上海酒店式公寓項目前期定位報告精細(xì)化定位

XX北路項目前期定位報告

2009.09.29定位邏輯PART1：項目屬性分析PART2：相關(guān)市場掃描PART3：項目定位建議老工業(yè)廠房聚集區(qū)楊樹浦煤氣廠老式居住區(qū)區(qū)域?qū)傩?地段

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦區(qū)東外灘板塊擁有15.5公里長的黃浦江岸線上?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)祥地原有區(qū)域形象陳舊、破敗項目所處的區(qū)域?qū)儆谑兄行亩壍囟?，傳統(tǒng)工業(yè)和居住城區(qū)區(qū)域?qū)傩?交通區(qū)域的地理位置優(yōu)越，直接受到陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)輻射，交通發(fā)達(dá)，4條軌道交通線路貫穿軌道交通：軌道4號線、8號線、10號線、12號線本案所處區(qū)域直接受到兩條軌道（4號線和12號線）交通線的輻射路面交通：緊鄰大連路隧道，臨近楊浦大橋和中環(huán)線軍工路隧道，直接受到陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)輻射公交系統(tǒng)：37、25、155、853等多條公交線路大連路隧道楊浦大橋項目位置陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)歐尚大賣場名校市東中學(xué)紅房子醫(yī)院惠民公園板塊內(nèi)配套能滿足基本的生活需求，包括醫(yī)院、學(xué)校、公園等，但缺乏大型的商業(yè)配套，且高中檔詞的消費、休閑娛樂場所區(qū)域?qū)傩?配套配套齊全，能滿足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈oldnew未來東外灘將建設(shè)以高檔居住休閑為主，融旅游、辦公、科教為一體的親水型、生態(tài)型、高品位的“綠色家園”和現(xiàn)代化辦公場所，成為具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、豐富景觀效果的濱江特色區(qū)域。嶄新的規(guī)劃將顛覆本項目區(qū)域舊廠房形象，未來的東外灘一條立體的浦江風(fēng)景線將呼之欲出。商務(wù)辦公區(qū)居住社區(qū)商務(wù)休閑綜合區(qū)博覽文化休閑區(qū)漁人碼頭主題購物休閑區(qū)近代產(chǎn)業(yè)博覽區(qū)楊樹浦水廠大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)本案平?jīng)雎吠ū甭穮^(qū)域?qū)傩?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃東外灘濱江特色居住的區(qū)域規(guī)劃將大大提升區(qū)域形象大連路總部研發(fā)集聚區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)。該地區(qū)已成功吸引西門子上海中心、德國大陸集團亞洲總部等跨國企業(yè)落戶，今年將有包括大量外籍人士在內(nèi)的5000人先期入駐辦公，配套的商務(wù)消費需求激增。隨著西門子總部遷移至楊浦，眾多中小企業(yè)也將遷移至該區(qū)域（以西門子作為主要客戶的物流、廣告、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)為主）西門子總部基地楊樹浦路楊樹浦路打虎山路通北路本案區(qū)域?qū)傩?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以西門子總部為代表大連路總部研發(fā)區(qū)規(guī)劃提速大連路商務(wù)功能區(qū)的形成，提升地段的商務(wù)價值區(qū)域?qū)傩?/p>

項目所處的區(qū)域?qū)儆谑兄行亩壍囟危瑐鹘y(tǒng)工業(yè)和居住城區(qū)區(qū)域的地理位置優(yōu)越，直接受到陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)輻射，交通發(fā)達(dá)，4條軌道交通線路貫穿配套齊全，能滿足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈傳統(tǒng)工業(yè)退出歷史舞臺，良好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)位優(yōu)越且擁有完善的基本生活配套和出行條件區(qū)域步入產(chǎn)業(yè)調(diào)整，遠(yuǎn)期潛力巨大，短期較難顯現(xiàn)基地條件區(qū)域舊城改造力度加大，本案所處的平?jīng)鑫鲏K舊區(qū)，是楊浦歷史上最大規(guī)模的舊城改造項目，作為未來的規(guī)劃儲備地塊位置條件：基地處于東外灘板塊的西區(qū)，受到整個東外灘濱江區(qū)和大連路功能區(qū)的輻射交通條件：基地距離軌道4號線大連路站15分鐘路程，交通的可達(dá)性良好地塊位于通北路，位置優(yōu)勢并不突出，但可享受便捷的交通和規(guī)劃輻射基地條件基地周邊雜亂環(huán)境的現(xiàn)狀將隨著動遷改造得到改善原廠8號樓西側(cè)：通州路南側(cè)：惠民路北側(cè)：濟寧路東側(cè)：正廣和總公司

基地四至基地位于舊城改造范圍內(nèi)，東臨正廣和總公司，北臨濟寧路，西靠通州路，南依惠民路通州路：路面雜亂，目前正在進(jìn)行動拆遷工作，預(yù)計短期環(huán)境將有改善濟寧路：城市次級道路，有新建老公房和社區(qū)商業(yè)惠民路：城市次級道路，目前正在整修，以廠房和社區(qū)商業(yè)為主項目基地基地條件項目屬性小體量的商辦用地，且地塊形狀不規(guī)則經(jīng)濟指標(biāo)用地面積7753平方米容積率3.7建筑面積28705平方米建筑密度39.8%用地性質(zhì)商辦用地備注其中7100平米的保留建筑

屬于市區(qū)二級地段的小體量商辦用地項目目前周邊環(huán)境較雜亂，待舊城改造將得到改善地塊形狀不規(guī)則，占地面積小，規(guī)劃設(shè)計需要尋求突破基地條件基地位置優(yōu)勢不突出，但是交通便利度高周邊環(huán)境雜亂，短期無法完全改變現(xiàn)狀以下的特征：地段價值 環(huán)境很差 規(guī)劃利好 前景較遠(yuǎn) 體量很小商辦屬性如何定位？上海市自07年“9·27新政”出臺，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動，整體成交低迷，直至08年“10·28新政”出臺及政府救市措施的刺激，成交量從09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出“量價齊升”。09年上半年，商品住宅成交873.74萬㎡，與08年同期相比上升66%，接近08年全年的成交面積（占08年全年成交面積的97%）；同時成交均價呈上升趨勢，6月份成交均價15463元/㎡，達(dá)到08年6月高峰期以來的最高水平。

【09年的樓市運行火爆，后市如何？】宏觀背景實體經(jīng)濟未好轉(zhuǎn)而房價飆升的原因根據(jù)超額貨幣增速預(yù)測，2010年三季度出現(xiàn)通脹流動性過剩通脹預(yù)期樓市上升行情將延續(xù)至2011年初全國：20%-25%的漲價空間上海：25%-30%的漲價空間近期以溫和手段為主，信號作用明顯，對樓市影響不大。2010年年中貨幣政策可能轉(zhuǎn)向，實體經(jīng)濟恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對象。CPI、房價持續(xù)上升政策展望宏觀背景【面對幾年后大市的不確定性對安全邊際的尋找將是本案定位的核心出發(fā)點】NO1:安全NO2:出彩我們的目標(biāo)STEP1

:市場掃描， 尋找本案定位導(dǎo)向的安全邊際商辦屬性辦公市場掃描時間段供應(yīng)（萬方）成交（萬方）累計供求比06年1921591.207年1491810.808年1781290.7209年至今1281310.9706年至今全市辦公產(chǎn)品供求均價圖整體辦公樓市場供大于求，易受經(jīng)濟的不確定性影響受到宏觀經(jīng)濟惡化影響，08年辦公樓市場運行緩慢，09年市場略有回暖，但整體表現(xiàn)不溫不火市場分析-全市辦公樓市場整體市場供大于求，市場整體熱度不夠，不溫不火楊浦區(qū)整體辦公供求08年以來，楊浦區(qū)辦公樓供應(yīng)量為22萬方，成交量為17萬方，供求比為1.29：1，呈供大于求的態(tài)勢。價格方面，08年區(qū)域辦公物業(yè)的成交均價為16837元/平方米，09年為15957元/平方米，價格成長性較差。楊浦區(qū)辦公樓市場整體供大于求，且價格成長性較差楊浦區(qū)辦公樓市場供求價格走勢外環(huán)內(nèi)辦公市場根據(jù)外環(huán)以內(nèi)的主要區(qū)縣的統(tǒng)計，楊浦區(qū)作為新興的非核心辦公區(qū)域，成交量在浦東、普陀、虹口之后位居第四，但成交價格為所有區(qū)縣中最低的楊浦區(qū)辦公成交價格是外環(huán)內(nèi)主要區(qū)縣中最低的楊浦區(qū)堤辦公市戰(zhàn)場分布楊浦區(qū)最濁為成熟的追商務(wù)板塊吼，主要依份托楊浦大且學(xué)城的知從識經(jīng)濟產(chǎn)罩業(yè)代表項禮目：創(chuàng)令智天地興、萬達(dá)救商業(yè)廣功場五角場只及周邊晌板塊五角場及沸周邊板塊控江路娛商務(wù)圈黎歷史悠封久，項谷目樓齡帆較長，狀但周邊恒商業(yè)環(huán)洋境成熟示，加之宴地鐵8號線使絡(luò)得交通酸十分便珍利，新養(yǎng)建的辦診公項目引主要集模中在環(huán)嗽境優(yōu)美夾的黃興西公園周控邊代表項矛目：碩治和國際料、海尚饑杰座、幼白玉蘭鞍山黃座興板塊大連路商疑務(wù)圈：新顧興板塊，糾隨北外灘陡的逐漸成鹽熟和大連皆路總部基群地的規(guī)劃說而愈來愈利顯示出競霉?fàn)幜?，但高端房誠項目集證中在大殺連路沿仁線。代表項目恨：西門子便中心、北散美廣場等東外灘勝板塊鞍山黃興惜板塊東外灘板紹塊楊浦辦啄公市場康整體分筑為五角撥場、鞍紋山黃興鍋和東外方灘三大藥板塊五角場及禍周邊區(qū)域病辦公樓市役場五角場及飯周邊區(qū)域尿辦公供求五角場依連托城市副導(dǎo)中心定位離、復(fù)旦等矩知名高校勵和知識型甲產(chǎn)業(yè)支撐怒，已經(jīng)發(fā)傘展成楊浦逼區(qū)最為成慌熟的商務(wù)乳區(qū)。08年以來俯，五角你場及周車邊區(qū)域踩辦公樓吳供應(yīng)量投為15萬方，靜成交量靜為9.7萬方，料供求比楚為1.55：1，仍呈供墊大于求活的態(tài)勢。價格方俊面，08年區(qū)域辦陡公物業(yè)的凳成交均價鈴為176鋒54元/平方米稠，09年為178綠82元/平方米，價格成長掘性較差。板塊辦公恩市場供大篩于求，價盛格成長性癥較差體量（萬方）容積率物業(yè)級別售價（9月以來）開盤日期供應(yīng)/去化套數(shù)（08年1月至今）主力面積（㎡）綠地匯創(chuàng)國際廣場61.47甲級1954108.06418/225115—130創(chuàng)智天地1002.4-2152808.11464/163110-200滬東財富國際廣場152.98甲級2543006.08530/14475-165上海新紀(jì)元國際廣場1.53.85甲級1949508.06198/10756-196黃興廣場1.561.9-1303908.0472/5546-107五角場肢及周邊倘區(qū)域辦貫公在售項目五角場及膏周邊區(qū)域扯在售辦公校項目共有5個，為興楊浦區(qū)耍在售項師目最集臨中區(qū)域筍。區(qū)域內(nèi)旨在售項止目多為08年開盤物，到目簽前為止去化情松況一般。9月份以揚來，辦毒公項目留成交均截價在1900樂0-25些000元/平。楊浦區(qū)在模售項目最悅集中區(qū)域療，去化一肯般五角場業(yè)及周邊徑區(qū)域出挎租情況名稱啟用時間體量（㎡）等級標(biāo)準(zhǔn)租金（元/天）面積（㎡）出租率行業(yè)萬達(dá)廣場2006-200881900準(zhǔn)甲級3-4.5200-160070%電子科技、信息技術(shù)、金融保險平盛大廈200329166乙級2.274-23585%電子科技、研發(fā)中心金島大廈200244000乙級2162-23585%教育培訓(xùn)、建筑咨詢藍(lán)天大廈200816000乙級3.3863（可分割）30%能源科技、金融投資、鋼鐵貿(mào)易滬東金融大廈200622100乙級275-16585%證券金融保險、生物科技中環(huán)國際大廈200428600乙級2.2550（可分割）90%電子科技、鋼材業(yè)富慶國定大廈200615959乙級1.8-2.569-80185%電子科技、信息技術(shù)創(chuàng)智天地廣場200738198準(zhǔn)甲級2-3150-600（可分割）85%百度、甲骨文、跨國公司研發(fā)中心等項目區(qū)域荒主要寫字以樓租賃市循場租金水是平集中在2-3元·天/㎡，整體租尚金水平祖偏低。區(qū)域內(nèi)依擦托城市副槳中心定位薪、復(fù)旦等闖知名高?？购椭R型隸產(chǎn)業(yè)支撐活，寫字樓致客戶以電子科接技、信都息技術(shù)堅及研發(fā)乒企業(yè)為主。中高端寫話字樓租金2-3元·天/㎡，以科濁技型企律業(yè)為主黃興、飄鞍山板狼塊辦公詢樓市場黃興、組鞍山板學(xué)塊辦公舒供求黃興、鞍件山板塊依備靠控江路鬧成熟商業(yè)勺街，黃興木綠地優(yōu)美追環(huán)境和軌嘩道交通8號線的交捎通便捷，翠發(fā)展成為憤新興的商餅務(wù)區(qū)域。08年以來受，黃興盯、鞍山拋板塊辦紡公樓供罰應(yīng)量為4.4萬方，妥成交量肉為2.7萬方，供給求比為1.63：1，也呈功奪大于求絞的態(tài)勢。價格方面吉，08年區(qū)域掀辦公物撲業(yè)的成分交均價們?yōu)?655驢6元/平方米要，09年為1567掛4元/平方米（盲剔除海上奪碩和城內(nèi)遞部成交影詳響），價格成晚長性也冷較差。板塊辦公紋市場同樣柏供大于求同，價格成想長性也較談差鞍山、黃鳴興板塊在潛售辦公項葵目體量（萬平）容積率物業(yè)級別

售價（09年9月以來）開盤日期供應(yīng)/去化套數(shù)（08年1月至今）主力面積(㎡)海上財智商務(wù)中心83.2甲級1497307.07247/5865-101白玉蘭環(huán)保廣場73.2甲級1417707.12242/36242-500同濟聯(lián)合廣場5.054.78甲級1784806.11119/33300-600海上碩和城302.10-975707.09334/22560-210鞍山板塊雪為楊浦區(qū)梢老牌成熟肥居住區(qū)，裕黃興板塊氧連接著東鴨、西兩大臘學(xué)術(shù)基地身和多個產(chǎn)煙業(yè)孵化區(qū)獎，是知識襲創(chuàng)新區(qū)的烤戰(zhàn)略要地漏。區(qū)域內(nèi)無剝新增辦公淺項目，在誤售項目皆右為07年的老盤竹，去化情況掙一般。9月份以己來，區(qū)動域辦公閱成交價粘格為1567殃4元/平左右。去化情況奏也一般，繼且均價較戚低名稱啟用時間體量等級標(biāo)準(zhǔn)租金面積出租率行業(yè)海上海200577545準(zhǔn)甲級3.5-5.0173-29490%電子、機械制造、高科技、文化創(chuàng)意同濟科技大廈200330000準(zhǔn)甲級2.5-3.5115-100080%建筑設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)保工程、建筑咨詢復(fù)旦科技園大廈200635779準(zhǔn)甲級2.6-3.6150-75080%電子科技，網(wǎng)絡(luò)、信息技術(shù)同濟聯(lián)合廣場B座200722034準(zhǔn)甲級2.5-3.5156-115080%建筑設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)保工程、建筑咨詢海尚杰座200714351乙級2-2.547-11040-50%咨詢、設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)、電子科技碩和國際200828592乙級2-2.5163－21250%電子科技，網(wǎng)絡(luò)、信息技術(shù)、廣告設(shè)計項目區(qū)瞇域?qū)懽挚緲亲赓U也市場租槐金水平戀集中在2.5-幸3.5元·天/㎡，整體租金趴水平較低。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群陜效應(yīng)帶動整體止辦公出租福市場需求環(huán)，寫字樓嘗客戶以建筑設(shè)計蔬、信息技剖術(shù)為主。鞍山、嫩黃興板始塊出租崇項目中高端爬寫字樓2.5-你3.5元·天/㎡，建筑設(shè)費計行業(yè)為倘主區(qū)域非城成熟商劈燕務(wù)區(qū)，沒出售辦展公市場徐供應(yīng)量益小，04至09年的供淹應(yīng)總量脅為7630乳0平方米，曲去化總量捧為567識00平方米08年至今姻辦公物遇業(yè)的成冰交量緩糠慢，08年4月鵬欣國俗際家紡辦般公供應(yīng)2.2萬方，類至今只川去化30%目前區(qū)域哨的辦公項愧目數(shù)量小員，只有鵬趣欣國際家謝紡辦公，昂天科國際厭大廈兩個印項目東外灘糧板塊東外灘僑板塊非剩成熟商裕務(wù)區(qū)，率整體規(guī)頑模最小窩，供大蜘于求，太成交緩游慢天科國際本案郡江國際北美廣隔場鴻旭豪苑區(qū)域純辦的公項目較劉少，多居虎住型產(chǎn)品紋，大連路醒沿線項目我具備高端叛潛質(zhì)，其狐它項目都裳參差不齊在銷產(chǎn)品價格（元/平方米）天科國際LOFT25000國際家紡中心SOHO辦公SOHO：17500辦公：19000鴻旭豪苑酒店式辦公26000北美廣場五A甲級辦公30000西門子中心五A甲級辦公-在售未來供應(yīng)西門子中懲心東外灘裳板塊體量（萬平）物業(yè)級別

售價（09年9月以來）開盤日期供應(yīng)/去化套數(shù)（08年1月至今）主力面積(㎡)天科國際20000LOFT2500009.8135/4050-90國際家紡中心22051SOHO1750009.9293/29360-10020770寫字樓1900007.10123/47132-300鴻旭豪苑7956酒店式辦公2600008.11126/2038-78北美廣場72724五A甲級辦公30000（報價）09.10-78-252區(qū)域純滔辦公項舌目較少廟，以國提際家紡趙中心為鼠代表的充辦公產(chǎn)楊品去化朗不理想粒；多LOFT、SOH翠O、酒店倉式辦公乳等居住戰(zhàn)型產(chǎn)品位，居住戴功能物者業(yè)成交花速度較覽快。區(qū)域純挎辦公去地化不理劫想，帶渡居住功訓(xùn)能的物答業(yè)成交挺速度較坡快東外灘板磁塊天科國際干的LOF假T產(chǎn)品以高扎性價比吸江引周邊的自投資自住蟲客戶天科國柴際大廈紀(jì)（啟航1號）：位置：蘭損州路、平綱涼路體量：2000宜0平方米產(chǎn)權(quán)性敗質(zhì)：辦汽公產(chǎn)權(quán)年固限：50年上市時間該：2009年8月項目形態(tài)兆：1棟17層的寫短字樓和1棟7層的LOFT組成LOFT辦公產(chǎn)品：層棉高5.2米，135套戶型：50-雨90平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)宰：200車0元/平米均價：2500音0元/平方米銷售情況卡：54套（40%）客戶：銀以周邊鍬投資及柱自住客膀戶寫字樓租金：2.6伸-3元·天/㎡客戶：棋以航運偷、貿(mào)易停行業(yè)居貫多晶座贏座天科國際本案東外灘竟板塊09年3月loft獲預(yù)售金證09年7月loft再獲預(yù)扯售證09年8月loft成交36套09年9月loft成交17套天科國際赴辦公產(chǎn)品蠶供應(yīng)量1238天0平方米，粗目前總共煩成交3114平方米09年8月loft上市，8月成交良蜘好去化36套219替8平方米，9月至今成州交17套920平方米，自目前報價250叉00元/平方米合；作為板塊技內(nèi)銷售最渡好的項目社，loft產(chǎn)品5.2米層高1.8倍的使用敗面積，天費科國際的解高性價比歌贏得了市搏場的認(rèn)可且。天科國海際5.2米LOFT，自主養(yǎng)辦公皆倒宜，開華盤以來熊去化良喉好東外灘板焦塊郡江國際本案鵬欣國際憶家紡中心紫：體量：寫鹿字樓220詳51平方米soho威20呼770平方米位置：冠寧國路上市時賽間：2007年10月（辦拖公）2009年9月（SOHO）產(chǎn)品：寫險字樓22層，123套soho屋19層，293套甲級寫兆字樓產(chǎn)品：132趟-30吉0平方米售價：龜辦公190稱00元/平米租金：辦練公2元·天/㎡銷售情偶況：辦障公47套（38%）客戶：以駐航運、貿(mào)受易、投資客梢居多SOHO公寓產(chǎn)品：層襪高3.2米，60-神100平方米，加精裝修售價：175羅00元/平米銷售情況鞠：售罄客戶：云以周邊河投資及少自住客夕戶國際家紡負(fù)中心位置無較偏，屬條性大型產(chǎn)金業(yè)型綜合化項目東外灘脈板塊07年10月寫字濱樓上市08年04月soho第一次偏上市并炊未對外矩銷售09年09月soh欺o正式上流市Soh海o產(chǎn)品集羞中成交鵬欣國敗際家紡?fù)碇行霓k久公產(chǎn)品狡供應(yīng)量4282賴1平方米，門目前總共害成交1191計8平方米07年10月寫字遭樓2.2萬方上市嶺，07年開始反成交量迅緩慢，墓長達(dá)24個月里折銷售754鳴6㎡，顯逐年搜遞減趨較勢SOH雄O產(chǎn)品09年09月上市圈，已經(jīng)江全部售木罄，目把前進(jìn)入障簽約階旱段。國際家紡村中心SOHO產(chǎn)品銷嬸售情況爹遠(yuǎn)好于憐寫字樓膠產(chǎn)品東外灘丈板塊鴻旭豪苑本案鴻旭豪載苑：體量：列酒店式俘辦公795這6平方米盼，商業(yè)892突3平方米位置：莖長陽路355號，緊撞鄰大連泡路，4、12號線上忠蓋上市時蘭間：2008年11月產(chǎn)品：膽酒店式恨辦公8-1到6F，126套，100賤0元裝修厭標(biāo)準(zhǔn)面積：38-隙78平方米售價：2600錫0元/平米銷售情況盈：20套（15.除8%）客戶：枯以周邊桶投資及峽自住客浸戶為主鴻旭豪苑疑辦公產(chǎn)品浸供應(yīng)量126套，目昌前總?cè)タ蓟?0套，去化飽緩慢鴻旭豪斑苑酒店劍式辦公唉價格為2600教0元/平米，成籌交成交緩糊慢核心原叼因在于項罰目產(chǎn)品有模缺陷，營佛銷包裝調(diào)嗎性問題酒店式公鉗寓商業(yè)東外灘板訓(xùn)塊北美廣場鼓是目前區(qū)楊域內(nèi)高品旁質(zhì)的5A甲級辦公遇樓，預(yù)計10月份開奮始銷售運，報價3000察0元/平方米北美廣場仗：位置：沃大連路虛、昆明晚路，4、12號線（枝規(guī)劃中噴）大連雖路上蓋體量：727默24平方米產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叨：辦公上市時謊間：200絮9年10月中旬項目形燭態(tài)：3棟商務(wù)糟辦公建棋筑，500強企業(yè)銹德國大端陸集團禮已購買叔了其中見一棟作患為其亞麗太地區(qū)毫總部和假研發(fā)中臘心辦公指標(biāo)產(chǎn)品：取共2棟5A甲級辦溫公樓，拿一棟14F，一棟21F，共269套入住時而間：2010鎖.9月設(shè)備設(shè)般施：外槽墻為?？辶粔ο?、采暖VRV空調(diào)面積：78-琴252平方米均價：300蝕0元/平方米銷售情況千：10月中旬鄙開盤租金：慎未定物業(yè)：姥仲量聯(lián)晶行物業(yè)費用堅：20元/平方米/月北美廣予場本案東外灘板醋塊項目檔次租金物業(yè)費出租率項目地址備注惠浦大廈商住樓0.7-0.8元·天/㎡0.3元·天/㎡80%平?jīng)雎防限k公樓鵬欣國際家紡中心甲級2元·天/㎡0.6元·天/㎡80%寧國路218號位置較偏華誼星城名苑SOHO2元·天/㎡0.34元·天/㎡90%沈陽路123弄小戶型辦公長陽大廈廠房改建2.2元·天/㎡以下0.4元·天/㎡以下40%長陽路保定路位置優(yōu)勢鼎立大廈普通辦公樓2.5元·天/㎡0.7元·天/㎡90%長陽路245號位置優(yōu)勢天科國際大廈甲級2.6-3.0元·天/㎡0.5元·天/㎡60%平?jīng)雎?090號位置、品質(zhì)優(yōu)勢項目區(qū)域作寫字樓租傍賃市場租處金水平集著中在2.0錄-2.攀5元·天/㎡，整體租味金水平較句低寫字樓脊客戶60%是楊浦區(qū)其區(qū)域客，寫以傳統(tǒng)航棄運、商貿(mào)忽為產(chǎn)業(yè)的碎中小企業(yè)具居多區(qū)域辦摩公整體桑租金水甩平較低組、租金抄主要受促地段及邁物業(yè)品叉質(zhì)影響憐，以傳監(jiān)統(tǒng)運輸化、商貿(mào)渾企業(yè)為岔主要客莖戶東外灘稻板塊五角場及周邊鞍山黃興板塊東外灘板塊板塊特征楊浦區(qū)最為成熟的商務(wù)板塊，主要依托城市副中心和楊浦大學(xué)城的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)黃興、鞍山板塊依靠控江路成熟商業(yè)街，黃興綠地優(yōu)美環(huán)境和軌道交通8號線的交通便捷新興板塊，隨北外灘的逐漸成熟和大連路總部基地的規(guī)劃而愈來愈顯示出競爭力，但高端項目集中在大連路沿線供求供大于求供大于求供大于求價格價格成長緩慢價格成長緩慢價格成長緩慢租金水平中高端項目2.0-3.0元天/平方米中高端項目2.5-3.5元天/平方米中高端項目2.0-2.5元天/平方米出租率兩極化特征租金低端項目及地理位置絕佳高端項目出租率較高，其他項目出租率均較低客戶產(chǎn)業(yè)電子科技、信息技術(shù)及研發(fā)企業(yè)為主建筑設(shè)計、信息技術(shù)為主航運、商貿(mào)企業(yè)為主市場分洞析-板塊總結(jié)楊浦區(qū)隔主要板臺塊辦公的市場均羽供大于糖求，且交價格成再長緩慢較，且整輛體租金薦水平不海高楊浦區(qū)產(chǎn)市業(yè)布局根罷據(jù)200切8年1月楊浦區(qū)泳政府頌發(fā)知的《上海市姐楊浦區(qū)“十一五”產(chǎn)業(yè)發(fā)愛展實施搜綱要》精神，在“兩片、扔一線、賓一帶”的城區(qū)滲總體布襲局指導(dǎo)逮下，楊康浦區(qū)將懼打造若值干特色極鮮明的恒現(xiàn)代服騾務(wù)業(yè)集排聚區(qū)、常科技產(chǎn)興業(yè)集聚思區(qū)和都磚市型產(chǎn)業(yè)窄集聚區(qū)猴，形成“一心、晉一城、數(shù)一江、少三區(qū)”的產(chǎn)業(yè)布局。判一心：職江灣－芹五角場怕市級副撞中心；忠一城：費新江灣易城國際凳大學(xué)科州技園一革江：黃浦沙江楊浦段訊創(chuàng)新創(chuàng)意僻產(chǎn)業(yè)基地三舞區(qū)：大學(xué)淋科技園特仇色示范區(qū)生、大連路淡－控江路屢現(xiàn)代服務(wù)績業(yè)集聚、棕以現(xiàn)代紡熟織業(yè)為代延表的臨江孔都市型產(chǎn)業(yè)集聚溪區(qū)。根據(jù)楊栗浦產(chǎn)業(yè)摩規(guī)劃，創(chuàng)大連路確－控江礎(chǔ)路現(xiàn)代聾服務(wù)業(yè)產(chǎn)集聚、孔以現(xiàn)代伍紡織業(yè)錦為代表弟的臨江姜都市型烈產(chǎn)業(yè)集地聚區(qū)將鍬對本案叨形成輻池射住宅商住樓辦公樓“住轉(zhuǎn)非”政策，窩眾多住耳宅樓改改變用地切性質(zhì)擠才入原本嶼并不火煮熱的寫填字樓市銜場，最洋終的結(jié)精局又一耐次拉低了誰商業(yè)辦添公樓的質(zhì)租金水奏平。為培養(yǎng)稅也源，楊浦腐區(qū)政府出島臺一系列“住轉(zhuǎn)非”政策，允宰許普通住績宅樓改變漸土地性質(zhì)毯，可用于撐商業(yè)辦公矛用途；低租金的向商住樓充嚴(yán)斥商業(yè)，蘆拉低商住陵樓租金水辜平楊浦辦愈公政策薦導(dǎo)向楊浦辦公鍛政策導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)園打介造力度產(chǎn)業(yè)園爺優(yōu)惠政容策積極盤活勇閑置的工俊業(yè)廠房、憲公共服務(wù)怎設(shè)施等存捏量房進(jìn)行凳產(chǎn)業(yè)園辦避公改造；鼓勵高校咳科技園區(qū)肥開辟土地堂建設(shè)產(chǎn)業(yè)帳園辦公；建立大修學(xué)生創(chuàng)豆業(yè)孵化錄園區(qū)的佩創(chuàng)業(yè)導(dǎo)聚師、輔爆導(dǎo)員、吃聯(lián)絡(luò)員聞“三位毒一體”遍的培訓(xùn)幟輔導(dǎo)機積制對注冊連于復(fù)旦坐軟件園霧等產(chǎn)業(yè)駱園的企歪業(yè)實行撈了兩免備兩三減架半的稅猜收優(yōu)惠街政策對產(chǎn)業(yè)園烏擁有者進(jìn)貨行補貼，攻鼓勵園區(qū)鄙擁有者進(jìn)辟行產(chǎn)業(yè)園索改造政府對耳于產(chǎn)業(yè)先園區(qū)辦續(xù)公的大泊力扶持組，間接對于騙商業(yè)辦公駕市場造成杠嚴(yán)重沖擊政府對產(chǎn)城業(yè)園的大洞力扶植，括間接沖擊稍商業(yè)辦公鍛市場辦公樓逮整體市腎場供大殺于求，窄市場供緊求面表善現(xiàn)較差楊浦區(qū)主廢要板塊辦箱公市場均窯供大于求姑，且價格臥成長緩慢顧，且整體誤租金水平吉不高租賃市羨場兩極逼化特征考明顯，閘租金水蜻平及出六租率普握遍較低東外灘歪板塊非靜成熟商吊務(wù)區(qū)，伴區(qū)域?qū)懜謽侨ヒ谢俣壤O不理想蘋，帶有測居住功漁能的物灰業(yè)成交勉速度較鏈快辦公市場-總結(jié)結(jié)論：招純辦公拳產(chǎn)品安勻全邊際獄低低總價垂居住屬浪性產(chǎn)品明市場接斧受度高項目產(chǎn)品靈定位方向市場現(xiàn)狀槽層面項目條件探層面安全邊際虎：居住屬創(chuàng)性產(chǎn)品區(qū)域?qū)僦詫用鏃钇终h體辦公飯市場不穩(wěn)活躍，絹只有地蛋段位置復(fù)及資源販優(yōu)勢極靈為明顯哥區(qū)域有兩辦公市欠場寫字樓磨供應(yīng)大研于需求病，價格上梯度較償明顯租賃市拿場整體慈租金較降低，出污租率低煤，具有睡明顯的野產(chǎn)業(yè)導(dǎo)勇向引導(dǎo)慎性區(qū)域具備港良好的居雁住條件四至道路廣條件不適墾合辦公產(chǎn)業(yè)效應(yīng)茶短期難以考顯現(xiàn)，商濾務(wù)辦公發(fā)英展不成熟基地位置亮屬于舊城局改造區(qū)域樸，交通便膜利性好小體量夜商辦用準(zhǔn)地，主推要作為聰出售型雖項目考座量STEP害2:居住屬脾性產(chǎn)品手，如何精吧細(xì)化定沒位？居住屬性方向2：以持賄有者為蹤蝶打造方戰(zhàn)向，投婦資型方向1：以使用饑者為打造脖方向，自筆用型區(qū)域內(nèi)際居住屬讀性項目項目名城產(chǎn)品類別功能定位客戶買點給本案的啟示天科國際LOFT投資居住5.2米層高受政策限制，無法復(fù)制鵬欣國際家紡SOHO投資自用低總價低總價產(chǎn)品市場接受度高鴻旭豪苑酒店式辦公投資——產(chǎn)品包裝和打造上均有缺陷方向1:自用型產(chǎn)營品2003年至今害各環(huán)線流土地出芬讓數(shù)據(jù)從上圖可尖以看出，答由于土地估稀缺性，掘自2004年以后宰，內(nèi)環(huán)列內(nèi)幾乎息已無新峰增土地慣供應(yīng)，裝未來市眉場主要莊以消化遇存量土蹈地為主加，供應(yīng)攝愈發(fā)減它少，未菌來競爭逆不大。9內(nèi)環(huán)內(nèi)已辛漸無土地則新增供應(yīng)約，未來市打中心住宅貴產(chǎn)品愈發(fā)桶稀缺內(nèi)環(huán)內(nèi)住斯宅供應(yīng)區(qū)域內(nèi)人餅口密度高滅，戶均人方口數(shù)高達(dá)3.2抵7，分戶被需求十酸分顯著裙。主要街道人口(人)人口密度（萬人/平方公里）戶數(shù)（戶）戶均人口（人/戶）平?jīng)雎方值?61595.99159762.89定海路街道535181.73148503.60江浦路街道537565.12164423.27大橋街道1052682.64317683.31合計2587012.91790363.27區(qū)域內(nèi)倆戶均人躺數(shù)高達(dá)3.2沉7，分戶需躍求極為顯犯著家庭結(jié)烏構(gòu)潛在客刃戶需求區(qū)域商品臂住宅屬于背供應(yīng)主導(dǎo)勻型市場，妥階段的供悉應(yīng)短缺明蘇顯區(qū)域的富商品住盯宅年均孤去化量繳為10萬方，卵屬于供晝應(yīng)主導(dǎo)館型市場擊，從供求辮趨勢來雨看，08-源09年的供應(yīng)岸成交量雙羽雙處于低潔位，區(qū)域秋的供應(yīng)短聯(lián)缺明顯區(qū)域住繳宅市場勉格局樓盤形態(tài)體量（萬方）可售量（萬方）未推體量（萬方)09年推量（萬方)10年推量（萬方)11年推量（萬方)圣驪河濱苑公寓110.53385.181.53.680國際濱江城

公寓10010154濱江晶典公寓4.704.71.53.20合生高爾夫公寓5.91.03231.21.200寶地東花園公寓170.60815230浦江天第苑二期公寓5.605.61.231.4博和公寓8.508.533.52合計62.72.174240.1811.421.387.4區(qū)域住宅留產(chǎn)品未來柴推量區(qū)域內(nèi)踢未來供犁應(yīng)稀缺只，預(yù)計司至2012年初，可售體批量僅為7.4萬方，供端應(yīng)量極為乘有限。住宅產(chǎn)勢品年均系去化10萬方，至2012年初時，烤所余體量鞭不足一年士即可消化矛完畢。預(yù)計到201柜2年，區(qū)域飯內(nèi)住宅產(chǎn)等品可售體純量極為有疼限，不足噸一年即可除去化完畢區(qū)域住宅丙市場格局樓盤10房型比例圣驪河濱苑2R（76-81）60%3R（98）40%國際濱江城

1R（71-74）10%2R(90-126)50%3R(133-153)30%4R及以上（160以上）10%濱江晶典2R（88-102）70%3R(142-158)30%合生高爾夫1R（75）5%2R(85-99)60%3R(155-156)35%寶地東花園2R(99-107)70%3R(122-140)30%浦江天地苑二期--博和--區(qū)域住宅應(yīng)產(chǎn)品未來什供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域住宅丙產(chǎn)品供應(yīng)棵結(jié)構(gòu)以2R、3R為主，2R面積段90-械110平方米，3R面積段130-拐160平方米串。1R面積70-乒75平方米淘，但供魯應(yīng)非常詳稀缺，未來住宅哪供應(yīng)結(jié)構(gòu)從未來面鞋積結(jié)構(gòu)來拴看，小戶糖型產(chǎn)品稀諸缺內(nèi)環(huán)內(nèi)辰供應(yīng)潛在客儲戶需求未來住宅茫供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域住截宅市場層格局區(qū)域內(nèi)戶編均人數(shù)高歐達(dá)3.27，分戶需掠求極為顯釋著從未來面控積結(jié)構(gòu)來坡看，小戶瘡型產(chǎn)品依護然稀缺預(yù)計到2012年，區(qū)域余內(nèi)住宅產(chǎn)暑品可售體昆量極為有歸限，不足筋一年即可弟去化完畢內(nèi)環(huán)內(nèi)燒已漸無貝土地新蟻增供應(yīng)漿，未來咽市中心滲住宅產(chǎn)忌品愈發(fā)日稀缺結(jié)論：未斑來區(qū)域市瞇場剛需強耀烈，具有什較高的安唉全邊際項目定杜位項目定位笛：市中心警小戶型梢自住社云區(qū)客戶來斬源主力客涂源機會客源區(qū)域內(nèi)讓的分戶純、婚房光、拆遷幣、養(yǎng)老儲等剛需橋客戶輔助客源中心區(qū)域們擠壓客戶沒，虹口、非浦東臨近血區(qū)域分戶享、婚房等壟剛需客戶江浙及全盈市性投資堵客同策在上隨海東北片滔區(qū)代理樓進(jìn)盤共7個，體川量達(dá)60萬方；呼同策在那該區(qū)域憤具有豐永富的操旁作經(jīng)驗慌，精細(xì)類化了解損客戶需狹求和平花苑

物業(yè)類型體量涵碧景苑公寓11濱江45LOFT3.35圣驪河濱苑公寓11保利香檳花園公寓11豪景苑公寓6.73和平花苑公寓、酒店式公寓17.37合計

60.45同策經(jīng)驗2007年以來，“保利香檳綠花園”、“圣驪河濱樂苑”這兩個項閑目產(chǎn)品累餃計成交近700套。在東項目操輔作過程扔中接待動來人6000余組，接菜聽來電5000余通。主力產(chǎn)品割：40-5聽0平方米一欄房輔助產(chǎn)閘品：70平方米左序右二房產(chǎn)品定位比普通商糟品房更低滅的首付比普通自商品房然更低的摩月供貸款期來限最長10年需要支付50%首付款貸款利率秒是普通商辛品房1.1倍產(chǎn)品特殊肆性由于本產(chǎn)芽品的非住肢宅性質(zhì)在冶貸款購買滲時相比普章通商品房置有劣勢通過總逗價與單廳價的合隊理控制摟解決產(chǎn)猜品性質(zhì)帶來的劣勢分類分析首置客戶購買普通商品房購買本酒店式辦公項目2R：100㎡2R：70㎡首付比例（本項目性質(zhì)至少50%）30%50%均價（元/平方米）2500021428首付(萬元)7574.998貸款總額(萬元)17574.998貸款年限（本項目性質(zhì)只能貸款10年）3010貸款利率基準(zhǔn)利率1.1倍基準(zhǔn)利率月還款(元)10424.728527.32最終結(jié)果要低于公寓產(chǎn)品3572元/平方米在同首嚼付、同燭月還款伙額情況凱下本項蔥目與普座通商品呼房價格志比較定價分析分類分析二次購房者購買普通商品房購買本酒店式辦公項目2R：100㎡2R：70㎡首付比例（本項目性質(zhì)至少50%）40%50%均價（元/平方米）2500022450首付(萬元)10078.575貸款總額(萬元)15078.575貸款年限（本項目性質(zhì)只能貸款10年）3010貸款利率基準(zhǔn)利率1.1倍基準(zhǔn)利率月還款(元)8935.488527.32最終結(jié)果要低于公寓產(chǎn)品2550元/平方米定價分析在同首付愉、同月還篇款額情況節(jié)下本項目挨與普通商廟品房價格閃比較考慮到最短大程度保播證類住宅萌的安全邊堤際，即1、比普通惕商品房更政低的首付2、且比猶普通商況品房更幼低的月平供則本產(chǎn)品吹均價需較綿普通住宅還均價下調(diào)10%以上，才勾為有競爭剃力市場的鐘定價，致感使項目整桑體利潤率直偏低。結(jié)論安全邊狹際高，背但犧牲禁了項目謀利潤方向2:投資型產(chǎn)閃品打造成區(qū)詞域內(nèi)具有便典型標(biāo)簽菌性、品牌必性、精致鏟投資型居客住產(chǎn)品“靜安紫苑字的成功創(chuàng)慣造了一個侵傳奇，移植它撐的成功鑒經(jīng)驗是毫否可行”智者，善鑒靜安紫鋼苑4大屬性緊貼新閘足路，地段鴨優(yōu)越區(qū)位靜安紫非苑梅龍鎮(zhèn)廣奶場中信泰富奮廣場四至：西：江棒寧路孝北：武康定路南：新燈閘路奸東：昌闊化路靜安紫春苑4大屬性單體純隸粹性下景的復(fù)合牌型產(chǎn)品血統(tǒng)主體：孫服務(wù)式耍公寓；驢公寓+辦公+商業(yè)=復(fù)合型潮投資產(chǎn)交品公寓2256寒7m2商業(yè)529巴8.5過3m2辦公6933m270㎡以下177套，占總搬體量的39%，70㎡以上155套，占隔總體量近的61%公寓產(chǎn)冊品的體樹量最大聰，其次倦是辦公范，最后汁是商業(yè)靜安紫苑4大屬性硬件硬件品質(zhì)爺卓越硬件：外立面對沃比——天然石首材輔以雁玻璃幕只墻立面形沃態(tài)對比——酒店外型大堂對欲比——星級酒掀店配置裝修對岔比——4融000元豪華全系配全新標(biāo)慨準(zhǔn)核心附頑加值50年轉(zhuǎn)70年使用年價限轉(zhuǎn)性提供外侄資管理掩平臺通過對細(xì)資產(chǎn)管恨理團隊酒的選擇灣、管理厚理念的字傳播、魚管理方嚷式的制移定再加火以業(yè)務(wù)近說辭的遞渲染提大升投資摔者的投只資信心早。通過50年轉(zhuǎn)70年使用盡年限的瘋轉(zhuǎn)性，拘降低購潤買者抗門性。管理團隊亮相靜安紫燒苑4大屬性軟件軟件配套暮全面軟件：團神隊開發(fā)商——紫寶集毒團（HK23峽55）建筑設(shè)舒計——上?，F(xiàn)代毫設(shè)計研究承院裝修設(shè)計——香港馮慶機延設(shè)計事簽務(wù)所景觀設(shè)計——日本星展野佳朗服務(wù)團勞隊——AP隆AMAN營銷策干劃——同策咨云詢地段利潤最大災(zāi)化（產(chǎn)權(quán)型顏）高級服桐務(wù)式公寓主體酒膊店式公誦寓物業(yè)攔定位靜安紫壟苑4大策略策略一主體酒店情式公寓高仁級服務(wù)式地公寓定位體貼周到梁的服務(wù)住戶（窄租客）喪認(rèn)可、途滿意保證租金撥、入住率促，物業(yè)增值職，物業(yè)口侵碑業(yè)主（民購買者或）的最策關(guān)注點產(chǎn)品一：澡精裝修靜安紫戰(zhàn)苑4大策略策略二產(chǎn)品體莫系，全消方位打遲造精品400紡0元/平方米夜裝修標(biāo)遇準(zhǔn)家具家糧電全配插，實現(xiàn)倦拎包入斗住大堂、公論共空間及低外立面的網(wǎng)精致打造產(chǎn)品二紗：拎包耀入住產(chǎn)品三：緞高端配置產(chǎn)品形牢象高端蓬精致營造“圖緒騰消費”靜安紫苑4大策略策略三BOUT亡IQUE圖騰上海首淺座BOUT社IQUE不是小戶劣型公寓，妙是BOUT機IQUE不是酒推店，是BOUT喘IQUE過氣的葬酒店式前公寓，熄永不褪糖色的BOU范TIQ最UE運營模養(yǎng)式——引入合響作方：團愛泊滿籌（Apa駱man刻sho妙p）靜安紫苑4大策略策略四資產(chǎn)平臺棕、酒店服近務(wù)標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)管理耗平臺酒店式峰公寓服給務(wù)經(jīng)營方牛式品牌物業(yè)穩(wěn)定客窗戶管理平臺基礎(chǔ)價潛值平臺增值提升項肌目價值先天條件+產(chǎn)品體系+營銷包裝+附加價值項目長策略以地段怖為核心夸的高端護定位以投資型碰住宅產(chǎn)品卻定位BOU宗TIQ紗UE概念包裝靜安紫苑領(lǐng)經(jīng)驗總結(jié)產(chǎn)品體系奸打造品牌經(jīng)余營管理鈔平臺客戶購買陜點“作為本穗案的3萬方項目波，如何實安現(xiàn)其潛革在的價浴值”如何，攻玉特點一內(nèi)環(huán)內(nèi)心，市中濟心核心隱地段本案特奇點東外灘地酷區(qū)改造大連路投現(xiàn)代服蠟務(wù)功能朗區(qū)西門子克遠(yuǎn)東地險區(qū)總部航辦公平?jīng)雎范?、三號地趕塊綜合商嚷業(yè)休閑功五能區(qū)特點二冠未自來現(xiàn)代綢服務(wù)功光能區(qū)規(guī)爪劃前景后天賦犧予移植判斷結(jié)論產(chǎn)品體系蹤蝶，精品標(biāo)貪準(zhǔn)市中心核心地段區(qū)域未動來規(guī)劃珍前景經(jīng)營管理堆資產(chǎn)運作死平臺項目價值身體系地段價濾值升值前景品質(zhì)和未懸來前景保證項目附畫加買點營銷包鉆裝項目定位項目定位估：市中心勤精品服鬼務(wù)式酒招店關(guān)鍵詞1：精品標(biāo)稱簽關(guān)鍵詞2：完善產(chǎn)品辱體系關(guān)鍵詞3：服務(wù)平候臺持有者使用者自住或租賃使用者更多的是考慮本案產(chǎn)品是否能滿足其特殊的居住要求，或能夠兼顧招待生意上的合作伙伴，提升企業(yè)形象。關(guān)鍵要素硬件、服務(wù)、氛圍、交通、區(qū)域工商環(huán)境、使用成本等方面。主要考慮長期投資的回報能力和收益預(yù)期；客戶定緣瑞位類型以投資為岡主要目的由于產(chǎn)品裹面積較小府，居住舒酷適度存在悅一定的局林限。少量粗客源存在批短期內(nèi)用主于自住過滿渡，因此撲純投資客瓜本類產(chǎn)品貨的主要購車房動機?？蛻舳愇欢ㄎ坏囟螞Q定匪力下的投富資回報多盈保障關(guān)注關(guān)注因薯素：地世段、價難格、面?zhèn)シe、經(jīng)筆營管理誕、投資救回報潛在首要念因素：地漏段！三大關(guān)注錫因素：地段的認(rèn)輕可性價格、面貢積的總價璃控制經(jīng)營管蠻理、投店資回報宴涉及到昌的獲利清控制其中，草由于客栗戶事先乎已對項巾目位置其有一定答了解，始故地段似的關(guān)注樹重點相翠對才有隱所放松舒，而更香一步，匆對總價襪控制、首獲利能循力的關(guān)螞注首先瘋還是建朋立在對王項目地滅段的認(rèn)敵可上年齡主要的集中在30-4沈0歲之間多為有一惡定財富積想累的中青婆年人年齡以開公濱司、做曠生意客擱戶為主穩(wěn)定收衡入來源支，有一椅定閑置逝資金職業(yè)購買目的以投資劇為主，偉少量自押住兼投熔資過渡以投資需丘求為主要果目的，多兆次置業(yè)情感訴緊求注重實用萄，消費購然物、投資洞理財或做膽生意比較繪精明，追講求投資回呢報、升值滋潛力愛面子題，涉及股并有較掛強投資哄意愿，雹屬于穩(wěn)猜健型群壞體客戶定穩(wěn)位形象有一定閑苗置資金、狗以投資為啦目的的成漢熟群體核心客戶補充客戶機會客戶核心客戶周邊區(qū)域詢客戶50%焦-60勾%主要區(qū)域漠：楊浦、虹宴口客戶為奇主補充客季戶上海其敲他區(qū)域30%撇-40方%主要區(qū)域墓：楊浦周邊決的地緣性劇客戶機會客戶外籍、外跡地客戶10%主要區(qū)齊域：港澳臺、糞外籍、江疲浙客戶客戶定謠位來源價格定淺位產(chǎn)品體系.硬件、計裝修、賠管理營銷包裝WHATWHATHOW戶型設(shè)御置產(chǎn)品體井系標(biāo)準(zhǔn)緊湊、夢控制總繪價為主站，建議40平米3000元精裝乏修標(biāo)準(zhǔn)卷，全裝糾全配，4大樣板污房風(fēng)格動靜會所溫打造裝修會所高端產(chǎn)直品體系都標(biāo)準(zhǔn)大堂、銷入口、械公共空誦間及外樂立面的絞打造其他硬件仿真石待漆石材：1000腎-140妻0元/㎡仿真石犬漆：低胡檔50-6塊0元/㎡中高檔100句-20今0元/㎡運用石材吹或仿真石蛋漆材質(zhì)，育色調(diào)柔和必，能突顯著較為穩(wěn)重角、華貴品末質(zhì)產(chǎn)品建扁議——立面建材全玻璃輝幕墻玻璃幕晶墻：低傻檔600元/㎡高檔145松0元/㎡運用純協(xié)玻璃幕散墻材質(zhì)頸，彰顯岸城市的置節(jié)奏感服，現(xiàn)代棄感及時匯尚感突斯出產(chǎn)品建議——立面建招材社區(qū)入口多運用民暖色調(diào)非石材，圍呼應(yīng)建標(biāo)筑立面勢風(fēng)格；綢或采用籠會所入灶戶方式風(fēng)，將入臨口直接鉗設(shè)置于廳會所。產(chǎn)品建議——入口處取理入戶大堂采用大拾理石鋪資地，頂叨部配備上部分裝栽飾吊燈投，在入幫口處可暖設(shè)置服龜務(wù)臺。簡潔、富精致的竹設(shè)計風(fēng)距格，使苦入戶感竊覺大氣檔又不失催華麗。產(chǎn)品建宋議——入口大堂產(chǎn)品建身議——獨立會命所面積600電-80巧0靜：文化駕長廊、云名人書柿苑、網(wǎng)土吧、咖喪啡閱覽團室動：健身房昏、有氧體皂操房、斯諾克房謹(jǐn)、乒乓房閑、動感單積車房、瑜萬伽室300憲0元/平米摟裝修標(biāo)詞準(zhǔn)——常規(guī)高端稱樓盤以物姜業(yè)單價的8%-千10%考慮裝修湊標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品建找議——裝修客廳內(nèi)墻：高級乳膠漆飾面地面：高檔實木復(fù)合地板，局部進(jìn)口大理石鋪地頂棚：局部紙面石膏板吊頂（以上無須品牌要求）臥室墻面：高級乳膠漆飾面地面：高級實木復(fù)合地板頂棚：局部紙面石膏板吊頂家具：訂制衣帽柜等（以上無須品牌要求）餐廳墻面：高級乳膠漆飾面地面：天然大理石鋪地頂棚：局部紙面石膏板吊頂（以上無須品牌要求）裝修標(biāo)準(zhǔn)客廳/臥室/餐廳衛(wèi)生間天地墻墻面：大理石飾面地面：大理石鋪地頂棚：耐水紙面石膏板吊頂（以上無須品牌要求）排風(fēng)扇進(jìn)口PANASONIC或同級品牌坐便器德國進(jìn)口潔泊麗、科勒、TOTO中高線產(chǎn)品或同級品牌浴缸、臺盆德國進(jìn)口GROHE按摩浴缸或同級品牌龍頭及花灑德國進(jìn)口漢斯格雅或同級品牌沖淋房采用恒溫龍頭的歐陸世家五金件德國進(jìn)口Poggenpoh或同級品牌電話德國進(jìn)口西門子或同級品牌其他大理石臺面、照明及防霧鏡、主衛(wèi)配置背景音樂系統(tǒng)（以上無須品牌要求）15寸進(jìn)口夏普液晶電視裝修標(biāo)饅準(zhǔn)衛(wèi)生間廚房天地墻地面：大理石鋪地墻面：陶質(zhì)磚飾面及局部馬賽克飾面頂棚：耐水紙面石膏板吊頂（以上無須品牌要求）抽油煙機德國進(jìn)口Gaggenau或同級品牌煤氣灶具美國進(jìn)口GE或同級品牌消毒柜/洗碗機德國進(jìn)口KUPPERSBUSCH或同級品牌龍頭瑞士進(jìn)口FRANKE洗滌盆德國進(jìn)口BLANCO或同級品牌烤箱德國進(jìn)口嵌入式KUPPERSBUSCH或GAGGENAU冰箱德國進(jìn)口雙開冰箱，KUPPERSBUSCH或同級品牌微波爐德國進(jìn)口西門子嵌入式或同級品牌臺面美國進(jìn)口杜邦臺面裝修標(biāo)昏準(zhǔn)廚房中央空調(diào)大金多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)家具及軟裝臥室：進(jìn)口品牌床/床頭柜/中式椅/沙發(fā)椅/床墊/三件床套等客廳：進(jìn)口品牌沙發(fā)系列餐廳：進(jìn)口品牌餐桌（以上無須品牌要求）電視夏普或同級品牌32、37寸液晶電視、SONY或同級品牌DVD播放機入戶門采用意大利卡門品牌，內(nèi)門裝飾可更換室內(nèi)房門木飾面雙層隔音門，采用威格瑪、羅森·帝克品牌配送進(jìn)口五金件陽臺鋪設(shè)木地板，不銹鋼玻璃欄桿工作陽臺預(yù)留洗滌槽、下水口、電源插座等曬衣架：日本進(jìn)口鋁合金活動衣架（以上無須品牌要求）洗衣機美國進(jìn)口GE或同級品牌開關(guān)插座奇勝開關(guān)及插座裝修標(biāo)準(zhǔn)其他多風(fēng)格怕樣板間冠方案場景式樣法板房獨立自主現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代派享受生活地中海風(fēng)格樂享人生崇尚健康田園風(fēng)格綠野仙蹤國際觀歐洲風(fēng)格歐羅巴樂享人生地中海番，一個劣美妙的溝烏托邦軌般的夢隱境，平打易優(yōu)美誼，是如授此容易雨地貼近胖人的心放靈空間純美的色伴彩組合西班牙蔚闖藍(lán)色的海性岸與白色竟沙灘，希榆臘的白色摩村莊在碧幻玉海藍(lán)天下艱簡直是制業(yè)造浪漫夢嬸幻浪漫，對無須造芒作樂享，每臟分每刻歐羅巴留戀歐洲稿，不如把純它帶回家細(xì)膩、廟優(yōu)雅高貴、醬典雅中轟又不失催浪漫氣全質(zhì)永遠(yuǎn)的忌歐羅巴綠野仙蹤悠閑、梳舒暢、容自然的對田園生截活情趣回歸自禿然心，健悔康身，健宮康自然、簡蜂樸、高雅園的氛圍現(xiàn)代派富有時御代的生溉活氣息腔，簡單獨大方工作，事袍業(yè)，生活都是一種劉精神創(chuàng)造產(chǎn)品建末議——貼心服竹務(wù)金晨物影業(yè)與本泉公司戰(zhàn)套略合作胸伙伴公香司，一督家為面柔向高檔抖樓盤的眨物業(yè)公烏司；為靜安警紫苑、瞧上海灘峰花園洋太房、碧驢云花園朽等高端擾樓盤提制供專業(yè)浪服務(wù)的茫公司；未來將作是為您環(huán)提供優(yōu)言質(zhì)服務(wù)急、為您寧的生活蟻增添享未受感的慘公司；物業(yè)增耗值服務(wù)尼：□交通服條務(wù)（代賓呼出租碰車）□機票預(yù)奴訂服務(wù)銅（預(yù)訂隙機票）□家居保夏潔及維測護服務(wù)版（日常期家居清子潔、洗湯車、衣遲物洗熨奮、家居鉤設(shè)施保茂養(yǎng)、焰植物養(yǎng)仍護、家慣政保姆忍介紹）□商務(wù)中義心服務(wù)石（復(fù)印在、傳真映掃描及環(huán)電腦服動務(wù)）□代購服務(wù)優(yōu)（代訂鮮屠花及報刊抗、膠卷沖粒印、照片神影印）□物業(yè)租賃燥服務(wù)及資嘆產(chǎn)管理服莊務(wù)（提供幟最新市場匆行情與專肚業(yè)出租咨色詢、代繳諸物業(yè)管理烈費、稅□右費、公共靠事業(yè)費）寵物照顧域、綠化代才管等規(guī)劃方案肯解讀方案一經(jīng)濟指標(biāo)總建設(shè)用地7753地上總建筑面積28550其中保留建筑7000高層(25F)20750會所800容積率3.7方案分析華：采用鈍啟角方式求排列，概主要考犯慮盡量洪利用南舉向采光欣面及良啄好的景執(zhí)觀資源爺，同時與北向凹懂角處能掛包容社按區(qū)內(nèi)精健致的組喘團景觀姑。平層克組合主俗要以住蹈宅形式乓進(jìn)行布鑼局，提準(zhǔn)升社區(qū)炒的居住厲感。方案一方案一一房：50平方米二房：70平方米2+1房：75平方米方案一(戶型配比)房型面積套數(shù)套數(shù)比1房5020057%2房7010029%2+1房755014%戶型分析間：采用2梯6戶及2梯8戶的平層趨組合方式栗。無論是1房還是2房，擁娃有基本放的功能擠間，房廁型舒適洋，同時債每套戶高型都擁幫有大面準(zhǔn)積的陽遮臺，保輛證了良冷好的通悠風(fēng)及觀釀景效果侄。方案二經(jīng)濟指標(biāo)總建設(shè)用地7753地上總建筑面積28600其中保留建筑7000小高層(18F)21000會所600容積率3.7方案分析碧：采用以弄兩棟點鬼式單體排組成，遍底層由嶄會所相屢連。入組口形成餐較為大看氣的開既放式入稼戶感覺逆，平層徐采用純縣酒店式嬸公寓的帳布局方挖式，精宗致、華狐麗。方案二方案二一房：40平方米戶型分代析：此方案轉(zhuǎn)，采用言全部1房的做偏法。低總價，必使達(dá)到快炕速去化的返效果。方案效曠果一方案效果艘二價格定麗位產(chǎn)品體啦系.硬件、艙