商品城市場調(diào)查報告及初步經(jīng)營定位

惠州義烏小商品城營銷策略報告之市場調(diào)查及初步經(jīng)營定位分析報告世方物業(yè)成就鋪王2005.4.10目錄旬第一部分朽附惠州市宏觀傅經(jīng)濟狀況與描發(fā)展規(guī)劃贈 毒3飯一、惠州市億地理、人口角、環(huán)境與人分文特色澇 親3恥1豪、惠州概況欲 專3勤2受、歷史與文輔化處 皂3鉛3棒、地理與環(huán)尿境摩 涼3廈二、城市交鴉通與配套設(shè)英施拳 糠4借1針、惠州市與夜周邊區(qū)域的銀交通聯(lián)系務(wù) 山4卵2例、城市通訊華、水電等配笨套設(shè)施發(fā)展棕狀況習(xí) 巷4獅三、惠州市乳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟狀脆況洽 挪5獎1犁、以電子為茅龍頭，構(gòu)建蓮電子、化工豐、紡織、機干械四大支柱潑產(chǎn)業(yè)淺 捏5色2虧、惠州加快峽紡織服裝業(yè)恭發(fā)展坦照打造中國男闖裝生產(chǎn)基地瘋 閣5課3暮、一、二產(chǎn)目業(yè)穩(wěn)步增長策，第三產(chǎn)業(yè)稿呈現(xiàn)快速增繼長取 縱5足四、人民生肆活水平與消萄費市場狀況含 檢6旦1口、消費價格佩保持平穩(wěn)，書居民儲蓄存績款余額大幅夸增長賊 辨6哭2儉、消費需求管增長快，消饑費市場發(fā)展恰潛力強勁勸 存6焰3為、批發(fā)零售揀業(yè)以小型商固業(yè)設(shè)施為主拼，大商場的雁優(yōu)勢逐漸顯賞現(xiàn)。褲 寒7夫4擊、商品交易矮市場發(fā)展迅腎速，成交額另穩(wěn)步大幅上英揚礎(chǔ) 犧7綁五、惠州市蓋各區(qū)縣優(yōu)勢熱產(chǎn)業(yè)及發(fā)展恨規(guī)劃凍 諸7句1顫、惠城區(qū)記 亭7蓄2劃、惠陽市妥 沖8就3驢、惠東縣莫 舅8淺5慎、博羅縣昨 摸8阿6孩、龍門縣賓 催8領(lǐng)六、惠州城弊市發(fā)展的主僅要規(guī)劃省 帆8靠七、惠州市遞對粵東及周幫邊區(qū)域的主哀要輻射范圍耀 吩9繭第二部分理言惠州商業(yè)地判產(chǎn)市場調(diào)查饑 五10悼一、惠州房萄地產(chǎn)市場概棕況貞 住10式1翅、惠州房地巨產(chǎn)市場的發(fā)姜展歷史與現(xiàn)擱狀慣 瞇10泡2幫、惠州當(dāng)前藝房地產(chǎn)市場遣的主要特征脅 但10籮二、惠州商和業(yè)地產(chǎn)市場龍調(diào)查巧 今11汽1候、惠州商業(yè)麗地產(chǎn)市場概弦況射 狂11艦2震、典型在售扭商業(yè)樓盤調(diào)奸查栽 脖11她第三部分吃宋惠州、義烏搭及周邊地區(qū)刻小商品市場乘調(diào)查搭 疫14伶一、惠州市沖轄區(qū)內(nèi)小商廢品市場調(diào)查河 拋14秩1克、惠州市惠暗城區(qū)小商品朗市場調(diào)查于 電14攔2世、惠州周邊饒各縣小商品抄市場調(diào)查：解 質(zhì)22兔二、深圳、研東莞、廣州踐小商品市場骨調(diào)查壓 皆35何1昂、東莞小商琴品市場調(diào)查妨 韻35籮2揉、深圳小商應(yīng)品市場調(diào)查億 魯42男3把、廣州小商酬品市場調(diào)查啄 兆47潮三、河源、菠汕頭、揭陽幻等地小商品汪市場調(diào)查恢 默55別1附、河源小商湊品市場調(diào)查換 特55宵2伐、汕頭小商君品市場調(diào)查龍 宮55督3追、揭陽市調(diào)已查情況：彈 炒56慨4剪、汕尾斜 倆58斜四、義烏小帶商品市場調(diào)愉查蔬 礙59逐五、山東淄適博義烏小商舊品市場運作謙狀況調(diào)查煩 勝73互第四部分獵灶項目初步經(jīng)肅營定位分析提及收益估算鹿 好78燃1竭、本項目基閑本資料口 六78假2緞、項目所在蕉區(qū)域及周邊搭環(huán)境徹 透78習(xí)3就、項目初步志經(jīng)營定位思冠路及其簡要答分析蟻 迫81耀4桶、項目招商喚、銷售初步遇價格與收益千估算地 揪82辮第一部分被惠州市要宏觀經(jīng)濟狀素況與發(fā)展規(guī)銷劃面一、惠州市畢地理、人口搶、環(huán)境與人轎文特色庸1、惠州概剝況社惠州地處廣都東省東南部黑，珠江三角還洲東北端，風(fēng)南臨南海大漏亞灣，毗鄰誤深圳、香港風(fēng)，北連河源數(shù)市，東接汕袍尾市，西鄰短東莞市和廣當(dāng)州市，素有之“麗粵東門戶盾”告之稱。是中黎國大陸除深冬圳市外距離鑄香港最近的氏城市。惠州色市屬于珠三漂角經(jīng)濟區(qū)內(nèi)校，現(xiàn)轄惠城炒、惠陽兩區(qū)禿和博羅、惠云東、龍門三峰縣，設(shè)有大急亞灣經(jīng)濟技單術(shù)開發(fā)區(qū)和察仲愷高新技貿(mào)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)浸區(qū)兩個國家董級開發(fā)區(qū)，門陸地面積1盛.12萬平執(zhí)方公里，占遺珠三角經(jīng)濟壘區(qū)面積的1蝶/4?；葜葜菔谐Ｗ∪丝趬K321萬，潛其中市區(qū)人饅口140萬賀。廈2、歷史與輝文化慮惠州是藍廣東省的歷所史文化名城爭，在古代即敞有翻“劈嶺南名郡英”憐、挎“染粵東門戶瞇”論之稱。從唐公到近代共有舌一千多年的黑歷史。倘3、地理與扁環(huán)境蔽惠州的瀉自然資源尤齒其是旅游資鎮(zhèn)源非常豐富麻。全市具有底旅游開發(fā)潛牽力的景點有雹900多處望，屬景點高割密度分布區(qū)土，并具有資純源多樣性的踩特點，集山先、江、湖、賞海、泉、瀑湖、林、澗、瞎島為一體，何融自然景觀資與人文景觀軍于一身，其綁中被列入國供家級、省級每風(fēng)景名勝及灘自然保護區(qū)檢有6處，擁胃有獵“都嶺南第一山輛”跑--羅浮山書，摘“縮北回歸線上于的綠洲伶”采--南昆山站，及“黨東方夏威夷女”嘴--巽寮灣襪，摩“虜苧蘿西子父”強--惠州西隙湖，還有全戀國唯一的海蠢龜自然保護厚區(qū)等。齊近幾年來，查惠州把營造隙良好的投資孩環(huán)境作為深章化改革、擴淋大開放的戰(zhàn)直略舉措，加必大了城市建焰設(shè)力度，不以斷完善城市殼功能，先后撇榮獲高“斤中國優(yōu)秀旅讓游城市配”智、計“喪國家衛(wèi)生城依市森”寫、顧“用國家園林城師市帆”季和塞“承國家環(huán)保模繩范城市懲”響稱號，使惠掀州的環(huán)境優(yōu)蔽勢更為凸現(xiàn)徑。踏圖1：惠州凍轄區(qū)圖本二、城市交匠通與配套設(shè)散施樣1、惠州市員與周邊區(qū)域乖的交通聯(lián)系僑目前，惠州亭已形成由深羊水港、鐵路魔、高速公路褲、機場相互濤配套的現(xiàn)代不化立體交通勺網(wǎng)絡(luò)?；葜莺蹫閲乙环羌壙诎叮H路距香港僅孟47海里，去可供建港的榴深水岸線3虹0多公里，風(fēng)年吞吐量可胃達1.2億棟噸，現(xiàn)已建勤成2座萬噸抗級通用碼頭率和4座3.需5萬噸級的絞原油油氣碼誕頭，形成年劍吞吐量15僚00萬噸的灰規(guī)模。京九男鐵路與廣梅辱汕鐵路在惠怖州交匯，即拿將建成通車捎的惠澳（惠規(guī)州港）鐵路鮮與京九、廣嬸梅汕鐵路接伸軌，將形成摟鐵路連接港床口的大陸橋析格局?；蓰}鍋、深汕與在御建的廣惠、宮惠河4條高慎速公路貫穿飼全境?；葜葚S至深圳黃田堆機場1個小綢時車程，至當(dāng)廣州白云機漸場只有2.蓄5個小時車優(yōu)程。鎮(zhèn)2、城市通繡訊、水電等鳳配套設(shè)施發(fā)邁展?fàn)顩r凍全市電話普體及率73.騰2部/百人獻，在境內(nèi)通裙過的多條國棒家一級光纜船干線與境內(nèi)喂通信網(wǎng)絡(luò)相嗓連接，構(gòu)筑聰起發(fā)達的現(xiàn)眠代信息高速幅公路網(wǎng)絡(luò)。懶市區(qū)自來水尊供水能力4晃0萬噸，輸冰變電能力為渡全國主變?nèi)萆搅砍?00貸萬千伏以上肝的53個城淘市之一。墳三、惠州市荷產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟狀荷況扁1、以電子今為龍頭，構(gòu)兩建電子、化膽工、紡織、兄機械四大支賤柱產(chǎn)業(yè)蛛惠州市于1熊998年列節(jié)入珠江三角命洲經(jīng)濟區(qū)，堤是廣東省的練重點發(fā)展地纖區(qū)?；葜菔行鸵噪娮庸I(yè)棍為突破口，敗建立起以電諒子、化工、驚紡織、機械帝四大支柱產(chǎn)言業(yè)為主體、勒層次較高的似外向型工業(yè)掉體系，培育話出了TCL件、德賽、麥床科特、華陽澆等一批大型鹿國有（控股欄）企業(yè)集團陽以及僑興、躺富紳等一批輛民營企業(yè)集妹團。創(chuàng)立了弄TCL電話編機、TCL瘋王牌彩電、崇TCL手機困、富紳襯衫杏、麥科特照纏相機、德賽糕電池、德賽朝數(shù)碼龍音響?zhàn)W、僑興電話順、CECT衣手機等一批兆工業(yè)產(chǎn)品名黨牌。膏全市累計實壤際利用外資才超過100澤億美元，辦康起了800轟0多家外資耽企業(yè)，其中咱世界500脹強企業(yè)17睜家。目前，仙惠州已成為班世界最大的筒電池和鐳射緒光頭生產(chǎn)基乞地，亞洲最拐大的電話機亡、電腦主板縱生產(chǎn)基地，聯(lián)中國最大的駁電視機、汽扣車音響、高棵級電工產(chǎn)品賞、照相機生版產(chǎn)基地之一貓，成為中國隨華南地區(qū)發(fā)祝展最快、最旅具活力和最脆具潛力的城竭市之一。慮2、惠州加端快紡織服裝哀業(yè)發(fā)展打芒造中國男裝惡生產(chǎn)基地慨根據(jù)政府有朗關(guān)部門統(tǒng)計射，惠城區(qū)擁之有紡織服裝賺企業(yè)220損0多家，年式銷售額高達穗100億元伯，占全區(qū)工婚業(yè)產(chǎn)值約2拋5％，其中攝男裝占總產(chǎn)燒量的98%坑，出口創(chuàng)匯攪2800多再萬美元，成愈為國內(nèi)重要像男裝生產(chǎn)基選地。惠州市誼“寶真維斯佩”但、羊“惱富紳魂”遇、和“拔圣馬龍無”如等一批服裝擊品牌享譽全同國，惠東平誘山鎮(zhèn)、水口樂鎮(zhèn)、園洲鎮(zhèn)摸等一批紡織律服裝專業(yè)鎮(zhèn)頑基本形成。乞惠州將用３隸到５年時間辭，加快紡織弦服裝行業(yè)的啞發(fā)展，使全速市紡織服裝固工業(yè)的企業(yè)胸數(shù)量、服裝族產(chǎn)量、工業(yè)哈總產(chǎn)值翻一規(guī)番，建成粵奏東地區(qū)的服鍛裝集散中心睡，打造中國哀男裝生產(chǎn)基煙地。濱3、一、二弱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增繭長，第三產(chǎn)追業(yè)呈現(xiàn)快速欠增長黃2004年譽全市實現(xiàn)生遙產(chǎn)總值68今5.14億旁元，增長1駱5.1％，麻比全省平均透增長14.泰2％超出0墨.9個百分磚點，創(chuàng)下1梅998年以廚來的增長新畢高。其中，材第一產(chǎn)業(yè)增賊加值83億進元，增長4剛.5％；第艘二產(chǎn)業(yè)增加格值390.串96億元，板增長14.黑2％；第三旁產(chǎn)業(yè)增加值群211.1雕9億元，增華長21.7線％。三次產(chǎn)爪業(yè)構(gòu)成為1繩2.1：5綿7.1：3染0.8，其就中，第一、亡二產(chǎn)業(yè)比重蹈分別比20貢03年下降什0.4和1會.4個百分圖點，第三產(chǎn)洋業(yè)則上升1頓.8個百分驕點，占GD姜P的比重再管次越過30志％大關(guān)。在吧商業(yè)、餐飲苦業(yè)、房地產(chǎn)繩業(yè)、物流業(yè)挎和其他服務(wù)屢業(yè)強勢增長啟的拉動下，滿我市第三產(chǎn)歇業(yè)沉寂了近且10年之后侄發(fā)展加快，絹2004年動取得近幾年鮮來的重大突批破，改變了億多年來第三處產(chǎn)業(yè)比重一擇直在28％色左右徘徊不代前的局面，毀二、三產(chǎn)業(yè)培協(xié)調(diào)并進的趟格局初步形糾成。錦到2002年幫11月，中覺國最大的中抖外合資項目鑄——能中海殼牌南弓海石化項目般正式動工建莖設(shè)。該項目像總投資43料億美元，外滔方投資者是宿世界著名的墓英荷殼牌有杯限公司，將曉于2005桶年正式投產(chǎn)駕。該項目的陽上馬建設(shè)，賭帶來了巨大右的牽動效應(yīng)壓，預(yù)計在未卻來的5-1隔0年內(nèi)，該避項目將給惠紹州帶來60墨0-100走0億元人民捎幣的投資。勺這個項目的紋建設(shè)，標(biāo)志興著惠州新一老輪經(jīng)濟建設(shè)莫高潮的到來態(tài)，奠定了惠齒州百年發(fā)展眠的格局，必勺將對惠州乃喝至廣東的產(chǎn)濁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整奪升級和經(jīng)濟枕發(fā)展產(chǎn)生不吧可估量的推鳴動作用。際四、人民生依活水平與消滋費市場狀況枯1、消費價四格保持平穩(wěn)姓，居民儲蓄燥存款余額大盤幅增長分2004年置，惠州市居滑民消費價格秘總指數(shù)累計訂增幅為2.槐1％，全年詳基本保持平覺穩(wěn)而且呈現(xiàn)碧稍微回落的終態(tài)勢。全市畫在崗職工年掉平均工資1咐3869元址，增長4.窯6％。市區(qū)賭居民人均可辨支配收入1診3822元援，增長9.障1％；人均缺消費性支出嘴11929耳元，增長1御5.8％，顏實際增長1安3.4％。植農(nóng)村居民人裂均純收入4努370元，續(xù)增長7.7脂％；農(nóng)村居閑民人均生活奸消費性支出撒3300元難，增長9.刷8％。年末宮城鄉(xiāng)居民儲抖蓄存款余額蠻447.2貼8億元，增己長17.9露％。其中，驢城鎮(zhèn)居民存供款382.杯05億元，英增長16.役6％；農(nóng)村刑居民存款6頁5.23億褲元，增長2需5.8％。裝2、消費需賠求增長快，蘆消費市場發(fā)介展?jié)摿妱沤?004年酸，全市社會乖消費品零售堪總額達21肆2.75億異元，增長1嫩7.1％，獎增幅居全省核各市之首。研其中，批發(fā)談零售貿(mào)易業(yè)旋175.8呈3億元，增炮長14.5梨％，對社會議消費品零售魚總額增長的述貢獻率為7圍1.6％，餅顯示惠州商販品市場隨著軋城市經(jīng)濟與松人民收入水奮平的提高，洋發(fā)展后勁強優(yōu)勁。絹3、批發(fā)零艷售業(yè)以小型僚商業(yè)設(shè)施為足主，大商場藏的優(yōu)勢逐漸虜顯現(xiàn)。組2004年猴，限額以下波商業(yè)設(shè)施及魔個體戶完成炸商品銷售額么150.4寨億元，占全襯市的比重為鏡85.5％插，增長10勁.5％，仍臟然為我市商蒸貿(mào)流通業(yè)的鏟主體；但另柳一方面，隨橋著近幾年一違批大型的商匆場、超市在使我市相繼落叛戶，有力地嶼提升了我市紋批發(fā)零售貿(mào)回易業(yè)的檔次起。2004湯年，人人樂猴、麗日、萬攏佳三大超市判共完成銷售跟額6.83泊億元，三大希超市都基本御上成為區(qū)域豎商業(yè)的龍頭遵。低4、商品交省易市場發(fā)展建迅速，成交孔額穩(wěn)步大幅淘上揚拉2004年伐，我市年成宇交額過億元社的商品交易附市場有：惠廁城區(qū)橋西市柿場、惠城區(qū)細(xì)橋東市場、倆惠城區(qū)小金急口市場、惠寒城區(qū)龍豐市讓場、惠城區(qū)德南門市場、討惠城區(qū)汽車賣交易市場、?；莩菂^(qū)水果躲批發(fā)市場、辯博羅縣羅陽缺鎮(zhèn)中心市場喜、惠東縣平心山鎮(zhèn)中心市筆場，這9大序億元以上商川品交易市場糾總成交額3陰4.25億張元，增長1桃5.1％。槽五、惠州市殃各區(qū)縣優(yōu)勢炊產(chǎn)業(yè)及發(fā)展錯規(guī)劃1、惠城區(qū)蝴惠城區(qū)揚作為惠州市普政治、文化嘴和金融中心疊，工業(yè)發(fā)展均以五大集團疼為龍頭、兩殃大工業(yè)園區(qū)償為重點，發(fā)去展電子、服稿務(wù)、信息、唐旅游以及高互新技術(shù)產(chǎn)業(yè)茂。在產(chǎn)業(yè)布烤局上，逐步酸把市中心區(qū)竹工業(yè)企業(yè)放廳到惠臺和松倦山工業(yè)園區(qū)渠，騰出空間蝕重點發(fā)展第傳三產(chǎn)業(yè)，促露進第三產(chǎn)業(yè)播的快速發(fā)展航。2、惠陽市斑惠陽工憐業(yè)發(fā)展應(yīng)以賊出口為導(dǎo)向儀，建立骨干芹企業(yè)，創(chuàng)名潤優(yōu)產(chǎn)品，重角點發(fā)展電子廣、紡織、化稀學(xué)等工業(yè)，狠以淡水、秋刺長、陳江為骨中心的中部搶地區(qū)，重點羅發(fā)展電子及薦通訊器材，蕉輕紡和高新賣技術(shù)產(chǎn)業(yè)，代中海殼牌石位化項目的部友分下游產(chǎn)品尖或配套產(chǎn)業(yè)制，加快太陽壯城電子工業(yè)憂群、平潭扣—懲良井光學(xué)機循械工業(yè)群的醬建設(shè)步伐。3、惠東縣飲推動產(chǎn)子業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)博品結(jié)構(gòu)的升彩級，重點扶鑒持機械電子迫、紡織、輕才工業(yè)和建材忙等產(chǎn)業(yè)。南序部地區(qū)水產(chǎn)添品資源豐富賴；東部山區(qū)群利用農(nóng)產(chǎn)品喂資源優(yōu)勢，蠟著重發(fā)展農(nóng)倍副產(chǎn)品加工階業(yè)；稔平半歇島則在吉隆母、黃埠等鎮(zhèn)酒重點發(fā)展制仍鞋、玩具等郵輕工業(yè)。5、博羅縣顛博羅縣乘工業(yè)發(fā)展應(yīng)霞重點扶持和意發(fā)展電子、蚊紡織、服裝繩、食品、制掀藥和建材等車行業(yè)，加快套聯(lián)合銅箔、向華通電腦等俯高新技術(shù)產(chǎn)撕業(yè)發(fā)展，使奉之逐步成為拔支撐地區(qū)經(jīng)逢濟高速增長肅的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)于。6、龍門縣購龍門縣昆應(yīng)立足自身床的資源優(yōu)勢肝，發(fā)展旅游魯業(yè)及資源型潔的建材和農(nóng)堤、林產(chǎn)品加趴工業(yè)，加快晉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)房構(gòu)的調(diào)整和垮優(yōu)化，形成善有自己特色慘的品牌和產(chǎn)背品。鉤六、惠州城郊市發(fā)展的主溉要規(guī)劃寒200桐3年，惠州游市對行政區(qū)湯劃進行了戰(zhàn)女略性調(diào)整，兵惠陽撤市設(shè)漠區(qū)，市區(qū)范搭圍由子“窮兩江繼”糕沿岸延伸到?jīng)Q大亞灣，面暗積擴大5倍戒，達到26隨72平方公三里，實現(xiàn)了崗由沿江城市給向沿海城市遺的跨越，邁叉入了國家二倦類城市行列足。嗚在城市總體榆規(guī)劃中，突葵出發(fā)揮城市案的功能區(qū)作消用，將高科扶技項目和工儲業(yè)項目重點訓(xùn)安排到仲愷棟高新技術(shù)開狠發(fā)區(qū)，將惠針環(huán)、陳江建澆設(shè)成為我市肆的高科技園硬區(qū)和工業(yè)園初區(qū)；在河南野岸、三棟鎮(zhèn)進和大湖溪一捷帶，重點建闊設(shè)商業(yè)區(qū)和促居民住宅區(qū)障；在江北新旬區(qū)重點做好破體育館、科販技館、會展煩中心、博物召館、圖書館敗、群藝館和隙少年宮等場讀館的規(guī)劃和醫(yī)布局，為將舅來發(fā)展留足叔空間，將江吉北建成行政植、辦公和文墾化、體育中喬心。齡七、惠州市煙對粵東及周壓邊區(qū)域的主葡要輻射范圍沒惠州市位于侮廣東省東南魂部，珠江三層角洲東北端屠，南臨南海貓大亞灣。惠杰州原本是珠蚊三角東部唯傻一的外圈城汽市，但放大朵到整個泛珠箱三角區(qū)域看段，不論從區(qū)麗位、交通，程還是從空間齊結(jié)構(gòu)上看，知惠州都處于朽珠三角地區(qū)顆聯(lián)系粵東、象粵東北，進桐而擴散至福藏建及江西南要部地區(qū)等泛舌珠三角東部歷的樞紐地位勇。2005朝年1月19側(cè)日剛剛在廣匆東省人大會栗議上通過的疑《珠江三角績洲城鎮(zhèn)群協(xié)蓄調(diào)發(fā)展規(guī)劃而（僑2004先年至典2020瘡年）》中，肯正式提出將領(lǐng)惠州定位為各珠三角地區(qū)澇的地區(qū)性主旅中心城市，珠是連接粵東債、粵東北，莖輻射福建、扶江西的門戶薪城市?；葜菔谢葜菔猩﹫D4：珠三矩角城鎮(zhèn)群協(xié)寸調(diào)發(fā)展規(guī)劃益示意圖惠州地區(qū)輻射趨勢圖惠州地區(qū)輻射趨勢圖許第二部分便惠州商險業(yè)地產(chǎn)市場突調(diào)查研一、惠州房妙地產(chǎn)市場概浩況掙1、惠州房功地產(chǎn)市場的悄發(fā)展歷史與漢現(xiàn)狀售“協(xié)歷經(jīng)磨難、稿守得云開劣”優(yōu)是對惠州房挽地產(chǎn)市場最摸好的描述，貞上個世紀(jì)九欄十年代初期引。從199遍2年到19纖93年，有溜上千家房地漢產(chǎn)公司向惠川州蜂擁而來帆，廣征地，傳大投入，全劇面開發(fā)，房吃地產(chǎn)交易猛派增。199穩(wěn)3年商品房腿銷售面積派就達到了勞90妄多累萬平方米，漲交易宗數(shù)6裕997宗，父房地產(chǎn)投資青額43.9途億元，分別腔比1991冷年增長了2練6%、25悉0%和92歉0%.然而桶這種違背了稼市場規(guī)律的際過熱現(xiàn)象終夠不能長久，蛛從1993欠年下半年起水，一批房地重產(chǎn)公司先后雪關(guān)門或倒閉旅，留下了許栗多半拉子工滿程病和隨處可見夾的閑置地雨，惠州市房次地產(chǎn)業(yè)則從此護進入了低迷鑄時期。如直到200擺0年，惠州盛房地產(chǎn)才開天始了緩慢的央復(fù)蘇，而2炒002年中簡海殼牌石化恨項目的正式豎啟動，更成乘為惠州樓市茅的助推器，膽2003年彈全年惠州市犁房地產(chǎn)投資看總額為23通億元，其中怨住宅投資達緒15億元，陶商品房施工捏面積271顛.84萬平盈方米，商品觀房竣工面積刷88.96其萬平方米，價商品房銷售銷面積73.宅73萬平方朵米；交易共鞠10326態(tài)宗，同比2礙002年增謠長30%，饑二手房交易買3709宗怕，同比20杰02年增長逆52%；市爆區(qū)房屋交易根平均價為每女平方米16責(zé)63元（其犯中商品房平委均價為每平剪方米203開4元），同想比下降14找.7%，商心品房價格更權(quán)加趨于理性絲并切合市場懲實際。而2原004年，孩商品房銷售朵繼續(xù)保持較炊快增長，銷妥售面積達1氣01.13晝?nèi)f平方米，葉增長17.糠4%；銷售慎金額達22搬.88億元撈，增長37激.0％。以卡上幾組數(shù)據(jù)炮都說明，惠候州房地產(chǎn)市鼻場又進入了誤一個大幅增鑄長時期，但腦是當(dāng)前惠州獲房地產(chǎn)市場役的發(fā)展，是擴惠州市經(jīng)濟當(dāng)持續(xù)發(fā)展，稻居民生活水削平提高，住研房及商貿(mào)設(shè)置施需求增加盯等因素綜合噴的結(jié)果，是斥實實在在的不需求，是與娃惠州市國民披經(jīng)濟快速發(fā)譜展相適應(yīng)的侄。冒2、惠州當(dāng)彩前房地產(chǎn)市躍場的主要特術(shù)征淚房地產(chǎn)價格碰保持平穩(wěn)，蹤未來增值潛有力大缸惠州市土地挎價格自從炒陣地泡沫破裂膀而見底后，擋近幾年來也己并沒有很明答顯的上漲，計一直處于消勁化存量土地躬的狀態(tài)當(dāng)中做，惠州市區(qū)彼平均樓價也沙一直在20播00元/㎡樓左右徘徊，溜這個價格不明僅大大低于頃深圳市場的盤價格，也比忍東莞地區(qū)的占房價低不少炒，而居住環(huán)阿境等卻很不狼錯。另外，餅中海殼牌項廊目綜合效應(yīng)灑將在未來1板0年內(nèi)逐步礦顯現(xiàn)，也將鉤促進樓市的蠅長期向好，宰因此未來樓尸市升值潛力更是較大的。摔近兩年惠州墊市商業(yè)旺區(qū)賣一些爛尾項覺目陸續(xù)盤活合復(fù)工，說明揀市場的信心菊已經(jīng)得到極輛大恢復(fù)。尋“侍老將臉”嶄回師積極，饅“牛新軍山”緩入惠積極臭在新一撥的該房地產(chǎn)開發(fā)駕熱潮當(dāng)中，組可以看到許際多10年前孔的老面孔開狗發(fā)商又回來騎了，有的來祖盤活自己閑窯置的土地，秒有的又另辟各新地。而新拳軍來勢更加宜兇猛，號稱掠惠州即“芬地王摔”槐的江北13貫號小區(qū)引來桃了來自廣州宏、上海、深獎圳等地大公音司的垂涎，泛最后由廣州充合生創(chuàng)展集尾團以5.3慧4億元的天衰價拍得。此聰外，穗深兩熟地的知名開惡發(fā)商如碧桂撓園、華僑城羊、招商地產(chǎn)御等，近期都頓有意到惠州肺投資開發(fā)大徐型項目，萬大科高層也在耕不同場合表攔達了對惠州傾市場的濃厚粘興趣。謎投資型物業(yè)液再度興起賣10年前瘋中狂的炒地皮壞，將一棟棟典樓房變成了皇一個個投機象型的投資工犯具，造成大軋量閑置土地競和空置商品癢房，而今天臺，棕“逐中海殼牌管”招石化項目、魚“與中海油球”愧煉油項目、諒以及我國目印前最大的燃他氣搖——蜂蒸汽聯(lián)合循盯環(huán)電廠項目院均落戶惠州愚的重大利好炒情勢下，基拒于對惠州城付市長期發(fā)展希的良好信心濃，使得投資炎型物業(yè)又再碧度興起，而叨且形式也越底來越多樣化們，即有小戶盛型公寓、商腥鋪，還要投瓦資型寫字樓挪、產(chǎn)權(quán)式酒繡店公寓，投編資也不在是挎有錢人的專炮利，產(chǎn)權(quán)式膠商鋪的出現(xiàn)他使得中等收使入的老百姓滔也加入了投閣資者的隊伍鵲。鉤城市房地產(chǎn)遠(yuǎn)向多區(qū)域方扮向發(fā)展、城獅市面貌日新姐惠陽市改區(qū)善的實施，使且得惠州市區(qū)豆面積一下子講擴大了6倍胸，惠州房地草產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)桃多區(qū)域多板慚塊方向發(fā)展艇的趨勢。從被原來集中在鍵南壇、下埔勾的商業(yè)中心嚇區(qū)向周邊區(qū)附域擴散、從列市中心向郊擠區(qū)發(fā)展，如測今已形成了詳江北片區(qū)、傾東平片區(qū)、規(guī)金山湖片區(qū)伐、演達片區(qū)古各具特色的雪四大片區(qū)。梅脫離了市中技心的制約后那，惠州迎來敬了大盤時代框，東江學(xué)府隨、荷蘭水鄉(xiāng)株、藍波灣等濤大盤相繼出周現(xiàn)。而42惱層的世貿(mào)中促心出現(xiàn)，則修將惠州高度紛提升到17堤2米。牽二、惠州商府業(yè)地產(chǎn)市場火調(diào)查秒1、惠州商籌業(yè)地產(chǎn)市場帆概況哭上個世紀(jì)九窗十年代初的范房地產(chǎn)泡沫艱給惠州房地依產(chǎn)的發(fā)展帶則來了相當(dāng)大諸的拖累，使川得惠州房地顯產(chǎn)市場整體柿滯后于周邊皮城市。房地再產(chǎn)市場的落役后，一方面己導(dǎo)致房地產(chǎn)種商品種類單剖一，一直以瓣來都是住宅帆類商品一枝推獨秀，另一躁方面導(dǎo)致商顯業(yè)設(shè)施建設(shè)英的落后，國梳內(nèi)的主要城浸市自199啊8年后，商籠業(yè)地產(chǎn)市場神的發(fā)展都非棉常迅速，而盤2002年畏以前的惠州鉗基本上沒有赴什么大型的嫌商業(yè)設(shè)施。童但是從20沃03年開始鴿，隨著惠州獸房地產(chǎn)市場壽復(fù)蘇步伐越炸來越明顯，騎以家居、建鹽材業(yè)、社區(qū)湖超市為代表欣的商業(yè)設(shè)施饅開始大量涌茶現(xiàn)，金海馬悉、三環(huán)、人愈人樂等本地紅及外來的大含中型商業(yè)零潮售企業(yè)成為臂惠州商業(yè)發(fā)復(fù)展的旗幟。跟商業(yè)的快速脹發(fā)展也帶動嘩了商鋪投資愈市場的發(fā)展蠶，從200平3年開始商準(zhǔn)鋪投資成為群普通市民關(guān)摘注的焦點之豆一。但由于窗惠州市民對魂于上世紀(jì)9兔0年代初期素的房地產(chǎn)泡搖沫心有余悸遷，對于商鋪拋投資的顯得維比較理性和乘謹(jǐn)慎，并沒霞有出現(xiàn)深圳閱、東莞等地繪商鋪市場火乳爆的景象。暴根據(jù)對20抖04年在售住商鋪的調(diào)查餡，處于新興步城市商業(yè)中倦心和具有較柿大消費潛力王的專業(yè)市場泰，均取得了披不錯的銷售嚷業(yè)績，比如千盛世清華家綿居商鋪，世繳貿(mào)中心購物逃廣場，女人鐘世界、流行尚前線，美高諷國際建材城負(fù)等。而由于擁許多新建住暴宅區(qū)的入住硬率不高，在曉其他城市較尋為受人關(guān)注羊的社區(qū)型商膝鋪，在惠州狡卻基本處于案無人問津的懷狀態(tài)，大量洗的社區(qū)街鋪擔(dān)空置。春2、典型在雖售商業(yè)樓盤海調(diào)查餃?zhǔn)蕾Q(mào)中心購傻物廣場負(fù)位置：位于涌麥地路與新咳岸路交匯處呀，彼規(guī)模：總建舊筑面積40都000平方忠米，其中一從期2400更0平方米，噴二期160扣00平方米享建筑形式與扛特征：寫字梨樓裙樓商業(yè)土形式，一期吃總共6層，披二期共四層聯(lián)，一二期建絕成后聯(lián)為一免體。底層層桿高5.7米務(wù)，2～6層壇，4.8米猜主力鋪位大鼓小：主力鋪勢位建筑面積各30-40喪平方米低鋪位使用率困：哀 街61％左右府產(chǎn)權(quán)年限：咽40年燭銷售價格（姑二期）：一聲層：均價2揀4000元個/㎡，最高仔27000易-2800勺0元/㎡躁二層：均價布14000代元/㎡造三層：均價村10000孝元/㎡訓(xùn)按揭付款9晨8折，一次儀性付款96蘋折規(guī)銷售策略：舍一期銷售1嘗～6層，二播期銷售1～渴3層，所有位鋪位均包租嶺10年，年灑回報率8%狠，按月支付粘租金。摔銀行按揭情坑況：一期由常福建興業(yè)銀獵行提供5成母10年按揭普，二期發(fā)展尺商自助按揭惱。儀經(jīng)營定位：暴 賣一、二期1拍～4樓，人匹人樂進駐，未一期5～6逝層發(fā)展商自蠅己經(jīng)營管理個，初步準(zhǔn)備塔做書城、餐豎飲等剩樓盤綜合分酷析：死該項目位于所麥地路與新覆岸路交匯處選，處惠州市譜新的商業(yè)核莖心區(qū)域，由殃于有知名連熔鎖商業(yè)人人牌樂進駐，加處上長期包租熔的承諾，對俯于市場具有誠比較大的吸周引力，但是炮其鋪位劃分卸較大，單鋪嗓總價過高，縣限制了購買切群體，使得永整體的銷售民進度緩慢，裙一期銷售面疏積才2萬多書平方米，銷兵售期長達一用年，另一方拳面，雖然是賴長期包租，潮但是租金卻音是按月發(fā)放邁，達不到返等租降低首期夠門檻，擴大廢置業(yè)群體的助目的。財富廣場續(xù)位置致：位于下角黃東路與下角呆南路交匯處拒規(guī)模儲：總建筑面逝積2000惰0平方米殘建筑形式與厚特征業(yè)：住宅裙樓嚼商業(yè)形式，題共4層，底砌層層高4.目8米，2～仿4層，4.晨5米凈主力鋪位大屯小瞇：主力鋪位仆建筑面積5跨～10平方必米，臨街鋪糖位較大，為塌50~20絡(luò)0平方米搭鋪位使用率年：53％左紡右牽產(chǎn)權(quán)年限節(jié)：70年臉銷售價格閑：一層：內(nèi)院鋪均價13硬000元/層㎡，外鋪均農(nóng)價2100野0元/㎡黨二層：均價筒6500元菌/㎡竟按揭付款9端8折，一次杏性付款96泊折雀銷售策略：漂只銷售一、悶二層，包租儲12年，年送回報率8%區(qū)，第一年租概金簽合同時析一次性支付獄，以后租金哄按月支付住銀行按揭情垮況獵：由工商銀騰行提供5成煩10年按揭乖貸款免經(jīng)營定位：偵 桶商場整體由餓深圳民樂福擠超市租賃使袖用。羅樓盤綜合分否析：眠該項目位于稼下角東路與豪南路交匯處眉，，目前周吧邊的商業(yè)設(shè)嚷施較少，商狐業(yè)氛圍并不塞濃厚，本項話目的優(yōu)勢在桌于它填補一釘個商業(yè)空白錄區(qū)域，同時益由于項目靠冠近規(guī)劃中的旋東江二橋南沒橋頭，具有鏡一定的地段毀優(yōu)勢，但從壘項目目前的糊宣傳情況看討，除了12競年包租外，盛項目整體賣斧點并不清楚升，比較空泛輸，而作為大望商家的民樂產(chǎn)福也缺乏足養(yǎng)夠的號召力違，整體銷售流情況一般。流行前線塘位置：東湖媽西路南側(cè)廚規(guī)模：負(fù)一隙層至三層，畫共計120芒00平方米肌建筑形式與蜘特征：住宅突裙樓商業(yè)，領(lǐng)一層為獨立工臨街大鋪位架，二~三層呆為獨立經(jīng)營聰鋪位也主力鋪位大橡?。憾龢秋L(fēng)鋪位一般為仗20～30略平方米，一質(zhì)樓臨街鋪位汽約100平娃方米左右雄使用率：5丑8％殖產(chǎn)權(quán)年限:倡70年革銷售價格:鐘一層：23倒000元/粒平方米碗二層：均價僅8000元望/平方米匹三層：均價暢7000元罷/平方米饞銷售策略：鴉保底6%回岸報率包租1萍0年，租金較按月支付，票如果出租給慶商戶的租金票超過6%，屠則由投資者腰與管理公司撤平分溢出租緩金；波經(jīng)營定位：忙青春時尚用勉品、新奇玩帳藝、魔術(shù)鬼姨屋以及麥當(dāng)近勞等流行快副餐；苦招商政策:今根據(jù)租賃年引限（分半年售，1年，3板年、10年跌四個租賃期并限）掉免租優(yōu)惠:伴租賃三年，寫則免半年租屠金;篩租賃一年，坦則免三月租娛金參租賃半年，玻則免一個月差租金握其他費用標(biāo)虎準(zhǔn)：進場費直:每平方米焦200元匆管理費:5厘元/平方米坦/月慕廣告費:3頂元/平方米兵/月賴樓盤綜合分脊析：該樓盤游從2004冰年7月份開貫始正式銷售地，從目前銷痛售情況看，各也并不十分么理想，實際因銷售率應(yīng)該控在50%左勺右，該項目蘋試圖拷貝廣破州流行前線詳模式，但本牧項目地段位唯置及門前交港通情況并不芬適合聚集顧貿(mào)客人流，周杠邊青少年消旨費人群也并設(shè)無特別優(yōu)勢捧，從目前進測場商戶經(jīng)營罰品種看，與韻麥地路女人護世界也區(qū)別弊不大。西第三部分盜惠州、磚義烏及周邊連地區(qū)小商品杯市場調(diào)查技一、惠州市派轄區(qū)內(nèi)小商注品市場調(diào)查顫1、惠州市嶼惠城區(qū)小商董品市場調(diào)查窮1）麥地南資路－馬莊路場沿線毀麥地南路主囑要為辦公文耽化用品經(jīng)營樂戶，其中麥款地市場內(nèi)經(jīng)角營戶主要經(jīng)糧營廚房用品驅(qū)、小家電及架日用小百貨謝，馬莊路主昌要以辦公文風(fēng)具用品為主揭，有少量的京兒童玩具。淡麥地市場與濱馬莊路經(jīng)營負(fù)廚房、小家鹽電及日用小嘆百貨有12西家，經(jīng)營文臉化、辦公用賢品的有8家繳、鐘表1家臭、玩具3家藏、飾品2家羽、襪子2家鍬。天附表1：麥菜地南路－馬蒙莊路沿線商院戶經(jīng)營品種徑統(tǒng)計調(diào)查分析：振在該區(qū)域內(nèi)剛小商品經(jīng)營敞戶特征較為脫明顯，沿麥赴地南路和馬邁莊路主要經(jīng)容營辦公文具蘆，麥地市場絕內(nèi)則以廚房腹用品、小家年電為主。原纖因在于周邊列聚集有大量悶辦公樓以及攝實驗中心、姨實驗小學(xué)等甚學(xué)校。同時蠟該區(qū)域也是慎比較大的舊鑼民宅聚集區(qū)侍域；輕廚房用品、木小家電商戶僅主要從廣州微進貨，玩具玻、文具則從澇廣州、惠東底、東莞等地范都有；豈在該區(qū)域內(nèi)嗓經(jīng)營商戶大劫部分人都是挨來自廣東省頃潮汕一帶；洗租金水平：暖麥地市場一扛般租金是在菜65元/㎡創(chuàng).月，最高猶租金80鞭—喘90元/㎡晃.月；馬莊隔路最低的租怎金只有33酬元/㎡.月潔。漫2）南門路液、水門路、社中山南路沿到線芒南門路、水轎門路、中山燒南路是惠州喊最早的商業(yè)票中心區(qū)域，波其基本上環(huán)么繞著惠州市籮商業(yè)步行街航，經(jīng)營歷史裂比較悠久。牌在這些道路蠻沿線主要經(jīng)獨營的小商品繞類別有日用貼小百貨、辦吼公文具、字炭畫工藝品、氣美容、美發(fā)茫用品、飾品覺、床上用品功以及服裝等猴。瞇附表2：南份門路、水門診路、中山南延路經(jīng)營品種臂統(tǒng)計將鋪位名稱權(quán)經(jīng)營品種懸經(jīng)營面積載家兒樂既婦嬰用品、痛童車、玩具秘15陰南門鐘表耽鐘表繭15愚華都工藝城糞佛象、佛具障、工藝禮品洋50預(yù)惠杏前生文具昏體育用品、菠辦公用品、賣30猜德龍工藝陸工藝禮品釋60瞞韋蘭花藝雄禮品、工藝壩品淘30擠立信文體屑體育用品、它辦公用品、懷35郵順和文具墓文具稈40斜永光文具喝文具、辦公穴用品中50熄睡康寧床上歐用品鏟床上用品絮60得夢麗莎床上貿(mào)用品電床上用品采70巡超能玩具怨玩具驗10銷華都佛具逮佛象、佛具階、工藝禮品際50秤小飾品、傘既具擾小飾品努15驚興發(fā)鏡畫具工藝畫牛30賠玩具店合玩具他15障珊珊化妝品華化妝品航30咸優(yōu)質(zhì)家用商公品行筐日用小百貨錄35細(xì)創(chuàng)藝高飾品剖小飾品頃20茫昌記雜貨店胸家用小百貨鑼50包華軒文化用暫品港文具、辦公睬用品株40超富華百貨商村行測小家電、爐啞具、日用百尿貨縮30納藍天文具狡文化辦公用彈品跌25欠床上用品店純床上用品、堵山地自行車有60禍富友玩具世語界賊兒童玩具繞45標(biāo)公仔店杯飾品、玩具漁15秀百貨集團文雪化用品商場沿文具、辦公架用品、兒童偵玩具編90愿貴族皮具猛皮具、包錄25蜂藝之廓美容壽美發(fā)用品店榮美容美發(fā)用帝具鹽120閘安琪爾輝飾品、玩具終10掩2脆元商場遲日化用品、匙小五金、瓷旋器等躬80命三和寢具箱床上用品升45抽運動前線叼體育用品耳30關(guān)添姿彩舉飾品房25貸美坊澆玩具、眼鏡愧、小飾品狡40穩(wěn)襪子店地男女各式襪遭子用15周嵩至軒仗畫布、文具支等原20肌新鮮女孩攜飾品、化妝伍品等絡(luò)12早媽媽世界旨童裝、童鞋篇、玩具裹40握惠陽門市部化辦公用品、桌玩具、禮品刻30覆芳芳美容美皺化用品稈美容美發(fā)用殊品炮100唉康斯美容美灣發(fā)用品中心袍美容美發(fā)用辰品歪50藝摩登升美容美發(fā)用透品躲110碑文新文具盾辦公用品、餃文具等樣35絹陽光星辰妝輪飾品技飾品牙16撫工藝品坊賭工藝品關(guān)8隆文房四寶店寨紙張、筆等伙13鈴新雅美容美及發(fā)用品濾美容美發(fā)用競品喇150厭明記漁具蛾漁具瘦25勢鐘記漁具謎漁具泰35姨添樂釣具錄漁具肆25穩(wěn)漁業(yè)用品唱漁具、網(wǎng)具有20連南洋釣具施漁具、網(wǎng)具亂25樂偉記漁具悄漁具、網(wǎng)具姑20湯亞鐘漁具吵漁具、網(wǎng)具凱20興漁具店哨漁具、網(wǎng)具棒25雄漁具店州漁具、網(wǎng)具搜30新漁具店撓漁具、網(wǎng)具劫25引漁具店儲漁具、網(wǎng)具地20傍雅麗斯嫌美容化妝品久30講水門魚缸批膏發(fā)部開各種裝飾花滲以及魚缸等暑25調(diào)查分析：停這些小商品猜經(jīng)營戶均處營于臨街門店味的經(jīng)營狀態(tài)絞，主要以零灑售為主血玩具、文具宋、日用小百片貨主要從惠鳴東等地進貨殲，美容美發(fā)所用品、飾品適等則主要從副廣州進貨，述魚具、字畫伍等則來自上寄海、深圳等注地；蔥南門路沿線路的租金為7喬0舍—占100元/票㎡.月；水碼門路租金為匆60促—浙110元/老㎡.月；中獻山南路租金設(shè)為50巧—舍100元/標(biāo)㎡.月；巡目前這些臨銀街的小商品陶經(jīng)營門店建超筑都非常破鄙舊，從城市所發(fā)展看，處印于舊城改造犯的范圍，未堡來將可以作級為本項目重蠟點招商對象您之一。李3)水東泳路沿線（待宜補充）瓣地理位置：襲位于水東西另路輛鋪位面積：述主力鋪位在疼50辜—窗60平方米憲經(jīng)營品種：蝶五金5家，叮文化辦公用斗品5家，雜打貨21家，徒床上用品2蘇家，工藝品幣4家，玩具杏8家庭經(jīng)營方式：晌以批發(fā)為主筆，兼有零售撲進貨點：主顯要以廣州為滋主，東莞有型一部分注租金：20忙—承60元/平設(shè)米于·咐月號4）橋西市指場秤位置：環(huán)城記西二路（西接湖公園）樂規(guī)模：43環(huán)26平方米膚（門面55迫間）碰建筑形式：揉老街老房子薯自由組合成坊的市場（除命肉菜市場外至）籠經(jīng)營范圍：控肉菜、海鮮焦、水果、日青用小商品、是茶等騰租金：約7箏0-100夏元/平方米創(chuàng)/月魄管理費用：劫50元/月聽·晶鋪摔市場經(jīng)營品掙種統(tǒng)計（不朝含肉菜、水咱果等）亂經(jīng)營品種忠茶葉寧海產(chǎn)干貨皇糧油副食品剝?nèi)沼秒s貨騾民間用品豆土特產(chǎn)掏五金扒服裝針織腎間數(shù)產(chǎn)3藥4澇10駛6凳5系3網(wǎng)3洗4調(diào)查分析：埋該市場經(jīng)營睜時間約有1趙0余年時間踢，目前消費熔經(jīng)營主要對吸周邊的居民慮，經(jīng)營狀況臘一直比較良急好。掏市場由惠州催工商所負(fù)責(zé)如管理，由于戚市場經(jīng)營歷賴史比較悠久貢許多硬件設(shè)列施都有所局樹限。衛(wèi)生條瘡件和秩序比蒼較差。否商戶進貨渠是道主要是廣旋州、東莞等憑地圖余5）南門市塌場紐位置：南壇最路梢規(guī)模：49現(xiàn)00平方米焰（其中二層相海鮮肉菜約豈900平方帖米）莊建筑形式：吃住宅商用樓躍和簡易主題皆樓懶經(jīng)營范圍：貨肉菜、海鮮固、水果、日派用雜貨、煙悠酒等左租金：約7翠0元/平方光米/月荷管理費用：謀205元/味月顧市場內(nèi)經(jīng)營象品種統(tǒng)計（前不含肉菜、念水果等）趕經(jīng)營品種掌鮮花寬海產(chǎn)干貨糖糧油副食品般日用雜貨碗煙酒腰服裝針織千間數(shù)建1透6園13伙5鴉4理6格南門市場旁仆的紫西嶺二色巷服裝街（術(shù)含南門、永用發(fā)時裝城）似經(jīng)營品種故男女時裝議童裝善鞋貸珠寶冷針織用品動其他旱間數(shù)染85違8偵7愚2路8嶺8目注：其他主部要為化裝品塵、飾品、包鑼、手袋、藥淋店等音服裝街租金第約100元膽/平方米/冤月，工商稅替費為200買元/月廟·孕間，經(jīng)營狀院況一般賢調(diào)查分析：咽衡南門市場經(jīng)毫營時間有2什0年時間，嘉經(jīng)營戶大約棋有80家，初由于市場競擇爭比較激烈禍，目前該市蠢場經(jīng)營情況幸并不理想抗許多商戶都勵是些下崗職夠工在經(jīng)營小息本生意憤進貨渠道主紹要集中在惠絕東和惠州亞袍太市場及城究區(qū)的小商品徒批發(fā)商圖籠6）龍豐市狗場駕位置：花園社水中路零規(guī)模：80誤00平方米歷（共兩層）叫建筑形式：辱主題商城經(jīng)營范圍堅一層：肉菜男、水果、海上鮮、干貨、祥糧油、小百厲貨、日雜等鏟二層：服裝該、童裝、鞋左、小飾品等超裝修狀況墻一層：簡易立水泥地板、劈卷閘門、公稿共照明、風(fēng)憂扇等依二層：A區(qū)至為玻璃門面激，B區(qū)卷閘休門。瓷磚地肢板、公共照膊明、天花吊立頂造通道：一層稿3米，二層旅主通道2.四4米，副通舌道1.8米竄，層高3米情租金：一層尿：80-1攔00元/平堂方米/月暴二層：50拖-60元/摘平方米/月躁工商管理費罵：100元值/月駁·寬間角市場管理費霉：120元睛/月孩·茫間鏈一層小商品快經(jīng)營品種統(tǒng)碎計（不含肉眨菜、水果）脅注：其他主剖要包括眼鏡俗、音像、藥尋店、通訊店怨二層約40杠00平方米蛇全部為服裝甚、鞋包和飾毀品調(diào)查分析：公龍豐市場坐宣落于惠州商治業(yè)中心地帶令，離汽車站刮咫尺，交通乓便利，市場療批零兼營，喚經(jīng)營狀況較酷好；惹龍豐市場是秘惠州最早、鑼規(guī)模最大的舅的農(nóng)副產(chǎn)品很、小商品市栗場。其二層炸服裝市場是傷2004年福7月改裝開紋業(yè)，目前經(jīng)悲營狀態(tài)一般吩，有部分商同家在轉(zhuǎn)讓鋪燭位。涌市場內(nèi)服裝然、小商品商胖戶貨物一般鋪來源于廣州懇、惠東等地廳7）東平市忠場呀位置：東湖睛西路戚規(guī)模：75喊00平方米姓（共三層）敏建筑形式：跟商住樓光經(jīng)營品種：折負(fù)一層：服承裝、小商品館、小百貨室約2500葬平方米（1闖20間商鋪補）一層：肉菜單二層：家具嬌城蒼租金：25竟-30元/忙平方米/月蓄管理費用：暢80元/月貍市場經(jīng)營品奔種統(tǒng)計（不纖含肉菜）懷經(jīng)營品種收鞋類抵糧油副食品邊針織葡日用雜貨睡飾品怕服裝針織其間數(shù)估8帶27錢3寇4臂2迷120調(diào)查分析：泄市場于93楊年開業(yè)至今括，以前生意犬比較穩(wěn)定，積現(xiàn)在由于同蹲類市場太多舒，經(jīng)營一直滔不太景氣，葛加上目前處井于淡季期間充，經(jīng)營服裝謊類的商家生妥意都為清淡蓄。小商品市虎場主要由附鈴近的老顧客裝來光顧，情陳況略好。帆進貨渠道主態(tài)要來源于惠臉東市場圖結(jié)8）橋東市宅場討位置：東沙吩江（水東南首路）只規(guī)模：建筑化面積611及8平方米（諒其中門面1西14間、石弊臺351檔?。﹦蚪ㄖ问剑合韱误w簡易商似住樓屋經(jīng)營品種：惑肉菜、海鮮胖、水果、日拆用雜貨、糧熊油、服裝、訊鞋帽等癢租金：約4吳0-60元項/平方米/炕月哲管理費用：泊80元/月執(zhí)市場經(jīng)營品棍種統(tǒng)計（不累含肉菜）派經(jīng)營品種中糧油、干貨澇日用雜貨獅服裝鞋帽采其他剩間數(shù)泉14漆6押80溫14嘩注：其他主蠢要包括水產(chǎn)胃品、食品、胡餐廳等調(diào)查分析：哀橋東市場，灶主要集中于寺老街居民消惠費及集市地眠段，市場成絨立于83年搶，有20幾史年的歷史。完2000年茅定位為正規(guī)籃的農(nóng)產(chǎn)品交搶易市場。橋闊東市場的形族成也為水東藍路帶來了許塔多的小商品些經(jīng)營戶，經(jīng)欠營品種都圍溫繞日常生活臟用品為主題密，目前街面立經(jīng)營狀況較申差。尤其服余裝生意清淡邊；妻進貨渠道主技要來自惠東刊及惠州城區(qū)票批發(fā)戶；泰市場內(nèi)外地盈人經(jīng)營戶較祝多。圖掀9）小金口叼市場棵位置：廣汕冷公路栽規(guī)模：建筑窩面積3萬平區(qū)方米飄建筑形式：蛾商住樓恭經(jīng)營品種：爆肉菜、海鮮乳、水果、日陵用雜貨、糧勾油、服裝、俗鞋帽等巷租金：一層減：48元/國平方米/月估二層：28委元/平方米港/月錘管理費用：項40元/月晶工商稅費：團100元/擇月射市場經(jīng)營品蠶種統(tǒng)計（不訂含肉菜、水格果、海鮮）涉商場裝修狀證況：瓷磚地違板、天花吊鋪頂、卷閘門常、防火隔墻諷市場內(nèi)經(jīng)營漂品種統(tǒng)計列吐表：調(diào)查分析：喘小金口市場拳是小金口鎮(zhèn)努最大的綜合汗批發(fā)市場，犁有幾十年的煎歷史，原來蟻是由鐵皮屋啄和老房子組刑建的民間菜姿市集散地。溪2001年挖政府對其進癢行改建，實鳥行短期產(chǎn)權(quán)錢式的租賃方或式。目前也餅算是惠州較革大的綜合批妨發(fā)市場；代肉菜、果類厚經(jīng)營狀況比郵較穩(wěn)定，服遇裝、糧油經(jīng)取營狀況較差紋，許多商家怨都有轉(zhuǎn)讓鋪利位的意向，杜童裝區(qū)經(jīng)常癥有不開市的橡現(xiàn)象；惱商戶貨品來衫源主要是惠經(jīng)東、廣州等礦地；搖基本上都知爸道有本市場當(dāng)?shù)拇嬖?。圖轎2、惠州周植邊各縣小商港品市場調(diào)查遭：1）博羅縣龍博羅縣商業(yè)嬌還處于傳統(tǒng)霞的肉菜集貿(mào)賣市場階段，口小商品經(jīng)營螺戶一般都聚元集在肉菜市們場周邊，進鎖貨渠道大多光來自惠東、墓太平等周邊歉地區(qū)，對于末本項目比較意感興趣爽。工博羅中心市訪場骨位張置：狀博羅商業(yè)大區(qū)道演市場規(guī)模：沉老市場2層授約3000莊平方米，3程層約130繳0平方米肥新市場約1苦600平方苗米（共兩層寄）叉建筑形式：筑騎樓商住漫鋪位形式：暢獨立商鋪臂主力鋪位大汗?。夯?平方米左挽右，面寬2軍米，進深4板米垮通道寬度：傳2.5米板層高：閃約3米戴市場規(guī)劃的駛配套設(shè)施：仔銀行品消費者到達姻市場的交通遙方式：塌三輪車、公守交車、摩托古車載市場配套設(shè)別施情況：鼠沒有配套倉只庫、長途汽笨車站約50必0米火平面布局圖纖：脂主要經(jīng)營品抵種：設(shè)針織、鞋、曬服裝與少部菠分小家庭用隱品孤各樓層經(jīng)營工品種區(qū)劃：商1層肉菜市債場白2層服裝、撿針織取3層鞋類、紙服裝蛇商戶來源：客本地為主攤商戶性質(zhì)：套均為代理經(jīng)竄營戶趴商品來源：尖廣州、東莞掉太平、惠東暴、石龍等串客戶來源：恰零售為主，估以本地客戶保為主鍵各樓層租金抱水平：2層陳：崗45元/平志方米/月淡3層：郊30-40熔元/平方米燃/月劣新市場免租俊一年垂租金繳納方幅式：提按月支付厚管理費用：環(huán)2層：11姐0元/月江·英間僑3層：10肌0元/月董·兆間赤經(jīng)營狀況綜筍述：委主要以熟客員為主，經(jīng)營鏟情況目前在害博羅算是比今較好的市場圖城北市場棵位置：端博羅汽車站主旁峽市場規(guī)模：飼單層約80徑0平方米萍街道：市約60間商副鋪偵建筑形式：永騎樓商住遇鋪位形式：豪獨立商鋪叔主力鋪位大索小：為20平方米脾，一般4救×馳5倉通道寬度：影3.5米暑層高：并約3.5米諸消費者到達兵市場的交通跟方式：鳳三輪車、公省交車、摩托和車棒市場配套設(shè)素施情況：減長途汽車站眾約100米卷平面布局圖爛：嘴市場內(nèi)主要居經(jīng)營品種：擦服裝、針織進、鞋粥街道主要經(jīng)最營品種尚：生活用品倦、雜貨、水招果、糧油、鉤小電器、五隙金等游各樓層經(jīng)營輪品種區(qū)劃：眾1層：肉菜側(cè)市場賓2層服裝、悄針織寬商戶來源：豐本地為主畢商戶性質(zhì)：榨均為代理經(jīng)合營戶鉗商品來源：棗廣州、東莞碧太平、惠東怕、本地等閥客戶來源：珍零售市場以垮本地為主希各樓層租金回水平：銹15元/平迫方米/月愉街道租金：缸25元/平賭方米追租金繳納方秧式：貍按月支付駱工商管理費偏用：鴉免起經(jīng)營狀況綜功述：峽目前二層服呢裝市場經(jīng)營考狀況較差，祖許多商鋪已本經(jīng)關(guān)門，經(jīng)狡營戶比較休闊閑都在打牌靜。街道雜貨躍市場經(jīng)營狀絹態(tài)，也呈冷艦淡，生意較逝好主要集中城早晚間。圖狼博羅老街市急場月位置：步博羅解放路贊市場規(guī)模：外約有80間遙經(jīng)營戶梅建筑形式：蹈騎樓商住圖鋪位形式：讓獨立商鋪不主力鋪位大躁?。耗?0平方米亮通道寬度：月6米果鋪位面寬與拼進深：農(nóng)3*3愧層高：聾約3米潔市場規(guī)劃的源配套設(shè)施：諸銀行、餐飲燦、郵政等殿消費者到達尤市場的交通傭方式：努三輪車、公丸交車、摩托鉆車視市場配套設(shè)住施情況：燃無倉庫、長絲途汽車站約谷800米、肅碼頭100擔(dān)米趕主要經(jīng)營品膜種：哥生活用品、砍雜貨店、水砍果店、小五道金等炭各樓層經(jīng)營焰品種區(qū)劃：欠屬于街道經(jīng)棗營的市場歷商戶來源：夫本地為主物商戶性質(zhì)：臣均為普通經(jīng)蔽營戶零售+膜批發(fā)糊商品來源：芳廣州、惠東湊、本地等忘客戶來源：度市場以本地臥為主乏各樓層租金媽水平：灘檔袖：100元欲/月談·叨平方米）撲鋪位：12纏5元/月夠·掛12平方米笑租金繳納方攪式：告按月支付叢管理費用：昆約200吹—束350元/腥月住經(jīng)營狀況綜楚述：晴該市場為博質(zhì)羅最早的小墾型批發(fā)街，溪以往為集市顆的重心地段義，商家都源愈于本地居民洋。目前許多六鎮(zhèn)邊的士多興店前來進貨翼經(jīng)營。由于包該街是經(jīng)營杏范圍比較豐判富，人流比首較集中，故欺生意狀況良罵好，尤其早勇晚。圖評新世紀(jì)農(nóng)副刮批發(fā)市場撿位置：半博羅僑西西敵路靈市場規(guī)模：遷建筑面積約攪1.2萬平暴方米罵建筑形式：有騎樓3層商殲鋪愚鋪位形式：睬獨立商鋪逃主力鋪位大水?。航?0平方米素裝修情況秒：商鋪為卷肺閘門，普通綁水泥地面藍通道寬度：扶6米習(xí)鋪位面寬與諷進深：貧4*10直層高：六約3.2米怨市場規(guī)劃的撲配套設(shè)施：睬無雹消費者到達住市場的交通悉方式：斥三輪車、公肥交車、摩托撓車縮市場配套設(shè)柿施情況：抬無倉庫、長橡途汽車站約陵900米鞋平面布局圖萄：幣主要經(jīng)營品概種：夾肉菜、水果畢、糧油、干衛(wèi)貨、家庭日斗常用品、餐愿飲等春各樓層經(jīng)營伏品種區(qū)劃：梯中心位置為和肉菜市場、沿周邊為農(nóng)副儲食品璃商戶來源：芽本地為主撓商戶性質(zhì)：濱均為普通經(jīng)盈銷經(jīng)營戶領(lǐng)商品來源：材廣州、惠東忘、本地等落客戶來源：瓜零售，服務(wù)菜本地為主度各樓層租金健水平瓦：租金為1認(rèn)0鉗—渣15元/平舟方米姿·因㎡夾租金繳納方面式：碧按月支付誓管理費用：士50元/月扎工商稅收千：60元/那月蒼經(jīng)營狀況綜志述：樹該市場開業(yè)賓時間已有3刃年，目前有限80%以上享的商鋪尚未綿出租。經(jīng)營部情況較差，蠻其中肉菜市素場為免費出府租給經(jīng)營戶刃。周邊街鋪切也顯得比較械冷清。2）惠陽區(qū)倚商貿(mào)廣場蹦—醫(yī)精品坊、首稼層飾品虎位置：壞惠陽區(qū)崇雅遠(yuǎn)路商貿(mào)廣場副3層煮精品坊市場繩規(guī)模：送約800平資方米（共8平0間經(jīng)營戶板）迎首層飾品市噸場：糟約500平嬌方米比建筑形式：形商場內(nèi)商鋪乳精品坊鋪位平形式：悅獨立商鋪差首層飾品市營場：惡統(tǒng)一收銀靠裝修狀況：尸瓷磚地面、胸?zé)晒庹彰?、擾中央空調(diào)、本玻璃門面替主力鋪位大冰小：兩8接—尺15平方米熱通道寬度：愿2米響鋪位面寬與筋進深：駁4*2捷層高：堵約3米錫市場規(guī)劃的遲配套設(shè)施：舞銀行、大型者商場軍消費者到達崗市場的交通脹方式：煮三輪車、公毒交車、摩托慨車、長途車翼、私家車等得市場配套的霸客運軌站、負(fù)貨運站倉儲蜘等配套設(shè)施沸情況：填無倉庫、長舅途汽車站約捕100米發(fā)平面布局圖頂：世主要經(jīng)營品暫種：轎時尚飾品、叛家居精品、割包、玩具、檔電子玩具等德各樓層經(jīng)營談品種區(qū)劃浪一層：首飾書、工藝精品飾、手機、小雕電器、服飾退、眼鏡、書備店等且二層：男女競時裝、針織飾用品等農(nóng)三層：精品例坊、家具捉商戶來源：吳本地為主祥商戶性質(zhì)：復(fù)均為代理經(jīng)鋪營戶胖商品來源：摧廣州、惠東憂、深圳等咬客戶來源：預(yù)學(xué)生、工薪灰階層、白領(lǐng)消階層咐各樓層租金蝴水平昆4.9㎡=威1100元棗/月（含所壽有費用）牧相當(dāng)于約2氏00元/平府方米/月蓬租金繳納方居式：閃按月支付辱管理費用：站租金內(nèi)含童經(jīng)營狀況綜衛(wèi)述：繞商貿(mào)廣場精嗓品坊于04附年9月開業(yè)勤，目前經(jīng)營奔狀況中等，董由于在商貿(mào)憲廣場內(nèi)經(jīng)營且，同類商品爛比較相似和途競爭大，所隊以有許多經(jīng)洪營戶都覺得潔前景不是很謊樂觀，許多雅在轉(zhuǎn)讓狀態(tài)科中。豐一層首層飾巧品市場經(jīng)營笨狀況較好。圖搬長運購物廣切場沃位置：裹南大街（客環(huán)運站旁）歲市場規(guī)模（至服飾、小商腔品市場）：勢約1500排平方米搏建筑形式：慧商場內(nèi)商鋪量鋪位形式：業(yè)獨立商鋪考主力鋪位大謀?。核?5平方米值通道寬度：峰2米序鋪位面寬與姓進深：塘3*5順層高：糾約3耕—朗3.2米顧市場規(guī)劃的叼配套設(shè)施：銹客運站、酒爺?shù)昙捌渌O(shè)白施里消費者到達眠市場的交通城方式：旗三輪車、公威交車、摩托載車、長途汽撿車、私家車吐等備市場配套設(shè)漫施情況：懸無倉庫、長忌途汽車站約的80米銷主要經(jīng)營品隆種：脈鞋、服裝、辜飾品、精品矩、女士用品渣、化裝品等殼商戶來源：韻本地為主破商戶性質(zhì)：違均為代理經(jīng)外營戶裂商品來源：筒廣州、東莞懼太平、惠東軍、深圳、佛慣山等訂客戶來源：子本地居民、丟打工階層、夏學(xué)生為主銜經(jīng)營狀況綜姥述：步該商場經(jīng)營呢時間有10施年歷史，市奉場離車站較燈近，人流較茅多，所以生膽意比較穩(wěn)定畝，轉(zhuǎn)讓費用蛛都達1萬多怒元/間?？褡饨鸺敖?jīng)營賣成本調(diào)查侍各樓層租金安水平：士鋪位70波—真80元/平第方米/月，途柜臺100猛元/米衡租金繳納方釣式：兇按月支付萌管理費用：渠13元/平唱方米/月華都廣場胡位置：棉白云五路滋市場規(guī)模（鍵服飾、小商著品市場）：吸約1000惠平方米找建筑形式：切商場內(nèi)商鋪爭鋪位形式：刪獨立商鋪例主力鋪位大秒?。壕?0平方米勤通道寬度：獻2.5米注鋪位面寬與霧進深：流4*5厲層高：興約3叉—酸3.2米關(guān)市場規(guī)劃的酬配套設(shè)施：尸客運站、酒清店及其他設(shè)川施嫌消費者到達商市場的交通躬方式：撓三輪車、公徐交車、摩托炮車、長途汽摧車、私家車密等沾市場配套的拴客運怖站、副貨運站倉儲奏等配套設(shè)施欄情況：瓦無倉庫、長法途汽車站約故80米胖平面布局圖慌：（略）勉經(jīng)營狀況調(diào)堡查柴主要經(jīng)營品懇種：魯鞋、服裝、尾飾品、精品必、皮包皮具崖、家居飾品興等惹商戶來源：命本地為主娛商戶性質(zhì)：法代理經(jīng)營戶局商品來源：庫廣州、東莞涉、惠東、深女圳等在客戶來源：費本地居民、淋工薪階層等咳經(jīng)營狀況綜鞋述：游該商場開業(yè)員時間約3年炎時間，經(jīng)營題狀況良好，衰尤其是餐飲霧部分。斯租金及經(jīng)營拍成本調(diào)查敘租金水平：福鋪位150蚊元/平方米脆/月珠租金繳納方陪式：公按月支付管理費用建20元/平好方米/月雜貨大街飄位置：筍惠陽區(qū)南門勢大街三市場規(guī)模：預(yù)102間經(jīng)姜營戶（兩條畢主街）趙建筑形式：典商鋪與住宅出精品坊鋪位話形式：椅獨立商鋪搖裝修狀況：盛略棍主力鋪位大姻小：妄15疲—眼30平方米事通道寬度：肯主街道約8猶米，副街道威約5米寄鋪位面寬與舒進深：到不一，信層高：爭約3米銀市場規(guī)劃的衡配套設(shè)施：額銀行、商場兆、酒店等駕消費者到達復(fù)市場的交通榨方式：獎三輪車、公芽交車、摩托頂車、長途車主、私家車等雪市場配套設(shè)盆施情況：界無倉庫、長員途汽車站約脖300米案平面布局圖濱：淘經(jīng)營狀況調(diào)魄查醒主要經(jīng)營品嗎種：率小家電、針辜織、床用、動服裝、鐘表感、電器、日礙用百貨、音如像、等擔(dān)層經(jīng)營品種哨比例（10飯2間）推經(jīng)營誰業(yè)態(tài)燃電器小家電噸針織床用品只服裝鉤日用百貨雜朽貨懂鐘表膀陶瓷姿五金平其他霸間數(shù)虎19遣26缸8習(xí)20庭3觀12踏5乘9泉商戶來源：援本地為主宅商戶性質(zhì)：儉代理經(jīng)營戶凡商品來源：懸廣州、順德鋪、佛山、東盼莞、本地等宇客戶來源：胸當(dāng)?shù)鼐用?、欣周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)等控租金及經(jīng)營得成本調(diào)查謝租金水平：暑30擾—尺50元/平揚方米/月伍租金繳納方挖式：離按月支付參管理費用：魯租金內(nèi)含對經(jīng)營狀況綜晝述：涉該雜貨市場孫是惠陽最有糧歷史性質(zhì)的中市場，整街沒都圍繞雜貨慚為主題。由報于歷史原因燙，該區(qū)域的壯經(jīng)營戶都守武著熟客生意旱為主，經(jīng)營財狀況顯得比旨較嫻靜，生岸意也一般，膏但有很豐富鵲針對性的消頭費市場（對際農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)遲等）圖3）龍門縣憂龍門縣是一奉個農(nóng)業(yè)縣，島農(nóng)村人口占敘比重占85嗚%，又處山漸區(qū)經(jīng)濟不發(fā)短達，工業(yè)支逃柱性產(chǎn)業(yè)為磚水泥制造業(yè)焰，因此商品背經(jīng)濟不是非獨?；钴S，商淚業(yè)因此不夠撞繁榮，沒有依形在專門的約交易批發(fā)市燒場，目前龍擱門縣的商業(yè)撐主要集中在物新興路與太毀平新路交匯防的區(qū)域，其左中新興路主撞日用百貨、任針織品、小遷五金、鞋包衰、陶瓷、服過裝，總共約旺有商家40迷家，商品的船檔次比較低攀。主要是龍劉門縣所轄的當(dāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)來此少凡量的批發(fā)。樓龍門縣部分舞小商品經(jīng)營優(yōu)戶調(diào)查灣日化用品店遠(yuǎn)（張先生）圓經(jīng)營品種：鞏洗發(fā)水等日儲化用品己進貨點：廣伐州美姿城費順興日用品朱商店（吳先累生）屆經(jīng)營品種：增小五金、小袖家電、陶瓷券等蓋進貨點：廣奮州沙溪、藍寸天等市場叛百貨日用品課店（黃小姐章在太平新路幻）絮經(jīng)營品種：示日用百貨、腹針織用品塞進貨點：廣腰州洛溪、惠拖東陶興華五金電浮器行挺經(jīng)營品種：臉五金、小家纏電、家用電隆器篩進貨點：廣耕州洛溪五金田市場驗銷貨渠道：婚主要是龍門竿縣下面一些男鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以過棗來批點貨，帳價格要相對肺便宜點。尖藝文商品店寧（康錫枝老截板）鬼經(jīng)營品種：就辦公文化用噴品花進貨點：一捐般到廣州市膜進貨兵小天使婦嬰隸用品專賣店幅經(jīng)營品種：薯VCD、益揪智食品、玩拔具、日用品杰等享進貨點：廣貝州白馬服裝鳴市場以及誼亂德路玩具市笨場陷百貨商店（剖麻老板）宅經(jīng)營品種：幕日用百貨、礙小家電、陶志瓷等鈔進貨點：廣墨州雜龍門縣小商卸品市場綜合停分析：渠龍門縣經(jīng)濟州不發(fā)達，基妙本上屬于內(nèi)掩陸農(nóng)村地區(qū)燈傳統(tǒng)小商品漸消費形態(tài)，年小商品是很占有市場的。用對于在惠州亦建這樣一個添大型小商品肉市場，大多拒數(shù)經(jīng)營者比塔較認(rèn)可。4）惠東縣見惠東縣服裝冠以及制鞋業(yè)團產(chǎn)業(yè)的發(fā)達秩，因此由于考其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)手而催生出來物主要以服裝稻、鞋類專業(yè)運市場。目前宋惠東專業(yè)市麥場主要有富亦民服裝市場候、平山中心艦市場、長春蒼服裝批發(fā)市倘場、銀基服寧裝、鞋批發(fā)捏市場以及惠叫東蔬菜批發(fā)腐市場。小商劍品市場主要嘆集中在平山額中心市場一驢樓以及人民遵北路有些零膀散小商品經(jīng)酸營戶。惠東練縣目前是惠肝州地區(qū)重要悶的商品集散船地，商品交匠易活躍，市蹦場繁榮。其拿商品主要輻薦射惠州市、怪河源市、深仍圳市、汕尾呀市等地區(qū)。便專業(yè)市場基叢本概況廁市場名稱掩市場位置達市場規(guī)模透平山中心市琴場估位于惠東縣茫建設(shè)路高總規(guī)模約糊25000消平方米盞,映共五層單層姻面積約幅5000薯平方米后建筑規(guī)劃皮建筑形式門鋪位形式其主力鋪位大校小蘆商業(yè)建筑慧獨立鋪位摔約鞋5—6慨平方米依鋪位裝修得通道寬度廢層高普輕質(zhì)板隔，損卷簾門雹主通道腦2.4貍米折,洪次通道工1.8般米辰,沙最小通約懸1.2玻米僑約舟5亭米從鋪位分割壟市場內(nèi)部配食套時市場外部配貪套盲鋪位寬約斧2.5愛米債,須進深約福2抵米否內(nèi)通主要以緣走梯為主池,遍沒有空調(diào)棗停車位比較寶少辛,堤沒有配送中母心顛,郊出貨主要以蓬人力拉運為貓主塑消費者到達槳市場的交通皺方式柿主要以公交題車以及摩的命為主董經(jīng)營狀況調(diào)銅查慎各樓層經(jīng)營砍規(guī)劃河租金水平匹一樓搬飾品、日化悔用品、針織付、皮具、箱裹包、領(lǐng)帶、鍛內(nèi)衣、百貨吹、玩具、童喬裝、鞋、帽杰子等俯小商品區(qū)租諒金約殺100—1賓40鞏元千/基月鉛.仇㎡饅,卻現(xiàn)招商的租言金每300尋元動/個月滔.飽㎡釣,廁第二年加延30%花租金欣二樓戒男女服裝、拾牛仔服裝、悶內(nèi)衣等臭500—8捧00污元公/同月睜.備㎡繞三樓孕成衣批發(fā)套350—5薦00為元辮/剃月快.顯㎡株四樓弄成衣批發(fā)榜600—9給00誤元社/冬月產(chǎn).爹㎡鋒商戶種類妹商戶來源勝一樓主要以關(guān)本地商戶為嗽主，二、三以樓主要以廣棋東省內(nèi)商戶賊為主，四樓汗主要以外省怎商戶為主妙商戶性質(zhì)喚一、二、三柴樓主要以經(jīng)術(shù)銷商為主，團四樓以廠家顛為主委商品來源盲一樓主要以夸廣州、義烏籮為主做二、三樓服鉆裝主要以廣頁州、福建石界獅為主肌四樓主要為見本地小工廠占加工為主伴批發(fā)客戶來浸源征批發(fā)客戶主再要來自惠州校地區(qū)以及深乓圳、東莞、樂河源、汕尾永等地西租金繳納方帳式脈租金主要以側(cè)一年一交菜管理費用祖110黑元鐵/勞月早工商稅費擱工商費街170陶元項/仰月，國稅潑288稈元脫/恐月，地稅巨58奪元毒/候月振典型商戶貨訊物成本耀商戶的貨物盼成本服裝類碼的成本占其菊銷售價的已40%—5脹0%因左右，小商潑品的貨物成平本占其銷售悄價格的炕60%—7犧0%房綜合概述接平山中心市航場建了約7岡年，市場經(jīng)曬營好，現(xiàn)在柄四樓由外地捐商戶做起來勸了，平山中苦心市場主要霧以批發(fā)為主兆少量的零售括。鞋平山中心市然場一樓小商申品經(jīng)營不好慢，有2/3近的商戶要撤昂場，現(xiàn)商場駐正重新招商瞇，一樓部分蘿改為成衣如居繼續(xù)做小商淘品以及小百腳貨要加租金斧。遵一樓小商品飄商戶普遍反餡映小商品生寧意利潤薄不控能承受更高括的租金，有肅的商戶已經(jīng)極搬遷了，大耀量的商戶正而在清理貨物獵。撿平山中心市慰場由于部分涉物業(yè)是業(yè)主如自己經(jīng)營不蛋用繳納租金礦,競爭力相趕對比較強點攀。磁平山中心市賣場商戶主要帖以經(jīng)銷商為貴主約占70餡%，廠商約皮占30%。墻市場一、二螺、三樓商戶垃主要以廣東僻商戶為主，單四樓主要以掏東北、湖北菊、江西、湖薄南商戶等外葛地商戶僅惠東市場綜午合分析：揉惠東市場形寒成了一定的訊規(guī)模，而且向時間比較長體，具有一定紋的知名度和錘區(qū)域影響里膜；至惠東專業(yè)市危場相對比較務(wù)集中，主要供以經(jīng)銷商為爭主，市場經(jīng)處營比較好；織由于惠東市僚場轉(zhuǎn)型，對篩于其小商品口經(jīng)營戶，應(yīng)猴該成為我市污場大力爭取刷的對象。鑼二、深圳、書東莞、廣州納小商品市場布調(diào)查行1、東莞小具商品市場調(diào)鋒查綢東莞小商品月市場主要集軟中在太平一陶帶，主要以謊服裝、電子明大市場為依迫托，催生了員小商品市場捉的建設(shè)。目攜前雖尚無集犧中的、具規(guī)永模的小商品捷專業(yè)市場，生但從針頭兒壇線腦兒、鞋昂帶兒、紐扣銜兒、拉鎖兒眨、牙簽兒到聰精致的禮品漂、精美的飾耀物；從鞋襪棉、圍巾、帽民子、服裝到獎毛紡織品；垂從各種玩具世、打火機到藥電視機、紅圖木家具、各榴種五金工具竟和電子產(chǎn)品壯。凡是日用總百貨中人們倉能想到的，玻均能在太平澤小商品批發(fā)欠市場內(nèi)找到孟。旅1）鳳鎮(zhèn)口小商品端市場接（市場一角艘）曉市場名稱恐鎮(zhèn)口燈光夜僚市殼市場地址慶虎門鎮(zhèn)口破市場規(guī)模晉1000多演平方米握建筑及規(guī)劃濤調(diào)查葬建筑形式岸臨時建筑，吉帶倉儲閣樓始。娘鋪位形式租街鋪與內(nèi)鋪伏結(jié)合額裝修情況須簡陋倉通道寬度殊主入口通道某：6米；內(nèi)牛鋪通道：2邀.5米句鋪位面寬及鄰進深標(biāo)4米*3米聯(lián)層高臂5.5米星市場內(nèi)規(guī)劃露的配套設(shè)施峰無添消費者到該遞市場的交通浙方式臭服務(wù)周邊工糞業(yè)區(qū)，步行兔市場配套的愧客運站、貨避運站、倉儲輝等配套設(shè)施參情況化無撇平面布局圖染經(jīng)營狀況調(diào)艦查航主要經(jīng)營品纖種評針織內(nèi)衣、攤塑料制品、盆小家電、舊絲圖書、服裝瞎鞋襪、箱包束。絕各樓層經(jīng)營嫩品種區(qū)劃震混雜經(jīng)營，壁無商業(yè)規(guī)劃蝦。申商戶種類浙商戶來源：辱本地居民和仿部分外來人灰員。葬商戶性質(zhì)：危零售經(jīng)銷戶即。豎商品來源謙鎮(zhèn)口工業(yè)區(qū)倒廠家尾貨。闖批發(fā)客戶來洋源莊無運經(jīng)營狀況綜帝述樣一般。恒租金及經(jīng)營壤成本調(diào)查痕各個樓層租潮金水平覺街鋪：30羨~50元/觸平方米糊內(nèi)鋪：10錫~30元/貝平方米昌租金繳納方梁式躍月繳。產(chǎn)管理費用虎無疼工商稅費畏無隙典型商戶貨嶄物成本陡2）富民商欄業(yè)大廈小商肝品經(jīng)營區(qū)通市場名稱乘富民商業(yè)大魚廈一樓飾品蛛?yún)^(qū)茶市場地址隨港口路痕市場規(guī)模兔約4000山平方米旗建筑及規(guī)劃話調(diào)查苦建筑形式杯鋪位形式叼獨立鋪位昆裝修情況蠶標(biāo)準(zhǔn)裝修寨通道寬度義3米宇鋪位面寬及拋進深努4米*5米臭層高姻4米苗市場內(nèi)規(guī)劃喜的配套設(shè)施型銀行、餐飲繩、信息中心建、貨運代理承。晚消費者到該塑市場的交通秒方式派絕大部分客陪戶備車自提殘。鏡市場配套的亭客運站、貨籮運站、倉儲圓等配套設(shè)施惠情況癥流轉(zhuǎn)型批發(fā)撒市場，外有筍大平巴士站歲、銀龍客運番站。內(nèi)有地伏下停車場。澤平面布局圖虜經(jīng)營狀況調(diào)龜查潑主要經(jīng)營品稱種候針織內(nèi)衣、圍包裝袋、美六容化妝品、宣洗滌用品、施日用小百貨秀、小飾品、艙帽子。太各樓層經(jīng)營應(yīng)品種區(qū)劃榆芳施煤振薪析宴商戶種類助商戶來源：貸本地商戶占門30%，湖黎北、湖南、振江浙等外地晝占70%。是商戶性質(zhì)：哪廠家約占6車0%械經(jīng)銷、代理魯商約占40漫%。廣商品來源脾珠三角及虎瀉門本地，江帆浙一帶。狂批發(fā)客戶來申源罵全國各地二百級服裝市場凳，百貨柜臺巷。藏經(jīng)營狀況綜覺述售目前該市場驚經(jīng)營穩(wěn)定，攪大多與惠州第商戶有生意叢往來，屬一別級批發(fā)。并崗將于今年5江月整體遷入效富民小商品缸內(nèi)衣批發(fā)市益場經(jīng)營浩租金及經(jīng)營森成本調(diào)查芝各個樓層租廢金水平獲一層飾品區(qū)認(rèn)：2萬/1適5平方米標(biāo)亡準(zhǔn)鋪位。噴租金繳納方勁式校月繳之管理費用駱200元/江戶淘工商稅費董國稅：30吩0~400傅元/戶世地稅：10首0~200愿元/戶釣工商稅：2贈00~30歷0元/戶喚典型商戶貨山物成本篇3）黃河時模裝城商業(yè)步結(jié)行街小商品混經(jīng)營區(qū)裙市場名稱拋黃河時裝城杜商業(yè)步行街謠市場地址禮港口路愿市場規(guī)模始約600平低方米傘建筑及規(guī)劃拿調(diào)查掉建筑形式早步行街玻鋪位形式草街鋪占裝修情況濫無極通道寬度宅5米星鋪位面寬及勸進深蕩2米*5米徐層高奏市場內(nèi)規(guī)劃逃的配套設(shè)施志依托黃河時搏裝城的配套滴，有貨運代謝理。繡消費者到該密市場的交通澇方式比公路客運詠市場配套的魯客運站、貨煩運站、倉儲瀉等配套設(shè)施扛情況旗流轉(zhuǎn)型批發(fā)隨市場，外有寄大平巴士站扇、銀龍客運掘站。內(nèi)有地厘下停車場。逝平面布局圖它經(jīng)營狀況調(diào)存查戰(zhàn)主要經(jīng)營品事種回小家電、男濁士用品、針阻織內(nèi)衣、日棕用小百貨、量小飾品、帽企子、手表、帶玉器。悉各樓層經(jīng)營均品種區(qū)劃棍商戶種類正商戶來源：兆本地及部分于湖北商戶葬商戶性質(zhì)：毛經(jīng)銷商。睬商品來源浙來自東莞廠秒家。太批發(fā)客戶來云源幅零售為主。恰經(jīng)營狀況綜別述基以零售為主檢，主要是依得托黃河時裝廟城的人流，皇服務(wù)光顧客插戶改租金及經(jīng)營裹成本調(diào)查監(jiān)各個樓層租族金水平腿5000~囑6000元響/10平方援米標(biāo)準(zhǔn)鋪位念。索租金繳納方脖式何月繳。參管理費用熱100元/務(wù)戶磚工商稅費黨租金含稅費瘋。奉其中：國稅電100~2響00元/戶田；地稅10幻0元/戶；辨工商稅10犁0元/戶。防典型商戶貨袖物成本凳4）富民小巧商品內(nèi)衣批養(yǎng)發(fā)市場胳市場名稱縫富民小商品判內(nèi)衣批發(fā)市藝場爛（原富民鞋南業(yè)批發(fā)市場剩舊址）掌市場地址響