房地產(chǎn)住宅社區(qū)項(xiàng)目整盤營銷推廣方案

xx國際社區(qū)

整盤營銷推廣方案xx地產(chǎn)經(jīng)營銷售部產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價值，營銷創(chuàng)造價值-開篇語2011年，政策“緊箍咒”未松，大市走向堪憂，競品“蠢蠢欲動”，客戶“持幣觀望”……唯有富有技巧的營銷戰(zhàn)略，方可運(yùn)籌帷幄、決勝千里！目錄

壹、市場篇

貳、產(chǎn)品篇

叁、客戶篇

肆、銷售戰(zhàn)略篇

伍、營銷推廣篇

陸、物業(yè)提升建議壹市場篇

一、宏觀運(yùn)行背景1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年以來，西安市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，運(yùn)行狀況總體良好，生產(chǎn)運(yùn)行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi)需依然保持旺盛，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益有所提高。

固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長，從房地產(chǎn)市場看，2010年西安房地產(chǎn)投資764.22億元，同比增長22.2%，全市商品房累計銷售面積同比增長27.1%，商品房銷售額同比增長41.1%。關(guān)鍵詞：平穩(wěn)快速增長2、土地市場2010年1月14日國土資源部《關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實(shí)施工作的通知》，申報住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租住房和中低價位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供給。2010年是國土部土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查覆蓋全國的第1年，依據(jù)衛(wèi)片執(zhí)法檢查結(jié)果實(shí)施15號令，對政府的主要負(fù)責(zé)人問責(zé)，有助于推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2010年西安市共掛牌出讓183宗土地，出讓總面積為1010.088018萬平米，同比上漲38%。成交總面積為744.4667673萬平米，同比上漲6.9%。土地類型包括住宅、商業(yè)金融、科研教育、工業(yè)、綜合；供應(yīng)的區(qū)域除了東南西北四個城區(qū)外還有高新、臨潼、閻良和長安區(qū)。土地出讓總量突破一千萬平米2010年西安市的土地出讓總面積為1010.088018萬平米。這也是自2004年國土資源部頒布第71令：<<關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知>>，規(guī)定2004年8月31號以后全國所有經(jīng)營性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度以來，西安市土地出讓總面積首次突破千萬平米大關(guān)。大量的土地的出讓必將引來新一輪的開發(fā)熱潮。關(guān)鍵詞：保障性供給、新一輪開發(fā)熱潮3、政策環(huán)境2010年，西安樓市在政策風(fēng)雨中穩(wěn)步前行，政策反映遲緩，市場影響度較小成為二線城市的典型代表。2011年，政策調(diào)控繼續(xù)收緊，西安樓市是否能夠繼續(xù)穩(wěn)步升華？先讓我們回顧一下“政策年”中的主要政策：關(guān)鍵詞：限增長過快、緊縮銀根、規(guī)范市場

政策長期化發(fā)布時間：2010年1月10日發(fā)布部門：國務(wù)院辦公廳政策主題：國十一條具體內(nèi)容：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價”。發(fā)布時間：2010年4月14日發(fā)布部門：國務(wù)院政策主題：提高銀行貸款利率具體內(nèi)容：提高銀行貸款利率：4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%發(fā)布時間：2010年4月17日發(fā)布部門：國務(wù)院政策主題：限制異地購房具體內(nèi)容：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。發(fā)布時間：2010年4月20日發(fā)布部門：住建部政策主題：對開發(fā)商銷售行為的一系列規(guī)范具體內(nèi)容：1、預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。2、商品房交付使用條件須明確。3、尚未開盤項(xiàng)目要責(zé)成限期銷售。4、未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。發(fā)布時間：2010年4月22日發(fā)布部門：銀監(jiān)會政策主題：第三套房禁止貸款具體內(nèi)容：

1、明確二套房標(biāo)準(zhǔn)，一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購房是否從銀行貸款。

2、明確三不貸、三掛鉤。所謂三不貸，第一，對于國土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；第二，對于建設(shè)部房屋管理部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再給貸款；第三，對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，就是去參與招牌掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再給他增加貸款。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評估之后，明確需要多少錢，銀行給予相應(yīng)的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進(jìn)度償還原有貸款。出臺時間：2010年9月25日出臺部門：兩部委（國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）政策主題：開發(fā)商囤地一年禁止買地具體內(nèi)容：文件規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)并核實(shí)競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。出臺時間：2010年10月11日出臺部門：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部政策主題：省級政府穩(wěn)定房價不力將問責(zé)具體內(nèi)容：三部門要求，各地立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)〔2010〕10號文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要按照近日國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)一步貫徹國發(fā)〔2010〕10號文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任出臺時間：2010年11月3日出臺部門：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策主題：住房公積金限制投資具體內(nèi)容：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等公布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定二套房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套房公積金房貸利率1.1倍；同時停止發(fā)放購買三套及以上住房的公積金房貸。出臺時間：2011年2月25日出臺部門：西安市房地局政策主題：進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知具體內(nèi)容：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)內(nèi)向其售房。出臺時煤間：201鵝1年4月24日出臺部門啟：西安市踐房地局政策主題擠：進(jìn)一步暗加強(qiáng)房地寫產(chǎn)市場監(jiān)置管有關(guān)問賊題的通知具體內(nèi)容懇：商品房下項(xiàng)目申請伐預(yù)售許可嚼時，嚴(yán)格接執(zhí)行“一州房一價”,“一價清令”相關(guān)僅規(guī)定，姨銷售系祥統(tǒng)中的豆均價要汽和申報墓均價一踏致，實(shí)點(diǎn)際成交新價格不彈得高于咽申報房賽屋標(biāo)價步。申請泛商品房跟預(yù)售許該可時，梢還應(yīng)提躲供開發(fā)召企業(yè)與炕監(jiān)管銀終行簽定依的商品注房預(yù)售狐資金監(jiān)仰管協(xié)議差和監(jiān)管耽賬號。盲房產(chǎn)測蔬繪以房嶼屋主墻去為準(zhǔn)計貪算建筑賢面積（靜主墻體對以外的括保溫層叉、粉刷聰層、非線結(jié)構(gòu)主雕體的裝貞飾部分潤等均不凝計算建帥筑面積演），工晶程建設(shè)允進(jìn)度應(yīng)嚼達(dá)到標(biāo)衡準(zhǔn)層以枕上。二、西安龜市房地產(chǎn)筑市場研究1、201錢0年西安市蓬房地產(chǎn)市仗場回顧201饅0年，新一輪的訓(xùn)房地產(chǎn)調(diào)輸控政策出投臺并貫穿2010年始終，西安樓市由在政策密澇集調(diào)控下顯，依然保變持著穩(wěn)步較上揚(yáng)態(tài)勢應(yīng)。種種跡膀象表明壘，西安惕樓市剛惱性需求贏巨大，傳支撐著歡西安商章品房銷割量的持系續(xù)增長墓，關(guān)中首天水經(jīng)帶濟(jì)區(qū)的賤確定，窮地鐵二惑號線即溉將通車夫，大明規(guī)宮開園備等諸多勇利好因哭素拉動昨商品房仆銷量，爪此外，只高漲的CPI也成為直教接推動市奏場銷售的休推手，2010年西安沈市商品愚房銷售暮量再創(chuàng)驢新高，徐商品房浴銷售量里達(dá)142慨8.7座5萬平方凍米，同就比上年濃上漲9.3巨0%，其中，守普通住宅為銷售面積124停6.9筍8萬平方變米，同留比上年番上漲2.3福9%。從各物業(yè)紅成交銷售稠比例圖來西看，2010年西安康市普通惰住宅銷夾售面積1246頓.98萬平方米勝，同比上怎年上漲2.39葵%，占全傍年商品陶房銷售護(hù)量的87.2皮8%，該比例順較上年下湊滑了3.81個百分點(diǎn)翅；商服用呈類物業(yè)交伸易面積共席計為82.4壞6萬平方隊米，同條比大幅瞎上漲62.0組4%；寫字樓勁類物業(yè)66.5性4萬平方米蹲，同比也英出現(xiàn)大幅融上漲，漲抹幅為85.9怠1%；別墅肉類物業(yè)恢成交面屈積為24.懇13萬平方米貼，同比上低年小幅下歪滑3.06禮%；從201腫0年西安服樓市市配場來看免，雖供疾應(yīng)面積饑較上年家增長21.7貨3%，但高黨漲的置衫業(yè)熱情顧下市場售依然表霜現(xiàn)出快濤速入市質(zhì)的熱銷銳場面，番從土地周市場交疤易以及頭年底政見策環(huán)境泄來看，201敞1年西安屠樓市仍墊將繼續(xù)才保持高礎(chǔ)昂的供門應(yīng)量，字但在政想策進(jìn)一內(nèi)步收緊辱面前，革市場銷存售速度片將逐步薪放緩。2010年西安笨市普通察住宅類尋物業(yè)銷脆售面積1246疼.98萬平方米炊，同比上倍年上漲2.3纏9%，銷售金閘額為747液.21億元，隙同比上測漲30.5稿3%；普通撥住宅銷漁售面積撤在商品摧房中所綢占比例造為87.市28%，該比柱例較上菠年下滑環(huán)了3.8既1個個百分傘點(diǎn)，在政嬌策頻出的2010年，提高姿首付比例旺、提高二南套房貸、術(shù)限制三套詞房等多項(xiàng)洽政策出臺暖，住宅市狡場需求量尚被強(qiáng)制壓迅縮。從全誘年住宅成插交走勢來觀看，2季度的4月，“國猜十條”等季收緊政策報的陸續(xù)出匹臺，市場住觀望情緒總影響在隨碗后的5-6月日漸我凸顯，3季度以來掃，伴隨著駱全市范圍泰內(nèi)的促銷途活動以及緩?fù)泬毫︼?，需求市腿場再度釋衣放，迎來繪了4季度商金品房銷豈售的持毛續(xù)高漲家。2010年西安竄市普通莖住宅成技交均價揉為5992元/平方米。誘從歷年房棵價走勢來邊看，近兩玩年隨著房稀地產(chǎn)市場速的熱銷，純普通住宅瞇成交均價巷也直線上缸揚(yáng)。從2010年各月墓房價走刮勢來看傻，4月新政影等響下，2季度全市哭普通住宅渠成交均價獅出現(xiàn)下滑扯走勢，但3季度以后仆，在通脹童預(yù)期影響潮下市場觀偉望迅速結(jié)我束，市場分銷量的迅董速好轉(zhuǎn)也漫促使普通遵住宅成交言均價持續(xù)攏上揚(yáng)，年辟末伴隨著測開發(fā)企業(yè)斬保業(yè)績而急采取的大凡規(guī)模促銷永活動下，左住宅成交盛均價出現(xiàn)傻小幅回落近。25-拴30歲年齡躬段市場扣份額為20.3只7%，依然位南居第一位灣，35-著40歲年齡段被市場份額糊為16.旺39%位居第二獻(xiàn)，從2010年普通擾住宅購真買人群建年齡分缺布來看凍，以往中典型的臂剛性需彈求以及憤改善型擾需求特剪征被市笨場弱化判，在頻發(fā)繁調(diào)控劣下西安征房價依漸然“堅顆挺”的睛背后，局以及通尖脹預(yù)期儉影響下維，購房葵進(jìn)行保悅值增值三成為2010年新產(chǎn)佩生的購坊房群體鏡，此外渠，二套紛房貸的碰收緊以崗及三套耽房的限墊貸政策排也促使夸許多家純庭以成桿年子女陸名義購疾房，購加房人群伐年齡特她征較往虹年相比彩大幅削夕弱。90-1情10平方米版住宅依歉然是市擠場主要閃接受區(qū)港間，但豈該比例趕較上年息下滑0.9計3個百分點(diǎn)圈；70-9技0平方米蘋戶型以該及50平方米制以下戶犁型成交五比例出敞現(xiàn)明顯柜減少，形較上年墻相比分衣別下滑漁了2.9士9%和1.2科2%；而110平方米以亭上戶型成獄交比例較原上年增長抄明顯。城滋市化進(jìn)展云的加快，天吸引著眾做多國內(nèi)房覺企相繼進(jìn)爭入，2010年，西版安樓市蛛產(chǎn)品呈稈現(xiàn)多樣秋化，以例金地湖約城大境斃、萬科臟金域曲浸江等曲窄江高端炸住宅大綁幅放量威，全市垂住宅市多場產(chǎn)品污層次逐污漸顯現(xiàn)圣，大面晝積戶型溫在2010年逐漸澤顯露頭兩角。此剝外，在咐政策調(diào)震整下，權(quán)貸款購境房者首襯付比例切升至3成，提高穿了剛性需段求的置業(yè)效門檻，相蹄對而言，俱資金充裕拾的改善型蠻客戶并未毒受到太大再影響，很似大程度上摟促使以改陵善型大戶住型成交比輔例升高。新政影響誼下，西安踩高端住宅草產(chǎn)品需求栗市場受影院響較弱，慮成交比例零逐漸上升蹤蝶，在帶動腰全市住宅盜成交均價釣上揚(yáng)的同也時，也拉筑動套均面哨積的增長艱。2010年，西勸安市普也通住宅過交易套請均面積墓為101.笛81平方米粉。從上圖惹中可以盾看出，2室2廳戶型市耗場份額為38.挖20%，依然關(guān)為2010年最為暢典銷的戶型禿，在剛性進(jìn)需求支撐泳的西安樓霉市，傳統(tǒng)目戶型依然宴占據(jù)市場狀絕大比例傭，但隨著曠眾多大戶手豪宅的出稈現(xiàn)，4室戶型出溫現(xiàn)較大幅塘度上漲。在外來朝地產(chǎn)企紀(jì)業(yè)紛紛昂進(jìn)駐二戰(zhàn)線城市惰西安的吃同時，枕西安房撲地產(chǎn)以貼價格優(yōu)停勢以及宋極具升旗值的發(fā)績展空間礙受到各胃方關(guān)注授，為穩(wěn)誘定房價缺上漲，201規(guī)0年4月新政出乞臺后西安微各大銀行斜開始對“盈異地購房溪”的貸款曠客戶采取芒行動，執(zhí)扶行嚴(yán)格的看限制措施千，不能提幫供年以上便本地納稅草證明或社忌會保險繳筐納證明的警，將不能蔑取得購房熱貸款，11月西安市家出臺文件辜“各商業(yè)亭銀行暫?？贪l(fā)放非本席地居民家劈燕庭購買第脅二套以上先住房貸款寨”，雖然濟(jì)政策收緊功，但對于礎(chǔ)西安以本讓地居民占絮據(jù)絕大多四數(shù)的市場蒙而言，對音非本地居斃民家庭停喝止貸款，摔并未對西芝安樓市交備易產(chǎn)生太打大影響，201濾0年西安市再普通住宅偶購買人群銹中本市人薪群占到91.9杏2%，較上甘年增長0.2個百分點(diǎn)寬。2、2010年西安市埋城南房地爐產(chǎn)市場至201現(xiàn)0年12月30日，城績南區(qū)共鉛有在售渾項(xiàng)目82個，占星全市總纖項(xiàng)目數(shù)獸的26.代54%，在售寇個案數(shù)巨量居全粉市各城移區(qū)第二竟位。2010年城南區(qū)主施工面積究為391.段72萬平方領(lǐng)米，較該去年相導(dǎo)比下滑10.劃65%，占全秘市施工掙面積總恩量的25.槐65%，該比例圓較上年下吧滑1.82個百分蹤蝶點(diǎn)；竣蠢工面積嚇為399刺.33萬平方絡(luò)米，與雁去年相妻比下滑1.5賊6%，占全市掛竣工面積叼總量的27.蝦20%，該比例攝較上年上蘋漲0.0教5個百分網(wǎng)點(diǎn)；新柔開工面挺積為385嗎.09萬平方米搭，較去年捧同比下滑2.95宿%，占到脫新開工摟面積總貼量的26.6郵8%，該比例塞較上年下燭滑0.9桌2個百分縣點(diǎn)。201括0年城南譽(yù)區(qū)商品促房銷售劫面積386萬平方齡米，較媽上年增糠長8.54筋%，占今旅年商品侵房總銷帳售面積息的27.0雄3%；銷售額瓦為293答.46億元，較寄上年增長38.6失0%，占本倡期商品冠房總銷渡售額的31.閣27%。2010年城南區(qū)蓋普通住宅斜類物業(yè)共異銷售3047胸6套。其中90-合110平米依然毒為城南區(qū)手普通住宅當(dāng)成交面積己主要區(qū)間植，成交套武數(shù)本年度杜成交總套寒?dāng)?shù)的27.路36%，該比望例較上撤年上漲2.9個百分點(diǎn)在；而144-累180平方米成隸交比例占12.敞38%，該比笑例較上香年上漲2.6恥3個百分秋點(diǎn)，漲最幅位居補(bǔ)第二；栽整體來英看，201休0年城南臣區(qū)90平方米惱以上各孔面積段沉成交比葬例明顯熱加大，黨與曲江拿高端住持宅物業(yè)絹大面積渠房型大競量成交泊有關(guān)。從成交價京格分布圖美中可以看啟出，8000景-100法00元/平方米溝成交比臘例成為2010年城南成棄交最為集斗中的價格肯段，主要狂由金地湖悼城大境、棕萬科金域殼曲江等曲體江片區(qū)高優(yōu)端項(xiàng)目拉客動為主，濫整體價格召段上漲態(tài)先勢較上年濫相比十分紹明顯。201愛0年在在限渡制異地購巨房政策的兄市場下，喜城南區(qū)并畏未受到太視大影響，群外地購房撿者繼續(xù)增件加，本市您購房人群拋比例占90.腫37%，該比既例較上牽年下滑1.22個百分點(diǎn)槍。200往9年《曲江新區(qū)乘擴(kuò)區(qū)發(fā)展放規(guī)劃》的確定，報這一利好豪消息給城吃南區(qū)房地乞產(chǎn)帶來了任新的契機(jī)票，2010年以來，至曲江土地水成交占據(jù)雄了城南區(qū)負(fù)的絕大比嘗重，也成延為城南未踢來房地產(chǎn)改市場發(fā)展影的重要方孟向，隨著海曲江景觀跌資源的帶晃動，城南飯房地產(chǎn)市律場前景樂濫觀。關(guān)鍵詞：身熱點(diǎn)區(qū)域炊、諸多利牌好、前景昆看好市場供應(yīng)搜特征201飽1年第1季度商守品房施榨工面積395丸217不5平方米歇，環(huán)比血下滑了14.6孕%，與去年燦同期相比確上漲了28.羨45%；本季度星商品房竣屢工面積3871票667平方米，擋環(huán)比下滑梨了24.炊7%，同比上秋漲了53.0金9%；商品房轉(zhuǎn)新開工面跟積358罵261婚1平方米率，與上圖季度相賄比下滑21.騾7%，與去說年同期旅相比上吩漲了12.5鍛%。3、201默1年第一甘季度西士安市場傅情況（2）、市柄場銷售圈特征1季度西安螞商品房銷弱售面積為3359物742.擇54平方米，華同比上上京漲了23.6懇3%，環(huán)比站上季度廚下滑了30.壩93%。201佳1年1季度西安圈普通商品鴉住宅施工騰面積3485舒820方米，與培去年同比尚上漲13.3森%，占同期愉商品房總養(yǎng)施工面積辱的88.謝2%；竣工突面積為3387咬710平方米妄，較去再年同比吩下滑34%，占同期丸商品房總素竣工面積虜?shù)?7.5錫%；新開工宰面積3127亂621平方米，桂同比上年啦下滑1.8%，占同破期商品圈房新開姑工面積音總量的87.3毛%。2011年1季度西朋安市普慶通住宅造類物業(yè)凡成交面昨積292哨.39萬平方米居，同比上孫漲24.魔68%，環(huán)比阿上季度帆下滑31.8尚9%；本季面度普通拳住宅銷謀售面積寶占同期私商品房鳳銷售量搜的比例國為87%。西安限購找令出臺之知后，樓市篇觀望氛圍緒濃厚，除別了被限制迫的人望房遮興嘆之外妙，大部分演的剛需購鳴房者也持航幣待市。25-命30歲年齡熄段仍是見本季度你主要購譽(yù)買人群令，占本副季度市止場份額千的19.1熄%，與上季得度相比下端滑1.4倉%，40歲以上的斑購房比重露有所降低地。201欄1年1季度西安縮慧樓市調(diào)控倒力度加大法，尤其是濾西安限購墓令之后，清以成年子妄女名義進(jìn)役行的購房氣行為有所悲增加，使胖得本季度蝦購房人群訴年齡分布挺整體年輕攤化。市場客戶特征本季度訪普通住譯宅銷售文總套數(shù)蠶為271至97套，環(huán)宅比下滑贏了34.4削%。從各義面積銷壩售套數(shù)僚分布情伯況來看晶，90-楊110平方米仍曠是本季度婦主要成交鉛面積段，錄占總成交補(bǔ)套數(shù)的24.仰4%，該比例陷較上季度循下降了4%；其次是110孝-13優(yōu)0平方米牛的面積綢段，占誤總銷量席的16.藝9%；70-咱90平方米的渠面積段銷萌量排在第罩三位。受政策限緒制，更多溫的購房者灶有了“一橫次到位”頁的置業(yè)計花劃，緊湊型箭的三室房碗源在本季悼度受關(guān)注坑的程度較劉高。市場銷鉛售、價格特征西安市人衡口仍然是佩西安普通糠住宅市場些最主要的駱購買人群營，這部分寬購買力占抓總成交套房誠數(shù)的93.貪2%，該比活例較上依季度下藥滑了1.2個百分由點(diǎn)；本蠟省其他販地區(qū)的撞購房比煎例較上睛季度增括加了1個百分點(diǎn)冊；而境外昂人數(shù)比例啟下滑明顯障。在年初白新政頒布墾之后，引親起了恐慌尼性購房，運(yùn)外來人口溜趁西安限塑購令尚未較出臺之前噸迅速出手居，使得本顫季度外來宴人口購房豪比重略有沖增加。受2月限購政帽策影響，承至3月份，敏西安本呢市人群舌比例達(dá)98%。市場客戶來源特征三、西安僚市未來房路地產(chǎn)市場純預(yù)測201冬1年房地產(chǎn)灰市場研判1）、201爪1年是房地蝦產(chǎn)市場煎乞熬的一年肉，國家以物嚴(yán)厲的調(diào)棟控重拳出段擊房地產(chǎn)，銀行兄緊縮銀根漲、準(zhǔn)備金傭率節(jié)節(jié)提杜高、房地暢產(chǎn)融資困尤難，房價他松動觸之可及，婚開發(fā)商歡的開發(fā)閱節(jié)奏放污緩。2）、限購睛令對西安毫房地產(chǎn)市調(diào)場影響逐籮步加劇，囑隨著國家損調(diào)控力度滅的加大，將出現(xiàn)偉量跌價完平，價述跌量平月，價跌三量跌的斗過程，詳?shù)穷A(yù)循計跌幅懼不會超浴過20%。3）、《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)溉區(qū)發(fā)展規(guī)捷劃》，西安案將成為錄人口100樓0萬以上、拘建成區(qū)800平方公里羽的國際化餐大都市。帶人口的增崗長帶動房臨地產(chǎn)市場依的發(fā)展，倆未來剛性需筑求不會支發(fā)生變斗化，反封而會有六所增長擋。4）在住宅市再場持續(xù)蠟低迷的腳情況下席，商業(yè)、公寓裳、寫字冒樓項(xiàng)目，紛紛愛打出了“不限購”招牌，商業(yè)物業(yè)鴨借勢迎來廳了一個“小陽春”。5）、由于卡限購令的究出臺，導(dǎo)注致購房面麗積需求增設(shè)大（5-10平米）赤，別墅竹銷售見尤好。6）、2011年限購令兇將促使保湖障房成為鍋市場的期最望，高品孔質(zhì)·高性價比盈商品房項(xiàng)融目將會贏敏得未來市響場。關(guān)鍵詞沫：

政呢策吃緊弄、緊縮萄銀根、兄促銷降吃價成為舅主流、叛持幣觀紀(jì)望、雙欠高樓盤傲成為新笛亮點(diǎn)201秒2年房地善產(chǎn)市場影研判1）、2012年是房容地產(chǎn)市友場兩極逃分化的鹽一年，花也是矛困盾凸顯沙的一年和。一部慢分開發(fā)滋商資金嗎斷裂、扎項(xiàng)目停混建、瀕挽臨破產(chǎn)盆等情況榆將會出善現(xiàn)，業(yè)銀主與開省發(fā)商糾園紛白熱揚(yáng)化。品能牌及有盒實(shí)力開榜發(fā)商鼻支撐（傻如：萬每科、保紡利、綠寫地、中隱海等）鋒堅守市罩場。2）、由于骨銷售量的從大幅下滑丹，土地市佛場趨淡。3）、據(jù)貧悉，“蚊十二五謊”期間杰西安將降規(guī)劃建早設(shè)經(jīng)適捷房100閑0萬平方顫米，16.拆65萬套;建設(shè)和配陸備廉租住夏房250萬平方米晌、5萬套;建設(shè)公啊共租賃繩住房343萬平方米偏、10萬套。蘋到“十意二五”到末，西海安人均傾住房建切筑面積稈將達(dá)到32平方米。饅隨著經(jīng)適鋒房、廉租蘭房、公租肅房的建設(shè)害，商品房開市場弱化諷，商品房漆面積區(qū)間增高于經(jīng)適飾房20-3鑄0平米，90-1播10平米的面免積區(qū)間競正爭白熱化埋。4）、房婆價進(jìn)入籠下調(diào)階除段，市策場出現(xiàn)搖“買房或就買準(zhǔn)貌現(xiàn)房”達(dá)的市場鼓現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：牌地產(chǎn)商次兩極分化汪、量跌價幫跌、剛需外市場競爭漂慘烈、性準(zhǔn)現(xiàn)房走下俏2013年房地產(chǎn)揮市場研判1）、隨嫂著地方附政府財趕政吃緊危、業(yè)主裁與開發(fā)右商矛盾因的加劇圈、大批債保障房弦上市等壤，限購諸政策將專會有所游松動。2）、隨耀著房地掘產(chǎn)政策稻的松動譽(yù)，房價咱逐步至嗚跌企穩(wěn)圖。關(guān)鍵詞愁：政策疫松動、厲量價企陜穩(wěn)、市蓄場洗牌知、

出唐現(xiàn)新增拐長點(diǎn)航天區(qū)域弄未來房地襪產(chǎn)市場環(huán)容境分析1）航天劣基地——北臨曲江雜成熟文化狡區(qū),南鄰100平方公里壓城市新興巧人文生態(tài)律區(qū)-常寧新輸城，西欣靠城南折成熟生忍活配套幅，華美布十字200畝城市綜裂合體蓄勢清待發(fā)，地服鐵2#線、4#線盡在咫給尺，今日慌的價值洼都地，未來流的城市高熟點(diǎn)。2）目前該洲區(qū)域正處獄于快速發(fā)復(fù)展階段，役未來大量例的高科技購、高學(xué)歷馬人才將會副涌入，住巖宅市場需榆求旺盛。3）未來5年航天銳區(qū)域住卡宅供應(yīng)無量出現(xiàn)境井噴效接應(yīng)，逐耕漸成為閑城市居劑住熱點(diǎn)疼。4）150要0畝清涼山捏公園年內(nèi)歪開建，2年內(nèi)建成廉，將為整噸個區(qū)域的飲生態(tài)環(huán)境拴提升給力套，抬升區(qū)所域的居住在價值；5）5年內(nèi)華吳美學(xué)院隸附近將半建成占創(chuàng)地近200畝大型濾城市綜爺合體，有提升區(qū)濃域配套虜價值；帥雁塔南彩路與航燙天大道語交匯處篩南部，諒未來1-2年內(nèi)將漲建設(shè)大芳的城市雞廣場，托提升區(qū)小域品質(zhì)睜，拉動節(jié)區(qū)域城木市價值挑。6）未來1-3年盛世少便陵塬生態(tài)探園區(qū)的開尋工建設(shè)，間帶動航天達(dá)產(chǎn)業(yè)基地果旅游文化原產(chǎn)業(yè)的發(fā)劈燕展，提升禾區(qū)域人氣勁和環(huán)境價仍值。7）航天基撫地由于區(qū)鴨域環(huán)境成訓(xùn)熟度不高燃，房價相駐比其他區(qū)觀域波動不租大。四、周霞邊競爭蒜項(xiàng)目產(chǎn)顧品及價趣格研討采樣對象流：曲江千股林郡、華租城泊郡、燒富力城等項(xiàng)目名稱曲江千林郡項(xiàng)目概況總占地：200畝，總建面50萬平米，5棟18層小高層;10棟26-33層高層，總戶數(shù)：4000戶，容積率：3.75綠化率：40％，小區(qū)配套：幼兒園、會所產(chǎn)品配比80-90㎡兩房：270套，32.25%130-150㎡三房：501套，59.86%175-180㎡四房：66套，7.89%價格一批次均價6800元/平米，二期報價7800-9000元/平米銷售策略4月9日開盤，當(dāng)天成交92折優(yōu)惠，并可以累積認(rèn)購優(yōu)惠（認(rèn)購優(yōu)惠交1萬元排號，每日反100元，逐日累計直至開盤）。二期面積范圍二期銷售開盤推貨：80-90兩房約為80套左右，當(dāng)天銷售約30套；120-145三房、四房約為110套左右，開盤當(dāng)天銷售約20套左右推廣策略曲江·千林郡升級新品‘天鵝湖’組團(tuán)為超越而來項(xiàng)目動態(tài)一期推貨：1#、2#、5#樓共837套//銷售面積：101578㎡//一批次銷售價:5800-7200元/㎡，二期銷售均價：兩房7400-8500元/㎡，三房（120-130）8100-9600元/㎡，四房（樓王142㎡）：9900-10300元/㎡一期項(xiàng)目優(yōu)膛劣勢分泰析項(xiàng)目優(yōu)勢地段：曲共江中軸、灶緊鄰地鐵4號線。配套：5000平米七班星會所項(xiàng)、恒溫歐泳池、時寬熒幕蜂放映廳乏、高爾鐘夫練習(xí)摔場、書牌吧、健普身房、冒幼兒園扯。規(guī)劃：ART殼D弱ECO建筑、葵原坡地德公園景斥觀、200畝中央公晴園社區(qū)、70米超寬樓禾間距、高元綠化、較銀低容積率物業(yè)：胞戴德梁睛行物業(yè)脹管理建筑：摩板式、狠點(diǎn)板式戶型：戶辨型設(shè)計人狐性化方正驕實(shí)用，采講光通風(fēng)良辜好項(xiàng)目劣鋼勢地段：項(xiàng)目地戶段目前賠比較荒銀涼，居什住氛圍你較差。交通：目前公摧交線路安較少、裁人流量防稀少。膠距離地闊鐵4#線開通裹時間久枝遠(yuǎn)。配套：項(xiàng)目基斬本生活鳥配套不蘿足。（袍沒有餐粒飲、銀謹(jǐn)行、超悔市等生宋活必需換配套）教育：周邊教育告配套匱乏念，距離曲冠江中小學(xué)訂較遠(yuǎn)。品牌：祝開發(fā)商策首次開老發(fā)項(xiàng)目重，尚無疫品牌基覺礎(chǔ)。關(guān)注項(xiàng)目華城泊郡關(guān)注內(nèi)容直接競爭項(xiàng)目地點(diǎn)南三環(huán)、長安路地鐵項(xiàng)目項(xiàng)目概況占地面積：165畝，總建筑面積：43萬㎡項(xiàng)目組成：13棟33層的高層，總戶數(shù)：3800戶，車位數(shù)：2000個左右，容積率：4.2，綠化率：40％，小區(qū)配套：小區(qū)配有幼兒園、會所、商業(yè)及酒店項(xiàng)目分期規(guī)劃：共13棟高層，分三期開發(fā)，一期4、5、6#樓基本售罄，二期7、11、15#樓正在銷售。價格實(shí)價均價7900元/平米，一次性98折，按揭99折面積區(qū)間65㎡—90㎡兩室，99㎡—140㎡三室；150㎡四室產(chǎn)品類型點(diǎn)式高層項(xiàng)目動態(tài)2010年6月，新銷售中心開放2010年6月底，一期開盤二期總套數(shù)約為831套，現(xiàn)在銷售約為30%左右，4月開始執(zhí)行30套特價房活動，多為一期剩余頂層房源以及二期11#樓部分房源，執(zhí)行92折優(yōu)惠，折后價格在6300-7100左右，每日銷售3-4套二房512鈴52犁.4660-7褲0㎡1鍋24套12.7姓0%，90-安100三㎡1雅24套12.7雷0%62-腹79㎡合26嘉4套27.毒05%三房368擋37藍(lán).70120-弓130㎡濕62套6.35握%，94-楊110武㎡1愿70套17.驅(qū)42%123-泊128㎡晌136套13.9徐3%四房96禽9.8播4149鳴-15殃0㎡順34套3.4蹤蝶8%，140驚-15光0㎡濁62套6.35面%一期二期7#11#15#項(xiàng)目優(yōu)劣乳勢分析項(xiàng)目優(yōu)扇勢地段：長安路旺中軸交通：地鐵2#線站口，廟多條公交抓線路貫穿戲，出行便業(yè)捷。配套：千畝清涼卻山公園、撇易初蓮花弓、國美、吐三森家具電、曲江會既展、肯德蒙基等。教育：陜師大及晌附中、附沾小，政法歡大學(xué)及附略中、附小州。規(guī)劃：會所、飽幼兒園池、酒店立臺地式罵景觀，辰社區(qū)電漢梯入戶寬。品牌：開發(fā)商徑華漢具萄有一定誘的企業(yè)噴品牌效肚應(yīng)。華譽(yù)城國際規(guī)和華城籍萬象兩標(biāo)個項(xiàng)目狡的成功文開發(fā)為踏華城泊脖郡項(xiàng)目嗽銷售、司品牌形消象奠定慚了一定昂的客戶犧基礎(chǔ)和之產(chǎn)品效簽應(yīng)。項(xiàng)目劣勢輻射：電視塔卸強(qiáng)大的啟輻射給者業(yè)主帶熟來很大許的健康兇隱患。交通：項(xiàng)目位于般交通樞紐價地帶，交貨通堵塞成屯為一大隱參患。噪音：項(xiàng)目緊鄰膀長安南路葵，噪音污港染嚴(yán)重。環(huán)境：項(xiàng)目緊鄰販三森家具珠城的區(qū)域括臟亂差，絹塵土飛揚(yáng)刷，環(huán)境惡禿劣。休閑：項(xiàng)目周邊拾基本沒有屢大型綠化討公園，正媽在修建的正清涼山公漆園也距離糕項(xiàng)目位置聲較遠(yuǎn)。建筑、；懸品質(zhì)低、規(guī)劃：容耽積率高關(guān)注項(xiàng)目曲江觀邸關(guān)注內(nèi)容區(qū)域標(biāo)桿樓盤項(xiàng)目地點(diǎn)曲江、雁塔路地鐵項(xiàng)目項(xiàng)目概況占地面積：223畝，總建筑面積：45萬㎡，總戶數(shù)：1485戶項(xiàng)目組成：33棟純板小高層、高層組成，車位比：0.4:1，容積率：2.5，綠化率：40％，小區(qū)配套：小區(qū)配有幼兒園、會所、商業(yè)等價格報價9000-13000元/㎡面積區(qū)間一期推案：456套；推案面積：49683㎡，8棟24-29層高層;8棟12-18層小高層，105-185㎡三房、四房產(chǎn)品類型板式小高層、高層項(xiàng)目動態(tài)2009年5月，新銷售中心開放7月，一期開盤月平均每日來客數(shù)：6-8組三房384套84.21%105-118㎡144套31.58%147-148㎡36套7.89%152-153㎡168套36.84%151㎡36套7.89%四房72套15.79%185㎡72套15.79%項(xiàng)目優(yōu)劣輕勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢品牌：知接名品牌開廢發(fā)商。規(guī)劃：棕低密度籮、低容岔積率，似純板建勸筑配套：會詢所、幼兒撐園、恒溫極泳池，女世子會所區(qū)位：曲喘江中軸核泊心位置交通：撓雁塔南小路交通砌便捷休閑：周已邊西安音返樂廳，美胡術(shù)館，電抽影城、民眾生、新樂辱匯等充沛答。景觀：淘大雁塔敗廣場、鄉(xiāng)豐曲江池彈、大唐牽芙蓉園腐、植物壞園等項(xiàng)目劣速勢配套：周晚邊生活配題套稀少。餐飲：餐務(wù)飲較少。噪音：槍緊鄰三批環(huán)噪音胸污染。關(guān)注項(xiàng)目富力城關(guān)注內(nèi)容促銷活動項(xiàng)目地點(diǎn)航天大道項(xiàng)目項(xiàng)目概況占地面積：673畝總建筑面積：113萬㎡（其中商業(yè)15440㎡）項(xiàng)目組成：由板式高層、小高層、復(fù)式。面積區(qū)間：78㎡—300㎡，總戶數(shù)：6300戶車位數(shù)：4500個（其中地上500個）容積率：2.29，綠化率：36％小區(qū)配套：小區(qū)配有幼兒園（新加坡蒙氏教育第一品牌格蒙特梭利幼兒園）、小學(xué)、度假酒店、6000㎡會所（會所內(nèi)有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、棋牌室、健身房、美容中心）價格實(shí)價7300元/平米左右結(jié)果分析一、二期現(xiàn)房入住優(yōu)勢明顯產(chǎn)品類型板式高層、小高層項(xiàng)目動態(tài)3期52、57號樓的160平米的均價7500元每平米，4期J3(40#)、J5(41#)，于2011年3月6日開盤，之前排號號期間交5000抵30000元共排號約200多個。新推出的房源85平米、88平米，113平米的兩室，共162套房源，當(dāng)天成交約160余套，當(dāng)天總銷達(dá)到1.3億元，均價7300元每平米。其中兩室6800-7200元/㎡,4月直至10日，成交約為2000萬項(xiàng)目優(yōu)復(fù)劣勢分掛析項(xiàng)目優(yōu)勢規(guī)模：愧項(xiàng)目占缺地4488詢91平米規(guī)周模較大已。配套：絨項(xiàng)目基刮本生活籮配套齊成全（超灣市、水監(jiān)果店、菌蔬菜店育、醫(yī)療藥所、蛋俗糕店、宴酒店等良）。戶型：借精裝戶燥型人性勻化設(shè)計控合理。教育：社顛區(qū)配套幼則兒園、小拍學(xué)。規(guī)劃：大幸型水景廣廣場、板式騙高層、低朽密度、高照綠化。品牌：開輝發(fā)商具有腹一定的知尸名度，品候牌效應(yīng)強(qiáng)卵。價格：弓項(xiàng)目精芳裝、價掩格與區(qū)帳域市場挪毛坯房短持平，狼性價比洲較高。項(xiàng)目劣勢位置：辭項(xiàng)目位款置距離出城市中疲心較遠(yuǎn)盞，比較毯偏僻。交通：目施前項(xiàng)目公私交線路較塵少，出行撿不便捷。配套：項(xiàng)淋目基本生真活配套不端足，生活褲成本較高顧。質(zhì)量：懂項(xiàng)目精未裝修問里題較多另，出現(xiàn)奇很多業(yè)灰主糾紛環(huán)境：項(xiàng)狐目周邊大晶開發(fā)，環(huán)拼境有待提河高。規(guī)劃：項(xiàng)破目中央水距景、廣場憶等配套品拜質(zhì)不高、荷影響項(xiàng)目比品質(zhì)關(guān)注項(xiàng)目中海碧林灣關(guān)注內(nèi)容促銷活動項(xiàng)目地點(diǎn)曲江片區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目概況占地面積：141畝總建筑面積：43萬㎡項(xiàng)目組成：點(diǎn)板高層面積區(qū)間：67㎡-139㎡，總戶數(shù)：3500車位數(shù)：1766個容積率：3.9，綠化率：35%小區(qū)配套：新加坡蒙氏幼兒園，24小時熱水。價格實(shí)價6200元/㎡左右結(jié)果分析中海品牌、平民價格產(chǎn)品類型點(diǎn)板高層項(xiàng)目動態(tài)3月17日啟動搜房網(wǎng)白金卡團(tuán)購活動，3月31日結(jié)束。此次團(tuán)購包括中海2個項(xiàng)目，中海曲江碧林灣和中海湖濱小鎮(zhèn)。中海曲江碧林灣推出67㎡2室2廳1衛(wèi)，共83套房源；中海湖濱小鎮(zhèn)推出55㎡1室1廳1衛(wèi)，共22套房源。屆時凡搜房白金卡會員持白金卡均可享5000元抵30000元的巨額優(yōu)惠。目前排號共80余組，預(yù)計成交均價在6300元/㎡左右。其中碧林灣均價6100元/㎡，湖濱小鎮(zhèn)55㎡均價6500元/㎡.項(xiàng)目優(yōu)劣虛勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢品牌：開盜發(fā)商品牌盜優(yōu)勢建筑：純傅板式建筑戶型：設(shè)轟計全明，轎設(shè)計人性晚化。位置：骨曲江池惠畔居住裙環(huán)境優(yōu)獲越價格：份低于周冷邊項(xiàng)目抬價格，萄性價比熄較高。項(xiàng)目劣勢區(qū)位：臨熄近三兆路劇，風(fēng)水不淚佳配套：項(xiàng)氏目周邊配五套不完善裁，生活成瓣本較高金融：周柱邊缺少銀押行配套交通：周倚邊缺少公蝕交線路，敗出行不便醫(yī)療：周約邊醫(yī)療機(jī)寫構(gòu)缺失，怎就醫(yī)不便項(xiàng)目概況總占地面積：66畝總建筑面積：

11.7萬㎡項(xiàng)目組成：7棟高層（18層、20層、26層）組成（樓間距50-90米）面積區(qū)間：總戶數(shù)：800戶車位數(shù)：約800個物業(yè)費(fèi)：1.2元——1.5元左右容積率：3.48綠化率：40%公攤：18%產(chǎn)品配比7#樓89㎡2房72套，112㎡三房72套價格6#剩余房源約為5600，7#均價5900元/㎡銷售策略按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%，面積區(qū)間90㎡、112㎡推廣策略無推廣項(xiàng)目動態(tài)2011年3月5日解籌6號樓（航天管委會領(lǐng)導(dǎo)、稅務(wù)局、公安局等單位）當(dāng)天共銷售約85左右，現(xiàn)對外銷售6號樓剩余少部分房源；7#現(xiàn)公開認(rèn)購，預(yù)計5月開盤，交2萬元認(rèn)購金。山水悅童亭項(xiàng)目優(yōu)劣估勢分析項(xiàng)目優(yōu)喚勢價格：價基格低于周槳邊樓盤開發(fā)商：卻管委會下確屬國有企倍業(yè)，可信蠅度較。配套：24小時熱棋水、戶糧式新風(fēng)襯、同層昏排水。規(guī)劃：低愛密度、較賄低容積率勺，圍合式襖布局，超事寬樓間距率。純板兩伙梯二、兩羅梯三、兩涌梯四。戶節(jié)型全明。區(qū)位：碑區(qū)位升罵值潛力冰較高。項(xiàng)目劣饑勢配套：舒項(xiàng)目周挽邊配套喜不足，非生活不廈便捷。交通：交金通不便捷戀，沒有直談達(dá)公交線強(qiáng)路。位置：項(xiàng)曠目緊鄰熱譽(yù)力公司，海形象不佳粗，目前區(qū)側(cè)位比較荒孩涼。工期：狼項(xiàng)目目淚前剛開淡工，交刮房時間201浙3年底，帳工期較惱晚。競品項(xiàng)肺目客戶租來源富力城超主要客捧戶來源脖區(qū)域比施例大華曲江畝公園世家野主要客戶暫來源區(qū)域羞比例華城泊放郡主要烤客戶來燦源區(qū)域濟(jì)比例長安區(qū)朵其它中別小項(xiàng)目振客戶來盾源區(qū)域茅比例競品項(xiàng)目私客戶來源市場競咸爭供應(yīng)外及價格弟預(yù)判預(yù)紗判周邊競度爭項(xiàng)目201賽1年度產(chǎn)品棗供應(yīng)對比此分析項(xiàng)目名稱11年后市預(yù)計供應(yīng)總量后市價格預(yù)判華城泊郡約10萬7600曲江千林郡約5萬8000富力城約16萬7300姜溪花都約10萬5600天賜逸府約8萬6400曲江觀山悅約10萬9000山水悅庭約5萬6400合計約54萬總結(jié)目前開漫發(fā)商觀凝望守盤停氣氛濃職厚，目宋前市場知尚未出之現(xiàn)大力脂度促銷洗和折扣揮優(yōu)惠活伸動，預(yù)矮計房價赤不會“愚堅挺”驅(qū)過久。3月以來杏市場供增給加速咬放量，倒線上媒趕體信息鄭釋放量罷銳減，不“限購繞政策”班導(dǎo)致開輝發(fā)商壓嗎力過大食。預(yù)計后市拿多樣化的程銷售手段善將逐漸成查為市場主霸流，特價宇房、低首閃付、贈送殿面積、送嬌精裝、送要家電、送六婚禮，送殊車等等，歡促銷投入墨資金增大償。貳產(chǎn)下品氧篇項(xiàng)目優(yōu)劣景勢分析項(xiàng)目優(yōu)摔勢區(qū)位：盡壩享曲江、靜航天基地叢，大城南危三大板塊名優(yōu)勢資源辭，區(qū)域6大公園竟環(huán)抱，楚生態(tài)人虹文環(huán)境劑俱佳。交通：勤占據(jù)地姐鐵2#線、4#線中心位畜置，交通白極為便利鋪。教育：航例天幼兒園叢、中小學(xué)躍，陜師大谷中小學(xué)，析教育資源名齊備，關(guān)島愛孩子一究生成長。建筑：純盤正ARTD粱ECO經(jīng)典建筑政，締造百佳年建筑藝踐術(shù)巔峰。配套：完曉善生活配控套，滿足宣生活無憂漫。精工：廟苛求細(xì)監(jiān)節(jié)，精辱工工藝堡，完美把品質(zhì)景觀：8000惜㎡專屬公悼園，200貨00㎡原生自簡然意大四利臺地勾景觀，屋還原意撓式園林毅風(fēng)情。團(tuán)隊：僚建筑、之藝術(shù)巨立匠匯聚教，鼎立衛(wèi)雕琢。品質(zhì)：脆單棟局哀部7層外墻干許掛石材，蹤蝶西安首家厲立面無外蔬露管線設(shè)榆計，單棟弦獨(dú)有入戶態(tài)大堂、半媽私密入戶充庭院，戶乘式新風(fēng)系允統(tǒng)、同層按排水系統(tǒng)歐，高端材悔料設(shè)備配巡壽置，新貴閃生活禮遇斜。項(xiàng)目劣塵勢地段：項(xiàng)役目位于曲裹江、航天棋與長安區(qū)乳邊緣位置稱，易于長拴安區(qū)混淆摩。規(guī)劃：少高密度屈、高容習(xí)積率。污染：范噪音污紙染、電騎磁輻射萄。戶型：點(diǎn)在式建筑。位置：客季戶心理距城離較遠(yuǎn)交通：勺門前交贊通線路軌不太成閥熟。板塊：鵝航天板魯塊，與雷項(xiàng)目品暮質(zhì)與價爪值感較蚊難呼應(yīng)枝。梳理：品文牌線xx集團(tuán)（憑母品牌幅）：企業(yè)理念幼：厚德筑盞屋相砍融共生企業(yè)歷程界：10年發(fā)展響歷程，決匯金國鉛際、xx公館精它品項(xiàng)目槳經(jīng)驗(yàn)積羽淀全新力作臺：5年潛心么專注精草琢“xx”系列精品——x杠x國際社溜區(qū)，傳辜世之作這，立世能之作，偶禮獻(xiàn)西球安！企業(yè)遠(yuǎn)景射：百年品在牌、百年庫建筑、百炎億企業(yè)價值梳掌理梳理：霸產(chǎn)品線——xx國際社壟區(qū)十大坑價值(子品牌黑）區(qū)位：幫公園地姻產(chǎn)——環(huán)抱6大公園（良清涼寺公玻園、大唐島芙蓉園、充曲江池、營唐城墻遺蓮址公園、欲星河中央嫂公園、星河胖運(yùn)動公坡園）環(huán)嗽繞，曲本江、航昂天、城返南全明望星教育績鏈，曲犯江、城喂南、航冠天城三師區(qū)融匯挪，3公里繁華都垮市生活胃圈，交通：非地鐵物怒業(yè)——雙地鐵斜、4干道，高責(zé)速通達(dá)城本市規(guī)劃：大茶圍合式布酷局，22萬平米意牛式精工住屢區(qū)建筑：純尋正ARTD遺ECO建筑立面登，現(xiàn)代優(yōu)蓬雅身份象竹征工藝：糧傳承意賭式精工示技法，份苛求細(xì)匆節(jié)，精壩粹品質(zhì)空間：65-舌130遞㎡全明戶昂型，剛寧需甄選景觀：仔雙公園研、意式脅臺地景卻觀，鐘昏塔、珍六惜綠植摔、精致區(qū)小品，貼生活與栗自然完燥美融合配套：雙瞞入戶大堂幫、半私密裹入戶庭院絨、新風(fēng)系勸統(tǒng)、同層連排水系統(tǒng)窯、無管線奸外露設(shè)計捧、5重安防駱保障物業(yè)：瞧尊貴管掏家式物慕業(yè)服務(wù)齊，尊享壘華貴生她活團(tuán)隊：西雹北院、澳殲洲EVE景觀、待西安建富工等優(yōu)劉秀團(tuán)隊酬鼎力鉅送獻(xiàn)價值梳理xx國際社區(qū)核心定鈔位主題推調(diào)廣語：意式精僚工住區(qū)·館藏傳呈世優(yōu)雅項(xiàng)目核心姑：品質(zhì)、許精工、格鉆調(diào)、價值斥、地鐵物憑業(yè)、高品質(zhì)·高性價比叫社區(qū)目標(biāo)訴求捕：立世之作·傳世之芝作，城寫市的一矮張名片叁客戶慎篇剛需為負(fù)主，改兄善為輔客群定位主流客柳戶：（侵自住為瓶主）城市年坑輕白領(lǐng)儉（以航絹天基地華、城南致片區(qū)為針主）企業(yè)核心伍骨干及高佳級技術(shù)人精員企事業(yè)單梳位員工，童年輕個體房誠經(jīng)營主年青的隔自由職快業(yè)者項(xiàng)目范圍間內(nèi)需要改剃善居住條尸件換房者其他補(bǔ)褲充客戶墨（投資僅為主、晚自主為僻輔）：看好片區(qū)目及項(xiàng)目的吸未來發(fā)展錫趨勢的投城資者看好區(qū)域休前景發(fā)展導(dǎo)的外埠人碌士直系親期屬在西考安的外鼻市人士關(guān)鍵詞：鴉白領(lǐng)、注顯重情調(diào)、尊關(guān)注品牌朽、生活要端求便利、韻居住成本據(jù)低客戶共秘性分析xx國際社區(qū)鹽項(xiàng)目的客厭戶群體主摟要以西安過中、大型鼠企業(yè)的中遙、高層管咸理人群為欲主，這類里客戶群體趟在需求上浸具有以下壓共同特征飲：知識層咳次，文齡化受教屈育程度脂普遍較脾高。對新鮮孔事物接娛受能力眾較強(qiáng)。收入屬于麻中高，年特齡以25—肚40歲人群拆為主。追求品妻質(zhì)，講熱究生活耗情調(diào)，席但不奢篇華。注重生缸活居住賄環(huán)境的叮便利性勢、時代岡感、品與質(zhì)感和棍榮耀感底。對整體喂建筑風(fēng)跑格、外迷形、立陰面、樓騾盤檔次江等方面槽都有較孕高要求瀉。追求時許尚、富宰有冒險疤、進(jìn)取撤精神，禍對先鋒播事物有葡濃厚的杏關(guān)注度馳。從事智力線型工作，條如廣告、搞律師、財怨務(wù)、藝術(shù)鋼、文化、排教師等行渾業(yè)。核心客既戶：來竿自于城畏南的核桌心客戶盛群將成宇為本案鬼的主力鞠消費(fèi)群障體本案3KM5KM8KM核心客戶群擴(kuò)散客戶群邊緣客戶群4%10%76%10%城南板塊客戶泛高新板塊客戶其他區(qū)域客戶泛曲江板塊客戶

電子城板塊田園都市板塊丈八東路板塊城南青年人群航天人群其他投資者購房客戶

西影路板塊李家村板塊核心客戶群邊緣客戶群城南白領(lǐng)及航天板塊企事業(yè)單位職工；這部分人群收入來源穩(wěn)定，收入水平中等或略高，具有一定的購買能力，也有較強(qiáng)烈的置業(yè)傾向，本案的產(chǎn)品優(yōu)勢和升值潛力將對他們具有較強(qiáng)的吸引力。泛高新、泛曲江板塊的白領(lǐng)以及自由職業(yè)者為主；這部分人群有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，二次置業(yè)，有投資意向、對項(xiàng)目的地理位置、未來升值潛力等因素較為看重。擴(kuò)散客戶群以城東、中區(qū)域及西安以外的陜西人為主。這部分人有意愿在西安置業(yè)，支付能力強(qiáng)；購房時主要關(guān)注區(qū)位和交通，并注重項(xiàng)目未來升值潛力?？蛻糇呦騾穷A(yù)判客戶分滑類模型中產(chǎn)尼型經(jīng)濟(jì)蓄型富裕豪型富貴午型富豪秋型新新人類購買力客暖戶類型客戶分類模型健康養(yǎng)老（56歲以上）品質(zhì)家庭（36-55歲）都市新銳（26-35歲）（22-25歲）前期客戶依托客忙戶分析汽模型，嗎預(yù)判前斤期目標(biāo)秧客戶為渣白領(lǐng)精躲英和城們市新銳扛，后期燭客戶向蠶中產(chǎn)階樸級以上改消費(fèi)人爛群轉(zhuǎn)化按?！?00鄙—100粥—30以上萬時元/年10萬元/年5萬元以下中后期客凡戶單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新西安人單身丁客三代同液堂中大學(xué)3口之家兒女立礙家三代同聞堂二老空巢家庭結(jié)構(gòu)滋客戶類型肆銷售形戰(zhàn)并略梅篇一、銷售館戰(zhàn)略短——縮短銷用售周期平——平衡推厘貨不同戶給型穿插賣銷售，癥滿足客酬戶需求碌，避免界產(chǎn)品單盆一供應(yīng)土，流失挺客戶；不同產(chǎn)品近交替推售伐，規(guī)避同眠類產(chǎn)品推宿量過大而料導(dǎo)致銷售串受阻；每一批覺推售建躺立各自緒的價格洪標(biāo)桿，匪利用價版格杠桿臉來控制皂各戶型攪的去化上；控制優(yōu)勢厲房源，掌化控優(yōu)勢房妄源銷售節(jié)宗奏，實(shí)現(xiàn)診價值最大船化?？臁呅钸呴_新，快速爆摔破；價格扁采取小步虛快跑策略德，快速回覆籠資金二、銷售刑節(jié)點(diǎn)劃分（1）、項(xiàng)寒目入市采期：201思1年8月——2乒011年12月（2）、項(xiàng)巨目強(qiáng)銷儉期：201汪2年1月——20地12年12月（3）、項(xiàng)故目持續(xù)難強(qiáng)銷期拿：201顏3年1月——2寨013年12月（4）、項(xiàng)目雖收尾期：201臣4年1月——20離14年10月項(xiàng)目銷售壁總周期共匯計38個月20142012201320112011.912入市期強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期收尾期2014.10201２.52013.92014.5銷售節(jié)點(diǎn)漂劃分總表三、銷售讓策略（1）、項(xiàng)目含入市期：宰低價入市矛，搶占市衰場。（2）、項(xiàng)目枕強(qiáng)銷期：譜平衡推貨稈，保持熱題度。（3）、項(xiàng)段目持續(xù)介期：借宗勢打力擺，二期批強(qiáng)銷。（4）、項(xiàng)目與收尾期：淚梳理存貨欠，完美收說官。銷售回榜款任務(wù)柄：約4.4億元銷售額鼓：約4353種0000報0元銷售面岔積：約5800貴0平米推售樓位鎖：1#、11#、12#、2#、9#、15#2011年銷售任匹務(wù)2011年原計劃定銷售樓位豆一覽北12121115109棟號銷售面積總戶數(shù)所占比例1467487100%270145930%91576619685%11548184100%1210263137100%151572619685%共計58924758

2011年原銷售思任務(wù)分解8月9月10月11月12月營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)一期二批顆次持續(xù)期推售樓位1#川11#北12倘#

1純5#5狡0%鑼2#2貍5%15#句50%柜9#抗2#青25%一期一批引次持續(xù)期7月一期一批謊次強(qiáng)銷期一期二縣批次強(qiáng)銷期一期一批狐次開盤一期二出批次開盤注：以上碼數(shù)據(jù)均來柴自已審批《201辭1年度公司蘇銷售計劃》全年累啦計銷售質(zhì)額：4310券8937笑5元//銷售面狂積：589撐25.傍39則㎡//全年實(shí)償現(xiàn)均價區(qū)：731卷5.8鹿5元2011年原銷售計劃銷售階段樓棟推案面積

（㎡）銷售比例銷售面積

（約㎡）實(shí)現(xiàn)均價

（元/平方米）銷售額

（元）一期一批次強(qiáng)銷1#

11#

12#

15#50%

2#25%35513.460%21379.0677000149653467.6一期一批次持續(xù)25%8949.3768720064435512.96一期二批次強(qiáng)銷15#50%

9#

2#25%33643.47260%20186.0837500151395624一期二批次持續(xù)25%8410.868780065604770.4調(diào)整后2011年計劃輝銷售樓訴位一覽北12121115109棟號銷售面積總戶數(shù)所占比例1465187100%245483820%11545384100%1210212136100%151562219485%共計40486539

2011年原銷售額任務(wù)分解8月9月10月11月12月營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)揪點(diǎn)一期二膝批次持續(xù)期推售樓違位1#魄11#喇12銳#

1替5#5蘇0%挎2#2鐵5%15#5添0%

2模#25%一期一批狹次持續(xù)期7月一期一批在次強(qiáng)銷期一期二饑批次強(qiáng)銷期一期一攏批次開盤一期二睜批次開盤調(diào)整后2011年銷售計劃銷售階段樓棟推案面積

（㎡）銷售比例銷售面積

（約㎡）實(shí)現(xiàn)均價

（元/平方米）銷售額

（元）一期一批次強(qiáng)銷1#

11#

12#

15#50%

2#25%35513.450%17756.76600117194220一期一批次持續(xù)30%10654.02680072447336一期二批次強(qiáng)銷15#50%

2#25%15095.12950%7547.5645700052832951.5一期二批次持續(xù)30%4528.5387720032605478.64注：以替上數(shù)據(jù)績可根據(jù)兆市場情惑況適當(dāng)胖調(diào)整全年累貸計銷售求額：275舍079竭986疑.1元//銷售面妖積：4048管6.82包32㎡尊//實(shí)現(xiàn)銷敵售均價拜：6794駝.31元調(diào)整后2012年銷售計劃銷售階段樓棟推案面積

（㎡）銷售比例銷售面積

（約㎡）實(shí)現(xiàn)均價

（元/平方米）銷售額

（元）一期三批次強(qiáng)銷10#50%

16#50%

2#25%34491.006365%22419.1547400165901740.3一期三批次持續(xù)25%8622.7516750064670636.81二期一批次強(qiáng)銷9#

10#50%

2#25%33643.47265%21868.2577700168385577.4二期二批次持續(xù)25%8410.868790066445857.2注：以湯上數(shù)據(jù)零可根據(jù)戶市場情費(fèi)況適當(dāng)足調(diào)整全年累跌計銷售幫額：465卷403諸811鏡.7元//銷售面才積：613柱21.休03㎡城//實(shí)現(xiàn)銷浪售均價不：758弟9.6鳥3元/㎡注：以具上數(shù)據(jù)熱可根據(jù)員市場情蛛況適當(dāng)劈燕調(diào)整全年累貿(mào)計銷售耽額：485線131撫398簽.4元//銷售面敵積：5212仙1.36首㎡//實(shí)現(xiàn)銷稼售均價隆：930圖7.7伐3元/㎡調(diào)整后2013年銷售計劃銷售階段樓棟推案面積

（㎡）銷售比例銷售面積

（約㎡）實(shí)現(xiàn)均價

（元/平方米）銷售額

（元）二期二批次強(qiáng)銷5#50%

16#50%21931.2244265%14255.2968800125446603.7二期二批次持續(xù)25%5482.8061900049345254.93二期三批次強(qiáng)銷5#50%

6#25%

3#35981.3959265%23387.9079500222185119.8二期三批次持續(xù)25%8995.349980088154419.99注：以擦上數(shù)據(jù)侄可根據(jù)腰市場情讀況適當(dāng)墳調(diào)整全年累計茄銷售額：537渣900合933調(diào).3元//銷售面歷積5000賽4.26蹄㎡//實(shí)現(xiàn)銷兆售均價滔：107粗57.濁1元/㎡調(diào)整后2014年銷售計劃銷售階段樓棟推案面積

（㎡）銷售比例銷售面積

（約㎡）實(shí)現(xiàn)均價

（元/平方米）銷售額

（元）二期三批次持續(xù)6#75%

7#25712.343100%25712.34311000282835773項(xiàng)目

收尾期8#

剩余房源24291.92003100%24291.9210500255065160.3銷售計獸劃綜述總銷售面積總均價總銷售額241829.28平米7938.01元/平米1919642677元伍營展銷能推于廣使篇融僑集團(tuán)富力地帆產(chǎn)和記黃抹埔高新地產(chǎn)紫薇地產(chǎn)天地源地匹產(chǎn)龍湖地產(chǎn)恒大地產(chǎn)萬科集團(tuán)中海地傘產(chǎn)綠地集拘團(tuán)雅居樂地第產(chǎn)萬達(dá)地寄產(chǎn)金地集泰團(tuán)大華集備團(tuán)中新集候團(tuán)復(fù)地集它團(tuán)西安地產(chǎn)沒品牌格局雅荷地產(chǎn)經(jīng)