文化科技產(chǎn)業(yè)園企劃

項(xiàng)目企劃案內(nèi)部版工業(yè)地產(chǎn)招商部上海潤廣文化科技產(chǎn)業(yè)園1第一頁，共五十三頁。第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概要二、項(xiàng)目區(qū)位第二章項(xiàng)目SWOT分析及市場調(diào)查一、項(xiàng)目SWOT分析二、項(xiàng)目市場調(diào)查第三章項(xiàng)目市場分析一、項(xiàng)目行業(yè)分析二、項(xiàng)目必要性分析第四章項(xiàng)目方案一、項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目核心競爭力三、項(xiàng)目目標(biāo)客群四、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位五、項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃表（含定價(jià)機(jī)制）六、項(xiàng)目運(yùn)作方案第五章項(xiàng)目效益分析一、項(xiàng)目收入分析二、其它可行收入三、社會(huì)效益第六章項(xiàng)目主要核心問題一、項(xiàng)目面臨的主要困難二、項(xiàng)目急須解決的事項(xiàng)三、招商指標(biāo)分解四、團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制五、前期推廣預(yù)算目錄2第二頁，共五十三頁。第一章項(xiàng)目總論

3第三頁，共五十三頁?！吧虾檹V文化科技產(chǎn)業(yè)園”，由上海車市投資（集團(tuán)）股份有限公司投資開發(fā)，并聯(lián)合上海文化廣播影視集團(tuán)（SMG）共同確立園區(qū)開發(fā)定位，園區(qū)計(jì)劃引進(jìn)文化傳媒、電子信息、新能源、新材料、高技術(shù)機(jī)械制造研發(fā)及相關(guān)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈一體化產(chǎn)品打造，以產(chǎn)品功能為基礎(chǔ)，全面規(guī)劃了總部辦公、中試研發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)品定制以及生活配套設(shè)施，構(gòu)筑一體化企業(yè)上升平臺(tái)。本項(xiàng)目位于上海奉城工業(yè)園內(nèi)，是經(jīng)國家發(fā)改委核準(zhǔn)、上海市人民政府批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的市級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)。一、項(xiàng)目概要4第四頁，共五十三頁。上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園效果圖5第五頁，共五十三頁。項(xiàng)目位于上海市奉賢區(qū)，地塊南臨團(tuán)青公路，西臨奉村路，北臨青工路。園區(qū)用地面積為72528.2㎡，總建筑面積72543.35㎡，其中工業(yè)配套及生活服務(wù)設(shè)施5060㎡，容積率：1.0，綠地率20%。由33棟2-4層的獨(dú)立樓宇組成，周邊交通便捷，位于南上海核心區(qū)域，毗鄰S2、G1501（上海繞城高速）、林海公路等快速交通干道連接浦東機(jī)場、洋山深水港、上海市中心區(qū)域和周邊省份。二、項(xiàng)目區(qū)位

6第六頁，共五十三頁。7上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園平面圖第七頁，共五十三頁。第三章項(xiàng)目SWOT分析及市場調(diào)查8第八頁，共五十三頁。優(yōu)勢(S)地區(qū)工業(yè)氛圍濃厚，人力資源較多，2012年，奉賢區(qū)常住人口達(dá)113萬人，青村鎮(zhèn)常住人口達(dá)11萬人。項(xiàng)目樓宇外觀時(shí)尚現(xiàn)代，硬件條件相對(duì)理想，能提升企業(yè)形象。供水：兩座自來水廠供水，供水能力30萬噸/日。

供電：區(qū)內(nèi)擁有亞洲最大的50萬伏變電站，另有3.5萬伏變電站19座。工業(yè)區(qū)已經(jīng)使用更為高效的天然氣：通訊：主線普及率達(dá)38%?？缮暾?qǐng)ISDN、ADSL、FTTB等通訊系統(tǒng)。2、劣勢（W）1）周邊環(huán)境尚在改善中，所屬青村鎮(zhèn)多為自建廠房，缺少標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整體產(chǎn)業(yè)氛圍不明顯。2）青村鎮(zhèn)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)配別技術(shù)含量較低，多為勞動(dòng)密集型企業(yè)為主，包括重機(jī)械制造，服裝加工，塑料設(shè)備等方面。產(chǎn)業(yè)氛圍科技含量不高，比較難吸引高科技含量的名牌企業(yè)。3）我園區(qū)企業(yè)服務(wù)體系還不齊全，缺少整體運(yùn)作能力，運(yùn)營管理體系還不系統(tǒng)，管理不夠標(biāo)準(zhǔn)化，流程化。4）以前集團(tuán)公司從未整體運(yùn)營過產(chǎn)業(yè)園類型的項(xiàng)目，缺少相關(guān)的人員儲(chǔ)備和操作經(jīng)驗(yàn)。3、機(jī)會(huì)(O)1）周邊5KM無新的同類型標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營，對(duì)項(xiàng)目的后期銷售沒有大的影響。具有一定的開發(fā)潛力2）目前，奉賢區(qū)政府將該地區(qū)作為新能源設(shè)備、物流裝備制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，預(yù)計(jì)在未來的幾年內(nèi)，可逐漸形成新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。3）公路環(huán)境有優(yōu)勢，離洋山港較近，S4、G1501、A30、林海公路環(huán)繞四周，園區(qū)運(yùn)輸承接能力較強(qiáng)。4）園區(qū)與上海文廣傳媒合作，可借助SMG的品牌資源和客戶關(guān)系，在前期起到一個(gè)品牌形象植入，并有希望引入相關(guān)文化傳媒產(chǎn)業(yè)的公司入駐。4、不利因素（T）

1)地理位置有一定局限性，公共交通環(huán)境不理想，必須解決園區(qū)到軌交的短駁需求，才有可能做辦公用途。2）實(shí)際落地的相關(guān)政策還不明確，有待確定。缺少政府政策性的授牌或認(rèn)證，需要盡快爭取。3）項(xiàng)目為在建項(xiàng)目，客戶缺少直觀認(rèn)識(shí)，預(yù)計(jì)招商周期較長。4）園區(qū)周邊相關(guān)商業(yè)配套欠缺，辦公服務(wù)環(huán)境不理想。一、項(xiàng)目SWOT分析9第九頁，共五十三頁。工業(yè)地產(chǎn)2013年第一季度市場數(shù)據(jù)

總存量（㎡）空置率（%）租金(人民幣/㎡/日）研發(fā)辦公樓4,449,06216.15%3.5倉庫5,705,6966.38%1.3廠房9,971,1605.13%1.07總計(jì)20,125,9187.92%1.97資料來源:DTZ戴德梁行研究部二、項(xiàng)目市場調(diào)查

A、上海工業(yè)地產(chǎn)調(diào)查10第十頁，共五十三頁。B、同類型園區(qū)市場調(diào)查11序號(hào)ST001ST002ST003ST004ST005ST006項(xiàng)目名稱聚慧領(lǐng)域總部園申江科創(chuàng)園·財(cái)富新場派米雷(南橋)都市產(chǎn)業(yè)園派米雷（奉賢）企業(yè)園區(qū)上海周浦智慧產(chǎn)業(yè)園麗洲大廈項(xiàng)目地址上海市奉賢區(qū)金海公路5885號(hào)上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)（康橋工業(yè)南區(qū)）古丹路15弄4號(hào)樓5樓

張翁廟路699弄（環(huán)城西路）民樂路328號(hào)沈梅路99弄1號(hào)環(huán)城東路399號(hào)所屬園區(qū)上海奉賢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)生物科技園區(qū)浦東康橋開發(fā)區(qū)南區(qū)上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)星火開發(fā)區(qū)周浦開發(fā)區(qū)上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)占地面積84畝90畝109畝118畝79畝

建筑面積70000100000424104000052720.839000樓宇總數(shù)3126181892整棟面積1300-60001500-23002000-430022326614430000/9000單層面積6005001000100013261200樓層4-64-52-331023層高3.9-4.2/3.6-3.94.2/3.8/3.68.5/410.5/44.23容積率1.361.431.41.01.253.0建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)外立面涂料石材涂料涂料玻璃幕墻涂料綠化率40%32%10%10%25%10%建筑特色標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)獨(dú)立院落,自建框架結(jié)構(gòu)廠房,車位數(shù)102200300200300

100園區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施員工餐廳、便利超市、企業(yè)會(huì)所、多功能會(huì)議中心全智能化地下停車位，獨(dú)立高檔電梯、電信寬帶、通信光纜園區(qū)的智能管理園區(qū)系統(tǒng)將由監(jiān)控中心、樓宇分中心、終端三級(jí)構(gòu)成員工餐廳、便利超市、企業(yè)會(huì)所、多功能會(huì)議中心,員工宿舍ATM、會(huì)議室、食堂、商務(wù)中心、會(huì)展中心、簡餐、娛樂ATM、會(huì)議室、食堂、商務(wù)中心、會(huì)展中心、簡餐、娛樂第十一頁，共五十三頁。12租金報(bào)價(jià)1.2元/㎡/日0.90元/㎡/日只售不租0.60元/㎡/日1.80-2.40元/㎡/日1.20元/㎡/日售價(jià)8500元/㎡7500元/㎡5050元/㎡4000元/㎡12000元/㎡只租不賣竣工日期2011年2012年2012年開工2013年2010年2000年出租率30%40%5%20%80%90%交房標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間內(nèi)部基本裝修，頂?shù)?、中央空調(diào)、電梯1部/現(xiàn)房內(nèi)部基本裝修，頂?shù)?、空調(diào)、電梯1部/現(xiàn)房廠房18M跨度中間無柱設(shè)計(jì),獨(dú)棟獨(dú)院超大門前空間,3+2布局，工廠和辦公有相對(duì)獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、電梯間及樓梯獨(dú)棟獨(dú)院超大門前空間,工廠和辦公有相對(duì)獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、電梯間及樓梯由1棟10層辦公樓與8棟2-4層企業(yè)研發(fā)中心組成。均至少配1貨1客梯。分體式空調(diào)，標(biāo)準(zhǔn)裝修，25小時(shí)巡邏系統(tǒng)、應(yīng)急電源,照明和擴(kuò)音系統(tǒng)3萬平方米的純商務(wù)辦公樓和0.9萬平方米的酒店式星級(jí)服務(wù)商務(wù)會(huì)所，辦公、服務(wù)、休閑”全裝修,帶家具推廣方式官方網(wǎng)站\分類廣告網(wǎng)站推廣\政府渠道\實(shí)體廣告官方網(wǎng)站\政府渠道\實(shí)體廣告官方網(wǎng)站\分類廣告網(wǎng)站推廣\實(shí)體廣告官方網(wǎng)站\分類廣告網(wǎng)站推廣\實(shí)體廣告官方網(wǎng)站\政府渠道\實(shí)體廣告官方網(wǎng)站\實(shí)體廣告公路交通距離虹橋機(jī)場43KM；距離浦東機(jī)場62KM；距離臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)46KM；距離8號(hào)線航天博物館站25KM距離虹橋機(jī)場25KM；距離浦東機(jī)場18KM；距離臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)35KM；距離16號(hào)線新場站（在建)2KM距離虹橋機(jī)場35KM；距離浦東機(jī)場55KM；距離臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)52KM；距離輕軌5號(hào)線(規(guī)劃)奉浦站(張翁廟)1KM浦東國際機(jī)場35KM，虹橋國際機(jī)場52KM;距離臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)60KM；距離輕軌5號(hào)線(規(guī)劃)海灣站1.8KM距浦東國際機(jī)場車行20公里，距虹橋國際機(jī)場車行22公里距浦東國際機(jī)場車行20公里，距虹橋國際機(jī)場車行60公里交通環(huán)境5號(hào)線延伸段、軌道8號(hào)線延伸段；奉浦大橋、閔浦二橋、杭州灣大橋；S32、S4、G1501、S20（林海公路、浦星公路、大葉公路）經(jīng)由外環(huán)線、滬南路、申江路、滬蘆高速，機(jī)場高速等周邊道路.緊鄰S4、G1501、滬杭公路、南亭公路緊鄰S4、G1501、浦星公路S20、滬南公路、A3、沈嘉湖公路緊鄰S4、G1501、大葉公路第十二頁，共五十三頁。C、服務(wù)型園區(qū)市場調(diào)查13序號(hào)YQ001YQ002YQ003YQ004YQ005YQ006YQ007園區(qū)名稱張江新能源孵化器浦江低碳科技孵化器漕河涇科創(chuàng)中心漕河涇創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園上海紫竹高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)國家863軟件專業(yè)孵化器上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)園區(qū)地址浦東新區(qū)達(dá)爾文路88號(hào)閔行區(qū)聯(lián)航路1188號(hào)徐匯區(qū)桂平路410號(hào)閔行區(qū)浦江新駿環(huán)路189號(hào)閔行區(qū)東川路555號(hào)2號(hào)樓閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路1588號(hào)浦東新區(qū)周祝公路337號(hào)租金標(biāo)準(zhǔn)4.5元/㎡/日2.5元/㎡/日3.4元/㎡/日1.6元/㎡/日2元/㎡/日1.8元/㎡/日1.8元/㎡/日竣工日期2003年2010年2002年2004年2002年2003年2008年出租率90%90%85%80%90%82%60%房租補(bǔ)貼以研發(fā)費(fèi)用申報(bào)代替，每家入孵企業(yè)每年可申報(bào)5-30萬元的研發(fā)費(fèi)用，一年一報(bào)，連續(xù)三年補(bǔ)貼50%，半年一報(bào)，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報(bào)200㎡。補(bǔ)貼30%，一年一報(bào)，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報(bào)200㎡。補(bǔ)貼50%，半年一報(bào)，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報(bào)200㎡。補(bǔ)貼50%，半年一報(bào)，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報(bào)200㎡。補(bǔ)貼50%，半年一報(bào)，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報(bào)200㎡。以研發(fā)費(fèi)用申報(bào)代替，每家入孵企業(yè)每年可申報(bào)5-30萬元的研發(fā)費(fèi)用，一年一報(bào)，連續(xù)三年創(chuàng)業(yè)苗圃可申請(qǐng)市級(jí)，給予創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目5萬元的開辦費(fèi)補(bǔ)貼（成功率較低，30%）區(qū)級(jí)給予創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目5萬元的開辦費(fèi)補(bǔ)貼（成功率較高，90%），也可同時(shí)申報(bào)市級(jí)，開辦費(fèi)5萬可申請(qǐng)市級(jí)，給予創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目5萬元的開辦費(fèi)補(bǔ)貼（成功率較低，30%）區(qū)給予創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目5萬元的開辦費(fèi)補(bǔ)貼（成功率較高，90%），也可同時(shí)申報(bào)市級(jí)，開辦費(fèi)5萬元，

區(qū)給予創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目5萬元的開辦費(fèi)補(bǔ)貼（成功率較高，90%），也可同時(shí)申報(bào)市級(jí)，開辦費(fèi)5萬元區(qū)給予創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目5萬元的開辦費(fèi)補(bǔ)貼（成功率較高，90%），也可同時(shí)申報(bào)市級(jí)，開辦費(fèi)5萬元可申請(qǐng)市級(jí)，給予創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目5萬元的開辦費(fèi)補(bǔ)貼（成功率較低，30%）開辦注冊(cè)開辦注冊(cè)一條龍服務(wù)，政府費(fèi)用實(shí)報(bào)實(shí)銷，收取1000元服務(wù)費(fèi)/家開辦注冊(cè)一條龍服務(wù)，政府費(fèi)用實(shí)報(bào)實(shí)銷，收取1000元服務(wù)費(fèi)/家開辦注冊(cè)一條龍服務(wù)，政府費(fèi)用實(shí)報(bào)實(shí)銷，收取1500元服務(wù)費(fèi)/家開辦注冊(cè)一條龍服務(wù)，政府費(fèi)用實(shí)報(bào)實(shí)銷，收取1500元服務(wù)費(fèi)/家開辦注冊(cè)一條龍服務(wù)，按企業(yè)實(shí)際情況收取服務(wù)費(fèi)開辦注冊(cè)一條龍服務(wù)，按企業(yè)實(shí)際情況收取服務(wù)費(fèi)開辦注冊(cè)一條龍服務(wù)，政府費(fèi)用實(shí)報(bào)實(shí)銷，服務(wù)費(fèi)免收第十三頁，共五十三頁。14稅收政策張江部分返50%，按營業(yè)稅計(jì)算，實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)繳稅額的30%浦江鎮(zhèn)部分返80%，按營業(yè)稅計(jì)算，實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)繳稅額的40%按徐匯區(qū)部分返50%，按營業(yè)稅計(jì)算，實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)繳稅額的30%浦江鎮(zhèn)部分返50%，按營業(yè)稅計(jì)算，實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)繳稅額的27%閔行區(qū)部分返40%，按營業(yè)稅計(jì)算，實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)繳稅額的24%浦江鎮(zhèn)部分返50%，按營業(yè)稅計(jì)算，實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)繳稅額的27%按浦東新區(qū)部分返40%，按營業(yè)稅計(jì)算，實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)繳稅額的24%投融資（園區(qū)特有）與光大銀行合作設(shè)立了資金總額10億“光大創(chuàng)星基金”（PE），并有資金寶融資平臺(tái)，有近300家銀行、小額擔(dān)保公司、抵押融資公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司的平臺(tái)資源與光大銀行合作設(shè)立了資金總額10億“光大創(chuàng)星基金”（PE），并有資金寶融資平臺(tái)，有近300家銀行、小額擔(dān)保公司、抵押融資公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司的平臺(tái)資源200家銀企對(duì)接數(shù)據(jù)池，幫助乙方獲得知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、定單貸款等信貸支持，組織企業(yè)參加各類投融資論壇、培訓(xùn)與項(xiàng)目推介活動(dòng)，協(xié)助企業(yè)辦理科技保險(xiǎn)，并落實(shí)資金資助200家銀企對(duì)接數(shù)據(jù)池，幫助乙方獲得知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、定單貸款等信貸支持，組織企業(yè)參加各類投融資論壇、培訓(xùn)與項(xiàng)目推介活動(dòng)，協(xié)助企業(yè)辦理科技保險(xiǎn)，并落實(shí)資金資助“紫竹創(chuàng)投”基金（PE）資金總額7000萬，實(shí)行YBC小額免息貸款和小額風(fēng)險(xiǎn)投資暫無YBC融資免息貸款10-30萬人力資源（園區(qū)特有）與智聯(lián)招聘合作，提供網(wǎng)上招聘渠道，企業(yè)可享受低于市場價(jià)30%的價(jià)格與智聯(lián)招聘合作，提供網(wǎng)上招聘渠道，企業(yè)可享受低于市場價(jià)30%的價(jià)格無無官網(wǎng)平臺(tái)為企業(yè)刊登招聘信息無無培訓(xùn)服務(wù)不定期地舉行各類培訓(xùn)、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于12場不定期地舉行各類培訓(xùn)、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于12場不定期地舉行各類培訓(xùn)、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于30場不定期地舉行各類培訓(xùn)、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于30場不定期地舉行各類培訓(xùn)、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于24場不定期地舉行各類培訓(xùn)、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于50場無政府授牌國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心；國家級(jí)專業(yè)孵化器；國際ISO9001質(zhì)量服務(wù)體系；上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；張江高新區(qū)孵化器評(píng)比第一；中小企業(yè)服務(wù)示范平臺(tái)國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心；上海市專業(yè)孵化器；國際ISO9001質(zhì)量服務(wù)體系；中小企業(yè)服務(wù)示范平臺(tái)上海市中小企業(yè)信息化應(yīng)用示范企業(yè)；上海市科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)先進(jìn)集體；上海市孵化器考核優(yōu)秀等級(jí)；國家級(jí)科技企業(yè)孵化器；國家高新技術(shù)傳創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心；

上海市中小企業(yè)信息化應(yīng)用示范企業(yè)；；上海市孵化器考核優(yōu)秀等級(jí)；國家級(jí)科技企業(yè)孵化器；國家高新技術(shù)傳創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心；國際ISO9001質(zhì)量服務(wù)體系；大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園；上海國家生物產(chǎn)業(yè)基地；上海市知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資試點(diǎn)園區(qū)；上海市軟件出口（創(chuàng)新）基地；上海市知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范園區(qū)；國家級(jí)科技企業(yè)孵化器；國際ISO9001質(zhì)量服務(wù)體系國家級(jí)專業(yè)孵化器；上海市科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)先進(jìn)集體；上海市中小企業(yè)信息化應(yīng)用示范企業(yè)；中小企業(yè)服務(wù)示范平臺(tái)上海浦東知識(shí)產(chǎn)權(quán)中心上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)服務(wù)站；上海市級(jí)孵化器；ISO90001質(zhì)量服務(wù)體系，第十四頁，共五十三頁。第三章項(xiàng)目市場分析15第十五頁，共五十三頁。1、園區(qū)企業(yè)創(chuàng)造了GDP、稅收、技術(shù)、就業(yè)、品牌、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、自主創(chuàng)新等重要指標(biāo)。園區(qū)已經(jīng)成為國家和地方創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)和聚寶盆！如美國硅谷、張江科技等園區(qū)，都是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的“核心動(dòng)力”。但是，現(xiàn)在園區(qū)越來越多，規(guī)模越來越大，園區(qū)房屋、道路、綠化越來越漂亮，硬件配套越來越好，但是，園區(qū)招商、園區(qū)經(jīng)營卻越來越困難。有園區(qū)、無企業(yè)，有企業(yè)、無產(chǎn)業(yè)的情況日益嚴(yán)重，各地招商競爭已呈白熱化趨勢，經(jīng)營困難的園區(qū)越來越多，許多巨資投資的園區(qū)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拖拉機(jī)，拖垮了地方經(jīng)濟(jì)。究其原因，是大多數(shù)園區(qū)建設(shè)還處于粗放型階段，建設(shè)者將資金、精力投向造房、修路等看得見的硬件建設(shè)，忽視園區(qū)企業(yè)生存、發(fā)展的軟環(huán)境建設(shè)，沒有品牌、特色、服務(wù)，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。2、園區(qū)是企業(yè)的家園，是企業(yè)創(chuàng)建、經(jīng)營和發(fā)展的地方，企業(yè)是園區(qū)的主人。企業(yè)好，則園區(qū)好。沒有好的企業(yè)，就不會(huì)有好的產(chǎn)業(yè)，更不會(huì)有好的園區(qū)！因此，我認(rèn)為園區(qū)建設(shè)應(yīng)首先立足企業(yè)，以企業(yè)為本，除搞好造房、筑路等硬件建設(shè)以外，更應(yīng)重視園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位和企業(yè)服務(wù)，滿足園區(qū)企業(yè)生存、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，通過提升園區(qū)軟環(huán)境建設(shè)，以品牌經(jīng)營、特色競爭，扶持企業(yè)、吸引企業(yè)，使園區(qū)競爭立于不敗之地。現(xiàn)在,世界許多國家和我國的園區(qū)建設(shè)已經(jīng)從傳統(tǒng)開發(fā)建設(shè)階段，進(jìn)入到優(yōu)勝劣汰、全面品牌競爭的時(shí)代。一、項(xiàng)目行業(yè)分析16第十六頁，共五十三頁。1、該項(xiàng)目奉城工業(yè)區(qū)目前還是處于粗放型、重機(jī)械的工作生產(chǎn)模式，缺少符合該地區(qū)定位于新能源設(shè)備、物流裝備制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。對(duì)于知識(shí)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)有極大的政策導(dǎo)向需求。2、上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園依托文廣集團(tuán)的社會(huì)影響，定位于引進(jìn)文化傳媒、新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)各類符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)進(jìn)駐，有效地填補(bǔ)該地區(qū)產(chǎn)業(yè)層次提升的剛性需求。3、產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來了企業(yè)利潤率的提升，有效提高了土地的利稅能力，為園區(qū)與當(dāng)?shù)卣甲鞒龈蟮呢暙I(xiàn)。4、同時(shí)園區(qū)為企業(yè)提供了更大更專業(yè)的園區(qū)服務(wù)平臺(tái)，更好更實(shí)際的政策扶持，為企業(yè)的快速成長保駕護(hù)航。從而真正做到園區(qū)、企業(yè)、政府三者共贏。二、項(xiàng)目必要性分析17第十七頁，共五十三頁。第四章項(xiàng)目總體方案18第十八頁，共五十三頁。以文化傳媒、高新技術(shù)企業(yè)為主，上下游產(chǎn)業(yè)鏈一體的企業(yè)服務(wù)綜合性園區(qū)。一、項(xiàng)目定位19第十九頁，共五十三頁。1、明顯高于同區(qū)域其他園區(qū)的硬件設(shè)施2、企業(yè)實(shí)際可得到的相關(guān)扶持政策：A、房租補(bǔ)貼政策：園區(qū)企業(yè)每100㎡年繳稅超過300元，年底即可享受0.5元/㎡/日的房租補(bǔ)貼，根據(jù)年繳稅憑證，由園區(qū)集中返還。如果加入園區(qū)孵化器（計(jì)劃籌建），企業(yè)可享受奉賢區(qū)財(cái)政給予房租補(bǔ)貼（與園區(qū)補(bǔ)貼1：1配套），每家企業(yè)最高不超過100㎡。B、稅收減免政策：新注冊(cè)的新材料、新能源企業(yè)可以享受奉賢區(qū)地方財(cái)力部分的二免三減半。園區(qū)給予企業(yè)的相關(guān)稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策（《上海市奉賢區(qū)人民政府-關(guān)于加快發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)的若干意見》2009/5/12；《上海市奉賢區(qū)人民政府-關(guān)于加快發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)的若干意見》2009/5/12）C、其他相關(guān)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基金、小巨人企業(yè)扶持基金、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、科技成果轉(zhuǎn)化等方面的申報(bào)和補(bǔ)貼。3、園區(qū)的配套服務(wù)：提供軌交短駁班車、配套公寓、便利店、經(jīng)濟(jì)酒店，園區(qū)餐飲、員工食堂。4、園區(qū)超高標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)服務(wù)，運(yùn)用園區(qū)的八大服務(wù)平臺(tái)爭取為企業(yè)提供從無到有，從有到強(qiáng)，乃至于上市過程中所涉及所有企業(yè)所需要的相關(guān)服務(wù)。5、對(duì)于潛力巨大的初創(chuàng)型企業(yè)進(jìn)行前期天使基金投資（PE），與企業(yè)捆綁式發(fā)展，共同發(fā)展共同進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)二者雙贏。二、項(xiàng)目核心競爭力20第二十頁，共五十三頁。項(xiàng)目將引進(jìn)文化傳媒、新能源、新材料、電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。主要引入企業(yè)是二次創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)或成長期企業(yè)。三、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位21第二十一頁，共五十三頁。1、文化傳媒類企業(yè)：創(chuàng)意設(shè)計(jì)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、媒體制作。該類企業(yè)對(duì)于園區(qū)硬件要求較高，需要園區(qū)具有文化創(chuàng)意氛圍，園區(qū)可依托文廣集團(tuán)的品牌影響，快速引進(jìn)該類型的企業(yè)。2、新材料類企業(yè)：金屬材料、無機(jī)非金屬材料、有機(jī)高分子材料及制品復(fù)合材料；新能源類企業(yè)：新型能源及裝備、高效節(jié)能產(chǎn)品、LED。該類型企業(yè)對(duì)于政策依賴性較強(qiáng)，開創(chuàng)初期需要政府政策大量支持，園區(qū)可依托奉賢區(qū)產(chǎn)業(yè)定位導(dǎo)向和政策傾斜的優(yōu)勢，并通過園區(qū)提供的相關(guān)服務(wù)支持進(jìn)行引進(jìn)。3、電子信息類企業(yè)：電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、信息科技。該類型企業(yè)對(duì)于初期創(chuàng)辦壓力較看重，園區(qū)可憑借房租補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等減少企業(yè)經(jīng)營成本的優(yōu)勢，吸引企業(yè)進(jìn)入。四、項(xiàng)目目標(biāo)客群22第二十二頁，共五十三頁。主要將以招商階段定價(jià)機(jī)制執(zhí)行，將整體園區(qū)分為4個(gè)階段，預(yù)計(jì)整體滿租時(shí)間節(jié)點(diǎn)為18個(gè)月。五、園區(qū)整體進(jìn)度計(jì)劃表（含定價(jià)機(jī)制）23時(shí)間節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)招商區(qū)位商務(wù)條款(核心部分）招商面積面積占比分類面積計(jì)劃引入企業(yè)類型第1月第一標(biāo)段A2-2-4F配套用房，均價(jià)估計(jì)1.2元/㎡/日3070.44.25%2019.63經(jīng)濟(jì)型酒店A2-1F100.00便利店A2-1F20.00銀行ATMA2-1F930.77餐飲酒店第2月B2-1F配套用房，均價(jià)估計(jì)1.2元/㎡/日1989.62.75%400.00招商中心和物業(yè)管理B2-1F600.00商務(wù)會(huì)議中心B2-1F71.87商務(wù)中心（復(fù)印機(jī)票廣告）B2-2-4F878.58服務(wù)配套辦公區(qū)域第3月C1E11.2元/㎡/日（2年期）；第2年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對(duì)企業(yè)進(jìn)行0.50元/㎡/日房租補(bǔ)貼。（暫定）4608.896.38%

文廣動(dòng)漫創(chuàng)意基地，由文廣負(fù)責(zé)引進(jìn)動(dòng)漫、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化傳媒等方面的企業(yè)第3月B10.90元/㎡/日（2年期）；第2年后年遞增6%；（暫定）2175.223.01%

該區(qū)域作為奉城工業(yè)區(qū)承租使用。第二十三頁，共五十三頁。24第4月A11.2元/㎡/日（2年期）；第2年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對(duì)企業(yè)進(jìn)行0.5元/㎡/日房租補(bǔ)貼。7296.9610.10%

文化創(chuàng)意、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、研發(fā)設(shè)計(jì)辦公、中小型企業(yè)總部第5月E2（樣板房）第6月E3第7月第二標(biāo)段F2-F61.20元/㎡/日（2年期）；第2年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對(duì)企業(yè)進(jìn)行0.50元/㎡/日房租補(bǔ)貼。21965.6530.42%

文化創(chuàng)意、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)第8月F2-F6第9月E4-E6第10月C2D2第11月D1F1文廣動(dòng)漫創(chuàng)意基地，由文廣負(fù)責(zé)引進(jìn)動(dòng)漫、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化傳媒等方面的企業(yè)第12月第三標(biāo)段H4-H91.20元/㎡/日（3年期）；1.30元/㎡/日（4年期）；4年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對(duì)企業(yè)進(jìn)行0.50元/㎡/日房租補(bǔ)貼。14671.820.31%

科技類生產(chǎn)制造型企業(yè)，中小型企業(yè)總部、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)第13月H4-H9第14月H4-H9第15月第四標(biāo)段H1-H31.20元/㎡/日（3年期）；1.30元/㎡/日（4年期）；4年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對(duì)企業(yè)進(jìn)行0.50元/㎡/日房租補(bǔ)貼。16446.8322.77%

科技類生產(chǎn)制造型企業(yè)，中小型企業(yè)總部、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)第16月H1-H3第17月G1-G3第18月G1-G3

72225.35100.00%

第二十四頁，共五十三頁。※對(duì)于企業(yè)實(shí)行按稅收達(dá)成300元/㎡/年，補(bǔ)貼房租0.50元/㎡/日，參與的企業(yè)，須在園區(qū)實(shí)體注冊(cè)實(shí)體經(jīng)營，年初上交上年繳稅憑證，園區(qū)審核后，發(fā)放相應(yīng)補(bǔ)貼。未滿一年的，按租期比例計(jì)算相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。該計(jì)劃期內(nèi)簽約客戶，租賃期限盡量控制在3年內(nèi)，為3年后的租金結(jié)構(gòu)調(diào)整作準(zhǔn)備?！缫龑?dǎo)期結(jié)束前2個(gè)月時(shí)，規(guī)劃給文廣集團(tuán)的區(qū)域還沒未完成招商，我們將首先對(duì)該區(qū)域進(jìn)行招商。25第二十五頁，共五十三頁。A、建立統(tǒng)一的VI標(biāo)識(shí)體系，將整體園區(qū)中的各個(gè)區(qū)域，進(jìn)行有機(jī)整合和分離。B、建立科技中介和第三方服務(wù)商的合作關(guān)系，建立供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫。C、確定政策扶持力度，主要是稅收扶持、注冊(cè)公司方面、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向方面。D、建立相應(yīng)的園區(qū)運(yùn)營管理體系，分工協(xié)作，使用規(guī)范的流程化表格管理。E、建立良好的政府關(guān)系，爭取更多的園區(qū)服務(wù)授牌和認(rèn)證，提高園區(qū)的品牌形象。F、爭取組建創(chuàng)業(yè)苗圃、孵化器、加速器三級(jí)企業(yè)發(fā)展架構(gòu)，為園區(qū)和企業(yè)拿到更好政策平臺(tái)。六、項(xiàng)目運(yùn)作方案

1、運(yùn)營管理26第二十六頁，共五十三頁。2、園區(qū)組織結(jié)構(gòu)27第二十七頁，共五十三頁。3、園區(qū)服務(wù)內(nèi)容（八大服務(wù)平臺(tái)）：28序號(hào)服務(wù)分類服務(wù)名稱服務(wù)內(nèi)容001政策扶持平臺(tái)規(guī)費(fèi)減免入駐本園區(qū)的企業(yè)辦理企業(yè)注冊(cè)時(shí)，可享受工商、稅務(wù)等費(fèi)用的減免租金補(bǔ)貼入駐園區(qū)好企業(yè)、好項(xiàng)目可享受大比例租金補(bǔ)貼財(cái)政扶持如基金扶持、所得稅減免、市場推廣補(bǔ)貼、知識(shí)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)貼、專利補(bǔ)貼等等財(cái)政扶持稅收減免根據(jù)企業(yè)行業(yè)及性質(zhì)的不同，按照奉賢地區(qū)稅務(wù)政策享受稅收減免，最高可享受三年內(nèi)100％補(bǔ)貼，后兩年50％補(bǔ)貼專項(xiàng)基金扶持專項(xiàng)的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)基金的申報(bào)資助002投融資平臺(tái)資本金注入園區(qū)資本金注入方式，投資項(xiàng)目并同時(shí)取得投資回報(bào)各類扶持基金各類的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)基金的申報(bào)資助創(chuàng)業(yè)基金創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金，每個(gè)項(xiàng)目不超過300萬，投資后資助不超過200萬創(chuàng)新基金國家創(chuàng)新基金申請(qǐng)：20萬-100萬小巨人基金不超過200萬元投融資擔(dān)保提供知識(shí)產(chǎn)權(quán)或銷售合同作為反擔(dān)保手段：最高不超過1200萬元風(fēng)險(xiǎn)投資政策性貼息貸款對(duì)于高新成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，科技發(fā)展基金給與最高不超過50%的貸款貼息補(bǔ)助003信息技術(shù)資源服務(wù)平臺(tái)先進(jìn)制造技術(shù)工作站搭建專業(yè)技術(shù)平臺(tái)，入駐企業(yè)可低成本的共享使用平臺(tái)先進(jìn)設(shè)備信息資源共享庫搭建專業(yè)信息技術(shù)共享平臺(tái)，行業(yè)企業(yè)可及時(shí)查詢國內(nèi)外最新相關(guān)技術(shù)信息園區(qū)信息資源互動(dòng)資源庫入駐企業(yè)發(fā)布與查詢園區(qū)內(nèi)企業(yè)的技術(shù)、推廣等相關(guān)信息相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)資源庫收集與園區(qū)企業(yè)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，供園區(qū)企業(yè)查詢了解共性設(shè)計(jì)資源信息共享數(shù)據(jù)庫政府公共服務(wù)平臺(tái)引進(jìn)引進(jìn)研究中心、行業(yè)協(xié)會(huì)、專利申請(qǐng)服務(wù)平臺(tái)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)商務(wù)中心提供打字、復(fù)印、傳真、租車、機(jī)票等服務(wù)洽談室、會(huì)議室園區(qū)提供大小不等的多個(gè)會(huì)議室，供園區(qū)企業(yè)會(huì)議交流、專業(yè)論壇、沙龍等活動(dòng)的場所第二十八頁，共五十三頁。29004人才培育引進(jìn)平臺(tái)單位用人薪水補(bǔ)助企業(yè)吸納博士后員工，每名補(bǔ)貼10萬元、企業(yè)高管＼技術(shù)骨干最高所得稅減免100％補(bǔ)貼等人才培訓(xùn)、交流服務(wù)網(wǎng)上人才招聘推薦交流通過專業(yè)渠道及網(wǎng)站，集中為孵化企業(yè)招聘人才免費(fèi)發(fā)布人才供求信息免費(fèi)為園區(qū)企業(yè)通過專業(yè)渠道及網(wǎng)站，發(fā)布人才供求信息005知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺(tái)為企業(yè)提供一系列知識(shí)產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)與保護(hù)服務(wù)為園區(qū)企業(yè)提供一系列知識(shí)產(chǎn)權(quán)申報(bào)工作搭建“上海市培育專利試點(diǎn)企業(yè)”工作站獲得專利試點(diǎn)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，將給予10-30萬元資助搭建“上海知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作站”擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的企業(yè)，項(xiàng)目最高30萬元，企業(yè)最高資助100萬元，重大突破項(xiàng)目最高200萬；擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的科技型企業(yè)：研發(fā)費(fèi)用補(bǔ)貼30%園區(qū)企業(yè)申請(qǐng)政府專利費(fèi)用補(bǔ)貼，降低申請(qǐng)專利成本為園區(qū)企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)申報(bào)費(fèi)用申請(qǐng)補(bǔ)貼為企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，申請(qǐng)資金補(bǔ)貼擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的科技型企業(yè)：研發(fā)費(fèi)用補(bǔ)貼30%為企業(yè)在海外和國際市場的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)申請(qǐng)費(fèi)用補(bǔ)貼申請(qǐng)國外專利資助，對(duì)于個(gè)人給與不超過3萬元的資助；對(duì)于企業(yè)給與不超過30萬元的資助006社會(huì)中介服務(wù)平臺(tái)投融資服務(wù)為企業(yè)與風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)搭建對(duì)接平臺(tái)法律服務(wù)提供法律咨詢等中介服務(wù)產(chǎn)權(quán)交易通過專業(yè)服務(wù)平臺(tái)及科技館等平臺(tái)，提供產(chǎn)權(quán)交易中介交易服務(wù)中介咨詢提供專業(yè)中介咨詢服務(wù)財(cái)務(wù)咨詢提供財(cái)務(wù)咨詢、代理記賬的中介服務(wù)稅務(wù)咨詢提供稅務(wù)咨詢中介服務(wù)工商代理提供企業(yè)設(shè)立登記（內(nèi)資）的中介服務(wù)上市輔導(dǎo)提供企業(yè)上市咨詢及專家咨詢中介服務(wù)第二十九頁，共五十三頁。30007入駐一條龍服務(wù)企業(yè)入駐一條龍服務(wù)為企業(yè)辦理工商登記、稅務(wù)登記、銀行開戶等一條龍服務(wù)工商、稅務(wù)、銀行登記注冊(cè)提供企業(yè)設(shè)立登記（內(nèi)資）、稅務(wù)登記和開立銀行賬戶的中介服務(wù)財(cái)稅咨詢提供財(cái)稅咨詢的中介服務(wù)（包含在代理記賬中）企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)認(rèn)定提供高新企業(yè)、軟件企業(yè)等認(rèn)證服務(wù)008國內(nèi)外合作交流引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)營理念、管理經(jīng)驗(yàn)通過舉辦企業(yè)沙龍、主體論壇等活動(dòng)，引進(jìn)引進(jìn)上海對(duì)口專業(yè)協(xié)會(huì)引進(jìn)專業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)等，定期組織交流研討會(huì)，擴(kuò)大知名度和業(yè)內(nèi)影響力舉辦國際國內(nèi)論壇、沙龍、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽等不定期的舉辦各類專業(yè)論壇、沙龍和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽。

第三十頁，共五十三頁?！蛩蟹?wù)均是免費(fèi)咨詢輔導(dǎo)的，但是實(shí)際操作均是收費(fèi)的?？萍贾薪椴糠置洠荷虾?chuàng)新投資管理有限公司；上海鼎嘉創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司；上海漢世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資有限公司；上海同華投資有限公司；上海兆信會(huì)計(jì)師事務(wù)所；上海智星財(cái)務(wù)發(fā)展有限公司；上海震業(yè)財(cái)務(wù)咨詢有限公司；上海華炬會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司；上海上晟會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司；上海求信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司；上海滬中會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司；上海沃能投資管理有限公司；上海協(xié)誠企業(yè)管理咨詢有限公司31第三十一頁，共五十三頁。4、營銷策略A、制作相關(guān)的廣告宣傳資料，看板，DM，宣傳冊(cè)等，建立起相應(yīng)的VI體系B、園區(qū)內(nèi)做小范圍的導(dǎo)引指示，規(guī)劃區(qū)域。C、招商人員的話術(shù)培訓(xùn)，建立起一套完善的話術(shù)方案（《上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園答客問匯總》和《上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園企業(yè)政策匯編》。）D、通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程（《上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)管理套表》和《物業(yè)管理系統(tǒng)》）來確保招商人員的工作量，確保來電量和來訪量，再通過話術(shù)培訓(xùn)確保成交成功率。E、建立企業(yè)營銷推廣數(shù)據(jù)庫，采購信息數(shù)據(jù)庫，收集企業(yè)信息，為該項(xiàng)目和以后集團(tuán)下屬的項(xiàng)目提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。（初期可考慮采購?fù)茝V軟件，《信鴿軟件套餐》1980元，可采集數(shù)據(jù)庫，群發(fā)郵件、QQ群、QQ空間、微博等功能）32第三十二頁，共五十三頁。使用分類網(wǎng)站或房地產(chǎn)類網(wǎng)站的付費(fèi)端口(58同城，趕集網(wǎng)，百姓網(wǎng)……)進(jìn)行推廣。行業(yè)協(xié)會(huì)拜訪，對(duì)上海所有的行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行拜訪，就項(xiàng)目進(jìn)行推廣拜訪。商業(yè)地產(chǎn)中介推廣展會(huì)收集企業(yè)信息，通過整合分析企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，對(duì)目標(biāo)客戶電話拜訪和上門拜訪園區(qū)周邊道路園、外墻、使用實(shí)體廣告推廣。借助政府平臺(tái)，青村鎮(zhèn)，奉城工業(yè)園區(qū)，奉賢區(qū)政府，上海文廣集團(tuán)(SMG)的相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行推廣。在相關(guān)行業(yè)的業(yè)內(nèi)論壇和高流量的論壇，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)軟文廣告植入推廣。使用微博、微信、QQ群、QQ空間、博客等等高流量的網(wǎng)絡(luò)工具空間進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)軟文植入推廣。5、推廣計(jì)劃33第三十三頁，共五十三頁。六、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表34編號(hào)板塊工作內(nèi)容2013年7月2013年8月2013年9月010203040102030401020304ZSZX-01籌建準(zhǔn)備ZSZX-01-01市場調(diào)研ZSZX-01-01-01區(qū)域內(nèi)環(huán)境及配套（現(xiàn)狀及未來）ZSZX-01-01-02區(qū)域內(nèi)園區(qū)調(diào)研ZSZX-01-02SWOT分析ZSZX-01-02-01園區(qū)優(yōu)勢分析ZSZX-01-02-02園區(qū)劣勢分析ZSZX-01-02-03園區(qū)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析ZSZX-01-02-04園區(qū)威脅點(diǎn)分析ZSZX-01-03項(xiàng)目定位ZSZX-01-03-01目標(biāo)客戶定位ZSZX-01-03-02房型分割規(guī)劃定位ZSZX-01-03-03裝修標(biāo)準(zhǔn)定位ZSZX-01-03-04園區(qū)價(jià)格定位ZSZX-01-03-05園區(qū)形象改造定位ZSZX-01-04營銷策劃第三十四頁，共五十三頁。35ZSZX-01-04-01招商進(jìn)度規(guī)劃ZSZX-01-04-02推盤及銷控策略ZSZX-01-04-03價(jià)格策略ZSZX-01-04-04營銷總精及宣傳策略ZSZX-01-04-05推廣渠道策略ZSZX-01-04-06合作及代理策略ZSZX-01-04-07預(yù)算編制ZSZX-01-04-08招商回款計(jì)劃ZSZX-01-05團(tuán)隊(duì)組建ZSZX-01-05-01各部門工作職責(zé)ZSZX-01-05-02園區(qū)各項(xiàng)操作流程ZSZX-01-05-01招聘及面試ZSZX-01-05-02培訓(xùn)及考核上崗第三十五頁，共五十三頁。36ZSZX-02招商準(zhǔn)備ZSZX-02-01招商現(xiàn)場準(zhǔn)備ZSZX-02-01-01招商中心形象及宣傳布置ZSZX-02-01-02招商中心辦公家具等配置ZSZX-02-01-03樣板房設(shè)計(jì)ZSZX-02-02招商物料準(zhǔn)備ZSZX-02-02-01樓書、宣傳冊(cè)、DM單頁、看板、pop等宣傳資料的文案及設(shè)計(jì)制作ZSZX-02-02-02項(xiàng)目PPT、視頻等推廣宣傳文件的制作ZSZX-02-02-03園區(qū)模型制作ZSZX-02-02-04工程圖、房型圖等圖紙?jiān)O(shè)計(jì)ZSZX-02-02-05園區(qū)銷控表單設(shè)計(jì)ZSZX-02-02-06一房一價(jià)定價(jià)ZSZX-02-02-07確定物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)ZSZX-02-02-08確定網(wǎng)絡(luò)、電話等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及辦理說明ZSZX-02-02-09確定二次裝修審批流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)ZSZX-02-02-10現(xiàn)場答客問及相關(guān)政策等培訓(xùn)資料準(zhǔn)備ZSZX-02-02-11名片、紙杯、信封、拎袋等設(shè)計(jì)制作ZSZX-02-03協(xié)議文件準(zhǔn)備ZSZX-02-03-01產(chǎn)權(quán)證ZSZX-02-03-02政府平臺(tái)立項(xiàng)或認(rèn)定文件收取ZSZX-02-03-03政策匯編,確定園區(qū)服務(wù)內(nèi)容ZSZX-02-03-04租賃合同擬定ZSZX-02-03-05各類變更協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議模板擬定ZSZX-02-03-06專項(xiàng)服務(wù)協(xié)議擬定ZSZX-02-03-07其他相關(guān)協(xié)議或文本擬定ZSZX-02-03-08物業(yè)管理合同收集第三十六頁，共五十三頁。37ZSZX-02-04策劃方案執(zhí)行ZSZX-02-04-01園區(qū)導(dǎo)視等形象設(shè)計(jì)及制作ZSZX-02-04-02園區(qū)戶外廣告設(shè)計(jì)及制作ZSZX-02-04-03第三方服務(wù)中介渠道洽談，合作協(xié)議簽訂ZSZX-02-04-04數(shù)據(jù)庫建立ZSZX-02-04-05媒體資源整合ZSZX-02-04-06宣傳文案擬定ZSZX-02-04-07網(wǎng)站建設(shè)ZSZX-02-04-08活動(dòng)策劃及組織ZSZX-02-04-09數(shù)據(jù)庫推廣ZSZX-02-05物業(yè)銷控管理ZSZX-02-05-01出租銷控制表ZSZX-02-05-02現(xiàn)場查巡

開始

進(jìn)行

結(jié)束第三十七頁，共五十三頁。第五章項(xiàng)目效益分析38第三十八頁，共五十三頁。據(jù)2012年第一太平戴維斯分析報(bào)告，市場目前整體產(chǎn)業(yè)園的年化投資回報(bào)率為6-7%，投資回報(bào)周期為14-17年。營銷運(yùn)營管理費(fèi)用占租金收入的15%。一、項(xiàng)目收入預(yù)計(jì)39第三十九頁，共五十三頁。40項(xiàng)目整體運(yùn)營預(yù)算土地面積72528.20容積率1.00建筑面積72528.20稅金11.00%稅金獎(jiǎng)勵(lì)收入比率8.00%預(yù)計(jì)16年可收回成本，年化頭資回報(bào)率可達(dá)6.38%營銷運(yùn)營管理費(fèi)15.00%建筑成本18132.05總成本36264.10貸款18000企業(yè)退稅比例30.00%單位：萬元時(shí)間節(jié)點(diǎn)日租金（元/㎡/日）租金漲幅出租率租金收入稅金獎(jiǎng)勵(lì)收入應(yīng)付稅金營銷運(yùn)營管理費(fèi)財(cái)務(wù)成本還貸款凈收入第一年0.701.000.601111.8621.93122.30166.781800.003000.00(3955.29)第二年0.701.000.901667.7932.90183.46250.171500.003000.00(3232.94)第三年0.751.070.951883.6737.16207.20282.551200.003000.00(2768.93)第四年0.801.070.952015.5353.01221.71302.33900.003000.00(2355.50)第五年0.881.100.952217.0872.89243.88332.56600.003000.00(1886.47)第六年0.971.100.952438.7996.22268.27365.82300.003000.00(1399.08)第七年1.071.100.952682.67123.48295.09402.400.000.002108.65第八年1.171.100.952950.94155.23324.60442.640.000.002338.92第九年1.291.100.953246.03170.75357.06486.900.000.002572.81第十年1.421.100.953570.63187.83392.77535.590.000.002830.09第十一年1.561.100.953927.70206.61432.05589.150.000.003113.10第十二年1.721.100.954320.46227.27475.25648.070.000.003424.41第十三年1.891.100.954752.51250.00522.78712.880.000.003766.85第十四年2.081.100.955227.76274.99575.05784.160.000.004143.54第十五年2.291.100.955750.54302.49632.56862.580.000.004557.89第十六年2.521.100.956325.59332.74695.82948.840.000.005013.68平均日單價(jià)1.28

總計(jì)54089.542545.495949.858113.436300.0018000.0018271.75第四十頁，共五十三頁。A、服務(wù)收入：需根據(jù)與科技中介的合作協(xié)議而定，以200家企業(yè)的孵化器，一年的服務(wù)收入大約為200萬元B、企業(yè)投資回報(bào)：這是比較長遠(yuǎn)的，需要建立創(chuàng)業(yè)投資基金（投資融資模塊），對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資，成功案例的投資回報(bào)率一般是10-50倍。以上海通路快鍵網(wǎng)絡(luò)科技公司而言，2010年入住張江創(chuàng)星園新能源孵化器，得到園區(qū)50萬元的股權(quán)投資（創(chuàng)星園得到股權(quán)25%）,2012年底其得到第二輪風(fēng)險(xiǎn)基金融資，得到5000萬的風(fēng)險(xiǎn)投資，創(chuàng)星園執(zhí)行股權(quán)退出條款，得到現(xiàn)金貨幣1200萬元，2年投資回報(bào)率2400%。二、其它可行收入41第四十一頁，共五十三頁。C、稅收獎(jiǎng)勵(lì)的部分：按一般園區(qū)的提成比例，為企業(yè)實(shí)收獎(jiǎng)勵(lì)部分的8%左右，以每家企業(yè)年繳稅10萬，政府獎(jiǎng)勵(lì)比率30%計(jì)算，每家企業(yè)每年實(shí)收獎(jiǎng)勵(lì)部分為30000元，園區(qū)實(shí)際提成為2400元。浦江孵化器稅收獎(jiǎng)勵(lì)明細(xì)表

稅種增值稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅浦江鎮(zhèn)財(cái)政留存14.63%58.50%18.00%19.80%浦江一般企業(yè)享受的稅收獎(jiǎng)勵(lì)比率45.00%45.00%45.00%45.00%浦江一般企業(yè)最終可享受企業(yè)返稅6.58%26.33%8.10%8.91%孵化器浦江企業(yè)享受稅收獎(jiǎng)勵(lì)比率80.00%80.00%80.00%80.00%孵化器浦江企業(yè)中間可享企業(yè)返稅11.70%46.80%14.40%15.84%按孵化器提成比率50萬以下--15%1.87%7.49%2.30%2.53%實(shí)際客戶可退9.83%39.31%12.10%13.31%51-100萬--13%1.40%5.62%1.73%1.90%實(shí)際客戶可退10.30%41.18%12.67%13.94%101-1000萬--10%1.17%4.68%1.44%1.58%實(shí)際客戶可退10.53%42.12%12.96%14.26%1000萬以上--8%0.94%3.74%1.15%1.27%實(shí)際客戶可退10.76%43.06%13.25%14.57%備注：

1、該稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策適用于年繳稅總額大于等于1萬元的企業(yè)；

2、該稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策為2013年最新政策。

42第四十二頁，共五十三頁。C、政策扶持：如果企業(yè)數(shù)達(dá)到一定數(shù)量，可以向上海市科技創(chuàng)業(yè)中心成立科技企業(yè)孵化器，可以得到相應(yīng)的一系列政府補(bǔ)助。以額定面積2萬方的孵化器，一年政府補(bǔ)助，大約在300-1000萬元。例如：奉賢區(qū)2013年《關(guān)于加快推進(jìn)科技創(chuàng)新和科技成果產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施意見》中：1、鼓勵(lì)孵化器建立“創(chuàng)業(yè)苗圃”。經(jīng)上海市科技創(chuàng)業(yè)中心認(rèn)定的“創(chuàng)業(yè)苗圃”，一次性給予30萬元資金資助。對(duì)納入“創(chuàng)業(yè)苗圃”培育的項(xiàng)目（產(chǎn)品）且在本區(qū)注冊(cè)成立公司的，給予相關(guān)孵化器服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼1萬元。2、鼓勵(lì)孵化器載體建設(shè)。（1）對(duì)獲得國家級(jí)孵化器認(rèn)定的一次性給予50萬元獎(jiǎng)勵(lì)。（2）經(jīng)上海市科技創(chuàng)業(yè)中心年度考核獲優(yōu)秀和良好評(píng)定的孵化器，分別予以年度30萬元和15萬元獎(jiǎng)勵(lì)。（3）孵化器建立專業(yè)技術(shù)實(shí)驗(yàn)室、技術(shù)測試等共性平臺(tái)，為入孵企業(yè)提供服務(wù)的，給予其項(xiàng)目總費(fèi)用10-30%的補(bǔ)貼，同一項(xiàng)目最高不超過30萬元。孵化器建立科技創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供各類咨詢服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用，給予其10-20%的相應(yīng)補(bǔ)貼，最高不超過10萬元。（4）對(duì)實(shí)際入駐孵化器的創(chuàng)業(yè)企業(yè)在3年入孵期間，根據(jù)孵化器所在同區(qū)域房租標(biāo)準(zhǔn)，每年按孵化器實(shí)際補(bǔ)貼予以1：1配套支持，且單個(gè)企業(yè)補(bǔ)貼面積最多為100平方米。（5）對(duì)孵化器在孵企業(yè)畢業(yè)后在本區(qū)落戶的，按每家畢業(yè)企業(yè)5萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予孵化器獎(jiǎng)勵(lì)。3、鼓勵(lì)加速器提供加速服務(wù)。（1）成立加速器并獲上海市科技創(chuàng)業(yè)中心認(rèn)定通過的，一次性給予50萬元資金補(bǔ)貼。經(jīng)上海市科技創(chuàng)業(yè)中心考核獲優(yōu)秀評(píng)定的加速器，予以年度30萬元獎(jiǎng)勵(lì)；經(jīng)上海市科技創(chuàng)業(yè)中心考核獲良好評(píng)定的加速器，予以年度15萬元獎(jiǎng)勵(lì)。（2）鼓勵(lì)孵化器、加速器對(duì)實(shí)際入駐企業(yè)開展股權(quán)投資。對(duì)孵化器、加速器參股高成長性企業(yè)，按銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)給予為期3年的補(bǔ)貼。（3）對(duì)孵化器、加速器內(nèi)企業(yè)在國內(nèi)外資本市場成功上市的，按每上市一家企業(yè)30萬元的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)孵化器、加速器。對(duì)孵化器、加速器內(nèi)企業(yè)在新三板掛牌交易的，按每掛牌交易一家20萬元的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)孵化器、加速器。43第四十三頁，共五十三頁。D、企業(yè)投資回報(bào)：這是比較長遠(yuǎn)的，需要建立創(chuàng)業(yè)投資基金（投資融資模塊），對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資，成功案例的投資回報(bào)率一般是10-50倍。以上海通路快鍵網(wǎng)絡(luò)科技公司而言，2010年入住張江創(chuàng)星園新能源孵化器，得到園區(qū)50萬元的股權(quán)投資（創(chuàng)星園得到股權(quán)25%）,2012年底其得到第二輪風(fēng)險(xiǎn)基金融資，得到5000萬的風(fēng)險(xiǎn)投資，創(chuàng)星園執(zhí)行股權(quán)退出條款，得到現(xiàn)金貨幣1200萬元，2年投資回報(bào)率2400%。

E、房租補(bǔ)貼所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)利息收入：按0.5元/㎡/日，40000㎡，1年期市場金融利率10%計(jì)算，按實(shí)際預(yù)計(jì)到賬率60%，年財(cái)務(wù)利息收入可達(dá)262800元。44第四十四頁，共五十三頁。上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目預(yù)計(jì)總引入企業(yè)數(shù)135家，園區(qū)年實(shí)現(xiàn)銷售額4億元，利稅總額超過3600萬元，地區(qū)用工人數(shù)超過3000人。5年后預(yù)計(jì)園區(qū)年銷售額10億元，利稅總額超過1億元，地區(qū)用工人數(shù)超過5000人，培育出一批高新技術(shù)企業(yè)和小巨人企業(yè)，為整個(gè)青村鎮(zhèn)地區(qū)和奉賢區(qū)，帶來科技制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。對(duì)上海和奉賢區(qū)發(fā)展科技制造業(yè)起到新興工業(yè)配套作用，成為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)抓手和知識(shí)經(jīng)濟(jì)的龍頭。三、社會(huì)效益45第四十五頁，共五十三頁。第六章項(xiàng)目主要核心問題46第四十六頁，共五十三頁。※暫為在建項(xiàng)目，客戶缺少直觀認(rèn)識(shí)，期較長，初期招商對(duì)象具有一定的局限性，招商難度較大。公共交通環(huán)境不理想。※實(shí)際可落地政策不明確，政策扶持力度需盡早確定。一、項(xiàng)目面臨的主要困難47第四十七頁，共五十三頁?！M早確定稅收政策、相關(guān)政策扶持、產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)向；※園區(qū)項(xiàng)目設(shè)立的實(shí)務(wù)流程、管理制度、組織機(jī)構(gòu)須盡快建立；※招商中心須加快建設(shè)，相關(guān)視覺效果看板，園區(qū)手冊(cè)等宣傳資料；※須加大推廣力度，增加客戶來訪量，提高招商團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)，保證洽談成交率。※科技中介、第三方服務(wù)平臺(tái)合作關(guān)系建立。二、項(xiàng)目急須解決的核心重點(diǎn)48第四十八頁，共五十三頁。三、招商指標(biāo)分解招商指標(biāo)分解第1月到第6月49序號(hào)考核類別考核內(nèi)容考核任務(wù)細(xì)分考核依據(jù)

第1月總指標(biāo)

第2月總指標(biāo)

第3月總指標(biāo)

第4月總指標(biāo)

第5月總指標(biāo)

第6月總指標(biāo)總計(jì)1業(yè)務(wù)經(jīng)營指標(biāo)70分信息收集/渠道開發(fā)目標(biāo)客戶信息收集、準(zhǔn)備（100條/工作日/人）企業(yè)信息收集表327604680046800468004680046800266760信息送達(dá)（200條/工作日/人）信息送達(dá)登記表655209360093600936009360093600533520客戶接洽（8家/人/月）客戶接洽記錄表101144144144144144821中介開發(fā)、聯(lián)絡(luò)（50家/人/月）中介聯(lián)絡(luò)