XXXX臺州商業(yè)地產(chǎn)定位報告

臺州玉蘭廣場定位報告綠城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司2023/4/30引言項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)、辦公、住宅建設(shè)用地面積（㎡）140667（211畝）總建筑面積（㎡）288600其中住宅面積（㎡）≤130400酒店及服務(wù)式公寓面（㎡）≤65800商業(yè)面積（㎡）≤92400其中B-2地塊集中性商業(yè)地上建筑面積76400㎡建筑密度≤35%容積率≤2.05建筑限高≤80m項目區(qū)位信息引言中心大道市府大道學(xué)院路項目地塊

項目位于臺州市主城區(qū)椒江西南角，椒江城市中心區(qū)的西商務(wù)區(qū)地塊。本案西面臨學(xué)院路，東面與市民廣場隔中心大道相望，南隔電信大樓是市府大道。引言本報告的意義目前項目處于基礎(chǔ)工程階段（），本定位報告在分析、研究臺州市場情況數(shù)據(jù)并結(jié)合項目自身條件的基礎(chǔ)上，從市場研究、消費研究、借鑒案例、項目定位、經(jīng)濟(jì)測算五部分展開闡述。一、市場研究二、消費研究三、借鑒案例目錄四、項目定位五、經(jīng)濟(jì)測算臺州宏觀經(jīng)濟(jì)臺州商業(yè)市場臺州市場機(jī)會一、市場研究城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人均GDP元元1.臺州宏觀經(jīng)濟(jì)臺州位于浙江沿海中部，是長三角先進(jìn)制造業(yè)基地，中國長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈16大城市之一，臺州是股份制經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地。臺州全市民營經(jīng)濟(jì)比重占GDP比重達(dá)97%。2011年臺州全市實現(xiàn)GDP2794.91億元，全市戶籍總?cè)丝?86.79萬人，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30490元。與省內(nèi)典型地級市舟山、金華主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)相比，臺州“藏富于民”的城市特征較為明顯。人均社會消費品零售總額元2011各城市經(jīng)濟(jì)對比表一線城市二線城市三線城市上海杭州臺州舟山金華常住人口（萬人）2,347873586112469社會消費品總額（億元）6,7772,54811322121088人均社會消費品總額（元）26,22524,66719,29818,42323,215城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）31,838

30,035304903049628593臺州人均可支配收入接近上海超過杭州等地，屬于南方的富裕城市；臺州人均社會消費品總額低于大部分一、二線城市，原因是臺州商業(yè)配套比較缺乏，導(dǎo)致當(dāng)?shù)叵M外流，據(jù)了解當(dāng)?shù)赜匈徺I力的人群常去杭州、上海、香港等地消費；上述數(shù)據(jù)比較說明臺州有大量潛在購買力有待釋放。1.臺州宏觀經(jīng)濟(jì)臺州商業(yè)項目以商業(yè)街和百貨為主。臺州商業(yè)項目分散在臺州三個區(qū)，缺失可形成一定規(guī)模的商業(yè)中心物業(yè)。商業(yè)街：1）已形成自身固定的業(yè)態(tài)組合；2）品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，檔次不高；3）餐飲、娛樂類所占比例過低，不足20%，較正常的30%左右的合理比例。臺州百貨：1）規(guī)模有限，功能難集合，經(jīng)營收入難突破；2）臺州百貨業(yè)的高端品牌有限，缺乏國際主流品牌，導(dǎo)致商場檔次不高；3）臺州商場配套不足，不能提供一站式、高質(zhì)量的服務(wù)，缺乏滿足臺州人日漸提高的消費理念及消費能力的中高檔商業(yè)中心。2.臺州商業(yè)市場——(1)商業(yè)綜述臺州代表性商業(yè)街主要分布在椒江區(qū)中山路、開元路、工人路、解放南路，黃巖區(qū)青年路、橫街、環(huán)城南路、勞動路，路橋區(qū)銀座街、十里長街。2.臺州商業(yè)市場——(2)商業(yè)分析

鏈接：臺州商業(yè)街匯總目前臺州集中式商業(yè)項目設(shè)施受規(guī)模限制功能較為單一，餐飲、娛樂、休閑等功能不突出，基本以傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營模式存在，與目前城市商業(yè)發(fā)展的趨勢不相匹配。鏈接：臺州百貨匯總零售類超市精品店餐飲類低檔餐飲藥店工藝品休閑餐飲休閑服飾家俱特色餐飲品牌服飾電器商務(wù)餐飲女裝嬰幼用品娛樂類影院電腦軟件建材KTV手機(jī)通訊小商品批發(fā)兒童娛樂場電動車運動品牌配套美容美發(fā)/個人護(hù)理品牌女裝文體用品珠寶配飾備注：上述業(yè)種僅為當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)種，本案在定位時還會適當(dāng)規(guī)劃當(dāng)?shù)貨]有的業(yè)種，來引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M者！3.臺州市場機(jī)會—業(yè)種分析在對臺州市場業(yè)態(tài)狀況分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合實地調(diào)研情況，進(jìn)一步對當(dāng)?shù)刂饕?7類業(yè)種進(jìn)行了細(xì)化研究，篩選出比較符合本項目的業(yè)種。臺州優(yōu)質(zhì)的兒童消費場所有限，大部分兒童消費集中在肯德基、必勝客等休閑餐飲內(nèi)，同時通過市場調(diào)研樂購?fù)庾鈪^(qū)，新世界百貨2樓，發(fā)現(xiàn)兒童消費市場供應(yīng)量較為充足，但消費人氣明顯不足。究其原因有以下兩點：1.兒童類業(yè)態(tài)與零售相關(guān)業(yè)態(tài)結(jié)合處理效果不佳；2.缺乏良好的氛圍營造，家庭溫情的場景感沒有體現(xiàn)。3.臺州市場機(jī)會—(1)兒童相關(guān)業(yè)態(tài)通過上述市場調(diào)研認(rèn)為，臺州兒童相關(guān)消費(包括與兒童相關(guān)的休閑餐飲)可以帶動整體家庭消費客群，對于人流量與消費額有較大支撐。因此本項目可重點考慮集中式兒童業(yè)態(tài)。建議引進(jìn)品牌兒童娛樂商家，并以此為核心，注重與相關(guān)零售、餐飲、配套類業(yè)態(tài)的互動組合，在優(yōu)化業(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)上在規(guī)劃設(shè)計上重點營造家庭溫馨感的商場氛圍場景。3.臺州市場機(jī)會—(1)兒童相關(guān)業(yè)態(tài)臺州商務(wù)餐飲市場人氣比較火爆，且各層級均有消費群體支撐。高檔餐飲少，低檔排擋類餐飲居多，整體經(jīng)營狀況良好，消費時間段主要集中在夜晚。建筑形式以街面店為主，設(shè)置在二層以上且在單體商業(yè)內(nèi)的比較少。本項目在高層設(shè)置餐飲在臺州是一個先例，具有一定的市場開發(fā)潛力。3.臺州市場機(jī)會—(2)餐飲業(yè)態(tài)臺州家具專業(yè)市場規(guī)模較大，臺州未來2-3年將增加3家以上大型家俱市場，在加上受房地產(chǎn)形式影響，臺州家居市場未來一段時間趨于飽和，因此本項目不建議設(shè)置單一家俱類業(yè)態(tài)，可考慮以居家生活為主題概念的家居家飾類業(yè)態(tài)。3.臺州市場機(jī)會—(3)家居生活業(yè)態(tài)臺州人休閑娛樂方式基本以KTV為主，量販KTV在臺州有一定的市場基礎(chǔ)，但基本上散布在各條商業(yè)街。因此，本項目購物中心中設(shè)置量販KTV有一定吸引力。同時作為購物中心的主題消費區(qū)域，夜場文化可以作為重點商業(yè)內(nèi)容，其營造方式必須結(jié)合酒吧、餐飲、娛樂配套等進(jìn)行協(xié)調(diào)組合。3.臺州市場機(jī)會—(4)休閑娛樂業(yè)態(tài)臺州家電市場人氣不足，主要購買渠道以專業(yè)市場為主。同時電子商務(wù)的影響加劇了家電市場的不景氣，需要謹(jǐn)慎選擇此類業(yè)態(tài)。3.臺州市場機(jī)會—(5)3C家電業(yè)態(tài)3.臺州市場機(jī)會——項目市場機(jī)會分析臺州商業(yè)現(xiàn)狀及市場空白點，結(jié)合臺州商業(yè)發(fā)展趨勢。本項目商業(yè)機(jī)會：一站式體驗休閑時尚購物中心二、消費研究消費人群界定人群特征分析1.消費人群界定地理半徑經(jīng)濟(jì)半徑

機(jī)會半徑

地理半徑往往決定了項目的基礎(chǔ)市場，資源輻射的差異性決定基礎(chǔ)市場的差異性。

在區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的影響力往往決定了項目的目標(biāo)市場范圍。地理半徑基礎(chǔ)市場經(jīng)濟(jì)半徑目標(biāo)市場機(jī)會半徑藍(lán)海市場

項目功能屬性差異性決定了項目的機(jī)會市場，即“藍(lán)海市場”。地理半徑經(jīng)濟(jì)半徑機(jī)會半徑椒江城區(qū)妥各年齡層有人群。路橋、黃穴巖、溫嶺度、三門等父區(qū)域高端息收入人群銅。其他區(qū)矮域高端予收入人朋群。1.消費人群遮界定椒江商廚業(yè)黃巖商業(yè)路橋商業(yè)黃巖消費蚊者路橋消謝費者椒江消震費者溫嶺、玉驚環(huán)等周邊撐區(qū)域2.椒江區(qū)豈由于商刑務(wù)和生肺活配套贏完善，六且商業(yè)回設(shè)置品吸質(zhì)較高焰，深受采消費者土青睞，叼不僅是配椒江區(qū)設(shè)消費者闊的首選湊區(qū)域，魂同時也怕吸引路五橋、黃辰巖、溫寧嶺、玉魚環(huán)和三訊門等區(qū)供域高端散消費者相到訪。3.路橋區(qū)的絡(luò)商業(yè)主要也以該區(qū)消董費者為主濾，同時由爪于地域性毯因素，溫吼嶺、玉環(huán)龜?shù)铰窐虮葞熭^近，將羽吸引溫嶺葛、路橋等婚周邊市縣爬的消費者陵。1.黃巖區(qū)消弓費者相對晴較單一，謎除了依靠繡本區(qū)消費豬者外，其舉余是臺州恰市西北部抬的周邊市晚縣的消費屢者。1.消費人存群界定2.人群特征泡分析特征椒江區(qū)域消費者年齡區(qū)間18—45歲，全客群消費覆蓋職業(yè)特點兒童、學(xué)生、公務(wù)員、上班族、家庭主婦、私營業(yè)主家庭結(jié)構(gòu)多以三口之家為主家庭收入當(dāng)?shù)刂械绕霞彝橹饕M群體消費需求精品購物消費公務(wù)餐飲招待兒童游樂消費家庭生活消費時尚生活體驗特征黃巖、路橋、溫嶺等區(qū)域消費者年齡區(qū)間35—45歲之間為主要消費人群職業(yè)特點公務(wù)員、上班族、私營業(yè)主為主家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主家庭收入以區(qū)域高端收入家庭為主消費需求高端精品購物特定業(yè)態(tài)需求（如冰場等）2.人群特醬征分析三、借鑒案例三、借鑒榮案例我們通頂過類似鮮案例的漏研究，態(tài)來尋找端適合本富項目商冰業(yè)的發(fā)港展方向呆。案例研籠究目的加：通過對與殼本案類似劈燕的商業(yè)案憲例的研究均，指導(dǎo)本腔項目商業(yè)譽的發(fā)展方當(dāng)向。案例篩選絡(luò)條件：對標(biāo)城市憑的對標(biāo)商京業(yè)具有一定打規(guī)模經(jīng)營成功三、借鑒扭案例1）品牌借河鑒：舟山凱逃虹2）店鋪朋組合借肅鑒：南京水世游城、上海龍之哪夢四、項目定位主題定位業(yè)態(tài)規(guī)冬劃及品高牌落位家庭休閑鄉(xiāng)豐生活中心時尚精品少都哪市享受珍親子蜘體驗三主題餐督飲定位建議枯：以家庭改休閑生找活體驗守為主題探，融合蜻購物、嬌餐飲、征休閑娛慌樂為一咬體，面輕向項目犁周邊高纖端客群悅以及臺辜州中高睜端客群破的一站情式購物慢中心。1.主題定位—(1)打造什盈么?因時尚而晉來因體驗而堪來因聚會疲而來因家庭緒而來提供有別象于臺州傳艘統(tǒng)商業(yè)的股高品質(zhì)休歪閑體驗。打造與潮吵流生活同常步的市級歷商業(yè)中心摘。1.主題定邀位—(2初)來的理急由?時尚家庭都市2-3口之家，論具有一定蠟的生活品傷味及消費駛能力。月光“buy類”追求時恨尚，追扯求體驗廣時尚消液費的年皮輕客群股。主流精附英私營業(yè)主影、公務(wù)員倍，商務(wù)宴均請、精品己及禮品消羊費。1.主題定聽位—(3赴)誰來消費?1.主題定律位—(4忙)消費什么?1.臺州以及植浙南市場靠零售市場約發(fā)展緩慢猶，零售對震于項目人焰氣的聚集快和帶動作慚用有限。2.本項目位于臺州椒江、路橋、黃巖三個區(qū)的游離區(qū)，人流比較分散。臺州市場如果開業(yè)前期較少的人流，就會造成商場長期人流冷清。3.鑒于對臺州市場的考察，兒童業(yè)態(tài)、休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)能夠吸引較多的人流，帶動商場人流活躍度。本項目冰場是浙南地區(qū)唯一一個標(biāo)準(zhǔn)真冰場，類似的功能區(qū)有助于帶動人氣迅速提升。構(gòu)建臺州嶺獨特的商湯戶組合，貴營建豐富讀業(yè)態(tài)，滿攻足目標(biāo)客冠群“品、早尚、悅磨、食、享緣瑞”等多層著次需求，幣在此基礎(chǔ)訓(xùn)上對項目垃各樓層進(jìn)供行主題劃壟分。1F品主題2F親主題3F悅主題4F夜主題5F享主題1B家主題1.主題定位—(4驅(qū))消費什么?(1)業(yè)態(tài)規(guī)劃魚原則2.業(yè)態(tài)規(guī)劃鞋及品牌落姑位在各個恭平面中售與樓層駁商業(yè)主欺題及動剖線、節(jié)讀點相結(jié)田合。在立體布司局中，業(yè)健態(tài)設(shè)置盡沫可能在垂戰(zhàn)直方向一破致。業(yè)態(tài)升縱向聚集者形成較強(qiáng)潔輻射效應(yīng)曉，培養(yǎng)消爸費者對購婆物中心的書好感，保丟證垂直動意線暢通。保障租金考收益吸引人流保障品嫌質(zhì)業(yè)態(tài)、久品牌創(chuàng)粘新時尚女裝壟、化妝品芬、黃金珠呆寶等超市、作餐飲、臂影院、堪兒童娛峰樂、冰液場等國際一種線化妝播品、國申際名品(配飾)等首次進(jìn)入貿(mào)臺州業(yè)態(tài)姑如冰場、貌快時尚品艙牌等2.業(yè)態(tài)規(guī)劃蝕及品牌落牽位(1)業(yè)態(tài)規(guī)劃送原則樓層業(yè)態(tài)分布5F商務(wù)餐飲個人護(hù)理4FKTV配套美容美發(fā)餐飲3F影院冰場運動主題電玩餐飲2F快時尚零售主題零售集合店兒童類餐飲1F快時尚國際名品珠寶旗艦店輕餐飲1B超市2.業(yè)態(tài)規(guī)扁劃及品園牌落位(2)業(yè)態(tài)樓層得規(guī)劃主力店娛樂2.業(yè)態(tài)規(guī)劃喇及品牌落漢位(3)初步品牌歇規(guī)劃餐飲名品(配飾/香水)2.業(yè)態(tài)規(guī)并劃及品摩牌落位(3)初步品牌析規(guī)劃時尚A-11撤2家主題(超段市)業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案超市1樂天瑪特/永輝超市拉動人差流，為尸項目帶逝來人氣晝，滿足駛一站式軍購物需戒求。A-12借1次主力獲店(快牌)零售店珠寶旗艦躲店品主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案次主力店1ZARA/H&M/UNIQLO/BasicHouse/絲芙蘭零售店30CARTIER/伯爵//歐米茄古名/浪琴/Dunhill/萬寶龍/施華洛世奇/BOSSOrange/Max&Co/LACOSTE/CK/MissSixty/Ochirly/JORYA珠寶旗艦店1IDO/戴夢得/周大福輕餐飲3星巴克/哈根達(dá)斯引進(jìn)時尚菠快牌，突氣出項目定篩位，吸引金該區(qū)域人伍氣。輕餐飲珠寶旗艦敞店有助于捆提升項目褲檔次。F1業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）次主力店（快牌）12017零售店304076珠寶旗艦店12717餐飲3577總計359387主題詮嘉釋：精品零矛售（國她際一線妄品牌配援飾）、湖黃金珠孤寶保障若項目品太質(zhì)形象宴。A-12秤2次主力婚店(快牌/運動)主題零售麻集合店零售店餐飲兒童主湯題區(qū)（玩具/教育/培訓(xùn)/書吧）兒童游樂林場親主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案次主力店1ZARA/H&M/UNIQLO/BasicHouse（一拖二）；正格/金冠零售店24Jeep/Cabbeen/雅戈爾/金利來/報喜鳥/ETAM/詩篇/播/慕詩/5+/依戀/THEORY/NINEWEST/百麗集合店/麗嬰房/好孩子/NikeKids/反斗城/天才寶貝/兒童樂園/親子樂園/Hellokitty/ZIPPO/大眾書局/光合作用主題零售集合店1男女裝品牌集合店/EQ:IQ/harborhouse/曲美/綠城生活館/特力和樂/無印良品餐飲3必勝客/ColdStone/仙蹤林/味千拉面/鼎泰豐/DQ體現(xiàn)全上客層定辦位帶動家三庭消費調(diào)整為負(fù)主題零浪售集合聰?shù)?，其確定位可絡(luò)以著眼咸于時尚阻休閑人牙群、商到務(wù)人群宜、居家殼生活人飲群。F2業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）次主力店（快牌/運動）12627零售店243963主題零售集合店12717餐飲31532兒童娛樂場1601總計3011440主題詮釋際：以兒童腿為主題性，家居熄生活為起特色突危出家庭谷親情氛褲圍，并伸輔以以身家庭餐桌飲為主成的相關(guān)忙配套，攤實現(xiàn)全虧家消費難。A-12耳3影院(保利)冰場(冠軍)電玩零售餐飲悅主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案主力店2保利影院/冠軍冰場零售11杰克瓊斯/SELECTED/ONLY/VEROMODA/李維斯/LEE/速寫/Jasonwood/JackWolfskin/HOTWIND/蘋果直營店電玩2神采飛揚/天空之城/湯姆熊餐飲3釜山料理/綠茶/禾綠回轉(zhuǎn)壽司/鹿港小鎮(zhèn)/滿記甜品/千味涮休閑娛樂費業(yè)態(tài)可垂駐直拉動人他流，將年援輕客群人餃流吸引到矩較高樓層繭。可考慮互訪動業(yè)態(tài)如鄰運動休閑言服飾、電楊子產(chǎn)品、呈鞋包等。F3業(yè)態(tài)占撿比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）冰場13285影院13572零售店111445電玩22717餐飲31763總計1812782主題詮釋陜：以浙南首噴個標(biāo)準(zhǔn)真漆冰場為標(biāo)羅桿，配合門影院、電圈玩等生活驅(qū)娛樂設(shè)施歌，充分拉舊動臺州家諷庭娛樂消驅(qū)費人群，統(tǒng)提升項目冰人氣。KTV餐飲輕餐/水吧/甜品零售美容美發(fā)/護(hù)理夜主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案KTV1銀樂迪/好樂迪/謳歌零售7氣味圖書館//habit習(xí)慣生活館美容美發(fā)1東田造型/巴米羅造型/美甲餐飲12一茶一坐/太興餐廳/三上日本料理/小烹大治該樓層目答的性消費垃較強(qiáng)，能沿夠?qū)⑷肆髌尬捷^久高樓層。F4業(yè)態(tài)占簽比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）KTV12017零售店7572美容美發(fā)1379餐飲125011總計217979主題詮夜釋:以KTV為帶動魄，結(jié)合劉美容美宮發(fā)、特蓄色餐飲虹突出“挽夜場文起化”，場實現(xiàn)項懶目全天船候消費賴。商務(wù)餐飲會所/個人護(hù)流理享主題業(yè)態(tài)鋪位數(shù)落位品牌方案個人護(hù)理1瑪花纖體/靜博士商務(wù)餐飲1小南國/新榮記考慮私貝密性，污把相關(guān)征業(yè)態(tài)擺籍放在較賽高樓層碼。F5業(yè)態(tài)占亦比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)店鋪面積（㎡）商務(wù)餐飲11200會所/個人護(hù)理1845總計22045主題詮削釋：考慮私似密性，排將以商至務(wù)為特瓦色的高愿端餐飲轟及配套延消費放頃在較高謙樓層，灑體現(xiàn)尊饒貴品質(zhì)編?？傮w業(yè)億態(tài)占比注：主力課店含冰場、影責(zé)院、超市等；次主力厚店含快牌、望快牌/運動、妙主題零赴售集合撕店等；娛樂含兒童娛菠樂城、KTV、電玩等；配套含珠寶旗艦頑店、美容幫美發(fā)、會輕所/個人護(hù)濁理等。總體業(yè)禿態(tài)占比業(yè)態(tài)店鋪數(shù)可租賃店鋪面積（㎡）冰場（主力店）13285影院（主力店）13572超市（主力店）116470快牌（次主力店）12017快牌/運動（次主力店）12627主題零售集合店（次主力店）12717零售7210056珠寶旗艦店（配套）12717兒童娛樂場（娛樂）1601KTV（娛樂）12017電玩（娛樂）22717餐飲2210083美容美發(fā)（配套）1379會所/個人護(hù)理（配套）1845總計10760103通過各儉樓層店哨鋪面積斜與數(shù)量旨統(tǒng)計，三本項目導(dǎo)業(yè)態(tài)以盡超市、斃零售、突餐飲為身主導(dǎo)，革突出家角庭主題伴消費，年與前文鉆“家庭遺休閑生縮慧活中心逆”主題繡定位吻尸合。后璃續(xù)我司絹將圍繞戒店鋪劃謀分與品塊牌規(guī)劃夕進(jìn)行商求家訪談就工作，醉并在訪星談成果絕的基礎(chǔ)羊上進(jìn)一誕步明確估店鋪數(shù)膏與相應(yīng)卸的品牌伯落位圖泥。五、經(jīng)濟(jì)測算1.測算說串明按完全呼自持開困發(fā)模式采，測算導(dǎo)購物中愿心自身平的投資渠收益能門力。通缺過分析湊項目開乏發(fā)及運酬營所需載的各項累投入，障項目自2015年開業(yè)講起至土劑地使用攀年限期部滿的2051年可預(yù)健估的各衰項收益翠，得出栽了項目抹整體投似資回報禁率與投搖資回收覽期。其中，錦開發(fā)成盆本數(shù)據(jù)安部分來泡自于項刷目公司卵，另一晚部分根托據(jù)對標(biāo)征項目估怕算；預(yù)廳期租金搭以及其丈他列支肉項目，餃根據(jù)購找物中心恨近兩年寧行業(yè)平惹均水平偶與臺州請當(dāng)?shù)厥袕V場調(diào)研拜數(shù)據(jù)預(yù)辱估。1.測算說晝明項目明細(xì)數(shù)據(jù)（萬元）產(chǎn)出第一年租金收益3149投入1.開發(fā)成本土地費用28158前期費用2410工程費用65057期間費用70842.運營支出保險費15停車場管理費100行政辦公33人工費用111物業(yè)費用及維護(hù)維修費310招待費303.推廣費用項目推廣199招商活動4.各項稅費383購物中診心的投糠入產(chǎn)出么模型中鉗收入及殃支出項護(hù)目如右蠅表所示濫。2.收支說明本項目預(yù)叔計開發(fā)成譯本約1027監(jiān)09萬元，罩具體構(gòu)叨成如下:（數(shù)據(jù)更祖新時間：2012年9月11日）鏈接：臺狗州玉蘭廣衛(wèi)場購物中趕心經(jīng)濟(jì)測巖算項目金額（萬元）土地成本28158前期費用2410工程成本65057財務(wù)費用1349管理費用5734合計1027093.成本測算（數(shù)據(jù)更考新時間：2012年9月11日）根據(jù)臺游州城市遲規(guī)模、允人均可望支配收惠入、消子費水平聲、社會兵零售水改平及同鉆等城市泊水平，邁對臺州擾當(dāng)?shù)厣炭禈I(yè)項目鬧的租金體價格調(diào)映查，并至對選定該各類業(yè)惠態(tài)的市彎場營業(yè)切額調(diào)查贈，暫得砍本項目塘各樓層等租金如篩下（按棋承租面喘積加權(quán)足平均數(shù)艦計算）帶：樓層B1F1F2F3F4F5租金（元/㎡/天）1.456.356.674.6