報(bào)表分析報(bào)告

萬科公司概況：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)實(shí)力從市場獲得公允回報(bào)，是萬科獲得勝利的基石。公司致力于通過規(guī)范、透亮的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)敬重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受敬重企業(yè)”稱號，2008年入選《華爾街日報(bào)》（亞洲版）“中國十大最受敬重企業(yè)”。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。萬科1991年成為深圳證券交易所其次家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透亮的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。經(jīng)過多年努力，萬科漸漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和寵愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)獨(dú)創(chuàng)專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿足度調(diào)查的住宅企業(yè)。財(cái)務(wù)分析的目的：一是通過分析資產(chǎn)負(fù)債表，可以了解公司的財(cái)務(wù)狀況，對公司的償債實(shí)力、資本結(jié)構(gòu)是否合理、流淌資金足夠性等作出推斷。二是通過分析損益表，可以了解分析公司的盈利實(shí)力、盈利狀況、經(jīng)營效率，對公司在行業(yè)中的競爭地位、持續(xù)發(fā)展實(shí)力作出推斷。三是通過分析現(xiàn)金流量表，可以了解和評價(jià)公司獲得現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的實(shí)力，并據(jù)以預(yù)料公司將來現(xiàn)金流量。

一、償債實(shí)力分析1．流淌比率=2.速動(dòng)比率==3.現(xiàn)金比率=4.現(xiàn)金流量比率=歷年數(shù)據(jù)2010.03.312009.12.31流淌比率（%）1.81241.91491.96921.8967現(xiàn)金流量比率（%）-8.74813.596217.881415.6798速動(dòng)比率（%）0.48080.59120.58920.5531現(xiàn)金比率（%）23.049733.7974--42.9135二、長期償債實(shí)力1.資產(chǎn)負(fù)債率=2.股東權(quán)益比率=3.償債保障比率=年份2010.03.312009.12.31資產(chǎn)負(fù)債率（%）68.062867.001767.28766.4271股東權(quán)益比率（%）31.937232.998326.982333.5729償債保障比率（%）18.5212.75219.5869.853三．利率保障倍數(shù)利率保障倍數(shù)=年份2010.03.31利率保障倍數(shù)1569.43571602.13641282.32451869.58償債實(shí)力分析:萬科房地產(chǎn)的流淌比率低，說明其缺乏短期償債實(shí)力?，F(xiàn)金流量比列逐年增高，說明其當(dāng)期償債實(shí)力在漸漸增加，資產(chǎn)負(fù)債率較高，股東權(quán)益比率較低，也說明公司償債實(shí)力較差。但公司利率保障倍數(shù)較大，其支付利息的實(shí)力較強(qiáng)。二．獲利實(shí)力分析年分項(xiàng)目2010.03.31銷售毛利率（%）36.720429.390330.208831.1865銷售凈利率（%）15.66913.154410.010914.2156投資酬勞率（%）1.86------凈資產(chǎn)收益率（%）2.481315.0151--8.3237一般每股收益0.1070.58480.2690.282獲利實(shí)力分析：萬科房地產(chǎn)09-10年份間，銷售毛利率有大幅度增加，銷售凈利率有小幅提升，但是凈資產(chǎn)收益率和一般每股收益下降幅度較大，說明萬科房地產(chǎn)獲利實(shí)力降低，獲得的利潤不高。三、營運(yùn)實(shí)力分析時(shí)間項(xiàng)目應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（%）13.40259.75841.485522.6719存貨周轉(zhuǎn)率（%）0.04910.39220.23890.1765流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）0.05530.4010.24910.1878固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）11.069537.2951--17.9413總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）0.05250.38060.23750.1789營運(yùn)實(shí)力分析：萬科房地產(chǎn)09-10年間，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率以及固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大幅度降低，說明萬科房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用的效果利用不好，存貨周轉(zhuǎn)率、流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有肯定提升，說明公司的資金周轉(zhuǎn)敏捷，資產(chǎn)的利用效果明顯變好。四、發(fā)展實(shí)力分析時(shí)間項(xiàng)目主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）-8.07619.245931.061826.3902凈利潤增長率（%）32.346538.581729.91634.4207凈資產(chǎn)增長率（%）19.281916.976316.130416.6986總資產(chǎn)增長率（%）18.874715.4086.616912.0779發(fā)展實(shí)力分析：雖然萬科房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入增長率出現(xiàn)了負(fù)增長，凈利潤增長率有較大的下降幅度，但是公司的凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率缺出現(xiàn)了肯定幅度的上漲，說明該公司在其他的非主營業(yè)務(wù)方面的增長較高，該公司將來的發(fā)展存在肯定的風(fēng)險(xiǎn)，但是發(fā)展?jié)摿^大。綜合評價(jià)一.杜邦分析原理介紹杜邦分析法，又稱杜邦財(cái)務(wù)分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財(cái)務(wù)比率指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評價(jià)的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點(diǎn)揭示企業(yè)獲利實(shí)力，資產(chǎn)投資收益實(shí)力及權(quán)益乘數(shù)對凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標(biāo)間的相互影響作用關(guān)系。杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)二．杜邦分析數(shù)據(jù)。杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)

杜邦分析

凈資產(chǎn)收益率2.94%

總資產(chǎn)收益率0.7878%X權(quán)益乘數(shù)1/(1-0.68)=資產(chǎn)總額/股東權(quán)益

=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）

=1/（1-負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）x100％

主營業(yè)務(wù)利潤率15.0111%X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.0525%=主營業(yè)務(wù)收入/平均資產(chǎn)總額

=主營業(yè)務(wù)收入/(期末資產(chǎn)總額+

期初資產(chǎn)總額)/2

期末:148,395,955,757

期初:137,507,653,940

凈利潤1,126,579,449/主營業(yè)務(wù)收入7,504,969,755

主營業(yè)務(wù)收入7,504,969,755/資產(chǎn)總額148,395,955,757

主營業(yè)務(wù)收入7,504,969,755-全部成本6,202,756,893+其他利潤200,022,269-所得稅375,655,681

流淌資產(chǎn)140,886,939,320+長期資產(chǎn)7,383,409,016

主營業(yè)務(wù)成本5,494,621,235營業(yè)費(fèi)用293,290,365管理費(fèi)用309,252,999財(cái)務(wù)費(fèi)用105,592,294

貨幣資金17,917,618,442短期投資0應(yīng)收賬款406,782,083存貨103,511,656,967其他流淌資產(chǎn)19,050,881,828

長期投資3,905,290,692固定資產(chǎn)1,999,879,587無形資產(chǎn)0其他資產(chǎn)110,213,1521、凈資產(chǎn)收益率=投資酬勞率*平均權(quán)益成數(shù)權(quán)益成數(shù)=1/1—資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)間項(xiàng)目2009.03.31備注權(quán)益乘數(shù)3.1253.125實(shí)際操作中用權(quán)益成數(shù)替代平均權(quán)益乘數(shù)投資酬勞率（%）7.86.301凈資產(chǎn)收益率（%）24.37519.69062投資酬勞率時(shí)間項(xiàng)目銷售凈利率（%）15.66913.154410.010914.2156總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）0.05250.38060.23750.1789投資酬勞率（%）1.861.721.681.813資金結(jié)構(gòu)分析時(shí)間項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率（%）68.062867.001767.28766.4271股東權(quán)益比率（%）31.937232.998326.982333.5729數(shù)據(jù)分析結(jié)果：（1）凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的和公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所確定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從2009年-2010年的增幅較大，說明白企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。（2）權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明