海南房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及初步策劃定位報(bào)告

海南省臨高縣XXX項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及初步策劃定位報(bào)告二〇一四年三月Guidelines1臨高項(xiàng)目地塊基本情況1Guidelines2市調(diào)主體分析2目錄Guidelines3臨高項(xiàng)目策劃建議3地塊本體分析本案地塊位置本案地塊現(xiàn)狀本案地塊指標(biāo)解讀一、本案地塊位置80公里92公里12公里9公里

本地塊位于海南省臨高縣文瀾江出海口東側(cè)，距臨高縣9公里，距西線高速金牌出口12公里，距?？谑屑s80公里，距海口美蘭機(jī)場(chǎng)約92公里。毗鄰XXX金沙灘項(xiàng)目。XXX二、本案地塊現(xiàn)狀

本地塊未打圍，據(jù)目測(cè)，紅線內(nèi)有墳?zāi)?約100座)、苗木（約0.7株/平米）、臨建（約1000平米）和蝦塘（約250畝）。周邊市政道路及市政管網(wǎng)未配套到位。三、本案地塊指標(biāo)解讀（一）地塊紅線界定：

目前已確定地塊為A-1-2\A-1-3\A-1-4\A-1-5\A-2-1，共計(jì)722畝。三、本案地塊指標(biāo)解讀（二）地塊指標(biāo)目前凈用地481畝XXX金沙灘A-2-1A-2-2A-1-2A-1-3A-1-4置換土塊164畝A-1-5

根據(jù)臨高最新控規(guī)，本項(xiàng)目已由住宅用地調(diào)整為市政公園用地、旅館用地和零售商業(yè)用地。置換土塊77畝新增土地約439畝三、本案地塊指標(biāo)解讀（三）地塊地質(zhì)條件分析：

從本案提取土層樣品后，地質(zhì)專家以行業(yè)經(jīng)驗(yàn)建議本案建筑層數(shù)<7層，且因本案臨海臨江，建筑布局還須考慮風(fēng)向及潮汐影響。（四）本案地塊指標(biāo)解讀小結(jié)：

1、旅館類（A-1-2\A-1-3\A-1-5）及商業(yè)用地（A-1-4）容積率0.7—1.0，建筑密度25%—35%，建筑層數(shù)不宜超過7層。

2、A-1-2地塊40%用地須用于修建自營性酒店。

3、一類住宅用地（A-2-1）容積率0.6，建筑密度28%，建筑層數(shù)不宜超過7層。

4、本案物業(yè)組合初判：度假類別墅產(chǎn)品+度假類多層洋房。從經(jīng)濟(jì)角度考慮，別墅類產(chǎn)品為主流，洋房為地塊指標(biāo)補(bǔ)差類產(chǎn)品。市場(chǎng)調(diào)研部分市場(chǎng)調(diào)研主體選擇：XXX金沙灘競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研市場(chǎng)啟示為何選取XXX·金沙灘為市調(diào)主體？理由一區(qū)域：XXX·金沙灘緊鄰臨高地塊，是XXX區(qū)域內(nèi)唯一開發(fā)且在售樓盤，與我司地塊擁有同一條海岸線，自然景觀資源幾乎完全一致；理由二體量：XXX·金沙灘號(hào)稱占地高達(dá)13500畝，目前實(shí)際開發(fā)總占地約3000余畝，剩余體量巨大，在未來必將成為我司項(xiàng)目直接競(jìng)品樓盤；理由三熱銷：XXX·金沙灘2013年一期開盤狂銷12億，創(chuàng)造海南單盤銷售套數(shù)、總金額雙冠軍，二期開盤當(dāng)日同樣銷售高達(dá)6.5億元，持續(xù)熱銷為該盤帶來了巨大的市場(chǎng)影響力，成就其目前?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位；市調(diào)主體分析1開發(fā)策略分析2產(chǎn)品分析3營銷策略分析XXX·金沙灘熱銷解析開發(fā)策略分析核心策略：先行打造配套設(shè)施重金投入景觀示范配套體驗(yàn)區(qū)：道路建設(shè)+夏威夷風(fēng)情街=基本生活配套五星級(jí)酒店+溫泉會(huì)所+科科莫俱樂部=休閑娛樂配套景觀示范區(qū)：海灘打造+防風(fēng)林改造+體育公園+小區(qū)景觀=完整體驗(yàn)開發(fā)順序分析2012年12月售樓部開放，同時(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目自然景觀及部分配套設(shè)施，樣板間推出2013年2月首期開盤，同期五星級(jí)酒店、溫泉會(huì)所落成，夏威夷風(fēng)情街正式運(yùn)營2013年8月二期開盤，二期范圍內(nèi)高爾夫體育公園建設(shè)啟動(dòng)預(yù)計(jì)2014年6月推售三期，產(chǎn)品設(shè)計(jì)采用一二期熱銷戶型碧海大道龍波灣大道首批開發(fā)景觀示范區(qū)海灘開發(fā)前海灘打造后防風(fēng)林改造前防風(fēng)林改造后碧海大道公交車碧海大道首批開發(fā)配套示范區(qū)一期銷售五星級(jí)酒店：總建筑面積8.2萬㎡，擁有586間高端海景客房；同時(shí)做為項(xiàng)目售樓部；樣板間：景觀核心區(qū)位設(shè)立營銷體驗(yàn)區(qū)，雙拼、洋房、公寓樣板間皆設(shè)立于此；溫泉養(yǎng)生會(huì)館：建筑面積4000余㎡，主要業(yè)態(tài)溫泉會(huì)所，spa，瑜伽室，健身房等休閑娛樂設(shè)施；夏威夷風(fēng)情商業(yè)街：7900㎡（1期）9700㎡（2期）大型商業(yè)街，近百家海景商業(yè)鋪面；一期銷售產(chǎn)品：洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅五星級(jí)酒店溫泉養(yǎng)生會(huì)所夏威夷風(fēng)么情商街：跟包含了咖全啡店、超伸市、水吧售、家居館址等生活配辦套金沙灘項(xiàng)慈目商業(yè)最紛大特點(diǎn)為餓全部自營塑，保證了須項(xiàng)目基本嫁生活配套錯(cuò)的齊全樣板間：雙拼別床墅120-富140㎡樣板間獨(dú)棟別墅甩：261㎡別墅精垃裝標(biāo)準(zhǔn)180價(jià)0-3跑200元/㎡二批次開發(fā)二期在售XXX焦二期啟輪動(dòng)水上心娛樂配村套：科惹科莫沙惠灘俱樂延部XXX銳圍繞二勒期打造匙了150握0畝高爾夫效體育公園孝，目前已將建設(shè)過半三期規(guī)劃中金沙灘三夸期計(jì)劃與201忠4年6月份后推愈出，產(chǎn)品聯(lián)以一二期文熱銷類為碰主，主要營為洋房及僑聯(lián)排別墅多種產(chǎn)品伍結(jié)合，滿瘦足不同客佩群需要?jiǎng)e墅產(chǎn)品拐面積偏大咽，功能性朗有所欠缺產(chǎn)品分蜘析主力戶酬型分析劃：主力戶張型分析械：主力戶型貧分析：主力戶陰型分析敞：主力戶迅型分析閉：主力戶獸型分析均：營銷策略渠道營偶銷陣地營銷全民營銷價(jià)格營銷營銷策雕略分析四位一體役的營銷核妖心理念，錘實(shí)現(xiàn)了營語銷戰(zhàn)術(shù)上苗的精確制恒導(dǎo)營銷策蘇略分析全民營耀銷：XXX錢營銷策洽略，首彎先要提素其獨(dú)特框的全民營銷鬧模式，通過集團(tuán)丙公司總控下屬的片全國幾耐十個(gè)樓起盤房源、價(jià)格、推甘盤節(jié)奏，并組建自折身營銷團(tuán)留隊(duì)，形成了拉覆蓋全國脂的銷售網(wǎng)姥絡(luò)，通過砌電子銷售潮系統(tǒng)及互串聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)筑，任何一名銷售腔人員都可研以銷售其透公司任何一個(gè)在售這項(xiàng)目的任何一套可售聞房源，這也為勝銷售團(tuán)隊(duì)留的穩(wěn)定建命設(shè)和項(xiàng)目及業(yè)績達(dá)成清起到了基案礎(chǔ)性作用最。營銷策她略分析渠道營柏銷：XXX駁金沙灘籍項(xiàng)目結(jié)糟合海南爆國際旅初游島的成屬性特怪點(diǎn)，開戒拓了行決之有效胃的營銷設(shè)渠道：一、針對(duì)內(nèi)壞地客戶，通過分銷代理搞商組織客刑戶前來竿海南看忠房，任猶意到訪熱客戶均菠可獲得每人1000元旅游稱補(bǔ)貼，客戶成狀交再給予卸分銷代理肆商3%傭金；二、針對(duì)海鼠南旅游夢(mèng)客戶，與海南完本地旅橋行社合縫作，凡旅行膠社組織游果客到訪，睬按人數(shù)給絞予旅行社50-1型50元/人的帶客費(fèi)歉用。營銷策略紐奉分析陣地營燈銷：XXX純金沙灘膊項(xiàng)目地員處海南夏島西線垮，整體欲開發(fā)氛紫圍不強(qiáng)意，因此拐該項(xiàng)目漂極度重氣視陣地津營銷。域不僅在巧?？谠O(shè)燙置了機(jī)場(chǎng)接待烈室，還在高鐵及高牌速公路布置了不蛾少大牌廣尼告，臨高貴區(qū)域更未是自主耀打造了美XXX騰大道及潛碧海大面道，沿僅路道旗林立，證其營銷冶陣地的扮打造不違言而喻疊。營銷策屈略分析價(jià)格營執(zhí)銷產(chǎn)品洋房面積75㎡花園無單價(jià)6000元/㎡總價(jià)450000產(chǎn)品雙拼別墅面積140㎡花園160㎡單價(jià)18000元/㎡總價(jià)2510000產(chǎn)品雙拼別墅面積121㎡花園150㎡單價(jià)12000元/㎡總價(jià)1452000產(chǎn)品酒店公寓面積52㎡花園無單價(jià)5600元/㎡總價(jià)291200產(chǎn)品獨(dú)棟別墅面積261㎡花園280㎡單價(jià)19100元/㎡總價(jià)5000000產(chǎn)品聯(lián)排別墅面積110㎡花園100㎡單價(jià)7000元/㎡總價(jià)770000產(chǎn)品雙拼別墅面積121㎡花園150㎡單價(jià)9500元/㎡總價(jià)1149500產(chǎn)品洋房面積75㎡花園無單價(jià)7500元/㎡總價(jià)562500產(chǎn)品雙拼別墅面積140㎡花園160㎡單價(jià)16000元/㎡總價(jià)2240000產(chǎn)品聯(lián)排別墅面積110㎡花園100㎡單價(jià)8200元/㎡總價(jià)902000產(chǎn)品雙拼別墅面積121㎡花園150㎡單價(jià)13000元/㎡總價(jià)1573000產(chǎn)品公寓面積60㎡花園無單價(jià)7500元/㎡總價(jià)450000價(jià)格策膀略分析就上圖來靈看，金沙慢灘項(xiàng)目從2013年2月開盤至鞭今，目前射實(shí)際價(jià)格務(wù)已經(jīng)比入孝市價(jià)格上白漲2000女-400狗0元/㎡。低價(jià)冤入市造觀成了X遞XX一頂期狂銷12億元的電優(yōu)秀業(yè)織績，但絡(luò)今年目產(chǎn)前月均貨只能達(dá)碧到6000昌-800垂0萬的銷售位額價(jià)格策略拜分析價(jià)格組哭成及營父銷費(fèi)用倍：再說X再XX·金沙灘項(xiàng)園目的銷售調(diào)價(jià)格組成筆策略，一渴反我們常宏用的建筑暖面積計(jì)價(jià)岔的方式，楊別墅類產(chǎn)燃品通過建筑面排積計(jì)價(jià)+花園面積考計(jì)價(jià)=總價(jià)的形式等，區(qū)別染因景觀幟差異及址產(chǎn)品差莊異帶來敲的總價(jià)護(hù)差異。導(dǎo)以一套120㎡雙拼別墅堡為例：其菠建筑面積120記㎡，建面單揪價(jià)800獅0元/㎡，花園喬面積250貸㎡，花園地面積單套價(jià)4000元/㎡，其總價(jià)旬計(jì)為：120嶼*80視00+辨250付*40施00=藝196虹000酬0元，折合不單價(jià)1630腫0元/㎡。XXX輕項(xiàng)目一遇二期營斥銷費(fèi)用祝占比銷品售總額10%，其中廣策告推廣占匪比約3%，分銷占?jí)驯燃s3%，渠道植營銷類四占比約2.5%，銷售金傭金占句比約1.5豬%。合理的災(zāi)營銷費(fèi)用意使用是其遞項(xiàng)目能夠訊在海南省描西海岸線樂迅速占領(lǐng)籍市場(chǎng)并打檔響口碑的槍基礎(chǔ)。結(jié)論:X挨XX熱銷翻之營銷思乓考營銷策支略為包宗裝產(chǎn)品打金造為保沖障自然資源談為基礎(chǔ)基礎(chǔ)：系以海南冷原生態(tài)織氣候?yàn)橛芑A(chǔ)，畢通過藍(lán)勁天、白掠云、大己海、沙夫?yàn)┑淖苑溉痪坝^芽帶給客威戶最大箱的感官庸體驗(yàn)，自如何最鵝大程度絹展現(xiàn)項(xiàng)矮目自然屬資源將柜是度假唯類項(xiàng)目繞的價(jià)值瘡基礎(chǔ)XXX項(xiàng)笨目用了10%的營銷費(fèi)造用打下了繼金沙灘的角美名，但趨持續(xù)的熱老銷卻是建經(jīng)立在其對(duì)融于產(chǎn)品營漏銷包裝的口不斷升級(jí)資上，全民灘營銷+渠道營鏟銷成為取它的殺郊手锏。辱我司項(xiàng)懲目如何制形成區(qū)鑒域突圍臨也盡在功于此！針對(duì)項(xiàng)匆目客群堅(jiān)階層，駱結(jié)合項(xiàng)專目規(guī)劃帳條件，夜如何將察產(chǎn)品設(shè)巖計(jì)、項(xiàng)叨目打造蝦與服務(wù)霜相結(jié)合證，帶給珠客戶獨(dú)咬特的感石官體驗(yàn)股和消費(fèi)睛體驗(yàn)將嘉是我司希項(xiàng)目持卵續(xù)發(fā)展究的保障熱銷項(xiàng)目初步術(shù)定位本案定蜘位策略本案開發(fā)索節(jié)奏建議本案產(chǎn)品魯定位本案配套釋定位本案營臭銷策略峽建議本案初償步定位院重點(diǎn)事幅項(xiàng)回顧一、本比案定位袍策略從前述市色場(chǎng)分析可膝知，片區(qū)吉銷量第一秩、與本案濤相鄰、一延線沿海的及項(xiàng)目XX則X金沙灘礎(chǔ)對(duì)本案最倘具參考意老義。XXX棚金沙灘洲項(xiàng)目策糟略：先配套后撥開發(fā)，重真現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)言及營銷投道入，先低處價(jià)破局而哨后賺取利吸潤。本案定位絹應(yīng)對(duì)策略皇：1、項(xiàng)目開四發(fā)策略材：先配瞞套后開握發(fā)。2、項(xiàng)目談競(jìng)爭(zhēng)策梯略：配套策可略——更完善，項(xiàng)目必姐備配套+片區(qū)補(bǔ)差菌型配套；產(chǎn)品策略——更精準(zhǔn)，與X坡XX形盞成差異躍化，以供中小戶燒型面積膀、重室慢內(nèi)功能揀、低總帶價(jià)、輕泰外觀、寒重裝修魯工藝取魔勝市場(chǎng)輛；營銷策博略——更精細(xì)，低價(jià)旺破局、民全民營吸銷、老香帶新……價(jià)格逐步佛攀升以賺蛋取利潤。二、本年案開發(fā)象節(jié)奏建妻議借鑒片麥區(qū)成功倡案例X腥XX及床前述“先配套轎后開發(fā)”定位策略姐思考，本課案宜“先打造紋項(xiàng)目樣搏板示范旱區(qū)，后悶進(jìn)行開化發(fā)”，開發(fā)節(jié)倍奏建議為——首開A-1碧-3、A-1賭-4：共計(jì)238.慈68畝，含樣壇板示范區(qū)脈及售房部赤；再開發(fā)A-1班-5、A-2-菜1：共計(jì)241畝；最后開發(fā)A-1眨-2：共計(jì)242皆.6畝，含土自營性糖酒店。A-2-揉1A-1-蒸2A-1-邊3A-1倘-4A-1蹦-5售房部及樣板示范米區(qū)備注：因A-2抵-2及其南側(cè)引地塊權(quán)屬芳未定，將簡樣板示范化區(qū)設(shè)置于A-1獻(xiàn)-5對(duì)本案喊后續(xù)銷雞售存在且不利影勵(lì)響，故忽售房部柜及樣板我示范區(qū)吊建議設(shè)授置于A-1-黑3、A-1-慚4地塊內(nèi)難。A-2-么2三、本案廳產(chǎn)品定位霜建議1、物業(yè)類嘴型：別墅+洋房地塊指標(biāo)穩(wěn)：低密型爽物業(yè)，不米宜出現(xiàn)獨(dú)告棟類出房谷率極低的垮產(chǎn)品；地質(zhì)條漲件：不結(jié)高于7層最佳；市場(chǎng)接納秘度：小別泛墅與小公菌寓最佳，5層以上滅洋房需幼設(shè)置電甩梯，獨(dú)騰棟類產(chǎn)槐品走勢(shì)柜滯緩；避免產(chǎn)品拴內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)調(diào)：即多層育洋房與疊僑拼別墅同型時(shí)存在，秋可引起產(chǎn)被品內(nèi)部競(jìng)零爭(zhēng)；綜上所述樣，本案物業(yè)測(cè)建筑類型歡建議為別墅（聯(lián)拘排、雙拼歪）+洋房（多嬸層電梯）銳。2、建筑封風(fēng)格：甜現(xiàn)代以現(xiàn)代風(fēng)效格為主，元融合部分窄亞熱帶建換筑符號(hào)，擺以簡介的戴線條+涂料，注之重整體美踐觀的同時(shí)隨，控制成比本。如右酬圖—三、本案垮產(chǎn)品定位住建議3、園林廳風(fēng)格：妨東南亞帶風(fēng)情以大面積血草坪作為抹園林鋪層響背景，輔漫以喬灌木嬸、小品作溫為點(diǎn)綴，鈴美觀且實(shí)孕用度高。三、本槐案產(chǎn)品列定位建粱議4、戶型科面積建常議：與僵XXX肢形成差樸異化，惹攻其弱蕩點(diǎn)從片區(qū)市竟場(chǎng)（尤其恥是XXX肅項(xiàng)目）表枝現(xiàn)來看，塘中低面積賞段、多功稱能房、低說總價(jià)物業(yè)傷銷售走勢(shì)旨最好。本度案直接競(jìng)抵爭(zhēng)對(duì)手XXX建項(xiàng)目，絹獨(dú)棟別仰墅260殊㎡四房滯殿銷、雙掌拼別墅燒戶型120-驗(yàn)140㎡兩房（約昆占剩余房申源90%）走勢(shì)青滯緩、伏聯(lián)排別滔墅約80㎡兩房售罄皮、電梯洋婦房主力戶爆型70-8忍0㎡兩房及敗三房戶起型售罄，故本滿案在戶嚷型設(shè)置煙上可適后當(dāng)控制鞏面積、倒多設(shè)置饑功能房胸、低總歌價(jià)取勝幻玉。本案估戶型面飾積建議方如下——小別墅（綱聯(lián)排70㎡—75㎡兩房、80㎡—85㎡三房）中型別墅和（雙拼140㎡—150年㎡四房）洋房（60㎡—65㎡兩房、70㎡—75㎡三房），監(jiān)半開放式浴內(nèi)廊設(shè)計(jì)備注：別墅戶型冒設(shè)計(jì)上可味考慮引進(jìn)薯屋頂閣樓兇，后期裝戴修可變一滔個(gè)房間；別墅類假產(chǎn)品為控主流，教洋房為醋地塊指冬標(biāo)補(bǔ)差道類產(chǎn)品鋼。三、本型案產(chǎn)品泡定位建連議5、交房標(biāo)止準(zhǔn)：裝修誦房（硬裝監(jiān)）交付，洞輕外觀、乖重視施工廣工藝從片區(qū)艱市場(chǎng)接至受度來旺看，精謠裝房受屠到度假絞人群喜霧愛，但筒從客戶旋、公司柄開發(fā)成傻本角度鵝考慮，野硬裝交故付是最葡佳選擇。本案交房須標(biāo)準(zhǔn)可參沿考XXX驚項(xiàng)目（室剪內(nèi)裝修施咐工工藝相麻對(duì)較差）年，但在室盈內(nèi)裝修上蔽應(yīng)在節(jié)約弊成本的前鳳提下，重這視施工工滋藝的精細(xì)紋化。三、本案彩產(chǎn)品定位繼建議6、規(guī)劃設(shè)悲計(jì)建議：經(jīng)過市場(chǎng)悅研究，X熊XX片區(qū)席購房人群咳對(duì)海岸線搖的朝向相工對(duì)敏感，豎朝向海灘峽的房源銷昆售更快。飄故在規(guī)劃輪建議上，夠別墅產(chǎn)品殊盡量朝海渠、洋房次睜之，示意掠圖如下——自營性酒代店別墅（矛聯(lián)排、硬雙拼）多層電梯使洋房別墅（偽聯(lián)排、貌雙拼）多層電謀梯洋房別墅（聯(lián)皆排、雙拼嚼）多層電虛梯洋房別墅（爸聯(lián)排、溪雙拼）四、本禍案配套退定位建悼議本案作喊為旅游技度假項(xiàng)兄目，以怠旅游地蘿產(chǎn)必備悟配套+片區(qū)補(bǔ)怎差型配暈套引領(lǐng)雖片區(qū)市愚場(chǎng)。配萍套定位漠包含以門下內(nèi)容挨：必備部懇分——銷售通詳?shù)溃和ǘ_(dá)售房艱部的道吉路及兩乎旁綠化樣板示范境區(qū)：酒店達(dá)大堂式售索房部、精劣裝樣板房莖、樣板示知范園林沙灘體頭驗(yàn)區(qū)：影海灘清鞠潔及亂劍石治理遺、沙灘堵休憩區(qū)商業(yè)配昂套：超湊市、飲仔品店、搏干洗店食、泳衣付店、銀策行ATM、餐飲……交通車：證通達(dá)項(xiàng)目破與市區(qū)、岡項(xiàng)目與車杜站及機(jī)場(chǎng)蘭、項(xiàng)目與香景點(diǎn)等各暑處防護(hù)林篇改造物業(yè)代租連服務(wù)補(bǔ)差部分——海上體緩驗(yàn)區(qū)：壺架一條動(dòng)便橋連這接沙灘心與海島啄，以碼移頭形式閥構(gòu)成該乖體驗(yàn)區(qū)公園區(qū)餐晨飲：利用攜公園5%的建筑額鹿度，打造涉三面環(huán)水百的尖角特些色餐飲區(qū)生活配剩套補(bǔ)充奪：老年闊康復(fù)養(yǎng)凡生、兒袍童游玩亦區(qū)（沙令灘沙堡輛、園林危區(qū)的充朋氣城堡元）四、本卻案配套趕定位建刮議（差犬異化部剛分）1、海上體驗(yàn)今區(qū)：架一魄條便橋連屯接沙灘與綠海島，以兵類碼頭形喊式構(gòu)成該掙體驗(yàn)區(qū)區(qū)別于片繭區(qū)項(xiàng)目配玻套，本案具利用淺水燈位海島，攪架一條便哨橋連接沙承灘與海島殲，以碼頭粘形式構(gòu)成暈該體驗(yàn)區(qū)設(shè)：該體驗(yàn)區(qū)峽可成為帆干船、皮艇與、香蕉船報(bào)等眾多娛侵樂項(xiàng)目聚滅集地。2、公園區(qū)員餐飲：佛利用公忙園5%的建筑謠額度，漿打造三孝面環(huán)水謠的公園究格調(diào)餐伶飲區(qū)區(qū)別于逃片區(qū)項(xiàng)牙目配套廉，本案稠利用三瞞面環(huán)水者的公園堅(jiān)尖角區(qū)梅域，借遇勢(shì)跨海瞇大橋，辭打造屬樸于本案惠的特色渴餐飲。公園區(qū)餐鎮(zhèn)飲跨海大寧橋四、本姜案配套詠定位建航議（差漿異化部跌分）3、生活配邀套補(bǔ)充田：老年袖康復(fù)養(yǎng)舞生、兒提童游玩程區(qū)經(jīng)實(shí)地耐調(diào)研，漠看房客弟戶多攜別帶家人欠前往度振假（即囑老人到矛小孩全合齡層次現(xiàn)皆有）望，而片聲區(qū)項(xiàng)目栗并未設(shè)強(qiáng)置上述憐兩類人撒群的配夸套設(shè)施謀，故我贈(zèng)部建議臨針對(duì)兩制類人群肌設(shè)置相皂應(yīng)配套亂：老年伐康復(fù)養(yǎng)懸生、兒妖童游玩枕區(qū)（沙女灘沙堡辣、園林重區(qū)的充腳氣城堡筑）。四、本案門配套定位穗建議（差骨異化部分較）4、沙灘體蕉驗(yàn)區(qū)：除清理凡沙灘垃住圾及亂妨石、設(shè)歲置應(yīng)有幫的涼棚梳及沙灘哈娛樂項(xiàng)騎目（如鮮沙灘摩途托、沙營灘排球駱等）外矮，我部建晌議做大辦尺度涼伶棚區(qū)（嫩涵括海些邊燒烤境、飲品郊、休憩蔽等功能稠），以大氣召感用以仿區(qū)分X侵XX的妥精致型倡小涼棚鉤設(shè)計(jì)。XXX沙津?yàn)雠锷碁┐蟪咄欢葲雠锼?、本瀉案配套秋定位建偽議（必腹備部分邁）四、本議案配套方定位建老議（必油備部分費(fèi)）5、銷售通伶道打造：（1）現(xiàn)實(shí)問殊題從片區(qū)堅(jiān)規(guī)劃來塞看，未范來1-2年，通灘達(dá)本項(xiàng)蜻目的市先政道路袍僅有碧朵海大道賊，而該公路為X脹XX代情建，且宋道路兩丹旁為X想XX項(xiàng)嘴目所售困物業(yè)。溜具體情私?jīng)r如下——A-2擊-1A-1-駝2A-1-舍3A-1囑-4A-1-毀5本案售康房部及樣板示范嗓區(qū)A-2-備2碧海大孔道XXX近金沙灘該道路免修建目眠前截止于辰此處，廈后續(xù)是否修碼建待定5、銷售鞋通道打圍造：（2）解決辦駕法我司宜與文政府協(xié)商談，完全開申放此銷售傳通道。旨在避免穩(wěn)XXX項(xiàng)霧目在銷售愁通路上，蠢對(duì)本案形甜成致命性閣的客戶攔運(yùn)截，如惡鑒性的截?cái)鄬?dǎo)、封路、貢廣告封鎖戀等行為。我司項(xiàng)憤目碧海憑大道路燥段及兩圣旁綠化凱體驗(yàn)感突應(yīng)不低綁于XX蠻X項(xiàng)目。旨在侮避免客繞戶在看向房行程患中，因擺看房通句道對(duì)本么案形成忽不良的蝴第一觀井感，造夏成客戶綠流失。碧海大道·XXX套項(xiàng)目路漁段四、本案仿配套定位清建議（必虜備部分）6、樣板示摘范區(qū)打造賠：（1）酒店大慚堂式售房駁部本案與去XXX嘆相鄰，這客戶進(jìn)予入銷售銹賣場(chǎng)的適第一對(duì)庸比要素韻就是售昨房部，腐其大小怠、裝修他、功能姐區(qū)間劃沖分、銷拴售道具便擺放等是均成為死客戶衡圍量開發(fā)毅商實(shí)力洽、項(xiàng)目賺品質(zhì)的暴因素?；惫饰也拷ü献h本案番售房部劣打造應(yīng)協(xié)區(qū)別于定一般項(xiàng)統(tǒng)目，為倘酒店大埋堂式售描房部。下圖為鑒XXX灣項(xiàng)目售亭房部實(shí)世景——四、本案費(fèi)配套定位團(tuán)建議（必合備部分）6、樣板連示范區(qū)消打造：（2）精裝樣宇板房樣板房釘是旅游煎地產(chǎn)項(xiàng)盜目必備生條件，捕結(jié)合上褲述產(chǎn)品命及戶型賽面積初扣步建議褲，我司去面向客輛戶為各擺層次的靜度假人昆群，故娛我部建零議本案堡樣板房襪打造除寄整體風(fēng)蛇格與建帝筑匹配慕外，應(yīng)重視功辮能房設(shè)置憤與施工工味藝，在細(xì)達(dá)節(jié)處理上餡提高客戶澡接納度。下圖為孫XXX淚項(xiàng)目樣鳳板房實(shí)棍景——四、本案辮配套定位獸建議（必滾備部分）6、樣板示魚范區(qū)打造繪：（3）樣板示堂范園林同上，我像部建議本始案樣板示街范園林以榴大面積草黨坪作為園助林鋪層背訊景，輔以記喬灌木、汁小品作為送點(diǎn)綴，美皆觀且控制蘆成本。下圖為X艘XX項(xiàng)目勸樣板園林泊實(shí)景——四、本蚊案配套頑定位建云議（必喪備部分蹈）7、商業(yè)配嫁套：滿足社段區(qū)居民標(biāo)及游客耀的生活谷配套需黑求，如超考市、飲倒品店、臭干洗店醋、泳衣組店、銀灰行ATM、餐飲……四、本案斯配套定位兄建議（必癥備部分）8、交通車濱：通達(dá)項(xiàng)摧目與市演區(qū)、項(xiàng)叨目與車擴(kuò)站及機(jī)判場(chǎng)、項(xiàng)伶目與景紛點(diǎn)等各電處，設(shè)湊定發(fā)車駁時(shí)刻表。四、本案賞配套定位蘆建議（必顆備部分）9、防護(hù)狀林改造丈：本案沿海錫部分被200米防護(hù)林述嚴(yán)重遮擋舞，為體現(xiàn)逐一線海景哥房的價(jià)值侍，建議對(duì)紡該防護(hù)林涌進(jìn)行改造花：示范區(qū)選防護(hù)林睛需全面植打開、腎后續(xù)地零塊防護(hù)烈林需對(duì)泥其枝椏偵進(jìn)行修懂剪。四、本案臟配套定位鴨建議（必屢備部分）四、本璃案配套事定位建智議10、物業(yè)頂代租服支務(wù)：本案為典抽型旅游度舒假類項(xiàng)目窮，客戶所符購房屋一芬是用于度抄假自住，迅二是投資飼（即物業(yè)息增值），賓所以本案帥度假物業(yè)塑必需代租臂業(yè)務(wù)。代租服球務(wù)內(nèi)容懷示意如襯下——五、本石案營銷叢策略建格議針對(duì)旅游擦度假項(xiàng)目照常見打法條，我部建鄉(xiāng)豐議除卻常井規(guī)的現(xiàn)場(chǎng)廚包裝、通屯道攔截、親廣告