以市場為導向的物流園區(qū)規(guī)劃

以市場為導向的物流園區(qū)規(guī)劃羅潤華物流園區(qū)是指多個物流中心在某一空間的聚集體，提供綜合物流及其他配套服務的場所，物流園區(qū)集約了多種物流設施，是物流線路的交匯地，具有集約、調節(jié)、轉運、集中庫存、信息樞紐等綜合功能，緊臨港口、機場、鐵路編組站等交通樞紐，地價較低，適當設置遠離市中心區(qū)，并要足夠的發(fā)展空間，為工業(yè)企業(yè)的發(fā)展留有余地?？梢?，物流園區(qū)是物流企業(yè)、企業(yè)物流部門通過規(guī)?；瑢崿F資本、設施、人員、政府服務及其他資源的有效整合。當前，供應鏈管理正成為企業(yè)的核心的競爭力，決定企業(yè)經營的成敗，物流園區(qū)作為物流、資金流、信息流的聚集地，是供應鏈上核心環(huán)節(jié)與戰(zhàn)略節(jié)點。從國際經濟發(fā)展格局及中國經濟發(fā)展情況來看，有幾個不可逆轉的趨勢：國際制造業(yè)加速向中國轉移；中國經濟的外貿依存度越來越高；物流外包將逐步成為趨勢。這將推動中國物流園區(qū)的發(fā)展，并加速融入全球供應鏈與價值鏈當中，成為全球化、一體化、高效率的物流產業(yè)集中地，發(fā)揮物流增值的作用，物流園區(qū)的戰(zhàn)略地位將更加彰顯。國外特別是德國與日本的物流園區(qū)開發(fā)經驗表明，物流園區(qū)開發(fā)確實在提升物流效率、降低物流成本、促進產業(yè)發(fā)展方面有重大的作用。今后較長一段時間，中國物流園區(qū)開發(fā)都將是中國經濟建設的一大熱點。但既然是熱點，由于利益的驅動，就會產生諸多非理性的行為。而科學的、客觀的前期調研、需求分析、功能定位、商業(yè)模式設計等對一個物流園區(qū)的成功開發(fā)，降低投資風險至關重要。以市場為導向的物流園區(qū)規(guī)劃，是物流園區(qū)產生良好社會及經濟效益，走上持續(xù)發(fā)展之路的保證。需求分析與項目評估物流園區(qū)開發(fā)的首要工作對物流進行市場調研和競爭情報分析，深刻把握客戶的需求，敏銳洞察市場走向，為后期市場定位、功能設置、商業(yè)模式設計等提供決策依據。市場調研是對開發(fā)單位本身、政府部門、物流需求方及潛在競爭對手及合作伙伴進行實地調研、資料收集及分析。最重要的是對物流需求方的調研，主要涉及的方面有：對該項目物流配套和相關政策的要求、對服務范圍及水平的需求、對成本費用的接受水平、對附加服務的需求、需求方的貨物流向／處理量／出入口量／涉及金額、需求方的合作意向等。通過上述調研，在獲得大量翔實的第一手材料和數據的基礎上，采用定性與定量分析方法、統(tǒng)計學預測方法、比較分析等方法，進行研究分析。定性方面主要是分析目標客戶在哪里、客戶的需求有哪些、市場空缺有多大、本項目的資源及能力情況等。定量方面主要是分析市場的容量、增長的速度、細分市場規(guī)模、成本與價格等等。需求預測一般是根據當地的經濟總量、外貿進出口額、港口吞吐量及增長情況，再依據經驗值估計有多少比例的貨物可能需經過物流園區(qū)進行處理，計算出物流園區(qū)的可能的業(yè)務量及未來發(fā)展情況。做好市場分析與市場定位是物流園區(qū)開發(fā)最重要的工作，是關系到物流園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關鍵問題。當然，整個項目的評估還需要做多方面的工作，評估框架見下圖。地區(qū)發(fā)展策略分析是評估地區(qū)的產業(yè)導向、土地及財稅政策等是否有利于本項目的開展；技術支援能力分析是評估開發(fā)單位的技術及管理等自身能力是否能長期建立長久競爭優(yōu)勢，支持項目的持續(xù)發(fā)展；風險管理及項目進度控制也是評估的重要內容。項目成敗歸根到底還是要體現在財務收益方面，而財務營運的可行性分析最主要的三個指標是凈現值、投資回報率和投資回收期。物流園區(qū)定位與功能設置物流園區(qū)總體發(fā)展思路應該是結合本地區(qū)經濟及產業(yè)發(fā)展情況，以市場需求為導向，依托港口、機場等交通樞紐，為本地進出口貿易或地區(qū)批零一體化、生產加工銷售一體化，提供高度組織化、規(guī)?；?、集約化的物流及供應鏈服務支持，發(fā)揮著引導生產、促進流通，甚至創(chuàng)造消費需求的功能，為提升本地區(qū)的物流效率，降低物流成本，促進產業(yè)發(fā)展服務，從而融入全球供應鏈與價值鏈及當地產業(yè)及經濟發(fā)展當中，在此過程中尋求利益的共享與自身價值的實現，謀求與外界的良性互動與可持續(xù)發(fā)展。市場定位決定物流園區(qū)提供服務的內容及范圍，直接關系到園區(qū)的經濟及社會效益。應該根據園區(qū)的地理位置、交通狀況、本地區(qū)的經濟結構、產業(yè)發(fā)展情況、外貿發(fā)展、貨物流向及貨載結構等來確定園區(qū)的市場定位。物流園區(qū)的目標客戶有來料加工企業(yè)、外貿公司、制造企業(yè)、跨國公司采購中心、批發(fā)（分銷）企業(yè)、零售企業(yè)、碼頭、船公司、貨運代理公司、第三方物流公司等；提供的服務有倉儲（保稅倉、監(jiān)管倉、普通倉）、運輸、集裝箱堆存、CFS、多式聯運及國際中轉、國際采購物流、國際配送、VMI、物流增值服務等。物流園區(qū)應根據市場需求來選擇目標客戶，提供相應的服務。物流園區(qū)市場定位確定之后再確定所提供的服務功能，根據服務內容設置相關功能區(qū)域及配套服務區(qū)域。按照便于交通組織及政府相關部門監(jiān)管、節(jié)省用地等原則進行功能區(qū)域規(guī)劃，以達到最優(yōu)化布局。例如一個帶有保稅功能的物流園區(qū)會有國際采購區(qū)、國際配送區(qū)、國際中轉區(qū)、國際轉口貿易區(qū)、集裝箱處理區(qū)、口岸功能區(qū)、商務配套區(qū)等區(qū)域。物流園區(qū)商業(yè)模式設計參考中外物流項目的投資運營模式，主要有土地使用權有償出讓模式、自行投資、BOT模式、合資/合營投資模式等幾種。其區(qū)別在于投資建設組合形式、經營管理形式的不同，并將決定項目投資人的收益模式。土地使用權有償出讓模式由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構通過有償出讓土地使用權，以指定的地塊、年限、用途和其它條件，由土地使用權受讓人支付土地使用權出讓金和使用金后，供土地使用權受讓人開發(fā)經營?？p自行投資員模式鍵由政府派駐支的物流園區(qū)定開發(fā)機構外單獨投資整枝個項目，并邁自行組建管遺理公司，對伴建成后幻物流園區(qū)屠進行獨立營喘運，并獲得色所有項目的蔑收獲，同時賤承擔全部項拍目風險煉?；蛘叨逃煽煺神v的皇物流園區(qū)開紅發(fā)機構籮投資土地、身基礎建設，稱進行項目經深營權的招標伴，由中標公沿司投資主要紅物流貪設備及相關島設施的投資朽，并由其組饒建管理公司古，對建成后若的第流園區(qū)層進行營運，鴨同時承擔項貼目風險。斧政府派駐的犁物流園區(qū)開功發(fā)機構萍通過出租的及方式獲得收眾益。麥“鬼投資－經營烘－移交德”銀（BOT）齡模式縮通過給予開路發(fā)商適當的拍土地政策、努稅收政策和剖優(yōu)惠的市政渾配套等相關矩政策，由開訂發(fā)商主導進舍行項目內的速道路、倉庫若和其它物流向基礎設施及布基礎性裝備刊的建設和投桃資，然后以及租賃、轉讓擊或合資、合屠作經營的方谷式進行項目竹相關設施的喂經營和管理篩,給予療開發(fā)商蹤在項目建成捆后一定時期屈內的特許權蠶。開發(fā)商在卸此特許期內央通過經營收殿回投資并取證得利潤，特鬼許期結束后刑把該項目完練好地、無條室件地移交給拴政府。層合資認/合營投資峽模式歷政府派駐的美物流園區(qū)開懸發(fā)機構肌以土地及項霉目的經營權暢為股本，選界擇具有資金墓及技術管理異優(yōu)勢的珍第三方物流騰企業(yè)為合資梯方，共同負柔責土地開發(fā)古及項目甘建設，項目淡建成后雙方柱根據姜股權成立管撇理公司，對捐物流園區(qū)駁進行經營運齊作。收益按乒股份分紅厘。匹各商業(yè)模式魔比較分析席第一種模式返：土地使用棋權有償出讓看優(yōu)勢：吸引島有投資固定港資產意向、縫希望有更多良自主經營權遵和支配權的處物流公司入規(guī)駐，不必承雹擔投資風險單。揚不足：失去雹對土地的大懼部份管理權富及控制權，豪對園區(qū)的整霜體規(guī)劃及管紡理可能帶窩來不確定因睛素，且不能離分享經營利仰潤。芝第二種模式殃：自行營運飛及招標運營螺優(yōu)勢：在足橋夠的投資能嶺力及技術管總理能力下，緊選擇自行營象運將獲得最柿大的收益及宿項目控制權奸。但奔政府派駐的禽物流園區(qū)開體發(fā)機構機缺足夠的技客術管理能力紙，引及第三歲方物流企業(yè)逢進行招標經彈營不失為一朽個好的解決蘭方案。炒不足：貪政府派駐的獅物流園區(qū)開底發(fā)機構屯要承擔全部宅（自行營運巧）或部分（仍招標營運）擾風險。在有樓第三方參與層的情況下，玩收益將下降尋。壤第三種模式宇：BOT止優(yōu)點：可趣減低僵政府派駐的捷物流園區(qū)開系發(fā)機構洋的投資風險寒。眨不足：失村去項目控制加權和管理權貸，可能會偏月離項目功能金定位續(xù)第四種模式刺：中外合資肉/遼合營投資詢優(yōu)勢：充醬分利用第三童方物流公司確的技術與管腐理優(yōu)勢，各蟻自發(fā)揮所長駝。掩不崗足：由于各雙參與方的企像業(yè)文化、經厚營方針、管艷理模式等各晶方面各有差靠異紡可能出現禁一定程度摩犯擦，導致經具營不良曠。讓任物流園區(qū)仆開發(fā)倦風險管理代物流園區(qū)扭的個開發(fā)誰具有規(guī)投資濃規(guī)模章大、瘋建設周期長精、可變因素破多、風險高做的特點哲，搖但部物流園區(qū)開夕發(fā)對本地的麥經濟發(fā)展有我重大影響，賺在物流園區(qū)橫開發(fā)過程中惜要訂識別風險產嗓生的來源，業(yè)判別風險程逐度，提出剩防范鳥風險的對策知，嗚意義非常重豪大。鈔風險管理夾就諒是對物流園摩區(qū)開發(fā)過程殖中搏可能存在的桐不確定因素師進行森分析普，餃進而怖確定與把物流園區(qū)革盈利密切相慎關的因素對寫主要投資決府策指標的影話響程度跪，禿識別納主要睛風險億因素絞。鋤根據搶物流園區(qū)開凍發(fā)酒項目的特點訴，風險主要拐有市場風險類、恐投資搖風險、擱政策毒風險、稅技術風險、目組織丘風險等。塞市場風險嫂是指市場需洪求的變化及辦市場競爭的漲加劇冷，物流園區(qū)鄙開發(fā)的周期沒比較長，開騰始時可能預嚼測鞏有確切的市嚷場需求，但該后期市場需侍求的規(guī)模疊及瘦方向有侮大的勞變化梯，或者市場島進入這過多幼，都有可能食導致風險尊。投資椅風險槍是指張項目的盈利事情況襲的不確定性盆，而物流園區(qū)開惰發(fā)投資大，闊且為固定資蒙產投資，張退出成本高趙，風險大福。政策就風險貧是齡指醬國家的產業(yè)寒政策、投資駕政策屆、去財稅政策和舌貨幣政策津對梳物流園區(qū)幻投資環(huán)境挺可能產生不誦利影響。穗技術風險纏是指新融的物流技術萄、信息技術懇出現及妻設備宿的更新換代典給指原采用的技逆術與設備旨帶來的貶值鏟及成本負擔敏。青組織風險打來自況組織缺陷濟、矛管理能力不紹足及齒人才流失咱等方面。慚物流園區(qū)開家發(fā)的模不同階段舒具備不同的造風險克特征封。潛在鈔物流濕園區(qū)瑞建設病階段名，已主