套房地產(chǎn)土地開發(fā)土地評估一鍵下載

舊城改造及一級土地開發(fā)

前言隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地交易市場價格也逐步攀升，拿地成本越來越高，土地爭奪日逐白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺。而舊城改造將會為房地產(chǎn)市場提供大量土地資源。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識3一級土地開發(fā)contents房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。又稱土地市場：土地一級市場：土地使用權(quán)出讓的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。土地二級市場：即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)市場分類房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健Ｒ话阒干唐贩渴状芜M(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。又稱土地一級市場：是土地使用權(quán)出讓的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。一級市場二級市場三級市場房地產(chǎn)市場分類土地分類土地用地性質(zhì)分類農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地居住用地道路廣場用地工業(yè)用地公共設(shè)施用地綠化用地土地所有權(quán)國家所有農(nóng)村集體組織所有注：憲法規(guī)定城市土地歸國家所有、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。

國有土地使用權(quán)取得方式劃撥出讓出租

入股國有土地使用權(quán)取得方式注：有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

劃撥與出讓的區(qū)別：1、國有劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地、國家機關(guān)辦公用地，公路、國家重點建設(shè)工程，國有企業(yè)等。一般不可抵押、不能轉(zhuǎn)讓、出租。2、通過出讓取得國有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等?？梢砸婪ǔ鲎尅⒊鲎猓硎苁找妫梢缘盅嘿J款等。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《中華人民共和國土地管理法》第五十四條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地劃撥的特點：１．劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。

２．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。

３．取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。

４．在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！蓖恋厥褂脵?quán)出讓土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣掛牌不同點在于：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，由出價最高者取得土地使用權(quán)?！?/p>

概念：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。注：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,土地使用權(quán)才能出讓。拍賣公告競買人報名交納保證金公開拍賣土地使用權(quán)出讓——拍賣土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告競買人報名參加競買并索取有關(guān)文件競買人向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價（或加價）者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。土地使用權(quán)拍賣

在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)簽約領(lǐng)證土地使用權(quán)出讓——招標(biāo)由出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）在投標(biāo)截止日前20日向社會發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)通知，由要求使用土地者向其提出申領(lǐng)招標(biāo)文件，投標(biāo)人按招標(biāo)文件的規(guī)定報名并提供有關(guān)資料；然后由評標(biāo)小組按照招標(biāo)文件的要求對投標(biāo)人的投標(biāo)資格進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格的，確認(rèn)其投標(biāo)資格，并由其繳納投標(biāo)保證金。投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前，到出讓方指定的地點，將密封后的投標(biāo)書投入指定的專用標(biāo)箱。投標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱，即不得從標(biāo)箱中取出。投標(biāo)者在招標(biāo)截止日期前如需修改標(biāo)書，可以另投修改標(biāo)，原標(biāo)書無效。招標(biāo)方邀請建設(shè)、規(guī)劃、法律等方面的專家或?qū)I(yè)人員組成評標(biāo)委員會。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作由評標(biāo)委員會主持。評標(biāo)委員會對投標(biāo)書實行公開評標(biāo)，決定中標(biāo)者。中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在規(guī)定的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同書》，實行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲備機構(gòu)簽訂《土地開發(fā)補償協(xié)議書》；簽訂協(xié)議時中標(biāo)人應(yīng)向土地行政主管部門支付不低于成交價總額20%的定金，其繳納的保證金可以抵作定金。中標(biāo)人《國有土地使用權(quán)出讓合同書》和《土地開發(fā)協(xié)議書》的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)補償費后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。發(fā)布掛牌公告出售掛牌文件受理競買申請審查掛牌資格掛牌揭牌土地使用權(quán)出讓——掛牌簽訂出讓合同公布成交結(jié)果出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。

根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時繳納定金。掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。按照成交確認(rèn)書約定的時間，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

（一）主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實施；

轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。（二）行為性質(zhì)不同

根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。（三）轉(zhuǎn)移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補辦出讓手續(xù)，繳納稅費，方可登記過戶。（四）交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的差異土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請國土部門依法審查批準(zhǔn)受讓方辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金繳納有關(guān)稅費登記發(fā)證劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序(注：有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容)

(注：審查內(nèi)容必須符合轉(zhuǎn)讓條件、符合城市規(guī)劃要求)

(注：出讓金繳納詳見：)

(注：土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等)印花稅：合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收；契稅：適用稅率3％；營業(yè)稅：征收成交價格的５％；市場服務(wù)受理交易初審地籍調(diào)查辦理交易報批手續(xù)地籍審核審

批

交納交易服務(wù)費、收益及稅金交更土地登記出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程需要提交的資料：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書；2、國有土地使用證；3、房屋產(chǎn)權(quán)證；4、按出讓合同約定，達(dá)到開發(fā)投資總額25%以上證明；5、雙方法人資格證明或居民身份證；6、分割轉(zhuǎn)讓提供測量成果圖；7、填寫《國有土地轉(zhuǎn)讓申請表》一式兩份。(注：出讓金繳納詳見：)

準(zhǔn)備資料和儀器變更權(quán)屬調(diào)查變更地籍號地籍勘丈有關(guān)地籍資料變更舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查的程序注：對改造的區(qū)域，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》初始地籍調(diào)查的要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作注：舊城改造后新宗地號的編號按宗地合并分割的編號原則，用原來的宗地號加支號作為新宗地號。界址點號按本街坊編號原則編號。（注：用解析法進(jìn)行地籍勘丈。）注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表的說明欄中注明來源。地籍管理:是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施。最新土地市場政策國土資源部：土地出讓不得對競買者設(shè)限根據(jù)11月1日起開始實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號令），通過招拍掛方式公開出讓的建設(shè)用地，將不得設(shè)置限制性條件?！岸ㄏ虺鲎尅薄ⅰ傲可矶ㄖ啤钡惹闆r或許將不會再發(fā)生在公開土地出讓過程中。

“39號令第十一條規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動”。

實際上，在土地出讓的過程中在土地出讓過程中，即使沒有上述“特殊”條件，大部分地塊還是會設(shè)定比如企業(yè)資質(zhì)（如二級以上）、資金實力（提供銀行存款證明）等等要求。在這種情況下，中小開發(fā)商很難獲得拿地機會。改變資質(zhì)環(huán)節(jié)的限制有可能使得中小開發(fā)商獲得比以往多一些的拿地機會。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識3一級土地開發(fā)contents舊城改造所謂舊城改造就是指隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，為適應(yīng)城市詳細(xì)規(guī)劃的需求而實施的對與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所的改擴增建設(shè)等。舊城改造是新一輪城市發(fā)展詳細(xì)規(guī)劃的重要內(nèi)容，又是集約利用城市土地，不斷提高土地利用效益的重要途徑，也是使城市結(jié)構(gòu)布局不斷合理，并完善城市不同功能所必須采取的措施。城市詳細(xì)規(guī)劃土地利用效益關(guān)鍵詞：繞城內(nèi)劃為市區(qū)：成都市年底將繞城高速內(nèi)都劃為城區(qū)，且在繞城高速周邊提供大面積土地進(jìn)行開發(fā)，如此便使市中心范圍更加快速的向外擴張，且在三環(huán)通道上形成許多居住圈；整個城區(qū)的向外擴張及外圍居住圈的形成使項目所在區(qū)域更加接近市中心。繞城內(nèi)高速改成免費通道：

根據(jù)《成都市中心城與外圍組團(tuán)多通道路網(wǎng)規(guī)劃》，除機場高速外，所有高速公路的起點都將外遷到繞城高速。而這些高速公路目前在三環(huán)至繞城間的路段將實施改造，變成免費的快速路。成都規(guī)劃——繞城內(nèi)將成為成都市區(qū)范圍隨著繞城以內(nèi)區(qū)域被劃為市區(qū)范圍，但在市區(qū)內(nèi)還存在著大面積的城市建設(shè)老舊區(qū)域。成都人柏的東窮克、北都匪、南挨富、西球貴情節(jié)成都素有列“東窮西泳貴南富北莫亂”的城博市格局，怖曾以約定遙俗成的“更東窮西貴赴南富北亂雄”來劃分良著這個城子市。城市啄東部，是講傳統(tǒng)的老揚工業(yè)區(qū)，視大型工礦芳企業(yè)云集牛于此。城育北，是成樓都乃至四冠川及西部衣省市的交猾通要道，目歷來商賈批云集，流冒動人口多乘，給老百齡姓留下臟住、亂、差桿的印象。城市建設(shè)核的陳舊，腰配套的落睬后，使城奪東、城北居逐漸淪為裂“窮人社阿區(qū)”。城區(qū)內(nèi)遠(yuǎn)部分舊供城及城丹中村改專造勢在椅必行。萬年場雙林路建設(shè)路府青立交橋片區(qū)華西集團(tuán)中鐵二局成都鐵路局片區(qū)府青路西南交大成都舊城型改造地區(qū)東郊以及逼北部片區(qū)緊舊城改造府：改造東郊倘萬年場、目府青路、今雙林路、拆建設(shè)路、勿府青立交螺橋片區(qū)以瀉及城北華態(tài)西集團(tuán)、慣中鐵二局幫、西南交繭大、成都岔鐵路局片既區(qū)。預(yù)計競將在20失12年完灣成。1、中復(fù)鐵二局艇片區(qū)地占地7織30畝才，主要袋涉及撫婦琴、人猾北、荷漫花池街紐奉道，改睜造區(qū)域矛主要是末馬家花恐園片區(qū)些、沙灣啄片區(qū)、舌鐵路新蔑村等區(qū)獵域。2、華西盞集團(tuán)片區(qū)忘占地1快18畝，把主要涉及松駟馬橋街誓道的曹家晚巷一街坊夕、曹家巷堂二街坊的驅(qū)華西集團(tuán)縣宿舍。3、成脾都鐵路潛局片區(qū)部占地擦120維0余畝夜，主要史位于荷統(tǒng)花池街昂道。4、西南醬交大片區(qū)謠占地1鈔15.7從4畝，主材要涉及九薦里堤街道餅、營門口話街道，改翻造的兩個網(wǎng)拆遷安置問小區(qū)分別狗是銀桂橋混、諸葛廟退。1、西南為交大片區(qū)姜地塊：主題——洋—科技產(chǎn)明業(yè)；兼顧欄居住功能神。該片區(qū)糕將以科技脫產(chǎn)業(yè)帶動咸區(qū)域發(fā)展漠（重點發(fā)犯展電子信孤息業(yè)、現(xiàn)擦代制造加陣工業(yè)）。2、中鐵同二局片區(qū)鴨地塊：主題—噴——復(fù)粉合功能判區(qū)（商認(rèn)務(wù)、居繪注商業(yè)綢）。加麻快發(fā)展陪現(xiàn)代服牛務(wù)業(yè)、悲培育服爆務(wù)業(yè)新天優(yōu)勢；畝以沙灣消國際會輔展中心亮所在區(qū)鏈域為核挪心，將躁沙灣—擇——九事里堤片脾區(qū)打造鏟為商貿(mào)惹商務(wù)中今心區(qū)；蔬將中鐵脾二局沙蚊灣帶打蒙造為C蘆LD（提中央生出活區(qū)）小。3、成都姐鐵路局片磁區(qū)地塊：主題—號——商跪貿(mào)居住愿，兼顧斤商務(wù)。男優(yōu)化以我專業(yè)市母場為主駁的商貿(mào)呀業(yè)，加揮快發(fā)展階現(xiàn)代服烤務(wù)業(yè)、物培育服榴務(wù)業(yè)新浸優(yōu)勢；余結(jié)合地敏塊條件駁，將該如區(qū)域分喘別定位答為“商年貿(mào)居住鏟區(qū)”、尼CLD標(biāo)。4、華貌西集團(tuán)自片區(qū)地鵝塊：主題—李——商鹽貿(mào)居注昏城市風(fēng)轎情綜合戶體。加播快發(fā)展婆現(xiàn)代服組務(wù)業(yè)、內(nèi)培育服司務(wù)業(yè)新描優(yōu)勢，穩(wěn)為該片章區(qū)注入粘前瞻的復(fù)商業(yè)規(guī)夏劃理念隔，打造半都市首性席風(fēng)情雹綜合體剛。城北四撓大舊城披改造片紙區(qū)規(guī)劃舊城改造頂，是改變扛舊城現(xiàn)狀伸、實現(xiàn)城小市規(guī)劃的籃重要舉措票。琉璃場龍?zhí)端虑帻垐鼋鸹ㄙ嚰业臧偃蕶C投簇橋黃田壩天回洞子口成都城中汗村改造地酒區(qū)中心城區(qū)取城中村改箭造：實施青龍談場、龍?zhí)睹妓?、賴家去店、洞子垮口、天回膛、、百仁扒、機投、伙金花、簇塞橋、琉璃趴場等12抓個鄉(xiāng)鎮(zhèn)城望中村改造可，力爭2胸012年效完成改造他。目前五細(xì)城區(qū)內(nèi)這型12個城煩中村的待宿改造范圍拆12.9逼5平方公術(shù)里，待改王造建筑面吵積約54迎6萬平方泳米?？梢钥闯鰞θh(huán)路至似繞城之間賀將會是城殊中村改造爬的主要區(qū)麥域。上海新怪天地-壞-舊城唱改造的回成功案籌例新與舊黃的完美政融合，任傳統(tǒng)文給化包裝袍現(xiàn)代生諸活，傳姥統(tǒng)建筑認(rèn)的保護(hù)碗與更新巨，藝術(shù)村、人臣文元素箱的注入線。改造方法燭利用傳斤統(tǒng)建筑的罰保護(hù)與更直新進(jìn)行商熊業(yè)改造上海新天巾地新天地距賴淮海中路鞋高檔消費搞商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬平米，土緊鄰淮?；I中路商務(wù)性圈北至太庫倉路；艘西至馬索當(dāng)路；欠南至自外忠路；妖東至西顫藏南路原自然街哀坊23個；原居欺住人口7萬人新天地是乒太平橋改丙造規(guī)劃的驅(qū)一部分A太平橋人遞工湖綠地圈，占地4.4萬，水面競面積1.2萬，已成踏為市中心奧景觀B新天地過，占地3萬，建千面6萬，分南訴、北里。C翠湖天地除高級住宅鼓小區(qū)，總河建68萬D企業(yè)天地產(chǎn)甲級寫字赴樓區(qū)，總辜建面50萬E瑞安集恭團(tuán)總部專大樓，禿區(qū)域的利標(biāo)志性謝建筑新天地的辨功能內(nèi)容新天地貧分北里斜、南里菊。北里主要為膜主題餐誦飲、特業(yè)色商業(yè)報、酒吧墓和藝術(shù)訂休閑娛蘋樂，3次.5萬雜平米。南里以一座總拿建面為2嬸.5萬平途米的購物渡、娛樂、益休閑中心點為主。該牌中心功能暑主要包括非國際影城留、劇院餐頸廳、家居纖用品、健盒身及水療帖俱樂部、渣酒店式服革務(wù)公寓（虧53套單幸元）等。城市故事歌的表述新與舊的鏈完美融合以“整怨舊似舊怪”原則益，對2慚.5萬浸平方米曲保護(hù)建氏筑進(jìn)行啄全面整卷修，保凈留含有冶歷史文儉化底蘊膽的痕跡食，將新儉舊建筑繳元素有與機融合城市故遵事的表美述傳統(tǒng)與港現(xiàn)代共希享一個碼空間北里的石庫門旅建筑烘托老貼上海市卷民社區(qū)母氛圍，惡與南里駕的現(xiàn)代建粱筑營建高檔車次商務(wù)會禍展中心和敘娛樂文化禾區(qū)，形成滋視覺對立資，而又和抗諧統(tǒng)一。2舊城改雅造1土地基部礎(chǔ)知識3一級土工地開發(fā)cont衣ents一級土地扯開發(fā)所謂一級易土地開發(fā)遍，是指在墊土地出讓彈前，由一聚級土地開居發(fā)商按照村城市運營局的戰(zhàn)略構(gòu)旋想指導(dǎo)，辱組合知名丟設(shè)計、規(guī)燭劃公司和策營銷顧問扭公司等專粉業(yè)機構(gòu)對節(jié)待開發(fā)土罩地片區(qū)進(jìn)弄行細(xì)致的把定位、規(guī)彩劃、包裝耗、宣傳，憶使片區(qū)規(guī)嚴(yán)劃更加合油理，片區(qū)受土地得到佳最佳利用玻，從而使害土地價值溉最大的發(fā)蒜揮。一級土而地開發(fā)匆商通過端整個一馬級土地半開發(fā)整雅理過程釋，使“裕生地”馬成為斬“熟地容”，達(dá)的到出讓框的標(biāo)準(zhǔn)籮，然后惕將推向耗二級土漫地招拍敬掛市場鴨上以取份得最佳拐的土地塑出讓收辣益。一級土兩地開發(fā)價模式1）無序抬開發(fā)式開發(fā)商冒完全根館據(jù)自己做意愿拿班地，自之行做一別級和二難級開發(fā)普。這種方尼式的好慣處是政患府無需尺投入，膽缺點是錄政府收敲益低，慕城市整胖體規(guī)劃灘也難以束實施，缺乏指悟?qū)?，炒并且開筆發(fā)進(jìn)度慎無法掌侮控、保膛障。2）政籠府主導(dǎo)些式成立土挽地儲備驅(qū)機構(gòu)或購專門成殊立由政脈府主導(dǎo)芬的國有桂公司承盟擔(dān)一級鋤開發(fā)，洽好處是馬政府收益居相對豐忍厚，城翠市規(guī)劃璃易于實班施，缺驗點是政鼓府需大焦量鋪墊閘資金，核開發(fā)進(jìn)益度慢。政府公開掠招標(biāo)方案綠優(yōu)、成本本廉的企業(yè)監(jiān)承擔(dān)一級陜開發(fā)，根禮據(jù)土地使慰用權(quán)的轉(zhuǎn)耕移與否及分利補辦法不治同，在狀實際操納作中又嘉衍生為肚多種形川式：一種是一級開發(fā)挎不發(fā)生土古地使用權(quán)慕轉(zhuǎn)移的委繩托式，實際鴨上相當(dāng)攜于工程箏承包，躲也可以發(fā)生兩沒次土地使混用權(quán)轉(zhuǎn)移剃，即政府將生趟地出讓給噴一級開發(fā)讓商，開發(fā)剖成熟后再們由一級開春發(fā)商轉(zhuǎn)腸讓給二見級開發(fā)女商；在政府與談一級開發(fā)儉商的分利呼辦法上有跨固定收益招、溢價分宅成、固狡定收益樂+溢價杰分成及碧完全市董場操作至等幾種棟。另一種叫“生地丙出讓-澇熟地回汗購”，即一外級開發(fā)她成熟后漠再由政汽府收儲福統(tǒng)一上姨市。4）借殼勻上市式目前國內(nèi)雅土地證券地仍為空白扔，可與境狡外有信譽省、有資質(zhì)泥機構(gòu)合作號土地一級續(xù)開發(fā)，借殼上熔市融資賤，其缺移點是政曾府容易嗓陷入被媽動。如香港沒華潤曾緩經(jīng)操作崇的10掛平方公化里海南弱石梅灣扁項目采件用的就腰是這一肅形式。3）政夫企結(jié)合膏式（最閱常見式慕）一級土地完開發(fā)內(nèi)容（1）箏區(qū)域整男體定位舟、控制拆性詳細(xì)忠規(guī)劃制透定、塑雷造城市鐘景觀的護(hù)重要地寧塊的修尺建性詳錫細(xì)規(guī)劃快、設(shè)計嶺、土地派征用、鹽土地整樣理、房敲屋拆遷臉、補償住安置等眉。（2）介項目范樸圍（區(qū)才域）內(nèi)但的道路座工程及權(quán)其附屬惡工程。永該附屬辰工程包薪括:必懼要的橋晉梁、涵軋洞等工舟程；道評路雨污貸排水工牽程；道冰路綠化脹工程、煌照明及所消防栓丙、安置崇房建設(shè)侍等。（3）項貍目范圍（蛇區(qū)域）內(nèi)槽的公共景凝觀、開放克空間(包竹括開發(fā)水傻域)工程酬;（4）怕項目范迅圍（區(qū)長域）內(nèi)淹供電、堪供水、遙供氣、堂通訊等酸市政公拋用設(shè)施慚工程；（5）婆項目范券圍內(nèi)的荷行政辦掠公、社貍會事業(yè)筋、公共靠公益（登學(xué)校、老醫(yī)院等豆）設(shè)施呈工程。項目可貞行性研枯究成立項乏目公司挺或項目慶部項目定位規(guī)劃方案懂制定征地、園拆遷及離基礎(chǔ)工診程建設(shè)區(qū)域推廣啟動盤希打造土地出讓城市發(fā)敢展?fàn)顩r鏡及規(guī)劃城市概駕況投資環(huán)境伍調(diào)查…………完……成立運慚作團(tuán)隊確定合部作伙伴從（法律濱/顧問結(jié)）與政府足簽訂相庸關(guān)合同案例研究功能定位形象定提位區(qū)域總生體規(guī)劃控制性詳純細(xì)規(guī)劃城市空駝間設(shè)計景觀設(shè)役計…………一級土償?shù)亻_發(fā)網(wǎng)運作流曠程一級土眉地開發(fā)飄要點根據(jù)嘉聯(lián)索公司多年址房地產(chǎn)服延務(wù)專業(yè)經(jīng)艙驗，總結(jié)出土地一級磨開發(fā)應(yīng)注捎意以下幾僵點：1、明確眉項目整體朱規(guī)模及可爐出讓土地籍比例；2、明確正土地整理賄成本構(gòu)成膽，測算項丹目總投資娘：（1）項撈目前期的群規(guī)劃設(shè)計陸、評審費霧用等；（2）丹征地、高拆遷、照補償、仇安置費器用；（3）繩土地加鹿工整理遍費用；（4）鄉(xiāng)豐市政基草礎(chǔ)設(shè)施子建設(shè)費亞用（包烈括與市好政基礎(chǔ)喂設(shè)施建穴設(shè)工程姨有關(guān)的誤勘察、藥設(shè)計、講施工、睜監(jiān)理費泳用等）僅；（5）行紛政辦公、稻社會事業(yè)膠、公共公沉益設(shè)施建貞設(shè)費用；（6）管壞理費用；（7）針相關(guān)稅換費及財適務(wù)費用驗；（8）揉投資方疤每完成特開發(fā)一幕畝地的沒基本收青益；3、合依理分配即建設(shè)資繭金，分醬期滾動夢開發(fā)，留減輕開村發(fā)資金事壓力；4、多察種融資弱途徑解窩決開發(fā)少建設(shè)資梅金；5、投資動公司應(yīng)充提分整合知朝名設(shè)計、劍規(guī)劃公司搖和營銷顧峰問公司等舟專業(yè)機構(gòu)點對項目的桂專業(yè)意見押和建議，代減小開發(fā)澤風(fēng)險，取潤得最大的仗收益。6、確殺定合理霜的收益始分成。投資公司售收益=土經(jīng)地收益款掏－政揮府收益嫂－政府上矩繳費用－遵征地、拆遇遷、安置垃、補償以私及相應(yīng)管句理費用和土市政基礎(chǔ)寄設(shè)施、行鋤政辦公、協(xié)社會事業(yè)瓣、公共公強益設(shè)施工待程建設(shè)費破用。7、成本新和收入的搖核算應(yīng)具載備一定的塊市場前瞻烤性，以盡串量降低市鼻場風(fēng)險；8、啟鄉(xiāng)豐動區(qū)選烏址與打幣造至關(guān)愿重要，烈建議自赤行打造攪，也可擠引進(jìn)品友牌實力踏開發(fā)商廣進(jìn)行打菊造，；郫縣中信損蜀都項目成華區(qū)北液湖招商地違產(chǎn)項目成華區(qū)猛刺追灣世茂網(wǎng)集團(tuán)商務(wù)程區(qū)項目成都部分一級土礙地開發(fā)股項目項目開發(fā)弟理念：該項目提傾出“區(qū)域僑性開發(fā)的跟理念”，汪核心內(nèi)容寇就是在一沾個成熟的腫城市里面礎(chǔ)，圈定一禍個暫時不羨成熟的地蔑區(qū)做綜合悶性開發(fā)將佛之打造成淡成熟片區(qū)時；在不成蜘熟的城市梅，成熟的政區(qū)域做綜染合性開發(fā)連，再造一葵座新城。項目開素發(fā)內(nèi)容裁：在五年柜內(nèi)滾動固投入約葡30億碼元人民碑幣對項欺目土地堆的整理怠、拆遷伯、安置寬、區(qū)域呢的整體階概念規(guī)阻劃設(shè)計恢、道路躁交通網(wǎng)槽絡(luò)的建丑設(shè)，以乖及新城概區(qū)的城休市配套突設(shè)施建貌設(shè)，包棵括三個墓開放式命的公園莖、醫(yī)院喂、學(xué)校臉、文化扛中心、私體育中姿心、公辜交首末周站等城砌市公共慌配套設(shè)勺施建設(shè)濟。項目收益勾模式：片區(qū)土弱地整理鴨后，形誓成的可忌供經(jīng)營融性用地匙公開處洗置，土卷地處置陜收入扣爛除整理濤成本、豆政策性幫收費以之及其它玻相關(guān)費起用后的棒土地收溪益，按廁照約定顆比例分括成。中信深圳迫集團(tuán)郫縣7災(zāi)343威畝綜合紅城市運嘗營項目深圳招倦商地產(chǎn)成華區(qū)打北湖5雖000慌畝土地安一級開苗發(fā)運營蛛項目項目開忌發(fā)內(nèi)容牢：對成都線市成華示區(qū)北湖爺片區(qū)約陜500推0畝土腳地，包便括成華臥區(qū)北湖渣片區(qū)新斬規(guī)劃城進(jìn)市建設(shè)炕用地約哄300飛0畝，數(shù)屬市級雜政府儲晝備土地商；以及克成華區(qū)高北湖片宇區(qū)北湖繩公園及興周邊土識地約2帖000樹畝，屬總成華區(qū)邪“19蛋8”范貪圍的土型地的一永級開發(fā)擺項目，棄由招商惜地產(chǎn)負(fù)覽責(zé)按照另土地整絲式理實施這進(jìn)度籌顧措和撥飄付整理券所需資戰(zhàn)金，并翠配合成柜都市土孤地儲備放中心對亂整理后們經(jīng)營性乒用地進(jìn)育行宣傳俯、推廣纖和處置族。項目收益磨模式：片區(qū)土堅地整理生后，形顏成的可況供經(jīng)營壞性用地銜公開處辦置，土填地處置沃收入扣腫除整理澆成本、衛(wèi)政策性浩收費以構(gòu)及其它雙相關(guān)費快用后的唯土地收箭益，由成都市駁土地儲效備中心顆、成都揮市成華巷區(qū)人民赴政府和鼓招商地刮產(chǎn)三方按照縮慧約定比例賤分成。項目開真發(fā)內(nèi)容痛：計劃五年嗚內(nèi)，概算勇總投資上企百億元。脈其中一期物啟動65因0畝土地貿(mào)拆遷改造南所需投資敗多達(dá)40竹億元人民圖幣。對以奶猛追灣濱元河地區(qū)為墾中心、總強面積約1飲.1平方味公里（折塘合165取0畝）土殘地，打造索為繼CB管D騾馬市蜜商務(wù)區(qū)、奏春熙路—湊鹽市口商般貿(mào)區(qū)之后揉成為“成鐘都第三核派”的休閑商攏務(wù)旅游壤區(qū)。項目收說益模式饞：約定利膽潤分成專。上海世蓬茂集團(tuán)成華區(qū)猛守追灣13筐00畝城勁市核心商敞務(wù)區(qū)一級寒開發(fā)運營巾項目除上述三床宗一級土眾地開發(fā)項就目以外，狀在成都還腸另有：中鐵二藥局的馬昏家花園—木綜廠數(shù)控千畝的舊璃城改造項畜目；深圳花樣偏年蒲江縣300繳0畝的開發(fā)毫項目；攀成鋼成捷都3000畝東方正村紅的開發(fā)出項目；早期的獨北京陽歪光100開發(fā)項目犯；近期的歪保利地顯產(chǎn)金堂響縣開發(fā)源項目；中信集亦團(tuán)旗下榨中信華陶南都江郊堰玉堂慰鎮(zhèn)項目攀；綿世股份睡與香港中鐘新集團(tuán)