合同法,優(yōu)先權(quán)

合同法,優(yōu)先權(quán)篇一：合同法--優(yōu)先權(quán)購買權(quán)競合淺析承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的競合中南法學(xué)*摘要：優(yōu)先購買權(quán)的概念分為兩種，分別見于我國《合同法》第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”和《物權(quán)法》101條：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！边@兩款發(fā)條在房屋這同一不動產(chǎn)上設(shè)置了兩種優(yōu)先購買權(quán)，那么這兩種權(quán)利競合的時候必然會產(chǎn)生沖突。特別是隨著近十年來我國房產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，有關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件亦呈逐漸增多的趨勢，而兩種優(yōu)先購買權(quán)的競合問題在這一背景下被無限放大。當(dāng)兩種優(yōu)先購買權(quán)競合時，如何明確優(yōu)先購買權(quán)，在審判實踐中尚存爭議。本文就優(yōu)先購買權(quán)競合的法律問題進(jìn)行探析，以期能提出相關(guān)的建設(shè)性建議。關(guān)鍵詞：承租人共有人優(yōu)先購買權(quán)競合一、優(yōu)先權(quán)購買權(quán)的基本理論優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的，先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。對優(yōu)先購買權(quán)的定義，學(xué)者各有說法，但大體都是一致的。優(yōu)先購買權(quán)的種類主要有如下幾類，承租人的優(yōu)先購買權(quán)，共有人的優(yōu)先購買權(quán)，有限責(zé)任公司其他股東的優(yōu)先購買權(quán)，有限責(zé)任公司原有股東的新股優(yōu)先購買權(quán)，合資企業(yè)他方的優(yōu)先購買權(quán)等多種類型。本文僅對承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的競合問題進(jìn)行初步分析，其他幾類不作論述。所謂承租人得優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人在出賣租賃物時承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買的權(quán)利承租人優(yōu)先購買權(quán)是當(dāng)今世界各國普遍確立的一項民事法律制度。我國也于1999年正式確立了這項法律制度?！逗贤ā返?30條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！睋?jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時，在同等條件下可優(yōu)于其他人購買的權(quán)利。需要說明兩個問題：第一，我國現(xiàn)行法律只規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，還沒有認(rèn)可其他承租人的優(yōu)先購買權(quán)。第二，所謂優(yōu)先購買權(quán)，只能在出租人采取出賣這種民事行為處分租賃物時，承租人相對于其他買受人而言所享有的法定權(quán)利，而當(dāng)出租人以出賣以外的其他民事行為，如贈與、互易、遺贈等方式處分租賃物時，或者因出租人意志之外的公法行為，如法院強(qiáng)制執(zhí)行、征收、征用等方式處分租賃物時，承租人是不能享有優(yōu)先購買權(quán)的。①而共有人優(yōu)先購買權(quán)，是指共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原財產(chǎn)共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。共有可分為按份共有和共同共有，共有關(guān)系中優(yōu)先購買的權(quán)利在我國《民法通則》、《民通意見》和《物權(quán)法》中均可見其規(guī)定，民法通則第78條第3款規(guī)定按份共有人出讓其共有財產(chǎn)份額時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；物權(quán)法第101條規(guī)定了按份共有人對轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)和不動產(chǎn)份額，其他共有人也享有優(yōu)先購買權(quán)《民通意見》則規(guī)定了共同共有人出賣自己分割的共有財產(chǎn)時，對于其他共有人的主張購買時，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。上述規(guī)定明確了共有關(guān)系優(yōu)先購買權(quán)的法律適用。對于共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的定義，一種觀點認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在其他共有人有償轉(zhuǎn)讓其共有份額或者已經(jīng)分割的應(yīng)有部分時，所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他第三人購買的權(quán)利。②而另一種觀點認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)者，謂特定人約定或法律規(guī)定，于所有人出賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時，有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)利。這兩種觀點的不同之處在于共有人之間是否僅限于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，其他的概念基本相同。共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)的行使條件必然是嚴(yán)格和受到限制的，其具體條件為：一方面要有共有關(guān)系的存在。共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時共有基礎(chǔ)存在，若不存在則不享有優(yōu)先購買權(quán)。另外出賣人的共有份額必須是明確無爭議的，若共有關(guān)系中的共有份額不確定，則應(yīng)首先確定各自共有份額另一方面是共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)人必須受“同等條件”限制?！巴葪l件”必須是按照通常交易習(xí)慣的同等條件，有約定則遵從約定。如價格條件相同，優(yōu)先購買權(quán)人可行使優(yōu)先購買權(quán)。支付條件，如是即時支付還是分期支付，若是價格相同都是即時支付，共有人優(yōu)先購買權(quán)人則可行使優(yōu)先購買權(quán)，若分期支付，優(yōu)先購買權(quán)人與第三人分期付款期限相同則可行使優(yōu)先購買權(quán)，否則即不具備同等條件即不能行使優(yōu)先購買權(quán)，另外優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)必須在合理期限內(nèi)行使。我國法律現(xiàn)沒有對優(yōu)先購買權(quán)人的合理期限作出明文規(guī)定。但應(yīng)根據(jù)出賣標(biāo)的物的特點確定合理期限，給優(yōu)先購買權(quán)人以足夠的籌款等行使優(yōu)先購買權(quán)的必要準(zhǔn)備期限，同時也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形，不能使優(yōu)先購買權(quán)人無限制期限的行使優(yōu)先購買權(quán)。二、學(xué)術(shù)爭論民通意見第118條規(guī)定了出租人出賣出租房屋的，承租人在同等條件下享有①②戴孟勇.房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)[J].清華大學(xué)學(xué)報．XX．張禮洪.按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之實現(xiàn)[J]?法學(xué).XX.優(yōu)先購買權(quán)；而合同法第230條也規(guī)定了出租人租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這就產(chǎn)生了共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的情形。不管是在現(xiàn)實生活中，還是在司法實踐中，承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的競合都是一個不容忽視的事實。當(dāng)承租人與共有人對同一標(biāo)的物都享有優(yōu)先購買權(quán)時，究竟何者更為優(yōu)先呢？對于這一問題，在理論界和實務(wù)界都存在著兩種截然相反的觀點。第一種觀點認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)都應(yīng)該具有優(yōu)先于承租人的優(yōu)先買權(quán)的效力。此說為我國大陸學(xué)界通說。這種觀點認(rèn)為，在此種情形中，無論是從這兩種先買權(quán)的權(quán)利位階考慮，還是從法律效果考慮，都應(yīng)認(rèn)為共有人的先買權(quán)具有優(yōu)先于承租人的先買權(quán)的效力。一方面從權(quán)利的位階上看，共有人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃關(guān)系，是債權(quán)派生出的物權(quán)化的債權(quán)。從物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。③2、從法律效果看，法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)其宗旨是維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，共有人對共有財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，其所盡義務(wù)要高于承租人，從義務(wù)與權(quán)利相一致的原則，共有人優(yōu)先購買權(quán)也更為優(yōu)先。另外，承租人較共有人沒有優(yōu)先行使購買權(quán)，依“買賣不破租賃”的理論承租人不會因沒有行使優(yōu)先購買權(quán)而使原有租賃合同受到影響。其權(quán)利并沒有受到影響和損害。綜上，在同等條件下共有人優(yōu)先購買權(quán)要更優(yōu)于承租人此觀點也得到了我國實務(wù)界的支持。第二種觀點則認(rèn)為承租人的先買權(quán)限于共有人先買權(quán)的效力，其主要理由在于：第一，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，共有人得優(yōu)先購買權(quán)僅具有債權(quán)的效力前者的效力較后者強(qiáng)大；第二，現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零以及所有權(quán)分散等，是對農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無保護(hù)房屋共有人，使其優(yōu)先承購其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認(rèn)為“中國臺灣地區(qū)土地法”第104條的優(yōu)先購買權(quán)較共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先，方合立法本旨。我國臺灣地區(qū)也有學(xué)者指出，從經(jīng)濟(jì)分析的角度來看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，才比較符合經(jīng)濟(jì)效益的觀點。這是因為，若使共有人基于共有關(guān)系而優(yōu)先購買共有物，由于買賣不破租賃，租賃物物權(quán)的變動并不會對承租人對于土地的使用關(guān)系造成影響，因此，土地的所有和土地的使用分離的狀況并不會因買賣關(guān)系的發(fā)生而受到影響，而不動產(chǎn)所有和使用相分離從經(jīng)濟(jì)效益上衡量要低于所有和使用相結(jié)合的效益，也就是說，法律使共有人的先買權(quán)的效力優(yōu)先于承租人的先買權(quán)的效力，會導(dǎo)致土地使用的不經(jīng)濟(jì)。但如果使成責(zé)任優(yōu)先購買該不動產(chǎn)承租人即進(jìn)入所有關(guān)系，并有使用人變成所有人，③鄭永寬?論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律屬性[J]?法律科學(xué).XX.土地所有土地利用合二為一，而土地所有與土地利用結(jié)合的經(jīng)濟(jì)利益要高于二者相分離的經(jīng)濟(jì)利益。一次，從經(jīng)濟(jì)利益上考察，較為合理的選擇是承租人的先買權(quán)優(yōu)先于共有人得到先買權(quán)。共有人的優(yōu)先購買權(quán)基于共有關(guān)系產(chǎn)生，承租人的優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系產(chǎn)生，無論從承襲現(xiàn)行法的規(guī)定，還是從發(fā)揮物在經(jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)的角度出發(fā)，本文確立承租人的優(yōu)先購買權(quán)與房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先的原則也是物權(quán)效力優(yōu)先原則的體現(xiàn)。三、自我觀點筆者認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)均既非物權(quán)也非債權(quán)，這兩種權(quán)利都是基礎(chǔ)權(quán)利的法定延伸共有關(guān)系產(chǎn)生共有人的所有權(quán)，共有人的所有權(quán)延伸出共有人對共有物的優(yōu)先購買權(quán)。租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，承租人的租賃權(quán)延伸出承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)。共有人的優(yōu)先購買權(quán)來源于共有人的所有權(quán)，很顯然屬于物上優(yōu)先權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)來源于承租人的租賃權(quán)，雖然現(xiàn)行法律尚未將租賃權(quán)確認(rèn)為用益物權(quán)，但租賃權(quán)具有用益物權(quán)的屬性是不容質(zhì)疑的，所以，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也屬于物上優(yōu)先權(quán)。當(dāng)兩個物上優(yōu)先權(quán)競合時，要區(qū)分孰優(yōu)孰劣，經(jīng)濟(jì)分析方法辦不到，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原理也顯得牽強(qiáng)。應(yīng)當(dāng)從兩個物上優(yōu)先權(quán)的來源，即共有人的所有權(quán)和承租人的租賃權(quán)產(chǎn)生的先后出發(fā)去分析哪一個優(yōu)先購買權(quán)相比較而言更為優(yōu)先。將所有權(quán)與租賃權(quán)兩種權(quán)利比較先后，只可能存在兩種情況。第一種情況，先共有后租賃，即所有權(quán)先于租賃權(quán)而產(chǎn)生。根據(jù)先權(quán)利優(yōu)于后權(quán)利原理，很容易分辨出共有人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。第二種情況，先租賃后共有，即租賃權(quán)先于所有權(quán)而產(chǎn)生，實際上是所有人在租賃權(quán)存續(xù)期間出賣租賃物所有權(quán)的份額。而在租賃權(quán)存續(xù)期間，不管所有人是要出賣租賃物所有權(quán)的全部，還是租賃物所有權(quán)的部分，承租人都是享有優(yōu)先購買權(quán)的。在所有人出賣租賃物的部分所有權(quán)時，如果承租人行使了優(yōu)先購買權(quán)，他就取得了租賃物已出賣部分的所有權(quán)，具有了共有人和承租人（針對租賃物的未出賣部分）的雙重身份；如果承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，則其他買受人取得了租賃物已出賣部分的所有權(quán)，成為共有人，根據(jù)“買賣不破租賃”原理，承租人繼續(xù)對共有租賃物享有優(yōu)先購買權(quán)。因此，先有租賃權(quán)后有共有人所有權(quán)的情況只有在承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)的前提下才可能發(fā)生。既然承租人已放棄了優(yōu)先購買權(quán)，也就是說承租人放棄了對租賃物所有權(quán)“同等條件優(yōu)先購買”的機(jī)會，放棄了對租賃物所有權(quán)的期待，那么共有人要行使其優(yōu)先購買權(quán)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹＂芩哉f，不管是哪種情況，共有人的優(yōu)先購買權(quán)都應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。④易軍、寧紅麗.合同法分則制度研究[M].人民法院出版社.XX.四、小結(jié)在今后司法實踐中，承租人與共有人的優(yōu)先購買權(quán)競合的問題是是司法機(jī)關(guān)所必須要面臨的一個問題。鑒于現(xiàn)行我國相關(guān)法律缺乏明確的規(guī)定。我認(rèn)為，應(yīng)徹底理清二者優(yōu)先權(quán)的先后關(guān)系，在法律上明確規(guī)定共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，只有這樣才能完美解決二者競合問題。參考文獻(xiàn)：李開國?民法總則研究[M]?法律出版社.XX.魏振瀛.民法[M]?北京大學(xué)出版社.XX.梁慧星.民法總論[M].法律出版社，XX.溫豐文?基地承租人之優(yōu)先購買權(quán)J]?月旦法學(xué)雜志.XX.戴孟勇.房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)[J].清華大學(xué)學(xué)報.XX.王利明?物權(quán)法研究[M]?中國人民大學(xué)出版社.XX.張禮洪.按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之實現(xiàn)[J]?法學(xué).XX.李開國.民法基本問題研究.法律出版社1996.馬俊駒.余延滿.民法原論[M].法律出版社.1998.史浩明,張鵬．優(yōu)先購買權(quán)制度的法律技術(shù)分析[J]?法學(xué).XX.易軍,寧紅麗.合同法分則制度研究[M].人民法院出版社.XX.鄭永寬．論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律屬性[J]?法律科學(xué).XX.篇二：是優(yōu)先權(quán)還是抵押權(quán)--合同法第286條的權(quán)利性質(zhì)及其適用（梁慧星）是優(yōu)先權(quán)還是抵押權(quán)——合同法第286條的權(quán)利性質(zhì)及其適用梁慧星中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員上傳時間：XX-2-4合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”要正確適用本條，關(guān)鍵在于正確解釋本條權(quán)利的性質(zhì)。迄今發(fā)表的文章，有的解釋為留置權(quán)，有的解釋為優(yōu)先權(quán)，有的解釋為法定抵押權(quán)。按照民法原理，留置權(quán)的對象僅限于動產(chǎn)。擔(dān)保法第82條對此有明文規(guī)定。本條規(guī)定的權(quán)利客體是建設(shè)工程，屬于不動產(chǎn)。因此，將本條解釋為留置權(quán)是錯誤的。而要判斷本條究竟屬于優(yōu)先權(quán)還是法定抵押權(quán)，必須考察本條的立法背景和過程。合同法起草始于1993年。當(dāng)年10月，立法機(jī)關(guān)委托包括筆者在內(nèi)的8位民法學(xué)者擬定的合同法立法方案，針對社會上嚴(yán)重存在的拖欠承包費問題，規(guī)定：“為保護(hù)承包人利益，可規(guī)定承包人對建設(shè)工程有法定抵押權(quán)”。據(jù)此，由12個單位的學(xué)者起草的合同法建議草案第306條規(guī)定：“建設(shè)工程完工后，發(fā)包人未按合同約定支付建設(shè)費用和報酬的，承包人對建設(shè)工程有法定抵押權(quán)”。由法制工作委員會在建議草案基礎(chǔ)上提出的合同法草案（1995年10月試擬稿）也在第177條規(guī)定：“承建人對其所完成的建設(shè)工程享有抵押權(quán)”。1996年5月27日至6月7日在北京西郊召開的合同法修改工作會議上，與會專家一致同意保留承包人法定抵押權(quán)。在后來的修改中，考慮到法律條文僅規(guī)定承包人享有法定抵押權(quán)，而該法定抵押權(quán)的內(nèi)容、效力如何實現(xiàn)仍有待于解釋，不如直接規(guī)定其內(nèi)容、效力和實現(xiàn)方式，更有利于法律適用。因此，1997年5月14日的合同法征求意見稿采取了直接規(guī)定其內(nèi)容、效力及實現(xiàn)方式的條文表述，其第161條規(guī)定：“建設(shè)工程完成后，建設(shè)人未按照約定支付價款的，承建人應(yīng)當(dāng)催告建設(shè)人支付價款，催告的期限不得少于兩個月。建設(shè)人逾期不支付的，承建人可以與建設(shè)人協(xié)議將該工程折價，也可以將該工程依法拍賣。承建人就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。這是按照法定抵押權(quán)的內(nèi)容所作的規(guī)定。1997年6月9日至18日在北京昌平召開的專家討論會上，與會專家對本條未有任何異議。1998年7月10日至14日在北京通縣召開的民法起草工作小組會議上，筆者發(fā)言指出這一條即是“法定抵押權(quán)”時，亦未有任何人表示異議?？梢?，在這兩次重要的專家會議上，對本條法定抵押權(quán)性質(zhì)的認(rèn)識未有分歧。1998年8月提交人大常委會第四次會議審議的合同法草案（第一次審議稿）第285條，只是將“完成”改為“竣工”，將“承建人”改為“承包人”，并用“合理期限”代替“不得少于兩個月”的“催告期”。同年12月提交人大常委會第六次會議審議的合同法草案（第三次審議稿）第280條，所作惟一修改是，規(guī)定承包人必須“申請人民法院依法拍賣”這一修改具有重大意義。1999年1月7日至11日在北京召開的合同法專家討論會上，注意到有的建設(shè)工程不適于折價和拍賣，建議增設(shè)除外規(guī)定。因此，1999年1月29日提交人大常委會第七次會議審議的合同法草案（第四次審議稿）第287條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。此即合同法第286條。從以上立法過程可知，合同法第286條，從設(shè)計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權(quán)。在歷次專家討論會上，未有任何人對此表示異議，未有任何人提出過規(guī)定承包人優(yōu)先權(quán)的建議。所謂在立法過程中曾發(fā)生激烈爭論，形成3種不同觀點，最后采納了優(yōu)先權(quán)主張的說法，是完全不符合事實的臆測。合同法第286條所規(guī)定的既然是法定抵押權(quán)，當(dāng)然其成立直接根據(jù)法律規(guī)定，不須當(dāng)事人間訂立抵押合同，也不須辦理抵押權(quán)登記。其成立條件是：一，建設(shè)工程已竣工。建設(shè)工程若未竣工，則不發(fā)生法定抵押權(quán)。建設(shè)工程未竣工而中途解除建設(shè)工程合同的情形，亦不發(fā)生法定抵押權(quán)。二，須是建設(shè)工程承包合同所生債權(quán)。這里所謂建設(shè)工程合同，應(yīng)當(dāng)作狹義解釋，僅指第269條第2款中的施工合同，勘察合同和設(shè)計合同不包括在內(nèi)。訂立總承包合同后，再由總承包人訂立分承包合同、轉(zhuǎn)承包合同，僅總承包人享有法定抵押權(quán)，分承包人、轉(zhuǎn)承包人無此權(quán)利。三，其債權(quán)為依建設(shè)工程合同所應(yīng)支付的價款。此所謂“價款”非指市場交易中的商品價款，而是發(fā)包人依建設(shè)工程合同約定應(yīng)支付給承包人的承包費。包括承包人施工所付出勞動的報酬、所投入的材料和因施工所墊付的其他費用，及依合同發(fā)生的損害賠償。亦即：報酬請求權(quán)、墊付款項請求權(quán)，及損害賠償請求權(quán)。四，法定抵押權(quán)的標(biāo)的物為承包人施工所完成的，屬于發(fā)包人所有的建設(shè)工程（不動產(chǎn)）及其基地使用權(quán)。包括組裝或固定在不動產(chǎn)上的動產(chǎn)。不包括建設(shè)工程中配套使用并未組裝或固定在不動產(chǎn)上的動產(chǎn)。五，須不屬于“不宜折價、拍賣的”建設(shè)工程。此所謂“不宜折價、拍賣”的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)解釋為法律禁止流通物。包括：公有物，如國家機(jī)關(guān)辦公的房屋建筑物及軍事設(shè)施；公用物，如公共道路、橋梁、機(jī)場、港口，及公共圖書館、公共博物館等。但國家機(jī)關(guān)的員工宿舍不屬于公有物。法定抵押權(quán)的行使條件是：承包人向發(fā)包人發(fā)出催告通知后經(jīng)過一個合理期限，而發(fā)包人仍未支付。此合理期限，應(yīng)當(dāng)從發(fā)包人收到催告通知之日起算。此催告通知應(yīng)當(dāng)采用書面形式。至于合理期限究竟是多少天，應(yīng)由法院按照建筑行業(yè)習(xí)慣及建筑工程合同具體情形判斷。在發(fā)生法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)并存的情形時，無論約定抵押權(quán)發(fā)生在前或在后，法定抵押權(quán)均應(yīng)優(yōu)先于約定抵押權(quán)行使。主要理由是：一，法定權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于約定權(quán)利；二，從法律政策上考慮，法定抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)中相當(dāng)部分是建筑工人的勞動工資，應(yīng)予優(yōu)先確保；三，建設(shè)工程是靠承包人付出勞動和墊付資金建造的，如果允許約定抵押權(quán)優(yōu)先行使，則無異于以承包人的資金清償發(fā)包人的債務(wù)等于發(fā)包人將自己的欠債轉(zhuǎn)嫁給屬于第三人之承包人，違背公平及誠實信用原則；四，承包人法定抵押權(quán)，是法律為保護(hù)承包人的利益而特別賦予的權(quán)利，具有保護(hù)勞動者利益和鼓勵建筑、創(chuàng)造社會財富的政策目的。如果建設(shè)工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人（開發(fā)商）已經(jīng)分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發(fā)包人拖欠承包費用時，即可能發(fā)生承包人法定抵押權(quán)與消費者權(quán)利的沖突。在已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的情形下，消費者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，就該房屋而言，法定抵押權(quán)已歸于消滅，自不待言。在開發(fā)商尚未交房或雖交房但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的情形下，該房屋仍屬于開發(fā)商所有，仍在法定抵押權(quán)的標(biāo)的物范圍內(nèi)。但考慮到，如果允許承包人行使法定抵押權(quán)，無異于用消費者的資金清償開發(fā)商的債務(wù)，等于開發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費者，嚴(yán)重違背特殊保護(hù)消費者的法律政策，因此應(yīng)不允許承包人行使法定抵押權(quán)。實質(zhì)是承包人利益與消費者利益比較，消費者屬于生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，承包人屬于經(jīng)營利益應(yīng)退居其次。法定抵押權(quán)的行使方式：一是由發(fā)包人與承包人協(xié)議折價；二是承包人申請人民法院拍賣。此與擔(dān)保法第53條規(guī)定的抵押權(quán)行使方式不同。該條規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。此訴訟的性質(zhì)，屬于對人訴訟，應(yīng)以抵押人為被告，是抵押權(quán)人與抵押人之間關(guān)于抵押權(quán)行使的爭議，當(dāng)然適用訴訟程序。而按照合同法第286條的規(guī)定，承包人既可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以直接申請人民法院將該工程依法拍賣。這里規(guī)定的不是“提起訴訟”，而是“申請法院拍賣”。立法意圖是要改變擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)行使方式，由“對人訴訟”改為“對物訴訟”，即向法院申請執(zhí)行抵押權(quán)。在民訴法專門規(guī)定此種抵押權(quán)執(zhí)行程序之前，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)用民訴法第三編規(guī)定的執(zhí)行程序。法定抵押權(quán)人向法院申請，須提出證明法定抵押權(quán)存在及法定抵押權(quán)具備執(zhí)行條件的證據(jù)。法院受理申請后，應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人。發(fā)包人就法定抵押權(quán)是否成立及是否符合執(zhí)行條件提出異議的，應(yīng)當(dāng)終止執(zhí)行程序，駁回承包人之申請。此種情形，應(yīng)由承包人另外提起確認(rèn)之訴，以確認(rèn)法定抵押權(quán)之成立，待獲得生效勝訴判決后，始能申請法院依法拍賣。篇三：優(yōu)先權(quán)順序抵押權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)、購買權(quán)優(yōu)先順序分析一、關(guān)于抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)、購買權(quán)優(yōu)先權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定《物權(quán)法》第179條的規(guī)定，抵押權(quán)是債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保財產(chǎn)，在債務(wù)人屆期不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，依法享有的就該抵押財產(chǎn)的變價處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。《合同法》第286條規(guī)定“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理的期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人將該工程協(xié)議折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，并優(yōu)先受償?！焙贤ㄔ摋l款賦予了建設(shè)工程承包人在發(fā)包人不支付工程價款的情況下享有對該建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。年6月67日施行的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下稱《批復(fù)》）規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”（本文將此優(yōu)先權(quán)稱為購買權(quán)）。二、優(yōu)先順序根據(jù)上述規(guī)定，可以判定：抵押權(quán)、工程款、購買權(quán)都優(yōu)先于一般債權(quán)，具有優(yōu)先受償權(quán)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與工程款、購買權(quán)并存時優(yōu)先順序如下：1．工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)在工程款與一般抵押權(quán)并存的情況下，根據(jù)《合同法》第286條及最高院《批復(fù)》第1條的規(guī)定，工程款優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。2．消費者購買權(quán)與工程款根據(jù)《批復(fù)》第2條“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”3．消費者購買權(quán)與抵押權(quán)消費者雖然支付了全部或大部分購房款，消費者對該商品房所享有的權(quán)利性質(zhì)，購買權(quán)與抵押權(quán)的優(yōu)先順序，在法律理論與實踐中目前尚無定論。理論上認(rèn)為：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房買賣合同后，未進(jìn)行預(yù)告登記而將該房屋作為抵押物抵押登記給銀行而獲取貸款，由于抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，而買受人因通過商品房買賣合同對同一房屋享有的是債權(quán)請求權(quán)，沒有對抗第三人的效力，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，當(dāng)買受權(quán)與抵押權(quán)并存時，抵押權(quán)優(yōu)先于買受權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若未向銀行清償債務(wù)，銀行將根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定拍賣抵押房屋取得價款優(yōu)先受償，從而導(dǎo)致購房人無法依據(jù)商品房買賣合同取得房屋，只能根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定，請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過其已付購房款一倍的賠償責(zé)任。審判實踐中，各地法院適用標(biāo)準(zhǔn)、裁判結(jié)果不一，但最高人民法院XX年6月24日作出的（XX）民申字第1690號民事裁定認(rèn)為：《批復(fù)》是解決建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)以及消費者購買商品房的所有權(quán)之間權(quán)利沖突問題的司法解釋，《物權(quán)法》對此并無規(guī)定，二者不存在沖突。根據(jù)《批復(fù)》及《合同法》規(guī)定，工程款優(yōu)于抵押權(quán)和一般債權(quán)，但不得對抗已交付全部或大部分購房款項的購房人，即交付全部或大部分購房款項的購房人的所有權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。最高院裁定，將消費者的購買權(quán)認(rèn)定為所有權(quán)并明確購買權(quán)優(yōu)先抵押權(quán)。該認(rèn)定對以后的審判實踐具有一定的指導(dǎo)意義，對地方各法院的審判具有一定的影響。三、風(fēng)險提示基于以上法律規(guī)定和審判實務(wù)，可以看出抵押權(quán)并不是在任何時候?qū)哂袃?yōu)先受償權(quán)，辦理和行使抵押權(quán)時，應(yīng)采取措施，控制因此而產(chǎn)生的風(fēng)險：辦理抵押業(yè)務(wù)時，盡力查清抵押人是否拖欠工程款以及工程款債權(quán)人對抵押物行使工程款優(yōu)先權(quán)的可能性。辦理抵押業(yè)務(wù)時，盡力查清抵押房產(chǎn)是否已由消費者買受并交付全款或大部分全款。采取措施，防止開發(fā)商惡意將抵押房產(chǎn)出售給消費者在涉及久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完工程時，可能出于維護(hù)穩(wěn)定的需要，從保護(hù)弱勢群體利益出發(fā)，法院判定購房人、被拆遷人甚至團(tuán)購人優(yōu)先于抵押權(quán)受償。篇四：建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！痹摋l規(guī)定的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)部分。在將建筑物價值變現(xiàn)時，盡管根據(jù)“房地一體處分”原則要將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一起進(jìn)行處分，但是在一起處分時要區(qū)分開建筑物的價值和建設(shè)用地使用權(quán)的價值，建設(shè)工程價款優(yōu)先僅僅對建筑物的價值部分有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑＯ嚓P(guān)知識:1、如果建筑物部分的變現(xiàn)價值無法滿足工程價款債權(quán)的，則未受清償?shù)墓こ虄r款債權(quán)作為普通債權(quán)，同債務(wù)人的其他債權(quán)對于土地使用權(quán)價值部分有平等清償?shù)男ЯΑ?、《最高人民法院關(guān)于工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第3條規(guī)定，建設(shè)工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料等實際支出的費用，這暗含了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的客體范圍。這主要目的在于保護(hù)因墊資工人工資等而附加在建設(shè)工程的部分，而墊資、工人工資等建設(shè)用地對于建設(shè)用地使用權(quán)部分并無增值貢獻(xiàn)。3、《物權(quán)法》182條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。4、《最高人民法院關(guān)于工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定，“消費者交付購買商品房全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！?、根據(jù)《合同法》286條規(guī)定，可以認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)由于抵押權(quán)和其他債權(quán)。篇五：合同法第286條司法解釋合同法第286條司法解釋：追討拖欠工程款有法可依最近，有關(guān)工程拖欠款的追討有了一個突破。很多企業(yè)一直想使用合同法第286條款追討拖欠工程款，但在打官司想引用該條款的時候，卻大多被當(dāng)?shù)胤ㄔ阂栽擁棛?quán)利的性質(zhì)不明、缺乏可操作性，或者干脆以沒有收到最高法院對該條款的司法解釋為由拒絕。為此，今年5月，廣州建筑業(yè)聯(lián)合會等全國17家建筑業(yè)協(xié)會聯(lián)合向最高人民法院致信要求盡快出臺《合同法》286條的司法解釋。最高人民法院6月對286條進(jìn)行了司法解釋：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。五、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行?！边@四點的解釋對今后建筑行業(yè)追討拖欠款將有很大的幫助。相關(guān)資料：合同法第286條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。篇六：承包工程款的優(yōu)先權(quán)承包工程款的優(yōu)先權(quán)《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！北緱l是關(guān)于發(fā)包人未支付工程價款的責(zé)任的規(guī)定。發(fā)包人在工程建設(shè)完成后，對竣工驗收合格的工程應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式和期限進(jìn)行工程決算，支付價款，在向承包人支付價款后接受工程。在實踐中，建設(shè)工程竣工后，承包人應(yīng)當(dāng)按照國家工程竣工驗收有關(guān)規(guī)定，向發(fā)包人提供完整的竣工資料和竣工驗收報告。發(fā)包人接到竣工驗收報告后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)及時組織有關(guān)部門對工程進(jìn)行驗收?？⒐を炇蘸细窈螅l(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價款。在工程建設(shè)實踐中，當(dāng)竣工報告批準(zhǔn)后，承包人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定或合同約定的時間、方式向發(fā)包人提出結(jié)算報告，辦理竣工結(jié)算。發(fā)包人在收到結(jié)算報告后，應(yīng)當(dāng)及時作出批準(zhǔn)或者提出修改意見，在合同約定的時間內(nèi)將撥款通知送經(jīng)辦銀行支付工程款，并將副本送承包人。承包人在收到工程款后將竣工的工程交付發(fā)包人，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)接收該工程。發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款并承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。從90年代初到現(xiàn)在，隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的過快增長，拖欠工程款的現(xiàn)象出現(xiàn)了大幅度增加的勢頭。不少地區(qū)的工程款拖欠數(shù)額龐大，有的工程拖欠付款無期限，問題已經(jīng)相當(dāng)突出，不僅嚴(yán)重地影響建設(shè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，制約了建設(shè)企業(yè)的發(fā)展，也影響了工程建設(shè)進(jìn)度，制約了投資效益的提高。為了確實解決拖欠工程款的問題，保障承包人價款債權(quán)的實現(xiàn)，本條規(guī)定了發(fā)包人未按約定支付價款，經(jīng)承包人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。承包人按照本條規(guī)定行使優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：發(fā)包人不支付價款的，承包人不能立即將該工程折價拍賣，而是應(yīng)當(dāng)催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。如果在該期限內(nèi)，發(fā)包人已經(jīng)支付了價款，承包人只能要求發(fā)包人承擔(dān)支付約定的違約金或者支付逾期的利息、賠償其他損失等違約責(zé)任。如果在催告后的合理期限內(nèi)，發(fā)包人仍不能支付價款的，承包人才能將該工程折價或者拍賣以優(yōu)先受償。承包人對工程依法折價或者拍賣的，應(yīng)當(dāng)遵循一定的程序。發(fā)包人對工程折價的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)包人達(dá)成協(xié)議，參照市場價格確定一定的價款把該工程的所有權(quán)由發(fā)包人轉(zhuǎn)移給承包人，從而使承包人的價款債權(quán)得以實現(xiàn)。承包人因與發(fā)包人達(dá)不成折價協(xié)議而采取拍賣方式的，應(yīng)當(dāng)申請人民法院依法將該工程予以拍賣。承包人不得委托拍賣公司或者自行將工程予以拍賣。工程折價或者拍賣后所得價款如果超出發(fā)包人應(yīng)付價款數(shù)額的，該超過的部分應(yīng)當(dāng)歸發(fā)包人所有;如果折價或者拍賣所得價款還不足以清償承包人價款債權(quán)額的，承包人可以請求發(fā)包人支付不足部分。根據(jù)本條規(guī)定，按照工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的，承包人不能將該工程折價或者拍賣。如該工程的所有權(quán)不屬于發(fā)包人，承包人就不得將該工程折價。如國家重點工程、具有特定用途的工程等也不宜折價或者拍賣。篇七：建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)若干法律問題建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)若干法律問題邱勝奎（重慶豪泰律師事務(wù)所）一、概念建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，指在發(fā)包人未按合同約定支付工程款的情況下，建設(shè)工程的承包人對其所依據(jù)工程承包合同而建造的建設(shè)工程享有的優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的官方說法是“建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)”，實踐中有人稱做“建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)”或“建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)”，本文采納“建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)”的說法。二、法律條文有關(guān)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，主要是兩個方面：1、《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！边@一規(guī)定太原則、太簡略，在實際操作中存在著諸多疑問，不具有可操作性。正是如此，《合同法》出臺的時候，很多金融機(jī)構(gòu)并未對此引起重視，仍高枕無憂的認(rèn)為建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的效力次于抵押權(quán)，而當(dāng)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》出臺并明確建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的效力優(yōu)于抵押權(quán)之后，才一石激起千層浪，在金融界內(nèi)引起不小的震動。因為當(dāng)金融機(jī)構(gòu)基于貸款合同而對建設(shè)工程享有的抵押權(quán)遭遇承包人基于承包合同而對建設(shè)工程享有的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)后，金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)將落空，無法保證其貸款的回收。2、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[XX]16號），此批復(fù)就建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與其他抵押權(quán)或債權(quán)的優(yōu)先效力、優(yōu)先權(quán)范圍、行使期限等問題作出了規(guī)定。批復(fù)的出臺，使得合同法有關(guān)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的規(guī)定具備了一定的可操作性，但仍存在諸多的疑問。三、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)，目前理論界有三種觀點：留臵權(quán)、優(yōu)先權(quán)、法定抵押權(quán)。1、留臵權(quán)對于不動產(chǎn)而言，因其“不動”的特殊性，一般沒有被留臵的可能。因此傳統(tǒng)的民法原理及《擔(dān)保法》都認(rèn)為，留臵權(quán)只適用于動產(chǎn)（《擔(dān)保法》第82條）而不適用于不動產(chǎn)，因此將建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)定義為留臵權(quán)不符合基本的民法原理，本文不采納留臵權(quán)的觀點。2、法定抵押權(quán)有相當(dāng)一部分學(xué)者采納法定抵押權(quán)的觀點，特別是梁慧星教授發(fā)表《合同法第286條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》后。梁慧星是《合同法》的主要起草人之一，該文通過對《合同法》的設(shè)計、起草、討論、修改、審議的立法過程的全面闡述，說明建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)從起草開始，就被賦予了法定抵押權(quán)的意義，因此其性質(zhì)為法定抵押權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)理論，抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，其生效的方式有兩種：動產(chǎn)是交付生效，不動產(chǎn)是登記生效；其行使方式為：向人民法院提起訴訟，主張行使抵押權(quán)；另外，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押雙方還應(yīng)當(dāng)簽定書面的抵押合同。如果同意建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是“法定抵押權(quán)”，即擔(dān)保物權(quán)的一種，那么我們必須承認(rèn)，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)簽定書面合同，登記后發(fā)生效力并應(yīng)以向人民法院提起訴訟的方式來行使權(quán)利。而從上述法律條文可以看出，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)直接由法律規(guī)定，無需簽定抵押合同，無須辦理抵押登記，其行使方式為直接向人民法院申請拍賣而不是提起訴訟。另，法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)同屬抵押擔(dān)保物權(quán)的范疇按理說應(yīng)當(dāng)根據(jù)成立在先或登記在先的原則來確定受償?shù)南群箜樞?，但根?jù)最高法院批復(fù)，法定抵押權(quán)不論是否成立先或在后，也無須登記，均優(yōu)于約定抵押權(quán)。因此，筆者認(rèn)為梁教授對建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的定性與法律條文或傳統(tǒng)理論存在一定偏差。本文不采納其觀點。3、法定優(yōu)先權(quán)所謂優(yōu)先權(quán)，是指由法律直接規(guī)定的，債權(quán)人對債務(wù)人的特定財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，優(yōu)先權(quán)是一種法定權(quán)利，無須約定也不得以約定而創(chuàng)設(shè)。優(yōu)先權(quán)的淵源為羅馬法，后為法國民法典》接受。我國關(guān)于此類優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，見于《海商法》及《民用航空法》，《海商法》第二章第三節(jié)，有關(guān)于船舶優(yōu)先權(quán)的詳細(xì)規(guī)定；95年版的《民用航空法》第三章第三節(jié)有關(guān)于民用航空器優(yōu)先權(quán)的詳細(xì)規(guī)定。據(jù)一般理論及上述規(guī)定，我們可將優(yōu)先權(quán)最核心的特征歸納為如下兩點：1、優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生于法律的直接規(guī)定，不由當(dāng)事人約定；2、優(yōu)先權(quán)不以登記為前提，也不以占有為前提。因此，結(jié)合優(yōu)先權(quán)的上述特點，筆者認(rèn)為，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)定性為法定優(yōu)先權(quán)。筆者在明確建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)后，發(fā)現(xiàn)人大王利民教授也持此觀點，鑒于筆者乃全中國眾多律師當(dāng)中的普通一員，能在此問題上與法學(xué)大家的觀點不約而同，倍感榮幸??！另，似乎最高院關(guān)于工程價款優(yōu)先權(quán)的批復(fù)也傾向于“法定優(yōu)先權(quán)”之說，再次倍感榮幸一翻！四、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)在適用中的若干問題1、行使期限問題根據(jù)批復(fù)第四條，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自工程竣工之日或約定竣工之日起算。這個“或”字讓人很是費解，比如約定工期是1年，實際竣工是9個月，應(yīng)以哪個日期為準(zhǔn)？再比如約定工期是1年，實際竣工是1年半，又該以哪個日期為準(zhǔn)？筆者不清楚作出這樣的規(guī)定是出于什么考慮，這給法官留下了很大的自由裁量空間。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度設(shè)立的背景是當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的拖欠承包費現(xiàn)象，并因承包費的拖欠而直接產(chǎn)生了大量民工工資的拖欠，由于承包人無法確保其承包費的收回，也出現(xiàn)了很多拒絕移交已完工工程的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象在一定程度上影響了房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展和社會穩(wěn)定。因此建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度的設(shè)立宗旨，是為了更好的維護(hù)承包人的權(quán)益。根據(jù)這一立法宗旨，筆者認(rèn)為對于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的起算日期應(yīng)從維護(hù)承包人利益的角度來適用。當(dāng)然，還存在另一種解釋，即：在工程實際竣工后主張優(yōu)先權(quán)的，以實際竣工日期為準(zhǔn)；在工程實際竣工前主張優(yōu)先權(quán)的，以約定的竣工日期為準(zhǔn)。但這種解釋的成立必須依靠另一觀點的成立，即：在工程實際竣工前也存在優(yōu)先權(quán)并可以在工程實際竣工前主張優(yōu)先權(quán)?！逗贤ā返?86條對于優(yōu)先權(quán)的行使條件只有短短的一句話：“發(fā)包人未按照約定支付價款”，這里所說的價款是否包括了預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款在內(nèi)？比如進(jìn)度款未支付，承包人是否可在工程未竣工的情況下行使優(yōu)先權(quán)？怎么行使？直接將“半截樓”拍賣？梁教授的觀點是：只有在建設(shè)工程竣工后才成立優(yōu)先權(quán)竣工之前不存在優(yōu)先權(quán)。當(dāng)然也就不存在竣工前優(yōu)先權(quán)的行使期限問題。簡言之，建設(shè)工程的竣工實際牽涉到兩個問題：一是竣工時間作為優(yōu)先權(quán)行使期限的起算點；二是竣工作為優(yōu)先權(quán)是否成立的標(biāo)志。2、建設(shè)工程合同的范圍問題篇八：承包人行使法定優(yōu)先權(quán)的條件想學(xué)法律？找律師？請上http://承包人行使法定優(yōu)先權(quán)的條件核心內(nèi)容：承包人行使法定優(yōu)先權(quán)的條件有哪些合法有效的合同，已竣工及證明，數(shù)額確定，不少于3個月的催告。有哪些情形不適用《合同法》第286條規(guī)定的下面，法律快車小編將為您詳細(xì)介紹。1、承包人行使法定優(yōu)先權(quán)的條件有合法有效的建設(shè)工程合同。工程已竣工，有竣工驗收證明；(筆者認(rèn)為，優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程原則上應(yīng)為已竣工工程，但由于不可歸責(zé)于承包人的原因而停建的，俗稱“爛尾樓”工程，承包人亦應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)利，但是承包人的優(yōu)先受償權(quán)不應(yīng)及于房屋因裝潢而增值部分。)工程款數(shù)額已經(jīng)確定。承包人已經(jīng)給付發(fā)包人合理期限的催告(一般不得少于三個月)。2、不適用《合同法》第二百八十六條規(guī)定及相關(guān)司法解釋的若干情形在下列情形下，即使發(fā)包人尚拖欠承包人的工程價款，法院亦不應(yīng)適用《合同法》第第二百八十六條規(guī)定及相關(guān)司法解釋認(rèn)定承包人享有優(yōu)先受償權(quán)：《合同法》實施前成立的工程承包合同，凡工程在1999年10月1日之前已經(jīng)竣工或停工的，均不應(yīng)適用《合同法》第二百八十六條；工程的施工雖跨越《合同法》實施之日，但工程在1999年10月1日之前已存在抵押權(quán)的，應(yīng)按權(quán)利成立的先后定其次序，不適用相關(guān)司法解釋。無效工程承包合同。建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的。即建設(shè)工程屬法律禁止流通物和限制流通物，主要有如下類型：①國家公有工程，如國家機(jī)關(guān)、軍工國防工程；②社會公用、公益工程，如圖書館、醫(yī)院、學(xué)校、道路橋梁、水利環(huán)保等工程設(shè)施；③土方工程、地下隱蔽工程及其他工程設(shè)施。有法律問題，上法律快車/retype/zoom/ee58057eff00bed5b9f31de2pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36__&type=pic&aimh=44&md5sum=0d0cba323d3f25a32a0c560e51bd8fad&sign=b776827daa&zoom=&png=10847-&jpg=0-0"target二"_blank">點此查看商品房開發(fā)工程，如消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項，為優(yōu)先保護(hù)消費者的(生存)利益，不應(yīng)適用《合同法》第二百八十六條裁判承包商享有優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程為第三人所有。《合同法》第二百八十六條規(guī)定的是發(fā)包人與承包人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，建設(shè)工程非為發(fā)包人所有，不適用該條規(guī)定。建設(shè)工程為第三人所有存在兩種情形：一是工程自始為第三人所有，第三人委托發(fā)包人進(jìn)行發(fā)包營造；二是工程原為發(fā)包人所有，第三人依法受讓取得。優(yōu)先受償權(quán)利過了除斥期。根據(jù)最高人民法院的批復(fù)，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)利的期限為6個月，過該期限應(yīng)不予以準(zhǔn)許。認(rèn)定工程價款優(yōu)先受償權(quán)將導(dǎo)致社會利益嚴(yán)重失衡的其他情形。有法律問題，上法律快車http:///篇九：工程款優(yōu)先權(quán)關(guān)于破產(chǎn)程序中的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題以及其他債權(quán)清償順序一、破產(chǎn)案件中的受償順序法律依據(jù):《企業(yè)破產(chǎn)法》、擔(dān)保權(quán)優(yōu)先法條支持：《企業(yè)破產(chǎn)法》第109條、110條。第一百零九條對破產(chǎn)人的特定財產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對該特定財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。第一百一十條享有本法第一百零九條規(guī)定權(quán)利的債權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)利未能完全受償?shù)?，其未受償?shù)膫鶛?quán)作為普通債權(quán)；放棄優(yōu)先受償權(quán)利的，其債權(quán)作為普通債權(quán)。（二）、破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆?wù)法條支持：《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條、41條、42條第四十一條人民法院受理破產(chǎn)申請后發(fā)生的下列費用為破產(chǎn)費用：（一）破產(chǎn)案件的訴訟費用；（二）管理、變價和分配債務(wù)人財產(chǎn)的費用；（三）管理人執(zhí)行職務(wù)的費用、報酬和聘用工作人員的費用。第四十二條人民法院受理破產(chǎn)申請后發(fā)生的下列債務(wù)為共益?zhèn)鶆?wù)：（一）因管理人或者債務(wù)人請求對方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；（二）債務(wù)人財產(chǎn)受無因管理所產(chǎn)生的債務(wù)；（三）因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；（四）為債務(wù)人繼續(xù)營業(yè)而應(yīng)支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；（五）管理人或者相關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；（六）債務(wù)人財產(chǎn)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)。（三）、破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照以下順序清償：1、職工債權(quán)2、其他社會保險費用和破產(chǎn)人所欠稅款3、普通破產(chǎn)債權(quán)。注：清償?shù)囊?guī)則（1）、在先順序清償完畢后，有剩余財產(chǎn)時進(jìn)行下一順序的清償；（2）、破產(chǎn)財產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求時，按照比例分配；（3）、破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計算。法條支持：《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條第一百一十三條破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘