物業(yè)管理法律問題研究（含外文翻譯）

摘要物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國尚處于起步階段，隨著我國房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，商業(yè)住宅小區(qū)的數(shù)量成倍增長，其發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了法律規(guī)范這一行業(yè)的速度，在其逐步走向成熟的過程中暴露出許多深層次的法律問題。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營過程中，會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，是本文研究的立足點(diǎn)。本文以物業(yè)管理中存在的突出法律問題為切入點(diǎn)，站在物業(yè)管理企業(yè)的角度，去規(guī)避在實(shí)際經(jīng)營中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，如有些不可避免而且規(guī)避不掉的風(fēng)險(xiǎn)，本文要提出突出的問題，并研究出相應(yīng)的對(duì)策給物業(yè)管理企業(yè)做為參考。因此，選擇“物業(yè)管理法律問題研究”這一課題，并結(jié)合鞍山市大德物業(yè)管理的實(shí)際情況，對(duì)大德物業(yè)管理存在的停車位問題、共有部分問題、安保問題和收取各種服務(wù)費(fèi)難的相關(guān)的幾個(gè)突出問題進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的解決問題的對(duì)策。本文分為四個(gè)部分：第一部分為物業(yè)管理的基本理論概述。包括物業(yè)和物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理的理論依據(jù)和法律性質(zhì)；第二部分介紹了鞍山市大德物業(yè)的基本情況。包括公司的企業(yè)文化、服務(wù)范圍和工作時(shí)間等；第三部分是鞍山市大德物業(yè)在物業(yè)管理中存在的法律問題。這部分提出了四個(gè)突出問題；第四部分是針對(duì)第三部分提出的問題總結(jié)出相應(yīng)的解決問題的對(duì)策。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)公司；安保問題AbstractPropertymanagementisstillatthebeginningasarisingindustryinourcountry，withtherapiddevelopmentofrealestateinourcountry,thenumberofcommercialresidentialredoubled,itsdevelopmentisfarmorerapidthanthelawsregulatingtheindustry'sspeed,intheprocessofgradualmatureexposedmanydeeplegalproblems.Propertymanagemententerprisewillhavealotofrisksintheactualbusinessprocess,howtoavoidtheserisks,isthestandpointofthisstudy.Basedontheexistinginthepropertymanagementintheprominentlegalissuesasthebreakthroughpoint,standingintheAngleofrealtymanagemententerpriseoperation,toavoidtheriskswhichappearedintheactualoperation.Forsomeinevitablerisks,thispaperwillputforwardoutstandingproblemandthecorrespondingcountermeasureresearchforpropertymanagemententerprisereference.So,choosethe"propertymanagementlegalproblemsresearch"thesubject,CombinedwiththeactualsituationofAnshanDadepropertymanagementCo.,LTD,theexistingparkingspaceproblems,commonpartsproblem,securityproblemsandtherelatedproblemsaboutthedifficultiesofcollectingallkindsofserviceofseveralprominentwillbeanalyzedanddrawthecorrespondingcountermeasuresforsolvingproblems.Thispaperisdividedintofourparts:Thefirstpartisthebasicintroductiontothetheoryofpropertymanagement.Includingpropertyandpropertymanagementconcept,Andthepropertymanagementtheoreticalbasisandthelegalnature;ThesecondpartintroducesDadepropertylimitedcompanyofAnshancitybasicsituation.Includingthecompany'scorporateculture,servicescopeandworkingtime,etc.;ThethirdpartisDadepropertyCo.,LTDinAnshancityexistinginthepropertymanagementinlegalproblems.Thissectionputforwardfouroutstandingproblems;Thefourthpartsumsuptherelevantcountermeasurestosolvetheproblemonthethirdpartquestions

Keywords:Propertymanagement；Propertycompany；Securityproblem目錄摘要 IAbstract II引言 11物業(yè)管理的基本理論概述 21.1物業(yè)與物業(yè)管理概述 21.1.1物業(yè) 21.1.2物業(yè)管理 21.2物業(yè)管理的理論依據(jù) 31.3物業(yè)管理權(quán)的法律性質(zhì) 42鞍山大德物業(yè)簡(jiǎn)介 72.1鞍山大德物業(yè)概況 72.2公司的組織結(jié)構(gòu) 82.3鞍山大德物業(yè)的企業(yè)文化 82.4鞍山大德物業(yè)服務(wù)范圍及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 82.5鞍山大德物業(yè)服務(wù)中心工作時(shí)間 93鞍山大德物業(yè)在物業(yè)管理中存在的法律問題 103.1停車位問題 103.2共有部分問題 103.3物業(yè)小區(qū)的安保問題 113.4物業(yè)各種管理費(fèi)用收費(fèi)問題 134解決問題的對(duì)策 154.1小區(qū)停車位問題的解決對(duì)策 154.1.1明確權(quán)屬 154.1.2車位搖號(hào) 154.1.3明確停車費(fèi)的收費(fèi)原則和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算 164.1.4明確限制所有人對(duì)停車位的權(quán)利 164.2共有部分問題的解決對(duì)策 174.2.1建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權(quán)屬登記制度 174.2.2對(duì)共有部分收益的處理 174.2.3侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任 184.3物業(yè)小區(qū)安保問題的解決對(duì)策 194.3.1要謹(jǐn)慎擬定合同中的各項(xiàng)條款 204.3.2制定切實(shí)可行的規(guī)章制度并確保服務(wù)合同的履行 204.3.3保留相關(guān)證據(jù) 214.3.4完善保安服務(wù)與商業(yè)保險(xiǎn)間的結(jié)合 214.4物業(yè)各種管理費(fèi)用收費(fèi)問題的解決對(duì)策 224.4.1明確物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)標(biāo)準(zhǔn) 224.4.2明確合同權(quán)利履行合同義務(wù) 224.4.3催討手段合法 224.4.4引入第三方調(diào)解 24結(jié)論 25致謝 26參考文獻(xiàn) 27附錄A 28附錄B 33PAGE36鞍山市大德物業(yè)物業(yè)管理常見法律問題研究引言自上世紀(jì)80年代物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)身中國大陸以來，如何對(duì)該類服務(wù)所涉錯(cuò)綜復(fù)雜之社會(huì)關(guān)系予以科學(xué)合理之法律規(guī)制，一直為相關(guān)各界之思索焦點(diǎn)。在經(jīng)由地方先行摸索再由中央總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)這一立法路徑下，2007年3月16日國務(wù)院《物權(quán)法》通過，此條例1物業(yè)管理的基本理論概述1.1物業(yè)與物業(yè)管理概述1.1.1物業(yè)“物業(yè)"一詞來源于英文realestate或realproperty；realestate意指不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)，具體指土地及其附著在土地上的房屋及構(gòu)筑物；realproperty除了具有realestate的含義外，還包括它附帶的各種利益，即包括所有權(quán)以及與此相關(guān)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等。我國的“物業(yè)"一詞來自香港及東南亞一帶的地區(qū)和國家，自20世紀(jì)80年代引入我國大陸后，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化、“物業(yè)”住房商品化以及產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，“物業(yè)"的概念日益清晰，并成為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)專用名詞。它是指已進(jìn)入市場(chǎng)消費(fèi)領(lǐng)域、具有明確權(quán)益的各類房屋建筑、附屬設(shè)施以及相關(guān)的配套系統(tǒng)。主要包括：(1)已經(jīng)完成并具有設(shè)定功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的各類房屋建筑，主要有住宅樓、公共商業(yè)樓、寫字樓、旅游賓館、工廠廠房等；(2)與上述房屋建筑相配套的設(shè)備和市政公共設(shè)施；(3)房屋所在地的場(chǎng)地及綠地、醫(yī)院、停車場(chǎng)、小區(qū)非主干交通道路。顯然，我國物業(yè)的含義傾向于realproperty。物業(yè)狀況的優(yōu)劣，體現(xiàn)了一個(gè)國家或一個(gè)城市基本的精神風(fēng)貌。1.1.2物業(yè)管理在《中國物業(yè)管理實(shí)務(wù)》一書中是這樣規(guī)定的：“物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔綠化，安全保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)”。這個(gè)定義突出強(qiáng)調(diào)了幾點(diǎn)：(1)物業(yè)管理的主體必須是由專門的機(jī)構(gòu)和人員來進(jìn)行的。換句話說，物業(yè)管理必須由具有一定資質(zhì)資格的機(jī)構(gòu)和人員來進(jìn)行，不是任何一個(gè)人或任何一個(gè)組織想管就可以管，想管好就能管好的。按照國家建設(shè)部的規(guī)定，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，即物業(yè)管理公司要經(jīng)過有關(guān)部門的資質(zhì)審查和批準(zhǔn)，物業(yè)管理人員必須通過資格考試，領(lǐng)取上崗證才能上崗。(2)物業(yè)管理的權(quán)限必須受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，按照一定的合同和契約進(jìn)行。換句話說，物業(yè)管理者的權(quán)限是物業(yè)所有者給予的，是受國家法律保護(hù)的，按照合同和契約來進(jìn)行的。物業(yè)管理者行使的只是物業(yè)的管理權(quán)。當(dāng)然，物業(yè)管理者如果和開發(fā)商是一家，那么他可以在業(yè)主大會(huì)成立前，進(jìn)行前期的物業(yè)管理。(3)物業(yè)管理的對(duì)象是已經(jīng)竣工驗(yàn)收并投入使用的各類建筑物及其附屬配套設(shè)施和場(chǎng)地的管理，同時(shí)包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化保安、交通的管理。(4)物業(yè)管理的手段是以經(jīng)營的方式進(jìn)行統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，換句話說，物業(yè)管理本身是一種市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)行為。因此，它的實(shí)際運(yùn)作過程、運(yùn)作機(jī)制，都必須按照市場(chǎng)等價(jià)交換的原則來辦事，一切活動(dòng)都要納入到經(jīng)營的軌道上來。同時(shí)，物業(yè)管理又是一種現(xiàn)代化的管理行為，對(duì)房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的管理都要按照專業(yè)化的原則來辦事。正是從這個(gè)雙重意義上，說明物業(yè)管理是適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要的，具有無限的生命力。(5)物業(yè)管理的目的是為業(yè)主服務(wù)，是為業(yè)主和使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合服務(wù)，提高廣大業(yè)主和使用者的生活質(zhì)量，為其創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長。根據(jù)我國第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2021年9月1日起開始實(shí)施)第一章第二條規(guī)定：“條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”這里的物業(yè)管理企業(yè)就是物業(yè)管理經(jīng)營人，而業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。物業(yè)的服務(wù)對(duì)象是人。(根據(jù)2021年8月26根據(jù)以上的學(xué)者的觀點(diǎn)和法律的定義，本人認(rèn)為，物業(yè)管理概念，有廣義和狹義的兩種。廣義物業(yè)管理，是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)的發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。目前，我們國家的物業(yè)管理就是在這個(gè)意義上，或是說狹義的理解上進(jìn)行運(yùn)作的。1.2物業(yè)管理的理論依據(jù)物業(yè)管理是對(duì)建筑物的管理。物業(yè)管理所要解決的問題是在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)屬、利用上不可分離，存在事實(shí)上的共同關(guān)系的情況下，為完成對(duì)建筑物的物理機(jī)能的維持、發(fā)揮其社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)能，并建立維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)良好的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序，以滿足人們的居住、工作、社會(huì)活動(dòng)之需要時(shí)不得不為的一項(xiàng)活動(dòng)，物業(yè)管理的目標(biāo)對(duì)象主要是共有部分的物業(yè)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)是基于建筑物本身的特征，而使共有人形成了一種事實(shí)上的共同體關(guān)系，為維持這種共同體關(guān)系的存續(xù)和發(fā)展，尤其為管理相互間的共同事務(wù)及共同利益，構(gòu)成一個(gè)團(tuán)體組織后，使團(tuán)體成員享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。在這點(diǎn)上，物業(yè)管理的目標(biāo)同成員權(quán)的對(duì)象目標(biāo)一致。成員權(quán)的實(shí)質(zhì)就是一種管理權(quán)，王利明的物權(quán)法建議稿和公布的《物權(quán)法草案》均依據(jù)三元論的觀點(diǎn)，把建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)直接規(guī)定為管理權(quán)。這種管理權(quán)建立在全體業(yè)主對(duì)共有部分的物業(yè)共有共用的基礎(chǔ)之上，它是一種個(gè)人無法單獨(dú)行使的集體權(quán)利。尤其是對(duì)共同事務(wù)、基同利益的管理，全體業(yè)主不得不構(gòu)成一個(gè)管理團(tuán)體，并借用該團(tuán)體的力量來實(shí)現(xiàn)共同管理的目的。因此，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員。各共有人均為該團(tuán)體的成員，有參與各項(xiàng)事務(wù)的權(quán)利，享有各種利益，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，可見，物業(yè)管理的直接的理論依據(jù)是就是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的以專有權(quán)為基點(diǎn)而形成的共有權(quán)和成員權(quán)的內(nèi)容。雖然建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，是物業(yè)管理的物權(quán)法基礎(chǔ)，但由于物業(yè)范圍的復(fù)雜性、集合性，管理方式的多樣性，物業(yè)管理卻不能直接體現(xiàn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)這種權(quán)利形式，建筑物區(qū)分所有權(quán)中制度容不能完全涵蓋物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。從建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度本身中難以找到與物業(yè)管理相對(duì)應(yīng)的概念，從現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)制度中也不能找到建筑物區(qū)分所有權(quán)的字樣。另外，對(duì)物業(yè)管理主體的確認(rèn)，對(duì)客體范圍的劃分，權(quán)利義務(wù)的設(shè)定，管理方式的選擇等問題，均需要依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況重新加以確認(rèn)、選擇，并依據(jù)物業(yè)管理的基本目標(biāo)來設(shè)立?？傮w上，物業(yè)管理理論本身的成熟、完善還需要依據(jù)具體的社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況和建筑物區(qū)分所有權(quán)理論及整個(gè)物權(quán)法理論的發(fā)展來促進(jìn)。1.3物業(yè)管理權(quán)的法律性質(zhì)物業(yè)管理權(quán)是基于業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的一種權(quán)利，其主體是業(yè)主，在法律性質(zhì)方面，它具有物權(quán)性。依建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理，業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。物業(yè)管理活動(dòng)是業(yè)主自己或委托他人行使管理自己物業(yè)財(cái)產(chǎn)的行為。法律所稱的物業(yè)管理活動(dòng)是平等的民事主體之間進(jìn)行的法律行為。因此，物業(yè)管理的法律性質(zhì)應(yīng)該是業(yè)主基于私權(quán)而進(jìn)行的自治管理行為，是一種民事(活動(dòng))行為。物業(yè)管理權(quán)是由業(yè)主擁有的、對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)自由管理的權(quán)利，是業(yè)主行使其成員權(quán)的表現(xiàn)，也是與建筑物專有權(quán)和共有權(quán)并列的一項(xiàng)權(quán)利，其性質(zhì)實(shí)質(zhì)是一種私權(quán)利，它不具有行政管理職權(quán)的強(qiáng)制含義，而是一種純粹自由、平等的民事權(quán)利。這種私權(quán)利的主體是業(yè)主，它是基于區(qū)分建筑物這一基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)關(guān)系而產(chǎn)生的專有權(quán)、共有權(quán)基礎(chǔ)上派生的一種權(quán)利。由于它與專有權(quán)、共有權(quán)的密切關(guān)系，不可能單獨(dú)賦予某一個(gè)沒有區(qū)分建筑物這一財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)的主體。物業(yè)管理權(quán)屬業(yè)主所有產(chǎn)生兩種法律后果：①除專有部分外，公共設(shè)施的歸屬全部應(yīng)該歸屬于業(yè)主，其中的一部分可以通過設(shè)置專有使用權(quán)的方式由個(gè)別業(yè)主專用：這是由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離的性質(zhì)決定。②物業(yè)管理資金的所有權(quán)應(yīng)該歸全體業(yè)主，其收取權(quán)、保管權(quán)、支付義務(wù)應(yīng)該屬于業(yè)主管理團(tuán)體或物業(yè)管理人。物業(yè)管理資金主要包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是為保證小區(qū)正常進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)而必須應(yīng)該由全體業(yè)主支付的費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，支付的項(xiàng)目主要是業(yè)主管理團(tuán)體日常的辦公費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)用、聘請(qǐng)專業(yè)人員的費(fèi)用及其他用于業(yè)主共同利益的必要開支費(fèi)用。這筆費(fèi)用一般由全體業(yè)主按照實(shí)際支出按月支付。專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿后(一般為5年)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的費(fèi)用曲。這筆費(fèi)用一般是在商品房出售時(shí)，按照協(xié)議，應(yīng)該由每一位業(yè)主分別按照購房款的2—3％的比例向售房單位一次性交納，在業(yè)主管理團(tuán)體成立以后，由開發(fā)商一次性向業(yè)主團(tuán)體移交，由業(yè)主團(tuán)體統(tǒng)一保管、支付。這兩筆費(fèi)用的最終來源和歸屬，應(yīng)該由全體業(yè)主承擔(dān)，歸全體業(yè)主所有，其收取權(quán)、保管權(quán)、支付義務(wù)應(yīng)該屬于業(yè)主管理團(tuán)體或物業(yè)管理人，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)(收取、保管)或單個(gè)業(yè)主(直接支付)。這樣做的法律意義是：支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接面對(duì)的是業(yè)主管理團(tuán)體，而非單個(gè)業(yè)主；在個(gè)別業(yè)主不繳費(fèi)時(shí)，在保留物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)直接追索債務(wù)的權(quán)利的同時(shí)，更側(cè)重于強(qiáng)調(diào)業(yè)主管理團(tuán)體對(duì)其內(nèi)部成員的約束作用。因此，大多數(shù)情況下，應(yīng)該由業(yè)主管理團(tuán)體，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其行使處罰權(quán)或起訴權(quán)；在物業(yè)服務(wù)企業(yè)得不到應(yīng)得的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該以業(yè)主管理團(tuán)體，而非單個(gè)業(yè)主為訴訟對(duì)象；當(dāng)業(yè)主管理團(tuán)體一旦變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積累的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自然屬于業(yè)主，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)[2]。2鞍山大德物業(yè)簡(jiǎn)介2.1鞍山大德物業(yè)概況鞍山市大德物業(yè)成立于1996年，隸屬鞍山市大德，注冊(cè)資本為人民幣500萬元，擁有國家物業(yè)管理貳級(jí)資質(zhì)，主要從事高尚住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，管理總面積為330萬平方米。2021年7月，公司通過ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。公司所服務(wù)的各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目先后榮獲國家健康小區(qū)、居住示范樓盤、省優(yōu)秀住宅小區(qū)、十佳企業(yè)、花園式物業(yè)小區(qū)、安靜居住小區(qū)、十大文化社區(qū)及十佳誠信企業(yè)等榮譽(yù)稱號(hào)。企業(yè)擁有137名員工（不含臨時(shí)工），其中管理人員學(xué)歷均為大專以上。大德物業(yè)服務(wù)公司橫向設(shè)置綜合管理部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營部、保潔部、工程部、保安部、人力資源部等七個(gè)部門?？v向設(shè)置四大管理處，目前分管大德翠韻華庭、大德金典世家、大德南郡華府、大德伴山溪谷四個(gè)住宅小區(qū)。四個(gè)小區(qū)基本情況如下：1、“翠韻華庭”商業(yè)住宅小區(qū)，占地面積238畝，總建筑面積84萬平方米，總戶數(shù)為7318戶，整個(gè)小區(qū)的綠色覆蓋率約40％；2、“伴山溪谷”小區(qū)有4個(gè)區(qū)，建筑面積2．6萬平方米，共計(jì)1189戶；3、“金典世家”小區(qū)，占地近80萬平方米，建筑面積300多萬平方米，共有住戶近5000戶；4、“南郡華府”公寓小區(qū)劃分為A、B兩區(qū)，共建樓宇17幢，總建筑面積8．5萬平方米；公司自創(chuàng)立以來，秉承“熱情服務(wù)、悉心管家”的服務(wù)宗旨，全面貫徹“安全、整潔、美觀、舒適"的質(zhì)量方針，本著“求真務(wù)實(shí)，規(guī)范經(jīng)營，穩(wěn)健發(fā)展”的公司理念，堅(jiān)持以“超越自我，不斷創(chuàng)新”為事業(yè)目標(biāo)，為小區(qū)住戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)；創(chuàng)立之初大德物業(yè)公司就提出了“三年打基礎(chǔ)、六年上檔次、九年創(chuàng)品牌”的奮斗目標(biāo)，并制定了分三步走的戰(zhàn)略：第一步，1996--2021年為打基礎(chǔ)階段；第二步，2021--2021年為上檔次階段；第三步，2021--2021年為創(chuàng)品牌階段，力求“腳踏實(shí)地，著力打造物業(yè)管理品牌，爭(zhēng)做鞍山物業(yè)管理的領(lǐng)跑者。同時(shí)根據(jù)各小區(qū)的特點(diǎn)，大德物業(yè)公司實(shí)施“管家式服務(wù)模式"和“家政服務(wù)”等特色服務(wù)，在對(duì)客服務(wù)上做到了既統(tǒng)一管理(24小時(shí)服務(wù))，又將服務(wù)向各區(qū)域延伸。所轄小區(qū)已相繼獲得了各種稱號(hào)。2.2公司的組織結(jié)構(gòu)大德物業(yè)公司組織形式是直線職能制。公司設(shè)總經(jīng)理一名，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，大德物業(yè)服務(wù)公司橫向設(shè)置綜合管理部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營部、保潔部、工程部、保安部、人力資源部等七個(gè)部門，縱向設(shè)置四大管理處，分管大德翠韻華庭、大德金典世家、大德南郡華府、大德伴山溪谷等四個(gè)住宅小區(qū)。公司自成立到現(xiàn)在沒有專門設(shè)立質(zhì)檢部，對(duì)各小區(qū)的日常管理(巡查記錄、保安、保潔、綠化等)沒有專門的部門考核和檢查。大德物業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是既照顧到信息溝通的有效性，又能發(fā)揮各職能部門的積極性；缺點(diǎn)是信息的溝通效率不高，一線管理處在職能工作如質(zhì)量管理、安全管理、財(cái)務(wù)核算等方面會(huì)有多頭指令，工作協(xié)調(diào)量較大。2.3鞍山大德物業(yè)的企業(yè)文化公司自1996年組建以來，一直堅(jiān)持以先進(jìn)的服務(wù)理念和企業(yè)文化，完善的發(fā)展目標(biāo)，公司致力于以業(yè)主需求作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)，為業(yè)主提供人性化、親情化的服務(wù)，力求在第一時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主提出的問題，以期實(shí)現(xiàn)持續(xù)提升業(yè)主滿意度。大德物業(yè)愿與廣大業(yè)主攜手，共建安全、文明、溫馨、和諧的美好家園！2.4鞍山大德物業(yè)服務(wù)范圍及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用大德物業(yè)公司服務(wù)范圍包括，物業(yè)服務(wù)中心所接管的房屋主要結(jié)構(gòu)、共用場(chǎng)地、共用部位設(shè)施、設(shè)備依照服務(wù)協(xié)議實(shí)施全面管理，并負(fù)責(zé)保養(yǎng)、日常維護(hù)，對(duì)小區(qū)提供常規(guī)項(xiàng)目服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用如下，大德物業(yè)公司所管理的四座小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)為1.2元/月·平方米，電梯費(fèi)：電梯養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)180元/戶·年；電梯年檢費(fèi)60元/戶·年，車庫物業(yè)0.6元/月·平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公共設(shè)施維修費(fèi)0.6元/月·平方米，停車位60元/個(gè)·月，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)3.5元/平方米。管理服務(wù)費(fèi)是小區(qū)的綜合性管理費(fèi)，包括員工的薪金、辦公費(fèi)用、稅金、共用事業(yè)費(fèi)用、電梯、秩序維護(hù)、保潔、共用部位設(shè)施日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、綠化費(fèi)用等。業(yè)主必須按前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納服務(wù)費(fèi)。未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)服務(wù)中心可向本物業(yè)所在地人民法院申請(qǐng)支付令或提起訴訟。2.5鞍山大德物業(yè)服務(wù)中心工作時(shí)間大德物業(yè)服務(wù)中心工作時(shí)間是周一至周六上午8：00—12：00，下午13：00—17：00，星期日、公眾假期，服務(wù)中心按相關(guān)規(guī)定為業(yè)主提供服務(wù)。3鞍山大德物業(yè)在物業(yè)管理中存在的法律問題3.1停車位問題當(dāng)前，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)內(nèi)停車位普遍有三種：第一種是有產(chǎn)權(quán)證的封閉式獨(dú)立車庫，第二種是地下停車場(chǎng)停車位，第三種是占用住宅區(qū)公共區(qū)域的地上停車位。前兩種糾紛問題比較少，重點(diǎn)是第三種小區(qū)的地上停車位，此種停車位的爭(zhēng)議較多，眾說紛紜，業(yè)主認(rèn)為地上停車位是屬于小區(qū)的共有部分，所有業(yè)主都有使用權(quán)，物業(yè)不應(yīng)收取停車費(fèi)用，而物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)對(duì)地上停車位上的車輛盡到了管理義務(wù)，理應(yīng)收取管理費(fèi)。2021年7月，大德物業(yè)公司對(duì)翠韻華庭小區(qū)的地面進(jìn)行改造，將停車位的密集程度加大了，引起了業(yè)主門的不滿，導(dǎo)致了法律糾紛。這三種停車位的數(shù)量總共是1500個(gè)，而翠韻華庭小區(qū)有車的業(yè)主將近2200戶，供不應(yīng)求的局面很嚴(yán)峻。其次，翠韻華庭小區(qū)的停車管理費(fèi)為每月60元/位，這一價(jià)位是大德物業(yè)公司單方面制定的，有的業(yè)主對(duì)這個(gè)價(jià)位不滿意。另一個(gè)問題就是高價(jià)出租非業(yè)主和業(yè)主高價(jià)轉(zhuǎn)讓他人，目前翠韻華庭小區(qū)的住戶中有車的主業(yè)有將近2200戶，約占小區(qū)總業(yè)主的30%左右。這么龐大的車輛，要停在小區(qū)里，小區(qū)的車位緊張是必然的。在這種情況下，大德物業(yè)公司在2021年7月，竟為了高額利潤又在小區(qū)內(nèi)道路劃分出20個(gè)停車位來高價(jià)出租非業(yè)主，而且有的業(yè)主將自己的停車位高價(jià)轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主或非業(yè)主，給物業(yè)公司的管理帶來了麻煩。3.2共有部分問題共有部分就是由全體或一部區(qū)分所有權(quán)人共同所有的部分。如陳華彬先生認(rèn)為共有部分是“由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分。”共有部分就其所有關(guān)系而言，可分為全部共有部分與一部共有部分。所謂全部共有部分，即由全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有并使用的共有部分，俗稱大公；一部共有部分為僅由部分區(qū)分所有權(quán)人共同所有并使用,俗稱小公。前文所謂法定共有部分皆為全部共有部分。而一部共有部分則通常存在相鄰房屋之中，正如臺(tái)灣學(xué)者謝在全指出那樣“僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分，如各層樓之間的樓板，僅屬于相鄰部分的所有人所共有。大德物業(yè)公司所管理的四所住宅小區(qū)中，發(fā)生的共有部分權(quán)屬問題集中突出以下三個(gè)方面：第一，擅自處分業(yè)主的共有部分，南郡華府小區(qū)共有17幢樓宇，其中有兩幢樓宇有樓體廣告。樓體廣告的出現(xiàn)并未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的同意，其廣告收益也沒有歸業(yè)主大會(huì)，而是全部被大德物業(yè)公司留下了，這些收益被大德物業(yè)公司用在了哪些地方，也從未公示過。第二，擅自侵占業(yè)主的共有部分。例如物業(yè)擅自占用業(yè)主的共用土地增加建筑物，或者違反規(guī)劃或約定擅自減少綠地等。主要表現(xiàn)為物業(yè)公司為了增加收益，擅自將原屬綠地的規(guī)劃部分進(jìn)行侵占。下面我們來看個(gè)發(fā)生在金典世家小區(qū)的案例：2021年，大德物業(yè)公司關(guān)閉一扇出入金典世家小區(qū)的大門，業(yè)主只能從其他大門出入。大德物業(yè)公司在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)了酒吧，對(duì)外營業(yè)，并將開設(shè)的酒吧承包給一個(gè)業(yè)主經(jīng)營。此外，在金典世家小區(qū)的正門門口，一進(jìn)小區(qū)就能看到小區(qū)的電子屏幕廣告牌子上放著某旅游公司的廣告，播放廣告并未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，其廣告的收益也未歸業(yè)主委員會(huì)所有。這實(shí)際上是對(duì)小區(qū)業(yè)主權(quán)益的雙重侵害[3]。第三，業(yè)主對(duì)其他業(yè)主共有權(quán)益的侵害。業(yè)主不當(dāng)行使權(quán)利也可能會(huì)導(dǎo)致其他業(yè)主共有權(quán)受到侵害，這主要表現(xiàn)為業(yè)主不當(dāng)行使專有所有權(quán)而導(dǎo)致其他業(yè)主的共有權(quán)受到侵害。即在行使專有部分專有所有權(quán)時(shí)，違背了專有使用部分的初始使用用途或構(gòu)造，或?qū)⒖赡芪：ㄖ锇踩奈ｋU(xiǎn)物存放于專有部分，以致有害于建筑物的保存或者違反有關(guān)建筑物的管理使用，而使住戶相互間共同的利益受到影響的行為。這種行為主要包括改變樓房主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)，業(yè)主未經(jīng)報(bào)批，違反法律、法規(guī)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。翠韻華庭小區(qū)還普遍存在一些現(xiàn)象，如在共有的走廊堆放自家雜物妨礙其他業(yè)主的通行及防火安全；將共有的一樓綠地隨意圈劃為自家使用；在小區(qū)綠化帶上停放車輛；破壞，污染環(huán)境影響小區(qū)景觀等等。3.3物業(yè)小區(qū)的安保問題目前，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)中，雖都有門禁系統(tǒng)，但在業(yè)主忘記帶磁卡或是懶得將磁卡拿出來開門時(shí)，就可以叫保安人員直接把小區(qū)的門開開，隨便就進(jìn)入,物業(yè)也沒有核實(shí)身份就開門,給小區(qū)的業(yè)主安全,留下了隱患。小區(qū)業(yè)主丟失通行卡情況比較多，這給小區(qū)的管理帶來了很大的難度，不僅讓業(yè)主通行不便，也容易讓撿到通行卡的不法之徒有機(jī)可乘。這也就引發(fā)了一個(gè)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的責(zé)任認(rèn)定的問題。近年來，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)，由于第三人的違法行為侵害業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的案件愈來愈多，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人身受到傷害，業(yè)主的車輛及房屋內(nèi)物品被盜等，從而引發(fā)的業(yè)主與大德物業(yè)管理公司之間的糾紛也愈來愈多。2008年4月4日，翠韻華庭小區(qū)某業(yè)主晚上回家時(shí)，遭到兩名潛伏的歹徒搶劫，刑事案件告破，兩名歹徒被判刑后，受害者家屬以大德物業(yè)管理公司違反物業(yè)服務(wù)合同為由，要求大德物業(yè)公司給予民事賠償。2010年5月31日，鞍山市鐵東區(qū)法院一審判決大德物業(yè)管理公司賠償原告違約金10萬元。2021年李先生以178017元購買了一部桑塔納轎車，轎車每晚都停在居住小區(qū)里，李先生按小區(qū)物業(yè)大德物業(yè)公司的規(guī)定交納停車費(fèi)，并拿到物業(yè)公司的停車證并確定了專用車位，后來李某停在26號(hào)車位的車被盜。車丟失后，保險(xiǎn)公司按折舊車款賠付給李先生10．24萬元，但尚有4萬元車款沒有著落（李先生的車在當(dāng)時(shí)的市估價(jià)為14萬）。李先生認(rèn)為，大德大德物業(yè)公司認(rèn)為，大德物業(yè)公司提供的保安服務(wù)是針對(duì)公共區(qū)域、配套設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)也是以公共需求為對(duì)象的，并不僅僅針對(duì)某一單獨(dú)個(gè)體，因此，發(fā)生上述案件，大德物業(yè)公司不負(fù)賠償責(zé)任。業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)的宗旨是保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理費(fèi)，承擔(dān)清潔、綠化、保安等專項(xiàng)服務(wù)。業(yè)主人身受到侵害，財(cái)產(chǎn)被盜，安全保證何在?也就是說大德物業(yè)公司沒有創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，而業(yè)主卻為清潔、綠化、保安等專項(xiàng)服務(wù)繳納了物業(yè)管理費(fèi)，如果大德物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任，就免除了保安服務(wù)的約定，不能實(shí)現(xiàn)權(quán)利義務(wù)的對(duì)等，同時(shí)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)也得承擔(dān)保安失職的違約責(zé)任。上述兩種觀點(diǎn)都有其合理之處，但總的來說，完全不負(fù)責(zé)任或負(fù)完全責(zé)任都有失偏頗，在一定程度上減輕或加重了物業(yè)管理企業(yè)的賠償責(zé)任[4]。3.4物業(yè)各種管理費(fèi)用收費(fèi)問題大德物業(yè)公司目前分管四個(gè)小區(qū)，一共有20825個(gè)居住戶，其中有6872戶目前沒有交物業(yè)費(fèi)，達(dá)到總數(shù)的33%。有的長達(dá)三年，最多的長達(dá)八年未交物業(yè)費(fèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，拒交拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)達(dá)到總收費(fèi)額的40％左右。拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的類型分為三類：1、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指在合同期限到來之后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這里所指的是業(yè)主在客觀上能夠繳納而在主觀上不愿意繳納，即業(yè)主的對(duì)待給付是有可能的情形。業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形十分復(fù)雜，業(yè)主所持有的理由也是多種多樣，下文以幾個(gè)大德物業(yè)目前管理的四個(gè)小區(qū)的案例分別進(jìn)行分析。案例一：翠韻華庭新建房屋于2021年9月驗(yàn)收合格后交付業(yè)主使用，按照有關(guān)規(guī)定成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。隨后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了大德物業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。該小區(qū)部分業(yè)主認(rèn)為本小區(qū)的打賭額物業(yè)公司收費(fèi)較高，而且自己并未與大德直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不是合同的當(dāng)事人，不受大德物業(yè)公司服務(wù)合同的約束，不用履行合同中的義務(wù)。所以，部分業(yè)主以此為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案例二：徐某將一套自己不居住的房屋租給在鞍山市工作的江某，雙方簽訂租房協(xié)議，約定由江某向大德物業(yè)公司直接繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。徐某將此事書面告知了大德物業(yè)公司，物業(yè)工作人員對(duì)此約定表示了認(rèn)可。在江某退租的兩個(gè)月后，徐某接到了大德物業(yè)公司的催繳，要求徐某支付江某租房期間拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，徐某當(dāng)即表示自己不應(yīng)當(dāng)繳納該費(fèi)用。一個(gè)月后，徐某又接到了大德物業(yè)公司的催繳通知單。徐某認(rèn)為自己已經(jīng)與江某事先約定由江某直接向大德物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)用，而且大德物業(yè)公司也知曉了此事，并且沒有提出異議。所以，大德物業(yè)公司就不應(yīng)當(dāng)要求自己承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限違反了物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于繳納期限的規(guī)定，在繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)期限到來時(shí)，能夠繳納而沒有按期限繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納期限是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定全面履行繳納義務(wù)的時(shí)間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納期限不僅直接關(guān)系到業(yè)主履行義務(wù)的完成時(shí)間，也是確定業(yè)主違約與否的重要因素。業(yè)主延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)很有可能會(huì)涉及滯納金的支付問題，由以下案例說明。翠韻華庭小區(qū)業(yè)主林女士因?yàn)樽约核谛^(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)比相鄰小區(qū)的物業(yè)費(fèi)高對(duì)大德物業(yè)公司不滿，認(rèn)為大德物業(yè)公司在賺業(yè)主們的錢，所以一直拖欠翠韻華庭小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)大德物業(yè)公司以打的方式對(duì)其進(jìn)行催繳時(shí)，林女士許諾下月補(bǔ)齊，但是到下月繳納費(fèi)用時(shí)，林女士又總是以自己不在家或者在外地出差等借口逃避繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這樣持續(xù)到年終，大德物業(yè)公司對(duì)業(yè)主林女士以寄發(fā)催繳通知單的方式追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并要求其繳納由此產(chǎn)生的滯納金。林女士翻查資料后認(rèn)為，大德物業(yè)公司要求其支付的滯納金過高，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)，所以拒絕支付滯納金。3、部分繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。部分繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指業(yè)主雖然繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但繳納金額不符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的金額，或者說繳納的費(fèi)用存在著數(shù)量上的不足。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對(duì)價(jià)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)本著全面履行的原則履行自己的繳納義務(wù)，部分繳納物業(yè)費(fèi)即業(yè)主只是繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的一部分，不完全履行合同的繳納義務(wù)，不符合全面履行的原則。業(yè)主高某所住的伴山溪谷小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平低下，保安、保潔、綠化等方面都存在一定的問題，因此，高某認(rèn)為大德物業(yè)公司提供的管理服務(wù)與所繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”，以此理由作為抗辯，按照伴山溪谷物業(yè)小區(qū)低一個(gè)檔次的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)于多余部分拒不支付。大德物業(yè)公司認(rèn)為自己在提供了物業(yè)管理服務(wù)之后，沒有完全取得業(yè)主對(duì)其履行債務(wù)的對(duì)價(jià)，在追繳無效的情形下將高某告上法庭，要求業(yè)主支付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及由此產(chǎn)生的滯納金[5]。4解決問題的對(duì)策4.1小區(qū)停車位問題的解決對(duì)策4.1.1明確權(quán)屬針對(duì)前面所述的停車位問題，可知，要解決這些問題，首先應(yīng)明確車位的權(quán)屬問題。第一種封閉式獨(dú)立車庫，在大德物業(yè)公司所管理的四個(gè)小區(qū)中共有1200個(gè)這樣的車庫，一般是開發(fā)商投資建筑的停車設(shè)施，并且可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定辦理相應(yīng)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，還可以獨(dú)立出售或出租。這一種車位的所有權(quán)完全歸屬于車庫的所有者。這種封閉式車庫的相關(guān)責(zé)任糾紛相對(duì)少很多，再加之權(quán)利歸屬也很清晰簡(jiǎn)單，對(duì)應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)也是明了直接的，故本文在此對(duì)這種車庫相關(guān)糾紛就不再多做闡述。第二種地下停車場(chǎng)停車位（四個(gè)小區(qū)共有地下停車場(chǎng)里的停車位有2021個(gè)）通過《物權(quán)法》第74條第二款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”[6]可知這一類車位的歸屬是通過開發(fā)商和業(yè)主雙方約定來確定。依照權(quán)利歸屬不同又可以細(xì)分為三類：第一類是權(quán)屬屬于開發(fā)商的地下車庫，即開發(fā)商獨(dú)立投資建造的層高到達(dá)2．2米的，并且沒有讓業(yè)主公攤的地下車庫，其產(chǎn)權(quán)及收益歸開發(fā)商所有。第二類是權(quán)屬屬于全體業(yè)主的地下車庫，即開發(fā)商列入全體業(yè)主公攤范圍，理所當(dāng)然這樣的地下車庫所獲收益歸全體業(yè)主共有。第三類是權(quán)屬待定的地下車庫，具體來說是開發(fā)商投資建造的、業(yè)主們未進(jìn)行公攤的且層高沒到達(dá)2．2米的地下車庫，但是這類車庫是在全體業(yè)主共有的土地上建造，因此就是列入建筑容積率內(nèi)的，所以這類地下車庫不能說屬于開發(fā)商獨(dú)立所有也不能說完全歸于全體業(yè)主共有，需要根據(jù)《物權(quán)法》第第三種是占用住宅區(qū)公共區(qū)域的地上停車位（四個(gè)小區(qū)共有2800個(gè)地上停車位）。即由開發(fā)商或物業(yè)管理公司將住宅區(qū)的道路、綠地或其他公共場(chǎng)所轉(zhuǎn)為停車之用，規(guī)劃出來的停車位。由于這些綠地、道路或其他公共場(chǎng)所原本就是計(jì)算在住宅區(qū)的總土地使用面積之內(nèi)的，全體業(yè)主已經(jīng)共同分?jǐn)偭似渫恋爻杀荆虼巳w業(yè)主按分?jǐn)偙壤餐碛衅渫恋厥褂脵?quán)。并且《物權(quán)法》第74條第三款也規(guī)定了這一種停車位是屬于全天業(yè)主所有的，收益也歸于全體業(yè)主。大德物業(yè)公司應(yīng)對(duì)這些車位盡到管理看護(hù)職責(zé)，大德公司可以和業(yè)主用合同約定收取停車位看管費(fèi)，并按約定收取管理費(fèi)[7]。4.1.2車位搖號(hào)對(duì)于大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)的車多停車位少的供不應(yīng)求的局面，大德公司可以借鑒回遷戶選房子的對(duì)策，公開搖號(hào)的方式來解決，在公開搖號(hào)之前，大德物業(yè)公司可以事先和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，共同召開業(yè)主大會(huì)，與業(yè)主們討論搖號(hào)定車位的相關(guān)事宜，超過半數(shù)的業(yè)主通過了此項(xiàng)決定，就可以執(zhí)行，并且在業(yè)主大會(huì)上讓業(yè)主們簽字確定同意搖號(hào)定車位的行為，大德物業(yè)公司將其保管妥當(dāng)。之后，公開搖號(hào)就可以進(jìn)行了。4.1.3明確停車費(fèi)的收費(fèi)原則和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算1、原則：第一，管理停車費(fèi)應(yīng)堅(jiān)持保本微利的原則。第二，管理停車費(fèi)必須符合價(jià)格政策的原則。第三，取之于民，用之于民的的原則。第四，明確物業(yè)對(duì)停車收取的費(fèi)用是管理費(fèi)，而不是停車費(fèi)。物業(yè)公司對(duì)停車位的收費(fèi)，收取的是管理看護(hù)費(fèi)，因?yàn)闃I(yè)主在停車位上停車，物業(yè)管理公司的工作人員就會(huì)盡到對(duì)車輛的看管，物業(yè)公司付出了人力和監(jiān)控器的物力資源，付出的勞動(dòng)應(yīng)有所得，是物業(yè)公司提供車輛管理服務(wù)的對(duì)價(jià)[8]。2、標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算：第一、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。第二、服務(wù)所用設(shè)備、設(shè)施、日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。第三、辦公費(fèi)，包括承攬業(yè)務(wù)所發(fā)生的其他費(fèi)用，如交通費(fèi)、通訊費(fèi)、招待費(fèi)等。第四、公用設(shè)備、設(shè)施的同定資產(chǎn)折舊費(fèi)。第五、法定稅費(fèi)[9]。根據(jù)以上的收費(fèi)原則和標(biāo)準(zhǔn)，大德物業(yè)公司可以制定出一個(gè)合理的停車管理費(fèi)的價(jià)格，目前大德物業(yè)公司的停車管理費(fèi)為每月60元/戶，大德物業(yè)公司可以在定價(jià)之前與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定停車管理費(fèi)的費(fèi)用，如果協(xié)商不成，大德物業(yè)公司可以將每月60元/戶的標(biāo)準(zhǔn)拿到物價(jià)局去審批，審批合理的文件大德物業(yè)公司要做保留，并將內(nèi)容公示業(yè)主，如業(yè)主有異議，可以去相關(guān)部門申訴，但是大德物業(yè)公司的定價(jià)程序是合法合理的，一旦發(fā)生糾紛，大德物業(yè)公司也無需承擔(dān)任何責(zé)任。此外，對(duì)停車所收取的管理費(fèi)用，50%由大德物業(yè)公司自留，用做園區(qū)的日常管理和為員工發(fā)工資等，另50%交給業(yè)主委員會(huì)管理，定期將資金的去處以開業(yè)主大會(huì)的形式公示給業(yè)主[10]。4.1.4明確限制所有人對(duì)停車位的權(quán)利住宅區(qū)停車位存在的本質(zhì)是為了爭(zhēng)取住宅區(qū)業(yè)主們居住生活便利而建造的，其首先應(yīng)該配合于住宅區(qū)區(qū)分專有權(quán)來利用，同時(shí)也是住宅區(qū)成員權(quán)的組成部分。所以大德物業(yè)公司在合同規(guī)定上應(yīng)對(duì)住宅區(qū)停車位的轉(zhuǎn)讓做出一定的限制規(guī)定，停車位不能向住宅區(qū)業(yè)主們以外的第三人或團(tuán)體組織轉(zhuǎn)讓，只可以在同一個(gè)住宅區(qū)的業(yè)主之間流轉(zhuǎn)。但是為了經(jīng)濟(jì)效益，如果停車位暫時(shí)有富余空閑且住宅區(qū)業(yè)主無停車位需求的時(shí)候，在業(yè)主大會(huì)大多數(shù)投票同意的情況下，可以臨時(shí)性出租給住宅區(qū)業(yè)主以外的第三人?？偟膩碚f，不允許住宅區(qū)業(yè)主以外的任何個(gè)人和團(tuán)體組織享有占有、使用、收益和處分住宅區(qū)內(nèi)的停車庫、停車位的權(quán)利，這樣就可以避免小區(qū)業(yè)主以外的其他人對(duì)小區(qū)內(nèi)停車庫停車位權(quán)利的壟斷進(jìn)而向業(yè)主收取高額壟斷售價(jià)租價(jià)資金。而且還需要規(guī)定住宅區(qū)的停車庫停車位不能進(jìn)行單獨(dú)買賣，只能附隨著區(qū)分所有權(quán)而占有、使用、收益和處分。因?yàn)?，如果允許住宅區(qū)內(nèi)停車庫或者停車位的單獨(dú)買賣，停車庫或者停車位就有可能轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。最后合同中還應(yīng)規(guī)定業(yè)主不可私自將自己的停車位高價(jià)或平價(jià)轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主更不能是非業(yè)主。4.2共有部分問題的解決對(duì)策4.2.1建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權(quán)屬登記制度第一，確定登記的范圍。針對(duì)《房屋登記辦法》中所確立需要登記共有部分。大德物業(yè)公司的登記內(nèi)容不僅要對(duì)共有部分予以明確界定，還應(yīng)對(duì)共有部分的性質(zhì)、范圍、持分比例作分類登記，使那些現(xiàn)實(shí)存在的權(quán)利真正得到規(guī)定的確認(rèn)與保護(hù)。經(jīng)登記的共有權(quán)具有了物權(quán)的效力可以對(duì)抗非權(quán)利人對(duì)共有權(quán)的侵犯。第二，強(qiáng)化登記責(zé)任。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化物業(yè)的登記責(zé)任，大德物業(yè)公司應(yīng)將房屋的出售與實(shí)際的共有部分登記情況進(jìn)行掛鉤。第三，在對(duì)住宅小區(qū)作全面登記的情況下，實(shí)行公開查冊(cè)制度，大德物業(yè)公司可以將所有住宅小區(qū)登記的事項(xiàng)對(duì)業(yè)主公眾公開，小區(qū)居民可以以其成員身份查閱涉及本小區(qū)的一切資料。也使房屋單元在轉(zhuǎn)讓、出租或買賣中，受讓者或買方能夠知道關(guān)于該住宅小區(qū)和房屋單元的相關(guān)信息。同時(shí)，為方便訴訟，應(yīng)允許委托律師對(duì)相關(guān)登記資料進(jìn)行查閱，登記部門應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助[11]。4.2.2對(duì)共有部分收益的處理《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主“對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’”，即由業(yè)主共同決定。大德物業(yè)服務(wù)公司在面臨這些常見法律問題時(shí)，一定要立足于自己是提供服務(wù)的合同一方當(dāng)事人地位，即認(rèn)識(shí)到大德物業(yè)服務(wù)公司是靠為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)收取服務(wù)費(fèi)用生存的，必須創(chuàng)建服務(wù)品牌、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)體系才能贏得市場(chǎng)；同時(shí)自己和小區(qū)業(yè)主共同是合同的平等主體，雙方之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)通過合同具體約定，沒有約定或約定不明的盡量通過協(xié)商解決。合同雙方權(quán)利義務(wù)明確平衡，合同履行順利，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主就達(dá)到了雙贏。前面提到的樓體廣告和電子大屏幕的廣告問題，廣告已經(jīng)播出，說明大德物業(yè)公司已經(jīng)與廣告公司簽訂了播出廣告的合約，想要停止播出廣告有一定的難度，不光是違約的問題，也會(huì)給大德物業(yè)公司的形象造成損害，同樣，樓體廣告更不是說刷掉就能刷掉的，要浪費(fèi)很多財(cái)力、物力、人力，而且樓體廣告也有一定的美觀性，所以廣告是不能停止播出的。在這種情況下，大德物業(yè)公司只有對(duì)已存在的情況想出解決問題的對(duì)策。大德物業(yè)公司可以即日起，組織業(yè)主委員會(huì)成員，召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)業(yè)主們說明廣告目前在小區(qū)播出的情況，并提出，大德物業(yè)公司會(huì)對(duì)廣告的收益中50%為物業(yè)公司自留，用來為大德物業(yè)公司的員工發(fā)工資和做為大德物業(yè)公司的經(jīng)營利潤；另50%交給業(yè)主委員會(huì)保管，用做小區(qū)日常的管理、維護(hù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)須定期將收益的用處以及明細(xì)賬目公示給全體業(yè)主。此外，等小區(qū)的這一期承諾的播出廣告到期之后，如果再有廣告商找到大德物業(yè)公司，要求在小區(qū)播放廣告時(shí)，大德物業(yè)公司要事先通過業(yè)主委員會(huì)召開的業(yè)主大會(huì)上，經(jīng)過半數(shù)以上的業(yè)主同意之后，發(fā)布廣告的單位都是和大德物業(yè)公司商談即可，允許發(fā)布廣告、廣告費(fèi)用多少及收取都是由大德物業(yè)公司。公共部位使用收益、電梯廣告收益應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。才可以播出新的廣告。同樣前面提到的金典世家小區(qū)一扇大門旁邊開設(shè)酒吧的問題，把酒吧拆掉也是不合理的，所以酒吧的收益也可以按照上面的對(duì)策來解決。4.2.3侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在的問題是因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關(guān)系及因侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償法律關(guān)系。根據(jù)《民法通則》第83條關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而侵權(quán)責(zé)任，也應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提必須是有過錯(cuò)，或者是沒有按《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行管理職責(zé)，如前所述業(yè)主之間的問題，大德物業(yè)公司應(yīng)在服務(wù)合同中承諾對(duì)業(yè)主的侵占其他業(yè)主權(quán)益行為進(jìn)行監(jiān)督管理，并履行該監(jiān)督管理職責(zé)，大德物業(yè)公司在應(yīng)對(duì)相鄰業(yè)主之間互相侵犯權(quán)利的行為時(shí)，使雙方業(yè)主發(fā)生損失時(shí)，不承擔(dān)責(zé)任，已造成侵權(quán)結(jié)果的業(yè)主，已發(fā)生過錯(cuò)，侵權(quán)業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)由侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任和承擔(dān)造成損失的費(fèi)用。4.3物業(yè)小區(qū)安保問題的解決對(duì)策安全保障義務(wù)通過漫長的歷史發(fā)展如今已經(jīng)形成了完整的理論體系。綜合各國對(duì)于安全保障義務(wù)的規(guī)定我們可以看出，所謂安全保障義務(wù)是指行為人能夠合理預(yù)見他人的人身或者財(cái)產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實(shí)施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，即要承擔(dān)合理的注意義務(wù)和采取合理的措施預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財(cái)產(chǎn)損害。安全保障義務(wù)發(fā)展到現(xiàn)在有兩種形式：(1)物的安全保障義務(wù)。20世紀(jì)70年代之前，安全保障義務(wù)主要是指物的安全保障義務(wù)，凡是對(duì)某種物施加控制力的人，如果在控制該物時(shí)沒有盡到合理的注意義務(wù)，致使所控制的物造成他人損害，即應(yīng)對(duì)他人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。(2)人的安全保障義務(wù)。20世紀(jì)70年代之后，由于犯罪行為層出不窮，美國司法判例逐漸將傳統(tǒng)的法律確立的物的安全保障義務(wù)適用到人的安全保障義務(wù)。使得傳統(tǒng)侵權(quán)法上的物的安全保障義務(wù)得以擴(kuò)張。所謂人的安全保障義務(wù)指行為人在從事某種活動(dòng)或者占有某種不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果能夠合理預(yù)見包括原告在內(nèi)的某些人可能會(huì)遭受行為人或者占有權(quán)人以外的第三人的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，則它們應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合理的注意義務(wù)，采取某種措施防止原告遭受侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害。原法律之所以要區(qū)分這兩種安全保障義務(wù)，是因?yàn)閮烧叩男再|(zhì)并不完全相同，其理論基礎(chǔ)存在差異。就兩種安全保障義務(wù)的性質(zhì)而言，行為人違反物的安全保障義務(wù)所承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任可能是過錯(cuò)侵權(quán)責(zé)任，也可能是嚴(yán)格侵權(quán)責(zé)任，取決于所控制的物是否是法律明確規(guī)定使用嚴(yán)格責(zé)任的物，凡是法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用嚴(yán)格責(zé)任的物，行為人一旦沒有控制好該物，導(dǎo)致他人遭受損害，行為人要承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任，不得以自己在控制該物時(shí)已經(jīng)盡到了合理的注意義務(wù)為由免除自己承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任；否則，因?yàn)槲镆鸬膿p害，行為人要承擔(dān)過錯(cuò)侵權(quán)責(zé)任。而行為人違反人的安全保障義務(wù)的行為所導(dǎo)致的損害賠償責(zé)任一律適用過錯(cuò)責(zé)任，以行為人在控制他人的侵權(quán)行為或者犯罪行為方面存在過錯(cuò)為條件。如果行為人已經(jīng)盡到了合理的注意義務(wù)，行為人可以免除所承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任。就責(zé)任基礎(chǔ)而言，行為人違反物的安全保障義務(wù)產(chǎn)生的責(zé)任基礎(chǔ)可以是危險(xiǎn)，也可以是利潤，如果行為人控制的物被認(rèn)為是應(yīng)當(dāng)使用嚴(yán)格責(zé)任的危險(xiǎn)物；而行為人違反人的安全保障義務(wù)產(chǎn)生的責(zé)任基礎(chǔ)可以多種多樣，包括契約、制定法、當(dāng)事人之間的特殊關(guān)系、行為人職責(zé)的自愿承擔(dān)、行為人的可預(yù)見性等[12]。4.3.1要謹(jǐn)慎擬定合同中的各項(xiàng)條款《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！备鶕?jù)該規(guī)定，大德物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的前提條件是：(1)物業(yè)管理公司未能履行服務(wù)合同約定的義務(wù)；(2)物業(yè)管理公司的違約行為導(dǎo)致了損害結(jié)果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務(wù)合同在法律中的重要性，大德物業(yè)管理公司在簽訂服務(wù)合同時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務(wù)的條款更應(yīng)慎之又慎，杜絕因條款的不嚴(yán)密而使物業(yè)管理公司承擔(dān)過多的法律義務(wù)。怎樣訂立嚴(yán)格的物業(yè)服務(wù)合同呢?按照《條例》規(guī)定，在合同中應(yīng)約定常規(guī)的安全服務(wù)內(nèi)容，如小區(qū)內(nèi)是否安裝閉路監(jiān)控電視，保安實(shí)行幾小時(shí)的值勤和巡視，如何緊急處理突發(fā)事件，是否實(shí)行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應(yīng)明確訂有風(fēng)險(xiǎn)排除條款，如“大德物業(yè)管理不承擔(dān)對(duì)業(yè)主或使用人的人身安全及財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)”等。這是因?yàn)榇蟮挛飿I(yè)管理公司對(duì)小區(qū)提供服務(wù)的內(nèi)容主要是維護(hù)和管理房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所的環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)內(nèi)的公共秩序，而不是對(duì)某一特定業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全承擔(dān)安全保障責(zé)任。合同訂立后，大德物業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務(wù)，如果未能履行義務(wù)致使發(fā)生傷害事件，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；相反，如果大德物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務(wù)過程中不存在過失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責(zé)任[13]。4.3.2制定切實(shí)可行的規(guī)章制度并確保服務(wù)合同的履行如何有效地履行物業(yè)服務(wù)合同，源于員工自覺的法律意識(shí)和強(qiáng)制的制度規(guī)范約束。法院審核的依據(jù)是物業(yè)管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務(wù)合同。公司員工是否有法律意識(shí)，反映在日常工作中的工作質(zhì)量是大不一樣的，法律意識(shí)淡薄的員工工作中往往缺乏責(zé)任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發(fā)生問題，風(fēng)險(xiǎn)就由此產(chǎn)生。所以大德物業(yè)公司要不斷教育員工強(qiáng)化法律意識(shí)，要讓他們明白自己的行為所產(chǎn)生的法律后果。與此同時(shí)，還需制定切實(shí)可行的制度、標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范員工的日常行為，以量化的標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)保安員的日常工作質(zhì)量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業(yè)服務(wù)合同。在此基礎(chǔ)上，公司再輔之以質(zhì)檢部的強(qiáng)力督導(dǎo)，從而保證每個(gè)保安的工作質(zhì)量符合物業(yè)服務(wù)合同的要求，確保合同的順利履行[14]。4.3.3保留相關(guān)證據(jù)物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須嚴(yán)格按規(guī)定履行自身義務(wù)，毋庸置疑，規(guī)范的物業(yè)服務(wù)對(duì)保證物業(yè)的安全有序運(yùn)行意義重大。按合同履行義務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)做到的服務(wù)，一定要妥善保留記錄。按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)公司是否按約定履行了義務(wù)，由物業(yè)服務(wù)公司負(fù)舉證責(zé)任。因此，在實(shí)際訴訟中，如果大德物業(yè)服務(wù)公司沒有證據(jù)證明自己履行義務(wù)，法官會(huì)認(rèn)定其沒有履行義務(wù)。所以對(duì)大德物業(yè)公司來說，保留記錄和履行義務(wù)同樣重要，例如，如果大德物業(yè)管理合同約定對(duì)車庫進(jìn)行每小時(shí)一次的巡視，就要設(shè)計(jì)相應(yīng)的流程，使履行義務(wù)的行為能夠固定下來，將來作為證據(jù)使用。如制定巡視活動(dòng)記錄表，每巡視一次都要進(jìn)行簽名記錄，或要求巡視人員每次巡視時(shí)特意在攝相探頭前經(jīng)過，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時(shí)在圖象上顯示時(shí)間，以證明按時(shí)履行了義務(wù)；如果大德物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)的外來人員進(jìn)行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存[15]。4.3.4完善保安服務(wù)與商業(yè)保險(xiǎn)間的結(jié)合俗話說“百密總有一疏”，公司在強(qiáng)化員工規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，對(duì)那些意外事件也應(yīng)做到未雨綢繆。而事先向保險(xiǎn)公司投保，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。保安服務(wù)與商業(yè)保險(xiǎn)的結(jié)合是在制度層面上完善對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和救濟(jì)，同時(shí)也可減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安責(zé)任，大德公司可以在保險(xiǎn)方面明確規(guī)定必須的保險(xiǎn)金額；可購買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。在物業(yè)公司收取的保安費(fèi)中加入一定份額的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，購買第三者責(zé)任險(xiǎn)或公眾責(zé)任保險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)等，由業(yè)主自愿選擇是否參與，對(duì)業(yè)主選擇含保險(xiǎn)內(nèi)容的保安收費(fèi)的，由物業(yè)公司統(tǒng)一辦理保險(xiǎn)。推廣“物業(yè)+保險(xiǎn)”社區(qū)安全新模式。大德物業(yè)公司最好能向保險(xiǎn)公司購買了公眾責(zé)任險(xiǎn)，該險(xiǎn)種又稱普通責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)，是承保被保險(xiǎn)人在各個(gè)固定場(chǎng)所或地點(diǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，由于疏忽或發(fā)生意外事故而造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的保險(xiǎn)。顯然，事先投保能大大減輕物業(yè)管理公司的損失[16]。4.4物業(yè)各種管理費(fèi)用收費(fèi)問題的解決對(duì)策物業(yè)管理收費(fèi)難的問題確實(shí)是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的老大難問題，但并非無藥可解。明碼標(biāo)價(jià)，依法催討，明確合同權(quán)利與義務(wù)，引入第三方調(diào)解，一定程度上可以緩解癥狀。4.4.1明確物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)是日常公共性管理服務(wù)費(fèi)用，主要用于小區(qū)公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、小區(qū)公共設(shè)備公共設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)、公共事務(wù)的處理以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)員工的工資等支出。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的，如停車場(chǎng)的停車費(fèi)。不管收費(fèi)項(xiàng)目有多復(fù)雜，大德物業(yè)公司都應(yīng)當(dāng)就每一收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、分?jǐn)偡绞蕉紤?yīng)清清楚楚的列明，能明確的都應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約中明確規(guī)定，從法律的角度講，這也是《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》所要求的，不能含糊其詞，更不能視為是可有可無的約定。業(yè)主只有對(duì)大德物業(yè)公司所有的收費(fèi)都了然于心，一旦發(fā)生意外對(duì)簿公堂，大德物業(yè)管理公司也會(huì)很好維護(hù)自己的合法權(quán)益。大德物業(yè)公司給業(yè)主物業(yè)管理收費(fèi)單，不能只是一個(gè)總數(shù)，合同約定中應(yīng)明確收費(fèi)的各個(gè)項(xiàng)目。另外強(qiáng)調(diào)一句，明細(xì)的收費(fèi)項(xiàng)目并不意味著亂收費(fèi)。4.4.2明確合同權(quán)利履行合同義務(wù)合同是權(quán)利、義務(wù)之本源，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的權(quán)利、義務(wù)均由物業(yè)服務(wù)合同明確，掌握合同條款，明確合同權(quán)利是維權(quán)之本，不明確合同權(quán)利，將會(huì)使得維權(quán)失去依據(jù)。應(yīng)予注意的是，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分”，大德物業(yè)公司作出公開承諾和制定服務(wù)細(xì)則要慎之又慎，一旦作出，便要受其約束，須如實(shí)履行。4.4.3催討手段合法在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司對(duì)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的解決方式明確約定，但不能違法。不能采取與法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定背道而馳的方法。正確的催繳方式有如下幾種：1、認(rèn)真與業(yè)主溝通，了解拒交的原因，真情催討。大德物業(yè)公司相關(guān)人員和負(fù)責(zé)人應(yīng)不定期地主動(dòng)與業(yè)主溝通交流，充分了解業(yè)主的思想動(dòng)態(tài)，實(shí)行情感交流。充分了解業(yè)主拖欠、拒交物管費(fèi)的理由及要求，對(duì)于業(yè)主的合理化建議，應(yīng)認(rèn)真記錄并加以采納；對(duì)于業(yè)主的合理要求，應(yīng)主動(dòng)承諾完成；對(duì)于業(yè)主不滿意的服務(wù)，應(yīng)歡迎業(yè)主指出并加以改進(jìn)。用真情感動(dòng)業(yè)主，與業(yè)主建立起和諧共處的關(guān)系，與業(yè)主的關(guān)系和諧了，收費(fèi)也就自然容易多了[17]。2、啟用督促程序。督促程序，是指人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，以支付令的方式，催促債務(wù)人在法定期間內(nèi)向債權(quán)人履行給付金錢和有價(jià)證券義務(wù)，如果債務(wù)人在法定期間內(nèi)未履行義務(wù)又不提出書面異議，債權(quán)人可以根據(jù)支付令向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的程序。大德物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)收取不能時(shí)，可以以物業(yè)服務(wù)合同及其他相關(guān)的證據(jù)向法院申請(qǐng)支付令，啟動(dòng)督促程序，施欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主收到支付令后15日內(nèi)不履行債務(wù)又沒有提出書面異議，債權(quán)人可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，從而使債務(wù)糾紛方便快捷地得到解決。督促程序的案件收費(fèi)按件收取，所以可以節(jié)約大德物業(yè)公司企業(yè)聘請(qǐng)律師、調(diào)查取證的成本。如果以正常的訴訟程序來解決的話，不但成本增加，而且時(shí)間施的又很長，啟用了督促程序，特別是在物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目特別明細(xì)的情況下啟動(dòng)，對(duì)業(yè)主無故施欠的情況，訴求是比較容易得到法院的支持的[18]。3、啟用訴訟手段。訴訟實(shí)效是決定案件能否勝訴的一個(gè)重要方面。有些物業(yè)公司在向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)時(shí)，采取的是下發(fā)催款單、通知的方式，從訴訟實(shí)效的角度考慮，這樣做是存在風(fēng)險(xiǎn)的。物業(yè)公司向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的訴訟實(shí)效為兩年，從費(fèi)用交納期限屆滿的第二天開始計(jì)算，若中間物業(yè)公司曾向業(yè)主追繳過欠費(fèi)或業(yè)主同意交納欠費(fèi)，則可適用訴訟時(shí)效中斷，從物業(yè)公司與業(yè)主約定的交納欠費(fèi)期間屆滿的第二天起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算。而采取下發(fā)催款單、通知的方式催繳欠費(fèi)，在業(yè)主拒絕簽收的情況下，因催款行為無法得到證明，物業(yè)公司在業(yè)主欠費(fèi)超過兩年后，提起訴訟時(shí)，將因難以舉證證明存在訴訟時(shí)效中斷的事由而喪失勝訴權(quán)。因此，在實(shí)踐中，大德物業(yè)公司為避免在訴訟時(shí)效上失利，最好對(duì)業(yè)主欠費(fèi)問題不要久拖不決，而催繳費(fèi)的方式也最好采取快遞，并在快遞公司提供的格式聯(lián)上標(biāo)明函件內(nèi)容，這種做法應(yīng)是確保訴訟時(shí)效的比較謹(jǐn)慎的做法。在司法實(shí)踐中，法院對(duì)物業(yè)公司追繳欠費(fèi)的訴訟時(shí)效要求也相對(duì)寬松了一些，2021年1月1日起開始實(shí)施的《遼寧省高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》第26條規(guī)定，“法院審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利”。在實(shí)踐中，物業(yè)公司在向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟時(shí)，會(huì)要求欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)逾期付款的滯納金或違約金，而業(yè)主在提起反訴時(shí)，則可能會(huì)要求物業(yè)公司承擔(dān)精神損害賠償[19]。大德物業(yè)公司要求業(yè)主支付拖欠的費(fèi)用的主要依據(jù)是業(yè)主違背了《物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定，因此，如果在《物業(yè)服務(wù)合同》中雙方有對(duì)逾期付款的滯納金或違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定，則可根據(jù)《遼寧省高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》第25條“業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額”的規(guī)定，提出滯納金或違約金請(qǐng)求。如《物業(yè)服務(wù)合同》中對(duì)滯納金或違約金的標(biāo)準(zhǔn)沒有約定，大德物業(yè)公司可根據(jù)《遼寧省人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》，“法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金”的規(guī)定，提出請(qǐng)求。目前，逾期付款的違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之二點(diǎn)一。但如果雙方在《物業(yè)服務(wù)合同》中對(duì)滯納金或違約金沒有任何約定，在一般情況下，法院對(duì)物業(yè)公司提出的滯納金或違約金請(qǐng)求是不予支持的。對(duì)于業(yè)主提出的精神損害賠償，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問題的解釋》的規(guī)定，在未造成嚴(yán)重后果的情況下，精神損害賠償?shù)恼?qǐng)求一般不予支持。因此，大德物業(yè)公司一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況，結(jié)合法律規(guī)定，提出合情合理的訴訟請(qǐng)求，否則，不僅要承擔(dān)高額的訴訟費(fèi)，訴訟請(qǐng)求還無法得到法院的支持。4.4.4引入第三方調(diào)解在大德物服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的溝通難以進(jìn)行的情況下，通過第三方調(diào)解可以有效增強(qiáng)欠費(fèi)業(yè)主的信任，緩解矛盾，比如物業(yè)服務(wù)合同起訴到法院后，法院一般會(huì)組織訴前調(diào)解，通過訴前調(diào)解解決欠費(fèi)問題，達(dá)到互諒互讓、雙贏共收的目的[20]。結(jié)論本文結(jié)合物業(yè)管理的有關(guān)法律知識(shí)，探討了鞍山大德物業(yè)管理的相關(guān)法律問題，通過對(duì)大德物業(yè)管理存在的問題進(jìn)行深入而系統(tǒng)的分析，使我明白物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)中應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查工作，物業(yè)管理工作的創(chuàng)新性要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須做好市場(chǎng)調(diào)查工作。針對(duì)不同檔次的小區(qū)，物業(yè)管理的工作內(nèi)容會(huì)有所不同，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須創(chuàng)新性地開展工作。而工作內(nèi)容的調(diào)整必須建立在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)之上。而且，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)打造優(yōu)秀品牌，創(chuàng)建品牌的工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，雖然復(fù)雜艱難且歷時(shí)長久，但品牌將是未來物業(yè)管理企業(yè)最大的資源和財(cái)富，同時(shí)大量品牌物業(yè)的出現(xiàn)不僅會(huì)改變行業(yè)格局，也會(huì)給業(yè)主和社會(huì)提供更加優(yōu)質(zhì)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)。另外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，積極規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)要規(guī)范自身的管理行為，依靠加強(qiáng)企業(yè)制度建設(shè)來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。要細(xì)化員工管理規(guī)則。有效利用《物權(quán)法》有關(guān)條款，謹(jǐn)慎制定物業(yè)合同條款。我國目前物業(yè)管理水平與國外相比還有不小的差距，在中國物業(yè)管理是個(gè)新興的行業(yè)，我們將借鑒國外物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，不斷提高企業(yè)的物業(yè)管理水平發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)。致謝感謝論文的指導(dǎo)老師尹永強(qiáng)老師，在論文寫作的過程中得到了尹老師的幫助和鼓勵(lì)。通過老師的幫助和指導(dǎo)，不但使我對(duì)大學(xué)期間所學(xué)的知識(shí)有了更加系統(tǒng)、實(shí)際和全面的認(rèn)識(shí)，更使我對(duì)人生價(jià)值觀有了深層次的認(rèn)知，堅(jiān)定了我的理想信念。在我今后的人生道路中，我將一直謹(jǐn)記老師對(duì)我的教導(dǎo)。感謝我曾學(xué)習(xí)引用的各參考文獻(xiàn)的作者，通過對(duì)你們著作、學(xué)說和論文的學(xué)習(xí)參考，使我對(duì)我研究的課題有了更深意義的追求和認(rèn)識(shí)。感謝我大學(xué)里的所有老師，是你們提高了我的素質(zhì)修養(yǎng)，豐富了我的人生閱歷，沒有你們無私的付出，我永遠(yuǎn)會(huì)在無知的迷茫中徘徊躊躇。還要感謝幫助和鼓勵(lì)我的同學(xué)們，是你們的幫助和鼓勵(lì)使我在遇到困難時(shí)及時(shí)恢復(fù)信心！由于本人知識(shí)水平有限，文中不足處望各位老師指點(diǎn)周正，不勝感激！參考文獻(xiàn)[1]朱毅紅.HJ物業(yè)公司存在的問題及對(duì)策研究[D].北京交通大學(xué)碩士學(xué)位論文.2021：4-7[2]何曉慧.商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理若干法律問題探討[D].北京工商大碩士學(xué)位文.2021：21-27[3]呂景勝.物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中國中小企業(yè).2021(8)：48[4]華永勝.我國物業(yè)管理法律問題研究[D].安徽大學(xué)碩士學(xué)位論文.2021：12-14[5]陳玉珍.物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)主體資格問題辨析[J].廣西民族大學(xué)學(xué)院報(bào).2021,29(5)：33-34[6]中華人民共和國合同法典[S].法律出版社，2021：317[7]章禮強(qiáng).業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理的沖突與調(diào)適探論[D].吉林大學(xué)碩士學(xué)位論文：45[8]王夢(mèng)瑤.城市住宅小區(qū)停車位法律問題研究[D].大連海事大學(xué)碩士學(xué)位論文.2021：24[9]趙國棟.清河發(fā)電有限責(zé)任公司物業(yè)管理問題研究