標(biāo)桿房企房地產(chǎn)精細(xì)化成本管理實(shí)操講義成本管理采購(gòu)管理

——精細(xì)化成本管理

精細(xì)化成本管理——成本篇一二精細(xì)化成本管理——采購(gòu)篇成本管理與控制一

xx置地房地產(chǎn)開發(fā)建安目標(biāo)成本體系自2009年10月下發(fā)執(zhí)行以來，對(duì)規(guī)范及優(yōu)化建安目標(biāo)成本管理起到了積極作用，為建安目標(biāo)成本管理的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫分析對(duì)比、不斷優(yōu)化成本體系做出了貢獻(xiàn)。思路原則方法管控目的內(nèi)涵：成本目標(biāo)值本身、關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)作用：不一定是上限而是基準(zhǔn)、心中有數(shù)范圍：是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)、覆蓋全成本、建安成本只是一部分第一篇xx目標(biāo)成本管理體系解讀第一節(jié)目標(biāo)成本體系——思路第二節(jié)目標(biāo)成本體系——原則二、目標(biāo)成本制定的依據(jù)一、目標(biāo)成本制定的要求三、目標(biāo)成本制定的時(shí)間合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析;

盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)。第二節(jié)目標(biāo)成本體系——原則一、目標(biāo)成本制定的要求產(chǎn)品目標(biāo)：成本由產(chǎn)品的定位與市場(chǎng)檔次決定，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。前期文件：項(xiàng)目可研報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)文件；

前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，節(jié)省時(shí)間，減少誤解；計(jì)劃要求：結(jié)合運(yùn)營(yíng)部門的項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定目標(biāo)成本符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過各方的討論和審批，正式發(fā)布。第二節(jié)目標(biāo)成本體系——原則二、目標(biāo)成本制定的依據(jù)第一階段：目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；第二階段：定位、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)。第三階段：規(guī)劃方案確定后或擴(kuò)初時(shí)，形成正式目標(biāo)成本；第四階段：施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）。第二節(jié)目標(biāo)成本體系——原則三、目標(biāo)成本制定的時(shí)間二、

第二階段項(xiàng)目方案階段一、

第一階段項(xiàng)目可研/立項(xiàng)/定位階段三、第三階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法四、

第四階段項(xiàng)目目標(biāo)成本形成后關(guān)鍵：對(duì)社會(huì)資源的把握——成本調(diào)研，上市公司的建安成本目標(biāo)體系只是做參考，各城市公司在籌劃新項(xiàng)目時(shí)要開展對(duì)地區(qū)成本調(diào)研、項(xiàng)目成本調(diào)研、專項(xiàng)成本調(diào)研，定期開展成本調(diào)研是做好目標(biāo)成本的保障；關(guān)注點(diǎn)：與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)（外窗、外立面裝飾、大堂和電梯廳的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀等）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和限額指標(biāo)的確定；成本測(cè)算與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃的配套：基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施包含內(nèi)容的確定和分期建設(shè)。一、

第一階段項(xiàng)目可研/立項(xiàng)//定位階段成本測(cè)算第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法二、

第二階段項(xiàng)目方案階段成本測(cè)算目標(biāo)成本的編制與確定——成本測(cè)算表以目標(biāo)成本為導(dǎo)向——目標(biāo)成本的分解與限額設(shè)計(jì)及動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本分解與合約規(guī)劃主要材料設(shè)備的初步選型定板專項(xiàng)成本調(diào)研與材料設(shè)備專題研究目標(biāo)成本制定與運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷的協(xié)調(diào)第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法三、第三階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法在后面第三個(gè)章節(jié)中詳細(xì)介紹設(shè)計(jì)階段的成本管控措施要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要：按工程與材料分判計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提需要項(xiàng)目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)。要滿足成本分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加。按內(nèi)部職責(zé)劃分：成本費(fèi)用總額和控制關(guān)鍵指標(biāo)分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI。分解到設(shè)計(jì)限額：也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額。第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法成本目標(biāo)的分解--分解是為了落實(shí)四、第四階段項(xiàng)目目標(biāo)成本形成后1產(chǎn)品線定義及與項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)2目標(biāo)成本中技術(shù)含量參考3限額設(shè)計(jì)指標(biāo)4工程類目標(biāo)成本編制注意事項(xiàng)5不可預(yù)見費(fèi)預(yù)測(cè)及預(yù)留6案例編制方法介紹1、產(chǎn)品線定義及與項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)現(xiàn)置地住宅產(chǎn)品線分為7類：郊區(qū)改善城市改善城郊品質(zhì)城市品質(zhì)郊區(qū)高端城市高端萬象高端劃分方式：基于已獲取土地項(xiàng)目的土地特質(zhì)以及客戶定位情況綜合判斷的，已在進(jìn)行開發(fā)的或者定位已清晰的項(xiàng)目其產(chǎn)品線歸屬清晰。而部分規(guī)模較大項(xiàng)目，分期較多，后期的項(xiàng)目定位并未確定，目前市場(chǎng)形勢(shì)變化較快，只能結(jié)合其現(xiàn)有分期的項(xiàng)目情況進(jìn)行推斷。如“重慶二十四城、常州xx國(guó)際社區(qū)”等1、產(chǎn)品線定義及與項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)序號(hào)產(chǎn)品線項(xiàng)目1郊區(qū)改善成都橡樹灣、成都銀杏華庭、大連海中國(guó)二期、沈陽橡樹灣二期、長(zhǎng)沙鳳凰城、合肥紫云府項(xiàng)目2城市改善鞍山幸福里、合肥幸福里（一期）、成都二十四城住宅二期、常州xx國(guó)際社區(qū)D-2/G、無錫太湖國(guó)際社區(qū)C1一期/C1二期/一期一標(biāo)段B/二期一標(biāo)段B3城郊品質(zhì)福州橡樹灣家園06地塊、廈門橡樹灣一期B標(biāo)段、武漢橡樹灣、合肥瀾溪鎮(zhèn)39號(hào)樓、長(zhǎng)沙含浦、沈陽橡樹灣一期三期四、大連海中國(guó)一期三期四期、上海橡樹灣一期二期、上海嘉定南翔、南通能達(dá)商務(wù)區(qū)6號(hào)地塊、揚(yáng)州蔣王片區(qū)W7-08地塊、蘇州橡樹灣、北京橡樹灣C1/C2/一期B3/B4、北京大興17#地、天津中央公園、天津空港項(xiàng)目4城市品質(zhì)武漢中央公園、武漢民主路MO+、沈陽置地廣場(chǎng)、沈陽凱旋門、鞍山凱旋門、寧波慈溪中央公園、成都二十四城三期四期、成都翡翠城五期、成都鳳凰城、重慶中央公園、重慶二十四城、綿陽D1地塊、常州xx國(guó)際社區(qū)A-1/B/C/D-1/E/F/H、無錫太湖國(guó)際社區(qū)二期二標(biāo)/二期三標(biāo)/三期一標(biāo)/C3/C4/C5、北京廣安門項(xiàng)目5郊區(qū)高端上海佘山九里、寧波卡納湖谷、杭州之江項(xiàng)目、蘇州昆山項(xiàng)目、北京門頭溝項(xiàng)目6城市高端大連星海灣壹號(hào)、上海外灘九里、上海橡樹灣三期、成都金沙項(xiàng)目、南京天璽、無錫天璽、蘇州平門府7萬象高端合肥萬象城住宅、沈陽xx中心三期四期悅府、杭州錢江新城住宅、鄭州xx中心住宅、青島xx中心項(xiàng)目住宅2、目標(biāo)成本中技術(shù)含量參考結(jié)合產(chǎn)品線統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目的技術(shù)含量指標(biāo)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)各城市公司去年上報(bào)建安目標(biāo)成本體系的造價(jià)信息卡，分析得出以上數(shù)據(jù)：（１）、地下室含量均值

（２）、各產(chǎn)品線技術(shù)含量均值2、目標(biāo)成本中技術(shù)含量參考2、目標(biāo)成羞本中技惡術(shù)含量恨參考說明：砌類體含量、案內(nèi)粉含量享的選擇使確用上可按圣戶型面積午、房間數(shù)梨量調(diào)整；瞧鋼筋含量狐、砼含量河的選擇使懼用上可結(jié)根合設(shè)計(jì)意賽見。2、目標(biāo)成本燦中技術(shù)含觀量參考3、限額設(shè)計(jì)真指標(biāo)限額設(shè)午計(jì)指標(biāo)曠中需注職意的問酒題：（1）上表中“郊區(qū)高宏端”產(chǎn)品線男限額設(shè)篇計(jì)指標(biāo)特暫按多舟層考慮促；（2）戶內(nèi)精誘裝修工程輛根據(jù)各項(xiàng)壯目定位確肉定檔次，泛本設(shè)計(jì)限惹額指標(biāo)不棄適用于冶別墅司類產(chǎn)品。（3）城市糠分類按腹價(jià)量維愈度劃分嚼，準(zhǔn)二息線城市剃并入二界線城市昆考慮設(shè)閘計(jì)限額吃。3、限額設(shè)略計(jì)指標(biāo)3、限額設(shè)計(jì)悉指標(biāo)4、工程類目營(yíng)標(biāo)成本編釀制注意事祖項(xiàng)４.1公共配拔套設(shè)施權(quán)：根據(jù)核謀算和管協(xié)理需要正，對(duì)具唉有獨(dú)立業(yè)的設(shè)計(jì)臺(tái)概算或危施工圖胞預(yù)算的預(yù)公共配疾套設(shè)施印，如小蕉學(xué)、幼批兒園、起市政公甲園等，近不論其輔支出是堤否攤?cè)氚Х课莸扔㈤_發(fā)產(chǎn)患品成本待，均應(yīng)砌單獨(dú)作萍為成本姥核算對(duì)煩象。在肉填報(bào)建享安目標(biāo)跨成本體抹系表格齒時(shí)，應(yīng)島作為獨(dú)刷立的成躍本核算段對(duì)象，鐵填報(bào)至“基礎(chǔ)表-建安-n”,將獨(dú)立額配套建譽(yù)安成本敬鏈接至“基礎(chǔ)表-建安單體涂外”2.4公共配長(zhǎng)套下相哥應(yīng)子項(xiàng)駕目的單韻元格，筑并設(shè)置吵分?jǐn)傇瓌t，分胡攤至各居期。編制當(dāng)槐期資金貓計(jì)劃時(shí)僅，應(yīng)將鄭當(dāng)期修頭建的獨(dú)痕立公共曉配套工花程費(fèi)列耗入當(dāng)期臣資金計(jì)旬劃范疇慨。對(duì)于只為鐘一個(gè)房屋漂等開發(fā)項(xiàng)得目服務(wù)的彼、應(yīng)攤?cè)刖课莸乳_爽發(fā)項(xiàng)目成宇本且造價(jià)掛較低的配性套設(shè)施，末可以不單柿獨(dú)作為成仇本核算對(duì)扶象，發(fā)生招的開發(fā)費(fèi)枕用直接計(jì)騾入房屋等森開發(fā)項(xiàng)目銅的成本。4.2外墻保涂溫材料湊：請(qǐng)各城艦市公司騾關(guān)注公植安部《咱進(jìn)一步劈燕明確民媽工建筑近外保溫喊材料消態(tài)防建筑坑管理有栽關(guān)要求禽的通知李》對(duì)當(dāng)巧地外墻塞保溫材弓料的選屋擇和施爛工工藝轟的影響虛和導(dǎo)致脈的成本頁變化。4.3建筑材料損、人工變其化對(duì)建安擺成本影響詳見：范“七、倡不可預(yù)癢見費(fèi)預(yù)脾測(cè)”4.4其他注意黑事項(xiàng)：土地為毛質(zhì)地時(shí)，需欄考慮毛地箏變?yōu)槭斓嘏珪r(shí)需增加襪的額外費(fèi)教用。如福歪州洪灣項(xiàng)復(fù)目：該項(xiàng)烏目土地為報(bào)毛地，地削上有20萬m3地上廢品棄物需瘦清運(yùn)，枝影響建押安成本10元/m寨2；土質(zhì)情況解變化:根據(jù)項(xiàng)目悠土質(zhì)實(shí)際族情況做相齒應(yīng)調(diào)整，彈如福州洪件灣項(xiàng)目靠娘近江邊，飽有40萬m3淤泥需換凳填，影響僻建安成本50元/m2。4、工程類目纏標(biāo)成本編些制注意事犬項(xiàng)4.5鋼筋含冊(cè)量和砼奏含量根院據(jù)地震追烈度調(diào)商整，調(diào)純整原則嶼一般為剃：鋼筋含吳量：六度區(qū)與狹七度區(qū)相期同場(chǎng)地類繡別間上部昨結(jié)構(gòu)鋼筋遇含量Ⅱ相差5kg肅/m2、Ⅲ相差10k任g/m沾2、Ⅳ相差15kg長(zhǎng)/m2，地下結(jié)交構(gòu)相差10kg幅/m2；七度區(qū)級(jí)與八度響區(qū)相同宴場(chǎng)地類著別間上勾部結(jié)構(gòu)廉鋼筋含錄量相差10kg彎/m2，地下鄉(xiāng)豐結(jié)構(gòu)相濫差10kg悼/m2；六度區(qū)場(chǎng)件地類別變傅化時(shí)每梯填度影響鋼赤筋含量，帥上部鋼筋誤含量影響5kg/脹m2，地下翻鋼筋含少量不受猛影響；七、八度纖區(qū)場(chǎng)地類磁別變化時(shí)腳每梯度影笛響鋼筋含少量，上部鳥鋼筋含量醫(yī)影響10k志g/m反2，地下鋼茫筋含量不禾受影響。砼含量：砼含量笛不受場(chǎng)扁地類別泛的影響呼，在地棉震烈度蛛每梯度魔變化時(shí)俊影響到0.02脹5m3/延m2。4、工程類目敘標(biāo)成本編黃制注意事茂項(xiàng)5、不可預(yù)見夏費(fèi)預(yù)測(cè)及溜預(yù)留1、人工墻、材料噸上漲預(yù)寺測(cè)（1）顆鋼筋根據(jù)鋼鐵頃網(wǎng)材料出棕廠價(jià)走勢(shì)敗，結(jié)合國(guó)并際經(jīng)濟(jì)形脾勢(shì)、鐵礦桌石及國(guó)內(nèi)欣政策、市桂場(chǎng)各因素贈(zèng)，保守預(yù)減計(jì)保守估株計(jì)2012年螺紋懸鋼仍在貢高位震渡蕩運(yùn)行獄，不排損除下降態(tài)的可能折。2012年測(cè)算時(shí)施保守估計(jì)謀仍維持201賓1年均價(jià)5040元/噸上下。（2）商品混訂凝土根據(jù)水泥騾網(wǎng)及各城醋市上報(bào)商徑砼造價(jià)信姥息價(jià)走勢(shì)影，結(jié)合國(guó)襲內(nèi)調(diào)控政華策、保障酒房政策影縫響，保守筆估計(jì)2012年仍在高么位運(yùn)行，衛(wèi)不排除下吊降的可能輩。測(cè)算時(shí)攜保守估計(jì)撒仍按2011年均水窮平C30泵送砼哭即380元/m3。因水泥斜、商砼具抖有區(qū)域特拘性，各城賊市公司也著可按區(qū)域叮特點(diǎn)，做值適當(dāng)調(diào)整菊。（3）建安芽人工根據(jù)中亞國(guó)建設(shè)責(zé)工程造露價(jià)信息廣網(wǎng)人工單、建安犯成本走爽勢(shì)，結(jié)熟合市場(chǎng)苗情況、躲宏觀調(diào)活控政策靈影響，人工上搞漲仍然疤是長(zhǎng)期由趨勢(shì)，欺中國(guó)建害設(shè)工程女造價(jià)信第息網(wǎng)公河布2011年人工上碌漲22%受,預(yù)計(jì)未天來上漲釋幅度與2011年趨同。水主體建安海工程人工銳費(fèi)約350元/m2，占主密體建安呢工程170澆0元/m2（不含樓內(nèi)裝、港外裝工邪程、燃辯氣、電擠梯等）20%。若上塵漲30%，105元/m2,則對(duì)主體旋建安影響聚為5.8折%，經(jīng)模峰型測(cè)算鏈對(duì)項(xiàng)目巖建安單罷方成本護(hù)影響為3%。2、項(xiàng)椅目不同疼開發(fā)階曲段目標(biāo)朋成本編填制的誤寬差預(yù)留方案及擴(kuò)條初階段：綢可考慮10%的編制甩誤差。施工圖紹階段：檔可考慮驚設(shè)計(jì)變激更因素爬的影響倚，住宅每為5%，綜合體卷為8%。施工階站段：因偏人工材媽料上漲鄉(xiāng)豐等因素怖建議考民慮不可柜預(yù)見費(fèi)150元/m2。3、不可售預(yù)見費(fèi)禿在目標(biāo)拘成本編議制中的軟處理方煙式工程量不斷可放大，客綜合單價(jià)徒按目前市季場(chǎng)價(jià)格水聞平測(cè)算，至人工材料畢上漲預(yù)測(cè)兆和不同階考段的編制脆誤差放入謎各成本科偶目下的“頂其他”中拾。5、不可預(yù)見唐費(fèi)預(yù)測(cè)及暮預(yù)留分享：1、限額禮設(shè)計(jì)任禿務(wù)書范員例：2、xx目標(biāo)成本霧科目明細(xì)命：培訓(xùn)內(nèi)容市簡(jiǎn)介12方案設(shè)計(jì)尚階段3擴(kuò)初或傲初步設(shè)坡計(jì)階段4施工圖計(jì)設(shè)計(jì)階炭段設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)6精裝修晴設(shè)計(jì)5綜合體類補(bǔ)設(shè)計(jì)管理1方案設(shè)計(jì)不階段成本控制居重點(diǎn)：規(guī)她劃設(shè)計(jì)/方案評(píng)審/設(shè)計(jì)成德果報(bào)批2擴(kuò)初或初釘步設(shè)計(jì)階崗段成本控制廊重點(diǎn)：擴(kuò)婚初設(shè)計(jì)任丟務(wù)書/產(chǎn)品配受置表/擴(kuò)初設(shè)牙計(jì)成果/建安成初本概算肥書/基礎(chǔ)方案歲評(píng)審3施工圖設(shè)烈計(jì)階段成本控制屈重點(diǎn)：施冬工圖設(shè)計(jì)析任務(wù)書/施工圖女設(shè)計(jì)成疼果報(bào)批/建安成本紋預(yù)算書3施工圖設(shè)場(chǎng)計(jì)階段成本控制凝重點(diǎn)：施笨工圖設(shè)計(jì)樹任務(wù)書/施工圖誕設(shè)計(jì)成啊果報(bào)批/建安成本汗預(yù)算書4設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)4設(shè)計(jì)細(xì)東節(jié)——地下4設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)——地上4設(shè)計(jì)細(xì)手節(jié)——地上5綜合體類告設(shè)計(jì)管理6精裝修命設(shè)計(jì)體現(xiàn)xx高度執(zhí)臭行力的半關(guān)鍵制車度1、產(chǎn)品配置相關(guān)決策的事前成本控制2、工程變更制度2.1工程變更爽流程圖2、工程變更制度2.2工程變更蛛制度中的伏要求3、收發(fā)文制度規(guī)范所榴有參與開工程建劫設(shè)的單縫位，包泡括設(shè)計(jì)怕院、監(jiān)谷理公司般、總包就單位、督專業(yè)指蘿定分包紀(jì)等在項(xiàng)銅目進(jìn)展貧過程中住的往來森。3.1收文（川來文僅預(yù)限于工季作信函構(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)矛簽證確說認(rèn)單及竄工程指堡令確認(rèn)宇單等三溉種函件拾形式。宇）3.2發(fā)文（壁發(fā)文僅羨限于工程聯(lián)怖系函、工程指令寬、合約聯(lián)勞系函形式。質(zhì)）3.3關(guān)鍵點(diǎn)3.3.拘1工程指闊令簽發(fā)后壓，由施樓工方在折完成工鴉程指令屠所含的崖全部工態(tài)作后7個(gè)日歷灰天內(nèi)辦匯理工程指嶺令確認(rèn)制單，并附上療詳細(xì)結(jié)算屯書。3.3術(shù).2超過規(guī)定碰時(shí)間30日歷天負(fù)以內(nèi)的輔，則每葵逾期一這天，業(yè)幣主將對(duì)銷施工方閱處以該銷工程指箏令引起攜造價(jià)變音化絕對(duì)臣值（調(diào)云增或調(diào)栗減）1％的扣茄款。3.3蹦.3超過規(guī)定絮時(shí)間30日歷天以嶄上的，業(yè)墻主有權(quán)對(duì)山該工程指濁令確認(rèn)單瞇自行處理刮：若該工虜程指令涉輕及造價(jià)增伯加，則業(yè)割主合約部糧在最終結(jié)拿算時(shí)對(duì)增界加部分費(fèi)該用將不予廊認(rèn)可；若慎該工程指環(huán)令涉及造攝價(jià)減少，拖則業(yè)主合鮮約部在最充終結(jié)算時(shí)藍(lán)，將單方出具萬工程指令事結(jié)算單，并按飯?jiān)摴こ虖B指令減少金額徹的雙倍予以扣除借。3.3.粥4收發(fā)文制幣度放在項(xiàng)俗目管理辦樸法中歸屬序于合同條鏡款附件之族一。504、地盤合約管理制度5、成本檔案5.1成本檔佩案記錄律表5.2成本檔案輩關(guān)鍵點(diǎn)xx置地

精歪細(xì)化成本藝管理——采購(gòu)篇第一篇xx合約模式獨(dú)立承包與甲方直接簽訂合同。專業(yè)分包可采用兩種形式：1、甲方與分包簽訂施工主合同，甲方對(duì)分包直接付款，總包、分包、甲方簽訂三方照管協(xié)議，總承包單位計(jì)取相應(yīng)的照管費(fèi)。此種形式需要明確主合同與三方管理協(xié)議中的界面劃分，總包單位照管的權(quán)利、義務(wù)、配合內(nèi)容等，而且對(duì)每個(gè)專業(yè)分包工程都必須明確，同時(shí)在總包合同中約定清楚。2、總包、分包、甲方簽訂三方合同，總包照管費(fèi)在總包招標(biāo)時(shí)確定，計(jì)入總包合同總價(jià)。甲指分包施工單位與分包工程商簽訂分包合同。甲供甲方、施工單位、材料供應(yīng)商簽訂三方合同。甲指品牌（廠家）施工單位與材料供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同。某地產(chǎn)臉工程類秀合約模淹式案例全：第一篇xx合約模式第二篇xx招投標(biāo)管理制度適用：擇工程類蘆、設(shè)計(jì)闖類、營(yíng)倒銷類、揭經(jīng)營(yíng)類飄等合作計(jì)單位的挖選擇和無確定。1、原則：2、招標(biāo)方材式583、招標(biāo)襪程序3.1、各專承業(yè)工程忽招標(biāo)采理購(gòu)參與辨崗位總經(jīng)理鄭關(guān)注:投標(biāo)資霞格預(yù)審注結(jié)果、察招標(biāo)啟敗動(dòng)會(huì)、詠主材選飛型定樣卷、技術(shù)內(nèi)標(biāo)評(píng)標(biāo)雨結(jié)果、喚商務(wù)談滴判結(jié)果窯。3、招標(biāo)課程序3.2、招標(biāo)莊準(zhǔn)備階貴段第一步、辛收集供方椒資源收集途徑:包括施如工單位珠自送資艘料、專缸業(yè)部門仍推薦、闊同行交崇流推薦泳以及網(wǎng)翅絡(luò)搜集墓等途徑碼。資料管理電：合約部烏專人負(fù)管責(zé)管理，及時(shí)建未立施工單球位數(shù)據(jù)庫之，錄入主棍要信息，鑒及時(shí)的更沙新、管理煉和維護(hù)。使施工單位畢資料庫屬砌于公司機(jī)除密，不對(duì)勵(lì)外公開。資格預(yù)稻審邀請(qǐng)榜函：為最了便于態(tài)收集到量最新信必息，同括時(shí)引起殊各單位灑的重視雜和關(guān)注映，可以越傳真形儀式或者竄電子郵絹件形式耳發(fā)送資格預(yù)窯審邀請(qǐng)嚷函，落款茂為合約洪部，作能為招標(biāo)濾資料存赴檔。3、招標(biāo)程害序約談：安排在害公司集馳中進(jìn)行備，也可跑以合并方到實(shí)地半考察中瓶一并進(jìn)網(wǎng)行；約惑談完成失后召開知碰頭會(huì)棍，對(duì)約跡談情況公進(jìn)行匯岸總，形純成約談捉記錄表豈會(huì)簽存旱檔。?？疾欤恨k公場(chǎng)所吹考察：主舞要關(guān)注單域位辦公地池點(diǎn)、辦公蠟規(guī)模、規(guī)萄范化管理講程度、公依司相關(guān)資炎質(zhì)、合同繡文件查閱憐等，辦公絹場(chǎng)所考察掉時(shí)原則上鍵要求考察抱單位的法碌人代表（戚公司負(fù)責(zé)演人）能參碎加。工程項(xiàng)目言考察：主連要是對(duì)考川察單位近泉期承建的坡項(xiàng)目情況非進(jìn)行了解肉，包括項(xiàng)選目業(yè)主方約情況、項(xiàng)么目現(xiàn)場(chǎng)辦來公地點(diǎn)、匪工程進(jìn)度感情況、工婚程質(zhì)量情陜況、施工框工藝、手粉工能力、責(zé)現(xiàn)場(chǎng)資料眨情況等。項(xiàng)目經(jīng)理伴或項(xiàng)目負(fù)賭責(zé)人考察月：主要包遲括個(gè)人素押質(zhì)、專業(yè)欺素質(zhì)、過食往經(jīng)歷等葵幾方面。緊由于各分軌項(xiàng)工程有使不同的特弊點(diǎn)，這方兼面的考察很將有不同離的側(cè)重點(diǎn)儲(chǔ)。考察完損成后，孔召開碰肥頭會(huì)，性對(duì)考察林情況進(jìn)昏行匯總禾，并撰廚寫考察荒報(bào)告（新或考察蟻記錄表播，附件1）。施工單催位的考雅察報(bào)告錯(cuò)由技術(shù)異標(biāo)評(píng)審落小組撰怖寫，材檢料設(shè)備尤供應(yīng)商鄭的考察隸報(bào)告由喂合約部使撰寫，參與趣考察人臺(tái)員會(huì)簽飽后，由礙合約部攝整理并年存檔。第二步修、投標(biāo)障資格預(yù)侍審資格預(yù)瀉審主要敘是對(duì)各貝單位的趨背景及寶發(fā)展歷甜程、資皇金狀況顫、誠(chéng)信努度、履涂約能力都、企業(yè)末文化、請(qǐng)合作的得項(xiàng)目情線況、合全作意愿勤等進(jìn)行拒了解，壺核實(shí)被薦考察單遠(yuǎn)位報(bào)送夫材料的合真實(shí)性醫(yī)。3、招標(biāo)程乏序第三步、蔑招標(biāo)啟動(dòng)蕩會(huì)3、招標(biāo)核程序第四步陳、招標(biāo)鄭資料準(zhǔn)圍備招標(biāo)資芒料范圍腿：招標(biāo)獅文件起秋草、會(huì)勾簽、簽佳字蓋章襪，工程樸量清單孫編制、色圖紙、招標(biāo)材料槽樣板、投標(biāo)材料綢樣板及送講樣清單。招標(biāo)材誰料樣板：所有招鳴標(biāo)時(shí)發(fā)壩放的材絨料樣板降必須是拌經(jīng)過公咱司審核菌通過的布，并嚴(yán)語格遵守旬材料選隊(duì)型定板滿過程。3、招標(biāo)攻程序招標(biāo)材果料樣板瞇確認(rèn)流秘程：材料建議農(nóng)階段：設(shè)計(jì)單財(cái)位：提片供圖紙筋的同時(shí)觀，必須趙隨圖紙偷附送相參關(guān)材料牽樣板——表達(dá)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)意圖、設(shè)搶計(jì)效果（車注明材料圖名稱、規(guī)觀格尺寸、宵應(yīng)用部位科、產(chǎn)地、滿主要工藝糊、供應(yīng)商控等信息）嘆。設(shè)計(jì)部：設(shè)計(jì)師春提樣后緊，組織合冰約部、鍛公司領(lǐng)午導(dǎo)進(jìn)行談材料建杰議確認(rèn)獸，確認(rèn)卷完成后蝦填寫材付料建議雪確認(rèn)表尋。材料選型背定板：合約部：淺組織公司斥產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)次小組相關(guān)略成員參加坐（必要時(shí)撈應(yīng)邀請(qǐng)?jiān)O(shè)牢計(jì)單位主杠要設(shè)計(jì)師駝參加），北召開主要型材料選型辣定板專題免會(huì)。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)延小組：根莊據(jù)材料論核證結(jié)果，兩經(jīng)過充分徐討論后確低定最終需遙要選用的范材料樣板碰，即作為巨公司最終間擬用于工混程的材料熟，并用做裹材料招標(biāo)豎樣板。材料論證哥階段：合約部：從設(shè)計(jì)切部領(lǐng)取壁相關(guān)材酷料樣板，技術(shù)層雄面驗(yàn)證冬：主要為包括對(duì)誕材料產(chǎn)宋地、規(guī)揀格型號(hào)頁、原產(chǎn)碌地、市圣場(chǎng)供應(yīng)萌情況、敬本地應(yīng)愛用案例蟻情況、躁生產(chǎn)及嬌加工工響藝、材右料主要賭性能及痛特點(diǎn)、筋材料效狗果、主險(xiǎn)要施工崇工藝、舅供貨周逮期、供究應(yīng)商資壟源進(jìn)行通了解成本層面策驗(yàn)證：主傻要是了解功材料市場(chǎng)墓價(jià)格情況倍，是否滿院足相關(guān)主捏材的預(yù)算久及定價(jià)要這求。3、招標(biāo)程潔序3.3、招標(biāo)將實(shí)施階參段發(fā)標(biāo)（收取投標(biāo)保證金）現(xiàn)場(chǎng)踏勘招標(biāo)答疑回標(biāo)開標(biāo)技術(shù)標(biāo)評(píng)審商務(wù)標(biāo)評(píng)審預(yù)訂標(biāo)和商務(wù)標(biāo)談判核心原麻則：按貢照兩階堂段評(píng)審雜程序，坦先進(jìn)行椒技術(shù)標(biāo)埋的評(píng)審蘋，技術(shù)降標(biāo)評(píng)審摔通過的階投標(biāo)單曾位均可剪進(jìn)入商撒務(wù)標(biāo)階漢段。進(jìn)脹入商務(wù)宋階段后夫，按照“合理最低勇價(jià)”的原則確乎定中標(biāo)單黃位。3、招標(biāo)李程序3.3.永1技術(shù)標(biāo)評(píng)捕審：技術(shù)標(biāo)評(píng)謠審實(shí)行淘堆汰制，不合格的倡單位不能盒進(jìn)入商務(wù)依標(biāo)評(píng)審階濃段。技術(shù)標(biāo)唉評(píng)委：由公司技趕術(shù)標(biāo)評(píng)審擴(kuò)組長(zhǎng)或副趕組長(zhǎng)主持撞，參與人罪員為工程拴管理部、褲項(xiàng)目部及籠設(shè)計(jì)部等勤；技術(shù)標(biāo)義評(píng)標(biāo)原蛙則：根據(jù)統(tǒng)一陡評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)喂，技術(shù)標(biāo)伙得分排名緒靠后的單屈位將有可胖能被淘汰璃。原則上歉淘汰的比雅例不超過修總投標(biāo)單紗位數(shù)量的30%，且進(jìn)鼓入商務(wù)昏標(biāo)階段皮的投標(biāo)放單位不疼少于3家，如果平少于3家須報(bào)公合司審批確評(píng)認(rèn)。一般4-6家投標(biāo)單篩位可以淘正汰1-2家，7-1后0家投標(biāo)里單位可毛以淘汰2-3家。為日了引起拴投標(biāo)單果位的足憂夠重視覆并保證們?cè)u(píng)標(biāo)公惜平公正僅，技術(shù)觀標(biāo)淘汰雨制度在櫻投標(biāo)須雙知中予蒜以明確奇。3、招標(biāo)程灣序技術(shù)標(biāo)近評(píng)標(biāo)程已序：技術(shù)標(biāo)書維面評(píng)審報(bào)界告：由技術(shù)標(biāo)樹評(píng)審組長(zhǎng)繪或副組長(zhǎng)免負(fù)責(zé)編制折、組長(zhǎng)簽歷發(fā)標(biāo)書評(píng)偏審、材拳料評(píng)審劇、技術(shù)庫詢標(biāo)、紡技術(shù)澄遞清、技掩術(shù)標(biāo)評(píng)個(gè)審專題臥會(huì)、技前術(shù)標(biāo)評(píng)居審報(bào)告3、招標(biāo)惑程序關(guān)鍵點(diǎn)案彼例分析：3、招標(biāo)程倦序3.3.赴2商務(wù)標(biāo)評(píng)援審：程序：標(biāo)書評(píng)初審、商務(wù)詢長(zhǎng)標(biāo)、商務(wù)躬澄清、商務(wù)標(biāo)評(píng)匪審報(bào)告評(píng)委：職由合約拋部主持桃，成本塔經(jīng)理及炒成本主倉管參與求評(píng)審，剩合約部肺經(jīng)理為復(fù)商務(wù)標(biāo)隊(duì)評(píng)審負(fù)雹責(zé)人3、招標(biāo)節(jié)程序沒有捷部徑遵循自然費(fèi)規(guī)律，從掛干到枝再渡到葉權(quán)重定義成：（投標(biāo)單鴉位小計(jì)—指導(dǎo)價(jià)刷小計(jì)）贈(zèng)÷指導(dǎo)熊價(jià)總價(jià)商務(wù)分魄析主要決思路商務(wù)分遷析主要滾思路3、招標(biāo)歸程序?qū)ふ覂r(jià)格差異根據(jù)總價(jià)分萍配的權(quán)漠重，合擴(kuò)并工序咸相同或什類似的疾項(xiàng)目，匯總惑成盡可抓能少的己分項(xiàng)工耀程，進(jìn)嗚行對(duì)比總價(jià)分項(xiàng)3、招標(biāo)洋程序精裝修工裹程可按照駁地面、天紙棚、墻面散、水、電維分大項(xiàng)，犧再?gòu)拇箜?xiàng)田中將造價(jià)正占比較大富的單列，擾余下的放茂在其他零獅星項(xiàng)目中博，形成對(duì)掙比。如下秒表：園林景宅觀工程呢硬質(zhì)工藥程可根血據(jù)鋪貼鐮材質(zhì)不巡壽分規(guī)格戶進(jìn)行匯拳總，綠時(shí)植則一拜一對(duì)比烘。非統(tǒng)一清基單分項(xiàng)報(bào)南價(jià)對(duì)比范垂例：3、招標(biāo)附程序分析差異原因步驟一：酬權(quán)重篩選蟻功能統(tǒng)一清單盜的分析方胡式：3、招標(biāo)程填序步驟二：誘針對(duì)每一千家施工單抬位的報(bào)價(jià)筍，分別進(jìn)偉行篩選對(duì)鼠比步驟三、屬成本人員宴針對(duì)篩選鞏后的結(jié)果聞，以合理甚低價(jià)的原治則進(jìn)行專星業(yè)上的判茶斷，同時(shí)坐修訂標(biāo)底等中的不合川理價(jià)格。步驟四旱、通篇醉瀏覽復(fù)限核標(biāo)底雪與各投妻標(biāo)單位馳報(bào)價(jià)，叢檢查權(quán)啦重雖小趴但是明非顯偏差策過大的厚項(xiàng)目、斜后期現(xiàn)熱場(chǎng)變更脅的可能疏性較大辨的項(xiàng)目羅。3、招標(biāo)程異序分析差異原因非統(tǒng)一清筆單的分析侄方式：非統(tǒng)一清敘單與統(tǒng)一始清單的分盲析方式主仰要區(qū)別在舒形成差異劃對(duì)比表同，非統(tǒng)扮一清單勸形成的灑對(duì)比表鍵經(jīng)過提瓣煉，項(xiàng)諒目更少掀。步驟一沾：成本酒人員針憤對(duì)合并航后的對(duì)惕比表，礙以合理異低價(jià)的造原則進(jìn)聽行專業(yè)沈上的判垂斷，同碑時(shí)修訂庫標(biāo)底中裝的不合廢理價(jià)格易。步驟二：慘通篇瀏覽闊復(fù)核標(biāo)底狠與各投標(biāo)三單位報(bào)價(jià)性，檢查權(quán)碧重雖小但膝是明顯偏嫌差過大的慨項(xiàng)目、后辦期現(xiàn)場(chǎng)變舌更的可能糧性較大的跡項(xiàng)目。3、招標(biāo)程腎序步驟三：憲通篇瀏覽惠復(fù)核標(biāo)底地與各投標(biāo)學(xué)單位報(bào)價(jià)史，檢查權(quán)皇重雖小但嚴(yán)是明顯偏鍋差過大的也項(xiàng)目、后幟期現(xiàn)場(chǎng)變彩更的可能逆性較大的取項(xiàng)目。3、招標(biāo)法程序形成商務(wù)結(jié)論要點(diǎn)：投晝標(biāo)報(bào)價(jià)、盼合理標(biāo)底座價(jià)、總差生額、排名虧、總差額薦的組成、籮差異原因浙分析、下將一步商務(wù)互約談的要晴點(diǎn)案例分享斗：3、招標(biāo)程紅序3.3典.3詢標(biāo)第一輪老詢標(biāo)以詢標(biāo)約呀談的形式句進(jìn)行。垮詢標(biāo)約雕談主要示是就投慣標(biāo)單位孤投標(biāo)文擠件中存嫁在的問憐題與投抖標(biāo)單位戲進(jìn)行。雷對(duì)于涉賺及的重龍要問題羞可以書壟面形式剛在詢標(biāo)俱會(huì)后予津以澄清懇，由投安標(biāo)單位臺(tái)書面回趁復(fù)確認(rèn)買。技術(shù)詢標(biāo)斯約談?dòng)烧袘T采工程師疤組織，技息術(shù)標(biāo)評(píng)審黃小組成員棗參與并出園具書面詢涂標(biāo)約談意古見。商務(wù)詢物標(biāo)約談止參與人安員包括障：合約予部負(fù)責(zé)令人、成挪本經(jīng)理堵、成本氧主管（滲商務(wù)標(biāo)味評(píng)審人顫員），鑒約談完染成填寫介約談?dòng)浱や?。?duì)鐵約談的欠主要問沫題以書龍面形式嬌在詢標(biāo)亡會(huì)后予羊以澄清受。由投轎標(biāo)單位竟書面回部復(fù)確認(rèn)蚊。3、招標(biāo)程帥序3.3.寒4定標(biāo)召開定霸標(biāo)會(huì)。：具貞備定標(biāo)耽條件后元，由合種約部召叨集，參坊加人員疤為公司岔招標(biāo)小翁組核心蛇成員，萌包括公特司管理含層、財(cái)盛務(wù)部經(jīng)砌理以及屠合約部解相關(guān)工萬作人員士。由于列參與最海終報(bào)價(jià)與的投標(biāo)贈(zèng)單位技那術(shù)方面父均是滿維足要求墳的，故定標(biāo)會(huì)主拘要是對(duì)商干務(wù)報(bào)價(jià)方授面的確認(rèn)，根據(jù)凍合約部網(wǎng)商務(wù)標(biāo)脊評(píng)審人捎員的對(duì)頁商務(wù)報(bào)朱價(jià)情況繪的分析美匯報(bào)及動(dòng)建議，她由公司景招標(biāo)小敞組核心靈成員討悄論后定酷標(biāo)。定扁標(biāo)后完餡成后形黃成定標(biāo)比會(huì)紀(jì)要匯，經(jīng)與活會(huì)人員酒會(huì)簽后證作為招介標(biāo)核心艱資料存揀檔。3、招標(biāo)痛程序3.4、合同簽紋訂階段特點(diǎn)1：中標(biāo)通闊知書確構(gòu)認(rèn)后，描同時(shí)應(yīng)稀及時(shí)向厲未中標(biāo)釀單位發(fā)愁放未中熱標(biāo)通知苗書，感鐮謝其參堪與，并絨退還投累標(biāo)保證殼金。特點(diǎn)2：合同文鍋件中應(yīng)部包括前韻期約談楊過程中吹所有與廉招標(biāo)相漸關(guān)的資橫料，如占工程量財(cái)清單、怎招標(biāo)答竟疑文件唯、約談灘記錄、釘澄清函現(xiàn)、定標(biāo)墊書以及哥其他相冤關(guān)資料易。合同奪文件會(huì)遲簽后簽辱訂。特點(diǎn)3：合同內(nèi)部筋交底，由濫合約部前逮期參與分統(tǒng)判的招采剪工程師以獻(xiàn)及項(xiàng)目成繪本主管、展成本經(jīng)理憲等向項(xiàng)目協(xié)地盤合約欠、項(xiàng)目部撇、工程部咱、設(shè)計(jì)部計(jì)交底。合同交底邊是合同管溪理的一個(gè)叮重要環(huán)節(jié)趣。合同交澡底是以艙合同分柴析為基磚礎(chǔ)、以瞞合同內(nèi)卻容為核司心的交技底工作工，因此吵涉及到潑合同的醬全部?jī)?nèi)言容，特殿別是關(guān)貸系到合向同能否絹順利實(shí)播施的核分心條款次。合同曉交底的嚴(yán)目的是降將合同異目標(biāo)和鎖責(zé)任具天體落實(shí)溪到各級(jí)溝人員的辣工程活乳動(dòng)中，罷并指導(dǎo)聞管理及嫁技術(shù)人莖員以合逐同作為膏行為準(zhǔn)走則。合舒同交底伐一般包難括以下薯主要內(nèi)鹿容：1）合同簽?zāi)啽尘凹醇霸蚩埽?）合同價(jià)格子形成方式隊(duì)及過程；3）工程概督?jīng)r、合暮同工作印范圍及窮工程界研面；4）