西溪誠園個(gè)案分析

西溪誠園個(gè)案分析第1頁/共13頁項(xiàng)目簡介開發(fā)商：杭州綠城集團(tuán)總占地面積：5.2萬㎡總建筑面積：65萬㎡綠化率：30%車位配比：1：0.9設(shè)計(jì)公司：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)：美國LifescapeInternational.Inc室內(nèi)設(shè)計(jì)：香港梁志天設(shè)計(jì)師有限公司、

美國威爾遜室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司工程進(jìn)程：一期樁基礎(chǔ)開盤日期：2010年8月16日（第三次開盤）

交付日期：2013年5月物業(yè)類型：本次開盤3棟小高層西溪誠園第2頁/共13頁區(qū)位解讀西湖西溪·誠園西溪濕地黃龍商圈武林商圈通行主干道－文一西路城西成熟居住區(qū)地理位置：位于文一西路以北，紫金港路以西南側(cè)隔文一西路與西溪濕地相望浙大紫金港校區(qū)紫金港路交通條件：東西向－以文一西路聯(lián)通杭州主要交通網(wǎng)絡(luò)南北向－紫金港路重要生活節(jié)點(diǎn)車行公共交通正常通勤交通高峰正常通勤交通高峰城西商辦聚集5min5min5min5min黃龍商圈15min25min25min35min武林門商圈25min35min35min50min西湖景區(qū)15min25min125min35min與之杭城重要生活節(jié)點(diǎn)是聯(lián)動(dòng)性第3頁/共13頁配套解讀商業(yè)配套主要依托于成熟城西商業(yè)配套，

西城廣場，銀泰（待建），沃爾瑪（待建），蔣村商務(wù)中心（待建）等教育配套周邊教育配套豐富，大學(xué)，中學(xué)，小學(xué)齊備浙大紫金港校區(qū)，綠城育華學(xué)校，西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校，育人學(xué)校，等等醫(yī)療配套浙大醫(yī)療中心，綠城醫(yī)院等生活配套雙龍農(nóng)貿(mào)市場，駱家莊農(nóng)貿(mào)市場等第4頁/共13頁區(qū)域?qū)傩許W屬于城西板塊，有著很高的區(qū)域認(rèn)可度與之市中心的聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)周邊學(xué)校林立，教育配套齊全65萬方大體量住區(qū)處于城西邊緣區(qū)域，目前生活配套不齊全雖然與之市中心聯(lián)動(dòng)較好，

但在高峰期，家童壓力較大周邊環(huán)境需要進(jìn)一步改善第5頁/共13頁產(chǎn)品解讀－整體規(guī)劃布局地塊地形規(guī)整，易于大型社區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目整體體量大，地幅寬由兩條規(guī)劃道路分隔為四個(gè)組團(tuán)1-3號(hào)組團(tuán)規(guī)劃為住宅組團(tuán)4號(hào)組團(tuán)為商業(yè)住宅綜合組團(tuán)1號(hào)組團(tuán)2號(hào)組團(tuán)3號(hào)組團(tuán)4號(hào)組團(tuán)第6頁/共13頁產(chǎn)品解讀－建筑風(fēng)格及立面建筑風(fēng)格：延續(xù)綠城經(jīng)典的新古典主義風(fēng)格，同時(shí)在此基礎(chǔ)上更增添了現(xiàn)代建筑元素，使得立面更加簡潔，同時(shí)易于戶型的營造立面用材：在立面用材上此次使用了，高品質(zhì)感的干掛石材第7頁/共13頁近期動(dòng)態(tài)推盤房源情況/銷售情況西溪誠園明禮苑即蔣村B-10地塊，

為西溪誠園的東南區(qū)。明禮苑以9-13層的小高層組成7月，明禮苑推出房源416套，目前銷售率86%本月16日（最新）對外推出236套房源，目前銷售率79%房源戶型以160方-250方的大戶型為主

銷售人員介紹，大部分戶型實(shí)現(xiàn)電梯直接入戶本期（8月16日開盤）房源戶型配比（本次開盤很大一部分是87+80平方的拼接戶型，透明售房網(wǎng)中告知的推盤套數(shù)為236套，下表為將其拼接戶型相加后計(jì)算得出的戶型比例）面積占比套數(shù)180-200㎡（主力戶型）58%90200㎡以上14%22160-180㎡26%41本期房源售價(jià)均價(jià)：32000元/㎡本次開盤房源（明禮苑）第8頁/共13頁戶型：在戶型營造上更注重細(xì)節(jié)，尤其是對于戶型的面寬，有很大的突破相較于之前綠城的公寓產(chǎn)品，立面曲線被直線替代，更講究實(shí)用性和均好性戶型方正，利用率高，在空間布局上體現(xiàn)了對于主人私用空間的塑造，例如超大的主衛(wèi)設(shè)計(jì)等。舒適度是此批戶型的最大亮點(diǎn)165方戶型247方戶型產(chǎn)品解讀－明禮苑戶型182方戶型第9頁/共13頁產(chǎn)品解讀－精裝修樓盤精裝：精裝修不僅僅限于住宅，還延伸到園區(qū)周界道路、地下室門廳等，對于精裝修綠城又有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)從產(chǎn)品本身來看，誠園還是有不少可圈可點(diǎn)的新亮點(diǎn)。按照“第二代高層公寓典范之作”的概念，誠園將與此前綠城的房產(chǎn)品有一個(gè)比較大的轉(zhuǎn)變，就是將關(guān)注的重點(diǎn)從建筑外觀和園區(qū)景觀的營造，轉(zhuǎn)化延伸和深化品質(zhì)生活，一切從客戶的生活感受為出發(fā)點(diǎn)第10頁/共13頁近期動(dòng)態(tài)本期銷售房源客戶情況（該項(xiàng)目沒有剛需購房者，均為高端改善以及投資客為主，大多為長期的綠城追隨者，綠城項(xiàng)目購房者對政策敏感度不搞，投資客依舊占據(jù)相當(dāng)比例）區(qū)域置業(yè)目的杭州本地浙江省內(nèi)省外客戶剛性改善投資保值占比25%占比30％占比15％占比5％占比25％投資客為主力，尤其是溫，臺(tái)客戶第11頁/共13頁項(xiàng)目評價(jià)西溪誠園－一個(gè)品牌開發(fā)商在稀缺地段打造的大型高端住區(qū)綠城打造－這樣一個(gè)銘牌對于這個(gè)項(xiàng)目火爆起著至關(guān)重要的影響

如果樓盤售價(jià)30000元，除去6000元的裝修成本，相交周邊樓盤，

綠城的品牌價(jià)值在3000元/平方米稀缺地段－文一西路沿線，杭城第一輪城市拓展方向，已經(jīng)成為杭州高端住區(qū)氛圍

與西溪濕地景區(qū)隔路相望

項(xiàng)目坐擁西溪，城西兩大板塊之優(yōu)勢大型住區(qū)－65萬方總建面積，超大型社區(qū)規(guī)模，更利于營造社區(qū)環(huán)境和配套

整體規(guī)劃空間大綠城回歸城