合生創(chuàng)展集團公司新項目開發(fā)商業(yè)模式規(guī)定

-PAGE15-合生創(chuàng)展集團公司新項目開發(fā)商業(yè)模式規(guī)定集團營銷管理中心二○○六年六月目錄第一章總則………………………3弊第二章氧盈利模式哲……………藍……………羞……………般……………像……………黨4敬第三章蜜經營脫模棕式制……………氏……………墓……………翠……………始……………遵5岡繁叉第一識節(jié)頑陶實現(xiàn)匆可售面佩積罪最大化、不斃可售面稀積件最小化板……………禍……………待5魚嗚怖第二稿節(jié)常衣實現(xiàn)春工期最短，具最短削時間內開牙售粘……………扎……………偽…………坡6注劇旺第三歉節(jié)虹哈實現(xiàn)產替品匹銷占售掛時間風最短，成資勸金回駛籠時間捕最短抬……………眾…………考7嶼實現(xiàn)驅成本墻費螺用最小化緒……………觀……………假……………脾…………瞞8管第五索節(jié)脖勵實現(xiàn)待最高器銷藏售價格，脂實現(xiàn)產問出最大化騙……………棟……………傳……坦13然第四章儉操作模式跪……………繁……………返……………唯……撞…欲……………凍…慈15截第五章擴附則悔……………刺……………沿……………酸……誰…妹………柳…眉…………屯16附件：奪節(jié)隙點及芽時間燃定痰額傍表街附件一角新押項畜目凍開發(fā)筑模式（以十貴二挑層算無地下室排太期）（番節(jié)縮點臺圖駛及追網絡圖貸）歸附件二尸合生集厘團去新數(shù)項甩目計開發(fā)標抹準模式（二戲十四斜層靈一孤層若地下室）信附件三組合生集猜團嘆新累項扒目侄開發(fā)標怎準模式（三臣十二槐層偏二渠層受地下室）怒附件四絞合生集蠢團疲新黑項之目末開發(fā)標頓準模式（赴別志墅）盈利模式表次附件五瘦盈利模式鞏匯總圖僚示板附件六挖盈利方案一跳附件七墳盈利方案二勸附件八隙盈利方案么匯總忠表怕附件九白動態(tài)毫定價模式闊第一章饒總則趨本商座業(yè)雪模式是番對項肥目溉運渣作另環(huán)節(jié)杏的通尊盤易考折慮察，噸從粗配合默現(xiàn)俘金流、遞資盾金蛇運份作的角度，浩如何把話項和目的投入撫產卸出比做到最猛大；在籮盡紛早異實現(xiàn)粘投入掌資興本金的回收御后，如何把目項僑目利悄潤火做到最佳；焰如何把前期俗投入和投秩資乎回雪報窮收回振來述，在最短的倦時間內實現(xiàn)寇資漠金的平衡。趨本商柳業(yè)問模式的目的贊是在紀項自目一期弊開簽售棋時達諒到公司前期肥自身投入饑資廉金（不包括瓜銀把行篇貸靜款）的全部春回收用于其薯他新嗓項渣目漿開發(fā)掉，娃實現(xiàn)資充金平衡；耀開福售后整敲個項公目在暖經營如期朽內實現(xiàn)厭最佳的利開潤顛率、利亮潤額拔等陷經營譯指語標旱。葬為飄了畝實現(xiàn)錦商古業(yè)鈴模式的目的碎，聲這委就級從雅可售粒貨凡量、華時間白、成本、利剃潤蓋方面提出了屯要求，要求芝達置到可究售面果積斑最大化、工禁程捐時間岸及辣銷士售女時間妥最短、成本弄最小化、售寒價最高等，魄這丟就是本商州業(yè)踩模式章伍節(jié)丘中各要點要智達把到的目的。軟商葬業(yè)匆模式主要是像從時間后及效果方面痛來進壞行碼對項唇目的控制，綁而基準價槽則落是澇從動成本方面醬對項火目向進術行控制。橋本商蘿業(yè)牢模式包括拌盈利模式、頁經營賞模式、操作煤模式和工作土節(jié)氏點湯四光個元部分的酬內頌容。各盈利模式：縮從資吹金刻運隱作的角度，濾從希做生意的角艙度提出羞對勤“抖錢腥”丈的要求，通衡過這個僚模式去明確密公司四對燭每測個項究目的投狡資與運雕作的要求，丑包括穿現(xiàn)鐮金的按時間節(jié)歲點繭與壇具體紙數(shù)嗓目流向，倡核心是成“龍投梨資坊的要求壺”筐。脾經營剪模式：希從稍每卸個項老目碗來說錫，炊為寨了完成公司束對項蜜目盈利的測時間與溪金賠額消要求，鑰對應該黑做召什窮么樣逐的基產吹品米進校行袖規(guī)劃王，廢對應該郵如何世開發(fā)進章行啟設計臘，主要悉內竭容是休圍繞露著筒產偉品的庸內具部個環(huán)暈境和基牛礎菜工作，筐核心是娃“情定位的猜問題?！睙o。爛操作模式：圖為袖完成上述的晶開發(fā)巴，錘從論操作少環(huán)節(jié)旺上如何妻規(guī)劃幸各些項倦工作的先后勸順宜序以及重要境工作事逼項食要注意的花風險鼠或操作要點臉，蘋核心是備“霉時間毒的遞問題限”陪。配為繭了患實現(xiàn)羨盈利模式、喝經營廳模式、操作泛模式的目資標破，最扁終響形成一裂份股支持愿實務炭操作的工作列節(jié)皇點銷控制面清單看、朱時間夠定移額拳、基準價定旨額眨，伯對派各制業(yè)務厚部感門酷的工作賴進胞度及效果歌進斯行莊動態(tài)煌控制。神本商蒙業(yè)錫模式四部叨門內紫容之擦間伍的導關修系（公圖況1）：部第二章苦投入產出盈全利模式肉盈利模式的賣核心是投特資顏的要求，要擋從暗公司以往邪僅僅關位注一精個項廁目最展終李回收的足靜態(tài)欲的成本利睛潤拖，幫轉變?yōu)闇缤獣r嚼考完慮什三劑個斜方面的投溪資色要求：駛第一業(yè)個揚要求是遼關籍注一傭個項欣目的投入精資膜金的多少以逃及濕時間菊。何第二汽個暗要求是勸關融注一乒個項破目的利傷潤談率水平。曲第三秘個偽要求是緊關傻注一斗個項召目在成本辣費麻用超變講化塞與犧市亭場變運化下的利摸潤扁率水平。突項姐目投入主要絞分布在首期棒地價、前期質開發(fā)費躺用、軍設計費征和勞達術到啞預攔售潑進識度前的工程糕款五方面，吊公司的解產計出主要是庸銷福售收入，理覽想做狀態(tài)為開誘售立時產返出不低于投摧入顧，公司可以必收回投入，匠不理想臉狀態(tài)特投入大于嫩產俘出。爬投入幅資廁金的多少部與時間關爭系到公司能刑否每隔半年恢時間炭以活“膠1+1+1榨“敢的模式順發(fā)恰展：即以同戰(zhàn)樣名的初始投入痕資揀金，每隔半問年帶時間顫就能用魔該資征金去尤運伴作多一丹個項部目。喉關廁注投入峰資笑金就是要求渠經營泳班子以最少灑的投入去預獲豪得最大的給產裝出。醫(yī)盈利模式有竟以下主要要呢點。俯要點一：拿照地差時伴通幕過可自有鞠資裝金付首期地涂價款；二期少地價款安排死首次砌貸腫款斥獲塊批圍時遼付出，剩余逼的地價款或爬其他款桃項華安排在孕銷交售旺季或姑現(xiàn)展金回款高峰燃期鋤進描行付出。袍要點二：尋在拿地的5似.5樣個層月廢內朱拿到頸“川四貴證科”陳（即譽國油土托證鹿、建筑用地梅規(guī)劃許泳可由證披、建筑工程盯規(guī)劃許述可踩證屋、施工槽許暖可限證副），竹并進從行抵押禍貸涼款。揀抵押出貸遇款諷盡管量癥爭撒取最大的梨額皺度，不低于倘地價的換50%教。損要點三：在歷6.5語個店月午內畝取得同預義售麥證周，術并開許售，譜達染到腦資妖金平衡，公迫司可以回收醫(yī)前期投入的脫投入本資賺金，用于下煙一溉個份地模塊演的丙購買廣：（籠見圖支2）稻投入=奧①逮首期地價款杰+節(jié)②敵設計費+壩③屑前期開發(fā)費綢+貪④凱工程款彼產出=釘⑤起銷售收入陣1.繪項械目價開泰售德時接，繞理想東狀態(tài)為產銳出不低于投借入（親產濱出掌≥礙投入），不虛理想傍狀態(tài)為產狀出低于投入執(zhí)（嘴產閱出＜投入）斑，公司要求塔開隙售爸時達煮到理想慚狀態(tài)屈；亦2.二期地維價款在礦簽譯合同塌時語安排在取得纖“璃四劑證享”離、泳進偷行抵押融毯資貸低款后支付，桶取得后即用么于支付二期徹地價款總（抵押融盤資貸戀款震額傍≥尼二期地價款使）汗。馳要點四：首朱期抗開壽工棉規(guī)商模策街劃淹要通藏過筒盈利模式中斯的要求，計測趨算不同的售龍價英與銷涉售率水昌平棵與貨斑款爺額抱度，以言開富售役當神月回收投入磁資胖金座為徹目尖標綜功合平衡，反賴算出需要的柱合理么開暈工柳規(guī)匪模炒開園售前時共的暮銷緞售率原刮則柄上不能低于水60%，首要期的咸銷凝售主要是以截現(xiàn)攻金的快速回屆籠為殖目赤標庫，利予潤裕率可以略低澆，但精第一期的頌產銳品原傭則呈上戶應客保持在輩10%以上巴。娃要點五：公妹司塊經過喉首期琴開發(fā)鐮在短期閘內傻收回投入領資乏金后，丙后期的疾開發(fā)隨就要以利譽潤栗最大化趙為洞投受資序目匠標幸，而且利弄潤值多能枝動態(tài)夫匹配市間場美上各滑類想成本的割動態(tài)評奔估（如地價燦的上孕漲版，原材料的初上蜜漲村，楊資梳金成本的上皆漲耽以及云項拜目的成熟等佩因素），敏從恥而音實現(xiàn)乓盈利目財標代。及第三章經憲營模式衫第一節(jié)花實現(xiàn)可售面統(tǒng)積最大化、濫不可售面積時最小化灑要點一:經盡器量增加可售加面診積批，胃減笑少不可忽銷虜售面雄積輛和自紐營江面拴積救，閑爭她取爸盡架可能大的可否售面逢積主（一）帶總鎖體踢規(guī)劃時安，在括滿粥足基經濟田指瘡標龜?shù)那疤嵯?，?chuàng)要壩盡懂量增加每哈戶氣的可售面圾積棍，海減婆少其他不可民銷投售的面瘡積匆1.一扛個項妄目在策哲劃湊上要精打普細吃算。在拐滿摘足脂經濟蕩指免標析前提下，把偶更多的面主積避，包括配套吼面薦積哭、歷綠派化面算積華等分到每一平戶內駝。浙2.僑綠須化可以適輕當減朝少大公共空肉間律的廣畢場羨或仇綠解化面墓積乖，而逐步增倍加悄組團內席或架空狀層篩的飽綠誠化，乃至室液內蛙的私人空傘間池。比如躺別瘡墅罪產勺品不做配連鵲片的牲綠弱化桑帶刑，把扔綠欲化蝦帶棉分到每一談棟別帶墅養(yǎng)當變中。落3.本商集業(yè)懼模式按容挖積扒率裕2左右的盆項搖目，引總讓可租售面烤積訴原蕉則蹲上乘盡拒量蕉爭死取占餡總憶建筑面成積朝的轎95%以上赤。啞4.抖總狼建筑面冶積支以不含架空職層于、散陽殃臺面紅積驅的宰數(shù)靠據(jù)賺進令行郊報秒建，濁實際銷他售中滿盡困量把架空喬層懇、姿陽福臺的面護積計能算租進釋行炸來嗎把政策允最許捷范便圍內率的脫3%浮敘動某指歷標甚用完。載（二）轎總聯(lián)體神規(guī)劃時熔要燦盡衣量增加每一指戶判的可售性，絲減因少自舌營驢面發(fā)積幻除特殊要求慧外，一鈔個項叉目也要洲盡答量餓減必少自踢營段部分的面暢積鑼:攔1.一剃個項苗目式規(guī)劃壽了酒店，就睡不姑應該騎再做集中式欲出租性娛質渠的燭鄰加里中心或商側業(yè)念小配套，而漆要把校該有部分面捷積甚拿出躲來射作可以異銷蹈售的住宅或秤別今墅。悉2.一良個項禁目同術時戴有顫別真墅出區(qū)與話住宅初區(qū)珍的，只在住誓宅坡區(qū)涌上做武會付所，諷別湖墅勵區(qū)訂不用再做買會祥所，不要占良可以恥銷悔售的面速積差?？c二：大講堂亭業(yè)態(tài)嫩兩棟露小高符層速之啊間炸的架空淹層話合誓并臘做成一揭個會鎮(zhèn)所，面饑積頭分沸攤格到住宅面陡積傅上，增加可照售面擔積充，肝爭究取姻盡無可能多的蒙銷敗售面診積襪（潤圖種4）。喪第二節(jié)盲實現(xiàn)工期概最短，最短培時間內開售微要點一:殃項窮目容也積刷率要適濃當傻1.按照盈節(jié)利模式，在餓購稀地飼時份就要有義戰(zhàn)貴略性的趴側胡重，竿地披塊窮的容愧積貫率一般在秀0.5－2渡.5之娃間足，或者淋雖談然古綜杠合容宜積倍率高于鍵2.5，但言首期地瘋塊會在上述范動圍內位，最適合按膀照快速回收嶼投入才資錘金的模式。智2.容卸積邊率在敘0.5以下黃的是以部獨棟別短墅經為艇主的唯產斤品，胡該類產運品的每套棟銷砌售需沖時晴更諒長其，皺從鄰市者場糾角度垮較難滿甘足幫開盤當瀉月品銷卸售綢60％以上懲的要求。奧3.容吃積是率在貼2.5以上狠的頌產拉品統(tǒng)主要是以1液8越層劇以上的高為層單蜜位永為謠主的笑產屈品，具該類產膀品鞠達拋到鋒預吊售循進劫度的工期需小時色更凈長圖，懲從陜工程角度右較難滿隨足辨6編個充月傷開盤森的要求。禾要點二:周交地牙順兔序在考視慮時間篩因素汪如果地青塊供交地有延糟誤笨，可以提前期拿出一旦較剩小籮塊亞地，心規(guī)劃甘用作商孫業(yè)畝街或樓會龜所，假如其掀他強開發(fā)耳手逝續(xù)沒辦奸出前來中前，以抵臨恰建名蠶義報法建施工，提繁前蓋售露樓軟部，等整粘個項秋目的誘總規(guī)右、幅單龍體等悅報鄭建出匙來毛后，再按商粘業(yè)槍街襖會固或所南調絨整機過來汪，錦這樣竿可以提早出螺售戒樓筋部接待客洽戶羞。壓要點三:鄉(xiāng)總絕體罪規(guī)劃痰策竿劃時疾要同戰(zhàn)時拍考蹈慮開發(fā)節(jié)捏點的安排妖在地貢塊總搖體平面稠規(guī)劃時胖，不能梢僅僅從緒技寧術與靜態(tài)繳的市猶場評蒜估上考榆慮蔽，同屑時疊還帽要考舞慮氏分期餓開發(fā)與郊交付、二點慰一欺線銷從售路由布置迫這鋪些方面哥時間節(jié)爹點的旱鋪偶排櫻，以既滿瑞足最佳的胳銷靜售宅條居件，即租內玻部蝦環(huán)跪境姜與扶基股礎條第件以及勤滿截足最短的向開成售準刃備時間勢。惹要點四：首罷期衣開省工嶄規(guī)聽模策擦劃因要通藏過覽盈利模式中普的要求，音測需算不同的售且價敲與銷品售率水平稱與貨糊款凍額警度，以塔開蹲售亮當餃月回收投入毯資狡金參為助目亞標綜連合平衡，反秤算出需要的展合理品開讓工恐規(guī)獨模價要點五：首協(xié)期階產漁品的挨開發(fā)類嗽型搭首期的魂產拍品凝應釘先行師開窩工墨開江售保14耽層訴以下無地下燥室的拒樓訪座，多做層哈洋房或糠聯(lián)確排輔別今墅例這且三茶種類皺型建酬設供工期相晌對較的短的敢產松品。燙要點六：集昆中受辦乘公的方式錢所有要芹開協(xié)工的涂項造目要?？藬M嬸，集中各管誠線振的精兵強愉將框，成立渴項麥目前期濁組念，全部集中纖辦讀公，在幾天瓣內域把樸圖紙星、誘預露算、雖節(jié)隔點等全部定惜好。頓經過圖紙預能算后才允債許開久工投入。眨第三節(jié)范實現(xiàn)產品織銷售時間最拔短，資金回貫籠時間最短疼要點一:保項冬目定位要革與競爭對盯手形成差借異亮主主張咳在念項熟目的蔑檔碰次確定后，汁項農目定位首先宰要吵從競爭對稍手仁與顧賽客裁對輪象分析入手諷，分不同的夾居住功能點購體系去模研防究城顧傍客的需求先摟后退順炕序，同極時該輕居住功能點矛上環(huán)競爭對何手又是如何要做的，銅競爭態(tài)勢哪如何?？円c二：之項或目定位要虎與博客乏戶腐互疑動畫形成利益點億在匪對丸每林項填居住功能點惑進致行零顧徹客狹對虹象懷與競爭對自手的型綜拔合曉評亡估后，把托項致目排在前面壞的居住功能滾點，拴選擇票出彩10大或2悼0大利益點秀，作半為吼整晌個項滾目的比開發(fā)蝕價悅值提體系（牙圖版3）。媽要點三:件以做生意的吸眼光考配慮業(yè)態(tài)仇定位射商幕業(yè)與會經所首先要臣搞清梨楚學經營炕什規(guī)么樣流的減業(yè)態(tài)準，帝銷內售的或租稈賃唉的烈對憶象任怎樣干的人，抓針對這逮些都勇應當嚇有全套方案拜，不能村隨稱意確定，痕這芝些全部都要想在前期確定朗清役楚。見要點四：哲業(yè)態(tài)涂重新莖調稅整稼組按合蓄會呆所或商危場篩要盞選擇刃毛利鬧較裝高的行宇業(yè)利，驅業(yè)態(tài)辣定位不是一弟成不憶變閃，在濫開業(yè)擔后的盒經營神期如果某川項業(yè)態(tài)洗無法自泰營疾或者租奶戶經營拋不下去，就型要宗進貿行商瑞戶莖重高組巨，把不盈利氣的斜業(yè)態(tài)調欺整到有盈利畝的榆業(yè)態(tài)怒。倚要點五：首想期申產超品面汪積戶債型策乞劃彼公司是以中得高漢層掛客停戶為爭主要的躺經營對麗象，所以一紡般整區(qū)個項瓶目蛛來說足我司抵的平均面枝積規(guī)劃炊都以大錄戶習型居多。精但考肥慮統(tǒng)到首期狠關趕注劃現(xiàn)甘金流重于戒單壺方利亂潤燥，所以首期謎可適廳當譜增加更受投豪資融者洪歡榆迎的內產哪品，如在面牛積戶勵型上可以適踢當作增加小備戶姜型的睜產京品慢設計淺，或者提供輸含裝修、家劑電出家私的扎產嚇品。嚷要點六：低眉質單健位低價入市劍與優(yōu)質單愧位高價拉升紋第一批怕銷膨售的防單張位可以匪選桶些比罩較題差的泰單拉位，價格相餡對痛定低些。等透到把沾資國金平衡后，嚷沒歡有了挖資慚金捆壓哲力，以后就教可以提升價菌格，把最好穩(wěn)的地方拿出魔來賺錢國，彌趨補財?shù)谝黄诳焖亠堜N憲售的利膜潤店差。察后期的篩產滴品更瓣優(yōu)質南，就能支撐質價格的上閑漲耽，同漠時護價格也要侵動態(tài)驚反映市刻場才、成本等挨變動洗的因素。眾要點七：熄獨棟別抄墅歲產富品的毫業(yè)態(tài)關通塌過獨棟別足墅高性價比賭的成品精裝拴修、高性價肌比的地下室升，位輔腸以高性價比鏟的精裝修腳園梯林確來術打造版產拐品的邀競爭喚力，支撐售請價。需1.抗獨棟別巨墅的識園殊林要有高性膊價比，要做貸交競樓標源準的減園并林精裝修，諸做一架個錘交尼樓標剛準方案，在機此基練礎錄上再做幾刻個聚更好的方案凱供憑業(yè)防主痛選擇典，如捕業(yè)拿主鍵選擇察非交鎮(zhèn)樓標司準方案，撞則挪加多員2到3萬元笛。算2.在間獨棟別觸墅（含知聯(lián)圓排）小切區(qū)時鴿集中的箏綠金化做幾反個私點，即在道娘路交傻匯處左做幾籌個物集中芝綠價化，大量的興綠細地面詠積碰要分到各浪戶壩。遼3.蔥獨棟別忙墅的地下室謀要在功能、聰裝修、僵設計桶、平面上做古出性價比，姻同淋時補戚少量出括讓丟金殺獲灑得有替產權效的地下室，過售價連與化地上部分一花致。葛要點八：說聯(lián)荒排肺別聲墅的謠業(yè)態(tài)古聯(lián)太排液別裝墅包精裝修遲、家私、家柔電杠每套癢總譽價原賢則恩上鋼市比內撤控制在魚400萬元存左右、市郊察控制在20使0萬元左右抵、院遠透郊控制在籍100萬元捏左右。佳家佩電腰配惱飾爺根據(jù)基準價鎮(zhèn)，可在同一蹈價格控制白內桑，鼓做幾堡個爸不同的方案筒，供待業(yè)睜主積選擇漲。尼要點九：形營銷陜方案的所有橋工作都要返搞清榜楚服尸務對忍象所在、價精值秩所在。那廣告中要明痕確能變夠給業(yè)笑主，能府夠給果消叢費捆者驚帶來共什雷么倒，要把利益寨點表蝴達清貌楚，要表語達比出偏10大，2剛0大甚至3就0大利益點鐮。斗要點十：您營銷鵝方案要做好找開盤膀基問礎事工作瞎1．和開盤叛前廳項腔目的道路狂與賄指引系帥統(tǒng)動要建立完壟畢粘；互2．兄弟潛樓盤雹的巡展，周絡邊弊企事痕業(yè)單米位的巡展要鈔先行安排，追進彈行蔬內獲部登盯記學；雕3．家關廳于本善項扒目核心利益情點，通思過論壇疫或者雄記促者殊開搶放日等方式暖在腔專坊家胞與輿論坊方面羞進酒行模傳啞播。體4．售國樓巖部垂開夏放痕來獻接待客陳戶命原危則國上也在須今要在一剛個趴月以上。原亦則存上霞應該般有彩樣妹板房的孟開兔放后才正式秩開秒售。懸第四節(jié)顏實現(xiàn)成本費銅用最小化植要點一:晴售拋樓伶部的忌選燃點方與設計驅也要考裙慮將來減的搏業(yè)態(tài)鞠定位炭售轎樓欄部要按滋會能所或商元鋪旦的形式做，六售芽樓勻部的柱搞間袖距、金內驗部的平面麥設計會等都注盡框量符合蓮會遵所或商嘉鋪經營還方案中拆預計爹租售的窯業(yè)態(tài)成要求，售且樓勉部按份層摧高火5.8豈-6米蹦和商褲業(yè)留街墊進這行干統(tǒng)愿一隱規(guī)劃犁，整舟個項日目完成，售吧樓地部即可按朋會籮所或商血鋪進姜行租售，而掠且是換帶鞏裝修租售，朋這樣渠就不頃會母造成仁資粘源的浪慌費斃。修要點二戀：雁聯(lián)另排弓別閣墅諸產古品的麗預慘算定律額幸1．威聯(lián)瞞排的否園奴林、破綠構化、市政工交程要控制在淡每平方亂800元以噴內膜。歪2．室訂內艱裝修控制在議每平方教700元以土內啟。密要點三：脫預全算精度的要榜求桃預怪算不能凝搞撲估算，譜經營孟方案的相仍關數(shù)剃據(jù)要非常準國確，轟概園算的準確率杰誤謝差在直5％以景內線，托預典算的準確率互誤套差在套3％，論決畜算的準確率混誤怨差在賣1％以赤內沾。岸要點四：今為背了隔減猾低滋資炮金支付的缺登口，仇減輕資媽本成本若費第用，要求融招資車：綱1.融蜂資廢要求的四急個證巾在賭5.5聰個服月弊內犬完成青,提供土地役融駱資錢的基蘆礎款。地價付款掙安排在鬧現(xiàn)輩金流入高峰凱期扭,二期款安侍排在抵押懲貸屑款鞏獲壞批匆時紛,后期款釘應罩安排在精銷啟售收入高峰零期。級2.融良資岸的感額鎮(zhèn)度目縫標磨要以哭開遺售項當殲月的叮資往金平衡春來望反算炭,如果焦銷羨售收入低于獅預測值反,無法買資傍金平衡的鑰話匯,就要求相悉應江增加融上資額協(xié)度目各標合。字要點五：憶設勸定二點一察線島的合理基準特價加根據(jù)不同售片價水平和動檔片次，合理帥設啟定二點一綿線超的基準造價振，揭簡烈化基準造價稱內那的剪審幕批流程，超花基準價的必犯須肉上鹽報刮集督團效，保表證項而目的成本捎費未用面標起準，同儀時還規(guī)亭定了腸營銷書宣淹傳式物料的基準場價，具體定什額請參但照表店1和表2家。舉要點六：訂開盤營銷費拐用控制糕1．膛開盤當謠月艷銷典售晚額拴不足巨2奉億晝的，推廣類費飲用控制在之256萬元潔以瞧內爺，不足銹4抵億撞的控制在信320萬以點內過，超鍬過貪4決億互的，控制在診400萬元胞以倘內培，講兩局點一蝶線費昨用按留標嚴準另慈計補，具體定碌額請參狐照表躍3。恨2．廣告公債司代理傭金陶費用控制：唇廣告公司代末理傭金月費速或年費，以使單個項目為唐單位計算，斯不能以推廣排市場個數(shù)及威代理公司個閃數(shù)重復計算呈。同一項目臉的廣告代理鐘為唯一工作扁任務項，不挺論項目推廣麥牽涉城市是可否在本地，穩(wěn)以及在不同廟市場有不止猜一家代理公蓬司。如出現(xiàn)生多市場推廣淋及多廣告代振理公司操作通，總費用按占單一項目、恐單一工作任谷務項控制，稅不能重復計母費。香3．戶外廣權告費用控制浸：蜂選擇的戶外船廣告一般以矛年度作為投占放日期，除策非必要不要伴簽訂一年以麗上的投放期鎮(zhèn)。付款方式股在爭取單價丟最優(yōu)惠情況遇下，與投放宗進度配合，管首付20-廚30%，發(fā)房布半年后付重至50%，貓發(fā)布九個月液后付至80捧-90%，基余款在發(fā)布些期滿后15嗎個工作日支墨付。

潮表1響病誠墾勸蛾屢蘇二點一線基普準價一覽表蓄序號包成本科目賤類型挑按計算口徑榨說明炎06年基準華價親單位泡計算口徑墓1渾劣售樓部裝修待陜豪華歐式截售價＞失10000隙元痕/m閉2威2,00劣0.00帥元夠/m2曠按裝修面積屠售樓部裝修駕費用融(不含軟裝郊飾、含消防充空調，含吊撤燈150元衣/M皺2刑)你典雅歐式需售價＞宜8000詠元哄/m粗2胸1,65刺0.00針元丸/m2赴按裝修面積其售樓部裝修輛費用坡(不含軟裝檢飾、含消防誕空調，含吊營燈100元接/M葛2)彩現(xiàn)代簡約拉售價堅≤開8000西元盆/m枕2激1,10悶0.00喪元標/m2及按裝修面積線售樓部裝修例費用累(不含軟裝掏飾、含消防島空調，含吊腫燈50元/滅M簡2)全2革饒會所裝修起星豪華緒售價＞漏10000織元輕/m準2塌1,50崗0.00旁元檢/m2常按裝修面積寺會所裝修費草用鉛(含消防空謊調、不含家襯電家私)儀高檔時售價＞屑8000各元忠/m座2堂1,20架0.00話元尿/m2痕按裝修面積瞧中檔引售價猴≤遷8000份元腸/m題2膚90浸0.00觸元摟/m2廁按裝修面積坑3責罰大堂歡時豪華兵售價＞卡10000疫元潛/m供2喪1,45崗5.00技元剃/m2喪按裝修面積村按年初下發(fā)惹基準價不變甲中高檔源售價徹≤廳10000姿元在/m琴2罵1,20孟0.00原元誘/m2桶按裝修面積醋巧4妻看樓通道江售價＞燕10000成元窮/m防2奉60管0.00蘋元茂/m2涌按地面面積源算刷指售樓部到這樣板房的銷貼售通道的工凳程費用

貍(裹含樣板房圍虛閉的費用夠)那售價＞臘8000頸元億/m阻2核40漆0.00緒元遙/m2依按地面面積腔算辰售價畢≤殿8000論元鞏/m釋2物20布0.00妖元辱/m2駐按地面面積趁算喝5倦圍墻刮非施工圍墻收58渾3.00編元種/m2啊按每平方米熊指非施工圍臨墻，磚墻磚封柱，高構2.23續(xù)米炸，外墻刷白定灰，不含圍討墻燈具止6逃除售樓部軟裝見飾晃暴雅售價＞晶10000渾元活/m北2輸60京0.00萌元母/m2幼按建筑面積墨軟裝飾所有換費用，不含濃吊燈戲嘉售價＞底8000肥元閘/m猴2肝50墳0.00顧元泄/m2線按建筑面積匪含售價贏≤林8000臣元趨/m虛2籮40走0.00語元強/m2滑按建筑面積三7痕標樣板房軟裝雀飾鄭繁螞售價＞騎10000扭元波/m彩2幼1,50谷0.00擾元留/m2離按建筑面積討交樓標準基慢礎上的裝飾誼，各項目可掏以根據(jù)面積沙、總價選擇資裝飾風格蒼輔售價＞椅8000蓋元途/m付2擁1,30緞0.00加元燒/m2漲按建筑面積臂辛售價貼≤標8000械元瞧/m閘2闖1,00堵0.00銷元壽/m2抖按建筑面積俗8捐脆家私家電配散置銷售產品輛的標準裝飾么離旨售價＞痰10000新元歇/m任2善60秧0.00紀元攀/m2藝按建筑面積材按商業(yè)模式芒交樓標準軟造裝飾，各項制目可以根據(jù)奴銷售需要適溪當增加現(xiàn)場駱包裝費用卻糠售價＞炕8000蛛元州/m撒2源50彈0.00碎元錄/m2共按建筑面積脖醋售價川≤惜8000墳元賺/m叮2樂30植0.00策元食/m2甲按建筑面積宅表2助怕網須四瞇營銷歉物料基準價途成本科目選適用樓盤卡基準價潤測算資料俯規(guī)格妖數(shù)量菠備注搬樓書掉售價陡≤點8000元籌/M微2寒2.80/肥本屠愁慘按攀3.50×死0.8測算圾售價＞余8000元堂/M液2棗3.50/饑本憐290mm匯×肉390mm闊2000灰封面：茅350克坡雙銅，6驅-6C絨，雙面過亞賴膠，內頁：潑180克欲雙銅4牙-4C殊單張秤售價遍≤醫(yī)8000元夕/M象2濃0.32/例張鳴兆蝴按慈0.40×導0.8測算蠅售價＞林8000元書/M貿2飄0.40/把張先大度庫32姻開翅50000塌105克允雙銅，5+政5C淹折頁參售價灑≤善8000元集/M邪2虧1.20/晝張閘無承按耍1.50×康0.8測算輩售價＞黑8000元脫/M獄2孝1.50/竭張?zhí)?00mm到×拒340mm右（攤開）饅8p高5000軌157克垮雙銅，4+蒜4C蔥，雙面過啞僑膠，專金，由封面燙金趕海報偷售價極≤雷8000元穗/M沖2座1.04/灑張搭轟升按遼1.30×踩0.8測算城售價＞蛛8000元查/M曉2冒1.30/蠻張巖招貼大對開浮1000裂150克潔銅版紙,普葵通四色印刷權(包輸出、殼打樣）泛封套光售價插≤為8000元某/M訪2辭1.52/稻份自沈科按旁1.90×玻0.8測算茫售價＞詞8000元但/M兄2對1.90/株份疑340mm縱×饑780mm慶3000轟300克哪啞粉,4+業(yè)4C采,啤版,單醋面過亞膠,竭過UV,折閑頁乏手提資料袋杰售價織≤拴8000元槍/M弄2崇1.36/興個挽筑奏按竹1.70×則0.8測算范售價＞遇8000元羅/M兆2半1.70/昏個艱380mm讀×襖300mm喜×暢80mm蟻10000績紙質：焦350克動雙銅，4+似0C己啤版，過亞昌膠妖小冊子（含克簡約樓書、盯戶型手續(xù)、牌生活雜志、育新聞手冊、鍵購房指南）酒適用于各樓風盤記1.87/裳本山280x粒395mm際50000磁105克川輕涂紙,3復2P,4+遷4C聰起碼訂死夾報翻適用于各樓候盤亞0.27/蹄張恐泉宮嫌總規(guī)模型東適用于各樓艘盤天4000/擁平方米破隆含按模型尺寸文計算禍單體模型管單平面（標傾準層）牲3200/有個冶族充津多平面（復尤式郵/別墅）咽4200/巖個拘獻口趁說明：以上階物料最高限澡價僅為制作圍、印刷費。魯表3杏彈跑綢跡偷散開盤營銷費玻用定額標準疊類別角費用名稱職開盤營銷費粘用定額標準連（萬元）凈比重挽說明叫嘆銷售額＜黨2億員銷售額＜嗎4億育銷售額堵≥吩4億路基準費用叮256逼320粉400構100%亂賞其中：罪投放費用誦179躺224交280降70.0%征報紙投放、響電視投放、鳴電臺投放、燦網絡投放、繞夾報、雜志特、車身廣告散、戶外廣告現(xiàn)、短信息、址其他付費廣涼告。池設計費用挑15斥19陣24價6.0%罪支付給廣告任公司的傭金桂、設計費。奶物料制作費沒用蜓15蠅19擦24鍛6.0%忘樓書、單張巖、拾pop薄廣告、制作脈光盤、手提聯(lián)袋、手冊、菌海報、鳥瞰飽圖、產品目發(fā)錄、價格表獄、認購書（蓬包括設計、柜制作、印刷柱費）。綱促銷費用恰4基5艘6押1.5%叢用于促銷贈此送的禮品、院旅游線路、雨、管理費、新看樓車費用保、看樓贈送歌乘車票。撫公關費用償8誰10娘12扒3.0%呀撰稿費、車擱馬費、酬勞盛餐飲費、外卵出活動費、拔業(yè)務贈品、狐榮譽獎項評蘆選經費、咨做詢費、贊助般捐贈費?？亻_盤活動費付用泥13旗16寺20寄5.0%元用于開盤活陷動現(xiàn)場的一塞切費用（如襯開盤活動現(xiàn)償場所需的拱植門、橫幅、臺空飄、彩旗巨、串旗、吊貼旗、展板、萬噴畫、地毯罵、墻壁包裝吊、指示牌、眠花木裝飾、事設備等采購緣、租借費用尿及節(jié)目演出跑費用）。市售樓部費用赴15妻19領24在6.0%牲（媽1）保安、呼清潔、花木淋、綠化、擦圈鞋機及維護早、糠果、養(yǎng)磁魚、養(yǎng)鴿、東電瓶車、廣坡告衫、紅帽雷子費用、水墻電費用分攤補；

肥（終2）售樓部沾茶藝費用（咳包括人工、程服裝等費用童）、提供給布客戶用的飲許水、咖啡的辮設備、材料近、人員的服覆裝、管理等騰費用。燃其他味6棗8寶10請2.50%支由營銷費用攪支出，不屬種上述費用的納費用。袍備注：唱1祝、開盤前期娛營銷費用使冰用定額標準油是指截至開瞎盤當月止（犧含開盤當月東）所需使用藍的營銷費用泊額度。游2巾、開盤前期摟營銷費用使暫用定額標準洪與開盤當月周銷售額掛鉤義，開盤當月羽銷售額越大施、開盤費用木則越多，否檢則開盤費用鋪則越少，按警計劃銷售額執(zhí)確定開盤營若銷費用預算到額度。吧3勺、每年初，侵各地區(qū)公司翁須根據(jù)本標巖準在全年整悔體營銷費用摔預算中做好名新項目開盤吊前期費用預怖算，以確保館使用。村4浙、項目公司貞必須嚴格按牲照本標準和策比例執(zhí)行，去未經總部審洽批，一律不竟得擅自更改德現(xiàn)行標準及耐比例。貼第五節(jié)衡實現(xiàn)最高銷返售價格，實活現(xiàn)產出最大武產出化蓬要點一：二坡點一痛線脆的戴業(yè)態(tài)婚1．在地抄塊總漢體策將劃時窩，要適戰(zhàn)當墨考智慮求有部分聰獨妙立功能的建咐筑體，主要劇以商梳業(yè)捉街的形式野規(guī)劃板在最具商惱業(yè)拋價屢值裝的地記塊脅上，控制在版二堤層和以叢內王，捧總境面猴積視項館目贏規(guī)挽模而定，但墨停扎車食方便，面主媽要街道，最搭好是晨雙姥面猴臨絹街。柳在您這薦招牌式的商餅業(yè)槐街托選耗點作漠為項矮目首期售抽樓尸部，俘這樣袋可以最快速連度先行乘開敏工售鉆樓危部。急由于不是漿臨時截性的，所以淚不五會毯浪池費錢絨，工期又短梢，而且市肝場束形象又屆較惱好。長2．可以門選擇會驅所妄來華作售廟樓馬部，因便為會綠所是自阿營浙性透質為戴主，一般嗚會與剩商被業(yè)置街合蝴并規(guī)劃驗考迷慮管，不嘗會單獨選擇艇最有商叔業(yè)罵價腦值街的地段粱來叔做。那負么含，就要注意帳開總售般條勸件在整體督氣勢繡上的搭配，跪要陜綜脂合考塞慮會住所旁的商繭業(yè)蜓以及看賴樓芽通道、哪園略林蠢樣匪板段和古樣轟板房整體的域效果。因吐為堤施工面比市較稠大，霞總丑體工期也能逗保木證賺。墻3.精修、椒家私、家細電鋒的全配置仇經營即模式；戰(zhàn)建筑有刷問題鋸的通鼓過園泳林彌膝補暈，摔產資品有缺點的稍通以過及裝修去彌嚼補皆，裝修槽產質品有缺點的柜用裝辨飾凝去彌餃補漁,通填過躲增加配置樂,提供利折潤糧增帥長姓點的債經營光模式。擠4.只做貪樣耐板房，不做找示范帖單賤位；加應裝向客堂戶侵提供所嚴見震即所得的訴產米品，只做按夢裝修指標站準，家私任電椒器配置勢標灰準的霧樣西板房，不做岸公司無法提犁供的革產避品示范罪單吩位。雪要點二：鴉風孩雨誦連肌廊盼業(yè)態(tài)序會歡客大堂鼓與樓棟漁之發(fā)間握以膨風旱雨營連拿廊相資連耍接，反連勉廊注意和小某區(qū)園歐林的配合（給圖門4）哥。屆要點三：麥門樓業(yè)態(tài)渠門樓各是一鈴個項束目的網門請面屆，非常重要婆，可以做到煎北京珠江皇國際四城的順門樓檔越次水平。鉆要點四：庸會創(chuàng)所、酒店讓業(yè)態(tài)脖1．蘋會特客大堂或酒鈔店的薪規(guī)劃冤要能提升小墓區(qū)是品呢質悟，形成鐮樓盤賣朝點。疾2．小評區(qū)會雙所要做成一既個溝凹入小居內足的勺“騾公共被會李客大堂扒”叫，狐會鑰客大堂前面喂是一倦個維小廣孩場謙，要通冒過將廣循場畝、大堂才能伸進龜入小奮區(qū)抹。炮第四章操襯作模式熄操作模式的白主要列內瀉容：炮操作模式艙與經營師模式都是手武段，戶為跟完成公司盈送利模式的要貢求，落唯實壁了各蜻種節(jié)手段敏來朋支持去翠實現(xiàn)這個帳目謹標檔，安排了回皆款高峰期付繳款、繞開盤見定價、蘇證蒼照綢辦伶理等各浮環(huán)節(jié)沙的整體配合殃，才能保蔽證槍盈利模式的遙實現(xiàn)渡。涉操作模式有賴以下要點纖要點一：旺從糊交地堪開均始睜計那算到首期乒開艙售，渴總創(chuàng)工期要求紛為鬼195天，怨即6.5尺個那月，但咳總規(guī)惜是在交地