北京佳興園號(hào)樓項(xiàng)目整體策劃報(bào)告

佳興園5號(hào)樓項(xiàng)目整體策劃報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概況4一、地理位置4二、交通狀況4三、環(huán)境配套4四、規(guī)劃方案5二、市場(chǎng)狀況分析5一、北京市場(chǎng)總體分析5二、北苑區(qū)域市場(chǎng)分析7三、具體地塊市場(chǎng)分析9三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析10一、簡(jiǎn)單競(jìng)爭(zhēng)分析11二、實(shí)地調(diào)查情況匯總16三、競(jìng)爭(zhēng)分析情況匯總：20四、分析的初步結(jié)論21五、項(xiàng)目的SWOT分析21四、目標(biāo)客群定位分析22訊一、定位分孤析悶榴22禮二、目標(biāo)客莫群需求分析名肝23歸五、項(xiàng)目競(jìng)也爭(zhēng)策略分析亞縫24臣一、競(jìng)爭(zhēng)分懂析爺蚊24例二、競(jìng)爭(zhēng)策碌略皇咸25餓六、穩(wěn)項(xiàng)目定位瞞躍25項(xiàng)一、價(jià)格定鞠位晉帝25勒二、形象定往位必芳26缺三、案名建免議滲囑26沾四、建筑細(xì)合節(jié)調(diào)整間嫁26禍七、項(xiàng)目營(yíng)搶銷推廣思路異億27因一、總體思懸路繞攏27出二、巧借勢(shì)邊階27脫三、玩升級(jí)冬身28紫四、主打熱易銷箭痕28畢五、迅速清守盤職索29坡六、入市時(shí)滲機(jī)選擇蛛蜂29呼八、銷售策滿略方案搏動(dòng)29咸一、銷售周直期慶殼29創(chuàng)二、價(jià)格策盜略獄嶺30溉三、銷售控跨制稼現(xiàn)30孕四、定價(jià)原耀則皮盯30納五、銷售組之織桿夏31抓九、雖廣告推廣策檢略圣吧31口一、廣告策襯略抹雷31聽二、媒體選攝擇城燥32疑三、推廣預(yù)瘦算騰慌32凱佳興園5號(hào)癥樓項(xiàng)目劫整體策劃報(bào)抖告畏一、項(xiàng)目概池況等一、地理位航置躲位于北京市章朝陽區(qū)安外皺北苑5號(hào)院賠內(nèi)，北苑賓替館南側(cè)，北漠鄰西坡子路虜。配二、交通狀愉況由周邊環(huán)繞北輝苑路、五環(huán)碎路及城鐵、醉地鐵5號(hào)線關(guān)等城市交通書干線，80抖9、941炕、847、索803、8元58、84親9、758攔、417、偽850、9拔49、35那8路等11復(fù)條公交線路助通過，并緊填鄰城鐵北苑嘩站和地鐵5禮號(hào)線大羊坊訊站。疲三、環(huán)境配示套京地處市區(qū)北舊部上風(fēng)上水茶地段，處于棍亞奧大商圈夠內(nèi)及北京市家規(guī)劃綠化隔亡離帶內(nèi)。西眉眺萬畝奧林針匹克國(guó)家森版林公園，東稱望朝來農(nóng)藝除園和朝來森額林公園，南酬靠北湖公園被和高爾夫練節(jié)習(xí)場(chǎng)。介周邊配套較劍完善，集中兇了普爾斯馬開特、家和超椒市、東方家甚園、北苑建斷材城等生活突設(shè)施，北苑復(fù)中、小學(xué)、款航空醫(yī)院和殖銀行、郵局寧等文教衛(wèi)生回設(shè)施，以及元北苑賓館健縫身房、保齡太球館等娛樂零設(shè)施。鄙項(xiàng)目為佳興勺園小區(qū)（新映街坊項(xiàng)目）包整體規(guī)劃中遣的一部分。艘該小區(qū)占地卸5.97公片頃多，規(guī)劃總建款筑面積約2籍0萬平方米壘，為半圍合討式園林社區(qū)特。綠化率為型35%，并娘在項(xiàng)目南側(cè)籮規(guī)劃了近2勺萬平米的大懂型中心花園左（含暫4000平匙方米剖的水面、叛17000欣平方米汗庭園景觀和潑20余個(gè)功皆能景區(qū)）。覽四、規(guī)劃方賺案顏1、主要經(jīng)爛濟(jì)指標(biāo)腿什規(guī)占地面積：推9547.舌1平米愧敬奪建筑規(guī)模：歸22193村平米（其中級(jí)地上194膚47平米、礦地下274子6平米）報(bào)礦協(xié)建筑層高：漢地上14層街、地下2層大蘋序規(guī)劃戶數(shù)：專208戶況雞拼規(guī)劃人口：磨約583人碑尊狼容積率：2勻.04項(xiàng)2、設(shè)計(jì)方蚊案?jìng)蝽?xiàng)目分為4處個(gè)單元，均善設(shè)計(jì)為54泳—銳100平方慰米彼（套內(nèi)建筑浮面積）的經(jīng)宮濟(jì)實(shí)用戶型扯。其中，中載間兩單元還扣設(shè)計(jì)有14鞭套躍層二室援二廳二衛(wèi)戶仍型。群二、市場(chǎng)狀浮況分析劍在此，市場(chǎng)園僅指普通商晉品住宅市場(chǎng)剪。禽一、北京市培場(chǎng)總體分析窯據(jù)北京究市建委提供望的統(tǒng)計(jì)資料株顯示，20烈04年市場(chǎng)構(gòu)的總體情況球如下：圖1、市場(chǎng)供偵銷子現(xiàn)房：銷售遠(yuǎn)面積228倚5.8萬㎡栽，同比增長(zhǎng)異29.1%詠?？⒐っ娣e溜2344.刮0萬㎡，同堆比增長(zhǎng)12機(jī).6%。銷給售面積/當(dāng)避期竣工面積童為97.5正%，比20盜03年同期梳高12.4胃?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。致期房：批準(zhǔn)途預(yù)售面積2帖862.8帽5萬㎡，同胸比增長(zhǎng)5%鏡；預(yù)售登記椒2642.紡1萬㎡，同聰比增長(zhǎng)56暢.5%。預(yù)遮售率為92暢.3%，比弟2003年付同期高30腳.4個(gè)百分廟點(diǎn)。絡(luò)空置：空置茶一年以上的衣商品房29顆8.8萬㎡裝，同比下降盡20.9%帖，其中，商在品住宅空置腐面積同比下趙降27%。棍2、銷售價(jià)達(dá)格數(shù)現(xiàn)房：均價(jià)得4747元憑/㎡，同比默上漲291堤元/㎡，漲咬幅6.5%研。窯期房：均價(jià)替5629元迎/㎡，同比小上漲376罪元/㎡，漲侮幅為7.2桃%。其中，婦價(jià)格低于7將000元/糾㎡的占期房往成交總套數(shù)綢80.67動(dòng)%，低于5甲000元/灶㎡的占54不.41%。呢另外，下半紙年北京17眠區(qū)（縣）普殘通住宅類項(xiàng)申目平均成交告均價(jià)604于8元/㎡，之比2003闊年同期增長(zhǎng)鈔540元/埋㎡，同比增晶長(zhǎng)9.8%量。新建普通渣住宅價(jià)格主纏要集中在低鑄于（含）7振000元/艇㎡的中低價(jià)疏位，占總套峽數(shù)78.0衰%。稈3、戶策型結(jié)構(gòu)矩期房單套建存筑面積主要獵集中在81救－160㎡勉/套之間，臣主力戶型為掩二居或三居醉，占成交總頓套數(shù)的67假.94%?？v其中，下半舊年占65.避7%。探經(jīng)濟(jì)適用房臟主要集中在鎖81－12顏0㎡/套之抱間，占經(jīng)濟(jì)男適用房成交貨總套數(shù)的5抖5.88%招，其中，下滔半年占58總.0%。橋4、市場(chǎng)需州求奉據(jù)調(diào)查顯示田：2004體年4季度的淋購(gòu)房以合理槐化需求為主孕；居民收入艇水平提高，備購(gòu)房可支付蕩能力增強(qiáng)，娘推動(dòng)了我市舉商品住宅有跌效需求增長(zhǎng)呆。皮購(gòu)房對(duì)象的罩主流趨勢(shì)：皮端迫年齡趨于年劃輕化，以4衣0歲以下為領(lǐng)主。同時(shí)，勉21－30錯(cuò)歲、31－冬40歲的增殖幅居前，5幻0歲以上的襪降幅最大。槍里渴家庭年收入辱以10萬元鍵以下為主。略同時(shí)，家庭及年收入5－洋10萬元、息10－20按萬元的增幅冰居前，5萬炒元以下的降缸幅最大。閘傾度可支付月還平款額以20附00元以下速為主。同時(shí)竄，月還款額淹3000－遲4000元扶、2000垂－2500幻元的增幅居邪前，100扔0元以下、乓1000－讀1500元佩的降幅最大紡。撈續(xù)扁可承受價(jià)位蒼以7000東元/㎡以下桿為主。同時(shí)朵，可承受5忌000－7神000元/漿㎡、400社0－500接0元/㎡的銅增幅居前，苗3000－床4000元度的降幅最大譯。安歉杠以改善居住貝條件和解決賄基本居住需終求為主。同閃時(shí)，改善性庫(kù)購(gòu)房、投資液性購(gòu)房的增睬幅居前，考勵(lì)慮孩子上學(xué)丙、解決基本無居住要求的勸購(gòu)房降幅較而大。宰匯總綜合各辯方信息情況孔，對(duì)北京市領(lǐng)整體市場(chǎng)的洲今后發(fā)展有字如下判斷預(yù)皂測(cè)：蒸1、定性判膨斷蠻北京房地產(chǎn)初市場(chǎng)還處于將一個(gè)由過去報(bào)需求壓抑型凝向需求開放導(dǎo)型過渡的轉(zhuǎn)績(jī)型期，尚不逐是一個(gè)穩(wěn)定駐市場(chǎng)。虛目前的高速儲(chǔ)增長(zhǎng)是由于菌諸多供求要簽素階段性集摩聚而形成的燃，隨著需求圖的不斷釋放青，加之宏觀眠調(diào)控的滯后勒顯現(xiàn)和逐漸針增強(qiáng)，增速特會(huì)逐漸回落六到一個(gè)相對(duì)澆合理的區(qū)間瓶。因此，未辦來幾年，供抬求關(guān)系有可頓能出現(xiàn)較大柄波動(dòng)，市場(chǎng)慢風(fēng)險(xiǎn)日益增章強(qiáng)。進(jìn)但是，綜合縱諸多因素考榨慮，至少可路以判斷，到層2006年費(fèi)上半年，市奶場(chǎng)還將處于羞一個(gè)慣性增疾長(zhǎng)及高位盤份升階段（除史非更加嚴(yán)厲削的調(diào)控政策哥出臺(tái)）。耀2、大致預(yù)復(fù)測(cè)鴿供應(yīng)：下半六年將出現(xiàn)集僚中放量，并前將持續(xù)到2甲006年上胃半年，同期蒸供應(yīng)量將有冤較大幅度增痕加。窯需求：依然燃旺盛，同時(shí)洞一、二級(jí)市怪場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)會(huì)萌進(jìn)一步增強(qiáng)駝，促使市場(chǎng)版交易量會(huì)有戰(zhàn)所上升。一吸方面宏觀調(diào)地控的影響滯胃后，另一方腔面諸多因素喪還將促使一廣部分需求進(jìn)址一步加速集享中釋放，加畝息、調(diào)貸對(duì)濕需求影響不朵大。壟價(jià)格：穩(wěn)中由會(huì)持平或略溫升，供需結(jié)斥構(gòu)矛盾會(huì)有津所緩和。建汽安成本的剛析性增長(zhǎng)、融做資成本的逐知漸增大、土鑄地供應(yīng)的階糠段斷檔、投典資增速的日衫益放緩、宏寬觀調(diào)控的全多面介入、購(gòu)?fù)繉?duì)象的慣址性預(yù)期等因云素相互作用診，都將制約郵價(jià)格會(huì)在一刮個(gè)較小范圍街內(nèi)波動(dòng)，大狐致持平或小爬幅盤升，不板會(huì)大起大落麻。旋另外，北京氧市總體規(guī)劃青的修編將進(jìn)籠一步促使房顏地產(chǎn)格局發(fā)木生較大變化柏。隨著城市趙建設(shè)的發(fā)展輝，以ＣＢＤ肥、中關(guān)村和抽亞奧地區(qū)為各首的八大城祖市功能中心誘將重新標(biāo)定書城市區(qū)位價(jià)創(chuàng)值和價(jià)格定束位，環(huán)線對(duì)詠房?jī)r(jià)的影響首減弱。風(fēng)二、北苑區(qū)鑰域蔬市場(chǎng)分析括1、市場(chǎng)現(xiàn)之狀導(dǎo)2004年殃下半年，朝羞陽區(qū)北五環(huán)筋外區(qū)域普通乏住宅供銷情簽況如下：脂講肉平均成交均搏價(jià)5901雙元/㎡，其毀中最低成交窩均價(jià)435哄6元/㎡，雞最高成交均扁價(jià)1201縣9元/㎡。有印哈總成交面積護(hù)31435鹽5㎡，成交稈總套數(shù)24萄71套，套靜平均成交建巖筑面積12收7㎡，套平劈均成交金額處75072貼0元。甲并擦價(jià)格同比增而幅18.5郵%，高出全早市平均水平掃（9.8%啄）近一倍，滔同時(shí)在奧運(yùn)減村周邊部分尸三個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)燦域（另有海紫淀上地馬蓮壟洼、西三旗界兩區(qū)域）中勤漲幅最高。歪2、區(qū)域價(jià)海值爪橡工項(xiàng)目所在區(qū)拖域是一個(gè)新誘興城市居住相中心死目前，亞奧撈板塊內(nèi)僅在岔售的住宅類恨項(xiàng)目就有2嶺5個(gè)左右，筆總規(guī)模達(dá)到名840多萬革平方米，遠(yuǎn)績(jī)遠(yuǎn)超過了望融京地區(qū)和中糧關(guān)村萬柳地飲區(qū)，成為城鞏北最大的住夾宅類商品房閥集中供應(yīng)區(qū)圍域。蒼橫然奧運(yùn)會(huì)的舉嘴辦不僅催生葡了本區(qū)域內(nèi)象的市政基礎(chǔ)柳設(shè)施建設(shè)逢未來奧運(yùn)區(qū)墳域內(nèi)4條地柱鐵，12條懸城市主干道碰將構(gòu)成區(qū)域測(cè)內(nèi)縱橫交錯(cuò)梁的交通網(wǎng)絡(luò)掘，四通八達(dá)姻的公共交通妥將會(huì)成為這網(wǎng)個(gè)城市新中赴心與外界聯(lián)釋系的主要紐毅帶。據(jù)有關(guān)汁機(jī)構(gòu)估計(jì)，緩２００８年伶北京奧運(yùn)會(huì)鎖的相關(guān)投資船額在３００醫(yī)０億元人民惰幣左右，其婚中需要北京巖市政府對(duì)市溜政基礎(chǔ)設(shè)施康的投入達(dá)１擾８００億元雕。１８００瞧億元人民幣透當(dāng)中，有９扯００億元用補(bǔ)于修建地鐵補(bǔ)、輕軌、高扮速公路、機(jī)衡場(chǎng)等；有４扭５０億元用原于環(huán)境治理付，兌現(xiàn)抽“醬綠色奧運(yùn)乳”覺的承諾；有懲３００億元稈用于信息化鎮(zhèn)建設(shè)，奠定景“貪數(shù)字北京剛”稀的基礎(chǔ)，初艙步實(shí)現(xiàn)電子鉛政務(wù)、電子跪商務(wù)、信息繩化社區(qū)和遠(yuǎn)神程教育，兌忌現(xiàn)叛“搖科技奧運(yùn)筐”說的承諾；其五余１５０億緒元將用于水榨、電、氣、沈熱等生活基勝礎(chǔ)設(shè)施的建賺設(shè)和改造。輕吧兄整體有序的說規(guī)劃發(fā)展飾奧運(yùn)板塊是貨個(gè)獨(dú)特的區(qū)餡域，其獨(dú)特均的內(nèi)涵包含料了強(qiáng)烈的文朝化和體育色睬彩。它是空拾間范疇，是野一個(gè)地域生縮活的樞紐或懇者是擴(kuò)大的秀社區(qū)。在這紫區(qū)域里面，矮體現(xiàn)的就是而大都市北部耐中心地，而攜在奧運(yùn)區(qū)域緊內(nèi)實(shí)際上還枕存在著一個(gè)是核心圈，它網(wǎng)以北辰西路快為軸，南到芒熊貓環(huán)島，師北跨北五環(huán)擋，奧運(yùn)場(chǎng)館尤、奧運(yùn)中心奇都在這個(gè)區(qū)指域里建設(shè)。還可以預(yù)見，籮這里作為北悅京城市中心廳地的中心，塵政府和企業(yè)聯(lián)必將投入大竹量的資金，禿把這個(gè)區(qū)域卸建成未來2連008年奧孔運(yùn)會(huì)最耀眼四的明珠，從家產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上阿將更加豐富澡，不僅包括特居住、體育慮、文化，而數(shù)且商務(wù)、商燭業(yè)、娛樂業(yè)演、會(huì)展業(yè)，湖也最終形成疾一個(gè)混合的攀城市功能區(qū)容?？贪谴缍嘀行某鞘锌娓窬中纬?，議城市中心因驅(qū)奧運(yùn)北移云北京市新的念城市規(guī)劃明咸確提出多中梁心的發(fā)展格宇局，奧運(yùn)給豈北京帶來的菌最大機(jī)遇就哈是改變了北藥京整個(gè)城市榮總體規(guī)劃，候造成整個(gè)城轎市中心北移朋。犁昆簡(jiǎn)住宅發(fā)展受繳益最大，并免且率先發(fā)展考起來。雜因交通和市沈政基礎(chǔ)設(shè)施淡的改善和地?fù)舢a(chǎn)開發(fā)商概硬念的炒做使轎住宅的發(fā)展漠收益最大，幟價(jià)格不斷上謙漲，更有亞慈運(yùn)村的前車驚之鑒，使得泥本區(qū)域的住志宅率先發(fā)展爸起來。無論耗自住或投資捉，區(qū)域價(jià)值晴都已被認(rèn)可墳。壩3、市場(chǎng)特帽點(diǎn)汗切掀住宅項(xiàng)目日良益顯現(xiàn)功能尸差別的趨勢(shì)威。礙從南北向看緞，以亞運(yùn)村猾為中心至紫努玉山莊以南掌日益顯現(xiàn)商湊住特色，北介五環(huán)以南日克益顯現(xiàn)高檔辰住宅特色，車北五環(huán)外區(qū)答域日益顯現(xiàn)峰中高檔住宅疏特色，立水沉橋以北至小兄湯山日益顯殼現(xiàn)中低檔住勢(shì)宅特色。奧扣運(yùn)中心區(qū)未釘來將是該地啄區(qū)的綜合商滑務(wù)區(qū)。灑從東西向看像，以奧運(yùn)中信心區(qū)為中心馳，離中心區(qū)帳越近，項(xiàng)目邁的檔次、價(jià)由位越高，基稅本按別墅、懶高檔住宅、憑中檔住宅的囑順序向東西柴兩側(cè)延伸。篩畢疤相比CBD聯(lián)、中關(guān)村，倆區(qū)域環(huán)境、匙交通狀況最服為看好，更陣適于居住。豬區(qū)域輻射半創(chuàng)徑不斷延伸捉，對(duì)于北部辣（也包括中體關(guān)村、CB敲D）的大部欄分購(gòu)房群體察越來越具有妖吸引力。勵(lì)押并價(jià)格跨度大藍(lán)，產(chǎn)品類型蹈多，購(gòu)房群抗體廣泛。更從5000刺元到上萬元窗，別墅、住片宅，高檔、促中檔，大戶籮型、小戶型漢，選擇余地唐大，滿足了水購(gòu)房群體的慧不同需求。邁其中，大部狠分為符合市夾場(chǎng)主流需求嗓的中、高檔滲產(chǎn)品。促流驕區(qū)域市場(chǎng)相中對(duì)獨(dú)立，受教宏觀市場(chǎng)影惠響相對(duì)較小也。味相對(duì)于整個(gè)尾北京市場(chǎng)來鄰講，區(qū)域的霧供應(yīng)量還是于很小的，因千此，即使今病年項(xiàng)目的集倚中入市，也暴不會(huì)對(duì)現(xiàn)有回市場(chǎng)價(jià)格造路成沖擊和波轉(zhuǎn)動(dòng)。相反，友由于土地資饒?jiān)吹南∪毙跃稀^(qū)域環(huán)境閣的完善，區(qū)懂域諸多項(xiàng)目狹仍將會(huì)被繼跟續(xù)看好，有盒望在兩年內(nèi)挺全部消化?；閱岣餍略鲰?xiàng)目基她本以別墅和買高檔住宅為科主，新老項(xiàng)羨目的差異性餡競(jìng)爭(zhēng)日益明醬顯，共同支頸撐著地區(qū)市萬場(chǎng)的繁榮。塑唇潤(rùn)區(qū)域開發(fā)全怨面展開并臨默近完成，項(xiàng)胸目規(guī)模普遍槳不大，憐開盤春均價(jià)有整體聽走高的趨勢(shì)框。蘿三、具體地伙塊回市場(chǎng)分析向掀董北苑路是沿爬線住宅發(fā)展值的重要支撐腫。脾北苑路是亞跪奧核心連接擋亞北區(qū)域的什交通主干道獵。從南往北缺走可以看到必沿途樓盤有替，光大名筑閱、歐陸經(jīng)典敢、陽光新干痰線、嘉銘桐委城、康斯丹侄郡、萬科水扭榭花都、北妄辰綠色陽光眼、北苑家園撈、領(lǐng)地、時(shí)幼代莊園、塞防納維拉、北搬方明珠、天驢通苑等。除棒經(jīng)濟(jì)適用房尤的價(jià)格在每劃平方米２６敬５０元外，繳一般普通住僻宅每平方米型的均價(jià)在５劣０００元到果７５００元宋。暖實(shí)際上目前咳北苑路沿線游樓盤正在走騙中檔路線，遞以普通住宅薦為主，面積籍適中的或者討小戶型、布芬局緊湊的產(chǎn)皆品大量入市繳，成為這一拜區(qū)域的主流居產(chǎn)品。域執(zhí)從北苑路周邊橡的交通條件仆在不斷提升畝。疤地鐵五號(hào)線盤沿著北苑路摟向北向南延并伸，北四環(huán)曬路、北五環(huán)畫路、城鐵1煙3號(hào)線東西走穿越，同時(shí)購(gòu)，向西還有遙大屯路、科蝶薈路一直通肉到八達(dá)嶺高梯速公路，而率經(jīng)過五環(huán)路釘和四環(huán)路可果以直通到京其承高速路到征機(jī)場(chǎng)和京順患路，加上目派前正在建設(shè)龜?shù)膴W運(yùn)村各奉條道路，北沫苑路地區(qū)的喬交通條件在春不斷提升。趕救你另外在該地騰段正在建設(shè)演或者將要同傭期建設(shè)的還批有６條道路敞，包括：紅掩軍營(yíng)南路、斧安立路至北別苑路、西坡號(hào)子北路植夜安立路至北竟苑路、北辰能東路、北辰朋西路、辛店模村路、白廟蘋村路，這些邪道路都會(huì)陸出續(xù)開工建設(shè)廟。而四號(hào)線甩、十號(hào)線一調(diào)期（含奧運(yùn)脫支線）將與度現(xiàn)有地鐵1腐號(hào)線、環(huán)線銅、城鐵１３沖號(hào)線以及正飛在建設(shè)的五誰號(hào)線在多個(gè)撓地點(diǎn)交叉并騎形成換乘站歌，建成通車掀后將打通城涌區(qū)大部分最扒繁華的地帶鈔，極大地緩揪解這一地區(qū)角的交通擁堵引狀況。符侵守項(xiàng)目地塊面睡積較小，體憂量不大，屬嶄新街坊項(xiàng)目端的整體規(guī)劃艇。泡招驗(yàn)緊臨北苑家餅園，各項(xiàng)市齡政配套非常釋完善。鳥擺蜜周邊環(huán)境有釀待改善。需狐壇對(duì)市場(chǎng)總體靠狀況的分析球表明，北京楊房地產(chǎn)市場(chǎng)鈔仍將持續(xù)健彎康的發(fā)展，途無論是成交候量、房?jī)r(jià)、紅二手房市場(chǎng)快都已經(jīng)呈現(xiàn)然量升價(jià)漲的廢良好勢(shì)頭。泄隨著北京2游008年奧耽運(yùn)會(huì)的到來劇，競(jìng)爭(zhēng)更加侮激烈，區(qū)域乳熱點(diǎn)出現(xiàn)分析散，外地購(gòu)?fù)舴空咧饾u成守為購(gòu)房主力理，戶型面積匠需求趨向合沈理。寸項(xiàng)目所在區(qū)鋪域作為一個(gè)洋新興大型居下住區(qū)，受奧帝運(yùn)利好消息利和北苑區(qū)域培整體交通、棄環(huán)境的改善散，區(qū)域內(nèi)出齡現(xiàn)了良好有紫序的發(fā)展規(guī)央劃。多中心抽城市格局逐評(píng)步成熟，城乳市重心因奧果運(yùn)北移，住晨宅發(fā)展率先竟收益。拍項(xiàng)目和新街移坊項(xiàng)目統(tǒng)一式規(guī)劃，項(xiàng)目信本身體量較這小，配套極議少，基本上岡依靠北苑家縣園的市政配反套。株三、周邊競(jìng)芳爭(zhēng)項(xiàng)目分析科地塊市場(chǎng)具些體范圍大致級(jí)為：城鐵1露3號(hào)線以南糕、安立路以真東、北五環(huán)荒以北、京承背高速以西。爭(zhēng)均為普通住缺宅項(xiàng)目（不培含公寓、別塞墅）。外在售項(xiàng)目6撤個(gè)：新街坊啊、潤(rùn)城、北冠京青年城、倍傲城、領(lǐng)地染、北奧國(guó)際爪。掩售完項(xiàng)目2凝個(gè)：取舍、射翠堤春曉。天怡家園天怡家園領(lǐng)地領(lǐng)地北京青年城北京青年城翠堤春曉翠堤春曉新街坊新街坊潤(rùn)城潤(rùn)城黃金苑黃金苑佳運(yùn)園佳天怡家園天怡家園領(lǐng)地領(lǐng)地北京青年城北京青年城翠堤春曉翠堤春曉新街坊新街坊潤(rùn)城潤(rùn)城黃金苑黃金苑佳運(yùn)園佳運(yùn)園取舍取舍傲城傲城北奧國(guó)際北奧國(guó)際魔圖例：莫-近---本案塌(北苑刷·頌近鄰)壯笛槳----在桿售項(xiàng)目錄古廚---獨(dú)-近期基本屑售完項(xiàng)目仙摩進(jìn)----搖其他項(xiàng)目鋪一、簡(jiǎn)單競(jìng)姻爭(zhēng)分析志選取如下項(xiàng)塔目進(jìn)行簡(jiǎn)單餃競(jìng)爭(zhēng)分析，踏主要包括：悅新街坊、北捐苑家園、北臂京青年城、慚山水奧園、萍傲城、取舍跑。殼罷賊新街坊器1、銷售情南況期1、2號(hào)樓筑基本首罄，惕3號(hào)樓剩余慈部分大戶型琴。4號(hào)樓已為經(jīng)燈開盤顏。塔板結(jié)合察，2號(hào)樓有駛部分40跳——弦70平米小好戶型，已經(jīng)歷全部首罄。傷其余戶型面斥積從80睛——剃150平米栽左右。已開渡的1、2、疾3號(hào)樓整體腎銷售率已經(jīng)艦達(dá)到90％康以上，只剩芒余70多套伍房子。大部腔分為3號(hào)樓究136平米柱的三居室。肅新街坊4號(hào)兄樓目前已經(jīng)樸開盤丈，戶型面積遷為：一居室尼60平米（或少量）、兩名居室83本—姑120平米伴、三居室1曠35平米。復(fù)目前銷售精勾裝修均價(jià)5桶900元，衰80多平米淹的兩居室，喚已經(jīng)定出3吩0多套。韻新街坊2月猾份銷售30杜多套，3月肥份銷售60恐多套。去年程9月最高的戴銷售90多勞套。自去年京8月下旬至揭12月底，讓累計(jì)銷售1適.5個(gè)億。止照目前銷售無速度，4號(hào)壟樓4衣—淺5個(gè)月將很那快銷售完畢圓。片2、銷售思多路等期房階段主高要以其提倡勿的鄰里親情匹為主線，當(dāng)搖時(shí)銷售狀況暈并不理想。兵主要原因是銷鄰里親情沒耀有完全營(yíng)造熔出來，客戶椅對(duì)此不太感襪興趣。銳進(jìn)入現(xiàn)房銷竊售階段后，壤迅速改變銷喚售策略，主流打現(xiàn)房實(shí)景房，眼見為實(shí)隱，在去年3您、4、5月業(yè)份掀起了第準(zhǔn)一個(gè)銷售高駛潮。每月銷替售達(dá)50余舉套。隨后6羊、7月份因皆為交房問題沸，影響了銷漏售速度。直所到去年8月璃以后，以奧極運(yùn)和亞運(yùn)村次北、精裝現(xiàn)蠅房系列的廣銜告推廣，完維全摒棄了鄰羅里親情的宣叨傳主題。銷階售狀況再度霧創(chuàng)新高，連星續(xù)兩月，每股月銷售盡百結(jié)套。直至現(xiàn)請(qǐng)?jiān)谌匀谎永m(xù)租之前的推廣郊主題，在投刷入極少的情屬?zèng)r下仍然取晉得了非常好形的銷售業(yè)績(jī)抬。況縱觀新街坊罵整個(gè)銷售過獨(dú)程，我們從忘中得出兩個(gè)姑重要經(jīng)驗(yàn)：齊第一、試圖搭用文化、親嬸情去打動(dòng)目練標(biāo)客戶顯得辜曲高和寡，司客戶并不會(huì)謊為此買帳。駁也就是說新蠅街坊所面對(duì)杜的目標(biāo)客戶絮，其實(shí)是更攤實(shí)際一些的連人群，并沒的有把住房消爺費(fèi)上升到文谷化消費(fèi)的層撤面上。相反灘他們更注重卷產(chǎn)品的實(shí)際雹利益點(diǎn)。這討一點(diǎn)對(duì)我們百操作本項(xiàng)目慨有非常重要韻的借鑒作用偷，不要把我跌們的目標(biāo)客扔戶想象的過驅(qū)于高大。蝕第二、因?yàn)椴龑?duì)精裝修質(zhì)緣量控制不嚴(yán)燕、臨時(shí)水電追不到位引發(fā)逐的交房危機(jī)輸，一度影響御了整個(gè)項(xiàng)目念的開發(fā)節(jié)奏育，有很多客半戶對(duì)精裝修賓缺乏理性的源認(rèn)識(shí)，也許盲他們根本不槽適合購(gòu)買精寇裝修的房屋發(fā)。饞3、客戶主杯要訴求利益晚點(diǎn)糊怠療對(duì)本區(qū)域比經(jīng)較認(rèn)可，包趕括未來區(qū)域栽發(fā)展?jié)摿?、舟交通。瞞右匠對(duì)戶型比較沈滿意，戶型女相比北苑家蹤園更豐富，院面積合理。扒賄氏對(duì)價(jià)格比較待認(rèn)可，多數(shù)帶購(gòu)房者認(rèn)為糾價(jià)格可以接鞭受。枕該疼對(duì)園林綠化邀抱有很大的水期望值，具攜有很大吸引贊力。灑針對(duì)以上幾知點(diǎn)，新街坊擋在后來的推既廣過程中，營(yíng)直接點(diǎn)出亞刺運(yùn)村北的地刑段、標(biāo)出戶獎(jiǎng)型面積，提妄出現(xiàn)房實(shí)景神，眼見為實(shí)丸的推廣主題慢，恰恰擊中屈了購(gòu)房者最斜關(guān)心的問題余。因此來電密來訪量非常譽(yù)好。疫4、簡(jiǎn)單分康析很新街坊在銷鑰售過程中表洗現(xiàn)一個(gè)明顯亮現(xiàn)象是：8境0啄—貧100平米辣的兩居最為端搶手，幾乎指每推出一些嫩新房源時(shí)，在總是兩居室崖走的最快。艷而剩下的無惕一例外全是紅三居室。因燒此當(dāng)新街坊翁4號(hào)樓小面列積房型很快唐銷售一空時(shí)相，本項(xiàng)目順活利推出全新銀房源，將迅安速吸引市場(chǎng)婚注意力。而夠新街坊若想悟銷售大面積勺戶型，勢(shì)必殿要加大廣告癢投入，這對(duì)凝本項(xiàng)目極為誦有利。踐新街坊4號(hào)活樓主力戶型賊面積從83脹—云135平米顏，與本項(xiàng)目筍戶型較為接殲近，同屬于濫經(jīng)濟(jì)型戶型擊，是本項(xiàng)目纖最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)蟻手，其4號(hào)孔樓已先于本烤案湖開盤舒，占據(jù)了有決利的市場(chǎng)先梅機(jī)。但本項(xiàng)巧目戶型面積私更合理、朝絮向更好，使傘用上更方便咐。戶型的均睛好性優(yōu)于新式街坊4號(hào)樓時(shí)。暗自5月份起泛，新街坊為租推廣4號(hào)樓吉，將加大宣橡傳力度，每己月推廣費(fèi)用促將達(dá)到80秋多萬元。其昆黃金銷售季蟻節(jié)將是5、含6、7月份徹?？梢灶A(yù)見帝的是，到8走月份新街坊友4號(hào)樓的一報(bào)居室、兩居浸室將會(huì)基本盯售罄，那么傲剩余的必然橫是以三居室艙為主的稍大薯戶型。償為消化大戶句型，新街坊獅需要繼續(xù)投裳入廣告宣傳峽費(fèi)用，本項(xiàng)奏目應(yīng)及早抓乞住新街坊4背號(hào)樓5、6托、7月份的鋸黃金銷售季肅節(jié)，搭順風(fēng)喇車，借此完滴成本項(xiàng)目至踩少40％的謙客戶積累。倒待到7、8鉗月份時(shí)如本向項(xiàng)目銷售許演可證辦理完嗓畢時(shí)，順勢(shì)圣推出全新的狼戶型，就可跳以達(dá)到銷售使良好預(yù)期。猴如果錯(cuò)過了役5、6、7館月份，則本搶項(xiàng)目需要投津入更大的宣睡傳推廣費(fèi)用評(píng)，屆時(shí)就會(huì)借變成新街坊隙大戶型搭我俊們的車的不殿利局面。受表面上看起禁來，新街坊螞4號(hào)樓將與討本項(xiàng)目形成括直接的競(jìng)爭(zhēng)霸。但實(shí)際上雄，我們只要壤在入市時(shí)機(jī)牲和價(jià)格策略賢上靈活掌握岸就可以完全徐做到后發(fā)制潮人，達(dá)成共按贏的局面。波另外從區(qū)域?qū)砜?，類似勻本案的?jīng)濟(jì)耗型戶型是本聰區(qū)域的主要巨購(gòu)買需求，冤但供應(yīng)已經(jīng)萬出現(xiàn)了短缺瞎或斷檔，這廣對(duì)本項(xiàng)目更灰為有利。識(shí)因此我們認(rèn)運(yùn)為本項(xiàng)目的世機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大悼于競(jìng)爭(zhēng)。獻(xiàn)譽(yù)辜北京青年城境1、項(xiàng)目概落況打建設(shè)用地1窗6.模5萬平方米炸，總建筑面居積29.睡5萬平方米叼，容積率1作.78，綠炕化率41%責(zé)。一、二期腎已經(jīng)入住。演三期主力戶舟型面積在9嫂7-123芒平米的二居釘和三居，現(xiàn)賭房均價(jià)57武00元（毛墻坯房），全課部為板樓。笨社區(qū)通過中聰心綠地連接聾的兩個(gè)夜景呆走廊，把整恨個(gè)小區(qū)分為孝四大塊地，秋院落均向中惑心綠地放射錄狀敞開，局恩部住宅底層蔬架空。全板始式設(shè)計(jì)，層遭高鋸2.8米揭。拜建筑立面為千表達(dá)后現(xiàn)代罪主義的銀灰副色主調(diào)，黃艙、紅、藍(lán)作植為輔色；精閉巧法式陽臺(tái)宮，立面處理驚采用現(xiàn)代手肉法，擋板設(shè)副計(jì)，隱藏式卻空調(diào)機(jī)位。簡(jiǎn)社區(qū)配套有蹦幼童專用游棍泳池、沙壺劣球、乒乓球梨、臺(tái)球、餐馬飲、超市、螺網(wǎng)吧、泳池吧、迪廳、酒暖吧、閱覽室構(gòu)、多功能教戴室。粉24小時(shí)保稈安、24小紙時(shí)醫(yī)療服務(wù)晨、24小時(shí)術(shù)托幼服務(wù)、筑24小時(shí)洗售衣服務(wù)、中陵水系統(tǒng)、采雙暖系統(tǒng)、寬瞇帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)浙、CDD系搏統(tǒng)投北京青年城估的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)螺在于其低密鋸度、而且全尿部是板樓戶血型。是本區(qū)迫域容積率最鴿低的產(chǎn)品。包其劣勢(shì)是交靈通不如本項(xiàng)稀目方便。目杏前在售的是疑三期，其多鏈層已基本售藏罄，只有少把量的高層戶孩型。其剩余糊戶型均為1倡10挪——型120平米召左右的三居嫩室為主，數(shù)墾量不多。寺2、簡(jiǎn)單分溉析濃從可售房源嘉上看，青年松城基本上沒援有多少供應(yīng)類了。其剩余遷戶型，相對(duì)尊單一。因此偷，我們認(rèn)為釋青年城對(duì)本暖項(xiàng)目夠不成嗎競(jìng)爭(zhēng)。相反菌，因?yàn)槠浠副具M(jìn)入清盤亦期，戶型不阿全，尾房銷智售，反而會(huì)稠給本項(xiàng)目帶塞來更多的銷訊售機(jī)會(huì)。帥因?yàn)楸卷?xiàng)目摘完全可以彌性補(bǔ)青年城客持戶對(duì)80敘——悠100平米粥兩居，12傭0寄——六130平米秧三居的市場(chǎng)希空缺。綿厘未北苑家園尚1、項(xiàng)蜂目概況要占地爐104公頃遞，總建筑面舌積230多很萬平米，總豬居住人口5乎萬多人。四削期潤(rùn)城總建彈筑面積45禽萬平米，1端8棟板塔結(jié)疾合，以塔為蓋主，高低錯(cuò)柜落。色北苑家園由屑北京城建開格發(fā)，規(guī)模巨僵大，開發(fā)時(shí)躬間長(zhǎng)，各種則配套設(shè)施完戶善。主要賣食點(diǎn)：交通極載為方便、配絕套全（尤其股是教育配套映）。醋潤(rùn)城打造了日70000搬平米的立體耕生態(tài)景觀園事林，戶型面澆積從一居5悅0真——搞70平米，拾二居80蚊——猶107平米慮，三居12珍0?！獌?50平米扔。戶型面積秀比較合理，蛋每戶溫泉入量戶，地板采豆暖、外墻面況磚。束早期以價(jià)格蟻競(jìng)爭(zhēng)為主，益品質(zhì)不高。位后來完善的方社區(qū)配套成散為最主要的鏟競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。羽目前毛坯準(zhǔn)番現(xiàn)房均價(jià)在利5600解——鬼5700元萌，銷售速度掛非?？臁＞m然潤(rùn)城品健質(zhì)比早期有儀所提高，但適是給人的印啞象仍是大眾濤化的普通社場(chǎng)區(qū)，品質(zhì)不稻高。建筑密孕度大，物業(yè)跟服務(wù)差，環(huán)云境嘈雜。居杜住在北苑家侄園生活是很嘆方便，但是困不舒適，品薯味和檔次不譯高。枕從營(yíng)銷推廣均方面來看，御沒有太多的斜創(chuàng)新。其宣慰傳口號(hào)胡“筐新城市中心幟，盡享便捷禿生活寧”喊，形象氣質(zhì)拉就是一個(gè)普此通的大眾化牌的社區(qū)。稠現(xiàn)只有一棟笨板樓和一棟設(shè)塔樓尚未開型盤。目前剛朱開盤敘的619＃掙號(hào)樓，毛坯互均價(jià)560竹0元，10健月份就可以唱入住。其余轉(zhuǎn)基本上已經(jīng)峰全部售罄，趁剩余戶型多室為朝向、層撿次都不好的繪單位。戶型貌面積為67幅——嘩127平米貴，一居室6斥7平米，兩驕居室99呢——壟108平米迫，三居室1遇27平米。釀2、簡(jiǎn)單分島析枝戶型和本項(xiàng)客目戶型面積煉十分接近，剃都屬于經(jīng)濟(jì)協(xié)型戶型。但芝從戶型結(jié)構(gòu)刪、朝向上來擇看，我們的倦戶型要比北數(shù)苑家園的戶認(rèn)型更好。尤尾其是三居室低。作北苑家園所討擁有的完善弄的配套、規(guī)致模的優(yōu)勢(shì)，犁特別是商業(yè)炮和學(xué)校的教麗育配套，都底是本項(xiàng)目所述不具備的。合我們認(rèn)為，纏本項(xiàng)目要依塊附于北苑家宏園的商業(yè)和醬教育配套，江在戶型結(jié)構(gòu)襪上保持競(jìng)爭(zhēng)閃優(yōu)勢(shì)。墳事實(shí)上從新英街坊前期的封銷售來看，愿新街坊的客球戶和北苑家待園的客戶還頌是有所區(qū)別覺的。新街坊絕的客戶相對(duì)歡層次更高一戒點(diǎn)，年齡更屢年輕一點(diǎn)。航儀耽山水奧園尼1、項(xiàng)鉤目概況減總占地約1堤5萬平米，景總建筑面積援近30萬平臥米，綠化率拐40%左右掏。共有板樓篇14棟，塔孝樓7棟，其氏中板樓戶型午面積60-脫220平米累左右，主力狐戶型為二居陰90平米左虧右，三居1等30平米左扒右，使用率沒約88%。于另有躍層戶案型三至五居?jì)專?30-敢220平米舟不等。戰(zhàn)法式風(fēng)情6螺層帶電梯花乖園洋房，法杰式園林?，F(xiàn)吃代舒適的生妖活觀念，歐法洲傳統(tǒng)符號(hào)筍結(jié)合，形成士了獨(dú)特的法閑蘭西風(fēng)格。鄭板式建筑采論用觀景電梯額，向西傾斜加15度，增參加采光時(shí)間惱，令居室更悼加陽光明媚奪。建筑材料愿采用高檔仿謙石材、金屬很板外立面，距大面積落地鴉觀景窗、3掃層中空充惰森氣玻璃斷橋票鋁合金窗，長(zhǎng)與加芯保溫凡墻結(jié)構(gòu)使戶掩內(nèi)保溫節(jié)能簽效果更好。暗可視對(duì)講系乓統(tǒng)、紅外線暑報(bào)警、燃?xì)怛_報(bào)警等。囑區(qū)內(nèi)設(shè)有幼騎兒園、小學(xué)呈及中學(xué)，為拋小業(yè)主的教釋育提供了便騾利。社區(qū)會(huì)裂所、塔樓底疼商中設(shè)有球菜類場(chǎng)館、泳殲池、室內(nèi)攀雖巖等健身設(shè)謎施及醫(yī)療服拾務(wù)，餐飲、晝超市、娛樂癢類大型商家峰等、區(qū)內(nèi)地?fù)羯?、地下車矮位可供業(yè)主原自由選擇，敢閉路監(jiān)控系哭統(tǒng)及紅外周罩界安防智能俱化管理，溫喪泉入戶，物體業(yè)提供小時(shí)天家政、寵物級(jí)托管、代購(gòu)育代訂、洗車竄等服務(wù)，為查業(yè)主提供全獨(dú)面周到的生惡活服務(wù)。物境業(yè)管理費(fèi)2撕.5元/平及方米/月，齒均價(jià)630湯0押—僚6500元論/平米，預(yù)再計(jì)5月份馳開盤筑。鉤2、營(yíng)銷思噸路顆山水奧園開勤發(fā)商和山水冊(cè)文園是同一氣個(gè)開發(fā)商，婦其操盤手法伯肯定和山水特文園同出一戲轍。準(zhǔn)現(xiàn)房搭，把環(huán)境樣狂板區(qū)做足后立開盤，特別乒注重景觀的皇營(yíng)造。達(dá)到要一值開盤框就引起轟動(dòng)告的效果。其斤宣傳口號(hào)是眠“側(cè)亞奧板塊的恩法蘭西風(fēng)情膏社區(qū)緞”烘?？梢灶A(yù)見司的是山水奧責(zé)園將繼承山翠水文園的市殿場(chǎng)形象。必泰將在區(qū)域價(jià)伍值和社區(qū)環(huán)矩境上大做文輔章。坐3、簡(jiǎn)單分國(guó)析寶山水奧園最貝主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)隱勢(shì)是其低容魚積率，6層曾帶電梯。法羞式風(fēng)情園林樸、完善的社鉆區(qū)配套。其痛90平米兩什居、130障平米三居的飽戶型也非常腥經(jīng)濟(jì)實(shí)用。眠但是其蘋開盤漁預(yù)期價(jià)格較保高達(dá)到68當(dāng)00害——膝7000元葡（毛坯房）奔。頃相比山水奧濤園，本項(xiàng)目蛇在規(guī)模、配寫套、環(huán)境上足都不占優(yōu)，及但本項(xiàng)目具翼有非常好的陡價(jià)格優(yōu)勢(shì)，丙總價(jià)低。區(qū)圣域內(nèi)以經(jīng)濟(jì)捷型戶型為主初的購(gòu)房需求羅，對(duì)總價(jià)還備是比較敏感搶的。肝山水奧園的獄準(zhǔn)現(xiàn)房高價(jià)使入市，更使摸得本項(xiàng)目的裂性價(jià)比優(yōu)勢(shì)宮更加突出。建本項(xiàng)目和山榴水奧園本質(zhì)迅上是兩個(gè)不行同的產(chǎn)品，巾客群上也有錘所區(qū)分。舞可以說本項(xiàng)澆目和山水奧桑園是互補(bǔ)的餃。對(duì)山水奧名園價(jià)格敏感宏的客戶必然歉會(huì)轉(zhuǎn)向那些犧性價(jià)比更優(yōu)屆的項(xiàng)目。如甜本案、新街毒坊、北苑家石園等。召山水奧園預(yù)魔期將在5月械份左右入市堪，其強(qiáng)勢(shì)推主廣，會(huì)引起陣客戶對(duì)本區(qū)貧域的關(guān)注，板這對(duì)提升區(qū)其域價(jià)值是有街利的。如果版我們能夠在瓶山水奧園附具近的交通要母道設(shè)置顯眼倚的指路牌、朽引導(dǎo)牌必然高會(huì)吸引部分紗客戶。應(yīng)該確做到讓凡是梁到山水奧園盲看房的客戶這都會(huì)留意到捐本項(xiàng)目的存廣在。賴因此我們認(rèn)湖為從某種程畏度上講山水房奧園的入市傘推廣，將會(huì)準(zhǔn)對(duì)本項(xiàng)目的哥銷售形成促畝進(jìn)作用。忠僚每傲城糟1、項(xiàng)漫目概況惰北辰綠色家箱園總建筑面臺(tái)積180萬辰平米，三期葛傲城住宅面固積7萬多平押米，由7棟藥板樓組成。窮主要賣點(diǎn)：序雙公園（國(guó)簡(jiǎn)家森林公園質(zhì)和社區(qū)休閑但體育公園）哈，揀社區(qū)規(guī)模配延套，溫泉入組戶，社區(qū)會(huì)品所，全功能過商業(yè)中心。錫戶型面積：門一居室80袋—冊(cè)100平米帳，兩居室1棉20涉—搶130平米夾，三居室1肉40件—扣160平米全，均價(jià)67哲00元。趁傲城從包裝然和銷售上都貪非常成功，常其宣傳口號(hào)病是藥“火雙公園新生放態(tài)生活圈，毯亞奧榮耀，酷信心之城掌”穿。其極具特券色的售摟處炭讓人印象深走刻。進(jìn)入之奧后會(huì)立刻對(duì)揚(yáng)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)搏生興趣和信或心。幟片剝傲城戶型面唐積比本項(xiàng)目幻大，單價(jià)高婆、總價(jià)也高報(bào)。而且傲城鳥所剩房源不岸多，基本上釋為大戶型。大因此我們認(rèn)戴為從規(guī)模、健地段、產(chǎn)品束形態(tài)、客戶扭構(gòu)成上，本辦項(xiàng)目和傲城傭沒有太多競(jìng)撲爭(zhēng)。綿有實(shí)力購(gòu)買兄傲城的客戶宿有可能會(huì)購(gòu)叔買本項(xiàng)目，歡但有實(shí)力購(gòu)版買本項(xiàng)目的比客戶卻不一榜定會(huì)購(gòu)買傲通城，因?yàn)槠涔タ們r(jià)相對(duì)較宴高。雷電義取舍196橫1、項(xiàng)目概龜況爭(zhēng)位于北五環(huán)悼沿線綠化隔漲離帶之內(nèi)，腳由三棟板式睬帶電梯多層緒及小高層組肅成，約鴉3萬平方米殊、總戶數(shù)：支196戶、選容積率：1亮.6、綠化度率：301融%。膀取舍196役的規(guī)模非常挨小，項(xiàng)目地晃塊本身的條祖件同樣不太粉好，戶型面優(yōu)積以大戶型偉居多。如按針照常規(guī)的操惜作手法，該扒項(xiàng)目非常被衡動(dòng)，但是該秒項(xiàng)目反其道漢而行，借助敏項(xiàng)目細(xì)節(jié)，嗚訴求寧?kù)o的訊取舍態(tài)度，燥一下子就和陰其它項(xiàng)目劃逗清了界限。拿同時(shí)，取舍層196表明宰了一種選擇是居住方式的情態(tài)度，用1伏96戶的取甚舍態(tài)度來聚苗攏一群特立圾獨(dú)行，達(dá)到仔社區(qū)的均質(zhì)缺和單純。而盤非大眾化社爽區(qū)。取舍1海96基本上渣以大戶型為傍主。爸2、簡(jiǎn)單分呼析托取舍196鑄基本上全部考售空。因此狀取舍對(duì)本項(xiàng)直目沒有競(jìng)爭(zhēng)扔可言。相反污，取舍逆向緞的包裝方法藍(lán)，劍走偏鋒賓。值得借鑒嚇和思考。象主鍬另外從更大唐的范圍來看袍，整個(gè)奧運(yùn)總板塊將有以悶下的項(xiàng)目供存應(yīng)：海清河新城靠：位于清河置橋的西北角幼，此項(xiàng)目應(yīng)照該值得關(guān)注天。其戶型面壓積為一居室騾50多平米撒，兩居室9盛0多平米，伐三居室12見0洪——卷130平米吹左右，均為擇經(jīng)濟(jì)型戶型六。此項(xiàng)目已巡經(jīng)運(yùn)作兩年返以上，吸引和了很多人的底關(guān)注。但遲廉遲未能入市因，現(xiàn)在正在積進(jìn)行戶型微帽調(diào)，預(yù)計(jì)一危期4棟樓約毅10萬平米愧將在下半年蓄開盤潤(rùn)，價(jià)格為6停000元（傷精裝修）。芹此項(xiàng)目具有權(quán)較高的性價(jià)您比，會(huì)吸引近很多中關(guān)村義、各大學(xué)院鑼的客戶。但豐是此項(xiàng)目面喝臨拆遷問題缸，預(yù)期其開宴發(fā)速度不會(huì)防太快，目前媽施工隊(duì)尚未向進(jìn)場(chǎng)。王清河新城的虧出現(xiàn)會(huì)對(duì)本菜項(xiàng)目形成一載定的壓力，聞但其交通條昏件不如本項(xiàng)杰目，距離本昨項(xiàng)目相對(duì)較舊遠(yuǎn)。因此它碰并不會(huì)對(duì)本慣項(xiàng)目形成致泊命的威脅。載世茂奧林花室園競(jìng)（翠堤春曉喊二三期）：竹位于北五環(huán)彼仰山橋西北洋，是世茂集袋團(tuán)整合之后鹽在北京的第項(xiàng)一個(gè)項(xiàng)目，搜預(yù)計(jì)下半年亮開盤疤。項(xiàng)目占地克11公頃前，產(chǎn)品以高統(tǒng)層板樓為主語，主力戶型扒為150-兆170㎡，杜精裝堅(jiān)開盤興均價(jià)超過1麻0000元教。世貿(mào)奧林診花園走的是慧高端產(chǎn)品的啦路線和本項(xiàng)榴目不具有可患比性。愿華源文?工冠軍城延：位于奧運(yùn)稍中心區(qū)西側(cè)截清華東路南洞，預(yù)計(jì)上半蛛年桂開盤沖。項(xiàng)目占地霞3.56公賽頃瞧，建筑面積莫14.2萬符㎡，為中高歉層板型塔樓玩。主力戶型愁為140㎡敬和170㎡唐的三居、四收居，精裝脈開盤較均價(jià)為90協(xié)00元。廚融域講：位于奧運(yùn)衰中心區(qū)西側(cè)栗花虎溝，由憲北京建工地樸產(chǎn)開發(fā)，預(yù)泳計(jì)上半年貓開盤貓。項(xiàng)目占地佛5.74公果頃遇，建筑面積忠16.3萬館㎡，由6棟胳板式小高層茫組合而成，許此外小區(qū)配蜓有3000桐平米會(huì)所、榴2500平剖米幼兒園和棵2000平塞米底商。戶雹型面積在悅69平方米準(zhǔn)-175平永方米傾。主力戶型論為二居、三幣居，精裝儉開盤雄均價(jià)820幸0元。融域所相對(duì)較高的覆價(jià)格和本項(xiàng)革目沒有可比駱性。擁澳景花庭暢暑清園二期濃，位于奧運(yùn)折中心區(qū)西側(cè)團(tuán)，8萬㎡，蹈均價(jià)720律0元。芝聞濤苑翁五期奧林P鮮ARK，位蜘于奧運(yùn)中心恨區(qū)西側(cè)，5跪萬㎡。奧懿品閣訊，位于奧運(yùn)夠中心區(qū)西側(cè)別勝利飯店，視精裝小戶型縣，4.2萬合㎡。紡澳立國(guó)際更，位于奧運(yùn)奏中心區(qū)西側(cè)炮北洼里鄉(xiāng)，王3.2萬㎡作。令以上項(xiàng)目和燃本案沒有太進(jìn)多的競(jìng)爭(zhēng)可歪言。楊二、實(shí)地調(diào)節(jié)查情況匯總成1、項(xiàng)目概躁況(按建筑銀規(guī)模排序)販項(xiàng)目秧用途辦建筑形式勉建筑規(guī)模頭容積率愧房屋現(xiàn)狀高開發(fā)商膨入住時(shí)間鞠傲城怎居住扔板樓玻140萬膊2.17算現(xiàn)房診北辰置地址入住蠶北奧國(guó)際佛居住芽塔樓對(duì)30萬扣2.4扣準(zhǔn)現(xiàn)房莊北京萬科歪2005-洪6炸潤(rùn)城痰居住隸塔板結(jié)合漫45萬堆2腳準(zhǔn)現(xiàn)房拼城建興華初2005-頑4豈北京青年城品居住遠(yuǎn)板樓時(shí)35萬氣1.56靠現(xiàn)房脂新華聯(lián)泡入住純佳運(yùn)園謎居住級(jí)板樓異27萬夾2.2姨現(xiàn)房汗北京裕發(fā)菠入住弊新街坊盯居住憲板塔結(jié)合唱20萬此2.98縣現(xiàn)房幫首佳興煉入住公領(lǐng)地逝商住慧板、塔批8.2萬仁3.4改準(zhǔn)現(xiàn)房琴北京城建雹2005-倦12餓取舍期居住牌板樓與2.8萬抱1.6卻現(xiàn)房余華經(jīng)地產(chǎn)鈔入住圈翠堤春曉等居住錄板樓幸2.28役現(xiàn)房狐世紀(jì)龍祥喪入住分析：哭1.席弦鄙項(xiàng)目以板樓街為主、塔樓攜為輔，且容勁積率基本在悟1.5涂—檔3之間，屬毒中、低密度膜項(xiàng)目。獄2.帶滅調(diào)項(xiàng)目同期銷糕售規(guī)?；经h(huán)維持在10巨萬以下，屬再中小規(guī)模。暮雖然項(xiàng)目規(guī)檢?？缍容^大搏，但由于大墊部分項(xiàng)目(韻尤其是大規(guī)邊模項(xiàng)目)均直采用了分區(qū)報(bào)開工、分棟激開盤崖的形式，加相之，出于市咬場(chǎng)預(yù)期的惜迷售心理，有侍的項(xiàng)目進(jìn)行類了銷控，因蓄此，我們認(rèn)憂為，區(qū)域項(xiàng)患目的同期銷行售規(guī)模都不絡(luò)大。黑3.免化濾項(xiàng)目均度過唱了強(qiáng)銷、熱黨銷期，基本凡處于現(xiàn)房、漲準(zhǔn)現(xiàn)房的尾媽盤銷售階段淺。浴2、銷售均豎價(jià)棗(按200躍5年3月排運(yùn)序)兩項(xiàng)目園裝修狀況峽開盤維時(shí)間蒜開盤謹(jǐn)價(jià)嫌2004-舌3堵2005-爪3那累計(jì)漲幅砌一年漲幅弓北奧國(guó)際寶毛坯精裝口2004-刮3翼6400檔6400幸8300律1900葡1900刮傲城職毛坯已2004-致3飲6500殼6500始7000練500之500羽翠堤春曉棋簡(jiǎn)裝圓200關(guān)3-12邀5100最5300惱6400療1300第1100丸新街坊蟻精裝裁2003-雷4垃4800過5100繩5900吧1100可800礦領(lǐng)地鎖毛坯淋2003-線10漏4400毀4650驕5700碰1300賀1050行北京青年城戰(zhàn)毛坯漿2003-脆10欲5000畏5200匹5650蝦650治450應(yīng)潤(rùn)城瀉簡(jiǎn)裝損2003-掛10鴉4050崇4600碑5600環(huán)1550五1000墻取舍致毛坯殘2004-嶺8釘4871云5400剛529另529艦黃金苑桐精裝柳未知遍4500譯5300介800司佳運(yùn)園還毛坯剩2003-版7失3650迫3800宿4460備810添660疏天怡家園敏毛坯響3960窗3960分析：夠1、價(jià)格分?jǐn)z布：總體上洪功能差別的是趨勢(shì)明顯，停但北苑路東夠的項(xiàng)目售價(jià)叉區(qū)間集中。側(cè)說明：北苑靠路東的項(xiàng)目諷均整體受惠拉于奧運(yùn)概念始，但與距離晌奧運(yùn)中心區(qū)領(lǐng)的遠(yuǎn)近基本嘗無關(guān)。脊蠻指從東西向看擔(dān)，基本呈現(xiàn)揚(yáng)“拳西高東低功”我的態(tài)勢(shì)。以裕北苑路為界貨，西側(cè)越靠家近奧運(yùn)中心捐區(qū)，項(xiàng)目售穗價(jià)越高，除旅領(lǐng)地外，其資它項(xiàng)目售價(jià)息均高于東側(cè)厲至少500終元以上。東將側(cè)項(xiàng)目售價(jià)受相對(duì)集中，盛基本持平。蜓領(lǐng)地由于緊冶臨北苑路，扣且為商住混幕合社區(qū)，售軋價(jià)與東側(cè)項(xiàng)棕目在同一水倦平?？赣|摘從南北向看抓，基本呈現(xiàn)支“南高北低懇”的態(tài)勢(shì)。使北苑路西項(xiàng)輪目顯現(xiàn)的最咱為明顯，價(jià)留格高低依次弦為北奧國(guó)際闖、傲城、翠突堤春曉、領(lǐng)宅地、黃金苑乖、佳運(yùn)園。辰而路東項(xiàng)目遣則表現(xiàn)的不冶太明顯。儀2、價(jià)格區(qū)果間：北苑路拋西項(xiàng)目?jī)r(jià)格柏跨度較大，甲但目前在售鋸項(xiàng)目均價(jià)以示7000元況以上的為主敘。北苑路東襯項(xiàng)目?jī)r(jià)格集伙中在560藥0難—覺5900元蕉之間，若剔劃除裝修因素娃影響(按精啞裝400元個(gè)、簡(jiǎn)裝20竹0元估算)程，項(xiàng)目毛坯吃售價(jià)集中在粒5400佩—麻5700元板之間。戶3、價(jià)格漲肺幅：偉“迎低開高走禿”醫(yī)的態(tài)勢(shì)明顯闊，且漲幅基漿本集中在由崇期房到準(zhǔn)現(xiàn)鐵房、現(xiàn)房的盆一年時(shí)間內(nèi)榜。自屑開盤察以來，項(xiàng)目掉累計(jì)漲幅在灶500脂—甘1900元衣之間，一年批漲幅在45降0獵—室1900元傭之間，整體叢上看，西側(cè)必項(xiàng)目漲幅較陰東側(cè)明顯。杏隨著項(xiàng)目的毫交付入住、編進(jìn)入尾盤銷芳售階段，預(yù)朵計(jì)今后的價(jià)下格漲幅不會(huì)紋太大。曠3、平面戶慌型剛(按面積實(shí)侮用率排序)皺項(xiàng)目堤實(shí)用率述主力戶型悠主力路面積艙一居蓄二居遞三居腸領(lǐng)地諷1號(hào)塔襲82%走一、二居咬80-13罷6效80魂95西掙2號(hào)板馬86%燃100北、趕136通敗159躍通披傲城北區(qū)杯84%令一、二居董77-12溜8猶77-95熄通搏122-1度28通惜135-1亮68通煮新街坊閉2號(hào)度81%抹二、三居賴86-15汪0惡售完毒86北、1赤32南享123躍北今136通1割50南陵3號(hào)頓84%咬北奧痰國(guó)際召4、5號(hào)覺83%訴二、三居同90-15裝0信65西貴97東、西駝133北、妙148南呆6、7號(hào)堡81%處91北職125南速北京青年城厭82%房二、三居橫120-1通60膛99北、1隸11南、1挺12通擁123通班潤(rùn)城獲619號(hào)型79%賢二居慰99-10冠8鑰68東建99-10懷6西北東妖128評(píng)本案僅82%伏一、二居盈63-11籃5萌63南北拒88南、9眼1西、96腸通、115哨躍通矮120通第說明：本案沾實(shí)用率按8匙2%估算。分析：堂騙肆實(shí)用率在7期9%--8跪6%之間，滾相對(duì)集中在呢81%--匪84%之間雨。夾俯朗主力戶型主嘆要為二、三疲居，其次為歲一居，主力屑面積在70竭—善160夕㎡。活膨椅區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)精用戶型的供餡給缺口較大圓。從銷售反怒饋情況看，漢各在售項(xiàng)目曬面積80熟㎡遣以下戶型基舞本都已售完脾，100賣㎡書左右的戶型管持續(xù)熱銷，陷說明市場(chǎng)對(duì)遷經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶穴型的需求十儲(chǔ)分旺盛，隨攝著在售項(xiàng)目稼接近收盤，爐區(qū)域供應(yīng)缺犯口凸顯。啦認(rèn)慎部分項(xiàng)目仍忙有少量的經(jīng)呼濟(jì)實(shí)用戶型硬在售，但均鍛有設(shè)計(jì)上問立題。如北奧偏國(guó)際65喇㎡憲一居和潤(rùn)城笨68所㎡紡一居，朝向紗不好。傲城珠、領(lǐng)地80徐-90旨㎡未的一居，面幕積明顯偏大殿。同樣，在銀售的少量二坊居也存在如掙上因素而有呆所滯銷。鵲渴勺據(jù)偉業(yè)前一短階段的調(diào)查亡，脅亞奧地區(qū)普搶通住宅需求海主要以二居捕、三居為主呼，分別占3奸7.63%企、34.6嚷%，其次為扒一居，占1趨4.49%赴。目前，6矮0版㎡鐵左右一居、妹100陜㎡武以下二居和羽120微㎡巴左右的三居潔最受市場(chǎng)歡洽迎，需求量陡較大。戶4、市場(chǎng)營(yíng)各銷(排除區(qū)安位因素)仆項(xiàng)目乏推廣重點(diǎn)哈客戶定位總定價(jià)策略緞優(yōu)惠措施你銷售率隸領(lǐng)地季新亞北：銜新銳商圈網(wǎng)置業(yè)升級(jí)者予房產(chǎn)投資者魄商務(wù)人士籠由低到高每器層加價(jià)30雅-80元踢一次性付款賞97折，按脅揭99折食95%堡新街坊早圍合式布局臘超大樓間距賠大型中心園獄林瓶三代同堂駕置業(yè)升級(jí)者竹年輕白領(lǐng)轉(zhuǎn)低起價(jià)(5鞠188)，蓄高均價(jià)。第定金2萬元雜，不退。美2層以上每項(xiàng)2層加50寄元猾9層以上每題3層加50洗元釀80-10打0距㎡梅98折發(fā)100-1李40年㎡票97折竄140工㎡牧以上96折局84%智青年城武健康自然階低密度店大型會(huì)所著青年精英抓高尚階層鋸最低540球0，最高6染000讓定金2萬元誕，不退膚部分戶型9駱9折側(cè)80%辯潤(rùn)城619廁大社區(qū)配套齒溫泉水及中爭(zhēng)水薦置業(yè)升級(jí)者閉城市中堅(jiān)紹年輕白領(lǐng)伶定金500遵0元，不退典1-6層為地統(tǒng)一價(jià)格，報(bào)6層以上每慘3層一個(gè)價(jià)跑格剃部分戶型9載8折叉3月19日年開盤勸熱銷推傲城恰大社區(qū)配套庭純板一梯兩蒜戶易溫泉入戶盛城市中堅(jiān)忍置業(yè)升級(jí)籍年輕白領(lǐng)飲平開平走，蜜最低價(jià)63飲66測(cè)每層加價(jià)5盾0-100晃元/m2旬部分戶型9勢(shì)8折愈70%漏北奧國(guó)際子萬科品牌悔國(guó)際住區(qū)標(biāo)除準(zhǔn)碰城市中堅(jiān)竄成功人士盲層差30-方50元旅65%說明：簡(jiǎn)攀羅銷售率主要庸依據(jù)項(xiàng)目網(wǎng)發(fā)上交易公示洗而得，尚未抱在網(wǎng)上公示果的項(xiàng)目銷售巾率主要通過血實(shí)地了解而憲得。文鋼竊網(wǎng)上公示數(shù)繁量基本顯示軍的是已簽訂雄合同數(shù)量，蒜未包括預(yù)訂莖數(shù)量。若考療慮預(yù)訂數(shù)量境，則各項(xiàng)目企的銷售率還禮應(yīng)有所上升震。分析：砌清怖差異性競(jìng)爭(zhēng)貫不明顯，推償廣重點(diǎn)基本尊趨同，表明眉區(qū)域市場(chǎng)仍帳屬于賣方市豆場(chǎng)，各項(xiàng)目柄相互響應(yīng)配牧合，共同提嗓升了區(qū)域價(jià)吩值，并進(jìn)一亮步加深了市曲場(chǎng)的認(rèn)同度范。信猛糧客戶定位實(shí)謠際上主要是棄經(jīng)濟(jì)收入較佛穩(wěn)定和預(yù)期趁收入較高的哲城市中產(chǎn)階躁層，這也是砍目前市場(chǎng)需斗求的主流。濃顫搖影響范圍基概本涵蓋了市子區(qū)整個(gè)北部劉地區(qū)，對(duì)于夫中關(guān)村和C瞞BD的年輕預(yù)白領(lǐng)，吸引蠢力越來越大扔。同時(shí)，外壁地在此置業(yè)育者也逐漸增于加?；倚以谢緸樽宰⌒栊托枨螅髦{要是首次置尋業(yè)和升級(jí)改述善型需求，怒完全的投資雪型需求比例遞很小。弟5、環(huán)境配境套神(按綠化率差排序)饒項(xiàng)目他綠化率冰物業(yè)費(fèi)記供暖方式腎供暖費(fèi)瞞熱水、中水昂、溫泉突配套虛北奧國(guó)際渡62%老2.95猾分戶燃?xì)饧怨崴阒苓吋獍脸顷P(guān)58%廳2.7-2伏.9陰分戶地板電鞠采暖菜溫泉10元男/t喝自有、齊全汗?jié)櫝桥?8%唇板2.1介塔1.38鴨集中供暖鳴30賠中水1元/票t，溫泉水傲12元/t扛自有、齊全甜新街坊污30%走1.75艇集中供暖后30栗周邊歌北京青年城粉30%稿1.98曾集中供暖鉤30風(fēng)周邊未領(lǐng)地考30%販1.8注集中供暖冒30蛇周邊分析：曾咳肝大的區(qū)域環(huán)游境較好、交枯通便捷度較碰高、周邊配吸套較齊備完旺善，決定了陶區(qū)域各項(xiàng)目概的環(huán)境配套扔都較優(yōu)。毀虛須較大規(guī)模項(xiàng)彩目均規(guī)劃有耗相應(yīng)齊全的糾小區(qū)配套，午且都已初步士建成或投入鈴使用。同時(shí)字，由于項(xiàng)目按的相對(duì)集中耗，小區(qū)配套兔也相應(yīng)地受品惠了較小規(guī)仇模項(xiàng)目。布三、競(jìng)爭(zhēng)分簽析情況匯總莫：趟蜂陡供應(yīng)方面：炮2005-嶺-2006則年供應(yīng)量有盆限，特別是左中低檔住宅線供應(yīng)量較少篩。老項(xiàng)目進(jìn)叮入尾盤銷售芝階段，新項(xiàng)啄目又多定位獅于高檔住宅賣，2005環(huán)年底至20霉06年初，冤除本案外，琴在區(qū)域市場(chǎng)茫上，新增中客、低檔項(xiàng)目疏基本沒有。影盟溜需求方面：球需求持續(xù)旺漢盛，并且隨聽著區(qū)域環(huán)境珍、市政配套稀建設(shè)的基本況完成和交通征狀況的極大漏改善，預(yù)計(jì)刷需求還會(huì)增維加。其中，趕對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用泛型住宅項(xiàng)目低的需求依然酒很大，殺60夾㎡左右一居待、100㎡合以下二居和照120㎡左冠右三居最受暮市場(chǎng)歡迎?？邙P狡價(jià)格方面：富北苑路東項(xiàng)指目毛坯售價(jià)藍(lán)集中在54名00色—薦5700元俘之間，且項(xiàng)像目縫“脆低開高走濾”迅的態(tài)勢(shì)明顯林，漲幅基本風(fēng)集中在由期聞房到準(zhǔn)現(xiàn)房晝、現(xiàn)房的短籍期內(nèi)，一年涂漲幅在45存0-100際0元之間。盞豆醫(yī)戶型方面：著主力戶型主市要為二、三爺居，其次為炭一居，主力季面積在70感—磁160㎡，誼但現(xiàn)有在售義項(xiàng)目的面積?；径继幱跀嚱?jīng)濟(jì)實(shí)用戶局型面積的上斥限區(qū)域，也孩就是說各個(gè)愚戶型的面積樸都有一定程在度的偏大。拾止枯營(yíng)銷方面：御差異性競(jìng)爭(zhēng)鮮不明顯，營(yíng)龍銷方式基本瞧趨同，共同紛提升了區(qū)域周價(jià)值，并進(jìn)覽一步加深了紛市場(chǎng)的認(rèn)同閣度。逢詳止客戶定位：踩市場(chǎng)主流需劈求，主要是預(yù)經(jīng)濟(jì)收入較霧穩(wěn)定和預(yù)期音收入較高的芒城市中產(chǎn)階嗚層。炭飲恩輻射范圍：野基本涵蓋了彈市區(qū)整個(gè)北大部地區(qū)，包蘿括中關(guān)村和目CBD，同漿時(shí)，對(duì)外地潮在京置業(yè)者否也有較大的秘吸引力。柔拼謝需求類型：花主要為首次討置業(yè)和升級(jí)堅(jiān)改善型的自咳住需求，完悄全的投資型艇需求比例很哈小。星四、分析的準(zhǔn)初步結(jié)論腥結(jié)合本案的團(tuán)設(shè)計(jì)方案，觀初步可以看冷出，提本案擁有一承定的市場(chǎng)空尾間，并對(duì)購(gòu)僵房者具有一助定的吸引力秘。襲旅搭本案恰好彌兆補(bǔ)了區(qū)域市艱場(chǎng)的供應(yīng)空悼白，若項(xiàng)目玉運(yùn)作順利，穩(wěn)2005年采底或200障6年初難開盤詳，入市時(shí)機(jī)杜也較為合適梯。蚊戶汗本案戶型也恐較為經(jīng)濟(jì)實(shí)鎖用，面積適緣中，很好地獵符合了區(qū)域諷市場(chǎng)的主流壇需求。溉五、項(xiàng)目的鄉(xiāng)SWOT種分析范晨脫優(yōu)勢(shì)：玉1、區(qū)域優(yōu)限勢(shì)。本項(xiàng)目地具有奧運(yùn)板原塊題材和北杰苑地區(qū)長(zhǎng)期石發(fā)展，厚積抵薄發(fā)的優(yōu)勢(shì)漆。眠2、交通優(yōu)登勢(shì)。地鐵5努號(hào)線、城鐵巡13號(hào)線、銳北苑路、五受環(huán)路，多條歌公交線路直謝達(dá)中關(guān)村、如亞運(yùn)村、望艷京。胸3、成熟社離區(qū)。新街坊眼1、2號(hào)樓捕已經(jīng)入住，廟經(jīng)過盡1年駕多的推廣，氣新街坊已為杜本項(xiàng)目打好仗了市場(chǎng)基礎(chǔ)伴。鳳4、戶型均姐好，面積合印理。本項(xiàng)目讓板塔結(jié)合戶筐型設(shè)計(jì)非常猛不錯(cuò)，面積抖控制的非常流合理，正是節(jié)本區(qū)域客戶浪的主要需求僚面積。悅5、本項(xiàng)目箭南邊正對(duì)新浙街坊規(guī)劃中向的4000過平米湖面，棍景觀條件優(yōu)哲越。夜困喉劣勢(shì)：饑1、項(xiàng)目體秘量較小，推砍廣費(fèi)用有限醫(yī)，形不成規(guī)朵模和品牌效江應(yīng)。遇2、項(xiàng)目自峽身的配套較舅少，主要是堤和新街坊依桑托北苑家園廉的商業(yè)和教漠育配套。過縫夸機(jī)會(huì)：撫1、區(qū)域內(nèi)鳥整體市場(chǎng)狀壤況很好，許消多項(xiàng)目都取檢得了不錯(cuò)的興銷售業(yè)績(jī)。葛2、隸屬于愚新街坊的統(tǒng)閃一規(guī)劃，可附以借力于新基街坊的推廣說，以逸待勞該。粱璃駐威脅：血1、國(guó)家對(duì)悅期房銷售越視來越嚴(yán)格，拒如網(wǎng)上公示摘，啟用新版胳合同、提高鉗首付比例，講嚴(yán)格房貸審湖查等都會(huì)影炭響到銷售回粗款，增加開楊發(fā)商的資金狗壓力。慘2、對(duì)銷售鏡時(shí)機(jī)的把握社非常重要，別能盡早開始帆銷售就盡早僵開始，如不攪能很快辦理親預(yù)售許可證秀，也一定要攀先把現(xiàn)場(chǎng)、螺售樓處做起仗來。期四、目標(biāo)客著群定位分析魔一、定位分納析對(duì)1、新街坊木的客戶分析屈從新街坊的享客戶構(gòu)成來絕看，多數(shù)來斥自于中關(guān)村戴、亞運(yùn)村和墓部分望京區(qū)縣域的客戶。紫其工作地點(diǎn)舅距離新街坊田都不遠(yuǎn)，通天常采用的交禾通工具是公嚼交車，其次訴是私家車。訓(xùn)客戶大多數(shù)攏是工薪階層曬，也有部分采是私企老板緒。斑客戶年齡在漂25邁——寄30歲之間趟的占多數(shù)，悅其次是35私——借40歲。譯了解項(xiàng)目信寶息的途徑多劣一般來自報(bào)麻紙和網(wǎng)絡(luò)。蛛新街坊的客多戶中，經(jīng)老句客戶介紹成傻交的也非常貍普遍。聯(lián)他們?cè)诘慕孤朁c(diǎn)業(yè)主社區(qū)港網(wǎng)上的交流眠非?；钴S，承經(jīng)常自發(fā)的躁組織各種聚產(chǎn)會(huì)活動(dòng)。鞭早先期房階壯段，新街坊妨曾經(jīng)組織過燥業(yè)主臨時(shí)監(jiān)并督委員會(huì)，注但碰到交房眾問題后，沒亞有再繼續(xù)深暗入下去。沿2、本項(xiàng)目腥的客戶定位真本項(xiàng)目和新朱街坊項(xiàng)目屬蘿于統(tǒng)一規(guī)劃臟，許多園林艦、配套均為醋共享。所以杠客戶群也基誓本上是以上橋的一些人群墓。哨以工薪階層觀為主，在亞黎運(yùn)村、中關(guān)值村區(qū)域上班雄的年齡在2那5兔——暫35歲之間劈他們雖然有般追求生活格丙調(diào)、浪漫的鍵一面，但是互限于經(jīng)濟(jì)實(shí)棍力有限，暫勝時(shí)無法實(shí)現(xiàn)解。溉所以他們其清實(shí)仍然是比荷較關(guān)注實(shí)際總利益的。妨二、目標(biāo)客殲群需求分析思1、使用功粒能需要術(shù)貞潮對(duì)于已經(jīng)結(jié)蛙婚或已經(jīng)有爪小孩的家庭鞋，其主要需催求是兩居室唇，而非一居辰室。匯友蠶家庭結(jié)構(gòu)在俱三代以上，器如父母同住竟，則其主要央需求是一個(gè)那三居室。賊竄輛目標(biāo)客群非裝常實(shí)際，即徐使是兩居室爸、三居室也冬不會(huì)需要太損大的。右不除80笨——煙100平米哪之間的兩居賣室，130表平米左右的撤三居室基本欠上可以滿足樂他們的使用激功能需要。壘2、交通需帳要恨目標(biāo)客群多撲一般是工薪伸階層，需要嘆按時(shí)上下班鴨，而且不愿魂意花費(fèi)太多謀的時(shí)間在交設(shè)通上。他們酸首選的交通晨工具當(dāng)然是勸私家車，不碼過對(duì)于那些兇沒有私家車躲的客戶，只泥好選擇城鐵攜或公交車了昂。北苑地區(qū)麥的總體交通扇狀況還不錯(cuò)麻，無論到達(dá)銀中關(guān)村、亞義運(yùn)村、望京靜都很方便。爆而且奧運(yùn)會(huì)躲給區(qū)域的交蹈通升級(jí)帶來職更大的動(dòng)力稼。這些都基競(jìng)本可以滿足惱客戶的交通斥需要。緣3、生活配踢套需要倡新街坊的客脅群相對(duì)北苑倆家園比較年碧輕一點(diǎn)，更廳喜歡熱鬧和成繁華。特別師是對(duì)體育鍛蓬煉、休閑健宏身、購(gòu)物的凍需要比較多絹。他們經(jīng)常檔自發(fā)組織足更球隊(duì)、籃球內(nèi)隊(duì)等進(jìn)行比池賽。組織出霞外郊游、燒第烤等。他們塌的業(yè)余生活亡非常的豐富賴，需要一個(gè)燃相對(duì)完善的裙休閑娛樂、上健身的生活己配套。燭新街坊項(xiàng)目錦本身的配套屠比較少，網(wǎng)冒球場(chǎng)、籃球遍場(chǎng)還沒有建盜成。商業(yè)配喘套和教育配脹套主要依靠溉北苑家園，麥這是我們的革劣勢(shì)。暖4、同類人餅群認(rèn)可的需媽要?jiǎng)?chuàng)新街坊聚集蝴了一大批I矮T、建筑、哀裝飾、網(wǎng)絡(luò)滅、廣告行業(yè)途的客戶，他農(nóng)們需要彼此跨溝通和認(rèn)可襖。吹這一點(diǎn)在新暮街坊表現(xiàn)的輕非常明顯。沖無論是網(wǎng)絡(luò)涌上的鄰居，澆還是現(xiàn)實(shí)中志的鄰居彼此借都非常熟悉瘡和融洽。也察許是新街坊膀這個(gè)名字，券也許是年輕鍛人天生好動(dòng)刻的特點(diǎn)，都量使新街坊業(yè)抵主彼此得到各了認(rèn)可。絡(luò)五、項(xiàng)目競(jìng)奇爭(zhēng)策略分析輔一、競(jìng)爭(zhēng)分蝦析容通過以上對(duì)水總體市場(chǎng)、怎周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)章目、項(xiàng)目自睡身的調(diào)研分肅析，以及結(jié)間合本項(xiàng)目已溫有規(guī)劃進(jìn)行你了目標(biāo)客群致的定位分析霜。本項(xiàng)目的聯(lián)競(jìng)爭(zhēng)力主要東體現(xiàn)在以下犬方面：析小刊環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)株環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)包再括周邊自然賽環(huán)境、社區(qū)裝環(huán)境、區(qū)域厲價(jià)值三個(gè)方榨面崖1、本項(xiàng)目欲周邊可以利聾用自然環(huán)境傻基本沒有，棗處于競(jìng)爭(zhēng)劣牢勢(shì)。團(tuán)2、本項(xiàng)目覽綠地面積較雖小，社區(qū)園者林和新街坊雜共享，并沒魯有優(yōu)勢(shì)。樂3、區(qū)域價(jià)劃值對(duì)周邊項(xiàng)擇目而言，機(jī)性會(huì)是均等的習(xí)。本項(xiàng)目也男不占優(yōu)。卸從環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)姑看，本項(xiàng)目聚基本處于競(jìng)纏爭(zhēng)劣勢(shì)。社炊區(qū)環(huán)境可以饒從主觀上進(jìn)倍行改善，但片周邊自然環(huán)骨境和區(qū)域價(jià)漸值上可以利冊(cè)用的優(yōu)勢(shì)不涌多。塑頸澇產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)埋1、項(xiàng)目規(guī)必模小，自有絕配套不齊。略周邊項(xiàng)目規(guī)畜模均超過本炭項(xiàng)目，配套牲相對(duì)完善。螺2、銷售價(jià)傲格預(yù)期較高獎(jiǎng)，期房銷售蠶為主。周邊及項(xiàng)目普遍以怪現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)盛房銷售為主柴。間3、戶型均猛好，面積控膏制合理，比逗較符合客戶蜻需求。逮從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)員看，本項(xiàng)目唱的優(yōu)勢(shì)主要童體現(xiàn)在戶型湖上，建議對(duì)渠產(chǎn)品細(xì)節(jié)方墻面進(jìn)行進(jìn)一喘步細(xì)化，通頂過提高公共州區(qū)域，外立余面的檔次，遲使產(chǎn)品品質(zhì)鋪實(shí)現(xiàn)升級(jí)，割競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將瓦更加明顯。候博活品牌競(jìng)爭(zhēng)理1、本項(xiàng)目酒開發(fā)商的品榆牌知名度和胃認(rèn)可度尚屬弊空白。相反賀其它項(xiàng)目如愉山水奧園的鞭開發(fā)商加拿裳大LVC投索資集團(tuán)、北嚼苑家園的開為發(fā)商北京城匹建、傲城的左開發(fā)商北辰反集團(tuán)，目前信在北京的知叫名度要超過螺本項(xiàng)目的開熱發(fā)商。余2、相對(duì)體攤量較小的項(xiàng)闖目，如果要真塑造品牌，影在品牌上競(jìng)接爭(zhēng)，勢(shì)必要喜投入大量的惑推廣費(fèi)用，的這對(duì)本項(xiàng)目政是不現(xiàn)實(shí)的碼。量3、另外一濁點(diǎn)，品牌的收競(jìng)爭(zhēng)力需要淋服務(wù)來延續(xù)昆，對(duì)于本項(xiàng)遵目以后的物朱業(yè)服務(wù)如何蕩來做尚無定辦論。錯(cuò)單從品牌競(jìng)康爭(zhēng)力方面考忙慮，本項(xiàng)目擾目前尚不具龜備條件，處毫于劣勢(shì)。系群釀人文競(jìng)爭(zhēng)禾1、本項(xiàng)目篩所屬區(qū)域是青一個(gè)新興的媽城市中心居?jì)D住區(qū)，未來劉該區(qū)域具有陜非常大的發(fā)擺展?jié)摿?。?yīng)頭該會(huì)成為一膚個(gè)具有濃郁杏人文氣息的嫌區(qū)域。左2、奧運(yùn)會(huì)趟本身給本區(qū)塘域帶來了一茂定的體育和庫(kù)文化影響力慶。本區(qū)域的好客戶來源主督要來自于中惰關(guān)村和亞運(yùn)背村?？腿旱氖孜幕瘜哟螒?yīng)猛該是具備的陽，對(duì)本區(qū)域疏的價(jià)值是認(rèn)拜同的。錫3、新街坊徐項(xiàng)目本身已飲經(jīng)入住，社妖區(qū)氛圍更加丹濃郁，經(jīng)過趨前期的市場(chǎng)愈培育，已經(jīng)鳳具備了一些宇人文競(jìng)爭(zhēng)方蘆面的優(yōu)勢(shì)。助人文競(jìng)爭(zhēng)方晚面本項(xiàng)目未袋來具有非常錦好的潛質(zhì)，憲目前尚不突喬出。如果加裂以適當(dāng)引導(dǎo)臉是可以在這黨方面有所收瞎獲的。尸二、競(jìng)爭(zhēng)策弦略弄1、總競(jìng)爭(zhēng)相策略及努力保持產(chǎn)鞋品細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)尚上的優(yōu)勢(shì)地疊位，在項(xiàng)目男形象和人文為競(jìng)爭(zhēng)上進(jìn)行霉適當(dāng)引導(dǎo)，豬暗合客戶心東理需求，從中而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目甲利潤(rùn)最大化治。兇2、針對(duì)新孤街坊的競(jìng)爭(zhēng)嶼策略尼跟隨戰(zhàn)略截雹流客戶資源埋；產(chǎn)品定位緩差別戰(zhàn)略贏捆得差別市場(chǎng)鹽；時(shí)間差戰(zhàn)并略占據(jù)市場(chǎng)手先機(jī)。底3、衰針對(duì)北苑家介園的競(jìng)爭(zhēng)策申略餡貼近戰(zhàn)略獲址得最大限度烤資源共享；匙比較戰(zhàn)略贏帆得品質(zhì)口碑租。控4、針對(duì)山貴水奧園的競(jìng)謙爭(zhēng)策略裝價(jià)格戰(zhàn)略贏誼得更多市場(chǎng)祖聲音；比較克戰(zhàn)略突出地己段優(yōu)勢(shì)。萌六、距項(xiàng)目定位寒一、價(jià)格定侄位冤根據(jù)市場(chǎng)調(diào)劇查資料顯示柄，周邊項(xiàng)目飾的平均價(jià)格吐