知名地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系

項(xiàng)目可行性論證--經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系

（試行）問題：1、項(xiàng)目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？項(xiàng)目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅（期間費(fèi)用包括：營業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見效快一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性項(xiàng)目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動態(tài)分析；程序規(guī)范。項(xiàng)目決策效率便于計算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報表格式、指標(biāo)計算不統(tǒng)一報表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評價指標(biāo)不能完整反映項(xiàng)目經(jīng)營情況過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標(biāo)。原項(xiàng)目測算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點(diǎn)將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動態(tài)指標(biāo)--考慮資金時間價值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時間價值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個方面或作補(bǔ)充說明包括以下四項(xiàng)：除整體指標(biāo)外增加了單項(xiàng)指標(biāo)如：資金峰值比例；地價支付貼現(xiàn)比；啟動資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測算要素的彈性調(diào)整。資金的時間價值：

資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。今天的1元錢不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價

銀行借款：按利率計付利息股東投入：交付利潤三、資金的時間價值單利終值計算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計算:S=P（1+i)

-n復(fù)利終值計算:p=s（1+i)

問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計算，兩年后其終值多少？四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。萬科城市花園項(xiàng)目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元；4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米。五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝芯恐校F(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標(biāo)。

在整個投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率

使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項(xiàng)目凈利潤/銷售收入×100%參考指標(biāo)3、總投資回報率項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資×100%4、銷售毛利率項(xiàng)目利潤/銷售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項(xiàng)目總投資7、地價支付貼現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目凈利潤/啟動資金六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系6-1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率：

是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡單說就是使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項(xiàng)目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項(xiàng)目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。

萬科城市花園項(xiàng)目：6-2、銷售凈利率銷售凈利率=項(xiàng)目凈利潤/銷售收入×100%（項(xiàng)目凈利潤=項(xiàng)目利潤-期間費(fèi)用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標(biāo)？以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報”是稅前利潤還是稅后利潤？6-3、總投資回報率總投資回報率=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資×100%（項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。6-4、銷售毛利率銷售毛利率%=項(xiàng)目利潤/銷售收入×100%（項(xiàng)目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義：在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率6-5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%。現(xiàn)值指數(shù)＞1說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說明其收益率達(dá)不到期望的回報率，項(xiàng)目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值萬科城市包花園項(xiàng)目萬科城市腹花園項(xiàng)目色測算：6-6、嶼資金峰值膝比例資金峰臟值的界紀(jì)定：資祝金峰值規(guī)指在項(xiàng)淋目開發(fā)珠期間，隔累計負(fù)道向凈現(xiàn)由金流量受的最大療值，也剖就是資靈金的最伙大缺口糖。資金峰耽值是對末項(xiàng)目而夜言，一撲般不必桂考慮本庭公司的菠自有存克款余額沙。資金峰爸值比例耀反映了粒項(xiàng)目資疼金峰值瘡占總投尋資的比酒例關(guān)系質(zhì)。資金峰室值比例紋=腦資金峰潛值/項(xiàng)僚目總投忘資萬科城意市花園絲式項(xiàng)目測科算：資金峰值井比例=沿資金峰德值/項(xiàng)目兩總投資=15膝000姜/（2羞800尋0+5成950歷0）=17勒%6-7、機(jī)地價支付罪貼現(xiàn)比本指標(biāo)反阿映地價支辟付的快慢障。土地合同批中的地價婆是一種名畜義地價，他將各期支斷付的地價毀折算為現(xiàn)川值才是該贏項(xiàng)目的實(shí)搖際地價。榨地價支付譜貼現(xiàn)比反漂映了名義短地價和實(shí)暖際地價的策關(guān)系。該比例菊越小實(shí)評際地價榜越低，勻反之實(shí)寄際地價畏越高。對各期地杏價進(jìn)行折餡現(xiàn)同樣要難確定一個喜貼現(xiàn)率，議我們?nèi)远ü臑?0%堪（依據(jù)同妻前）地價支付使貼現(xiàn)比扇=各期屯支付地價攝現(xiàn)值之和蒸/地價總氏額萬科城塔市花園評項(xiàng)目：6-8鹿、啟動字資金獲康利倍數(shù)啟動資金余=3個最干高的資金圖峰值之和腫/3啟動資穴金的界痰定：一嫁個項(xiàng)目細(xì)啟動資洋金較難頓直接計縮慧算，它售應(yīng)是開己發(fā)前期蘭一定階罩段的資途金需求竊。因此世我們近輸似定義油為3個孔最高峰鏟值的平芒均數(shù)。啟動資金打獲利倍數(shù)穿的意義：背在于集團(tuán)銳或分公司筐投入一個潔新項(xiàng)目必陷須的啟動膛資金，將心來能獲得液多少倍的欺凈利潤。積它是一個喜靜態(tài)的參兩考指標(biāo)。啟動資金隱獲利倍數(shù)懸=項(xiàng)戚目凈利潤鈴/啟動資罵金萬科城味市花園榜項(xiàng)目七、核艙心指標(biāo)屑的基本探要求（跨參考）內(nèi)部收析益率≥陵25%巾銷售凈寇利率≥活9%指標(biāo)評歉價考慮能：（1）核象心指標(biāo)確飲定指標(biāo)值止標(biāo)準(zhǔn)；參賴考指標(biāo)中降的總體指興標(biāo)未定標(biāo)白準(zhǔn)僅做參跑考；參考紅指標(biāo)中的于單項(xiàng)指標(biāo)幻玉結(jié)合具體獅項(xiàng)目分析宵評估。（2）經(jīng)鍛過對部分繡項(xiàng)目（成膽都1期、主大連等）化的測試，安其內(nèi)部收猜益率均超癢過30%娘。因此對引一般多層喬項(xiàng)目內(nèi)部火收益率暫蜂定為25丹%。（3）劑經(jīng)測算這，集團(tuán)誓平均稅雕前銷售捧利潤率訓(xùn)為12休%，銷肆售凈利殲率約在垂8.0命4~1痕0.2妹%之間隱，因此萄銷售凈取利率暫四定為9購%。八、關(guān)于唐本指標(biāo)體縮慧系1、正徐確估計坦銷售價凱格、成濁本是一激切測算次正確的春前提；2、正確捎的現(xiàn)金流愁量表是保摘證指標(biāo)質(zhì)剛量的關(guān)鍵到；制訂切楊實(shí)可行的備項(xiàng)目開發(fā)鹽、銷售計咬劃是編制界現(xiàn)金流量曉表的基礎(chǔ)籃；3、對溜開發(fā)周悲期小于粉3年（去含3年尤）的項(xiàng)叨目必須志按季度館編制現(xiàn)設(shè)金流量凱表，開柔發(fā)周期漁超過3胖年的項(xiàng)怪目可以友按年編丙制；4、凡棍是涉及糟現(xiàn)金流稼量貼現(xiàn)吊的指標(biāo)榆，其貼摔