新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合

DIRECTORY老齡化時(shí)代背景養(yǎng)老類型分析養(yǎng)老小區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況老齡化時(shí)代背景養(yǎng)老類型分析養(yǎng)老小區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老小區(qū)實(shí)踐國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老小區(qū)實(shí)踐華墨養(yǎng)老度假村案例華墨養(yǎng)老度假村案例新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第1頁(yè)

老齡化

時(shí)代背景新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第2頁(yè)

現(xiàn)在全球每10個(gè)人中就有一個(gè)60歲以上老人，而這個(gè)數(shù)字到2050年將從1∶9增加到1∶5，世界老年人口將到達(dá)20億。

歐洲國(guó)家是最先進(jìn)入老齡化社會(huì)，但進(jìn)展速度平穩(wěn)而遲緩。歐美國(guó)

家由高出生率、高死亡率轉(zhuǎn)變?yōu)榈统錾省⒌退劳雎?，?jīng)歷了幾十年甚至上百年時(shí)間。

發(fā)展中國(guó)家卻是以底子薄、速度快、負(fù)擔(dān)力弱、包括面廣、負(fù)擔(dān)沉重姿態(tài)，面對(duì)老齡社會(huì)降臨威脅。

進(jìn)入21世紀(jì)，老齡化社會(huì)成為世界趨勢(shì)，并將伴隨整個(gè)世紀(jì)一直。1999年，中國(guó)正式進(jìn)入老齡化社會(huì)，是世界上老齡人口最多國(guó)家。

年，中國(guó)60歲以上人口超出1.67億，老齡化發(fā)展速度驚人。

年，中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)289萬張，平均利用率78.7%，城市利用率較低，不足66%。

老齡化時(shí)代背景新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第3頁(yè)養(yǎng)老類型分析郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡小區(qū)健康老人小區(qū)連續(xù)照料小區(qū)郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡小區(qū)健康老人小區(qū)連續(xù)照料小區(qū)郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡小區(qū)健康老人小區(qū)連續(xù)照料小區(qū)三種理想模式郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡小區(qū)健康老人小區(qū)連續(xù)照料小區(qū)郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡小區(qū)健康老人小區(qū)連續(xù)照料小區(qū)郊區(qū)型持有型銷售型景區(qū)型市區(qū)型銷售+持有型全齡小區(qū)健康老人小區(qū)連續(xù)照料小區(qū)三種預(yù)警模式一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式類型學(xué)模型圖新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第4頁(yè)養(yǎng)老類型分析各老年地產(chǎn)類型對(duì)應(yīng)老年人群需求度居住康復(fù)交流親子娛樂教育休閑投資老年住宅八大功效老年住宅八大功效二、養(yǎng)老住宅功效分析圖三、養(yǎng)老地產(chǎn)復(fù)合需求類型圖新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第5頁(yè)養(yǎng)老類型分析

經(jīng)過大量養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析，總結(jié)出養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)模式三要素：產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體、盈利模式，并依據(jù)三要素之間必定邏輯關(guān)系，開發(fā)出適應(yīng)與不一樣項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃模式。其中，重點(diǎn)研究了三種最含有廣泛市場(chǎng)價(jià)值養(yǎng)老地產(chǎn)模式：1、全齡混合模式；2、養(yǎng)生養(yǎng)老小區(qū)；3、醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)綜合體。

我國(guó)當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系主要由居家養(yǎng)老、小區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等三個(gè)部分。

居家養(yǎng)老服務(wù)涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務(wù)為主要形式。

小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是居家養(yǎng)老服務(wù)主要支撐，含有小區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功效，主要面向家庭日間暫時(shí)無人或者無力照護(hù)小區(qū)老年人提供服務(wù)。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，經(jīng)過設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功效。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)包含老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)和其它類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)還應(yīng)利用本身資源優(yōu)勢(shì)，培訓(xùn)和指導(dǎo)小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)組織和人員，提供居家養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)示范、輻射、帶動(dòng)作用。新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第6頁(yè)我國(guó)養(yǎng)老小區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況

養(yǎng)老小區(qū)相對(duì)于普通小區(qū)和老年公寓來說，主要是為老年人服務(wù)，小區(qū)專門為老年人設(shè)置醫(yī)護(hù)、家務(wù)服務(wù)、社會(huì)交往和文娛體育活動(dòng)等設(shè)施更為齊全，服務(wù)更為及時(shí)周到，而且對(duì)老年人有較多優(yōu)惠政策。

建設(shè)全齡小區(qū)模式經(jīng)過整合了養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等資源，提供了一個(gè)處理兒女教育問題、父輩養(yǎng)老、本身養(yǎng)老等多重需求宜居小區(qū)。而作為養(yǎng)老關(guān)鍵內(nèi)容，小區(qū)設(shè)置一定規(guī)模持有經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，首先服務(wù)機(jī)構(gòu)本身入住老人，同時(shí)它還承載著小區(qū)內(nèi)部甚至小區(qū)周圍范圍居家仰賴輸出服務(wù)。這里養(yǎng)老設(shè)施內(nèi)容以及功效布局是整個(gè)驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵。以養(yǎng)老為關(guān)鍵，我們?cè)谌g混合小區(qū)里植入其它社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)用以提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。大眾化老年住宅缺乏老年住宅建設(shè)現(xiàn)實(shí)狀況高端老年住宅缺乏普通生活照料機(jī)構(gòu)相對(duì)較多新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第7頁(yè)相關(guān)政策規(guī)范

國(guó)家養(yǎng)老方針：國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)（年2月22日）依據(jù)未富先老、快速老齡化基本國(guó)情，以及考慮我國(guó)傳統(tǒng)居住文化特點(diǎn)，政府確立了基本養(yǎng)老方針：家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)、小區(qū)養(yǎng)老為依靠、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。“愛晚工程”民政部同意社會(huì)化養(yǎng)老大型公益項(xiàng)目。以建設(shè)集居住、休閑、文化、康復(fù)、旅游為一體綜合性頤養(yǎng)中心——愛晚中心為重點(diǎn)。工程計(jì)劃投資100億元，未來５-８年內(nèi)，采取規(guī)模化經(jīng)營(yíng)模式，在老齡化省份建設(shè)20個(gè)愛晚中心，總建筑面積200萬平方米，總床位４萬張。

《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》(草案)一、要著力構(gòu)筑老齡戰(zhàn)略對(duì)策體系。二、要著力發(fā)展老齡服務(wù)體系。三、著力完善老年經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)體系。四、要著力建設(shè)老年健康支持體系。五、要著力打造老年宜居環(huán)境體系。六、要著力完善老齡工作體系。新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第8頁(yè)相關(guān)政策規(guī)范

《社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）

到，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)行良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可連續(xù)發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)到達(dá)30張，直接新增養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位500萬個(gè)。居家養(yǎng)老和小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50340—主要要求了老年人居住建筑設(shè)計(jì)時(shí)需要遵照?qǐng)?zhí)行各項(xiàng)技術(shù)辦法，著重提出老年人居住建筑設(shè)計(jì)中需要尤其注意室內(nèi)設(shè)計(jì)技術(shù)辦法。國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集(04J923-1)《老年人居住建筑》為適應(yīng)我國(guó)社會(huì)人口結(jié)構(gòu)老齡化，保障老年人對(duì)居住建筑“安全、自主、健康、適用”基本要求。圖集適于城鎮(zhèn)中新建、改建和擴(kuò)建專為老年人設(shè)計(jì)及使用居住建筑，及相關(guān)公共設(shè)施、室外場(chǎng)地建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。世界老人總?cè)丝诎俜直阮A(yù)計(jì)圖新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第9頁(yè)小結(jié)

養(yǎng)老小區(qū)理想目標(biāo)——全齡混合小區(qū)，為市場(chǎng)化下養(yǎng)老地產(chǎn)模式中最具代表性和可連續(xù)性。全齡小區(qū)模式經(jīng)過整合了養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等資源，提供了一個(gè)處理兒女教育、父輩養(yǎng)老、本身養(yǎng)老等多重需求宜居小區(qū)?；鶎羽B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施城市公共服務(wù)設(shè)施居住頤養(yǎng)教育生活服務(wù)健康社交休閑普通住宅+適老化住宅養(yǎng)老公寓+養(yǎng)護(hù)院小區(qū)養(yǎng)老配套+機(jī)構(gòu)養(yǎng)老配套中小學(xué)+幼稚園商業(yè)+生活配套體育會(huì)所+健康會(huì)所+戶外活動(dòng)設(shè)施文化設(shè)施+社交休閑公園全齡小區(qū)二、全齡小區(qū)六大產(chǎn)品組成一、全齡小區(qū)各級(jí)服務(wù)設(shè)施組成新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第10頁(yè)小結(jié)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中碰到問題項(xiàng)目選址多項(xiàng)選擇在景區(qū)和交通不便市郊，形成居住孤島，老人與社會(huì)接觸面小，歸屬感差年紀(jì)隔離老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在有特定年紀(jì)層之別住區(qū)居住建筑規(guī)模集中式養(yǎng)老小區(qū)和嵌入式養(yǎng)老公寓，管理成本高，服務(wù)效率低受眾有限現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年客戶提供個(gè)性化和人性化居住服務(wù)投資回報(bào)建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，盈利風(fēng)險(xiǎn)大新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第11頁(yè)小結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)問題處理策略項(xiàng)目選址選擇有一定城市配套及交通條件地域，為老人創(chuàng)造一個(gè)融于社會(huì)、融于小區(qū)、融入以往熟悉城市生活活力小區(qū)。年紀(jì)隔離老年人與其它年紀(jì)群體一起居住全齡小區(qū)，保持了老人原有生活方式和獨(dú)立性；延續(xù)業(yè)已形成鄰里關(guān)系和情感環(huán)境；保持老人與各種年紀(jì)群體交往和生活。建筑規(guī)?；麨榱悖谄胀ㄐ^(qū)內(nèi)設(shè)置適當(dāng)百分比老年組團(tuán)和適老住宅，促進(jìn)代際之間互助互惠。受眾有限擴(kuò)大住宅多樣性同時(shí)保持適當(dāng)養(yǎng)老住宅百分比，有效利用養(yǎng)老服務(wù)，防止建設(shè)盲目性和資金浪費(fèi)。讓養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)更多地惠澤到絕大多數(shù)老人。投資回報(bào)政府對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)須有合理定位控制和對(duì)應(yīng)政策引導(dǎo)。各種方式開發(fā)老年住宅，防止集中開發(fā)老年住宅區(qū)所帶來風(fēng)險(xiǎn)。新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第12頁(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)1規(guī)劃選址要求2對(duì)環(huán)境景觀要求3對(duì)交通要求4對(duì)規(guī)劃尺度要求5老年小區(qū)對(duì)日照通風(fēng)衛(wèi)生要求6老年小區(qū)對(duì)公共服務(wù)設(shè)施要求

針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)一直缺乏普遍使用標(biāo)準(zhǔn)，上從規(guī)劃選址，景觀布局要求，交通要求，設(shè)計(jì)尺度、衛(wèi)生設(shè)計(jì)要求和服務(wù)配套要求六個(gè)方面分析，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)提供一些提議。新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第13頁(yè)規(guī)劃選址要求1、基礎(chǔ)養(yǎng)老型小區(qū)

依靠城市、有江河湖溪等水體和微地形，周圍游良好植被。2、高端性要老小區(qū)

城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)，稀缺和獨(dú)特自然自然、人文資源。建設(shè)主項(xiàng)目要素需求中高端型小區(qū)基礎(chǔ)型小區(qū)選址城市遠(yuǎn)郊√城市近郊√√城市邊緣√稀有獨(dú)特自然、人文資源√江河湖溪水景√√良好綠地植被√√微地形√√新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第14頁(yè)對(duì)環(huán)境景觀要求1、好景配好房終老年人群，含有購(gòu)置力，養(yǎng)老需求最大客戶，除本身養(yǎng)老需求外，還追求住宅產(chǎn)品本身保值增值遵照景觀資源最大化標(biāo)準(zhǔn)，確保產(chǎn)品價(jià)值最大化。2、高綠地率環(huán)境品質(zhì)提升直接反應(yīng)是綠地率提升，提議高端老年地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率不低于40%，基礎(chǔ)型老年地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該不低于35%。3、高供養(yǎng)綠植組合植被排氧量列表闊葉林公共綠色空間民田淡水濕地?fù)Q算系數(shù)10.20.20.4供氧2705454108養(yǎng)老小區(qū)中，地里和氣候環(huán)境允許條件下，應(yīng)首先考慮闊葉林與水體布置。新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第15頁(yè)對(duì)交通要求1、人車分流系統(tǒng)2、結(jié)合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)

在老年小區(qū)中需要人車分流，又需要機(jī)動(dòng)車方便出入，必要地段還可實(shí)施機(jī)動(dòng)車與電瓶車轉(zhuǎn)換。在小區(qū)內(nèi)結(jié)合豐富景觀系統(tǒng)設(shè)置多條產(chǎn)同、尺度宜人、景觀優(yōu)美步行系統(tǒng)，將會(huì)起到聚集小區(qū)人氣和滿足老年人抗體訴求雙重作用。對(duì)規(guī)劃尺度要求1、控制建筑高度和密度首先老年人睡眠時(shí)間較短，睡眠質(zhì)量較高，居住環(huán)境需要平靜，私密。另首先，老年人和晚飯社交，需要更多公共空間選擇。提議不提倡高層建筑，提議小雨20米，保重日照及安居，密度大于25%，小于5%。2、適合老年人出行服務(wù)設(shè)施設(shè)置半徑結(jié)合老年人本身習(xí)慣，組團(tuán)級(jí)設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū)級(jí)300米為服務(wù)半徑，小區(qū)及500米為服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第16頁(yè)對(duì)規(guī)劃尺度要求1、控制建筑高度和密度首先老年人睡眠時(shí)間較短，睡眠質(zhì)量較高，居住環(huán)境需要平靜，私密。另首先，老年人和晚飯社交，需要更多公共空間選擇。提議不提倡高層建筑，提議小雨20米，保重日照及安居，密度大于25%，小于5%。2、宜人活動(dòng)場(chǎng)所和尺度20—25米是適宜人活動(dòng)外部空間基本尺度，游戲景觀步行帶上設(shè)置休閑設(shè)施，桌椅，臺(tái)階，華泰布置，提議以25—5歐米為間距設(shè)置。3、適合老年人出行服務(wù)設(shè)施設(shè)置半徑結(jié)合老年人本身習(xí)慣，組團(tuán)級(jí)設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū)級(jí)300米為服務(wù)半徑，小區(qū)及500米為服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第17頁(yè)對(duì)日照通風(fēng)衛(wèi)生要求

依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃上盡可能爭(zhēng)取南向布置住宅。南方高溫潮濕地域還應(yīng)考慮夏季通風(fēng)，排列上應(yīng)便于夏季涼風(fēng)進(jìn)入。公共服務(wù)設(shè)施要求1、無障礙道路系統(tǒng)為強(qiáng)制性建設(shè)內(nèi)容2、入戶式和隨身式搶救護(hù)理系統(tǒng)3、醫(yī)療體檢康復(fù)中心新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第18頁(yè)美國(guó)太陽(yáng)城（SunCityCenter）國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老小區(qū)實(shí)踐新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第19頁(yè)美國(guó)太陽(yáng)城（SunCityCenter）新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第20頁(yè)

美國(guó)太陽(yáng)城（33.2平方公里）是美國(guó)較大老年小區(qū)之一，坐落在佛羅里達(dá)西海岸?？偯娣e約33.2平方公里。擁有超出30%綠地開放空間。

小區(qū)有適應(yīng)不一樣老人需要各種居住組團(tuán)，包含：太陽(yáng)城中心——獨(dú)立家庭別墅國(guó)王之殿——連體別墅湖中之塔——照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院、阿斯頓花園——出租獨(dú)立居住公寓自由廣場(chǎng)——照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)

優(yōu)越公共活動(dòng)空間不一樣服務(wù)對(duì)象居住密度小，碰面機(jī)率小美國(guó)太陽(yáng)城（SunCityCenter）新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第21頁(yè)美國(guó)拉薩爾村

美國(guó)拉薩爾大學(xué)設(shè)施年紀(jì)最少65歲，具備參加拉薩爾村教育項(xiàng)目標(biāo)身體和智力條件以及對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)能力。資源共享最大化提出入住門檻新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第22頁(yè)日本橫濱太陽(yáng)城公寓7.6萬平方米

由國(guó)際頂級(jí)建筑師事務(wù)所和觀光企畫設(shè)計(jì)社建造橫濱太陽(yáng)城是一個(gè)新型“連續(xù)護(hù)理型退休小區(qū)”CCRC。小區(qū)擁有漂亮花園和便利集體小區(qū)場(chǎng)所，使老年人在良好生活環(huán)境中享受悉心照料。

項(xiàng)目采取了整體規(guī)劃以及2個(gè)居住組團(tuán)單獨(dú)設(shè)計(jì)策略，設(shè)計(jì)東西兩棟6層公寓（含480套獨(dú)立公寓）以及一個(gè)擁有120個(gè)床位護(hù)理中心。這種分開設(shè)置公寓樓概念有利于形成更小尺度老年人鄰里小區(qū)。新版養(yǎng)老地產(chǎn)綜合第23頁(yè)日本橫濱太陽(yáng)城公寓7.6萬平方米

公寓樓內(nèi)每5個(gè)居住單元成為一組，防止形成過長(zhǎng)走道，從而圍合出更小鄰里區(qū)域。護(hù)理中心內(nèi)設(shè)