萊坊2020Q2北京寫字樓市場季度報(bào)告202085

季度報(bào)告北京甲級寫字樓市場2020年

第二季度市場需求被持續(xù)抑制

空置率繼續(xù)走高概覽和展望的持續(xù)影響，北京甲級寫字樓市場延續(xù)寫字樓租賃市場的存量達(dá)到約1,123萬個(gè)百分點(diǎn)至16.1%，平均租金環(huán)比下跌情確診病例，全球范圍內(nèi)疫情依舊呈現(xiàn)劇，整體市場需求被繼續(xù)抑制。我們預(yù)臨較為嚴(yán)峻的形勢，租金將承壓下行而第二季度新增供應(yīng)第二季度租金第二季度空置率資料來源:

萊坊研究部[1]

租金為平均凈有效租金。[2]

二季度寫字樓樣本數(shù)據(jù)庫進(jìn)行了調(diào)整，不能與之前季度報(bào)告數(shù)字作直接比較。年及未來各區(qū)域新增寫字樓面積麗澤其他中央商務(wù)區(qū)燕莎金融街東二環(huán)中關(guān)村奧運(yùn)村望京-酒仙橋02019202020212022及以后圖二

：千平方米

1,500

1,000

500資料來源:

萊坊研究部北京甲級寫字樓市場報(bào)告年第二季度3.5%按季變幅：下季預(yù)測：0.9個(gè)百分點(diǎn)按季變幅：下季預(yù)測：按季變幅：下季預(yù)測：計(jì)下半年北京甲級寫字樓市場仍然面空置率將持續(xù)走高。

年

16.1%2020年第二季度，受到新冠肺炎疫情下跌趨勢。截至2020年6月，北京甲級平方米。市場整體空置率環(huán)比上升0.9

圖一

：北京甲級寫字樓市場參考指標(biāo)

年

106,463

平方米3.5%至每月每平方米335.6元。六月中旬，北京市再次出現(xiàn)新的新冠疫蔓延趨勢，未來經(jīng)濟(jì)形勢不確定性加

年

335.6

元/平方米/月Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2供應(yīng)和需求大廈入市，項(xiàng)目總建筑面積167,797平三季度，奧運(yùn)村區(qū)域的北投科創(chuàng)大廈，泰國際中心AB座以及金融街區(qū)域的金來約270,000平方米的寫字樓面積。其為新建寫字樓，其他兩個(gè)項(xiàng)目則為存量目持續(xù)受到市場關(guān)注。滯的寫字樓市場活動在四、五月份有所新租和擴(kuò)租成交較少。主要租賃需求來季度表現(xiàn)搶眼，銀河證券在新青海大廈圖三

：甲級寫字樓供應(yīng)量、吸納量及空置率千平方米

供應(yīng)(左軸)

凈吸納(左軸)

空置率(右軸)

25%六月在北京再次出現(xiàn)的疫情為市場增延續(xù)至第三季度。租金走勢方式來降低成本、維持運(yùn)營，租戶對于方亦給予租戶更大的談判空間和靈活寫字樓平均租金環(huán)比下降3.5%至每月呈現(xiàn)下降趨勢。中央商務(wù)區(qū)中服地塊的空置率不斷攀升，租金提升面臨壓力。至17.2%，平均租金環(huán)比下降4.5%至每的大型國企為主，因此第二季度平均租降0.2%至每月每平方米327.4元，該區(qū)最小的區(qū)域。表一

：甲級寫字樓主要租賃成交，中央商務(wù)區(qū)金地中心中央商務(wù)區(qū)萬科時(shí)代中心·望京燕莎

華瑞大廈聚杰金融大廈麗澤麗澤

新青海大廈注：所有成交均有待落實(shí)年第二季度富士通考蟲亞太會計(jì)師事務(wù)所新租新租新租第二季度，位于CBD中服地塊的三星方米，寫字樓面積106,463平方米。第東二環(huán)區(qū)域的北京泓晟國際中心和兆融街國際中心將竣工入市，將為市場帶中，北投科創(chuàng)大廈和兆泰國際中心AB座改造項(xiàng)目。北京市各區(qū)域的優(yōu)質(zhì)改造項(xiàng)在第一季度疫情的嚴(yán)重影響下幾近?；嘏?。第二季度租賃成交以續(xù)租為主，自金融和專業(yè)服務(wù)類公司。麗澤區(qū)域本第二季度，大部分企業(yè)都力圖通過各種寫字樓租金的承受能力不斷下降。業(yè)主度，以維持出租率。第二季度，全市甲級每平方米人民幣335.6元。第二季度，全市所有區(qū)域的平均租金都優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目相繼入市致使該區(qū)域中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上漲2個(gè)百分點(diǎn)月每平方米人民幣361.6元。奧運(yùn)村區(qū)域的租戶類型以穩(wěn)定性較高金沒有出現(xiàn)大幅下跌，平均租金環(huán)比微域?yàn)楸炯径热兴袇^(qū)域中租金跌幅1,200

20%

900

15%

600

10%

300

5%

0

0%

-300

-5%

1,500

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020Q12020Q2

資料來源:

萊坊研究部租賃了40,000平方米的寫字樓面積。

及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，市場需求低迷將加了更多的不確定因素，以目前疫情以北京甲級寫字樓市場報(bào)告年第二季度

2017

2018面積（平方米）2014

2015

2016

租戶

中國人壽保險(xiǎn)

唱吧

銀河證券2019

2020

交易類型

新租

新租

新租

圖四

：甲級寫字樓租金走勢

人民幣/

平方米/月

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

2010

2011

2012

2013

資料來源:

萊坊研究部

區(qū)域

項(xiàng)目

IFC

望京資料來源:

萊坊研究部投資市場者較為關(guān)注的資產(chǎn)類型。由于近期新冠穩(wěn)定的市場環(huán)境以及回報(bào)率吸引了不少大廈起拍價(jià)為人民幣22.62億元，經(jīng)過出讓，溢價(jià)率46.42%，超出項(xiàng)目人民幣接手者為中國東方資產(chǎn)管理股份有限公億元出售了北京方舟大廈，套利人民幣洲。方舟大廈坐落于北京中關(guān)村上地軟含112個(gè)停車位及網(wǎng)球場、籃球場、員工世界前三的多媒體新聞通訊社路透社整存量:100空置率:

6.2%存量：

92空置率:

12.3%租金:

241.5租金:

635租金:

355.8租金:

308.5租金:

183.3租金:

361.6租金:

144.6總存量約租金:

126資料來源:

萊坊研究部注:

面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,

租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率

4北京甲級寫字樓市場報(bào)告

2020年第二季度大宗交易市場上，寫字樓項(xiàng)目仍是投資疫情對全球經(jīng)濟(jì)造成的影響，北京較為國內(nèi)外投資者的目光。4月8日，北京中弘大廈被成功拍賣。該15輪競價(jià)，最終以人民幣33.12億元成功32.32億元的評估價(jià)值。中弘大廈的最終司在香港設(shè)立的子公司東銀發(fā)展。4月21日，新加坡豐樹集團(tuán)以人民幣7.53.3億元。買家為地產(chǎn)私募基金霸菱亞件園一期，建筑面積19,700平方米，包餐廳等配套設(shè)施。目前方舟大廈由排名租。北京甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)圖

各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率中關(guān)村租金:

358.9金融街存量：

117空置率:

4.6%麗澤（新興市場）豐臺（新興市場）望京-酒仙橋存量：

128空置率:

12.4%燕莎存量：

92空置率:

15.7%東二環(huán)存量：

102空置率:

9.9%中央商務(wù)區(qū)存量：

269空置率:

17.2%亦莊（新興市場）

奧運(yùn)村

租金:

327.4

甲級寫字樓1,123

萬平方米可從以下網(wǎng)址查看萊坊其他報(bào)告：萊坊研究部為全球范圍內(nèi)的開發(fā)商，投資者，機(jī)構(gòu)基金，企業(yè)機(jī)構(gòu)和公共部門等客戶提供戰(zhàn)略咨詢，咨詢服務(wù)和市場預(yù)測。我們的客戶都認(rèn)識到需要針對其特定需求量身定制的專家建議是十分必要的。

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