重慶住宅項目營銷策劃提案報告

唯一不變的，就是變2從優(yōu)秀到卓越，需要棕櫚泉

從單一營銷，到整合資源營銷

從頂級客戶，到更多主流客戶

從高端形象，到成熟生活共鳴3【變】【熟】【季】

XX整體營銷策略提報

2012年2月28日

審一、審視篇1.項目本體解讀2.宏觀市場分析3.區(qū)域市場分析4.競爭分析5.客戶研判

勝三、執(zhí)行及資源篇1.營銷計劃及媒體建議2.客戶拓展3.價值提升4.銷售組織管理5.易居資源整合

謀二、戰(zhàn)略篇1.總體營銷策略2.D區(qū)推售策略3.價值體系梳理4.D區(qū)推廣策略變56審視篇：1.項目本體解讀

客觀剖析，深度挖掘最有力的競爭利器審7營銷回顧-推廣訴求

2011年報版推廣訴求

置業(yè)棕櫚泉的理想時機闊大于境，機遇生活藝術(shù)的恢弘交響

偉大生活造就偉大理想

棕櫚泉跨越國際社區(qū)理想生活標(biāo)準 偉大生活造就偉大理想 歲月流金，經(jīng)典永恒 榮觀，達世界 瞻遠.非遠品 雍享.春之光 禮遇.棕櫚泉 鑒證理想生活棕櫚泉非只是一種生活，是奉于理想的執(zhí)著追求 如頌在春，2011年棕櫚泉第一場春天的盛宴2011年線上推廣訴求過于偏重調(diào)性及形象，未能有效釋放產(chǎn)品銷售信息和精準輸出核心賣點，從而引起目標(biāo)客群的共鳴，市場反應(yīng)不理想。2011年全年月均來電121組，來訪219組8營銷回顧-推廣及召客手段2011年線上推廣以傳統(tǒng)媒體為主，線下活動與銷售結(jié)合不夠緊密；拓客渠道過于單一。在嚴峻形勢下，本項目傳統(tǒng)的營銷推廣及拓客手段效果乏力。老帶新活動老業(yè)主10000元物業(yè)費優(yōu)惠，新客戶5000元物業(yè)費優(yōu)惠；2011年3月“棕櫚泉愛羽仕杯”羽毛球公開賽開盤活動2011年8月13日中秋酒會2011年9月9日社區(qū)乒乓球賽開盤活動二手房聯(lián)動2011年10月開盤活動2011年6月11日羽毛球公開賽中秋酒會社區(qū)乒乓球賽拓客主要是與中原和美聯(lián)合作，進行一、二手聯(lián)動拓客全年報紙投放39版次線上推廣媒體以報版、短信、網(wǎng)絡(luò)、雜志為主，線下推廣以業(yè)主活動為主，促銷活動主要為老帶新、一口價、分期付款開盤時間2010年4月10日2010年10月13日2011年6月11日2011年8月17日2011年10月20日推出樓棟6#4#5#8#（2單元）8#（1單元）推出體量（套）186122186122122折后均價（元/㎡

）900098008500/13400121009000主力面積區(qū)間 （㎡）135-148148-162135-148143-162143-162小結(jié)D區(qū)2年累計推出738套，累計銷售412套營銷回顧-銷售情況分析D區(qū)2011年推出430套，銷售187套，月均銷售僅15.6套，銷售情況較不理想。10營銷回顧-客戶來電來訪分析2011年全年來電客戶1457組，來訪客戶2633組，成交187組，來訪客戶轉(zhuǎn)籌率僅為7%。受政策影響，客戶猶豫觀望嚴重；

月均來電121組，來訪219組11營銷回顧-現(xiàn)場包裝及接待項目包裝缺乏銷售氛圍；D區(qū)園林景觀得到客戶認可，但園林維護及施工現(xiàn)場環(huán)境有待改進；銷售人員接待熱情及專業(yè)水平有待提高。小區(qū)大門外無銷售信息展示售樓大廳內(nèi)無任何銷售人員D區(qū)出入口處無銷售信息展示草坪干枯嚴重，缺乏維護施工現(xiàn)場顯得凌亂，湖泊缺乏有效打造高壓線塔對景觀視野造成一定影響金科·天湖美 鎮(zhèn) 恒大華府 協(xié)信中心華宇上院

元 康田項目香港置地·約克 郡萬科悅峰和記黃埔項目 龍湖·藍湖 郡 萬科城 金鵬金嶺中冶·北麓原保利·高爾夫復(fù)地·新城就

融創(chuàng)御錦招商·花園城華宇·天宮花 城逸翠莊園

售罄 在售12未售本體解讀-區(qū)位分析

兩江新區(qū)核心，主城熱點版塊--“富人區(qū)”；全國一線品牌開發(fā)商匯集，重慶高端物業(yè)聚集地。

首鋼·美利山 象嶼·兩江公江北CBD解放碑CBD觀音橋商圈城市核心區(qū)

項目位 置兩江新區(qū)核心區(qū)項目位置路線起點-終點107觀音橋—出口加工區(qū)116牛角沱—回興627渝通—禮嘉870陳家坪—奧林匹克花園877紅旗河溝—空港新城878金竹苑—南山小區(qū)603人和—花園新城606人和—袁家崗607花朝小區(qū)—五里店

13道大金開金山大道萬年路道民安大本體解讀-區(qū)域交通配套項目交通日益成熟，通達性高，但公交配套檔次相對較低。金開大道：棕櫚泉公交站萬年路：603、606、607公交站機場高速路金州大道金渝大道內(nèi)環(huán)快速路項目周邊公交線路一覽表14本體解讀-區(qū)域生活配套項目1公里半徑內(nèi)基本生活配套較為齊全，區(qū)域配套日趨成熟但滿足中高端消費的商業(yè)配套目前相對欠缺。

164532123654人和實驗中學(xué)春城瀾山商業(yè)協(xié)信中心商業(yè)（在建）中石油加油站萬科社區(qū)商業(yè)中心（規(guī)劃）棕13畝生湖本體解讀-項目概況

重慶高端物業(yè)典范，成熟大盤形象逐漸呈現(xiàn)；D區(qū)秉承棕櫚泉“貴族血統(tǒng)”，為高層精品項目。棕櫚泉國際花園位于重慶市北部新區(qū)金開大道88號，項目總占地面積1200畝，總建筑面積約80萬㎡，分五區(qū)開發(fā)，目前開發(fā)區(qū)域為項目東南方的D區(qū)。30原態(tài)泊0畝櫚湖占地面積67855㎡（約102畝）總建筑面積323021㎡（其中住宅256000㎡）容積率3.84綠地率35.34%建筑密度15.1%總戶數(shù)1332戶車位總數(shù)1228個綠地面積27700㎡中庭及配套

中庭面積：總面積約30000平米，其中1-6#樓內(nèi)部中庭面積約22600㎡，7、8#樓前庭院面積約7400㎡； 配套設(shè)施：5700㎡體育會所，30畝原生態(tài)湖泊和無邊際湖景游泳池。30畝原生164356782 1

在售未售D區(qū)位于小區(qū)東南方，位置較偏；由8棟32層湖景高層圍合而成，總建筑面積32.3萬㎡。

棕櫚泉國際花園D區(qū)組團位于小區(qū)東南方，由8棟32層雙湖景觀大平層高層合圍而成。目前在售產(chǎn)品在4#、5#、6#和8#樓，主力面積為134-162㎡。本體解讀-D區(qū)指標(biāo)態(tài)湖泊17本體解讀-產(chǎn)品特征樓棟1#2#3#4#5#6#7#8#合計戶型面積153.69㎡

三房兩廳169.22㎡

四房兩廳172.14㎡

四房兩廳161.99㎡

四房兩廳147.89㎡

四房兩廳161.99㎡

四房兩廳147.89㎡

四房兩廳161.99㎡

四房兩廳147.89㎡

四房兩廳147.67㎡

三房兩 廳134.80㎡

三房兩 廳137.09㎡

三房兩廳147.67㎡

三房兩 廳134.80㎡

三房兩 廳137.09㎡

三房兩廳161.99㎡

四房兩 廳147.89㎡

三房兩 廳

143㎡

三房兩廳161.99㎡

四房兩 廳147.89㎡

三房兩 廳

143㎡

三房兩廳--

總套數(shù)可售面積可售套數(shù)在售均價（元/㎡）

122 19357 122暫無定價

122 19357 122暫無定價

122 19341.5 122暫無定價

1224208.5 25 12000

18611534.4 76 11100

186921.5 610000

244 38663.7 244暫無定價

24432318.8 203 8850

1332145702.4 920 --在售總價（萬元）暫無定價暫無定價暫無定價177-194150-164135-148暫無定價126-143--D區(qū)基本為現(xiàn)房或準現(xiàn)房；產(chǎn)品面積大，單、總價高，客戶抗性較大。18

問題1、推廣不理想、 形象老化、 關(guān)注度不夠；2、客群抗性大、 客群面寬窄；3、拓客力度不夠；4、促銷力度不強、 促銷手段單一 ；5、銷售氛圍缺乏；6、銷售接待薄弱；

結(jié)果

來電來訪低成交轉(zhuǎn)化率低項目問題診斷

表現(xiàn)?訴求偏重形象，賣點缺乏市場熱度?常規(guī)推廣模式，廣告無法效果化?活動與銷售結(jié)合不緊密?面積大，總價高審審視篇：2.宏觀市場分析

審時度勢，掌控大市先機1920宏觀市場分析-政策預(yù)判房地產(chǎn)調(diào)控政策2012年仍將繼續(xù)緊控。

2012全國房地產(chǎn)政策走向房地產(chǎn)政策調(diào)控不動搖：

解讀：針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策短期內(nèi)不會推出，有此限購，限貸，限價等依然將持續(xù)。目前全國主要限購城市中已有20余個城市明確2012年將繼續(xù)限購信貸適度微調(diào)，將服務(wù)首套房：

2012年信貸政策的放寬，將從客觀上緩解房地產(chǎn)政策，但由于從嚴的房地產(chǎn)政策不會改變，且信貸政策更多以定向流動為主，因此房地產(chǎn)市場資金壓力依然存在，以價換量依然是2012年市場主要

2012年重慶房地產(chǎn)政策走向

2012年房產(chǎn)稅12152元/平米：

解讀：2012年房產(chǎn)稅明顯高于去年，納征范圍繼續(xù) 縮小，對市場影響不大。

首套房返個稅，最高達房款30%：

解讀：個稅返還受益者更多是中高端人士，此舉對于 重慶中高端商品房有一定刺激作用。

重慶至今未執(zhí)行房產(chǎn)限購政策整體看來重慶房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境較為寬松，但 受全國整體政策走向影響，市場環(huán)境不容樂觀。21宏觀市場分析-宏觀背景房地產(chǎn)市場資金壓力不會減弱，2012持續(xù)從緊。數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

2010年1月18日至2011年4月，存款準備金率共計上 調(diào)11次，凍結(jié)資金約4.15萬億，基本完成對2008年 投放資金的回收。 大規(guī)模加息提準，通脹壓力明顯減弱，未來貨幣政 策將以防通縮為主，信貸政策向下調(diào)整空間出現(xiàn)。

2011年12月5日起，近三年來首次下調(diào)存款準備金 率0.5個百分點。

2012年2月再次下調(diào)，由此將釋放資金約4000億 元，但更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟，對于解決整個房 地產(chǎn)行業(yè)資金緊缺的現(xiàn)狀作用很小。宏觀上貨幣政策的松綁將對房地產(chǎn)金融市場形 成利好，但無法解決根本問題。22宏觀市場勻分析-商品房避市場201蟻1年以價燥換量態(tài)忌勢確立卸，2012年將延巾續(xù)全年湖。201礙1年量價背永離走勢在7月份開坊始逆轉(zhuǎn)，舅市場以著價換量架趨勢確速立，年綁末價格敞有小幅轎上揚。2011年重慶掃供應(yīng)量常同比增舊長4.3買%，成交量番同比下降29.4穿%，2012年以消耗緞庫存為主胡。4.30懲%年份對比供應(yīng)量同比增年長成交量201苗1年2090萬方154胃2萬方2010年2003萬方2184萬方同比增長-29脆.40含%供求比1.3孕60.9襖24-7月份價平量箱降8-1耀2月份價降量連升數(shù)據(jù)來慢源：重晌慶市統(tǒng)別計局，CRI拒C組團2011年重慶內(nèi)環(huán)外土地主要成交組團數(shù)據(jù)分析宗數(shù)土地面積（畝）成交總價09年10年11年09年10年11年11年觀音橋-人和組團881596592701797558大竹林-禮嘉組團110113917751653702338李家沱-魚洞組團68102693621259293052茶園-鹿角組團137285601175207705蔡家組團110737317931109371953兩路組團10477072841021243493北碚組團0360324871171048西永組團129610021534563136919近兩年滔重慶土妄地成交偉集中在竊三北和貍二環(huán)內(nèi)疑，未來隨區(qū)域市棗場競爭算將更加怕激烈。數(shù)據(jù)來勵源：重鐮?wèi)c土地眾交易中著心宏觀市場待分析-土地市渠場23重點熱點棒區(qū)域成交分秒析：本薪案所在背的觀音情橋人和壓組團以不及相鄰野的大竹漁林禮嘉池組團是重慶鬼土地?zé)狳c哪成交區(qū)域州，近兩年盾一直保持忽旺盛的供都應(yīng)量和成辦交價格，市休場競爭異楚常激烈。24整體市縮慧場分析-小結(jié)政策緊控以價換量競爭慘烈兩頭燒恨烤審審視篇冒：3.區(qū)域市遠場分析掌握時輝局大勢鄉(xiāng)豐，知敵具擺兵布屬局，方潑可出奇盾制勝25區(qū)域

庫存量（相對值）渝中區(qū)74江北區(qū)42渝北區(qū)163南岸區(qū)41沙坪壩區(qū)117九龍坡區(qū)31大渡口區(qū)10巴南區(qū)79北碚區(qū)-1026201嶼1年渝北區(qū)層商品房供譯求量、庫舟存量均較撒大，2012年市場宿競爭更擁加激烈色。區(qū)域市場爹分析-渝北區(qū)商整體市之場渝北區(qū)201挺1年供求握總量均盯均保持爬第一，高是重慶肺房地產(chǎn)現(xiàn)主要供游求區(qū)域他，市場蠻競爭激毒烈渝北區(qū)材供求比1.4，相比稻其他區(qū)暖域不高柜，但是允由于其悟較大的古供應(yīng)量穴，2011年庫存量裁全市最多27區(qū)域市閱場分析-渝北區(qū)2011年成交披分析數(shù)據(jù)來源菌：CRIC主力成交日面積段建害面160平米（套內(nèi)約135平米）以上產(chǎn)慎品供應(yīng)療占15%，成交礦量占10%，市場戚競爭強粗度較大征。從成交產(chǎn)余品面積段恰構(gòu)成可以盯看出，渝僅北區(qū)面積旺段涵蓋較廣，嚼且建筑醉面積在160平米以下顫為市場主殖流。對比其彎他區(qū)域母，渝北未區(qū)在160平米面積終段以上供郊求中，供應(yīng)責(zé)量約占全危區(qū)總供應(yīng)15%，但成交暗量約占區(qū)蜜總成交量10%，市場需槐求明顯不塌足。28區(qū)域市獎場分析-渝北區(qū)201饑1年成交榜分析渝北區(qū)接主力成趴交總價站在100萬以下；渝北區(qū)2011年商品筆房成交攜均價約們建面734視8元/平米，店在全市購排名第侄三。數(shù)據(jù)來圣源：CRI鐵C29區(qū)域市場竹分析-渝北區(qū)2011年成交井分析洋房客戶墨與高層大樓戶型客戶勻高度重疊覆。對比圖例窯可知，建權(quán)面均價6000與-800貿(mào)0元，面積允段在100鋪-16妥0左右的罪產(chǎn)品涵腥蓋了高反層和洋翠房，客古戶的選擇斤面變大跪。同價段晚高層、驕洋房面積段薦存在重敬疊數(shù)據(jù)來塘源：CRI炭C洋房主井力面積宿段高層主傭力面積塔段30區(qū)域市場留分析-小結(jié)區(qū)域市場存量較大競爭慘鼻烈洋房搶占高層大戶市場份額低總價小面積段市場主流壓力山大審審視篇：4.競爭分析知彼知臟已，方抹可百戰(zhàn)最百勝31競爭關(guān)系距離狀態(tài)重點競品主要競爭本案五公里范圍內(nèi)尾盤中冶北麓原在售融創(chuàng)御錦在售招商花園城潛在華宇上院潛在象嶼兩江公元次要競爭五公里范 圍外在售中渝梧桐郡在售江與城熙溪地在售珊瑚水岸在售招商江灣城32競爭市場包分析-競爭關(guān)系競品林論立，全襖城皆兵顛。潛在在售尾盤江與城熙沫溪地本珊瑚水岸招商江贈灣城案龍頭寺板面塊江北農(nóng)躁場板塊中冶北駁麓原融創(chuàng)御錦象嶼兩請江公元華宇上院經(jīng)開區(qū)魄板塊本案產(chǎn)裹品特點冊：高總筆價，大喚面積，惱屬于高層產(chǎn)品猴中的高翅端產(chǎn)品尿，因此鈔競品范翅圍擴大篩選標(biāo)準慣：同總價卷，同面積蠢段，同品栗質(zhì)招商花逢園城一犧期主要競錘爭區(qū)域中渝梧桐啦郡北濱路逝板塊南濱路皮板塊競爭關(guān)系項目名當(dāng)期在售產(chǎn)品2011年銷售產(chǎn)品主力面積區(qū)間 （㎡）主力總價段

折前均價（元/㎡）

折后均價（元/㎡）

下半年優(yōu)惠幅度推出體量（萬㎡）去化體量（萬㎡）上半年去 化率下半年去 化率本案棕櫚泉國際花 園2T4高層140-160130-160///////主要競品融創(chuàng)御錦33F高層117-17299-150920075000.82322970%90%招商花園城6+1洋房117-163133-19013000114000.8821.5/75%中冶北麓原6+1洋房112-180122-22013000120000.921.20.830%40%2T3高層122-148110-130960089000.914.5360%63%次要競品江與城熙溪地7+1洋房112-148134-17813000120000.9274.850%53%招商江灣城31F高層110-13293-1201000085000.829660%65%中渝梧桐郡5+1洋房120-170120-20012500120000.965480%30%珊瑚水岸20F小高層112-120103-1201100080000.708556%80%33競爭市鋼場分析-在售競胖品競品通禽過降價臟策略，屈銷售去芝化明顯犁提升，詞以價換嘩量已成鉗為市場擺主流。

項目名棕櫚泉國際花園物業(yè)類型

2T4高層核心價值高端品質(zhì)線上對比推廣重點線下對比報媒，網(wǎng)絡(luò)，短信，雜志形象宣傳業(yè)主活動，老帶新，一二手聯(lián)動融創(chuàng)御錦33F高層成熟大盤，低總價，產(chǎn)品力報媒，戶外，短信、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)惠折扣，促銷信息，產(chǎn)品介 紹，開盤信息渠道（醫(yī)院銀行團購6折），一二 手聯(lián)動，每周業(yè)主活動招商花園城6+1洋房周邊大配套，大贈送報媒，戶外，短信，網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品介紹，開盤信息商圈巡展、小蜜蜂拓客、客戶深 度挖掘中冶北麓原6+1洋房2T3高層配套，強勢景觀，交通優(yōu)勢報媒，戶外，短信，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)惠折扣，產(chǎn)品介紹，開盤信 息每周業(yè)主活動，體驗營銷江與城熙溪地7+1洋房大社區(qū)、品牌、產(chǎn)品力報媒，戶外，短信，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)惠折扣，促銷信息，產(chǎn)品介 紹，開盤信息每周業(yè)主活動，老帶新優(yōu)惠四萬招商江灣城31F高層江景，地段報媒，戶外，短信，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)惠折扣，促銷信息，產(chǎn)品介 紹，開盤信息，團購活動每周業(yè)主活動，體驗營銷，中渝梧桐郡5+1洋房地段，圈層報媒，網(wǎng)絡(luò)，短信優(yōu)惠折扣，促銷信息，產(chǎn)品介 紹，形象宣傳老帶新，圈層營銷（政府機構(gòu)）珊瑚水岸20F小高層地段、江景報媒，戶外，網(wǎng)絡(luò)，短信優(yōu)惠折扣，促銷信息，產(chǎn)品介 紹，開盤信息渠道營銷34競爭市趨場分析-營銷對比競品營羨銷手段詠更加多啊樣，且趴主要以檢優(yōu)惠和姜促銷為企主要訴哄求，本案唯有奶求變才能心突出重圍啞。中渝梧鄉(xiāng)豐桐郡珊瑚水億岸中冶北茫麓原招商花園獵城招商江腹灣城競爭關(guān)系2012年計劃推出狀態(tài)項目名截止目前剩余體量 （萬㎡）預(yù)計時間產(chǎn)品主力面積區(qū)間 （㎡）主要競品在售融創(chuàng)御錦1已全部推出，目前以尾盤銷售為主招商花園城42012年3月6+1洋房117-163中冶北麓原（洋房）82012年下半年6+1洋房120-185中冶北麓原（高層）62012年上半年25F高層122-148潛在象嶼兩江公元222012年下半年洋房，高層/華宇上院162012年5月洋房，高層/次要競品在售江與城熙溪地7.22012年2月底7+1洋房112-230招商江灣城32012年2月底31F高層110-160中渝梧桐郡332012年下半年5+1洋房120-170珊瑚水岸92012年3月41F高層115-117競爭市攔場分析-未來推某售隨著潛在攔項目的入曾市，2012年本案滴將面臨鏡更大的辱競爭壓毫力。2012年，本結(jié)案主要棄競品剩宴余體量嚷約57萬方，次多要競品剩才余體量約52萬方，合堆計將面臨110萬左右的膜市場競爭然壓力；本案周邊搞兩個洋房篇項目將于2012年入市，伴預(yù)計推出沃洋房產(chǎn)品俱，市場競勵爭更加激弓烈。3536審視篇懶：5.客戶研判解析：找吃準目標(biāo)，柄有的放矢審客戶來自區(qū)域160萬以上140-159萬120-139萬120萬以下三北50%41%36%30%渝中7%10%10%9%沙坪壩9%11%10%10%南岸5%7%8%9%九龍坡3%5%6%8%其他主城區(qū)3%3%4%6%區(qū)縣7%9%15%17%外地16%14%11%11%合計100%100%100%100%客群分側(cè)析-參考恒壁大華府識客戶動膊態(tài)分析統(tǒng)615蹈4元/平米以鏡下分析基礎(chǔ)走：恒大華逝府套內(nèi)181-膊199㎡（平均195㎡）成交因客戶來棄源區(qū)域派、職業(yè)富及年齡37計。160萬以上769番2元/平米140孝-15麥9萬6667元/平米120釘-13磚9萬總成交26套總成交91總成交141套隨著總狀價段的也降低，糾恒大華和府客戶莫基數(shù)不才斷擴大飯，三北厘區(qū)外客小戶比例逐步縮小欄，其他區(qū)牙域及區(qū)縣傘客戶的占素比顯著提戲高。820洋5元/平米以腸上本案成屋交客戶牽的區(qū)域唇構(gòu)成以君重慶本玩地三北型區(qū)域為戀主，沙照區(qū)、渝帥中區(qū)、南岸肉為輔，區(qū)衰縣客戶與烘外地客占憤比較高，駝區(qū)縣及外腦地市場不容小覷。38客群分析-棕櫚泉2011年成交客筒戶區(qū)域分恒析沙坪客戶定位-目標(biāo)客群區(qū)域定搏位以三北區(qū)傘域為核心國，加大拓遍展渝中、欲沙坪壩、勾南岸區(qū)、吹九龍坡區(qū)及周邊研區(qū)縣客粥戶。目標(biāo)客隸群區(qū)域魯定位造勢大重滋慶重點拓描展三北網(wǎng)區(qū)域外拓渝夜中、沙跪坪壩、沙南岸區(qū)慕、九龍死坡區(qū)域吸引周邊模區(qū)縣（長著壽、涪陵降、萬州）鄰及外地客戶（紗北、上膛、廣、摩深及沿趣海城市牲、成都亞）39壩深挖區(qū)疏域渝中南岸江北、輩渝北、顯北部新宴區(qū)客戶定絹位40核心客霉戶重點客戶偶得客戶三北區(qū)雷域注重管居住品絹質(zhì)的核心客戶稱：事業(yè)穩(wěn)步終上升的中療產(chǎn)階層升級改善熟型家庭1、個體徹私營企便業(yè)主2、企業(yè)料中高層京管理者客戶屬代性：家庭年收工入50萬元以偉上年齡集中35-5絮0歲格調(diào)、簡蓋潔、品質(zhì)澆、細節(jié)、員休閑渝中、沙勁坪壩、南幣岸、九龍坡及周性邊區(qū)縣看投好三北區(qū)域升抄值潛力闖和高品搬質(zhì)居住環(huán)境敘的高端新客戶看重高新品質(zhì)社毫區(qū)環(huán)境皺和投資潛力乏的外地大客戶客群描脹摹追求品質(zhì)姿，注重家念庭生活的倍中產(chǎn)階層政府高仿級公務(wù)姜員或企蹲業(yè)掌控沫話語權(quán)惡的中高酸層管理臉者，幾經(jīng)生活府的歷煉沉法淀，知悉脊生活真諦—“慢下來，怪享受生活莖”，對品質(zhì)生盤活的追求封一絲不茍勻，對家庭芹成員的細劇心呵護與黨關(guān)愛，期待，回歸家庭都，享受生早活。41交轉(zhuǎn)化率責(zé)。分項目SWO艘T綜合析SWO先T分析優(yōu)勢(S)1.千畝規(guī)爽模大盤辱，主城枝高端物呆業(yè)典范像；2.生態(tài)公園臣，湖泊，嚷實景園林宅，一覽無駁遺；3.成熟配套陷完美呈現(xiàn)虧；4.實景現(xiàn)瞞房，即僅買即住握；劣勢(W)1.產(chǎn)品面撫積大，跟總價高糕，客戶瘋抗性大定；2.形象過高搬，客戶受孝眾面窄；3.項目1公里半徑委中高端生灰活配套相伐對欠缺；4.社區(qū)巴婆士開通仔線路少交，業(yè)主秘出行較叛為不便誤；機會（O）1.兩江新暖區(qū)核心穗，主城努熱點成皂熟開發(fā)質(zhì)版塊；2.多品牌開楊發(fā)商進駐鼻區(qū)域，助承推區(qū)域價壟值提升；3.高品質(zhì)剖板式高嶄層現(xiàn)房騎在區(qū)域毒內(nèi)具有扇稀缺性癢。城市熱飾點區(qū)，蠅多品牌剃聚集，耐助力區(qū)京域價值崇提升借力政府累規(guī)劃，打芽造城市新笛中心；聯(lián)合各村方資源薄，共同猶推動區(qū)天域價值沉提升，夾加大召集客戶等的力度；借助項目水已有資源賺及配套，些塑造高品禿質(zhì)成熟項目形象；充分利辰用品牌梅影響力界，深度凳挖掘已凍有客戶返資源，擴大客鄉(xiāng)豐戶面寬，悠促成成交堆。借助區(qū)局域發(fā)展倆規(guī)劃，醬提升區(qū)陳域價值厘；開通多折條社區(qū)籃巴士路敞線，完譯善中高媽端配套穩(wěn)配套，解決出斧行及生問活配套炊問題，潤提升客壩戶認同橫感；調(diào)整宣傳糕主題，主見打成熟社亭區(qū)和實景垮現(xiàn)房，通佩過差異化營餡銷實現(xiàn)項籮目快速去餃化。威脅（T）1.宏觀調(diào)控讀持續(xù)，市柿場呈以價窩換量態(tài)勢免；2.受總價棒因素影拴響，本弊案受到曾來自高糟層與洋更房的雙面競爭；政策從將緊，競漂爭加劇圍繞千畝俘高品質(zhì)成抹熟社區(qū)，西樹立項目睡稀缺產(chǎn)品形象陪，增強態(tài)客戶購株買信心差異化營造銷策略，籍規(guī)避市場刺直面競爭合理調(diào)整量價格，擴悉大客群基像礎(chǔ)；重塑核心拴訴求，引辣爆市場關(guān)腰注；整合優(yōu)勢箱資源，加熔強推廣力斗度；活動聚抵集人氣湊，優(yōu)惠腿促進銷夸售；創(chuàng)新營銷驚手段，加逮大拓客力靠度；加強現(xiàn)真場包裝氏和銷售迎服務(wù)，吸提高成425.D區(qū)生態(tài)湖鳥泊缺乏打抹造，高壓乏線塔對景算觀視野造長成一定影響侮。總價高慰，客戶備抗性大君，高端流配套少WO戰(zhàn)略（利翻用機會克撒服劣勢）ST戰(zhàn)略（次發(fā)揮優(yōu)冤勢抵御拜威脅）總體營皇銷思路5.棕櫚泉地外產(chǎn)實力打竿造，品牌侵知名度高靠。成熟大祥盤，主游城高端洽物業(yè)典押范SO戰(zhàn)略（語發(fā)揮優(yōu)巷勢利用練機會）謀策略篇：1.總體營銷遺策略運籌帷幄創(chuàng)，決勝千紗里；整合利資源，創(chuàng)稼新求變4344變源形資象變變務(wù)廣服度變整體營銷犧策略變力度變才是王道變深度更有力嶺的推售策略更適合的推廣形哀象更豐富的召客手撓段更優(yōu)勢僚的營銷資源更專業(yè)的銷售團終隊更有效的價值提升46營銷制勝6步曲Ste叢p2推廣策湊略①核心雕價值提煉②推姻廣形象你及策略③推廣寫計劃Step晃1推售策擇略①價格賽策略②推湯貨策略③推冠售計劃Ste欄p3客戶拓展①蓄客真目標(biāo)②拓論客策略③計劃階流程Ste拜p4價值提升①現(xiàn)場漂包裝②配犧套升級③商業(yè)慘增值Ste視p5銷售管猜理①指楊揮體系②人員勞管理③培訓(xùn)紐奉激勵Ste抽p6營銷資源①EJU資源介紹②創(chuàng)杯新營銷兩模式③成童功案例睜分享48策略篇館：2.推售策賞略貨源重票組，確投保流量總；低價隊引爆，廣市場聚綁焦；合勞理調(diào)控顛，順利萄去化謀銷售目標(biāo)銷售目付標(biāo)：8億元在當(dāng)前市陵場環(huán)境下暖，要完成8億元銷售狂目標(biāo)，必須依數(shù)托合理駕價格，結(jié)充足貨企源雙重傘保障。49分區(qū)剩余套數(shù)剩余面積A-C區(qū)14套0.39萬㎡D區(qū)已推未售310套4.9萬㎡D區(qū)未推610套9.67萬㎡合計934套14.96萬㎡分區(qū)未推樓棟未售套數(shù)未售面積D區(qū)7棟24438663.733棟12219341.542棟12219357.021棟12219357.02總計6109.67萬㎡推貨部署-房源盤塵點目前本個案A-C區(qū)剩余房臟源有限，棗主要集中纖在D區(qū)已推未適售房源和續(xù)未推房源50推貨部署-推貨策欄略充足的裝貨源供怎應(yīng)及合扁理的推崇貨節(jié)奏仿，將是書本案完纖成全年戰(zhàn)銷售目懶標(biāo)的關(guān)音鍵:1.2螺012年首次入浙市新樓棟例為質(zhì)數(shù)相慚對較差的3號樓，便廚于價格一次噴調(diào)整到黨位，2.同時搭配腹已推未售疤房源集中事引爆市場撒；3.每次可售率房源銷售競率達到50%—困70%時，進行橫下批次新榨樓棟房源推售回；4.每次新掠推樓棟雄貨源加洪前期剩物余可售插貨源控悶制在300辰-40梨0套左右，咐保證房舉源選擇鞏面；5.在銷售勢毀頭好轉(zhuǎn)后愚進行價格銳適度回調(diào)勝，同時推茂出優(yōu)質(zhì)樓棟，支撐農(nóng)價格提升某。51推貨部成署-推貨計昏劃52新推樓諷棟搭配援已推未描售房源惡打包去爽化，銷聰售率達羨到50-7敢0%以上再疲進行下災(zāi)次推貨烏。首次低價蟻引爆，目泛標(biāo)去化70%，300套根據(jù)市場瓶情況價格做小幅調(diào)整，目椅標(biāo)去化70%，270套3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新推3號樓122套存貨未共售324套新推7號樓244套存貨未掏售146套新推1號樓122套存貨未售220套價格再晴次小幅齊提升，戀目標(biāo)去化50%，170套D區(qū)收官勢，目標(biāo)臣去化50%泰,15廳0套1月新推2號樓122套存貨未隔售172套1237201玻2年新推1、2、3、7號樓共計610套，加健上已推未售324套，合計領(lǐng)可售貨源934套。201滋2年整體去后化目標(biāo)640套，去欣化率70%，成交面總金額約8億元。價格研獅判-價格策略2012年是房地懷產(chǎn)市場非哀常艱難的喜一年，以畝價換量仍懂將成為主各旋律。建議本案域價格策略吵為：1、挑選部翁分房源進柔行低價引況爆，實現(xiàn)距快速去化壓，重新制懸造市場熱洲度；2、為了臭確保首漏次引爆俱，價格歐調(diào)整必劍須一次跡性到位并；3、與競芝品相比丹，本案齊引爆價袖必須在烘單價、施總價上穗均具有芽一定優(yōu)通勢；4、在首次絞引爆過后黑，根據(jù)當(dāng)咱時市場情屬況進行價殖格調(diào)整，奶實現(xiàn)合理塌回歸。53樓盤名稱均價相對本案價格比權(quán)重權(quán)重價格融創(chuàng)御錦75000.90.43333中冶北麓原85000.950.43579招商江灣城85001.10.21545合計18458價格研裕判-價格推掃導(dǎo)通過對三懶個重點類品比項目市枯場比較法形綜合評判拜，推導(dǎo)出本催案價格為8458元/㎡：845兩8元/㎡為本案傭合理的秧市場推昌導(dǎo)價格遷，但在雷目前市愁場情況逢下，該價格無美法讓本案猜實現(xiàn)快速童去化。54典型項目融創(chuàng)御錦珊瑚水岸雅居樂國際花園單價區(qū)間（元/㎡）7500

8000（不看江）6500總價區(qū)間(萬）88-13090-10060-85單價降幅（%）

20%（降價前9000

）

33%（降價前12000）

26%（降價前8800）價格研儀判-價格推嚼導(dǎo)201繩1年重慶典構(gòu)型熱銷項愧目，均是采通過大幅欄下調(diào)單價句、合理控墳制總價實現(xiàn)以上三個景典型案例李降價時間闖段主要集恒中在201升1年7-11月份，環(huán)降幅都在20%以上，倉在降價嚇熱銷過窄后，價怪格均進藝行了回悅調(diào)。55價格研判-價格推欄導(dǎo)56目前市場都在售樓盤歉主要通過渴兩種方式漁進行價格帶調(diào)整，但若效果反差唉顯著：模式一：掩小幅度、館多頻次價問格調(diào)整代表樓盤丙：中冶·北麓原模式二妥：大幅臉度、一鳥次性調(diào)盲整到位寸，后期右逐步回步升代表樓盤美：珊瑚水葉岸2011年3月：9300元/㎡2011年9月：1200胞0元/㎡2011絕.8：900袍0元/㎡201嚷2.2：850接0元/㎡2011年10月：800瓶0元/㎡201度2年2月：100趟00元/㎡中冶百界麓原每望次價格奇調(diào)整幅心度有限勤，不能吳有效引抱爆市場，最飯終導(dǎo)致去可化緩慢。珊瑚水絕岸一次楚性將價跡格調(diào)至懂底線，裝迅速引燒爆市場躍，獲得了梯快速去僑化，并罰在銷售凡好轉(zhuǎn)后隨價格逐輔步回調(diào)事。通過對兩意種價格調(diào)沃整模式比可較，我們襖建議本案刊采取模式單二，首批冷產(chǎn)品價格慎一次調(diào)整永到位，實秋現(xiàn)引爆。價格研繪判-價格推賭導(dǎo)2011年典型熱算銷樓盤降宮價達20%價格一次汽性調(diào)整到照位，實現(xiàn)屆引爆確保有溝部分百它萬級以伴下房源本案201膜2年首批次陜?nèi)胧行枰粡棿涡哉{(diào)整繩到位，并想且必須確逃保有部分罪百萬級以下城房源，從漆而擴大客延源基數(shù)，膜推動快速患去化。市場比文較價格845紡8元/㎡市場比較等法測算價裕格本案現(xiàn)價9000元/㎡下調(diào)20%后為7200元/㎡首次入娃市價格慎下調(diào)20%，后期質(zhì)逐步實街現(xiàn)回升133㎡總價若控返制在一百抱萬，則單價動為7518元/㎡綜合考敗慮，建維議本案2012年首次入市晚均價區(qū)間鵲為：720屠0-7替500元/㎡201條2年首次窗入市最交終均價粘根據(jù)蓄姨客情況鋸進行確邀定。57價格研作判-價格推竹導(dǎo)在首批次購房源引爆煉后，根據(jù)壩市場情況膨進行價格舊合理提升撫，最終實現(xiàn)2012年整體套絕內(nèi)成交均換價850蟻0元/㎡58貨源類型樓棟可售房源(套）均價定價原則已推未售房源4#237600與3#戶型一致，掩護新推3#去化5#767400利用6#掩護去化6#67700與5#戶型一致，掩護5#去化8#2037400已推剩余貨源主力，需集中去化全新樓棟3#1227200新開樓盤，低價全新引爆價格研械判-價格推朵導(dǎo)2012年首批殘次銷售花樓棟價永格制定獄：樓棟定價棒說明：1、新推3#必須以館最低的禽價格進焦行引爆挖；2、已推秩未售樓萍棟重點托銷售房啟源集中侄的8#，其次悉為5#；3、4#及6#主要起很價格掩合護作用尾。598#740鑼06#77005#740術(shù)04#76003#7200樓棟面積（㎡）套內(nèi)單價（元/㎡）總價（元）定價說明5#1337300970900控制在百萬以內(nèi)13874001021200控制在100萬左右14675001095000控制在110萬左右8#14373501051050控制在105萬左右14875001110000控制在110萬以內(nèi)3#14872501073000低于8#同面積戶型16171501151150控制在115萬左右價格研判-價格推舅導(dǎo)201之2年首批隊次銷售萄主力戶松型價格慌制定：1、將5#的133㎡房源控制蝴在百萬以裹內(nèi)，擴大董客源基數(shù)頓；2、為了柿快速去塑化，控溝制所有瞧重點房肥源價差敏，總價花集中在100-消115萬之間；3、在相同匪戶型面積礙條件下，3#的單套總私價應(yīng)具備戶一定競爭娛優(yōu)勢。60價格研判-價格推奧導(dǎo)價格輸出螺方式：1、為了避伴免前期購珠買客戶因燙本案價格伯下調(diào)而產(chǎn)剖生不滿情浴緒，建議4#、5#、6#、8#已推未搬售房源姑通過EJU電商進起行銷售鳴，銷售恢現(xiàn)場價繼格公示緞與調(diào)價體之前保日持一致。只有冬通過EJU電商購買懼才能享受灶最新調(diào)整駕價格，線致上不進行溜價格釋放壯。2、201便2年首次新針推的3號樓為初全新樓世棟，對明老客戶旅抗性相線對較小傾，建議裙銷售中武心和線上抗通路進胖行最新棉價格釋還放，吸呈引客戶矮到訪。銷售折純扣構(gòu)成響：1、4#、5#、6#、8#剩余房源胳通過EJU電商銷井售折扣帝為：90折（基本蠅折扣）*95折（EJU電商專屬庭折扣）*95折（一次桌性付款）/98折（商貸注、公積金城）*99折（準鍵時簽約何）2、3#新推樓棟林銷售折扣偽為：90折（基本造折扣）*95折（開注盤認籌為折扣）菌*95折（一酒次性付紙款）/98折（商貸慕、公積金瀉）*99折（準時斯簽約）開盤過墾后3#仍然可據(jù)以通過EJU電商進行梳銷售，開藥盤認籌折世扣則調(diào)整戒為EJU專屬折扣酬。61策略篇：3.價值梳理明晰項侵目價值渣，實現(xiàn)危精準訴哲求62謀636464B區(qū)寶馬7系D區(qū)寶馬1系更高貴檔，更奢吵侈，更繁有身份更時尚，淘更年輕、臺更具性價糧比2002年，金開虹大道建成角通車2003年，“耐八大金奶剛”落拆戶金開懷版塊2012年，商禿業(yè)起了去，學(xué)校繁建了，鞋公園修蛙了，公群交配了美、輕軌侵通了……10年造就金釘開成熟生遲活圈66?10年前，回金開大棕道還不盡為更多催的人所艱認可；?10年后，淚這里是住重慶屈覽指可數(shù)水的富人鞋區(qū)；?10年前，很濃多人覺得軋金開大道桑可能是個敵“鳥不拉鬧屎”的地餐方；10年后，能沉在金開大碰道有套房者子，那便勁是“有錢豬人”的象贈征‘?10年前，侵還少有屠知名房僵企在金教開大道驅(qū)沿線開苗發(fā)；?10年后，金者開大道成掩為云集國點內(nèi)知名房兇企最為集予中的版塊識；?……?10年，重中慶走過搭了飛速鴨發(fā)展、燦快速邁元進的10年；?10年，金笨開大道場走過了晃讓更多革人認識零、認可辛、認同榨的10年。金開大挎道.葡萄熟了678年前，棕慨櫚泉扎根飯重慶8年后，養(yǎng)棕櫚泉材完美綻濤放！現(xiàn)有核心踐價值成熟金開屑版塊成熟交通識路網(wǎng)成熟生油活配套成熟品質(zhì)罷實景高性價投比產(chǎn)品68價值體倍系梳理原有基礎(chǔ)料價值兩江新森區(qū)核心千畝級草大盤品質(zhì)高尚扇社區(qū)棕櫚泉贊品牌棕櫚泉熟了精致榜樣悟生活推廣語及探案名建議案名建赤議：城熟季備選：城就派、決優(yōu)享范69謹獻全扭市精英元階層珍藏棕櫚乞泉，享受狐城熟季備選：從向往雙到享受責(zé)，棕櫚娘泉·城熟季70策略篇：4.D區(qū)推廣策物略謀形象轉(zhuǎn)變攝、事件引主爆、活動燈體驗、資動源求變7171從向谷往研到享院受推廣目標(biāo)棕櫚泉品緒質(zhì)成熟生笨活·輕松擁播有72推廣策略暢享“怖城”熟丟季·幸福大“騎團”圓醇熟形象色、團購引鋤爆、活動沿體驗、資討源求變高舉高品質(zhì)陪、成熟滲的品質(zhì)濱高檔社蕩區(qū)的形象團購引片爆，事胃件聚焦現(xiàn)場活效動實景體懼驗，真貴實傳達現(xiàn)大城成難熟生活利用EJU電商資源迎平臺全方專位整合營莫銷73高爆點的所事件營銷＋高聚焦的港促銷手段＋高起點的惑創(chuàng)新資源＋高人氣的告體驗營銷實現(xiàn)手段——四“高傲”必殺顏技累計滿30人，集茂體團購畏不分樓餅層朝向答一律8000元/平米累計滿50人，集仙體團購羽不分樓救層朝向縣一律780吧0元/平米百團大戰(zhàn)匹：累計滿危百人，集嗎體團購不馬分樓層朝牙向一律7500元/平米百團大戰(zhàn)無：低價筑眉底、階梯艇團購爆量＋一口價羽、抽獎怕、現(xiàn)時搶烏購、競距拍＋EJU資源線靜上線下塔大整合＋暖場活腸動、實震景展示74高舉成熟己品質(zhì)高檔胳社區(qū)的形些象，主打中媽產(chǎn)階層逗、城市銅精英，拓寬客殃群基礎(chǔ)形象輸慢出策略形象策略——廣告表行現(xiàn)（形腹象篇）75棕櫚泉四窯期【城熟季】實景綻言放珍藏棕鋼櫚泉，夾享受城大熟季棕櫚泉厲四期【城熟季】實景綻放珍藏棕櫚蓄泉，享受街城熟季形象策略——廣告表像現(xiàn)（銷龍售篇）珍藏棕櫚捐泉，享受域城熟季100萬起即果買即享棕櫚泉趣四期【城熟季】套內(nèi)133-摩162平米，臻養(yǎng)品三房，卷奢華四房厘火熱銷售港中！套內(nèi)133次-16倘2平米，臻唉品三房，汁奢華四房童火熱銷售超中！珍藏棕櫚攀泉，享受灰城熟季100萬起即鈴買即享棕櫚泉戒四期【城熟季】實景圖陣片生活場景形象策略——廣告表獵現(xiàn)（團烈購篇）7500元750屯0元7500元750礦0元7500元750磚0元暢享“爆城”熟躬季幸福大瓶“團”北圓750此0元/㎡起輕松即拜享棕櫚刪泉一樣份的生活套內(nèi)133-胸162平米，臻劣品三房，樓奢華四房強團購火熱諷進行！珍享藏受棕城櫚熟泉季從向往矮到享受懼棕櫚泉墊八年鑄客就成熟洲大盤六大核勒心價值戀引爆全揚市精英階破層聚焦禾棕櫚泉剛成熟生缺活100萬起買愈棕櫚泉精英成熟冊生活，輕舌松擁有軟文、PRE仔SSREL稿EAS樹E勝執(zhí)行及資瞇源篇：1.營銷計級劃及媒巷體建議資源整亦合，事喬件引爆抽，步步聞為營，嘴持續(xù)推密廣7980營銷推建廣計劃言及關(guān)鍵濾節(jié)點控序制推廣目標(biāo)6月線上線下價值輸擴出，市削場引爆少兒才塵藝達人惑秀EJU線上推廣盒資源、報廣奶、短信致、輕軌師、樓宇賊廣告、謝公交站姥牌（金屈開大道根沿線公退交車站思）、電促影貼片階段目炎標(biāo)PR4月形象調(diào)整中產(chǎn)精英含時尚生活底派游泳比賽乒乓球比賽羽毛球比賽我愛學(xué)鋼琴我愛畫畫我愛國際象敵棋棕櫚泉品蘭質(zhì)成熟生猾活·輕松擁徒有新推3#新推7#9月持續(xù)熱利銷幸福家襖庭奧運核匯11月新推1#新推2#EJU創(chuàng)新資源殲拓客營銷節(jié)點階段訴鬼求暢享城貧熟季，鍬幸福大開團圓750為0元/㎡起團購棕櫚泉品足質(zhì)現(xiàn)房珍藏棕櫚惡泉享受城棕熟季千畝成熟占社區(qū)根品質(zhì)優(yōu)尚三生活100萬元起即際買即享10月造勢期熱銷期持續(xù)期SP一口價、缸秒殺、抽門獎階梯團購金、抽獎、猶一口價階梯團購頓、限時搶糧購、秒殺贊、競拍、嚇一口價、局抽獎英式下午茶BBQ雪茄品鑒12月圈層活剩動重慶大濃學(xué)EMB友A答謝會周生生饅珠寶秀帝王威士玻忌品鑒會EJU十八般武奪藝自由組盾合，滿足堵各階段營淚銷需求ONL跟IN線上資源擠，實現(xiàn)更冷強推廣EJU.執(zhí)COM線+

E金新聞?wù)搲瘍?nèi)廣全面整合E模式[6朗+E徹]【6大條微博券】樓盤專題E金券OFF循LINE模式[4+犬1]全面整域合線下祖資源實現(xiàn)精土準EJU頑.CO匙M【4大手，推廣拓客中心段+1】呼叫中心活動中心會員中疏心EJU聯(lián)動館這次你還不趕快HOL崗D住！造勢期——E袋JU線上資撫源推廣精英時尚精生活派品質(zhì)體驗哈活動珍藏棕縮慧櫚泉，圈享受城純熟季重慶棕櫚澤泉攜手EJU，為全誼市精英摔階層謹獻棕櫚泉儲成熟品唯質(zhì)生活的體驗奴活動論壇內(nèi)廣新聞棕櫚泉城并熟季，從樓向往到享撲受。棕櫚泉偉八年鑄蛾就成熟岡大盤。，成熟品質(zhì)板生活現(xiàn)冬場震撼解體驗微博炒作伸：愛家人記就要她品菊質(zhì)生活的問保障，幸福的姑禮物，送什么都不如送役生活—重慶棕蹄櫚泉幸問福生活津，精英賢階層污品質(zhì)洗生活逗典范!條線覆蓋造勢期——EJ猛U線上資等源推廣論壇炒蓬作：幸余福大團題圓！—重慶棕櫚因泉攜手樂稈居EJU，參與傍百團大戰(zhàn)疑，即可風(fēng)有機會750企0元/㎡起團購膝棕櫚泉石生活。金開最炊有范兒轉(zhuǎn)的社區(qū)—重慶棕櫚繩泉D區(qū)盡顯精英階層拾優(yōu)雅成熟有品質(zhì)。金開最成液熟的社區(qū)—重慶棕叮櫚泉D區(qū)全新加推。精英時尚料生活派—重慶棕釀櫚泉D區(qū)現(xiàn)場活動賤體驗成熟品質(zhì)生活。以突顯紐奉項目成久熟形象掛和品質(zhì)巴生活體虹驗為主損，釋放叔團購活敢動信息史為輔86201負2年3月-4月階段目熊的：借縮慧幸福生輪活主題主活動重漠塑項目干形象聚焦事抹件一：棕櫚泉·城熟季巖精英時隆尚生活殼派（英洽式下午雅茶、BBQ、雪茄品固鑒）傳播路徑咱：新浪微號博、百度鞏、新浪廣美告及論壇匙、報廣、篩短信、CAL德L客、渠時道拓客活動形消式：分兩條盲線，一便條線對奔象為棕音櫚泉老掙業(yè)主；勻一條線默對象為瘡潛在全撈城中產(chǎn)題階層造勢期——階段活動87活動時凈間：201么2年4月活動目的俗：結(jié)合3#開盤，助釋放開速盤信息艘，并通刃過活動罵釋放優(yōu)會惠?；顒咏榭探B：邀奇請選址吸棕櫚泉宿國際會暈所，現(xiàn)揭場展示W(wǎng)edg習(xí)wood（世界通上最精致園的瓷器傅），通近過線上蛾告知活底動信息茶，邀請媽新老客賓戶現(xiàn)場謊體驗交流。精英時壯尚生活畢派——英式下午坐茶促銷活檔動：來訪客貸戶均可賞獲得棕粥櫚泉體逼育館消哄費券參與者贏抽獎可土獲得品介茶器具場一份成交客棵戶可贈紫送Wed粉gwo噴od或者蘋嚴果套裝茫。造勢期——階段活動熱銷期——EJ愿U線上資駁源推廣“全城巷熱戀，盲百團大跑戰(zhàn)”——輕松擁艷有中產(chǎn)莖成熟生綿活微博炒作費：輕松擁階有重慶棕低櫚泉生活嘆！團購棕越櫚泉，北輕松擁電有中產(chǎn)糾成熟品漿質(zhì)生活旱典范！新聞樓盤專題論壇金開最I(lǐng)N的別墅絲式高層——重慶棕櫚常泉開盤在邁即，百于團大戰(zhàn)僅售7500元/㎡，暢享城暗熟季，仇幸福大責(zé)團圓！六大播核心俯價值小引爆匯全市旗，中叢產(chǎn)階層閉聚焦費棕櫚除泉成陽熟生兼活，僅300套房源忽，先到拐先得！率欲購從量速！團維購從優(yōu)激！樂居EJU重慶棕櫚束泉團購大監(jiān)行動進入煉倒計時富人區(qū)笨別墅高悠層,團購僅需750臟0元/㎡，你能hold住嗎？珍藏棕升櫚泉，蜘享受城疼熟季。百團大戰(zhàn)嬌掀起搶購輝重慶中產(chǎn)奏階層品質(zhì)渴生活風(fēng)夕潮條線覆蓋熱銷期——E春JU線上資源敢推廣以突顯婚團購活確動信息月為主，佛釋放項炒目核心勺價值作秧為配合楊。第二階柳段：201嫩2年4月-7月階段目的牌：借助現(xiàn)染場落地活潔動，引導(dǎo)盤客戶現(xiàn)場隱體驗棕櫚究泉的成熟遞生活聚焦事件簡：少兒才賢藝達人境秀——選址棕櫚泉佳國際俱默樂部，每月舉衛(wèi)辦一次大碎型系列活游動，圍繞秀美術(shù)、音含樂、國際象棋主題齡，并邀請返知名專家角現(xiàn)場指導(dǎo)傻。并結(jié)合7#加推，每駛次舉辦活救動參與均狗可獲得購?fù)醴炕?，色用?#開盤當(dāng)天討優(yōu)惠。報紙、網(wǎng)絡(luò)活動1愛上鋼琴活動2純真美繪雜志、喜軟文、溫戶外、活動3國際象棋銹比賽活動組成媒體配摟合城熟體鹽驗、大載量蓄客階段目傷標(biāo)9月中旬2012年8月上旬10月下旬90少兒才嚷藝達人勢秀熱銷期臺階段活秩動活動時勿間：2012年6月活動目的屯：結(jié)合7#開盤，受釋放開澤盤信息烤，并通斷過活動瀉釋放優(yōu)掘惠?；顒咏榻B檢：與重慶毫音樂家協(xié)嘩會合作，斥在棕櫚泉打國際會所趣舉辦少兒耐鋼琴大賽，充現(xiàn)場邀請李云迪到現(xiàn)場驗做嘉賓會指導(dǎo)。10月下旬91棕櫚泉少兒才跨藝達人巾秀——愛上鋼琴熱銷期撤階段活個動促銷活顆動：現(xiàn)場實齒行階梯群團購，樣制造火羞爆銷售熱。獲獎家庭萬可獲得馬洲爾代夫海棵外游或8萬元購研房基金成交客邀戶現(xiàn)場姨抽取幸衫運大獎它。（如IPH科ONE綿4S手機一部煎）92熱銷期徑階段活擦動—少兒才藝浸達人秀純真美繪國際象棋剪比賽棕櫚泉攜手EJU201燙2豪宅熱銷建的紀錄與傳奇如何打造糠？為何成吵功？好區(qū)！客好房！宏好輕松階！持續(xù)期——EJ挺U線上資源居推廣第三階段馬：2012年7月-12月階段目燭的：借潔助現(xiàn)場怒落地活麥動，選羅址在售溪組團位慎置，引資導(dǎo)客戶燃現(xiàn)場體串驗未來考的成熟雅生活引爆事蕩件：幸福家庭指歡樂體驗項季之家庭扁總動員，——選址棕攏櫚泉體需育會館捏，每月隱舉辦一吧次大型型系列活漂動，圍繞游泳、屢乒乓球、養(yǎng)羽毛球主顯題，并邀甜請知名專邊家現(xiàn)場指伸導(dǎo)。每次活動俗設(shè)置獎項禮，獎項為哈體育會所浙抵用券或1#或2#開盤時全的房款踢抵用券偶。報紙、網(wǎng)絡(luò)活動1游泳比賽活動2乒乓球螺比賽雜志、糞軟文、閥戶外、活動3羽毛球紋比賽活動組瞎成媒體配合城熟體驗圾、大量蓄戶客10月下旬94階段目標(biāo)9月中旬201億2年8月上旬幸福家庭鳳奧運匯持續(xù)期——階段活動95活動時象間：2012年9月活動目靈的：結(jié)合1#開盤，嬌釋放開部盤信息賴，并通宋過活動押釋放優(yōu)覆惠活動介紹獵：與重慶欲知名幼兒階園、知名安小學(xué)合作鋒，舉辦家希庭趣味游泳比賽。幸福家酸庭奧運摧匯——趣味游娘泳比賽持續(xù)期階迅段活動促銷活動象：階梯購房僅基金（購壟房基金與輝倫敦奧運腐會中國獲聲金牌數(shù)額納掛鉤，基找數(shù)為5萬，在去皇年獲金牌屋數(shù)額基礎(chǔ)援上，每多旅一塊金牌憐，購房基金終便多增加1萬）參與者均哀可獲得棕螞櫚泉體育貍館消費券成交客點戶現(xiàn)場愉抽取幸速運大獎胳。（如樹普吉島真旅游）意向客戶鄭現(xiàn)場IPA凈D秒殺促銷渣房源96乒乓球扔賽持續(xù)期優(yōu)階段活孝動——幸福家庭吳奧運匯羽毛球示賽97持續(xù)期敵階段活熱動——圈層活吳動舉辦各類低圈層活動杰如：養(yǎng)生摸講座、財迫富論壇、俘銀行理財目與風(fēng)水講鈔座舉辦行吐業(yè)展覽適類活動餅如：汽取車、紅換酒、古炊董等通過這睜些活動占可迅速螺鎖定有堤購買實林力的客總戶，形劉成圈層懸效應(yīng)帝王威雀士忌品鏈鑒會浪琴表展吳區(qū)今日燕欲窩現(xiàn)場認展區(qū)周生生珠錦寶秀重慶大薪學(xué)EMBA答謝會營銷推廣先費用預(yù)估以本案8億住宅言銷售額性的1%計算，巖全案推捷廣費用胡為800萬媒體30%活動20%渠道30%現(xiàn)場10%物料10%98勝執(zhí)行及慌資源篇快：2.客戶拓議展720度全方索位客戶繪拓展9910010%的轉(zhuǎn)化率2012年蓄客缸目標(biāo)銷售目鏡標(biāo)金額約8億元套數(shù)約640套蓄客目標(biāo)6400組客戶拓展-蓄客目標(biāo)101面對如此途嚴峻的市衣場和激烈況的競爭常規(guī)拓六客模式課遠遠不詠夠！不夠量塞！不夠盒快！不灑夠準！EJU讓我們換種方模式拓客201角2103廣積糧-橫向360度拓展1.坐銷行銷煮雙線出擊缺；2.線上線下倒緊密結(jié)合渾；3.廣告效寺果化，字銷售渠攀道化；4.打面、打嗓線，打點月，打精靈輪活運用；5.活動、捎資源、陸渠道全美線拓展輝。104深挖壕—縱向360度挖掘1.加大老姜帶新力笑度，如遠提高獎支勵、現(xiàn)緒金刺激米，老客戶的推掩薦購買睜率和重冒復(fù)購買痕率是做刷好老帶議新的雙重指標(biāo)回；2.提高CALL技巧，滿緊抓來郵電客戶易，提高平來電轉(zhuǎn)榮來訪；3.積極回訪睛來訪未成面交客戶，押動情動利禁，提高轉(zhuǎn)潑化率。4.深度挖放掘開發(fā)侵商合作序單位客跪戶資源么。（銀行算、建筑民、施工浮單位、設(shè)計院、物廣告公司厘、材料單丹位、政府銅機構(gòu)等）喜新不能盼厭舊105呼叫中心會員中心拓客中心活動中心接電人鼻員培訓(xùn)漆完畢資料搜牢集匯總愛畢小蜜蜂駐培訓(xùn)完營畢物料準備奧完畢相關(guān)場地跳及人員溝通持續(xù)高仙強度電參開短信——EJ樣U電商團購讓信息輸出暖場活禽動新浪看相房團活仗動拓客拓客拓客拓客拓客€€呼叫中噴心負責(zé)淘匯總各闖種類型卸的客戶大資源（黎對EJU現(xiàn)有客航戶資源，樂居煉會員資源妨、購買資寺源的有效友整理）；通過點對昏點的直接饅溝通，了涂解客戶需閱求；€€€通過整刪理客戶壇信息，諷為其他叔推廣及蜜訴求提闊供支持形；根據(jù)項目臘的需求完評成電開任貿(mào)務(wù)；呼叫中心恥通過專業(yè)敲的監(jiān)督和嘉工作指導(dǎo)恭，提高客導(dǎo)戶滿意度附；信息資練源整合提高管保理效率統(tǒng)一形雙象建立緊年密的客嗎戶關(guān)系提高市發(fā)場競爭所力提升客向戶滿意倍度具備專業(yè)盯化團隊和悲管理，全疲面搭建有砌效客戶呼叫中心屯管理流程擅用資源再用其他淺的資源渠父道加以補拌充做到最全，催最易居資休源易居中澇國重慶公感司已積云累有效來電壁客戶量100萬組以緒上樂居資岸源新浪樂居重慶樂搞居會積攔累會員資源你超過10萬組準的目標(biāo)抖打擊其他整合堡資源置業(yè)俱樂地部-樂居會煌，擁有神最強大套的數(shù)據(jù)葉資源EJU拓客中心€拓客中心滲會根據(jù)所服務(wù)項目檔次礎(chǔ)調(diào)整派單僑的區(qū)域與策忙略。專人負責(zé)€負責(zé)人具備一飄線扎實克的實戰(zhàn)操盤經(jīng)驗陪和專業(yè)知驕識、具有敏銳的戰(zhàn)池略眼光和市場投觸覺，善于解倡決實際兩問題；€針對不同蹤蝶項目檔次齊，研究對手客戶鴿結(jié)構(gòu)，有效進罰行客戶拓展和胖挖掘。全面拓客€根據(jù)各贊個項目拍的需求針對各諷個片區(qū)和場所進行囑派單等形式的拓壩客；€拓客中心江配備統(tǒng)一的裝備，讓包括統(tǒng)一的服裝和歐道具等。擁有專負業(yè)化的漿策略和炒管理，圓確保拓睛客效果EJU拓客12式拓客中心己管理流程拓客方式拓客地點定向滲透渝北區(qū)重點企事業(yè)單、周邊高檔社區(qū)覆蓋區(qū)位區(qū)縣渠道區(qū)縣重點企事業(yè)單位宣講及商圈拓客商圈巡展主城區(qū)步行街巡展（觀音橋、解放碑、南坪商圈巡展）競品攔截周邊在售的高品質(zhì)樓盤以及主要競品（融創(chuàng)御錦、中冶北麓原 、中渝梧桐郡、萬科悅峰……）圈層活動重慶大學(xué)EMBA、浙江商會、民營企業(yè)家、總裁班、國學(xué)班、獅子會、溫州商會、私人俱樂部針對種子客戶開展的圈層活動109111對客戶信咬息進行分位層整理，劑根據(jù)營銷英戰(zhàn)略劃分喘客戶資源史，建立客曠戶數(shù)據(jù)庫【易居資杰源】整合廣泛垮的客戶資循源，包括罩易居積累愿的一手房秀客戶資料屈，樂居會甩客戶資料恭，點上收炭集的客戶