土地管理原理第五章-權(quán)屬管理課件

第五章土地權(quán)屬管理內(nèi)容提要土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理土地征收土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處土地制度與土地產(chǎn)權(quán)城市土地管理1第五章土地權(quán)屬管理第一節(jié)土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、土地制度1、概念：是一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下的土地關(guān)系的總和；

是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。反映因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地之間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。它既是一種經(jīng)濟(jì)制度，又是一種法權(quán)制度，是土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，是構(gòu)成上層建筑的有機(jī)組成部份。土地制度是所有權(quán)和使用權(quán)的體現(xiàn)，又是對(duì)權(quán)利的規(guī)范和限制。2、主要內(nèi)容：土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度城市土地管理2第五章土地權(quán)屬管理土地所有制度土地所有制，是指人們?cè)谝欢ǖ纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定，表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問(wèn)題，誰(shuí)應(yīng)享有土地所有權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。土地所有制是一個(gè)國(guó)家社會(huì)制度的重要組成部分土地所有制是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)，包含占有、使用、收益、處分的權(quán)利城市土地管理3第五章土地權(quán)屬管理土地使用制度

土地使用制度是人們?cè)谝欢ǖ耐恋厮兄葡率褂猛恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定，表明人們?cè)鯓訉?duì)土地加以利用和取得收益，誰(shuí)享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。土地使用制度的核心是解決土地資源的合理有效利用的問(wèn)題土地使用制的法律表現(xiàn)形式是土地使用權(quán)土地使用制與土地所有制的關(guān)系：土地所有制是前提土地使用制是所有制的反映和體現(xiàn)，而且是實(shí)現(xiàn)和鞏固所有制的形式和手段土地使用制具有相對(duì)獨(dú)立性城市土地管理4第五章土地權(quán)屬管理土地管理制度土地管理制度是國(guó)家對(duì)土地資源進(jìn)行調(diào)控、監(jiān)督、管理的各項(xiàng)制度的總和。以社會(huì)代表者而非所有者的身份進(jìn)行管理具有資源和資產(chǎn)管理的兩大內(nèi)涵主要任務(wù)是調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用城市土地管理5第五章土地權(quán)屬管理二、我國(guó)現(xiàn)行的土地制度

土地所有制度土地使用制度土地管理制度城市土地管理6第五章土地權(quán)屬管理——我國(guó)現(xiàn)階段的土地所有制度以社會(huì)主義土地公有制為基礎(chǔ)和核心，全部土地屬于國(guó)家和農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓。形式：我國(guó)全部土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，包括全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。主體：土地的全民所有制——國(guó)家代表全體勞動(dòng)人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地的勞動(dòng)群眾集體所有制——農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表該組織的全體農(nóng)民占有屬于該組織的集體土地，并對(duì)其行使經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)?？腕w：城市建成區(qū)（包含規(guī)劃區(qū)）的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。流轉(zhuǎn)：土地所有權(quán)不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓，唯一合法的所有權(quán)流轉(zhuǎn)途徑是土地征用，實(shí)現(xiàn)集體所有向國(guó)有的流轉(zhuǎn)。城市土地管理7第五章土地權(quán)屬管理由我國(guó)土地所有制度規(guī)定，土地使用制度包括城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和農(nóng)村集體土地使用制度城鎮(zhèn)土地使用制度實(shí)行有償有限期使用制度土地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)獲取土地使用權(quán)的表現(xiàn)形式有劃撥和出讓農(nóng)村集體土地使用制度限定農(nóng)村集體內(nèi)部使用，即農(nóng)地農(nóng)用，流轉(zhuǎn)有一定限制使用權(quán)的表現(xiàn)形式：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)城市土地管理8第五章土地權(quán)屬管理我國(guó)土地管理制度受社會(huì)制度和土地所有制的制約，土地管理除了要最大限度地提高土地利用綜合效益外，還要維護(hù)土地公有制，為有計(jì)劃、合理利用土地提供保證。城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理資源管理與資產(chǎn)管理并重我國(guó)目前土地管理的重點(diǎn)：懲處非法批地、非法低價(jià)出讓國(guó)有土地城市土地管理9第五章土地權(quán)屬管理全國(guó)土地調(diào)控工作座談會(huì)2006年8月13日至14日在昆明召開(kāi)，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎指出，加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格保護(hù)耕地，始終是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)中一個(gè)全局性、長(zhǎng)期性、戰(zhàn)略性問(wèn)題。要進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理和調(diào)控，完善體制機(jī)制，明確目標(biāo)責(zé)任，堅(jiān)決遏制各種土地違法違規(guī)行為，把最嚴(yán)格的土地管理制度落到實(shí)處。

一是加強(qiáng)土地的管理和監(jiān)督，對(duì)存在的問(wèn)題采取針對(duì)性的措施，堅(jiān)決予以遏制。

二是從體制機(jī)制入手，對(duì)土地收益分配進(jìn)行調(diào)整。提高新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行收支兩條線管理。提高土地收益用于“三農(nóng)”的比重。從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)。

三是提高耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，盤活閑置土地、提高現(xiàn)有建設(shè)用地效率，促進(jìn)土地節(jié)約和集約利用。

四是按照權(quán)責(zé)一致的原則，強(qiáng)化地方政府土地管理責(zé)任。省級(jí)政府要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)總責(zé)。2007年出臺(tái)了多項(xiàng)有效的土地管理政策城市土地管理10第五章土地權(quán)屬管理三、土地產(chǎn)權(quán)及其基本特性土地產(chǎn)權(quán)是土地制度的核心，土地歸誰(shuí)所有決定了這個(gè)社會(huì)土地制度的性質(zhì)。產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)，它是一種權(quán)利束，擁有了一樣事物的產(chǎn)權(quán)就擁有了對(duì)它的占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、消費(fèi)權(quán)、用盡權(quán)等一系列權(quán)利，這些權(quán)利統(tǒng)一呈現(xiàn)出一種結(jié)構(gòu)狀態(tài)。它不是單一的權(quán)利，而是若干獨(dú)立權(quán)利的集合體。土地產(chǎn)權(quán)——指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利，各權(quán)利可獨(dú)立存在，而且在不喪失所有權(quán)的情況下可以讓與。土地產(chǎn)權(quán)必須有法律的認(rèn)可并得到法律保護(hù)，即土地產(chǎn)權(quán)只有在法律認(rèn)可下才能產(chǎn)生——產(chǎn)權(quán)登記。城市土地管理11第五章土地權(quán)屬管理土地產(chǎn)權(quán)的基本屬性：排他性：即排除他人對(duì)土地資源的利用和對(duì)利用土地資源所產(chǎn)生的收益的享有。一般而言，產(chǎn)權(quán)越專有，投入資源的刺激越大，產(chǎn)權(quán)的效率就越高。因此，產(chǎn)權(quán)的排它性的意義就在于將收益和成本內(nèi)部化，并產(chǎn)生對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的激勵(lì)?？煞纸庑裕杭串a(chǎn)權(quán)的概念是一個(gè)復(fù)數(shù)的概念，它包括了占有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等，體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等過(guò)程中權(quán)能的分割。轉(zhuǎn)讓性：即財(cái)產(chǎn)在不同所有者之間的轉(zhuǎn)移。財(cái)產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓，有利于財(cái)產(chǎn)從較低價(jià)值的用途轉(zhuǎn)向較高價(jià)值的用途，從而使財(cái)產(chǎn)增值，提高社會(huì)資產(chǎn)。而且，財(cái)產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓還影響了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)揮，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性，即可以帶來(lái)利益的土地城市土地管理12第五章土地權(quán)屬管理產(chǎn)權(quán)的以上屬性決定了它能夠在資源稀缺的情況下，明確界定產(chǎn)權(quán)主體對(duì)產(chǎn)權(quán)客體的關(guān)系以及產(chǎn)權(quán)主體之間的關(guān)系。明確的產(chǎn)權(quán)能夠把受益或者受損規(guī)定到個(gè)人，從而產(chǎn)生出一種激勵(lì)，使人們能夠努力享有經(jīng)營(yíng)決策權(quán)、資產(chǎn)處置權(quán)和收益享有權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的相對(duì)性，要受到來(lái)自社會(huì)或國(guó)家政策法規(guī)的控制和制約城市土地管理13第五章土地權(quán)屬管理我國(guó)土地所有權(quán)（一）土地所有權(quán)的含義——是土地所有者擁有的、受國(guó)家法律保護(hù)和限制的排他性的專有權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分四方面的權(quán)利內(nèi)容，意味著土地所有者在一定法律范圍內(nèi)可以自由使用和處分土地。（二）我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體是國(guó)家；客體——一切屬于國(guó)家所有的土地內(nèi)容——依照法律規(guī)定，國(guó)家在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。國(guó)有土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，地方各級(jí)政府無(wú)權(quán)擅自處置國(guó)有土地，只能依法根據(jù)國(guó)務(wù)院的授權(quán)處置國(guó)有土地。城市土地管理14第五章土地權(quán)屬管理（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——農(nóng)民集體客體——一切屬于農(nóng)民集體所有的土地內(nèi)容——依照法律規(guī)定，農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組或隊(duì)代表農(nóng)民行使。城市土地管理15第五章土地權(quán)屬管理我國(guó)土地使用權(quán)（一）土地使用權(quán)的含義——是指使用土地的單位和個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。（二）我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——任何依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人；客體——國(guó)家依法提供給單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地內(nèi)容——國(guó)有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地。城市土地管理16第五章土地權(quán)屬管理（三）我國(guó)集體土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——任何依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個(gè)人；客體——上述使用主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等。內(nèi)容——集體土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。城市土地管理17第五章土地權(quán)屬管理第二節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)鞏固、維護(hù)和不斷完善社會(huì)主義土地公有制保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動(dòng)其合理開(kāi)發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性調(diào)整土地關(guān)系二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容

依法確認(rèn)土地權(quán)屬——土地申報(bào)、調(diào)查、審批、登記依法管理土地權(quán)屬變更——土地所有權(quán)變更（征用集體土地）；土地使用權(quán)變更（劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承等）依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛城市土地管理18第五章土地權(quán)屬管理第三節(jié)土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)一、國(guó)有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑新中國(guó)成立后，我國(guó)政府針對(duì)不同性質(zhì)的土地所有權(quán)形式，分階段，分別采用下述方式，逐步建立起了國(guó)有土地所有權(quán)

接管、沒(méi)收贖買征用土地法律宣布二、國(guó)有土地使用權(quán)的取得和收回

取得——有償、無(wú)償和依照法律政策規(guī)定三種方式收回——使用期滿無(wú)償收回和提前補(bǔ)償收回城市土地管理19第五章土地權(quán)屬管理第四節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理1979年《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》標(biāo)志著我國(guó)國(guó)有土地?zé)o償、無(wú)限期使用和無(wú)土地市場(chǎng)的“三無(wú)”制度的結(jié)束；1987年《憲法修正案》為土地有償、有限期使用提供了根本性法律依據(jù)。20世紀(jì)80年代開(kāi)始的土地使用制度改革，使傳統(tǒng)的城市土地?zé)o償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的使用制度轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有限期、可流?dòng)的土地使用制度。一、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式

出讓與劃撥——(2006、2007國(guó)有土地出讓新規(guī))

轉(zhuǎn)讓

出租

抵押城市土地管理20第五章土地權(quán)屬管理二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（一）背景1、涵義——包括農(nóng)用地土地使用權(quán)和非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)2、背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的結(jié)果城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢(shì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物提高土地利用效率，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的客觀需要城市土地管理21第五章土地權(quán)屬管理（二）流轉(zhuǎn)的條件當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力得到轉(zhuǎn)移——前提條件明晰的土地產(chǎn)權(quán)——必要條件完善的法律法規(guī)——法律保證農(nóng)村土地分等定級(jí)和價(jià)格評(píng)估——技術(shù)支持（三）原則——因地制宜、依法自愿、平等有償（四）流轉(zhuǎn)管理的關(guān)鍵——正確引導(dǎo)和調(diào)控流向、收益分配和支持保障體系城市土地管理22第五章土地權(quán)屬管理（五）流轉(zhuǎn)的方式集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式——轉(zhuǎn)包、租賃、“四荒”拍賣、承租轉(zhuǎn)包或返包、轉(zhuǎn)讓、入股集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式——鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并、遷移及股份制改造中的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租；企業(yè)倒閉或債權(quán)債務(wù)原因，導(dǎo)致司法裁定集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；作價(jià)入股或聯(lián)營(yíng)方式興辦企業(yè)；轉(zhuǎn)讓、出租房屋連帶轉(zhuǎn)讓土地；將土地征收時(shí)的安置留用地進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)讓。城市土地管理23第五章土地權(quán)屬管理（六）流轉(zhuǎn)管理的措施1、開(kāi)展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查2、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證3、農(nóng)用地分等定級(jí)及估價(jià)4、正確引導(dǎo)和調(diào)控農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流向5、建立合理的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度6、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的支持、保障體系城市土地管理24第五章土地權(quán)屬管理國(guó)有土地使用權(quán)出讓一、概念和特征1、概念國(guó)家→土地使用者（主要是建設(shè)單位）農(nóng)村集體土地經(jīng)征用→國(guó)家→土地使用者由國(guó)家壟斷出讓的客體只有國(guó)有土地使用權(quán)，在使用期限內(nèi)擁有占有、使用、部分處分的權(quán)利，并且可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)集體土地不經(jīng)征用不得出讓出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)2、特征和原則

城市土地管理25第五章土地權(quán)屬管理二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃、方式和程序1、出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限

土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。2、出讓年限城市土地管理26第五章土地權(quán)屬管理3、出讓方式

依據(jù)1990年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采用拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。2002年國(guó)土資源部出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，增加了掛牌出讓方式，同時(shí)規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓。2006、2007年又增加了新規(guī)定。城市土地管理27第五章土地權(quán)屬管理

協(xié)議，指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。

招標(biāo)，土地所有者向多方土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，并通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓。拍賣，按指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人）。特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。城市土地管理28第五章土地權(quán)屬管理掛牌，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓的特點(diǎn)：

綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，并同樣是具有公開(kāi)、公平、公正特點(diǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢(shì)：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。掛牌出讓是招標(biāo)拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。

4、出讓程序城市土地管理29第五章土地權(quán)屬管理三、出讓土地使用權(quán)的收回和終止1、土地使用權(quán)收回土地使用權(quán)屆滿的收回，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，國(guó)家應(yīng)無(wú)償收回土地使用權(quán)。國(guó)家有權(quán)提前收回土地使用權(quán)，國(guó)家一般不得提前收回，但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時(shí)應(yīng)根據(jù)土地使用者試用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)程度、利用土地的實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。城市土地管理30第五章土地權(quán)屬管理因土地使用者不履行出讓合同而收回土地使用權(quán)，一是未如期支付地價(jià)款，在簽約時(shí)應(yīng)繳地價(jià)款的一定比例作為定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款；二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)和利用土地司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)，因土地使用者觸犯國(guó)家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機(jī)關(guān)決定沒(méi)收其全部財(cái)產(chǎn)城市土地管理31第五章土地權(quán)屬管理2、土地使用權(quán)終止

土地使用權(quán)因土地滅失而終止，土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，由于自然原因造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)使用土地。因土地使用者的拋棄而終止，由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無(wú)法履行而終止。城市土地管理32第五章土地權(quán)屬管理四、土地使用權(quán)出讓合同管理

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，包括三類：成片土地使用權(quán)出讓合同、項(xiàng)目（宗地）土地使用權(quán)出讓合同、劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同。1、出讓合同的特點(diǎn)2、出讓合同的訂立城市土地管理33第五章土地權(quán)屬管理3、出讓合同的履行用地單位必須按合同的約定開(kāi)發(fā)使用土地，超過(guò)開(kāi)工滿1年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的20%以下征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或政府、有關(guān)部門的行為等造成的延遲除外。用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同應(yīng)相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款，并辦理登記。城市土地管理34第五章土地權(quán)屬管理4、出讓合同的解除在簽定出讓合同后，土地使用者未按合同支付地價(jià)款的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求違約賠償。土地管理部門未按合同約定的時(shí)間提供土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還地價(jià)款，并可以請(qǐng)求違約賠償。5、出讓合同的內(nèi)容城市土地管理35第五章土地權(quán)屬管理國(guó)有土地使用權(quán)劃撥一、概念——指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者的行為。包括兩種形式：使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（城市存量土地和集體土地）和無(wú)償取得（國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒(méi)有使用權(quán)期限的限制，但未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。取得劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)。在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。城市土地管理36第五章土地權(quán)屬管理二、劃撥土地使用權(quán)的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地三、劃撥土地的管理1、轉(zhuǎn)讓報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?？刹晦k理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。城市土地管理37第五章土地權(quán)屬管理2、出租房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家。用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃。3、抵押——因抵押造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)，并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。城市土地管理38第五章土地權(quán)屬管理4、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，并視情節(jié)處以罰款。5、國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥土地，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)入股和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。6、凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。城市土地管理39第五章土地權(quán)屬管理7、劃撥土地使用權(quán)的收回土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)或其他原因停止使用土地的國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回各級(jí)司法部門沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回的土地使用者自動(dòng)放棄的未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的不按批準(zhǔn)用途使用土地鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地

國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況應(yīng)給原土地使用者適當(dāng)補(bǔ)償。城市土地管理40第五章土地權(quán)屬管理四、國(guó)有土地使用權(quán)出讓與劃撥的異同出讓劃撥共同點(diǎn)都是發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)的使用權(quán)流轉(zhuǎn)都是從所有權(quán)中獲取部分權(quán)屬國(guó)家和土地使用者之間進(jìn)行的權(quán)屬交易區(qū)別有償獲取無(wú)償獲取有權(quán)利用使用權(quán)獲取收益不能從土地使用權(quán)中獲益可在一定用途、年限下自由流轉(zhuǎn)獲取的使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)必須經(jīng)申請(qǐng)審批同意后，補(bǔ)交出讓金或上繳土地帶來(lái)的收益城市土地管理41第五章土地權(quán)屬管理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念及特征1、概念平等民事主體以出讓方式取得的土地使用權(quán)，單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)共同轉(zhuǎn)讓對(duì)土地投入一定資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)后的再轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)讓的形式——出售、交換、贈(zèng)與2、特征平等民事主體間的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓的是一定期限內(nèi)完整的使用權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時(shí)轉(zhuǎn)移，新的受讓人成為出讓合同的履行者城市土地管理42第五章土地權(quán)屬管理轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系：出讓人→新的土地使用權(quán)人土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的運(yùn)作1、轉(zhuǎn)讓的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得《國(guó)有土地使用證》以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需取得《國(guó)有土地使用證》，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納完土地使用權(quán)出讓金2、轉(zhuǎn)讓方式公開(kāi)方式：即以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣、掛牌、上網(wǎng)競(jìng)價(jià)方式尋找受讓人的行為協(xié)議方式：即國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人通過(guò)協(xié)商自行尋找受讓人的行為出讓人出讓土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓新的土地使用權(quán)人土地使用權(quán)土地使用權(quán)城市土地管理43第五章土地權(quán)屬管理兩種轉(zhuǎn)讓方式分別適用的范圍1、下列國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須在土地交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)方式進(jìn)行：①國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含以土地使用權(quán)為條件進(jìn)行的合營(yíng)合作建房）;②以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;③為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;④判決、裁定需要拍賣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2、不屬于上述須以公開(kāi)方式轉(zhuǎn)讓范圍的，可以協(xié)議方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。以協(xié)議方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的公司、企業(yè)需提供《股東登記手冊(cè)》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無(wú)法證明該公司是非國(guó)有經(jīng)濟(jì)成份占主導(dǎo)地位的，則按公開(kāi)方式進(jìn)行交易。城市土地管理44第五章土地權(quán)屬管理3、轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)移地上建筑物、附著物的轉(zhuǎn)移使用期限轉(zhuǎn)讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓時(shí)若需要改變土地用途，必須經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門審批，并調(diào)整出讓金。

4、轉(zhuǎn)讓的程序三、轉(zhuǎn)讓合同管理四、出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別城市土地管理45第五章土地權(quán)屬管理

區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門,民事主體境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等，自由競(jìng)爭(zhēng)在市場(chǎng)所處層次不同土地一級(jí)市場(chǎng)，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)，未經(jīng)出讓取得及未按出讓合同投資開(kāi)發(fā)的不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定年限合同年限-已使用年限=剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招拍掛出售、交換、贈(zèng)與權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容所有權(quán)中的部分權(quán)屬經(jīng)出讓獲取的使用權(quán)完全轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)附意合同雙方完全自愿城市土地管理46第五章土地權(quán)屬管理國(guó)有土地使用權(quán)出租一、概念及特征1、概念——合法取得國(guó)有土地使用權(quán)的民事主體將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人使用，承租人為此支付租金的行為。2、特征民事法律行為，平等、自愿、等價(jià)有償權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)涵——保留土地使用權(quán)的前提下，部分土地使用權(quán)能（占有、使用權(quán)能）的轉(zhuǎn)移，而不是物權(quán)的完整轉(zhuǎn)移，這是出租與轉(zhuǎn)讓的主要區(qū)別。出租地塊必須合法取得（出讓或劃撥），且法律允許出租。出租地塊的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不發(fā)生轉(zhuǎn)移城市土地管理47第五章土地權(quán)屬管理出租主體必須是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人使用權(quán)出租必須將地上建筑物、附著物一并出租二、土地使用權(quán)出租合同1、內(nèi)容注：若出租人在出租期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓該出租地塊及地上建筑物、構(gòu)筑物，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、違約責(zé)任國(guó)家出讓土地使用者A轉(zhuǎn)讓出租土地使用者B出讓合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系出讓合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系城市土地管理48第五章土地權(quán)屬管理國(guó)有土地使用權(quán)抵押一、概念及作用1、概念——土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。（債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在是抵押的前提）2、作用——促進(jìn)資金融通對(duì)債務(wù)人而言，有利于獲取開(kāi)發(fā)資金；而且能繼續(xù)使用土地獲取收益對(duì)債權(quán)人而言，不須管理抵押地塊，又可在抵押人不履行債務(wù)時(shí)處分土地使用權(quán)，優(yōu)先受償。二、法律規(guī)定1、抵押權(quán)的設(shè)立與登記——是抵押人和抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)利登記；且房地分管，分別到土地和房產(chǎn)管理部門登記城市土地管理49第五章土地權(quán)屬管理2、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后登記抵押人按期償還貸款，抵押人和抵押權(quán)人進(jìn)行注銷登記抵押人未按期償還貸款，抵押權(quán)人拍賣土地，則新的土地使用者進(jìn)行使用權(quán)過(guò)戶以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。三、抵押合同1、特征——從屬合同2、內(nèi)容3、違約責(zé)任城市土地管理50第五章土地權(quán)屬管理第五節(jié)土地征收一、土地征收的概念（一）土地征收的涵義——指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所