淺談房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)畢業(yè)

南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第一章緒論模1.拍1倘研究背景潮隨著中國(guó)加軍入漢WT疏O壓，柳我國(guó)季的普社會(huì)主義市場(chǎng)被經(jīng)濟(jì)望日益成熟穿，全面邀建設(shè)咽小康社會(huì)浙的揭目標(biāo)甩不斷實(shí)現(xiàn)，腥國(guó)內(nèi)的后房地產(chǎn)速市場(chǎng)延也呢進(jìn)一步開放泊。幸經(jīng)過(guò)近麻三膊十年的醞釀和踩探索階段，房糕地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)吧展成為國(guó)民經(jīng)娘濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)也，并拉動(dòng)視其他霧相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)略形成了一個(gè)支少撐宏觀經(jīng)濟(jì)快工速發(fā)展的重要?jiǎng)t產(chǎn)業(yè)群體，猶對(duì)慧國(guó)民經(jīng)濟(jì)霞的險(xiǎn)發(fā)展訴起到了秘基礎(chǔ)性、先導(dǎo)飼性和支柱性倘的作用耕。玩近年來(lái)，一方塞面我國(guó)房地產(chǎn)位行業(yè)自身發(fā)展閘迅猛，吧行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益燃激烈；雙另一方面，由職于殲國(guó)際對(duì)人民幣乘升值的預(yù)期，燕使得我國(guó)房地賣產(chǎn)業(yè)的承受了暫大量矛外資勺的祥不斷挺涌入，孔外國(guó)企業(yè)在帶昌來(lái)穴巨額快資金的同時(shí)乳，聚也在客觀上帶企來(lái)了先進(jìn)的妻開發(fā)理念和管齡理技術(shù)芬、飯規(guī)范放化的融市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念欣、諒成熟的營(yíng)銷策議劃模式悠[1]右，翼這些釀無(wú)疑矛都對(duì)我國(guó)的房北地產(chǎn)斯企業(yè)器形成籍了強(qiáng)大的壓力襯。租深入考察僻我國(guó)房地產(chǎn)市秋場(chǎng)喝開發(fā)和經(jīng)營(yíng)面元臨的現(xiàn)狀能夠債發(fā)現(xiàn)智，貌“輝以需求為導(dǎo)向紐”秋已成為我國(guó)房極地產(chǎn)市場(chǎng)的一恐大趨勢(shì)。掩隨著擠房?jī)r(jià)逐步向成銅本價(jià)和微利價(jià)破靠近，活房地產(chǎn)垂開發(fā)與經(jīng)營(yíng)倍的瘡市場(chǎng)化程度鼻也正在閥逐步加深。在堤房地產(chǎn)的開發(fā)脂與經(jīng)營(yíng)棚方面，無(wú)論是挎業(yè)內(nèi)人士還是夸大眾化的翁消費(fèi)者都逐漸田成熟，猴單一的概念或聞是策略錦已經(jīng)難以打動(dòng)粥消費(fèi)者的購(gòu)買些欲望域。消費(fèi)者開始幸注意湊房地產(chǎn)產(chǎn)品的姨本質(zhì)性虎[2]采。冰房產(chǎn)相關(guān)信息火的易得性使得懲購(gòu)房者熟能夠或得更多列的購(gòu)買帳經(jīng)驗(yàn)霞并究日趨理性焰，而頻發(fā)肺違規(guī)項(xiàng)目糾紛撤的問(wèn)題間和嗎房?jī)r(jià)壺控制僻問(wèn)題畜更使懲消費(fèi)者澆變得愈發(fā)壺謹(jǐn)慎。腎從以上分析可廈以看出，我國(guó)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)繞正飯面臨著嚴(yán)峻的羨考驗(yàn)，市場(chǎng)競(jìng)繩爭(zhēng)更加激烈，魯房地產(chǎn)坡企業(yè)輔面臨的不僅是宋行業(yè)內(nèi)部貿(mào)的競(jìng)爭(zhēng)，更是尤企業(yè)煩的社會(huì)性鄰綜合實(shí)力的競(jìng)懇爭(zhēng)。本論文旨更在明確房地產(chǎn)透業(yè)一般性問(wèn)題畢的基礎(chǔ)上，通鄉(xiāng)過(guò)分析我國(guó)房霜地產(chǎn)綢開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的悔現(xiàn)實(shí)狀況，找亞出房地產(chǎn)業(yè)在診開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中陣存在的問(wèn)題，胖最終提出有針點(diǎn)對(duì)性并切實(shí)可祖行的開發(fā)與經(jīng)傳營(yíng)對(duì)策，以期買為我國(guó)今后的陸房地產(chǎn)開發(fā)與執(zhí)經(jīng)營(yíng)騎行為谷提供理論指導(dǎo)減。沒1.波2鉗研究意義撐將它我國(guó)搏房地產(chǎn)業(yè)特開發(fā)與經(jīng)營(yíng)征的現(xiàn)實(shí)情況泳同睬發(fā)達(dá)國(guó)家等規(guī)模化、運(yùn)作旋成熟的房地產(chǎn)蠟業(yè)相比描較可以直觀的躍發(fā)現(xiàn)得，糞我國(guó)的房地產(chǎn)盾開發(fā)與經(jīng)營(yíng)么僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)乘展的初級(jí)階段毫，還存在著許候多問(wèn)題厚。翠因此夠深入剖析房地罩產(chǎn)家產(chǎn)業(yè)才業(yè)的生存發(fā)展狼環(huán)境今，針對(duì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)岔題提出扇房地產(chǎn)開發(fā)與已經(jīng)營(yíng)的訴可行對(duì)策就顯欲現(xiàn)出了必重要的奪理論和現(xiàn)實(shí)意懷義脈。左房地產(chǎn)的開發(fā)脹與經(jīng)營(yíng)是一個(gè)發(fā)囊括地產(chǎn)市場(chǎng)露、建筑市場(chǎng)、桶房產(chǎn)市場(chǎng)的具忌有縱向遞進(jìn)關(guān)油系的復(fù)合經(jīng)營(yíng)椅體系握。鋒本文從變房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的針發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)座，在明確其重凈要地位的同時(shí)搏深入分析房地庫(kù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在開發(fā)僑經(jīng)營(yíng)介方面鄭出現(xiàn)的問(wèn)題，怪這種對(duì)樹于房地產(chǎn)上開發(fā)與經(jīng)營(yíng)飲的多角度、多喝層面分析，照能夠最終提出癢具備現(xiàn)實(shí)可行勢(shì)性侄的發(fā)展策略湖，府這兆為我們進(jìn)一步隱完善房地產(chǎn)經(jīng)諷營(yíng)與開發(fā)的理辛論組基礎(chǔ)拿提供了一個(gè)分倆析框架和新的麻視角，因而具賺有一定的理論傷意義染。極本文鳳在深入分析現(xiàn)停實(shí)狀況基礎(chǔ)上膽提出的發(fā)展對(duì)穿策，咸對(duì)于指導(dǎo)房地扛產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)押和經(jīng)營(yíng)垃具有很強(qiáng)的現(xiàn)嫩實(shí)意義：首先度，撒能夠乳增強(qiáng)碗房地產(chǎn)初企業(yè)巾的韻競(jìng)爭(zhēng)能力。近言年來(lái)殖，房地產(chǎn)村領(lǐng)域孝無(wú)論是行業(yè)競(jìng)雖爭(zhēng)還是市場(chǎng)競(jìng)捧爭(zhēng)都愈發(fā)激烈謊，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)蕉的西概念不斷創(chuàng)新葵，開發(fā)模式不字?jǐn)嗤黄啤Ｅ嘤行У拈_發(fā)與問(wèn)經(jīng)營(yíng)策略咐就屬成為了房地產(chǎn)勉企業(yè)生存與發(fā)態(tài)展的有力手段紗，束為其在競(jìng)爭(zhēng)中換贏得主動(dòng)地位行；其次，能夠職整合房地產(chǎn)項(xiàng)擴(kuò)目，形成資源胳優(yōu)勢(shì)。資房地產(chǎn)企業(yè)類的哄經(jīng)營(yíng)開發(fā)攤需要調(diào)動(dòng)福協(xié)調(diào)眾多方面歲的格資源，唇通過(guò)有效的開謹(jǐn)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，長(zhǎng)能夠理清秩各種資源的關(guān)煌系，分析他們部的功能，圍繞儲(chǔ)企業(yè)發(fā)展的突中心沃目標(biāo)社，形陪資源優(yōu)勢(shì)蘇；再次，桃有助于懼房地產(chǎn)企業(yè)黎評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)魂與收益。憐房地產(chǎn)市場(chǎng)侄風(fēng)云多變編而活競(jìng)爭(zhēng)茶激烈毀，截合理的開發(fā)與竭經(jīng)營(yíng)策略遙有助于接房地產(chǎn)企業(yè)正照確的估計(jì)成本水，預(yù)計(jì)收益，開明確風(fēng)險(xiǎn)毅；最后，欠能夠躬增強(qiáng)岸房地產(chǎn)販企業(yè)的管理創(chuàng)慢新能力。房地瓶產(chǎn)企業(yè)要贏得切市場(chǎng)握競(jìng)爭(zhēng)抓，昂產(chǎn)品置要續(xù)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)寺價(jià)值鈔，重點(diǎn)包就在于壺管理創(chuàng)新。通剩過(guò)律有效的開發(fā)經(jīng)絹營(yíng)能夠誦幫助房地產(chǎn)企項(xiàng)業(yè)障實(shí)現(xiàn)迷管理創(chuàng)新，探狠索解決問(wèn)題的蔬有效途徑炮[3]退。方1.百3哄研究綜述牛西方發(fā)達(dá)國(guó)家池的商業(yè)性房地乞產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)由潔來(lái)已久，因此束在枯相關(guān)領(lǐng)域的研哀究較之于國(guó)內(nèi)錦而言壽已柳相當(dāng)成熟。雖導(dǎo)然并不是所有妻的西方相關(guān)研臨究都適用于荷處于初級(jí)階段肚的境我國(guó)房地產(chǎn)企逝業(yè)，監(jiān)但其在房地產(chǎn)徑的開發(fā)、管理介、組合等整體朝性運(yùn)作思路上豆對(duì)于我國(guó)昏來(lái)說(shuō)暈都有借鑒意義譯。難Graask蜓a(bǔ)m似p去的《房地產(chǎn)開餃發(fā)的基礎(chǔ)》線一書峽可以看作是房茂地產(chǎn)搏開發(fā)與經(jīng)營(yíng)這蠢一滋研究領(lǐng)域的抗臉鼎之作，他明載確提出房地產(chǎn)狡項(xiàng)目決不能被紫看成僅僅是磚遼塊和砂漿，而網(wǎng)必須被看作是更一個(gè)在不斷變協(xié)化和競(jìng)爭(zhēng)不斷地加劇的市場(chǎng)中盒運(yùn)作的動(dòng)態(tài)的滿企業(yè)。在此基床礎(chǔ)上因，宗Miles臂深化前人研究販的同時(shí)將書房地產(chǎn)管理數(shù)分為裂三個(gè)層見次天:鹿物業(yè)管理者、鳥資產(chǎn)管理者和深組合投資管理足者，并強(qiáng)調(diào)三翁者協(xié)同以實(shí)現(xiàn)止房地產(chǎn)資產(chǎn)的赴持續(xù)管理，而配這種持續(xù)性的拐實(shí)現(xiàn)也恰恰是古本文追求的目制標(biāo)。日本越村墓幸弘提出購(gòu)物視中心運(yùn)營(yíng)管理坡的統(tǒng)一性，即泰開發(fā)商和入駐篇店鋪精誠(chéng)合作擋，在同一個(gè)主賽題概念指導(dǎo)下栽開展整體劃一角的經(jīng)營(yíng)管理工澤作。析他認(rèn)為經(jīng)營(yíng)管劑理工作可細(xì)分錄為廣告、宣傳兇、共同促銷、晴商戶銷售額管閃理、商戶運(yùn)營(yíng)踢管理、顧客服習(xí)務(wù)、安防管理鋪、消防憐理和鬧設(shè)施設(shè)備維修孝服務(wù)等勤[4]釘。粒國(guó)內(nèi)住目前牽在潛房地產(chǎn)開發(fā)瞎的研究法上敲主要集中雪于企業(yè)怨投融資、溪風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)平衡快分析和莫銷售等方面惡，刻對(duì)杜房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)式營(yíng)尾的研究也只局好限于制造業(yè)和理酒店、餐飲等饑傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)禿，倚而對(duì)商業(yè)房地刊產(chǎn)達(dá)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的揀綜合性況研究相對(duì)吹較煎少。因此，同吼國(guó)外成熟的房犧地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境索和剃相關(guān)幅理論相比，國(guó)恨內(nèi)膏的悅房地產(chǎn)植經(jīng)營(yíng)與開發(fā)而研究尚處于茄初級(jí)伐階段，但國(guó)內(nèi)合研究觀點(diǎn)結(jié)合躺了中國(guó)懷實(shí)際晉國(guó)情，符合娃當(dāng)前倘發(fā)展水平，對(duì)臭國(guó)內(nèi)訪房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)洲階段頂?shù)陌l(fā)展具有現(xiàn)爪實(shí)指導(dǎo)意義。革呂萍等認(rèn)為商胖業(yè)物業(yè)管理的麥方式有全面委敏托管理和業(yè)主屑自主管理，良顆好的商業(yè)物業(yè)郵管理服務(wù)能吸立引大量的租戶溝、顧客前來(lái)租珠賃、消費(fèi)，提冬高業(yè)主投資收案益，促進(jìn)區(qū)域幅內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，咽提升商業(yè)物業(yè)謝的商譽(yù)。陳海階英等在《物業(yè)觀管理概論》中逐把非住宅物業(yè)超管理劃分為寫撓字樓、商場(chǎng)和奇工業(yè)園區(qū)的物遞業(yè)管理，其中湯明確描述了商雞場(chǎng)的概念醒[5]沉:鞠商場(chǎng)是具有一乳定營(yíng)業(yè)面積，詢匯聚各類商品素進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)傲或批發(fā)經(jīng)營(yíng)的顫交易場(chǎng)所。吳慕德云認(rèn)為商業(yè)潑物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理?yè)浒ㄉ虡I(yè)物業(yè)版定位、招商和霸運(yùn)營(yíng)管理，忽清視任一環(huán)節(jié)，養(yǎng)都可能導(dǎo)致商陜業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的抖失敗，并具體蟻研究了商業(yè)物繳業(yè)招商管理。轟這種觀點(diǎn)顯然趴較之于以前的精研究更加突出耽營(yíng)運(yùn)管理過(guò)程珠中前臺(tái)工作的漆重要性。資第二節(jié)章貫榆房地產(chǎn)開發(fā)與凝經(jīng)營(yíng)的法相關(guān)慶問(wèn)題宜2.1遲房地產(chǎn)開發(fā)與廁經(jīng)營(yíng)的縮概念功2.1.1距弱房地產(chǎn)的度概念狠房地產(chǎn)蓬主要誼指土地、建筑顏物及固著在土霧地、建筑物上赤不可分離的部侵分及其附帶的弊各種權(quán)益。立對(duì)于房地產(chǎn)的綁概念每，代表性的觀阻點(diǎn)知[6]縮主要有以下三偏類：占（憤1秘）懂“喇房和地有機(jī)結(jié)棒合版”脂：噴房地產(chǎn)是房產(chǎn)第和地產(chǎn)密不可液分的、相互存櫻在的有機(jī)結(jié)合鄉(xiāng)體，它是指地冬上房屋建筑及難其附屬物和承瘋載房屋建筑及槍其附屬物的土壯地以及由它們著所衍生羊的各種權(quán)利拋。形（游2賠）存“番房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)穩(wěn)稱樓”鷹：窩所謂房地產(chǎn)，采是房產(chǎn)與地產(chǎn)歇的合稱療，辰房地產(chǎn)是土地枯及地上定著物破和同地上利用月相聯(lián)系的地下碑改良物；同構(gòu)時(shí)，還包括以輔上組成部分所檢衍生的各種權(quán)歸利。蛾（喘3劇）肯“拘狹義與廣義房強(qiáng)地產(chǎn)熟”孩：冊(cè)狹義的房地產(chǎn)探是指土地和土步地上永久性建護(hù)筑物及其衍生墨的權(quán)利；廣義測(cè)房地姑產(chǎn)除了上述內(nèi)案容外，還包括滑諸如水、礦藏有和森林等自然罵資源。抓2.1.明2榴剃房地產(chǎn)煉開發(fā)與經(jīng)營(yíng)價(jià)的僵概念劉房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)棗營(yíng)是指房地產(chǎn)趕開發(fā)企業(yè)某從工程勘察、懷征地拆遷、土夏地開發(fā)經(jīng)營(yíng)到狂房屋開發(fā)鳴、惱項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)遵營(yíng)的全過(guò)程堵[7]烏。胃即散在城市規(guī)劃區(qū)秤內(nèi)尋的壞國(guó)有土地上進(jìn)病行基礎(chǔ)設(shè)施建還設(shè)、房屋建設(shè)筆，并轉(zhuǎn)讓房地待產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或售者銷售、出租嗽商品房的行為只。挎通過(guò)漿對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)奧經(jīng)營(yíng)的概念禁進(jìn)行插延伸分析揚(yáng)可以看出驚，遣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)廊營(yíng)的主體是庭按照法律規(guī)定齊具備資質(zhì)并承哲攬相應(yīng)范圍的稼業(yè)務(wù)葉的鄙房地產(chǎn)開發(fā)企供業(yè)步；儉房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)協(xié)營(yíng)的對(duì)象可分蠢為民用、商業(yè)守、工業(yè)、交通似等開發(fā)經(jīng)營(yíng)類五型；早房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)怎營(yíng)的規(guī)模可分販為單頁(yè)開發(fā)經(jīng)父營(yíng)、小區(qū)開發(fā)祥經(jīng)營(yíng)和成片開樸發(fā)經(jīng)營(yíng)抬。裳2.榨2吼房地產(chǎn)開發(fā)與斃經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容和襲程序躺根據(jù)房地產(chǎn)趨產(chǎn)雹業(yè)生產(chǎn)與再生更產(chǎn)的運(yùn)行順序百，途房地產(chǎn)開發(fā)壤與波經(jīng)營(yíng)的主要過(guò)帥程寧大體可以分為領(lǐng)下狗幾拌個(gè)階胳段斃:瀉1索投資決策階段棍收(掉見圖仇1炊)蹦(奮1)芳確立決策目標(biāo)翅。鋪(憲2)莫選定多種可能餅的決策方案。牢(假3)穗分析、評(píng)價(jià)和叉比較方案帶(避4)曬選擇確定方案愈(逝5)幸實(shí)施并制定應(yīng)兄變措施涌聯(lián)爬賠莫斗查圖益1販朽決策程序莖2有房地產(chǎn)建設(shè)工為程項(xiàng)目規(guī)劃與聚審批階段仁3汗建筑施工階段栗建筑施工的前瘦期寫準(zhǔn)備階段吃主要完成工程趁勘察與設(shè)好計(jì)銅—治征地與拆快遷援—騾“介三通一柱平糧”息或昌“囑七通一霉平燃”合等工作，當(dāng)一挨切準(zhǔn)備工作都蝕完成之后，企團(tuán)業(yè)開始招募人錢員許組織施工輸，在具體的侮施工礎(chǔ)階段要做好工廊程進(jìn)度監(jiān)控、分工程質(zhì)量監(jiān)理冊(cè)等必要工作。熊4性竣工驗(yàn)收交付墨使用階段手5賢營(yíng)銷策劃階段至選擇正確的銷跳售渠道有助于否盡快將房地產(chǎn)細(xì)產(chǎn)品傳送到最怠終的用戶手中盛，企業(yè)也實(shí)現(xiàn)臘獲利，并達(dá)到放擴(kuò)大銷售量，高加速資金周轉(zhuǎn)工，滿足人民生宮活的需要的目紛的。目前房地什產(chǎn)銷售渠道主負(fù)要有房地產(chǎn)直何銷模式、房地兔產(chǎn)間接銷售模鞠式和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷逐模式。者6隨房地產(chǎn)后期物幸業(yè)維護(hù)管理階匆段扯第三俗章爪半我國(guó)房地產(chǎn)開君發(fā)與經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)罩狀分析手3.敢1倡我國(guó)房地產(chǎn)籮開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境弊3.1.1晃宏觀環(huán)境岔我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)能業(yè)起步較廊晚賞,晴發(fā)展相對(duì)滯后辜。改革開放以護(hù)前，中國(guó)幾乎詠沒有商業(yè)性錯(cuò)的乳房地產(chǎn)，房地債產(chǎn)形態(tài)以各種匆類型的供銷社室、百貨大樓為過(guò)主，而且其產(chǎn)喬權(quán)屬于國(guó)家或仔集體，房地產(chǎn)寧的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)龜同成本投入之辛間沒有嚴(yán)格的廳經(jīng)濟(jì)關(guān)系。粥經(jīng)過(guò)猶近由3叔0鬼年的發(fā)展，我晝國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日挪益成熟，慧人民對(duì)于住房幅居住的水平要北求高，給中國(guó)泳房地產(chǎn)業(yè)的生悼存和發(fā)展帶來(lái)威了良好的發(fā)展譽(yù)機(jī)遇睬，但由于近年婦經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱須，國(guó)家又相應(yīng)效出臺(tái)了控制措斑施。1政策環(huán)境借房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的患發(fā)展需要一個(gè)彈長(zhǎng)期穩(wěn)定的政調(diào)策、得相對(duì)完善的法政規(guī)體系和高透陽(yáng)明度的投資環(huán)廳境。有一方面，凱我國(guó)目前房地帖產(chǎn)添產(chǎn)爪業(yè)的政策環(huán)境性穩(wěn)定性相對(duì)較派差。房地產(chǎn)業(yè)種立法滯后、配疲套法規(guī)未能跟都上產(chǎn)業(yè)的飛速設(shè)發(fā)展。咳另一方面，渾由于近年房地?fù)Q產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)鏟展過(guò)熱，房?jī)r(jià)槽浮動(dòng)虛高，政柴府的伐限購(gòu)、限貸等貸抑制性政策繼賭續(xù)升級(jí)境。這些都很大千程度上為房地碑產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)那提出了挑戰(zhàn)。2制度環(huán)境百現(xiàn)實(shí)存在的小購(gòu)產(chǎn)權(quán)房，揭露怖了突我國(guó)住房保障罵制度樸的靠不完善，土地才供應(yīng)方面存訪在膜“封雙軌訂制賊”簡(jiǎn)的弊端跨[8]侵。我國(guó)渣房地產(chǎn)管理體首制狼尚未成型拍，住房制度改何革步伐遲緩、尾力度不強(qiáng)，大貞量房地產(chǎn)燭產(chǎn)品殺難以底正常絮進(jìn)入市場(chǎng)什流膚通，這些方面礎(chǔ)約束和限制了活房地產(chǎn)市場(chǎng)的躁發(fā)育和活躍斃，際同樣影響著房咐地產(chǎn)條的價(jià)進(jìn)一步酒開發(fā)土與泊經(jīng)營(yíng)。3經(jīng)濟(jì)環(huán)境擔(dān)我國(guó)是世界最株大的發(fā)展中國(guó)盾家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不迅速全，處于工業(yè)化惹的麗上升途時(shí)期。國(guó)家發(fā)榜展過(guò)程中的各償個(gè)行業(yè)的投資電需求都非常大斧，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)郊承受能力、財(cái)賊政狀況有限。絨為了維持國(guó)民覺經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定票長(zhǎng)期的映發(fā)展，國(guó)家每放年都要發(fā)行寬幾百億元的懲公債趴以供所需葬。社盡管改革開放帶以后，吸引利柄用外資的力度前加大，但總體厲上看資金不足條和短缺喘仍次是重要的制約斥因素，這種情辨況將援在一定程度上遠(yuǎn)制約我國(guó)房地公產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)傍營(yíng)杜。4資源環(huán)境驚土地資源作為溉一種稀缺而寶烘貴的自然資源毀，是房地產(chǎn)產(chǎn)歪業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)凡的重要物質(zhì)基監(jiān)礎(chǔ)。我國(guó)國(guó)土側(cè)資源的特點(diǎn)卻啊是山地多、平拜地少，土地面況積雖然廣大，派但耕地比重偏害小糊。密我國(guó)人口眾多斜，難于利用的丈土地多，后備虜潛力不足，土請(qǐng)地資源絕對(duì)量院大，相對(duì)的人旋均可利用量小卷[9]圖。這加重了土椅地資源的數(shù)量鋪和質(zhì)量約束，野增加椅了房地產(chǎn)開發(fā)閣經(jīng)營(yíng)允的成本。5需求環(huán)境籮我國(guó)房地產(chǎn)市探場(chǎng)面臨的矛盾籠是潛在需求大令、有效需求小卻。由于我國(guó)長(zhǎng)秋期以來(lái)實(shí)行福胞利性住房分配稍，人們的心理哪和觀念已譽(yù)成截“制定話勢(shì)普”宵，購(gòu)房的的心纖理承受能力較設(shè)差，隆可以看出，我廉國(guó)房地產(chǎn)場(chǎng)潛喜在需求很大。值但是由于我國(guó)達(dá)居民工資水較婚低，房地產(chǎn)金乓融服務(wù)有待完設(shè)善，所以賞實(shí)際的刷有效購(gòu)買力還懷較小。里3.1.2援行業(yè)環(huán)境育行業(yè)環(huán)境的變識(shí)化關(guān)系到每一姿個(gè)置身行業(yè)中站的企業(yè)，房地腥產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)非經(jīng)營(yíng)時(shí)有必要借對(duì)其所處的行膛業(yè)登環(huán)境優(yōu)進(jìn)行詳細(xì)分析睛。權(quán)本文從以下幾挪個(gè)方面探討行酒業(yè)內(nèi)部環(huán)境對(duì)爛于房地產(chǎn)企業(yè)匠開發(fā)經(jīng)營(yíng)的影磁響。逐1堤現(xiàn)實(shí)移同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者跑隨著國(guó)內(nèi)外投野資環(huán)境的放寬搏，倒目前要眾多房地產(chǎn)企雷業(yè)進(jìn)入演我國(guó)市場(chǎng)玉，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者麥的數(shù)目眾多，墾僅從國(guó)內(nèi)房地雪產(chǎn)行業(yè)的情況擾來(lái)看，各大實(shí)院業(yè)集團(tuán)有相當(dāng)朗多已進(jìn)入房地息產(chǎn)行業(yè)，但就贈(zèng)當(dāng)前發(fā)展局面送來(lái)說(shuō)，尚未出疏現(xiàn)某一家企業(yè)壇主導(dǎo)這個(gè)產(chǎn)業(yè)左的情況，競(jìng)爭(zhēng)擋還比較激烈冬[10]匪。饅競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)目植越多，察開發(fā)與經(jīng)營(yíng)腎就越容易出現(xiàn)漁創(chuàng)造性的默策略甩。2潛在競(jìng)爭(zhēng)者杏中國(guó)加入車WTO迫以后，隨著我祥國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的方壁壘不斷降低務(wù)，芒一方面，遲外資、外商相想繼涌入我國(guó)房舊地產(chǎn)市場(chǎng)伙，一些資金實(shí)品力雄厚的國(guó)際罰公司也銹在誓進(jìn)軍中國(guó)房地躲產(chǎn)市反場(chǎng)去；另一方面，追我國(guó)的嫂房地產(chǎn)行業(yè)餓開始滿步入祥逐漸成熟期販，很住房供給走向法市場(chǎng)化痰。這些變化在法為房地產(chǎn)行業(yè)以快速發(fā)展制造阿契機(jī)奸的同時(shí)也帶來(lái)祥的大量的潛在崇競(jìng)爭(zhēng)者，對(duì)于莊房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)兔說(shuō)不撕僅僅嗎是齊機(jī)遇休，更是十分嚴(yán)餐重的生存危機(jī)責(zé)。祖3裕替代品骨的威脅座

辮一種產(chǎn)品的需愧求量與它的替虜代品的價(jià)格成晴正比關(guān)系，替床代品的價(jià)格越績(jī)高則它的需求趙量越大，反之考，替代品的價(jià)待格越有吸引力杠則會(huì)對(duì)這種產(chǎn)萍品的市場(chǎng)需求橋產(chǎn)生不利影響切。伶從行業(yè)本身來(lái)而看，付商品房的替代省品有小產(chǎn)權(quán)房戰(zhàn)、廉租房、兩似限房、經(jīng)濟(jì)適短用和汗保障性住房針等踩[11]磚，但從在目前的政策悔背景下，這兩吊種性質(zhì)的房產(chǎn)園不可能真正威皇脅到商品房。蝶4上供應(yīng)商同的襪議價(jià)能力倡房地產(chǎn)企業(yè)在艙同銀行和政府股的議價(jià)中一般勞處于下風(fēng)，這顧是由于距土地的稀缺性誼及政府對(duì)土地脾的完全壟斷使朝得土地供給缺姿乏價(jià)格彈性，林企業(yè)帝必須以較高的蝕成本獲得土地磚使用權(quán)；習(xí)而尖銀行作為房地屋產(chǎn)企業(yè)資金供役應(yīng)商，是在政絲府政策指導(dǎo)下司，控制著向房崗企貸款的主動(dòng)所權(quán)，所以貨幣股供應(yīng)的情況將賠對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)彼的發(fā)展起著重仇要的作用。乘房地產(chǎn)企業(yè)在最同煙原材料供應(yīng)商嚷、建筑公司等對(duì)企業(yè)議價(jià)時(shí)處測(cè)于上風(fēng)膝，胳這是因?yàn)楹Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)處夸于供應(yīng)鏈的核為心位置，所以醬原材料供應(yīng)商撇、建筑公司等美的議價(jià)能力較無(wú)弱，房地產(chǎn)企騎業(yè)可以壓縮成針本剪空間喝[12]栽。效3.鄙2妙我國(guó)房地產(chǎn)肥開發(fā)自經(jīng)營(yíng)模式廟3.2.1賢房地產(chǎn)企業(yè)盈已利模式良近年來(lái)政府施在行的房地產(chǎn)調(diào)撿控新政策對(duì)房掛地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)漂模式產(chǎn)生深了拜遠(yuǎn)的影響，面糾對(duì)政策調(diào)控，距房地產(chǎn)企業(yè)的董盈利模式也發(fā)什生了新的變化述。首先，房地我產(chǎn)企業(yè)寨在伴盈利儉手段上由恩“物主要依靠土地貿(mào)升紋值駕”楚尼轉(zhuǎn)變?yōu)槎取俺贾饕揽慨a(chǎn)品帶質(zhì)量及附加棕值織”吹，這是因?yàn)樵谥鹫麄€(gè)開發(fā)成本講中土地所占成詳本的比重相當(dāng)奴大，只有在產(chǎn)礎(chǔ)品和附加值等框方面做文章，升才能拓展房地殃產(chǎn)項(xiàng)目的盈利秒空間；其次，芳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)字營(yíng)肅由凍“寫粗放型開趣發(fā)倉(cāng)”屆轉(zhuǎn)向依靠成本胞節(jié)約擴(kuò)大盈利趴空間的方式，催隨著土地和建橫筑材料等剛性改成本的價(jià)格不彈斷上漲，企業(yè)武的盈利空間越嫌來(lái)越小，變粗全放型為集約型松，提高產(chǎn)業(yè)化直水平就成為了眠盈利的關(guān)鍵；撲最后，被迫于企業(yè)籌資芒中的貸款壓力摧，京企業(yè)盈利發(fā)生筒了盤由禾“騎出售項(xiàng)目獲綠利宗”帆到甚“謹(jǐn)持有經(jīng)營(yíng)獲掃利蠻”扮轉(zhuǎn)變致[13]陰。括房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)面對(duì)陣市場(chǎng)和政策環(huán)臺(tái)境誓的變化礦，閱為更好的適應(yīng)泄市場(chǎng)發(fā)展的要聚求，就必須脈要改變其現(xiàn)有歇的尚開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式嚷，進(jìn)而轉(zhuǎn)變企守業(yè)的盈利模式模。晴3.2.2恐房地產(chǎn)企業(yè)開逮發(fā)模式潮在現(xiàn)實(shí)操作中會(huì)，躁許多從事單項(xiàng)丑目開發(fā)的企業(yè)辦在進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)破算時(shí)實(shí)際利潤(rùn)壤遠(yuǎn)軌遠(yuǎn)也少于預(yù)期利潤(rùn)團(tuán)，這是由于如旋果房地產(chǎn)企業(yè)父實(shí)行單項(xiàng)目開謙發(fā)的模式，必貿(mào)然造成前期大蠶量的現(xiàn)金流出猾，在企業(yè)自有年資金有限的情餃況下，財(cái)務(wù)費(fèi)習(xí)用堅(jiān)如融資費(fèi)用等奴將度必然增加。似所以，為了適培應(yīng)新市場(chǎng)政策恥下房地產(chǎn)投資但模式的變化所、鄰?fù)瑫r(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)磚資本和規(guī)模的騾快速擴(kuò)張，勉就必須從合理安排開發(fā)陽(yáng)節(jié)奏，實(shí)行多吵個(gè)項(xiàng)目的配套智開發(fā)蜓模式。目前，廉我國(guó)房地產(chǎn)市帽場(chǎng)倒上瘡“填第一梯寫隊(duì)焦”貧企業(yè)普遍采用架多項(xiàng)目、多城廣市的開發(fā)模式登，這樣能夠?qū)嵉尸F(xiàn)資金在各項(xiàng)百目之間有序、毀快速地周轉(zhuǎn)，怕企也在不投入所多少自有資金期的情況下就可析以產(chǎn)生大量的部利潤(rùn)，資金的惹使用效率大為潛提高，投資利腥潤(rùn)率也將得到蒸有效保證。繼面對(duì)記新的市場(chǎng)政策緞變化曠，房地產(chǎn)企業(yè)灣要繼續(xù)保持快灑速窮、穩(wěn)健的引發(fā)展萄，藥必須襲也患只能采用多項(xiàng)蠶目開發(fā)模式韻。獵3.2.3軌房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)京銷模式竿房地產(chǎn)鍵在具有資金門照檻督高、技術(shù)含量糊低等特點(diǎn)的同野時(shí)又具有暴利培性梅特點(diǎn)碎，爭(zhēng)所以在房地產(chǎn)尼發(fā)展早期改成為諸多制造夾業(yè)企業(yè)完成夸資本原始輸積累之后的優(yōu)孕先選擇。但是貓隨著置目前房地產(chǎn)市未場(chǎng)維政策的不斷變民化，原來(lái)的里靠票“遙圈交錢遠(yuǎn)”珍、趙“突圈歲地轉(zhuǎn)”洞獲取高額利潤(rùn)諒的遵營(yíng)銷模式威已經(jīng)一去不復(fù)扶返了。獅房地產(chǎn)營(yíng)銷模飯式是對(duì)營(yíng)銷方慘式的本質(zhì)性升抖華，主要指房妄地產(chǎn)市場(chǎng)上存榴在的某種可以周照著做標(biāo)準(zhǔn)樣斯式，即目前市破場(chǎng)上被相當(dāng)數(shù)務(wù)量企業(yè)所采取扁的營(yíng)銷套路。胞目前我國(guó)房地建產(chǎn)營(yíng)銷模式主穗要燥有劇:辣炒房模式、整魄合營(yíng)銷模式、泡、差異化營(yíng)銷踩模式、會(huì)員營(yíng)白銷模式、網(wǎng)絡(luò)念營(yíng)銷模式、概吐念營(yíng)銷模式、做代理營(yíng)銷模式鼻、聯(lián)合營(yíng)銷模碗式、體驗(yàn)營(yíng)銷造模式等亂[14]蔬。雀從以上分析可鄭以看出，目前堆我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)旅銷模式不僅花憂樣繁多，而且立仍在不斷推陳偷出新。房地產(chǎn)屋商們對(duì)于現(xiàn)有籍的這些營(yíng)銷模勒式表現(xiàn)不一，疤誰(shuí)將營(yíng)銷模式如運(yùn)用的好，誰(shuí)裂就能在市場(chǎng)競(jìng)條爭(zhēng)中取得勝利勢(shì)。管雖然羅現(xiàn)有的各種營(yíng)紗銷模式肉對(duì)于房地產(chǎn)企淺業(yè)來(lái)說(shuō)訴都有可取之處楊，但卻存在著世過(guò)于片面的通遞病，它們都只頭是從營(yíng)銷的某俗一方面提出一租種運(yùn)作模式。攀因此房地產(chǎn)企尾業(yè)應(yīng)拋從系統(tǒng)的、戰(zhàn)鑒略的層面上去奏尋找適合自身配的營(yíng)銷模式，統(tǒng)真正找到適合酬于企業(yè)的有針?biāo)?duì)性的靈活的省營(yíng)銷模式睛。勢(shì)第四章券我國(guó)房地產(chǎn)開何發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在趙的主要問(wèn)題堂4.1裳房析地產(chǎn)左投資辨膨脹、指信貸富危機(jī)嚴(yán)重蓮房地產(chǎn)投資是迎房地產(chǎn)業(yè)濟(jì)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)霞的基礎(chǔ)和源泉因，是房地產(chǎn)業(yè)闖發(fā)展的原始驅(qū)牲動(dòng)力，但投資囑應(yīng)該耗控制在適宜的龍范圍內(nèi)亡，螺投資廳增速過(guò)快反而住會(huì)給帶國(guó)民欲經(jīng)濟(jì)浪的長(zhǎng)遠(yuǎn)和穩(wěn)定拔發(fā)展帶來(lái)不利秋因素。歌房地產(chǎn)業(yè)夸與其他行業(yè)相郊比傭的一大特色就掘是其有效的敵關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)乎[15]刺，房地產(chǎn)投資殼的持續(xù)上升使監(jiān)得其他關(guān)聯(lián)行架業(yè)也呈現(xiàn)非理剛性辯的觸繁榮。秧自進(jìn)入新世紀(jì)眾以來(lái)，室房地產(chǎn)開發(fā)與雖經(jīng)營(yíng)的快速發(fā)垃展所帶來(lái)的令建材產(chǎn)品產(chǎn)量墾的快速增長(zhǎng)役，腥不僅引發(fā)了鐵停礦石等工業(yè)原處材料價(jià)格的上泡升，而且使中金國(guó)已經(jīng)不樂觀賭的環(huán)保形勢(shì)更玉加嚴(yán)峻，更加腹導(dǎo)致了能源短懇缺，運(yùn)輸能力腹不足等一系列嬌問(wèn)題。諸中國(guó)部分經(jīng)濟(jì)盾發(fā)達(dá)省區(qū)也相誼繼發(fā)生電力短慚缺甚至拉閘限傅電現(xiàn)象，這些尸都與中國(guó)房地綱產(chǎn)業(yè)投資增速時(shí)過(guò)快有一定的館關(guān)系。在房地彈產(chǎn)業(yè)投資過(guò)快登的同時(shí)，判中國(guó)現(xiàn)階段銀危行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)隸信貸支持力度垂去還未有所控普制拌，事這店在一定程度上祖助長(zhǎng)了房地產(chǎn)愚業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)乒速該，對(duì)房地產(chǎn)的鏈開發(fā)與經(jīng)營(yíng)都蟲構(gòu)成了隱患占。調(diào)4.右2枝房地產(chǎn)炕市場(chǎng)掏開發(fā)經(jīng)營(yíng)租行為認(rèn)不規(guī)范娘房地產(chǎn)企業(yè)的著開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，含需要知市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制驅(qū)下的諸多配套汁法規(guī)、政策的軟支持，還需要想有完善的土地圍供用制度、城斤市規(guī)劃及房地預(yù)產(chǎn)管理相關(guān)制劍度的支持，要肆有房地產(chǎn)開發(fā)載業(yè)生存和發(fā)展光的環(huán)境，更要琴有良好的市場(chǎng)耗環(huán)境和規(guī)范的熔市場(chǎng)秩序駝[16]礦。而反觀我國(guó)幸現(xiàn)階段的實(shí)際償情況，首先，啄我國(guó)的削土地供用制度弱不完善，土地關(guān)供用存在大量葵的協(xié)議出讓、表意向出讓、暗供箱隱形出讓，朽公開招標(biāo)或拍師賣出讓土地的買極少，這就難堅(jiān)以形成良性的醫(yī)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；其究次，我國(guó)城市赤規(guī)劃執(zhí)行管理拔不到位，政策宣性規(guī)劃變動(dòng)、椒調(diào)整頻凡，隨涉意性非常強(qiáng)，拖而房地產(chǎn)的經(jīng)蔑營(yíng)開鵝發(fā)離不開長(zhǎng)期妙穩(wěn)定的政策，且頻繁的政策變儲(chǔ)動(dòng)只能給企業(yè)螺帶來(lái)不良影響網(wǎng)；最后，由于拿我國(guó)房地產(chǎn)開趟發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策伏、法規(guī)執(zhí)行不毫嚴(yán)，管理乏力唐，資質(zhì)審批不蹦嚴(yán)，魚目混珠占，違法、違規(guī)毅經(jīng)營(yíng)者得不到辟查處。使得有根資質(zhì)和無(wú)資質(zhì)縫者同軌經(jīng)營(yíng)，們明的和暗的互逮爭(zhēng)市場(chǎng)，在一談定程度上制約葬了房地產(chǎn)斗產(chǎn)軟業(yè)謎的拘健康、快速的惰發(fā)展，造成管得理不規(guī)范、競(jìng)插爭(zhēng)無(wú)序、發(fā)展唱不平衡、市場(chǎng)銜比較混亂。唇4.毒3寇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)窩營(yíng)觀念落后鬼意識(shí)對(duì)物質(zhì)具怎有反作揚(yáng)用貧,搬嘆所以制約房地?fù)飚a(chǎn)企業(yè)開發(fā)與互經(jīng)營(yíng)的一大障他礙就是觀念上單的落鑰后榨,寶這種落后的開輝發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念主柴要表現(xiàn)在三個(gè)兩方猜面海:樹首先是市場(chǎng)經(jīng)依濟(jì)的不完善所構(gòu)帶來(lái)的被動(dòng)市迷場(chǎng)意識(shí)，這種來(lái)意識(shí)的形成主購(gòu)要源于政府和指行政主管部門信對(duì)市場(chǎng)問(wèn)題的護(hù)過(guò)渡干預(yù)。在腫不健全的市場(chǎng)閃經(jīng)濟(jì)條件下，乏房地產(chǎn)企業(yè)雖晉然存在一定的沾市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)窗，但由于缺乏管公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)梳境或是自身競(jìng)碼爭(zhēng)能力的欠缺末，使得企業(yè)在因開發(fā)經(jīng)營(yíng)適中撇“子等、靠、胡要醋”債的移思想嚴(yán)重，將昏觀念落后一味歪歸結(jié)到市場(chǎng)機(jī)簡(jiǎn)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)不均侍等客觀問(wèn)題上卵，，信心不足舌，怨天尤人；掙其次是違背市功場(chǎng)規(guī)律的盲目忠市場(chǎng)意識(shí)，這月種觀念來(lái)源于陣地方政府領(lǐng)導(dǎo)渴只追求政治利宅益，不按市場(chǎng)測(cè)規(guī)律辦事，認(rèn)妻為只有引進(jìn)外耀商、外資才能原形成房地產(chǎn)企骨業(yè)的高水平開斤發(fā)并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)女社會(huì)的發(fā)展，羽房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)妖目盲目上馬，跟一味求大，難絹以潛符合當(dāng)?shù)貙?shí)際狹；最后，是投矮機(jī)心理作祟的處狹隘市場(chǎng)意識(shí)首，這主要出自盜一些小型、無(wú)腫實(shí)力的房地產(chǎn)斜企業(yè)。他們認(rèn)右為在在我國(guó)社姻會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)膨濟(jì)初期，各項(xiàng)隙制度相對(duì)還不孝完善，可利用雕的栗機(jī)會(huì)非常多，儀于是從事空隙曬項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)缺目或隱藏項(xiàng)目團(tuán)，以謀求在短帽期內(nèi)獲得利益例，在無(wú)序、無(wú)縱誠(chéng)信、不規(guī)范哲的環(huán)境中生存巨。霞4.朵4讓房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)感營(yíng)賓規(guī)模小、瘡資源執(zhí)配置不合理甩近年來(lái)，由于臟房地產(chǎn)俗行業(yè)主管部門遣宏觀管理和調(diào)舌控的力度不夠沒，房地產(chǎn)開發(fā)先的棒門檻非常低，題中小心型房地產(chǎn)欺企業(yè)過(guò)多，達(dá)使得替人財(cái)物配置不蛙合理，資源浪風(fēng)費(fèi)酒嚴(yán)重棵。粱形成鄭了翁有限的資金記卻簡(jiǎn)多頭投資，規(guī)責(zé)模小首而效益差各，社會(huì)、環(huán)境市、經(jīng)濟(jì)效益無(wú)肉法同步實(shí)現(xiàn)接的現(xiàn)狀添[17]顧。租在我國(guó)監(jiān)一些地區(qū)淹，訴房地產(chǎn)開發(fā)企熟業(yè)實(shí)力較弱，已規(guī)模普遍偏小脊，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)旗期組建的開發(fā)榜企業(yè)是一些國(guó)課有的老企業(yè)，木他們?nèi)藛T多、夾負(fù)擔(dān)重，市場(chǎng)顛競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)；胡而后期組建的機(jī)開發(fā)企業(yè)大多乘是股份制、民末營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)健，他們組建的殖時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)蛙不足，綜合實(shí)鵲力不強(qiáng)，一些抄企業(yè)甚至只有藝一、兩個(gè)低級(jí)悼技術(shù)人員或外連聘幾個(gè)技術(shù)人辦員或無(wú)技術(shù)人粉員，無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)奪所，無(wú)資金，稅他們僅靠搞低節(jié)層次、低技術(shù)影含量的單體項(xiàng)齊目經(jīng)營(yíng)，開發(fā)愿的檔次不高，穩(wěn)難以形成規(guī)模狡，整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)福力弱，更談不滲上走出去參與羨競(jìng)爭(zhēng)。該這樣一來(lái)，資割源巷的涼嚴(yán)重浪費(fèi)勢(shì)臺(tái)必造成市場(chǎng)秩陜序的混亂和無(wú)的序競(jìng)爭(zhēng)的加劇到，趣甚至助長(zhǎng)當(dāng)?shù)叵湄澪鄹瘮≈L(fēng)案。認(rèn)第五章身我國(guó)喚房地產(chǎn)開發(fā)與姐經(jīng)營(yíng)上的調(diào)控縮對(duì)策行基于中國(guó)的特雅殊國(guó)情，在解接決房地產(chǎn)開發(fā)犬經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)詞題撤上酬不能照搬別國(guó)洞經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)具箭體問(wèn)題進(jìn)行具資體分析就顯得怒尤為重要，以臘下鉗是洞就后我國(guó)房地產(chǎn)顏開發(fā)經(jīng)營(yíng)中霞存在的問(wèn)題所剛提出義的幾點(diǎn)對(duì)策返和凈建議，希望能歷夠叨對(duì)軌我國(guó)哭房地產(chǎn)業(yè)玻的開發(fā)僻和臨經(jīng)營(yíng)有所幫助蘭。較5.1疫加靈強(qiáng)房地產(chǎn)蹄開發(fā)經(jīng)營(yíng)臭的金融監(jiān)管孤目前，我國(guó)房獵地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與辯經(jīng)營(yíng)的資金絕腥大部分來(lái)自銀捎行，而銀行貸牽款具有信用擴(kuò)曬張的效應(yīng)，容給易引發(fā)金融風(fēng)惠險(xiǎn)，因此我國(guó)領(lǐng)應(yīng)該加強(qiáng)金融欣監(jiān)管，使金融儉機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)塑開發(fā)經(jīng)營(yíng)嗚的支持保持在乖正常水平。抖一方面在面對(duì)敢房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)獻(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)開該建立一套行蝕之有效的信用埋評(píng)估體系，銹以其開發(fā)經(jīng)營(yíng)裙項(xiàng)目的可行性葬為依據(jù)，遠(yuǎn)不同信用級(jí)別握的企業(yè)適用不脊同的信用額度濤，嫁從而能夠嚴(yán)控湊房地產(chǎn)信貸額溉度，飛使其在銀行信狐貸總額種的比逢重不能過(guò)大笛[18]災(zāi)；另一方面在葬面對(duì)來(lái)動(dòng)需求槐的消費(fèi)者時(shí)，訴應(yīng)對(duì)居民房地榮產(chǎn)消費(fèi)信貸加逝大審查力度，劃確保其收入水已平能夠保證還圓款的順利進(jìn)行起，還應(yīng)根據(jù)安印全的原則來(lái)評(píng)徐估抵押物的實(shí)倉(cāng)際價(jià)值，以避圓免金融膨脹以育及呆賬、壞賬波發(fā)生。在最根鮮本上，要實(shí)現(xiàn)諸房地產(chǎn)業(yè)的正餃常良性發(fā)展，腳防止開發(fā)過(guò)熱至帶來(lái)的開不良影響，就敢要拓寬宿投資渠碌，酸分散社會(huì)資金旬流向，防止因雪資金集中而導(dǎo)喉致的某一行業(yè)若的過(guò)快開發(fā)和聰成長(zhǎng)。堵5.2乎合理引導(dǎo)房地料產(chǎn)市場(chǎng)圾開發(fā)經(jīng)營(yíng)叢秩序煙當(dāng)前我國(guó)從事壤房地產(chǎn)開發(fā)與栽經(jīng)營(yíng)的企業(yè)數(shù)煩量眾多，但虛堅(jiān)假信息和信息謹(jǐn)?shù)牟黄降葟V泛吊存在，市場(chǎng)秩廊序混亂，違規(guī)擦經(jīng)營(yíng)、欺詐消與費(fèi)者的現(xiàn)象時(shí)杜有發(fā)生固。稼為此我們首先鏈應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企孟業(yè)實(shí)行牌照化棵管理。頁(yè)通過(guò)考核日房地產(chǎn)企業(yè)的恒年度鷹開發(fā)挽經(jīng)營(yíng)水平，僻調(diào)整桃銀行對(duì)小型企租業(yè)的貸款，選從擇若干市場(chǎng)信寒譽(yù)好，技術(shù)能怕力強(qiáng)，開發(fā)規(guī)獵模大的優(yōu)質(zhì)東房地產(chǎn)趨企業(yè)依和開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)兔目虹進(jìn)行扶持，培命育召合理的市場(chǎng)結(jié)跌構(gòu)；其次，進(jìn)坦行定期化市場(chǎng)觀調(diào)研，建立起肌一套完整的房烏地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)壟信譽(yù)評(píng)級(jí)制度撐，對(duì)房地產(chǎn)從司業(yè)人員定期進(jìn)涼行培訓(xùn)、教育解，實(shí)行持證上章崗，提高從業(yè)耍人員素質(zhì)，從舞源頭上遏止市嬌場(chǎng)欺詐行為；讓最后，還要建珍立專門的監(jiān)管細(xì)體系以保證各允項(xiàng)規(guī)定得到有栽效執(zhí)行。政府運(yùn)方面應(yīng)該設(shè)立綢房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)暑察部門，充分傻發(fā)揮行政監(jiān)督魂的作用，但要澤減少行政行為踢對(duì)市場(chǎng)行為的種過(guò)渡干預(yù)。牙5.3談轉(zhuǎn)變憶開發(fā)展經(jīng)營(yíng)觀念仙、調(diào)整供應(yīng)結(jié)善構(gòu)休我國(guó)房地產(chǎn)開兼發(fā)與經(jīng)營(yíng)剛剛草興起時(shí)，大多息數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)滑都是在政府的戰(zhàn)干預(yù)下，以統(tǒng)豆一開發(fā)、統(tǒng)一究建設(shè)的方式從太事開發(fā)經(jīng)營(yíng)活干動(dòng)，自主行為里非常的少，其勒經(jīng)營(yíng)方式帶有舅濃厚的政府職授能貿(mào)[19]顛。油在今后的房地臥產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中息，互一方面荷應(yīng)由政府控制汁豪華住宅的建昏設(shè)，解決空置最率偏高，高檔嶺房屋有價(jià)無(wú)市溉的現(xiàn)象，促使蕉房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)醉變開發(fā)經(jīng)營(yíng)的諒觀念，有效節(jié)枝約成本，降低證房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)廣曉大居民對(duì)住房宿的潛在需求；牽另一方面，糖房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)碌積極順應(yīng)市場(chǎng)慎經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滲合理利用市場(chǎng)環(huán)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的栗資源開爪放、行為自主凈的益處，在曬完善獅的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條框件下運(yùn)作，克賣服棍市場(chǎng)侍盲目性伏和刑長(zhǎng)官意識(shí)建，納防止盲目求大版、求快的泡沫洲發(fā)展危機(jī)的出扔現(xiàn)，努力提高列開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)餃量和效益，創(chuàng)賢造房地產(chǎn)開發(fā)委健康、穩(wěn)步、吃快速發(fā)展的良認(rèn)好條件冷，最終萌實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)拿開發(fā)目標(biāo)，獲狡取正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)裝利潤(rùn)。草5.叨4弓促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)揉營(yíng)開發(fā)的可持棉續(xù)恩性尚隨著剖我國(guó)日經(jīng)濟(jì)的欠飛速泥發(fā)展，習(xí)我國(guó)燒居民對(duì)房地產(chǎn)對(duì)的斑數(shù)量和質(zhì)量窩需求屋都欣越來(lái)越挑高還，趟而熊土地資源緊張?jiān)酰茉炊倘?，龍生態(tài)環(huán)境惡化落等問(wèn)題就無(wú)法船避免的擺在了視人們眼前，如停何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)無(wú)的可持續(xù)開發(fā)想與經(jīng)營(yíng)就成為究當(dāng)前一大任務(wù)疤。間一方面，蒸我們應(yīng)將開發(fā)盾經(jīng)營(yíng)規(guī)模小的扭房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)冒行有效整合，濁防止惡性競(jìng)爭(zhēng)鑼的出現(xiàn)和資源柄的嚴(yán)重浪費(fèi)崖。漏通過(guò)制定合理傭的城市規(guī)劃，妖實(shí)現(xiàn)土地集約音利用，把對(duì)農(nóng)者業(yè)用地的占用拉降到最低，騙向空中和地下吵要地，鼓雕勵(lì)建設(shè)小高層撐建筑，增加小淹戶型住宅供應(yīng)廁，提高土地利斷用效率；另一工方面，國(guó)家應(yīng)咽積極倡導(dǎo)進(jìn)行第節(jié)能建材產(chǎn)品的的開發(fā)，擴(kuò)大雞節(jié)能房屋的供災(zāi)應(yīng)量，建立專國(guó)項(xiàng)基金解決房刊屋成本升高的荷問(wèn)題。對(duì)節(jié)能社產(chǎn)品和房屋實(shí)味行稅收優(yōu)惠，敲對(duì)高能耗的建畫材產(chǎn)品實(shí)行淘蹄汰制度，對(duì)居摩民使用可再生丸能源制定經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)激勵(lì)機(jī)制，從段而使可持續(xù)發(fā)寺展的觀念深入確人心，產(chǎn)生良辨好的社會(huì)效應(yīng)增，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)屆行業(yè)可持續(xù)的弄開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。第六章結(jié)論胃房地產(chǎn)業(yè)作為今我國(guó)掠國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一豆個(gè)重要行業(yè)舅，牽在鼻進(jìn)入快速發(fā)展倦期棒后黑，許多矛盾開熟始凸顯，產(chǎn)生魔了諸多問(wèn)題，朵對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)寸生了一定的消縱極影響。瘡基于這一背景垂，本文在明確斧房地產(chǎn)開發(fā)與童經(jīng)營(yíng)的概念和時(shí)程序永的前提下，深皂入分析壞了朋我國(guó)房地產(chǎn)開要發(fā)與經(jīng)營(yíng)所面戀臨的繳投資膨脹、市俊場(chǎng)秩序不規(guī)范夕、經(jīng)營(yíng)觀念落盼后、資源配置鷹不合理等押主要問(wèn)題，箏從而提出了加按強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開穿發(fā)