(quán)。所煎有物是自物穗權(quán)，所有權(quán)呀之外的其他扒物權(quán)就是他糕物權(quán)。倍4.4彼動產(chǎn)物權(quán)和嚴不動產(chǎn)物權(quán)么根據(jù)標的物你是動產(chǎn)還是門不動產(chǎn)，將祝物權(quán)分為不他動產(chǎn)物權(quán)和傷動產(chǎn)物權(quán)。蓄不動產(chǎn)指土蜜地、附著于選土地的建筑盞物等不能移辮動或雖可移喬動但移動就質(zhì)會損害價值難的物。不動憤產(chǎn)之外的物亮就是動產(chǎn)。更因為土地的知重要性和有啊限性，不動興產(chǎn)物權(quán)的重稅要性高于動筒產(chǎn)物權(quán)。他怖物權(quán)制度主夏要就是為不港動產(chǎn)設(shè)定的愛。查4.5系用益物權(quán)和蠻擔保物權(quán)恐他物權(quán)根據(jù)弟設(shè)定目的不染同，又可分樹為用益物權(quán)疤和擔保物權(quán)沈。用益物權(quán)煤顧名思義就爬是以實現(xiàn)對菜物的使用、井收益為目的梅而設(shè)立的他析物權(quán)，如士柏地承包經(jīng)營雅權(quán)、國有土賓地使用權(quán)等俯。擔保物權(quán)部是指為擔保罩債務(wù)履行而企在債務(wù)人或啞第三人的物擦上設(shè)立的他靠物權(quán)。如抵愚押權(quán)、質(zhì)押擋權(quán)、留置權(quán)盡等。物權(quán)分勝類中最主要束的就是自物纖權(quán)與他物權(quán)枯。曲第摘二霞章喉應(yīng)稅行為的回確認速只有發(fā)生了纏土地增值稅盜應(yīng)稅行為的贏房地產(chǎn)開發(fā)撤商、其他單勁位及個人，北才是土地增趁值稅的納稅告義務(wù)人。從西事房地產(chǎn)開絹發(fā)的開發(fā)商鏈，應(yīng)按國稅塊發(fā)[200簡6]183眨號文件規(guī)定瘡進行土地增糕值稅清算。裁房地產(chǎn)開發(fā)女商、其他單桐位及個人，尤非從事房地間產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)歉的轉(zhuǎn)讓房地罵產(chǎn)行為不適抬用國稅發(fā)[冶2006]巨183號文誓件。地前面說過從壟事房地產(chǎn)開賢發(fā)性質(zhì)的業(yè)閘務(wù)，有兩個書類型：一是嫩常規(guī)開發(fā)業(yè)舉務(wù)，二是非亭常規(guī)開發(fā)業(yè)罩務(wù)。納稅人喇、中介機構(gòu)容、稅務(wù)機關(guān)著等在土地增績值稅申報審搖核時，均應(yīng)機注意區(qū)分一胖項轉(zhuǎn)讓房屋膠土地行為，唱是屬于從事倆房地產(chǎn)開發(fā)遵性質(zhì)的業(yè)務(wù)關(guān)還是非從事陵房地產(chǎn)開發(fā)溫性質(zhì)的業(yè)務(wù)爸。事第一節(jié)杯常規(guī)開發(fā)業(yè)盒務(wù)渡確認應(yīng)稅行徑為的證據(jù)資悔料和審核評擺價兼1.1梯確認犬應(yīng)稅行為的液證據(jù)資料供審核房地產(chǎn)釋開發(fā)企業(yè)的難經(jīng)營行為，笛是否屬于應(yīng)亂稅范圍，所斑需要的證據(jù)天類型是與三亡個認定條件逗相對應(yīng)的。歐主要有以下惕三種：姓辛轉(zhuǎn)讓行漢為發(fā)生的證哀據(jù)最（1）清算某項目的銷售練許可證。永（2）銷售殖商品房有關(guān)負證明資料，疊以商品房購暗銷合同統(tǒng)計矛表并加蓋公納章的形式，若包含：銷售誦項目棟號、鋼房間號、銷友售面積、銷湯售收入、用粥途等。從弓轉(zhuǎn)讓國幣有土地使用毫權(quán)的證據(jù)前（1）國有膀土地使用權(quán)派證書；師（2）取得響土地使用權(quán)陸時所支付的展地價款有關(guān)病證明憑證及嚇國有土地使靈用權(quán)出讓或愿轉(zhuǎn)讓合同。群社取得轉(zhuǎn)姨讓收入的證飯據(jù)兵（1）與轉(zhuǎn)跌讓房地產(chǎn)有位關(guān)的完稅憑倚證，包括：脈已繳納的營問業(yè)稅、城建醋稅、教育費醬附加等。嫌（2）銷售瞇發(fā)票；鏟（3）銀行傻交款書或確突認應(yīng)收帳款輪的結(jié)算單據(jù)腥。仗1.2啞確認應(yīng)稅行唐為的方法冤所謂納稅的裙認定條件，破也可以稱為棍認定標準，印主要是三個景方面注，亡：脾一是發(fā)生轉(zhuǎn)劇讓行為竟，椒；凈二是轉(zhuǎn)讓對活象是國有土屋地使用權(quán)伍，塑；鄰三是轉(zhuǎn)讓取敵得增值收入拖。取得了征裕稅行為的有全關(guān)證據(jù)后，緞應(yīng)當根據(jù)三園個確認條件集，就所審核飾的項目是否仇屬于征稅范誤圍，做出分跳析評價。下蜻面就分析評鬼價的三個要意求，做出具豆體說明。薄炊交易行卷為，開發(fā)商擔是有轉(zhuǎn)讓行汗為的主體趕土地使用權(quán)末、地上的建濃筑物及其附泳著物是否發(fā)姥生轉(zhuǎn)讓，是拼判定開發(fā)商報是否應(yīng)繳納鴉土地增值稅座的第一個條北件。曠發(fā)生了轉(zhuǎn)讓死國有土地使槐用權(quán)、地上冬建筑物及其道附屬物行為伍的開發(fā)商，蕩根據(jù)土地增菊值稅的有關(guān)賽規(guī)定，應(yīng)對們轉(zhuǎn)讓行為征姨稅；對出讓鞭、出租等非刪轉(zhuǎn)讓行為不旋征稅。瓦這里有兩層訴含義：猜第一，土地寄增值稅征稅午范圍不包括掌國有土地使脾用權(quán)出讓所辦取得的收入富。國有土地蕉使用權(quán)的出沙讓是指國家低以土地的所闖有者的身份松將土地使用旬權(quán)在一定年撲限內(nèi)讓與土蔽地使用者，電并由土地使算用者向國家碎支付土地使運用權(quán)出讓金士的行為。這漲種行為屬于儉由政府壟斷上的土地一級浴市場。鍛土地使用權(quán)園出讓的出讓強方是國家，寶是國家憑借碌土地的所有方權(quán)向土地使良用者收取的糊租金。出讓灰的目的是實華行國有土地搜的有償使用告制度，為了借更好地合理堅開發(fā)、利用冒、經(jīng)營土地燈，因此，土君地使用權(quán)的蔽出讓不屬于策土地增值稅振的征稅范圍贊。而國有土對地使用權(quán)的瘋轉(zhuǎn)讓是指土盟地使用者通莊過出讓等形眨式取得土地打使用權(quán)后，淚將土地使用逆權(quán)再轉(zhuǎn)讓的撈行為。包括泡出售、交換手和贈與。它炎屬于土地的滔二級市場。性土地使用權(quán)膊轉(zhuǎn)讓，其地護上的建筑物侮、其他附著走物等隨之轉(zhuǎn)鄙讓。土地使捐用權(quán)的轉(zhuǎn)讓縣，屬于土地碎增值稅的征科稅范圍。南第二，土地午增值稅征稅好范圍不包括局未轉(zhuǎn)讓土地孔使用權(quán)的行大為。是否發(fā)妥生房地產(chǎn)權(quán)惕屬(指土地鏡使用權(quán)和房搞產(chǎn)產(chǎn)權(quán))的逝變更，是確班定是否納人脫征稅范圍的定一個標準，洞凡土地使用猶權(quán)未轉(zhuǎn)讓的覺(如房地產(chǎn)困的出租)，藍不能征收土間地增值稅。細足交易客谷體，開發(fā)商帆轉(zhuǎn)讓的是國間有土地使用旬權(quán)萍開發(fā)商轉(zhuǎn)讓論的土地，其迎所有權(quán)是否區(qū)為國家所有綢，是判定開圓發(fā)商是否應(yīng)么繳納土地增召值稅的第二絡(luò)個條件。頑土地增值稅蹲對轉(zhuǎn)讓國有懷土地使用權(quán)爽征稅，轉(zhuǎn)讓腫非國有土地池使用權(quán)不征模稅。國有土描地是指由法烏律規(guī)定屬于饒國家所有的丑土地。對集浩體土地，按支照現(xiàn)行規(guī)定侄，應(yīng)先由國珠家征用后才崇能轉(zhuǎn)讓。宋根據(jù)《中華愁人民共和國母憲法》和《攻中華人民共鉗和國土地管皂理法》的規(guī)蜻定，城市的桶土地屬于國蝦家所有。農(nóng)議村和城市郊喇區(qū)的土地除求由法律規(guī)定翁屬于國家所還有的以外，堤屬于集體所仔有。國家為京了公共利益刷，可以依照什法律規(guī)定對疲集體土地實俘行征用，依壤法被征用后老的土地屬于善國家所有。鈔對于上述法失律規(guī)定屬于零國家所有的儀土地，其土遺地使用權(quán)在屠轉(zhuǎn)讓時，按捷照《條例》州規(guī)定，屬于旦土地增值稅格的征稅范圍土，而農(nóng)村集萍體所有的土撓地，根據(jù)《峽中華人民共抗和國土地管墾理法》、《氣中華人民共刃和國城市房猴地產(chǎn)管理法榆》及國家其介他有關(guān)規(guī)定隊，是不得自賢行轉(zhuǎn)讓的，豎只有根據(jù)有材關(guān)法律規(guī)定寬，由國家征底用變?yōu)閲邑毸泻?，才名能進行轉(zhuǎn)讓膜。因此，集重體土地的轉(zhuǎn)良讓是一種違熱法行為，應(yīng)綁由有關(guān)部門輛來處理。對痛于目前違法等將集體土地稿轉(zhuǎn)讓給其他籠單位和個人忌的情況，基顛層稅務(wù)主管窗機關(guān)應(yīng)在有證關(guān)部門處理燃、補辦土地累征用或出讓露手續(xù)變?yōu)閲芗宜兄笱旁偌{入土地短增值稅的征走稅范圍。禁資交易結(jié)晨果，開發(fā)商糠取得土地使緩用權(quán)轉(zhuǎn)讓增撇值收入斷是否取得收折入，是判定捐開發(fā)商應(yīng)繳近納土地增值哭稅的第三個至條件。粥取得國有土蝶地使用權(quán)、替地上的建筑舞物及其附著軟物轉(zhuǎn)讓增值們收入的單位踐和個人轉(zhuǎn)讓勝房地產(chǎn)的，閘對轉(zhuǎn)讓后取瘋得的增值收羨入征稅。霉根據(jù)國家有前關(guān)的房屋產(chǎn)黎權(quán)產(chǎn)籍管理博辦法和土地揚使用權(quán)登記鵝管理辦法等彈規(guī)定，凡發(fā)帝生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移慶行為的必須遞辦理房屋產(chǎn)乖權(quán)和土地使蓮用權(quán)的權(quán)屬容變更登記手幟續(xù)。因而《脊條例》和《頌細則》有關(guān)桿征稅范圍的謀規(guī)定在實際售征收管理中烏是可以把握輩的?！稐l例唇》和《細則野》對征稅范還圍所作的界崇定，是根據(jù)腸我國房地產(chǎn)咱管理的現(xiàn)狀唉，本著合理爺、合法、操閃作簡便，減床少計征的工捆作量的原則魚而確定的。薄第二節(jié)嬸非常規(guī)開發(fā)帖業(yè)務(wù)確認應(yīng)再稅行為的證曉據(jù)資料和審才核評價食2.1際確認棵應(yīng)稅行為的魔證據(jù)資料棟一是土地使犧用權(quán)的歸屬膀，二是土地圾使用權(quán)的利侵用。穩(wěn)審核房地產(chǎn)脂非常規(guī)開發(fā)級業(yè)務(wù)，是否稅屬于應(yīng)稅范并圍，所需要轎的證據(jù)類型芝同樣是與三診個認定條件幼相對應(yīng)的。構(gòu)主要有以下業(yè)三種：陵（1）轉(zhuǎn)讓登行為發(fā)生的燒證據(jù)疼銷售商品房燙有關(guān)證明資眨料，以商品忽房購銷合同翅統(tǒng)計表并加茫蓋公章的形硬式，包含：病銷售項目棟劉號、房間號療、銷售面積熊、銷售收入嚇、用途等。厲（2）轉(zhuǎn)讓咐國有土地使荷用權(quán)的證據(jù)澇對于取得土雁地使用權(quán)時減所支付的地尾價款有關(guān)證誓明憑證及國員有土地使用迷權(quán)出讓或轉(zhuǎn)碗讓合同。固（3）取得刻轉(zhuǎn)讓收入的請證據(jù)乓①民與轉(zhuǎn)讓房地豈產(chǎn)有關(guān)的完擁稅憑證，包灣括：已繳納廊的營業(yè)稅、僚城建稅、教雁育費附加等御。趣②殼銷售發(fā)票；泰播③鉤銀行交款書下或確認應(yīng)收臘帳款的結(jié)算牢單據(jù)。拜2.2資確認應(yīng)稅行料為的方法牢下面以協(xié)議易出讓方式取蜜得土地后再說轉(zhuǎn)讓的開發(fā)旋商為例，說預(yù)明房地產(chǎn)非蘭常規(guī)開發(fā)業(yè)杰務(wù)的開發(fā)商著，是土地增猴值稅納稅主之體的問題。撇一是發(fā)生了無轉(zhuǎn)讓行為。丈開發(fā)商協(xié)議裕出讓方式取里得開發(fā)用地識后再轉(zhuǎn)讓土付地使用權(quán)，蝴是開發(fā)商從惡政府手中取閱得土地使用胖權(quán)或從其他羽土地使用者臨手中取得土鑰地使用權(quán)后林，將土地使疾用權(quán)再轉(zhuǎn)讓悟給其他土地請使用單位或讀個人的行為潮。該行為，庫屬于土地增落值稅的應(yīng)稅債行為。廣二是轉(zhuǎn)讓的后對象是國有鉗土地。開發(fā)刪商協(xié)議出讓喝方式取得開傘發(fā)用地后再啊轉(zhuǎn)讓土地使核用權(quán)，是轉(zhuǎn)伏讓國有土地狼權(quán)的行為。栗該行為，屬欠于土地增值瓣稅的應(yīng)稅行奇為。施三是取得了梢增值收入。克開發(fā)商協(xié)議躬出讓方式取神得開發(fā)用地虧后再轉(zhuǎn)讓土妨地使用權(quán)，千轉(zhuǎn)讓后，取懷得了增值收饞入，應(yīng)繳納畫土地增值稅搖。哀第三節(jié)副非從事房地吧產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)煩銷售轉(zhuǎn)讓業(yè)偶務(wù)旗3.1輸確認殊應(yīng)稅行為的沃證據(jù)資料支平轉(zhuǎn)讓行筆為發(fā)生的證嘴據(jù)籌（1）地使悼用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)雖議復(fù)印件；豆（2）房屋單買賣合同復(fù)靈印件；楊（3）土地撒使用權(quán)、房寶屋轉(zhuǎn)讓發(fā)票午復(fù)印件。躁院轉(zhuǎn)讓國視有土地使用蹤權(quán)的證據(jù)蹈變更前房產(chǎn)判證和土地使顯用證的復(fù)印腎件，取得土漫地使用權(quán)時挎所支付的地記價款有關(guān)證意明憑證及土御地使用權(quán)出例讓或轉(zhuǎn)讓合遺同，工程竣碧工驗收備案袋表復(fù)印件。鋸歸取得轉(zhuǎn)訴讓收入的證門據(jù)慘（1）銷售領(lǐng)發(fā)票；郵（2）銀行糾交款書或確勇認應(yīng)收帳款炸的結(jié)算單據(jù)位；評（3）已繳怪納的營業(yè)稅斯、城建稅、寫教育費附加涌、印花稅繳顫款書復(fù)印件抗；箱（4）取得路房產(chǎn)證、土完地使用證時德交付的契稅庫單據(jù)；歌（5）取得產(chǎn)土地使用權(quán)噴的出讓金單晌據(jù)和出讓合奪同；幼（6）取得裝土地使用權(quán)濁時支付的補等償費單據(jù)合長同；碎（7）建造式成本的發(fā)票元或房屋評估聽報告。調(diào)3.2杠確認應(yīng)稅行虜為的方法饞認定非從事肉房地產(chǎn)開發(fā)除性質(zhì)銷售轉(zhuǎn)紫讓業(yè)務(wù)繳納任土地增值稅戰(zhàn)的條件如下憂：那引交易行閣為，房屋土袍地轉(zhuǎn)讓人是才有轉(zhuǎn)讓行為辰的主體淘房屋土地轉(zhuǎn)蘭讓人，發(fā)生錄了轉(zhuǎn)讓國有核土地使用權(quán)漁、地上建筑缸物及其附屬壟物的行為，鹽根據(jù)土地增裹值稅的有關(guān)冶規(guī)定，應(yīng)對凳轉(zhuǎn)讓行為征析稅，對出讓成、出租等非梯轉(zhuǎn)讓行為不拖征稅。桃對于非從事爺房地產(chǎn)開發(fā)笛性質(zhì)的銷售臘轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)娛行為，是否敵繳納土地增玉值稅，同樣雙是以發(fā)生轉(zhuǎn)靜讓行為，作贏為第一個認戀定條件。沉側(cè)交易客慕體，房屋土騾地轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)燕讓的是國有某土地使用權(quán)慧房屋土地轉(zhuǎn)犯讓人轉(zhuǎn)讓的局土地，其所本有權(quán)是否為賺國家所有，棵是判定房屋舅土地轉(zhuǎn)讓人姨是否應(yīng)繳納踐土地增值稅狼的第二個條映件。盟對于非從事兼房地產(chǎn)開發(fā)株性質(zhì)的銷售顫轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)歪行為，轉(zhuǎn)讓隱的必須是國弓有土地使用唉權(quán)，轉(zhuǎn)讓非葉國有土地使欠用權(quán)及其地臣上建筑物不巡屬于土地增定值稅的征稅辯范圍。終頌交易結(jié)箱果，房屋土渴地轉(zhuǎn)讓人取固得土地使用后權(quán)轉(zhuǎn)讓增值居收入情是否取得收許入，同樣是妙是判定房屋雅土地轉(zhuǎn)讓人民應(yīng)繳納土地枯增值稅的第孕三個條件。放取得國有土胡地使用權(quán)、膝地上的建筑層物及其附著謠物轉(zhuǎn)讓增值猛收入的單位饒和個人轉(zhuǎn)讓綢房地產(chǎn)的，覆對轉(zhuǎn)讓后取霜得的增值收紀入征稅。品3.3闊案說從事房債地產(chǎn)開發(fā)與濾非從事房地喪產(chǎn)開發(fā)的確腰認方法群對于如何區(qū)戲分從事房地執(zhí)產(chǎn)開發(fā)與非車從事房地產(chǎn)遭開發(fā)，這個節(jié)問題主要是材在房地產(chǎn)開豎發(fā)企業(yè)，非攪房地產(chǎn)開發(fā)程企業(yè)不存在攤這個問題。遙因為，房地漁產(chǎn)開發(fā)施行畫嚴格的市場用準入制度，稼沒有取得房酬地產(chǎn)開發(fā)資狠格的企業(yè)和省個人，開發(fā)畫的房屋土地辰不允許上市珠交易，市外倚交易不能享砍受房地產(chǎn)開域發(fā)企業(yè)的許回多優(yōu)惠政策倉。脆案例：應(yīng)根儉據(jù)出讓方的活立項文件確沈認轉(zhuǎn)讓房屋可土地的交易奏性質(zhì)辯某投資管理孝公司將在建僅生產(chǎn)用房以屆4500萬禍元的價格，詳轉(zhuǎn)讓給某房逗地產(chǎn)開發(fā)企判業(yè)。合同約狡定，受讓方舌負責辦理過添戶、納稅等狼事宜。購受讓方辦理磨土地增值稅閉申報手續(xù)時含，主管稅務(wù)帽所要求提交宵注冊稅務(wù)師宗事務(wù)所的鑒刺證報告。理浙由是，依據(jù)李國稅發(fā)[2磨006]1困87號文件昂規(guī)定，房地謠產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禾辦理房地產(chǎn)咬轉(zhuǎn)讓項目的于土地增值稅浮清算申報手皮續(xù)，應(yīng)提交督中介機構(gòu)的喪鑒證報告。渴經(jīng)注冊稅務(wù)目師事務(wù)所鑒雙證后，確認患扣除項目總測額為420的0萬元，其階中取得銀行井收據(jù)的利息齡150萬元史。轉(zhuǎn)讓方接壘到鑒證報告鴨后提出兩點洋意見：一是橡，沒有在開封發(fā)成本的基競礎(chǔ)上，加計矩5%的房地碰產(chǎn)開發(fā)費用嘉；二是，增躬值額沒有超示過扣除總額哀的20%，河應(yīng)當享受免巾征土地增值秘稅的照顧。堅注冊稅務(wù)師禁事務(wù)所解釋丟說，轉(zhuǎn)讓方醉不是房地產(chǎn)緒開發(fā)企業(yè)不危能享受加計凳扣除和20蒸%以下增值顆免稅照顧?？钷D(zhuǎn)讓方又進貪一步申辯，腸納稅手續(xù)是漲由受讓方辦掙理的，受讓鎖方是房地產(chǎn)術(shù)開發(fā)企業(yè)，棒他們有資料輩享受這兩項范政策。受讓棍方自豪地解勻釋說，爽我們不協(xié)議約定讓剩受讓方辦理符有關(guān)手續(xù)，賢是經(jīng)過專家護精心籌劃的捆，我們研究往過文件房地唇產(chǎn)開發(fā)企業(yè)黨可以享受這砌兩項政策的范照顧。肺上述情況有筒兩個問題值趟得脂我們后思考：一是莫，這項交易煎適用國稅發(fā)甚[2006做]187號迎文件嗎？二僚是，通過受葬讓方房地產(chǎn)型開發(fā)企業(yè)，柏辦理土地增后值稅申報手浸續(xù)能夠享受斑加計扣除和殊20%以下風增值免稅照膠顧嗎？答案瘡是否定的，談理由如下。冠首先，國稅題發(fā)[200嘩6]187懼號文件只適附用于房地產(chǎn)致開發(fā)企業(yè)的乓商品房開發(fā)植項目土地增華值稅清算，舊對于非從事惠房地產(chǎn)開發(fā)椅性質(zhì)的房屋置土地轉(zhuǎn)讓，煌不適用這個牌文件。目前這還沒有關(guān)于匯非從事房地夜產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)堆的房屋土地幸轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在趣申報環(huán)節(jié)提群交中介鑒證蛇報告的有關(guān)罰規(guī)定。因此踩，主管稅務(wù)敲所要求納稅腥人提交中介付鑒證報告，膚缺乏法律依伶據(jù)的支持。遮其次，土地唉增值稅的納處稅義務(wù)人是驅(qū)轉(zhuǎn)讓方而不歷是受讓方，伙土地增值稅惕的有關(guān)規(guī)定鄰只適用于納琴稅義務(wù)人。笑所轉(zhuǎn)讓房屋奮土地，無論頂受讓方或代套理人是否屬晃于房地產(chǎn)開港發(fā)企業(yè)，只測要的轉(zhuǎn)讓方惕不是房地產(chǎn)掩開發(fā)企業(yè)，雪或雖是房地溫產(chǎn)企業(yè)但但晨轉(zhuǎn)讓的不是箱自己開發(fā)的曠商品房，均估不能享受加悶計扣除和2鄉(xiāng)0%以下增而值免稅照顧紹?；@注冊稅務(wù)師覆事務(wù)所將通薄過上述兩個授問題的結(jié)論飯，做了進一講步解釋，并碎要求轉(zhuǎn)讓方沫重新審閱有繳關(guān)部門的立寸項文件。經(jīng)怠查驗，立項槽文件中沒有胳關(guān)于房地產(chǎn)擇開發(fā)的內(nèi)容頭，所有文件田都是關(guān)于技從術(shù)改造的立尋項內(nèi)容。交搞易雙方與注貝冊稅務(wù)師事隔務(wù)所達成共出識，所轉(zhuǎn)讓案的項目是投農(nóng)資公司從事狠非房地產(chǎn)開呢發(fā)性質(zhì)的業(yè)謎務(wù)，不適用下加計扣除和弄20%以下拿增值免稅政評策。泡第四節(jié)尤五項交易行剖為的審核評伐價宏大家應(yīng)注意僑，本節(jié)所講浴五種交易行臨為，前三種糕屬于開發(fā)行穩(wěn)為屬于土地甲增值稅清算眼審核業(yè)務(wù)的滅范圍。后兩靜種行為屬于荷非從事房地侮產(chǎn)開發(fā)的房撫地產(chǎn)銷售，疑不屬于國稅沿發(fā)[200抽6]187雜號文件規(guī)定瓣的土地增值繡稅清算審核種業(yè)務(wù)的范圍弄。辱根據(jù)200割3年5月國惑家稅務(wù)總局蠻地方稅務(wù)司京編寫的，中探國稅務(wù)出版奪社出版的《劇新編地方稅坊業(yè)務(wù)指南》善中，五項具另體交易行為泰的征稅范圍夾的有關(guān)內(nèi)容帽主要有如下旅幾項：嶼4.1膠取得國有土查地使用權(quán)茄后僅進行土妹地開發(fā)電這種情況是汗指土地使用筑者通過出讓滅方式，向政何府交納土地池出讓金，有適償受讓土地叨使用權(quán)后，練僅對土地進恨行通水、通菜電、通路和耗平整地面等母基礎(chǔ)開發(fā)，浮不進行房產(chǎn)贏開發(fā)，即所菌謂的“將生壤地變熟地”撲，然后直接腹將空地出讓辯出去。這屬好于國有土地忘使用權(quán)的有汽償轉(zhuǎn)讓，納嫌入土地增值摟稅的征稅范龍圍。夕4.2兼取得國有土保地使用權(quán)后牲進行房屋開碑發(fā)建造再出憂讓軌這種情況即侍是一般所說慎的房地產(chǎn)開躲發(fā)。雖然這濾種行為通常飲被稱作賣房調(diào)，但按照國雜家有關(guān)的房河地產(chǎn)法律和耀法規(guī)的規(guī)定邁，賣房的同罷時，土地使蘋用權(quán)也隨之騙發(fā)生轉(zhuǎn)讓。舅由于這種情冶況既發(fā)生了填產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓慈又取得了收睛入，應(yīng)納入折土地增值稅劫的征稅范圍元。票4.3傅確認視同銷躺售行為膏國稅發(fā)[2章006]1鏡87號文件叮規(guī)定：寇“賭房地產(chǎn)開發(fā)負企業(yè)將開發(fā)卷產(chǎn)品用于職身工福利、獎簽勵、對外投資資、分配給混股東或投資犧人、抵償債逐務(wù)、換取其夏他單位和個臭人的非貨幣嘉性資產(chǎn)等，辜發(fā)生所有權(quán)牌轉(zhuǎn)移時應(yīng)視歉同銷售房地流產(chǎn)。塘”部這個規(guī)定說好明兩種情況嗎，掘：量一是開發(fā)產(chǎn)菠品自用，如溜用于職工福始利、獎勵；膛二是非貨幣理交易，如對到外投資、分載配給股東或育投資人、抵召償債務(wù)、換摧取其他單位她和個人的非饑貨幣性資產(chǎn)乎等。侮對于用于職向工福利的商目品房，作為毛視同銷售應(yīng)圓如何確認存稻在一定的難鋒度。如用于閣公司托兒所懷、公司健身宋康復(fù)療養(yǎng)場拖所等集體福況利，由于產(chǎn)綢權(quán)沒有變更傷，未發(fā)生轉(zhuǎn)寫讓行為，作倆為視同銷售肌處理顯然與謊土地增值稅她確認銷售的頭三個條件不檔相符。因此超，漸我們認為趙應(yīng)該理解為攏是用于職工悲個人的福利岡分配。恭北京市地方巖稅務(wù)局《關(guān)庫于印發(fā)<北汗京市地方稅卡務(wù)局房地產(chǎn)掃開發(fā)企業(yè)土拒地增值稅清控算管理辦法輩>的通知》細（京地稅地叛[2007波]134號旱）文件規(guī)定乒：服“覽對房地產(chǎn)開驟發(fā)企業(yè)將開注發(fā)的商品房鉤用于贊助千……攜等行為，發(fā)舟生所有權(quán)屬述轉(zhuǎn)移時應(yīng)視儉同銷售房地吐產(chǎn)，取得其倡收入確定由舞主管地方稅疊務(wù)機關(guān)按照報當期同類區(qū)功域、同類房熄地產(chǎn)的市場鐮價格核定。疫”押京地稅地[將2007]奏134號文掃件的附件一避的附件3《蔥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓傾收入鑒證表突》中，要求閉計算辱“撐用于贊助作探價金額徹”奶，并計入房玉地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收鄰入總額。爸關(guān)于贊助視煎同銷售問題淚，泳我們認為騎“拳贊助影”凡的概念不能捎等同于懇“唯贈予捏”類，如果等同銷的話，則與票國家稅務(wù)總吧局的文件關(guān)被于贈予不征甚稅的規(guī)定相深抵觸。國家晴稅務(wù)總局《襲關(guān)于印發(fā)<鏡土地增值稅蛙宣傳提綱>差的通知》國陳稅函發(fā)[1當995]1貨10號文件撒的第四條明核確規(guī)定，逗“衡對轉(zhuǎn)讓房地墳產(chǎn)并取得收靠入的征稅，客對發(fā)生轉(zhuǎn)讓喝行為，而未梢取得收入的恨不征稅。如狀通過繼承、須贈與方式轉(zhuǎn)鴉讓房地產(chǎn)的議，雖然發(fā)生估了轉(zhuǎn)讓行為千，但未取得萄收入，就不載能征收土地筆增值稅。費”瓣由于京地稅躁地[200沒7]134敵號文件，沒計有對贊助交假易給出定義責，也沒有明結(jié)確贊助的判切斷條件和標痰準，因此在從實際操作中紛是存在困難沾的，而且容縮易與贈予相鹽混淆。如果騙按交易習(xí)慣濃來理解贊助上的含義，有絨廣告性贊助害、體育性贊灌助等。謹一般意義上矛贊助，是指意企業(yè)為了實受現(xiàn)自己的目館標（獲得宣翼傳效果）而逝向某些活動衛(wèi)（體育、藝努術(shù)、社會團狡體）提供資肥金支持的一也種行為。亞所謂體育贊漠助，是指企百業(yè)為體育賽督事或運動隊鼠提供經(jīng)費、嘩實物或相關(guān)秧服務(wù)等支持洗，而體育賽產(chǎn)事組織者或幕運動隊以允城許贊助商享燥有某些屬于鮮它的權(quán)利(宜如冠名權(quán)、元標志使用權(quán)找及特許銷售晉權(quán)等)或為迎贊助商進行疤商業(yè)宣傳(盛如廣告)作公為回報。贊免助的實質(zhì)是懶雙方資源或股利益的交換濾與合作。因式此一項成功蛙的贊助必須野是雙方互利舞互惠、互有唐所得的，它荒也是受法制恢化市場經(jīng)濟董左右的。贊諸助絕非只是伶“動賣廣告想”芒或卷“過屬冠名權(quán)括”忙，而是雙方頁資源重新配輔置的深層次烈合作。執(zhí)4.4螞將已投入使炮用的房地產(chǎn)嫂轉(zhuǎn)讓肉這種情況是片指已經(jīng)建成傘并已投入使她用的房地產(chǎn)早，其房屋所只有人將房屋告產(chǎn)權(quán)和土地尤使用權(quán)一并杏轉(zhuǎn)讓給其他拔單位和個人他。這種行為忽按照國家有欄關(guān)的房地產(chǎn)殊法律和法規(guī)外，應(yīng)當?shù)接兄酬P(guān)部門辦理鹿房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屢和土地使用樂權(quán)的轉(zhuǎn)移變燭更手續(xù)，原誤土地使用權(quán)亞屬于無償劃犧撥的，還應(yīng)漸到土地管理邁部門補交土概地使用權(quán)出偶讓金。這種馳情況既發(fā)生丈了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)籍讓又取得了印收入，應(yīng)納繼入土地增值鍋稅的征稅范肯圍。沾4.5克房地產(chǎn)交換金這種情況是剪指一方以房奶地產(chǎn)與另一閑方的房地產(chǎn)幅進行交換的峽行為，由于拘這種行為既頸發(fā)生了房產(chǎn)睡產(chǎn)權(quán)、土地輸使用的轉(zhuǎn)移飼，交換雙方攏又取得了實畢物形態(tài)的收求入，按《條霜例》規(guī)定屬豪于土地增值拖稅的征稅范歐圍。核第五節(jié)寶不征稅和免觸稅的交易行爛為黑根據(jù)200養(yǎng)3年5月國驚家稅務(wù)總局時地方稅務(wù)司規(guī)編寫的，中鏡國稅務(wù)出版載社出版的《損新編地方稅寨業(yè)務(wù)指南》您中，土地增高值稅不征稅醋和免稅范圍贊的有關(guān)內(nèi)容搭，主要有如敬下幾項：榮5.1概房地產(chǎn)的繼鑄承腎房地產(chǎn)的繼撇承是指房產(chǎn)光的原產(chǎn)權(quán)所肆有人、依照藍法律規(guī)定取賢得土地使用妄權(quán)的土地使肝用人死亡以宏后，由其繼范承人依法承羅受死者房產(chǎn)誠產(chǎn)權(quán)和土地懼使用權(quán)的民北事法律行為度。繼承通常漫分為法定繼納承和遺囑繼嬸承。法定繼烏承主要是指時由死者的父口母、子女、棉兄弟姐妹等忌親屬繼承該社房地產(chǎn)；遺胡囑繼承主要黨是指由死者劍生前所立遺閑囑中指定的億繼承人繼承行該房地產(chǎn)。穿這種行為中緒發(fā)生了房地蹦產(chǎn)的權(quán)屬變枕更，但作為躬房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、家土地使用權(quán)艱的原所有人禾(即被繼承楚人)并沒有冶因為權(quán)屬的插轉(zhuǎn)讓而取得晚任何收入。冒因此，房地拼產(chǎn)的繼承不志屬于土地增魔值稅的征稅師范圍。驟5.2嗚房地產(chǎn)的贈磨與朝房地產(chǎn)的贈蘭與是指房產(chǎn)蘇的原產(chǎn)權(quán)所總有人(即贈襲與人)依照萌法律規(guī)定取當?shù)猛恋厥褂妹矙?quán)的土地使語用人，將自語己所擁有的聰房地產(chǎn)無償晉地交給其他量人(即受贈癥人)的民事懶法律行為。網(wǎng)財稅字［1市995］4粘8號跨文件規(guī)定，扶“廢上述逝‘翅贈與祝’塵是指如下情香況：弱（1）房產(chǎn)葛所有人、土予地使用權(quán)所覆有人將房屋尤產(chǎn)權(quán)、土地駛使用權(quán)贈與飽直系親屬或肉承擔直接贍喚養(yǎng)義務(wù)人的粒。酒（2）房產(chǎn)丙所有人、土逮地使用權(quán)所老有人通過中浮國境內(nèi)非營鹽利的社會團哨體、國家機興關(guān)將房屋產(chǎn)奏權(quán)、土地使暖用權(quán)贈與教馳育、民政和機其他社會福漂利公益事業(yè)尖的。訓(xùn)上述社會團拌體是指