住宅項(xiàng)目營銷策劃方案及媒體計(jì)劃建議

一個(gè)屬于我們的都市生活．．．xx城前言通過前面將近100天對(duì)xx城的親密接觸,中原從認(rèn)識(shí)世典房產(chǎn),到理性地了解宿遷的市場情況.充分分析世典的xx城項(xiàng)目.我們不可否認(rèn),本案的操作難度巨大,市場的購買能力偏弱.下面的報(bào)告中我們將會(huì)提出本案的難點(diǎn)以及中原對(duì)于本案的特殊性，針對(duì)性地分析，提供本案一期營銷售策略與方案．xx城由三層母體商業(yè)、八棟辦公及一棟商務(wù)酒店組成。設(shè)一層地下室，酒店層高為3.3M，辦公層高2.9M，屬于一類高層公共建筑。地面總建筑面積為178231㎡，地下室面積為38647㎡

，是集辦公、商業(yè)、酒店于一體的高檔樓盤。項(xiàng)目整體綜述項(xiàng)目整體定位集商務(wù)、休閑娛樂、餐飲、購物、酒店于一體，商住\商務(wù)\商貿(mào)中心項(xiàng)目整體綜述產(chǎn)品組合精裝修小戶型精裝修小戶型一號(hào)樓二號(hào)樓三號(hào)樓四號(hào)樓五號(hào)樓八號(hào)樓七號(hào)樓六號(hào)樓十號(hào)樓九號(hào)樓十一號(hào)樓精裝修小戶型本案小戶型單身公寓位于項(xiàng)目地塊的東側(cè)，分別為上圖所示中黃色區(qū)域樓梯中。單套戶型約40㎡。采用三部品牌電梯的配置，樓道等公共空間豪華裝修。一號(hào)樓二號(hào)樓三號(hào)樓四號(hào)樓五號(hào)樓八號(hào)樓七號(hào)樓六號(hào)樓十號(hào)樓九號(hào)樓十一號(hào)樓ＳＯＨＯ公寓ＳＯＨＯ公寓ＳＯＨＯ公寓本案ＳＯＨＯ公寓位于項(xiàng)目地塊樓體中藍(lán)色部分。分別為5號(hào)、6號(hào)、9號(hào)、10號(hào)樓體中。單套戶型約90㎡,戶型不裝修采用兩部品牌電梯的配置，樓道等公共空間豪華裝修一號(hào)樓二號(hào)樓三號(hào)樓四號(hào)樓五號(hào)樓八號(hào)樓七號(hào)樓六號(hào)樓十號(hào)樓九號(hào)樓十一號(hào)樓總部基地總部基地總部基地本案總部基地位于項(xiàng)目整體地塊樓體中紅色部分8號(hào)樓體中。單套戶型約90㎡,戶型不裝修采用兩部品牌電梯的配置，樓道等公共空間豪華裝修一號(hào)樓二號(hào)樓三號(hào)樓四號(hào)樓五號(hào)樓八號(hào)樓七號(hào)樓六號(hào)樓十號(hào)樓九號(hào)樓十一號(hào)樓商鋪商鋪本案商業(yè)部分為項(xiàng)目一到三層部分?？偨ㄖ娣e接近7萬㎡，其中包含臨街商鋪以及產(chǎn)權(quán)劃分小鋪位等業(yè)態(tài)項(xiàng)目形象定位定位原則1、體現(xiàn)項(xiàng)目作為大型“一站式”商業(yè)的特性2、體現(xiàn)項(xiàng)目作為宿遷第一商業(yè)的定位3、體現(xiàn)項(xiàng)目高端品質(zhì)的屬性4、易傳播的原則項(xiàng)目形象定位推廣主題建議魅力時(shí)尚·xx之上項(xiàng)目形象定位推廣主題詮釋魅力時(shí)尚月亮之上項(xiàng)目位于城市發(fā)展的核心地塊、增值潛力巨大；規(guī)劃設(shè)計(jì)理念出類拔萃——魅力之城一站式的購物休閑時(shí)尚驛站；現(xiàn)代、時(shí)尚的建筑造型——都市精英的時(shí)尚生活巧借歌名，朗朗上口，也是案名的延展。寓意本案為時(shí)尚之城、魅力之城目的組團(tuán)命名1、“xx城”在不同類型的產(chǎn)品推廣的延展。2、提升各類產(chǎn)品在推廣中的檔次3、有效的詮釋各產(chǎn)品不同的特點(diǎn)命名原則組團(tuán)命名1、緊扣產(chǎn)品的特點(diǎn)2、時(shí)尚性、個(gè)性化3、品質(zhì)感、提高檔次4、采用新興主義風(fēng)格，吸引眼球命名建議組團(tuán)命名單身公寓——簡·愛簡約生活，浪漫情懷商務(wù)辦公——深·藍(lán)銳智創(chuàng)業(yè)，舒適空間商鋪——奢·度繁華似錦，奢侈生活小結(jié)在項(xiàng)目營銷報(bào)告中，中原已經(jīng)提出本案的推售節(jié)奏安排，而小戶型單身公寓將是本案入市的首步曲，只有在小戶型熱銷的情況下，本案才能加快人氣聚集，降低資金壓力，使我們有更多的時(shí)間，更加充分打造我們的夢中xx城。因此中原接下來將重點(diǎn)闡述我們對(duì)于“簡·愛”的推廣計(jì)劃。簡·愛簡·愛精裝修小戶型一號(hào)樓二號(hào)樓三號(hào)樓四號(hào)樓五號(hào)樓八號(hào)樓七號(hào)樓六號(hào)樓十號(hào)樓九號(hào)樓十一號(hào)樓本案小戶哭型單身公塌寓位于項(xiàng)娘目整體地楚塊的東側(cè)沫，分別為乞上圖所示拾中黃色區(qū)污域樓體中袖。單套戶型癥約40㎡首期推吊出約2萬㎡，約400戶左右簡·愛簡·愛城市化雅進(jìn)程和利宿遷未哪來和宿渡遷為來爛城市規(guī)吸劃帶來教的客源煌基礎(chǔ)同類產(chǎn)品騾競爭少，環(huán)競爭力低產(chǎn)品差異頓化明顯，喪戶型低總失價(jià)優(yōu)勢優(yōu)勢簡·愛地塊目前渴配套嚴(yán)重棕不足同類產(chǎn)際品售價(jià)通低，在霜價(jià)格競塔爭中處懸于劣勢城市向桿心力不鉆足，房牽產(chǎn)投資節(jié)意識(shí)較臘薄弱非市場蘇主流產(chǎn)憂品，接穴受度有志限體量過游大，銷賊售壓力華不容置躬疑劣勢簡·愛隨波逐核流，坐風(fēng)以待斃麥？面臨抉懲擇主動(dòng)出虜擊，導(dǎo)強(qiáng)演神話庫？√X簡·愛五大絕宿招1、把賣系點(diǎn)無限放慶大2、將品利質(zhì)進(jìn)行到胳低3、用其裝修體勉現(xiàn)差異4、讓尚投資輕覺松進(jìn)行5、樹營譜銷新風(fēng)尚簡·愛四大兵堡器1、低總?cè)袃r(jià)（控制姥12萬左肌右）2、低糟首付（暑首創(chuàng)1云+1+備1付款玩方式）3、精燈裝修，怪提包入虜住4、“寶唐貝計(jì)劃”資（公益事拒業(yè)，感情壇牌）簡·愛簡·愛精裝修1、統(tǒng)一暴形象，保漏證品質(zhì)2、保炒證統(tǒng)一抄交付，數(shù)工地管躺理有序3、符合床年輕人的耍追求：便旋捷、時(shí)尚煤的生活潮填流4、統(tǒng)公一裝修死，便于塔成本控壟制，保貴證利潤芒空間簡·愛工作要耳點(diǎn)：1、確保剛裝修標(biāo)準(zhǔn)籌，建議不嚴(yán)超過60摘0元/㎡2、提藥供多款飯?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)日格，便冊于選擇3、提千前完成紐奉3套以綁上不同周風(fēng)格樣類板房4、設(shè)部族分樓層毛輝坯交付，捉但需要約大定裝修完法成時(shí)間5、公共僚區(qū)域裝修拉以及人性菌化會(huì)客廳互打造（健炮身、休閑公主題）簡·愛我們的據(jù)對(duì)手：1、單價(jià)拐2000難元左右2、單蔥套面積袖60㎡剝左右3、總加賢價(jià)也為1念2萬左右首付為潤：36精000列元裝修成罵本：3博000懼0元我們的障產(chǎn)品：1、銷售咱均價(jià)30岸00元/歲平米2、單套激面積40擦㎡左右3、總何價(jià)為1錄2萬左表右(包絡(luò)括裝修名)首付為千：36愚000莫元總價(jià)控制簡·愛1+1+致1首付1壁0%開發(fā)商玩業(yè)20訊%銀行7艦0%擔(dān)保人簡·愛1+1緞+1銷斧售方式借款回收橫方式1、工靠程期回徒款竣工支付耀10%；煌交房10廈%2、按蟲月還款任（計(jì)劃若一年）每月回款基2000挎元簡·愛事例分姐析：以40嫁㎡，單唱價(jià)30暢00元放/㎡、拔貸款2激0年計(jì)趁算總價(jià)：1丸2萬首付：1染.2萬（餃開發(fā)商自悉己墊付2肚.4萬）套取銀耳行70督%貸款跌金額第一年月口供200盞0+80費(fèi)0后19擠年月供劫800深元簡·愛寶貝計(jì)劃以支持希吸望工程為略名，投身歷公益事業(yè)僅，將項(xiàng)目壩售價(jià)金額膠的千分之葉一支持貧鋸困兒童教君育中?？蓪で箧I一個(gè)孩蘿子作為漢“xx妄城·寶星貝計(jì)劃襲”的愛哄心天使床。簡·愛目的：1、改將變房地表產(chǎn)開發(fā)夢商一貫秤惟利是直圖的形只象2、通侮過事件尊炒做帶太動(dòng)項(xiàng)目撕人氣3、提升狐企業(yè)的品話牌形象7月8月9月10月11月12月1月2月3月推廣計(jì)劃形象期產(chǎn)品爆破均期開盤強(qiáng)金銷期持銷期掃尾期簡·愛用時(shí):7月-8月推廣主題:魅力時(shí)澇尚·xx之上副標(biāo)題透：一個(gè)王國叨在誕生工作內(nèi)容鐵:媒體推所廣執(zhí)行畏強(qiáng)化，縮慧追加短碎期（1-2月）的車謎身廣告，濕幸福中路諸段的路旗延、燈箱、虧站臺(tái)廣告國的投放量番，加深目六標(biāo)客戶群辯對(duì)本案的疤形象第一背印象形象期簡·愛簡·愛形象期表現(xiàn)形陡式1、戶汁外媒體2、地盤窯包裝3、售樓勝處裝修4、軟文附炒做簡·愛形象期工地包裝圍墻（文2米墻榆體＋4道米展板棕）異形圍乞墻簡·愛夜間燈方光包裝逢原則圍墻－燈伴光log馳o（晝夜億宣傳）簡·愛售樓處包裝建殼議路旗造型本項(xiàng)目周邊綠化帶本項(xiàng)目周邊綠化帶導(dǎo)視牌、樹的包裝簡·愛看樓通道看樓通道洽談區(qū)玻璃面寬＋門楣廣告展牌洽談區(qū)簽約區(qū)玻璃面寬門前包裝售樓處包裝建軋議簡·愛電視新薪聞、軟緊文炒做送（輔線睬）區(qū)域價(jià)值羊炒做政府公慰關(guān)及新版聞媒體厭炒做（物7月1團(tuán)6日開遭始）現(xiàn)狀：目鉤前宿遷眾以多商業(yè)體崖量，市場鍋競爭力強(qiáng)謎，遠(yuǎn)離傳止統(tǒng)商業(yè)中賤心，地段臟認(rèn)可度低蒜，缺乏投籠資熱情。蹤蝶中原認(rèn)為淋很有必要簽對(duì)本案項(xiàng)套目地塊進(jìn)皮行熱炒，饅以提升本注案價(jià)值。機(jī)遇：蘇涉州工業(yè)園方區(qū)即將進(jìn)匆入宿遷，醬而項(xiàng)目地甲塊緊臨本等案；宿城咽區(qū)政府大對(duì)樓的落成療，以及政缺府對(duì)于該干區(qū)域的全智力打造；永宿遷市對(duì)查本案的關(guān)恨注度高。電視新聞漸、報(bào)廣、東電臺(tái)廣播“走進(jìn)篩宿城區(qū)倘——城零市發(fā)展杜”系列雨報(bào)道用時(shí):9月推廣主題館:簡·愛——我的王國輔標(biāo)題：壹萬元酬住豪宅工作內(nèi)容趨:1、倡導(dǎo)峰輕松購嗓房理念2、具體場闡述項(xiàng)飽目的時(shí)淡尚設(shè)計(jì)赤，精致森裝修產(chǎn)品爆破封期簡·愛用時(shí):10月6日推廣主題伯:壹萬元買某豪宅工作內(nèi)濟(jì)容:利用針狂對(duì)項(xiàng)目已的大事勺目營造羨，輔助DM的排發(fā)，濕將本案的萄門檻降低會(huì)，充分激鈔發(fā)客戶投月資熱情。重點(diǎn)推廣雕：壹萬元買坦豪宅開沿盤用時(shí):11月-08年2月推廣主題斯:簡·愛——我的王釋國輔標(biāo)題樂：我的城堡蛛、我做主工作內(nèi)斃容:重點(diǎn)闡薯述酒店揀管理、抬完善的扔商業(yè)配膜套；人呀性話的怎空間格用局、全傭新的生亂活方式元。持銷期持銷期簡·愛表現(xiàn)形父式1、報(bào)夫廣2、DM3、電歷視字模掩等4、“寶社貝計(jì)劃”水工作聯(lián)動(dòng)媒體計(jì)劃沒一覽預(yù)熱期預(yù)熱期媒體安排（7月）表現(xiàn)方式推廣時(shí)間推廣主題新聞炒做1、區(qū)域價(jià)值炒做（7月18日）宿遷市、宿城新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃2、區(qū)域價(jià)值炒做（7月24日）宿遷房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，宿城區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目簡介（引出本案）3、區(qū)域價(jià)值炒做（7月30日）“xx城”項(xiàng)目介紹，市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)評(píng)報(bào)紙媒體1、項(xiàng)目形象（7月28日）魅力時(shí)尚·xx之上————————————戶外廣告1、戶外大牌（3個(gè)7月30日）魅力時(shí)尚·xx之上（項(xiàng)目形象）2、路旗（7月30日）魅力時(shí)尚·xx之上（項(xiàng)目形象）3、站臺(tái)廣告（7月30日）魅力時(shí)尚·xx之上（項(xiàng)目形象）媒體計(jì)輸劃一覽爆破期爆破期媒體安排（8月）表現(xiàn)方式推廣時(shí)間推廣主題新聞炒做1、公益活動(dòng)炒做（8月6日）“寶貝計(jì)劃”2、走進(jìn)世典房產(chǎn)系列報(bào)道（8月12日）世典公司系列報(bào)道報(bào)紙媒體1、項(xiàng)目形象（8月6日）魅力時(shí)尚·xx之上（項(xiàng)目規(guī)劃解析）2、項(xiàng)目形象（8月18日）魅力時(shí)尚·xx之上（項(xiàng)目產(chǎn)品解析）3、項(xiàng)目形象（8月24日）魅力時(shí)尚·xx之上（項(xiàng)目設(shè)計(jì)解析）————SP活動(dòng)方案1、公益活動(dòng)開始（8月8日）“寶貝計(jì)劃”形象帶言人征集————————————戶外媒體1、銷售中心包裝設(shè)計(jì)方xx城銷售中心包裝2、銷售現(xiàn)場圍墻廣告項(xiàng)目整體形象媒體計(jì)劃庭一覽開盤前開盤前媒體安排（9月）表現(xiàn)方式推廣時(shí)間推廣主題新聞炒做1、公益活動(dòng)炒做（9月6日）“寶貝計(jì)劃”2、走進(jìn)世典房產(chǎn)系列報(bào)道（9月12日）世典公司系列報(bào)道報(bào)紙媒體1、項(xiàng)目產(chǎn)品（9月6日）我的王國·xx之上（產(chǎn)品闡述）2、項(xiàng)目產(chǎn)品（9月18日）我的王國·xx之上（產(chǎn)品投資分析）3、項(xiàng)目產(chǎn)品（9月12日）我的王國·xx之上（項(xiàng)目認(rèn)籌信息公布）————SP活動(dòng)方案1、公益活動(dòng)開始（9月8日）“寶貝計(jì)劃”進(jìn)行2、產(chǎn)品說明會(huì)（9月15）解析項(xiàng)目一期產(chǎn)品3、項(xiàng)目認(rèn)籌（9月16日）一期認(rèn)籌————戶外媒體1、戶外大牌、路旗、燈箱（9月3日前）我的王國·xx之上2、銷售中心內(nèi)部資料跟換產(chǎn)品訴求媒體資源位置規(guī)格使用情況報(bào)價(jià)推薦指數(shù)戶外大牌幸福路170平方米可用12萬/年重點(diǎn)推薦玻璃幕墻幸福路120平方米可用14萬/年可以推薦路旗需要與政府協(xié)商重點(diǎn)推薦燈箱需要與政府協(xié)商重點(diǎn)推薦汽車站圍欄宿遷長途汽車站可用500/月推薦高速公路收費(fèi)站口宿遷市全部收費(fèi)站高：8米寬：50米待定待定可以推薦公交站臺(tái)廣告位已滿推薦楚街南入口屋頂大牌蘇寧電器樓頂可用8萬重點(diǎn)推薦報(bào)欄宿遷市內(nèi)各路段路口最少使用15塊，租期半年可用600/月可以推薦樓體廣告待定推薦圍墻工地現(xiàn)場重點(diǎn)推薦公交車體宿遷市區(qū)1、2、3、4、5、6、51、81路可用15000/年/輛推薦戶外公司名稱主要經(jīng)營范圍主要負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話傳福公交車體廣告，戶外、媒體代理匯眾媒體整合，廣告投放吉祥設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布戶外廣告舜馭廣告策劃，產(chǎn)品制作、條幅旗幟制作、戶外媒體工程聯(lián)系方式宿遷晚報(bào)規(guī)格尺寸（長*高）黑白套紅彩版封面大報(bào)眼4.5*3.190014005000小抱眼4.5*0.94007004250整版23.3*29.75000062000800001/2版23.3*14.9300004500055000其他版面報(bào)眼5.3*0.93006003400整版23.8*33.51600019000280001/2版23.8*16.7110001550021000封底整版23.8*33.51800021000300001/2版23.8*16.7130001750023000報(bào)廣聯(lián)系人：融莊剛：1放3605莫2499泛73宿遷電視臺(tái)時(shí)段欄目報(bào)價(jià)綜合頻道首播19：00重播22：30天氣預(yù)報(bào)欄目廣告片頭15s：8萬/年窗口：4000/月城市頻道21：30宿遷晚報(bào)建材家居裝飾類廣告整版12000電視傳福廣疼告代理旗：姜經(jīng)織理：1鏡395擾136越779添3私人會(huì)客史廳功能建