XX項目總體策劃方案

XXX項目總體策劃方案第一部分：項目市場調(diào)查報告一、調(diào)查說明（一）調(diào)查目的確定XXX項目區(qū)域概況，確定項目的市場定位，搞清在開發(fā)中不清楚的問題，對項目的可行性進行分析，并對項目的規(guī)劃設(shè)計提供建議和構(gòu)想。（二）調(diào)查內(nèi)容1、某市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2、本項目周邊區(qū)域狀況調(diào)查3、同類競爭性項目調(diào)查4、區(qū)域消費者調(diào)查（三）調(diào)查方法搜集二手信息、現(xiàn)場調(diào)查法、問卷調(diào)查法（四）調(diào)查范圍以XXX為中心，周邊約1公里的區(qū)域。具體區(qū)域為某市經(jīng)七路以北，經(jīng)一路以南，緯六路以東，順和高架路以西的區(qū)域。（五）樣本量1、商場/超市：8個2、寫字樓：6個3、目標(biāo)客戶（問卷）：350份米（六）調(diào)查烤時間：控2004年藥5月25日塊~忍6月9日靈（七）研究愛方法：定性跳分析與定量描分析相結(jié)合街二、本項目旦經(jīng)濟環(huán)境分蒼析積（一）20差03年某市料整體經(jīng)濟發(fā)饒展?fàn)顩r胃2003年適，某市國民青經(jīng)濟快速發(fā)罪展。經(jīng)初步探核算，全市騎GDP達(dá)到進1367.秘8億元，比突上年增長1臣4.5%。賣第一產(chǎn)業(yè)增綿加值105糊.0億元，踩增長5.0挪%；第二產(chǎn)饅業(yè)增加值5宗99.6億茶元，增長1亮8.0%；羅第三產(chǎn)業(yè)增質(zhì)加值663成.2億元，耕增長13.怎0%。三次怠產(chǎn)業(yè)的比例扣為7.7：橋43.8：慣48.5。扎人均國內(nèi)生鏟產(chǎn)總值23告632元（缺按現(xiàn)行匯率褲折算為28鳴55美元）序，可比增長駝13.2%罪。丙同時，某市色物價水平平繼穩(wěn)回升。居貫民消費價格腔總水平比上竊年下降0.沸1%，降幅爺明顯縮小。掃其中：食品返類、居住類葉、煙酒及用變品類分別上拉漲0.9%霞～3.6%蔬；衣著類、陣家庭設(shè)備及丙維修服務(wù)類權(quán)、醫(yī)療保健豈和個人用品赴類、交通和翠通訊類、娛襪樂教育文化智用品及服務(wù)節(jié)類分別下降禍0.7%～樂4.3%。紹工業(yè)品出廠躬價格上升3贈.2%；原好材料、燃料筍、動力購進耐價格上升1北1.2%。逢經(jīng)濟和社會尺發(fā)展中存在危的主要困難晌和問題是：牽經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)派整步伐不快菊；外向經(jīng)濟拒依然薄弱；蒸就業(yè)壓力仍之然較大；城雞鄉(xiāng)居民收入赴差距擴大；吼社會保障體粱系尚需完善漠；保障水平遲有待提高等窄。圖（二）某市掉商業(yè)發(fā)展?fàn)钚r尾2003年痰，某市全年速實現(xiàn)社會消擴費品零售總印額533.脊2億元，比色上年增長1險5.6%。餃其中：批發(fā)傾零售貿(mào)易業(yè)狹零售額43班3.2億元程，增長15壤.7%；餐懲飲業(yè)零售額論74.4億貼元，增長1還5.4%。趕按經(jīng)濟類型害分，國有及毫國有控股零服售額83.充6億元，增耍長9.3%薪；集體經(jīng)濟競零售額78敢億元，增長循5.3%；蒼個體私營經(jīng)帳濟零售額3至02.6億序元，增長1殊9.6%；皺其他經(jīng)濟零備售額69億拐元，增長2角0.8%。騰連鎖企業(yè)商擾品銷售總額鏈占全市社會東消費品零售到額的比重達(dá)念24.6%掀，同比提高則5.5個百食分點。法限額以器上批零貿(mào)易更業(yè)（指批發(fā)誠業(yè)年銷售額傾2000萬壤元以上和零侵售業(yè)年銷售據(jù)額500萬洲元以上的企鴿業(yè)）商品銷僚售額586晶億元，增長炎37.2%銷，連鎖商店屯商品銷售總抽額131億鄙元，增長3粱7.7%。底（三）某市皇居民生活狀申況與分析庭至2003圣年底，某市脾常住總?cè)丝谟?82.6嘆萬人，比上世年增長1.云3%。全市雁人口出生率域9.43弄‰吩，死亡率7硬.35曾‰禾，自然增長沉率2.08蜂‰絮，機械增長誤率14.2刑%，其中市羞區(qū)凈遷入人難口8.5萬著人，增長1差.4倍。全煮市男女性比區(qū)例為102臘：100。隔200包3年在崗職暈工工資總額粥126.4碼億元，比上恐年增長12榜.8%；在扯崗職工平均蹲工資162味32元，增房長12.8機%。其中：因中央屬單位敵在崗職工平灘均工資22門394元，臥增長17.墻2%；省屬低單位在崗職歇工平均工資辦20498透元，增長1聾4.1%；輛市級單位在騾崗職工平均寇工資148米60元，增煤長11.0佳%；縣及縣朽以下單位在孟崗職工平均袋工資124舅88元，增剪長13.1墳%。200沿3年，城市聰市區(qū)居民人灌均可支配收竟入為110坡13元，增胃長9.1%災(zāi)；人均消費欲性支出83趨95元，增霞長7.4%臟。農(nóng)民人均廈純收入36縫19.3元批，增長7.剩9%；人均勒生活費支出莊2316.銳2元，增長豈8.5%。猜城鄉(xiāng)居民的正消費結(jié)構(gòu)發(fā)胖生較大變化既，生活質(zhì)量屬提高。城市且恩格爾系數(shù)謹(jǐn)31.1%備，農(nóng)村恩格盆爾系數(shù)38偷.9%，分托別比上年減卷少1.8和嬸0.9個百精分點。（四）結(jié)論司某市近年來去，經(jīng)濟持續(xù)灶快速發(fā)展，據(jù)商品市場繁貝榮興旺，人船民的生活水抹平不斷提高持，居民購買絡(luò)力不斷增強宿。這為本項仙目的開發(fā)提近供了良好的繁大環(huán)境。打三、本項目恩周邊環(huán)境分極析悅（一）街區(qū)就功能描述澡經(jīng)過實地調(diào)愁查統(tǒng)計，在沃該區(qū)域內(nèi)擁厭有城市主干擋道四條，分奶別為緯二路微、經(jīng)七路、核經(jīng)二路和經(jīng)換一路；擁有朝城市支道六乒條；擁有銀朵行、證券、缺保險等金融右網(wǎng)點57個堤，擁有商場曬、超市、專包業(yè)市場等大外型商業(yè)場所沿共15個，鈴擁有學(xué)校、澡書店、圖書乓館等文化教存育場所18節(jié)個，擁有各局種休閑娛樂隨場所共42殊個，擁有寫特字樓、賓館逃等商務(wù)機構(gòu)旗30個。咐從絕對數(shù)量罩上分析，區(qū)剝域內(nèi)商業(yè)場韻所的數(shù)量相蹲對較少。由件于泉城路商賣業(yè)街的商圈豎優(yōu)勢逐步突米出，加上該翅區(qū)域內(nèi)人民頌商場、XX發(fā)X商場的營析業(yè)狀況每況辛愈下，商業(yè)姐中心逐步轉(zhuǎn)堆移到泉城路暫區(qū)域。以X胞XX商場和京人民商場為麗兩極，由經(jīng)較四路地下商祥城相連接而池組成的商業(yè)亭帶，成為某獄市的亞商業(yè)奉圈。理同時，區(qū)域澆內(nèi)金融機構(gòu)大和商務(wù)場所駝的迅速發(fā)展截，使得人流觸、物流、資匆金流都在此調(diào)集中。因此冰，該區(qū)域的吩商業(yè)中心地棍位正在下降兆，而作為中青心商務(wù)區(qū)（嘩CBD）的得地位正在上顆升。映（二）區(qū)域爸人文環(huán)境分主析本區(qū)域為某市的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡陋用房。社區(qū)環(huán)境較差，衛(wèi)生狀況不佳。本區(qū)域為某市的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡陋用房。社區(qū)環(huán)境較差，衛(wèi)生狀況不佳。居民特點：區(qū)域內(nèi)多為老某居民，素質(zhì)較高，購買力較強，對城市有強烈的感情。某市亞商圈的核心某市亞商圈的核心啟（三）商業(yè)虎環(huán)境以XXX和人民商場為兩極，中間加上經(jīng)四路人防地下商城、順和商業(yè)街、火車站等，共同組成某市的亞商業(yè)圈。以經(jīng)營服裝、古文化用品、休閑娛樂、小吃等為主。以XXX和人民商場為兩極，中間加上經(jīng)四路人防地下商城、順和商業(yè)街、火車站等，共同組成某市的亞商業(yè)圈。以經(jīng)營服裝、古文化用品、休閑娛樂、小吃等為主。XX路：城市主干道，緯二路以西為雙向四車道，以東為雙向六車道車流量為45輛/分鐘，有12條公交XX路：城市主干道，緯二路以西為雙向四車道，以東為雙向六車道車流量為45輛/分鐘，有12條公交線路。道路中心設(shè)有人行天橋。XX路：城市支道，基本上是XX路：城市支道，基本上是小吃一條街，很少有機動車通過。XX路：城市主干道，雙向六車道，車流量約41輛/分鐘，有10條公交線路。道路比較完善，交通較為便利XX路：XX路：城市次干道，雙向兩車道，車流量約為27輛/分鐘。（五）結(jié)論飛本區(qū)域道路冤干支交錯，漢可直達(dá)城市慶的各個區(qū)域濫，交通較為倦便利；區(qū)域訪環(huán)境狀況一聚般，現(xiàn)代化將的建筑與老陪建筑相互交雞錯；居民素驅(qū)質(zhì)較高，購絮買力較強；倚有較好的商押業(yè)基礎(chǔ)，具艇備成為中央憲商務(wù)區(qū)的條集件。因此，聰該區(qū)域比較鼓符合本項目罰的條件。繼四、區(qū)域市竟場現(xiàn)狀判斷稀（一）本區(qū)殘域商圈范圍慣界定越本區(qū)域商圈子范圍可以向茂東、向北和耳向南延伸，啊東面可與人反防地下商城雖、人民商場輪相連接，南暢面可以接上蛇經(jīng)七路的繁遵華地段，北抗面可以連通研到火車站。耀本區(qū)域商圈鞋的范圍基本屑上就是以經(jīng)擊四路東段為逆主，以人民導(dǎo)商場和XX貿(mào)X商場為兩廉端，輻射周嘩圍區(qū)域的。名（二）區(qū)域換內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點繩分布及競爭纏分析惡1、商業(yè)網(wǎng)字點分布瞧在該區(qū)域內(nèi)笛，對我公司最項目有直接夸影響的商業(yè)航網(wǎng)點有7個平，分別是X萄XX商場、惱人民商場、拐人防商城、情萬隆超市連豎鎖店（三個腐分店）和益鬧康百姓超市減。在分布上歌，XXX商盞場、人防商工城、人民商時場分布在經(jīng)葵四路的兩側(cè)涉，萬隆連鎖穴超市的三個降分店分布在喪經(jīng)七路、小湊緯二路和館齒驛街，益康陣百姓超市分爭布在經(jīng)五路悼和緯三路交逮叉口。薦除此之外，擇對我公司項愁目有間接影脾響的商業(yè)網(wǎng)飼點有沃爾瑪憑、銀座、嘉蜘華、華聯(lián)和也大潤發(fā)的天膨橋店。其中債，沃爾瑪超云市在泉城路汽，銀座購物郵廣場在濼源設(shè)大街，嘉華仙商場在，華跪聯(lián)商場在，尚大潤發(fā)天橋倍店在堤口路慣。壯2、競爭強緣度分析眼（1）人均旁超市面積分詠析誼在本項目所側(cè)在的區(qū)域，境大約包括經(jīng)知二路、館驛姑街、魏家莊屯、XXX和具經(jīng)七路共五城個街道辦事艦處，總?cè)丝谄s6.54壩萬人；區(qū)域埋內(nèi)所有超市主的營業(yè)面積引大約為攻6140平傭方米趙，見下表：烈街道辦事處雖人口（萬人玩）蹄超市名稱另營業(yè)面積（鑒m敗2甘）垮經(jīng)二路滿0.98劈人民商場超虜市稼2100卵館驛街豈0.9廁4易萬暢超市棉2000蔽魏家莊跌1.77薦萬隆經(jīng)七路子店訓(xùn)800誠XXX蔥1.64與萬隆小緯二擱路店漢700犬經(jīng)七路腸1.21丑萬隆館驛街險店昂400萍益康百姓超以市早140除共計婦6.54吩共計肌6140衡根據(jù)以上數(shù)糞據(jù)計算，該紹區(qū)域內(nèi)人均燭超市營業(yè)面雕積僅為兔0.094稍平方米碑，超市營業(yè)奮面積不足以鋒滿足居民的獸購物需要。吼居民問卷調(diào)靈查的結(jié)果也血顯示，有2廢1.6%的館居民在區(qū)域種之外的超市規(guī)如大潤發(fā)、的華聯(lián)等購物墊。茫（2）各超汗市客流量分宅析田從超市的客瘦流量分析，蔥沃爾瑪以其火超強的品牌艘吸引力招徠腦了最多的顧婚客。在本項逐目的區(qū)域內(nèi)泡，人民商場道的客流最多騙，其次是X頸XX區(qū)域的鳳萬隆超市和賴萬暢超市。圈根據(jù)對居民壞的問卷調(diào)查幸，有27.藏9%的居民湊經(jīng)常到人民衣商場購物，東有25%的宜居民到XX度X購物，與府上述的結(jié)論岸是一致的。鄉(xiāng)（注：以上哈數(shù)據(jù)是各超變市每10分仁鐘的客戶流鄭量）但（3）市場品飽和度指數(shù)郊分析鄰根據(jù)區(qū)域內(nèi)狐各超市的人塊流量統(tǒng)計，塘結(jié)合居民平漂均每次購物早的金額，可模以計算出區(qū)構(gòu)域內(nèi)各個超蕩市每月的營榜業(yè)額。結(jié)果鍛如下表：計超市名稱交每月營業(yè)額層（萬元）介營業(yè)面積（衰m異2冰）庭單位面積營惱業(yè)額（元）彩人民商場超浙市淘310獻2100總1476光XXX萬暢榮超市巡302幻2000迅1512忠萬隆經(jīng)七路診店越76引800兆945證萬隆小緯二態(tài)路店租151溜700框2160曉萬隆館驛街奸店乓8派400淋189袋益康百姓超添市肚38豪140坑2700當(dāng)共計脫885輕6140根1441泥同時，根據(jù)允對居民的調(diào)盼查分析，該雪區(qū)域居民家理庭月消費品茅支出金額大格約為521傾元，被調(diào)查雞者的平均年戶齡為35歲摸，平均家庭高人口數(shù)為2揮.6人。由鐮此可知，該射區(qū)域居民人板均月消費品線支出金額約算為200元摩。按總?cè)丝诖?.54萬毒計算，區(qū)域涉居民月消費泄品支出總額且達(dá)約為13接08萬元。風(fēng)因此，該區(qū)盼域飽和賣場母面積應(yīng)為扶9077平棗方米炒，但目前該綁區(qū)域已有超除市面積大約右為勢6140平女方米鉗，超市飽和攀度指數(shù)約為臘0.32。縫可以初步判蕉斷該區(qū)域超側(cè)市輕度不飽嬸和。鍬（三）本區(qū)張域商業(yè)前景蜘分析禾1、區(qū)域內(nèi)玉商戶對其商常業(yè)前景的看萬法濤在該區(qū)域內(nèi)弄，認(rèn)為商業(yè)赤前景比較好憑和很好的商言戶占18.辟2%，認(rèn)為促商業(yè)前景不尾行的占11絞.2%，而擴有將近70默.7%的商己戶認(rèn)為該區(qū)礦域的商業(yè)前鈴景一般，與女過去相比有子很大的差距軟。他們認(rèn)為球主要原因在盯于目前XX態(tài)X商場經(jīng)營鉆落后，產(chǎn)品瞧結(jié)構(gòu)單一且夏不夠檔次，心無法吸引客離戶，也不能否帶動周邊的胳商業(yè)發(fā)展。主在調(diào)查對該楚區(qū)域投資回請報的信心時價，有53.找8%的商戶撒認(rèn)為很難說四，39.2痕%的商戶比稼較有信心。潛大部分商戶屠認(rèn)為，只要設(shè)XXX商場懲的經(jīng)營能夠毀得以改善，屑他們對該區(qū)謀域商業(yè)的重鈔新崛起還是嬸充滿信心的既。獲2、居民對擋該區(qū)域商業(yè)胡前景的看法漸根據(jù)問卷調(diào)弟查結(jié)果，居國民對該區(qū)域昨的商業(yè)前景狐還是比較樂之觀的。認(rèn)為倉該區(qū)域前景哥還可以、比寶較好和很好防的居民占6西6%以上，繡認(rèn)為該區(qū)域穩(wěn)前景不行的謎只有9.1索%，認(rèn)為該丑區(qū)域商業(yè)前析景一般的占乳24.5%窗。他們普遍近認(rèn)為XXX僵商場產(chǎn)品結(jié)悉構(gòu)單調(diào)，商唇品不全，服琴務(wù)質(zhì)量差，畢而且商品價錦格貴，與商蔬品的檔次不汽符。圣（四）區(qū)域饒寫字樓市場秩分析額1、區(qū)域內(nèi)形寫字樓市場窯總體分析朽本項目所在腦區(qū)域為某市彩政府機關(guān)集寄聚地，靠近軟火車站，交澡通便利。區(qū)附域內(nèi)集聚了泊明珠國際商襪務(wù)港、匯寶怎大廈、魯能旗大廈等一大否批高檔的寫警字樓，加上太區(qū)域內(nèi)的山利東賓館、某燕賓館、金橋關(guān)賓館、山東著郵電賓館等淚以及多達(dá)5爹7個的金融鼠網(wǎng)點，使得寇整個城市的叔人流、物流動、資金流匯常集于此，從暑而推動該區(qū)點域成為某市蘆的CBD商老務(wù)中心。該澆區(qū)域內(nèi)的寫愚字樓總體狀恒況如下表所眨示：神已建成寫字欣樓銳在建寫字樓尊在售/租寫階字樓鐵匯寶大廈漏齊魯商會大退廈缸匯寶大廈與魯能大廈等明珠國際商瞞務(wù)港憂恒昌大廈盯恒昌大廈港泉景中房大久廈無明珠國際商灘務(wù)港吐東興商住樓押泉景中房大蝶廈烏其他撈東興商住樓折2、寫字樓邊租售情況分代析片在該區(qū)域內(nèi)糧，在售/租壟的樓盤主要晴有以上圖表播中的五個，燕下面的分析川就以這五個曲樓盤為樣本文進行。覽（1）租金鴿/售價分析碰該區(qū)域內(nèi)的斧寫字樓部分喚采用出售方楊式，部分采贊用出租方式產(chǎn)進行營銷，修也有部分樓曲盤同時采用其出售和出租跨兩種方式。槍具體情況見害下表：壇樓盤名稱絲租金逼平均售價章XXX大廈迎3.5元/盟平米/天裕8080元勻XXX大廈痰2.5元/趕平米/天次6600元域XX商務(wù)港息——恒6800元樂XX大廈森——良7000元瓦XX商住樓司2.8元/伯平米/天肉——嫩其中需要說巷明的是，X仁XX大廈目醬前只采用出好租方式經(jīng)營申而不再出售汪，XXX大箱廈目前只出毛售而不出租接，上表中列字出它們的租怨金或售價是喊這些樓盤以徒前執(zhí)行的租售金或售價，享可以作為參橡考。其余樓墊盤的租金和鑰售價都是目舞前正在執(zhí)行籠的價位。夜由以上的數(shù)輪據(jù)分析，區(qū)柱域內(nèi)寫字樓父綜合區(qū)位、啟工程進度等應(yīng)方面的差異劇，其平均售秘價為680錫0元/平方發(fā)米，平均租聰金水平為2有.5元/平蓮米/天（注刷：寫字樓只映提供簡單裝畜修，不提供料辦公家具和演停車）。者（2）租售信比例分析吃目前該區(qū)域同內(nèi)寫字樓的陶租售比例大饑致如下表：晉樓盤名稱裹租售比例茫XXX大廈胃95%伸XXX大廈包55%坦XX商務(wù)港扣75%檔XX大廈狹30%坐XX商住樓招0%掠整體上看，雷區(qū)域內(nèi)的寫欣字樓租售狀透況相差懸殊趨。其中原因跡在于XXX具大廈已經(jīng)投粘入運行將近勻兩年，租售恰情況自然較或好；XX商緩務(wù)港預(yù)計到嗽2005年京6月份交付在使用，由于弟市場推廣力倆度特別大，儉目前已經(jīng)銷役售達(dá)75%窗，應(yīng)該說也機是不錯的；舉XX大廈建修成也有一年摸多的時間，躬由于工程質(zhì)堅量和市場形課象的原因，頸銷售情況比尸較差；XX挽大廈目前接留近竣工，但掉在現(xiàn)場沒有難售樓部，銷索售力度不夠傅，租售比例總也比較低；薄XX商住樓屢為魯能的職庫工宿舍樓，葬目前出租的算部分只是其膏下面的一、耕二、三層，雨一層作為商欺用，二層和鳥三層作為寫擾字間出租，州據(jù)調(diào)查截至完目前還沒有守出租出去。孟3、寫字樓庸市場前景跪從該區(qū)域?qū)懳米謽鞘袌龅哪嶙馐矍闆r分舞析，總體上霜看寫字樓的飯市場前景還宜是比較好的店。隨著經(jīng)一搖路的拓寬改臟造，以及區(qū)映域內(nèi)眾多高千檔寫字樓的啞投入使用，帆勢必會帶動淺區(qū)域?qū)懽謽窍凳袌龅陌l(fā)展姜。從另一方叢面看，該區(qū)礦域內(nèi)目前多童數(shù)寫字樓是袖采用出售方錄式經(jīng)營的，夜采用出租方接式的只有X斬XX大廈、朝XX商住樓狡和其他一些兄已經(jīng)投入使賭用的寫字樓元，而且XX屢X大廈已經(jīng)鍬基本出租完貴畢、XX商融住樓沒有競瘡爭力。在這澆種情況下，名采用出租方埋式的寫字樓餅會更受市場驟的歡迎。定五、區(qū)域消供費者行為分橫析岔（一）區(qū)域漆消費者的人犬口規(guī)模及分夢布祝本項目位于最某市的市中換區(qū)，是某市屈的老城區(qū)之噴一。至20兩03年底，諒某市常住總沿人口582合.6萬人，抄市中區(qū)常住革人口為57臨.21萬人促，占某市全刮部人口的比共例為9.8濾2%。本項乏目所輻射區(qū)建域主要包括煩該區(qū)的經(jīng)二緊路、館驛街甘、魏家莊、伴XXX和經(jīng)眨七路共五個菊街道辦事處余，總?cè)丝诩s繁6.54萬口人。星從人口分布擾看，市中區(qū)蛾的人口密度艷要小于AA頌區(qū)、CC區(qū)奧和DD區(qū)，拌僅為0.2原1萬人/k休m椒2清。就本項目骨所輻射的區(qū)劣域而言，人奪口密度約為喪0.26萬順人/km閘2鼻，要高于市枯中區(qū)的平均第水平。譽（二）區(qū)域茶消費者的購盆買力分析蓄1、居民每螞周購物次數(shù)遵分析假由以上數(shù)據(jù)師可知，區(qū)域賢內(nèi)居民每周袋購物次數(shù)在球3次以下的矛占有79%謝，區(qū)域內(nèi)居諷民每周購物搜的平均次數(shù)暈為2.77煉次。繞2、居民每費次購物金額豐分析升根據(jù)調(diào)查，押該區(qū)域居民幟每次購物的祝金額集中在桿20~60氧元，在此區(qū)瑞間的居民比田例為60.壺5%。經(jīng)過尺加權(quán)計算，被該區(qū)域居民脫每次購物的丸平均金額為劫47.4元鞭。嗽3、居民家黎庭月消費零娃售商品金額近分析色由下圖可以垮分析，該區(qū)序域居民家庭炭每月消費零浩售商品的金披額在700冠元以下所占嫌比例為81絹.3%，區(qū)餐域居民家庭暗每月平均消螞費零售商品被的金額為5濾21元，大證體上等于平例均每周購物染次數(shù)與每次稀購物金額乘疾積的四倍。忘（三）區(qū)域隸消費者的購局買行為分析份1、對目前慣購物條件的擠態(tài)度分析耽經(jīng)過調(diào)查，露大約有25羨.5%的居偶民對目前的擺購物條件不柄滿意。這些悼因素主要包摔括購物環(huán)境鳥、店員服務(wù)繩態(tài)度、產(chǎn)品配質(zhì)量、價格禾等，其中購球物環(huán)境主要忠指停車、臨謀時歇腳、結(jié)診賬等方面存僵在的困難。匙2、對商場旨（超市）的永理想距離分晨析姑由于現(xiàn)代城犬市道路和交謹(jǐn)通工具的發(fā)寶展，距離對挑居民的購物嚇不再產(chǎn)生決禾定性的影響簽。同時，零異售業(yè)的迅速寺發(fā)展使得居摔民能夠在最哭近的地方買苗到理想的商壇品。根據(jù)調(diào)棉查，有83購%的居民認(rèn)昆為商場或超俗市的理想距害離不應(yīng)大于質(zhì)500米饞。各商場或婚超市的免費滋購物班車可嶄以減小距離均對居民購物據(jù)的影響。局3、居民購頃物常用交通假工具分析陵很明顯，居貪民購物最常怠用的交通工鴨具是公交車閃，因此，交技通是否便利位對一個商場弊或超市具有養(yǎng)很大的影響僅。其次，有舊27.9%飯的居民習(xí)慣柿于步行去購恥物，26%析的居民會騎莫自行車去逛謙商場。花六、本項目朋SWOT分旅析柳（一）SW生OT矩陣S（優(yōu)勢）S（優(yōu)勢）1、區(qū)位2、交通3、知名度4、購買力W（劣勢）1、人氣2、配套3、人口4、競爭5、拆遷6、運作7、現(xiàn)狀O（機會）XXX商場與天上人間的合作T（威脅）1、非規(guī)劃發(fā)展重點2、潛在競爭威脅3、不可預(yù)見因素卻（二）優(yōu)勢膽分析苗根據(jù)對該區(qū)銳域的調(diào)查與銹分析，本項鋪目所擁有的吳優(yōu)勢主要體壘現(xiàn)在以下方叼面：系1、區(qū)位優(yōu)桌勢。本項目督位于城市的美主干道緯二認(rèn)路與經(jīng)四路寄的交匯處，巡為某友市的亞商業(yè)惹中心和商務(wù)浸中心區(qū)域，典人流、物流車、資金流比漢較集中。扯2、交通條吉件優(yōu)越。本林項目臨近主棚干道，共有昆22條公交姿線路能夠直藍(lán)接到達(dá)XX屢X，這對開仍發(fā)商鋪來說遣是得天獨厚射的優(yōu)勢。充3、XXX伏聞名全國。配作為擁有7敏0多年歷史麗的老字號商卵場，XXX互的知名度是濱相當(dāng)高的，種每年都有眾司多的外地顧左客慕名而來肢。肆4、區(qū)域居甜民購買力較愿強。經(jīng)調(diào)查瞇統(tǒng)計，該區(qū)肚域內(nèi)每年人吐均超市消費撇金額近24揪00元。而說據(jù)某市統(tǒng)計荒局信息，2沃003年全播年人均消費凈支出為83將95.36進元，其中所啊有食品消費杜支出占總消楚費支出的3扮1.1%，常大約為26若00元?？赏纫娫搮^(qū)域居輕民的消費水具平要高于城棋市的平均水撕平，購買力混也較強。吹（三）劣勢云分析砌本項目的劣掘勢也十分明錫顯，主要體戀現(xiàn)在：佛1、區(qū)域的橫商業(yè)地位在撥不斷下降。漿由于XXX腫商場的經(jīng)營燦落后，來此盆處購物的顧窗客越來越少姜，也無法帶壤動周邊商業(yè)視的發(fā)展，導(dǎo)下致該區(qū)域廉“遙人氣后”占漸失，商業(yè)溜地位不斷下即降，形成惡梯性循環(huán)。流2、配套設(shè)耕施匱乏。由扣于項目占地督面積過小，保無法建造大攻面積的停車怨場和休閑廣邁場，使得大扁量的客流無懶法保存下來格。本項目處茫于主干道的妨交叉口，必什須有足夠大謀的廣場才能春存住過往的業(yè)客流和車流娛，而在目前曉條件下規(guī)劃狂出大面積的服停車場難度仆較大。露3、區(qū)域的芽人口密度較盛小，地廣人承稀。前面已軋經(jīng)提及，市料中區(qū)的人口債密度僅僅高授于歷城區(qū)和蜘長清區(qū)，人兔口總體規(guī)模耐也一般。另始據(jù)調(diào)查，該治區(qū)域居民收樓入相差懸殊淡，一部分低嗎收入的居民選根本不去超越市購物?？?、周邊競射爭對手眾多朋。目前，該雀區(qū)域居民購羨物的超市主柱要是人民商達(dá)場的超市、爺萬暢超市和擱區(qū)域內(nèi)的小知型連鎖超市訴，但區(qū)域外客的大潤發(fā)、潑沃爾瑪、嘉毅華購物廣場爽、市華聯(lián)、搏銀座等都對奪本項目構(gòu)成餡競爭。禾5、拆遷工未作的困難。源該項目拆遷釣會牽涉到產(chǎn)滾權(quán)單位達(dá)2爛0多個，其榜中不少是目挽前正在經(jīng)營攔的商戶，拆無遷的阻力會址非常大，拆膊遷成本也會草比較高。耐6、我公司針的運作實力補。我公司的漲主要業(yè)務(wù)是父超市的運作盞，對于商業(yè)歡房地產(chǎn)尤其望是商場的運送作可以說沒扔有經(jīng)驗可以幅借鑒，因此姑在此處開發(fā)狐綜合商城對齡我公司的運免作能力是一亮個挑戰(zhàn)。稀7、本項目略的現(xiàn)狀是：惑建筑物比較君破舊，且布串局混亂；市閱場管理不善榮，在熱鬧的何表面，使人暮感到無序且搞檔次較低。椅（四）機會凍分析渠屬于本項目企的機會并不木多，從目前芹來看，可以丘利用的機會沙是XXX商叛場和北京一值家掀“央天上人間蹄”妥娛樂公司的挑合作。XX秤X商場與離“茶天上人間從”擊合作后，商宰場將由主營辛零售業(yè)改為談主營休閑娛雕樂。若我公烤司能同時啟腳動這一項目梨，則能和亂“姨天上人間核”島一起炒熱X掛XX商業(yè)區(qū)配，并在經(jīng)營碑上互為補充涂。這樣將從教很大程度上忌促進XXX凈區(qū)域商業(yè)的慶發(fā)展，降低獨項目開發(fā)的玻風(fēng)險。競（五）威脅融分析爆1、XXX貞區(qū)域?qū)儆谀趁褪械睦铣菂^(qū)軌，并非城市捉規(guī)劃發(fā)展的洋重點區(qū)域，周而且由于各滔方面原因，陪本項目要得資到市領(lǐng)導(dǎo)的襯極力幫助存路在很大不確服定性。蟻2、潛在競輛爭對手的威鈔脅。目前某行市已經(jīng)有不妥少頗有實力以的商業(yè)公司悟在競爭，并謎伺機擴張；很同時還有許醬多外地的公膚司準(zhǔn)備進軍連某，其中也菌不乏國際知婚名的商業(yè)機腳構(gòu)，如法國耐的毆尚、泰供國的易初蓮寺花等。券3、其他的麻不可預(yù)見的訂因素。政府鏟政策的變化毅，競爭環(huán)境筐的變化，以脂及其他一些宅不可預(yù)見的卵因素都會有離可能對本項副目形成威脅求。題（六）對策趟分析S（優(yōu)勢）W（劣勢S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機會）T（威脅）似1、SO對爛策（最大與畏最大對策）隙即根據(jù)本項昌目的優(yōu)勢，挑最大限度地段發(fā)揮的項目宴的機會，突睡出賣點，利勿用志“狼優(yōu)勢秩”繳和案“供機會倆”私產(chǎn)生的麻“文合力沸”層，確定項目綢開發(fā)的相關(guān)袋對策。董對本項目來受講，要抓住熟XXX商場閉的改造之際功，迅速介入卷XXX北部鴿區(qū)域的改造甚，南北呼應(yīng)半，以建立巨洪大的XXX閉改造效應(yīng)，喉聚集人氣。結(jié)同時利用該牲區(qū)域在區(qū)位浩、交通、知米名度和居民凝購買力等方賞面的優(yōu)勢，蔑推動本項目憤的順利進行閉。羨2、ST對顏策（最大對儲最小對策）豎即最大限度拌的發(fā)揮項目斯優(yōu)勢，弱化炸威脅。項目號的威脅主要喘來自外部因楚素，而且具策有極大的不萬確定性，因罷此，弱化威誦脅的最直接龍的方法就是倘快速開發(fā)，膚快速清盤。僚對于本項目洋而言，潛在坦的威脅和不負(fù)可預(yù)見因素牙的威脅可以柳通過快速開弟發(fā)來降低，潔政府部門的掀關(guān)系需要通濕過公關(guān)手段申來加以解決賢。目3、WO對桌策（最小與凝最大對策）瞎即最大限度烘的發(fā)揮項目諸的機會，把能劣勢帶來的睬負(fù)作用降到爪最小。厘可以通過如慮下的途徑降典低劣勢帶來錄的負(fù)作用：率與天上人間子聯(lián)合炒作X譜XX商業(yè)區(qū)瓶，提升區(qū)域具的摘“受人氣穗”疑；完善區(qū)域閥的商業(yè)配套多設(shè)施，提高秘顧客的滿意伸度；采用靈莖活的拆遷方忙式，降低拆腦遷的阻力和定成本；采用嫩靈活的開發(fā)巴方式，降低鍬我公司單獨摸開發(fā)商場和旱寫字樓的風(fēng)鍋險；實施現(xiàn)證代化的經(jīng)營肥管理方式，給提高商業(yè)運永作的效率和需商場的活力貪等。七、結(jié)論俊通過以上各雅個方面的分腎析，我們可淹以得出以下壽結(jié)論：該區(qū)收域是某市的濃亞商業(yè)中心劑和CBD商扎務(wù)中心；居地民的素質(zhì)較缸高，購買力勸較強；該區(qū)積域超市競爭嶄屬于輕度飽解和；項目本毅身存在諸多絞的優(yōu)勢和劣膚勢、機會和遠(yuǎn)威脅等等。樣總的來說，湊該區(qū)域比較鑼適合開發(fā)含急大型超市在鍋內(nèi)的綜合商鄙城，但在具榜體的開發(fā)過賣程中有諸多凡的問題需要陽注意和解決收。思第二部分：研項目市場定素位及規(guī)劃建線議駝一、項目市搶場定位地根據(jù)區(qū)域的鏡優(yōu)劣勢分析號以及某市商慰業(yè)的競爭格睜局，景本項目的市禿場定位應(yīng)是勿面向大眾的勺，集大型超刮市、風(fēng)味小清吃、休閑娛廁樂為一體的覆現(xiàn)代化綜合冰商城。孕首先，本項寺目的目標(biāo)市抽場是大眾市含場。在已經(jīng)您形成的競爭籠格局中，銀洗座購物廣場奇和貴和購物嫁中心鎖定的梁是中高端的豐客戶市場，局人民商場和欣XXX商場船的目標(biāo)市場胡為大眾市場機。對本項目患而言，沒有吐必要改變原映來的市場細(xì)喂分和競爭格旨局，將目標(biāo)構(gòu)市場定位在訓(xùn)大眾市場也診符合對項目剩的功能定位犬。幻其次，本項蹤目的功能定惹位是綜合商影城。無論從弱歷史經(jīng)驗還泛是對區(qū)域商模戶的調(diào)查都秧可以認(rèn)定，衰該區(qū)域做綜隙合商城最為匙合適。與其餓他的綜合商介城相比，X此XX商城應(yīng)具突出其富有鄰特色的傳統(tǒng)倦形象，匯集昨全國各地知袖名的風(fēng)味小欣吃、推出面賓向大眾的現(xiàn)辰代化的休閑重娛樂，提供粒豐富多樣的至大眾化商品鏡等等。阿第三，本項闊目的風(fēng)格定馳位是現(xiàn)代化躍商城。目前漿XXX商場盟經(jīng)營失敗的丸根本原因就溪是經(jīng)營方式層落后，不符搭合人們對現(xiàn)飼代化商城的寄期望。因此域，本項目一慎旦推向市場尺，必須全面卡改變?nèi)藗儗?zhàn)XXX商場盼的落后形象澇，樹立起全庸新的現(xiàn)代化家商場的形象階。這就需要殼在項目的建辮筑設(shè)計、市膨場推廣以及室投入運行后純的經(jīng)營方式泳等方面做出趙重大的變革望。艘二、項目功污能策劃磁本項目的整知體功能定位究是集大型超目市、風(fēng)味小舟吃、休閑娛利樂等為一體熄的綜合商城賺。具體的功多能策劃如下恒：迎1、項目為喜多層商場，勞地下兩層，割地上六層，吐高度約仰30米異左右。地下額兩層為停車蹄場，地上部嫂分為商場。帽2、地面上至一層為商鋪祖，主營各地診風(fēng)味小吃；加二、三層為搜大型超市，啞即意超市店超市；四、森五層為服裝肝服飾經(jīng)營層疊，主營大眾春化的品牌服廢裝服飾；六突層為綜合配封套區(qū)，主營詞休閑娛樂、耗運動健身等扎。晌三、競爭策章略建議鼻本項目的總茫體競爭策略絮為差別化競支爭戰(zhàn)略。主樹要體現(xiàn)在：田1、在項目階定位方面，俘本項目定位瞞于區(qū)別于其美他商場的富格有特色的大夫眾化綜合商旨城，減“藍(lán)特色京”罰表現(xiàn)在充分蜂利用XXX贈的歷史文化慢背景，注重境恢復(fù)XXX派的歷史傳統(tǒng)曬和地域特色知，樹立一個絞明確的富含是文化內(nèi)容的驗現(xiàn)代化商城斤。具2、在經(jīng)營筍業(yè)態(tài)的選擇蹈上，避開與草強大競爭對津手的直接競珠爭，以經(jīng)營娛大型超市、止風(fēng)味小吃和姐大眾化的服爽裝服飾為主鴨，主推大眾碑化消費。掛3、在目標(biāo)姐市場的選擇大上，將目標(biāo)撕客戶定位于婆中等收入的以消費者。在詢該區(qū)域甚至邪于整個城市湖中，中等收絕入的消費者鳴都是最大的喊顧客群體，宗這部分顧客躍也是最有消春費潛力的部隱分?；?、在商場創(chuàng)的運作管理冤方面，建議僻引進專業(yè)的賄營銷策劃機頓構(gòu)、物業(yè)管疏理企業(yè)等，妹幫助建立獨儉特的市場形擁象和良好的趙社會聲譽。象5、在招商眾過程中，嚴(yán)青格把握對項望目的市場定器位，防止為律了盡快回籠敬資金而隨意儉引進，導(dǎo)致妹項目形象的毒模糊，使得憑項目的定位勵失去意義。滴四、建筑規(guī)烈劃建議拼（一）要把慧握的幾個原制則噸1、商業(yè)性友，即以出售哪商品為目的醋，以贏利為恨目的；胖2、文化性宇，建筑與文鐘化交融，形朽成某市的精印神建筑與文芒化建筑；蒙3、開放性途，注重對傳梁統(tǒng)文化和外漁來文化的吸糞收、延伸和仿創(chuàng)新；駱4、個性化翻，形成獨特堂的商業(yè)風(fēng)格查和建筑風(fēng)格抱；角5、專業(yè)化鞏，商場運作蘿的專業(yè)化，車建筑外觀的撓統(tǒng)一與整齊額；澇6、現(xiàn)代化雖，將豐富的缸傳統(tǒng)文化融嫁入現(xiàn)代化的頓建筑當(dāng)中。敏（二）總體屈設(shè)計要點與延設(shè)計主題磨XXX商業(yè)故區(qū)作為某傳時統(tǒng)文化商業(yè)璃區(qū)的核心，秘在總體設(shè)計痕要點及設(shè)計立主題上要準(zhǔn)居確、大膽及鹽突破。作為靜本項目最大稀的特色就是爆商業(yè)性；因唇此，建筑設(shè)丸計概念與設(shè)即計主題要新刺穎、時尚，男倡導(dǎo)一種現(xiàn)蹦代與文化的嘗商業(yè)性建筑掘。下1、功能要盈點：購物、蠢休閑、娛樂僅、民俗展示戴等；尤2、形象要盛點：商業(yè)性晉建筑、文化洗性建筑、現(xiàn)腔代化建筑；車3、設(shè)計主拍題：人氣、剝財氣、喜氣怨、鬧氣。直（三）各項脅技術(shù)經(jīng)濟指漏標(biāo)建議眨用地面積縣XXXXm春2庭總建筑面積塔地下停車場腹XXXXm駛2糊商場及配套還XXXXm君2吩共計伙XXXXm備2奇容積率辛XXXX夢（四）建筑詠形式及風(fēng)格扶建議投1、建筑形墊態(tài)：多層，爬建議做六層屋的商場。閱2、建筑風(fēng)廊格：后現(xiàn)代擠主義的建筑啄風(fēng)格，以粗注線條勾畫為捎主，細(xì)部處跳理可以充分負(fù)體現(xiàn)文化內(nèi)秋涵，內(nèi)部裝瑞修可以注重娃文化的含量森。榨3、建筑色評彩：目前該診區(qū)域的辦公跨樓多為銀灰德色，居民建汁筑多為磚青柳色，XXX猴商場主樓為油磚紅色。為仁從區(qū)域的灰嘴色中脫穎而繭出，建議本期項目主色調(diào)落使用淡黃色黨，既能與X峰XX商場相始協(xié)調(diào)，又能績體現(xiàn)出特有錦的現(xiàn)代氣息聾。膜第三部分：裙項目經(jīng)濟效遵益及社會效煌益分析思一、項目基卸本技術(shù)經(jīng)濟幼指標(biāo)撞1、總占逆地面積：X鄙XXXm轎2普苦柱規(guī)劃可陸用面積：X客XXXm蜻2敞拆遷建筑面賓積：XXX營Xm今2機也雹2、總建用筑面積：X僑XXXm飯2迅胖打商場及云配套：XX腳XXm祖2氣地毫下停車場：念XXXXm姓2對3、容積紛率：XXX湖X藍(lán)二、項目投動資估算下序號為項目疼單方費用（壁元）謹(jǐn)投資額（萬標(biāo)元）適備注卻一、晶土地費用稍1撓基本地價微2糖土地出讓金葉3登契稅攔4榆拆遷安置費夕用餅5癢總計懶二、傍基本建設(shè)投朋資塵1券前期工程費際2繭房屋開發(fā)費隨2.1真建安費娘2.2敬附屬工程費蛙2.3焰室外工程費哭3母總計對三、這經(jīng)營設(shè)備投略資尼四、性項目開辦費親五、冠期間費用紫1棵管理費用鞭2乖財務(wù)費用烘3糞招商費用文六、厚其他費用皇七、慣不可預(yù)見費頑總計詞根據(jù)上表估多算，項目總麗投資為XX扭XX萬元。串按建筑面積殺計算，單方藍(lán)建筑面積成衛(wèi)本達(dá)到XX熱XX元；除根去地下停車桿場不能帶來耽收益之外，崖商場單方建彎筑面積的成因本達(dá)到XX杠XX元。乎三、項目資觀金籌措方案歪項目在投入嶺運行前需要膊投入近XX含億元，資金臉來源主要有薯如下三個部刷分：畢1、銀行貸扶款：XXX鄭X萬元距2、自有資孕金：XXX缸X萬元滋3、工程隊鼻等墊支：X廣XXX萬元體土地費用第俱一期支付X蠅X%，以后游分期支付；拼建設(shè)投資先己由工程隊墊車支，待項目閱完工后清算線。魄四、項目收亮益預(yù)測吃項目收益主約要包括以下俯兩個部分：獸1、商鋪租怠金收益岔按照區(qū)域內(nèi)趨同類商場的罪租金水平，承預(yù)計本項目皆一層的租金眼水平能夠達(dá)董到拐XX看元/平米/貼天；二、三滲層為桐超市書超市，不計孫算租金收益裕；預(yù)計四層玻的租金能夠澤達(dá)到勺XX訓(xùn)元/平米/公天；五、六栗層的租金每烘平米每天能江夠達(dá)到依次坐為洪XX鍋元和肥XX拆元。經(jīng)加權(quán)遷平均計算，剛本項目能夠粱實現(xiàn)的租金四水平為拼XX王元/平米/莊天，扣除其串中的水、電則、暖、冷、投物業(yè)管理等僻經(jīng)營費用，協(xié)凈租金收益帆約為營XX折元/平米/胳天。立除去寧超市趕超市大約占挺XXXX映平米外，本廳項目可出租刺面積為集XXXX君平米，平均裁出租率設(shè)定釣為暢XX濁%，則本項胃目的年租金答收益為：掀XXXX襖平米游×窄XX宜