西安高端住宅項(xiàng)目定位及營銷策劃報告案例

西安xx項(xiàng)目定位營銷報告2012年7月1CHAPTER.大勢及片區(qū)分析

痛并快樂著西安土地市場分析6月份，西安市共掛牌出讓土地26宗，出讓面積86.6萬平方米，環(huán)比下滑45.1%，成交土地18宗，成交面積75.72萬平方米，環(huán)比下滑12.8%。6月份，西安土地供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)下滑;西安土地成交金額為312174萬元，較5月份增加了一倍。

住宅商業(yè)商住綜合工業(yè)5月5.7315.38105.4516.76月1.748.670.75.586月份，西安市商品房供應(yīng)面積為124.69萬平米，環(huán)比5月下跌43.29%，同比去年6月上漲28.40%。在開發(fā)商大力促銷及剛需購房者的積極入市下，樓市迎來了久違的銷售高峰期，房企的資金回籠壓力在一定程度上得到緩解。時至六月盛夏，受國家及地方政府政策調(diào)控影響，各方博弈日益加劇，致樓市供應(yīng)量出現(xiàn)季節(jié)性回落，預(yù)計在未來幾個月內(nèi)，隨著畢業(yè)季的到來，全市商品房預(yù)售面積將持續(xù)出現(xiàn)回落現(xiàn)象。逆市而漲6月商品房銷量環(huán)比小幅上漲6.61%2011年6月-2012年6月西安商品房預(yù)售情況分析6月份，西安商品房成交面積為118.35萬平方米，環(huán)比5月上漲6.61%，同比去年6月下跌3.98%。6月以來，在各方利好政策的催動下，西安樓市呈現(xiàn)出良好的增長趨勢，尤其是車位/地下室物業(yè)市場，同比環(huán)比分別增長137.47%、118.16%，其中地處城南區(qū)大雁塔居住圈內(nèi)的萬眾廣場，其車位/地下室物業(yè)銷量幾乎與上月全市該物業(yè)市場銷量持平。2011年6月-2012年6月西安商品房成交情況分析2011年6月-2012年6月西安商品房成交情況分析2012年6月，西安住宅市場銷售占比為84.39%，較上月小幅下滑1.26個百分點(diǎn)，商服用房占比為9.26%，較上月上漲2.63%，寫字樓占比為3.60%，較上月下滑2.07%，住宅市場仍在市場中占主導(dǎo)地位，相對穩(wěn)定。西安普通住宅市場客群分析小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2012.05月23090427262088165714278137832532012.06月2289992694227316221412879821333占比變動-0.09%0.56%-1.13%1.00%-0.82%-0.58%0.33%0.09%0.63%年齡分布2012年6月，西安住宅購房平均年齡為36歲，較上月上漲0.3歲。在樓市利好政策頻出的當(dāng)下，改善型需求客戶走出觀望，及時的入市，致本月購房人群平均年齡出現(xiàn)增長趨勢。城北、城東、城南住宅市場銷售占比分別為：27.51%、19.58%、18.58%，三個城區(qū)銷售量共占據(jù)了全市住宅銷量65.67%的份額，占比較為突出。從各區(qū)銷量占比情況可以看出，目前全市六大區(qū)除城內(nèi)外，其他五大區(qū)銷售情況比較均衡。城東市場2012年6月，城東區(qū)商品房銷量為23.82萬平方米，環(huán)比下降17.36%，同比上漲13.9%，成交面積較上月減少了約5萬平方米，從走勢圖可見，在近一年的銷售走勢中本月銷量位居第二。車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房成交套數(shù)（套）631904294————2261成交面積（㎡）1929.69211599.4324649.79————238178.912011年6-2012年6月西安房地產(chǎn)城東區(qū)域情況

2012年6月，城東區(qū)普通住宅市場成交21.16萬平方米，環(huán)比小幅下降15.37%，同比上漲12.6%。各開發(fā)商在本月依舊延續(xù)著“紅五月”期間的大幅度優(yōu)惠，使價位處于持穩(wěn)態(tài)勢，但這些優(yōu)惠措施觸動了開發(fā)商利潤最低點(diǎn)這根神經(jīng)，一度保持這種優(yōu)惠，價格也開始基本穩(wěn)定。與此同時，33個地市“微調(diào)”得到默認(rèn)，以及央行利率調(diào)整等因素的影響下，部分購房者怕再次錯過購房機(jī)會而紛紛入市，促使住宅成交量有一定程度的增加2011年6-2012年6月西安房地產(chǎn)城東區(qū)域情況單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2012.05月1551234326533792041123148482012.06月67160369484365212135385420占比變動（%）-3.57%2.77%-0.39%-4.47%1.82%1.80%1.96%0.58%0.64%-1.15%2011年6-2012年6月西安房地產(chǎn)城東區(qū)域成交產(chǎn)品情況6月城東區(qū)普通住宅面積段分布來看，90-110平米面積段占比仍為最大，占26%，其次分別是70-90和110-130平米面積段，均占19%。從各區(qū)間段占比的變動來看，本月90-110和50平米以下這兩個區(qū)間段變動較為顯著，成交面積均有一定的下滑，但在小面積上50-70平米和改善型戶型110-180平米的兩個區(qū)間段成交量分別有2.77%和1.8%的小幅上漲，其他面積段區(qū)間變化浮動較小。剛性需求標(biāo)準(zhǔn)成為市場主導(dǎo)產(chǎn)品，也是今年市場的特點(diǎn)，市場情況回暖，也使得剛性產(chǎn)品購買數(shù)量增加單位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002012.05月542743895354372012.06月718799175367399占比變動（%）1.3%3.3%3.2%5.1%-5.2%1.0%單位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002012.05月37323411764671452012.06月271154823653110占比變動（%）-2.8%-2.6%-1.0%-1.0%-0.3%-0.9%從2012年6月城東區(qū)普通住宅各價格段銷售套數(shù)分布來看，各價格區(qū)間段占比總體表現(xiàn)為小幅波動態(tài)勢，呈現(xiàn)了兩極的分化。具體來看，4500-5000元/平米和5000-5500元/平米這兩個價格段較上月變動最大，其中4500-5000元/平米以下占比上漲5.1%，5000-5500元/平米的價格段下降了5.2%。2011年6-2012年6月西安房地產(chǎn)城東區(qū)域價格情況本市本省其他地區(qū)外省市境外2012.05月195512410602012.06月176877590占比變動3.38%-1.63%-1.75%0.00%2012年6月，城東區(qū)購房主體仍然以本市人口為主，占比為92.86%，較上月上漲3.38%。從整個城東區(qū)目前規(guī)劃來看，浐灞新區(qū)的生活交通配套跟進(jìn)，紡織城綜合改造進(jìn)一步深入、浐灞生態(tài)區(qū)的逐步成熟、地鐵1、3、5、6號線規(guī)劃以及各大濕地公園的逐漸建設(shè)和相繼開放等影響樓盤選擇的幾大因素都逐步完善，在這種情況下，城東吸引著越來越多的本市和本省其他的剛需及改善型人群的關(guān)注。2011年6-2012年6月西安房地產(chǎn)城東區(qū)域上客情況2012年整個市場情況反應(yīng)西安市場情況：從2011年6月截止目前，整個西安市場從去年低迷的情況下開始有所回暖目前熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和熱點(diǎn)土地改造區(qū)域開始轉(zhuǎn)移到東郊區(qū)域和北郊區(qū)域目前市場出現(xiàn)存量大于市場需求的情況，預(yù)售量不斷下降整個市場受政策影響，未來發(fā)展會趨于平緩，逐步提升城東情況：城東近一年的銷售走勢中本月銷量位居第二城東客戶大部分為近地緣性客戶城東處于舊城改造階段，未來幾年將成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域2CHAPTER.項(xiàng)目本體分析貌似平凡實(shí)則強(qiáng)悍項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)概述總建筑面積：748415㎡住宅建筑面積：447925㎡商業(yè)建筑面積：210015㎡整體容積率：5.34物業(yè)類型：高層住宅、商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目建筑面積75萬方，xx整體由六塊地塊組成，被規(guī)劃路分割較為明顯。現(xiàn)階段首推DK-4地塊項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)DK-4地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)概述總建筑面積：138450㎡住宅建筑面積：64779㎡商業(yè)建筑面積：35414㎡容積率：4.85綠地率：40.5%物業(yè)類型：高層住宅、商業(yè)裙樓DK-4地塊位于韓森路與公園南路交匯處北面，規(guī)劃為住宅+裙樓底商。DK—3DK—5DK—4DK—690-130㎡大兩房占55%；120-150㎡三房占20%，140-200㎡四五房占25%整體戶型面積偏大，特別是130㎡兩室。項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目采用的是ARTDECO建筑風(fēng)格，為城市高端住宅首選ARTDECO建筑風(fēng)格?？v三段的立面構(gòu)圖，強(qiáng)調(diào)對稱，營造一種古典秩序感。采用階梯狀層層跌落的造型處理。錯落有致的坡屋頂、屋檐的淺色描邊使得建筑更加精神和雅致。建筑立面用豎向窗帶組織，縱向顏色深淺分明，整體輪廓高聳挺撥，形成建筑高貴內(nèi)斂的藝術(shù)氣質(zhì)。代表ARTDECO風(fēng)格項(xiàng)目雅荷四季城融僑城戶型設(shè)廉計尺度踐奢適，淚功能分泳區(qū)完整揮，從戶型設(shè)吃計上具陶有市場犯區(qū)隔力戶型設(shè)舒計：戶型設(shè)計伐上中規(guī)中盟矩，個別辦戶型南北榴通透，干旋濕分離且?guī)帽ＷC主臥飲都朝南向杜，最大的鼠保證采光池面，各功徑能區(qū)尺度注設(shè)計奢適戴，極大提吼高了舒適備度?？蛷d辜都帶陽臺斗保證最大封的采光和列舒適度。項(xiàng)目戶販型設(shè)計項(xiàng)目自身幸配套較少碗。項(xiàng)目自希身配套義：1、臨街商約業(yè)；2、秦文化蓮商業(yè)街；項(xiàng)目自身跌資源配套東尚地婆產(chǎn)——西安本土搏強(qiáng)勁開發(fā)真商，品牌呈價值深受貫西安置業(yè)寒群體認(rèn)可發(fā)展商品絨牌及背景表分析東尚地覆產(chǎn)公司襲成立于房誠200鬼5年，假目前主虹營業(yè)務(wù)去涉及房炭地產(chǎn)開列發(fā)、商壘業(yè)配套世、物業(yè)淺管理等遷領(lǐng)域。鑼公司具煩有良好應(yīng)的治理雹結(jié)構(gòu)恩及職業(yè)符經(jīng)理人趣文化。東尚地癢產(chǎn)憑借嚴(yán)創(chuàng)新、猴務(wù)實(shí)的售開發(fā)方哪式、高迎品質(zhì)的添開發(fā)項(xiàng)誼目以及納專業(yè)的合物業(yè)管杏理贏得迅了社會礙各界的糕認(rèn)可，喪先后榮憲膺“中國城市冤標(biāo)志性樓倡盤”、“陜西地產(chǎn)衣十大金獎浪樓盤”、“西安最佳刷時尚人居柿獎”、“西安房地丟產(chǎn)綜合實(shí)演力十強(qiáng)企沖業(yè)”、“200編8年年捧度陜西巴10大勢名盤”、“200扎9年最吵具品牌暈競爭力婆企業(yè)十吊強(qiáng)”等殊榮云。逐步庭樹立起倡東尚地痕產(chǎn)優(yōu)秀咸的品牌把形象。項(xiàng)目位于厚城東老城鏟區(qū)，周邊漏配套齊全住。本案東南西項(xiàng)目地塊饒劣勢：地塊不跌規(guī)整。項(xiàng)目地塊店優(yōu)勢：緊鄰公衣園，周盤邊居住狠氛圍濃紗郁項(xiàng)目四至項(xiàng)目四毒至北項(xiàng)目外洋部資源腸配套項(xiàng)目周邊譽(yù)商業(yè)、醫(yī)既療、教育懂配套優(yōu)越畏；緊鄰秦顆莊襄王恩遺址公斧園、長而樂公園致，景觀全資源豐辣富；西京醫(yī)院風(fēng)：三級甲旦等醫(yī)院康復(fù)路每：西北市輕工業(yè)純集中地項(xiàng)目現(xiàn)階士段周邊醫(yī)蠻療、商業(yè)斯、教育配增套優(yōu)越，困且地處城性東高密度范區(qū)域。二環(huán)路及笑地鐵3號栗，片區(qū)未緒來交通便號捷項(xiàng)目交通二環(huán)路角：城市金腰楚帶，交通便捷榆通暢。地鐵3煙號線：地鐵3銀號線已琴動工，2013年將日建成通周車?；ブ妨⑵沤唬撼菛|鵲重要交通淹樞紐或許區(qū)域價值跨：老城東辭核心區(qū)梨域，公執(zhí)園地產(chǎn)悄集中區(qū)床；景觀價用值：長樂公掘園，秦皂莊襄王按公園，咽雙公園碧景觀配衡置；交通價值吃：二環(huán)，互襪助路立交津，交通價尤值優(yōu)勢明塘顯；這些，周窗邊其他項(xiàng)泊目可以共不享但建筑價值斥：ART匯DE撐CO建扇筑風(fēng)格廟，高端抽豪宅標(biāo)深志性建澡筑風(fēng)格待；戶型價值鈔：稀缺大宅鏡；品牌價值歷：本土強(qiáng)腿勁品牌叼，實(shí)力譯雄厚；更是我剖們與區(qū)序別于其孟他項(xiàng)目奏的有禮功保障現(xiàn)在，垂我們急室需尋找隱的界定鍬項(xiàng)目的“關(guān)鍵講詞”產(chǎn)品定粱位Cro桂sso錘ver·Hous康ing文化大價宅誕生時代的賺每一次動變革都拆會推動姑一場居銅住的飛病躍，隨我著勢不領(lǐng)可擋的垂頂端居濾住理念啄變革，忽于是：3CHA龍PTE憐R.競爭分析亞歷山稼大項(xiàng)目競爭本項(xiàng)目地獅塊位于西告安市城東判區(qū)域內(nèi)，勉眾多西安行一線品牌慘開發(fā)商匯咳聚于此，桃高端住宅猴及公園地朗產(chǎn)、教育宜地產(chǎn)成為胸城東區(qū)域醉房地產(chǎn)市夠場的熱點(diǎn)擾。城東板話塊西安城階東板塊穗，西安淺最早最繞成熟的攤發(fā)展成樹型板塊記，區(qū)域棗內(nèi)匯集摘著眾多譯輕工業(yè)貢市場，凈經(jīng)濟(jì)繁副榮；同釘時也是勤西安公待園地產(chǎn)竹、教育筆地產(chǎn)、泥醫(yī)療地脾產(chǎn)的聚烈集地，歸幸福路氏片區(qū)還演是西安將兵器工針業(yè)的主申要聚集手地，居拴住人口覆眾多。高端住贊宅、公媽園地產(chǎn)貨及教育拾地產(chǎn)隨著西攪安國際旁化大都則市規(guī)劃受的提出譜，眾多溉品牌開痕發(fā)商將盞目光匯靜聚于此殲，新興革、高山憲流水、膽泰華等肺布局于蘋此。本案景泰名憑苑紫落瀾跳庭星幣傳說新慶坊城東板堡塊樓盤揭定位以槽高端住籍宅地產(chǎn)矩、公園傳地產(chǎn)、淋教育地圍產(chǎn)為主詠，項(xiàng)目薪整體規(guī)集模中等魔，多由擦西安知閉名品牌個開發(fā)商蜂開發(fā)。城東板塊身高端住宅恩特征西安知拉名品牌狀開發(fā)商鋤開發(fā)，晝項(xiàng)目體添量中等父，產(chǎn)品磨定位高哈端，缺筐乏大型速城市綜擔(dān)合體項(xiàng)傾目；項(xiàng)目地段膠較好，稀頌缺性強(qiáng)，仗公園、教刪育資源豐警富，；產(chǎn)品單價堆在7500恨-850月0元/平米左息右，總菜價在80萬以上，充部分優(yōu)越窄產(chǎn)品價格談在100默00元/㎡具備一定奸的升值潛封力。城東板炸塊住宅惱樓盤特禿征本案景輝地產(chǎn)柿項(xiàng)目泰華地獲產(chǎn)項(xiàng)目新興地疲產(chǎn)項(xiàng)目高山流水在地產(chǎn)項(xiàng)目城東板塊區(qū)競爭對比本項(xiàng)目且與城東鳴高端住陽宅對比團(tuán)景觀資胞源、開莊發(fā)商品撒牌優(yōu)勢哄明顯，驕在地段佛、配套毀上與城逮東高端炎住宅競惠爭項(xiàng)目炕共享，現(xiàn)新興商鹿業(yè)綜合惡體將是央我們未扮來稀缺最的優(yōu)勢插之一。項(xiàng)目占地面積（畝）建筑面積（平米）容積率地段景觀資源產(chǎn)品類型產(chǎn)品戶型（㎡）開發(fā)品牌紫落瀾庭251100006.93成熟成熟高層37-124泰華星幣傳說653000006.9成熟成熟高層、底商86-181高山流水新慶坊781600003成熟成熟小高層、洋房92-135新興景泰茗苑13623445.5成熟成熟高層、底商87-159景輝本項(xiàng)目2377500005.34成熟成熟高層、綜合商業(yè)97-197東尚東尚品謠牌在城嫂東區(qū)域雞內(nèi)影響漸力較強(qiáng)笛，易被送業(yè)主接價受，在萬業(yè)主口卡碑中占傳有優(yōu)勢贏。已知競爭歇分析項(xiàng)目核心怕競爭優(yōu)勢火產(chǎn)品、開辦發(fā)商品牌泰、建筑風(fēng)勁格、景觀夠資源項(xiàng)目占地面積（畝）建筑面積（平米）容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品戶型（㎡）建筑風(fēng)格景觀資源開發(fā)品牌紫落瀾庭251100006.93高層37-124現(xiàn)代簡約長樂公園泰華星幣傳說653000006.9高層、底商86-181現(xiàn)代簡約興慶公園高山流水新慶坊781600003小高層、洋房92-135現(xiàn)代簡約興慶公園新興景泰茗苑13623445.5高層、底商87-159現(xiàn)代簡約長樂公園景輝本項(xiàng)目2377500005.34高層、綜合商業(yè)97-197ART-DECO長樂公園、秦王公園東尚競品項(xiàng)目林確定我們的趁競爭對燃手是城責(zé)東板塊洞普宅！未來市場畢依舊冷淡擦，客戶稀庸缺，高端部項(xiàng)目也無電客戶資源梢，去化量目差，本項(xiàng)司目以城東撒普宅作為片競品；因車本項(xiàng)目本酒身素質(zhì)較庸好，與普毫宅項(xiàng)目相項(xiàng)比優(yōu)勢較困明顯，以仔比城東板岡塊普宅項(xiàng)罰目較高的喂價位推出貓，能得到顆市場認(rèn)可晌。未來，市抓場情況風(fēng)乳云莫測，兔根據(jù)市場妄情況，做章針對性的杜競品及價貞格策略。本項(xiàng)目碼具有高趣端住宅理的素質(zhì)納，在市激場好，大客戶充潛裕的情懲況下，晉以高端療住宅項(xiàng)你目作為陵競品，惱截留高呀端住宅寒客戶，聰以稍低訂的價格令出擊，宰突出項(xiàng)斑目的差槐異化，伐親民價畢。我們的關(guān)競爭對銷手是城強(qiáng)東板塊躁高端住宮宅項(xiàng)目肝！市場不好市場好2012年競盤部推售分盆析區(qū)域內(nèi)桂四項(xiàng)目塌除紫落歸瀾庭，濫其他剩忘余貨量串較大，撇在四季愈度項(xiàng)目麗入市階叢段從推膝售貨量杯來看劉仍將存排在一定戒競爭壓坦力。4月5月2011年6月7月8月9月10月11月12月紫落瀾庭新慶坊景泰名多苑現(xiàn)推總葡量約800套，月消巷化速度約20套/月，現(xiàn)已垮銷售約1/4，剩余貨運(yùn)量較大總貨量犧約540套，月消伐化速度約10套/月，現(xiàn)司剩余貨吩量較大悉，后續(xù)澡將持續(xù)悄推貨競盤推柱售評估星幣傳說現(xiàn)階段騙月銷量盟在25套左右，燙剩余貨量亞約150套，按鼓此銷量洗，預(yù)計馳在今年年底清算盤余量較少毫，尾盤銷史售尾盤銷稍售期競爭小結(jié)項(xiàng)目對比到景泰茗苑遺等普宅項(xiàng)鞏目，景觀亂資源、開或發(fā)商品牌下、項(xiàng)目自搏身配套等稱方面具備恒較大優(yōu)勢紋。項(xiàng)目位分于西安業(yè)城東板桂塊，是完城東區(qū)念域發(fā)展惠成熟板夕塊，但專是項(xiàng)目躲與城東燒高端住教宅項(xiàng)目瘡對比競要爭優(yōu)勢雪并不明智顯1201喝2年項(xiàng)目歪片區(qū)產(chǎn)體品放量大適中，踐項(xiàng)目把參握市場匙機(jī)會，釋擇機(jī)入鐮市將取低得區(qū)域巡壽主導(dǎo)權(quán)殘。232012年片區(qū)放貌量適中，污項(xiàng)目開發(fā)型商品牌、趨景觀資源槍在高端項(xiàng)鞠目中優(yōu)勢付明顯4CHA固PTE記R.客戶分揮析客戶層次穗上升客戶認(rèn)峰可度提緣瑞升投資客親濫睞城東板塊器交通升級：地鐵1號線、3號線的修臂建，各主霞要干道的跨拓寬修善；舊城改造巧的逐步開濤展：城東現(xiàn)含有項(xiàng)目搏基本為烈城中村危改造項(xiàng)希目，在究改造的螞同時，級提升區(qū)陷域形象患，吸納園其他板張塊更多仍的高端人嫁群前往盯置業(yè)；城東客戶汽發(fā)展變化城東板僚塊的老責(zé)城區(qū)改男造已經(jīng)拼開始，顏整體板洋塊變革柴越來越域多的吸政引了更原多其他板片區(qū)注予重片區(qū)瀉潛力和鬧對生活緊環(huán)境及芝品質(zhì)有逮高要求行的高端嚷客戶群盯親睞。整體配鄭套的提蛾升：伴隨整體裕改造的推只進(jìn)，從市鋤政配套及臂各類生活升配套方面腰都得到了膛極大的提寒升，使居名住便利性預(yù)提高，居價住氛圍更魯加濃厚；產(chǎn)品客戶關(guān)鍵特征家庭周期置業(yè)特征2房70~110㎡28~35歲城市白領(lǐng)、私營企業(yè)主兩口之家學(xué)前家庭自住首次置業(yè)、首次改善（少量投資）小3房90~120㎡30~45歲原著居民、企業(yè)高管、私營企業(yè)主兩口之家學(xué)前家庭學(xué)齡家庭自住首次置業(yè)、首次改善（少量投資）3、4房120~140㎡35~55歲中高層管理人員私營企業(yè)主學(xué)齡家庭學(xué)齡三代中學(xué)家庭中年家庭自住二次或以上高端改善4房140-180分散高層管理人員私營企業(yè)主原住官、富二代兩口之家學(xué)齡三代中學(xué)家庭中年家庭自住二次或以上高端改善城東屬托于傳統(tǒng)同老城區(qū)振，原住結(jié)居民地瞇源感情搭較深。抖項(xiàng)目寧周邊區(qū)蜂域內(nèi)成商交客戶肆年齡集業(yè)中在28~5鈴5歲之間旁，偏中日年化，亡大多為君老城原蠅住居民貝，城市獅精英白巡壽領(lǐng)、企含業(yè)高管天和私營悅企業(yè)主桂，購房驗(yàn)以自住敲為主。區(qū)域客偷戶特征區(qū)域客戶違特征王先生新慶坊賽業(yè)主在高新修有套房等，因?yàn)槭┐蛩阕岆p孩子在貝理工大票上學(xué)，倦為了孩叛子就在園這邊也齡買了套丙，以后窩孩子住多這照顧繩也方便適一些。爹這地段漠位置確劃實(shí)不錯耕，環(huán)境銷不說好紗吧，周咽邊還是鞭湊合，受當(dāng)時周碎邊幾個奶樓盤都楊看了。漸這個價暖格是高旁了點(diǎn)，界不過看援他們檔刑次還是糞蠻高檔要的，而終且總感袖覺高層亦太擠，匪不夠舒責(zé)適，總牢提來說灰還是物刑有所值干的，所雹以最后侮就買到棄這里了絨。金女士紫落瀾庭斥業(yè)主當(dāng)初是看紹重這地段望跟長樂公算園，現(xiàn)在刻覺得蠻好饑的，正在探裝修，估褲計年底之貧前就能住演進(jìn)去了。顧周邊生活腿也挺舒服話的，超市阻啊醫(yī)院都腿不遠(yuǎn)，挺皇滿意的。澤就是二環(huán)攜稍微有點(diǎn)勾吵，不知沿道住進(jìn)去廚后怎么樣葡。謝女士星幣傳鞋說業(yè)主去年在這酸買的房子的，一家人嘗住?？粗刭澾@個地段莖了，開車址去哪里都管還蠻方便虜?shù)?，而且探也都不遠(yuǎn)暴，當(dāng)時買鍵的是他們旱比較貴的誤那棟樓，900恢0多，戶槍型挺好拐的而且涉也沒啥專遮擋，酒采光好出。而且撲聽老公星說開發(fā)皆商在西余安有好描幾個項(xiàng)恒目，名票氣還挺適不錯，角以后物劃業(yè)品質(zhì)吃應(yīng)該有攔保障。劉先生景泰名苑貢業(yè)主買這套發(fā)房子之吳前我朋削友都勸屠我不要誦買，價鄭格高，悉社區(qū)還命小，但腸是我就絕是喜歡但東郊這旗塊，從巴小就在恥這，住馬習(xí)慣了據(jù)。這個誕區(qū)域除目了我們宴這幾個蘇兵工廠霧的家屬礙院其他軟在賣的亡樓盤層即次不齊油，轉(zhuǎn)了保幾個，篩最后還胸是選了裝這，戶婦型不錯歷，旁邊程還有幾架個大社偶區(qū)，到遷時候日衣常生活役的配套敏肯定不焦用發(fā)愁咐。競盤產(chǎn)假品客戶鏈訪談實(shí)恐錄客戶對這區(qū)域地仗段非常鳳認(rèn)可，飲生活配毯套等都膜較為關(guān)鬧心，同悔時對城臂東的地?fù)湓辞楦信盘貏e深液。關(guān)鍵詞：思地段、配床套、產(chǎn)品山,文化。置業(yè)人夏群主要邁還是城完東本區(qū)宜域客群動，主要苗來自理懼工大、段工程大偽、交大脂這類院辟校的教鳴師及教贏授；西甘京醫(yī)院求的主任柴醫(yī)師、止康復(fù)路冰及周邊墓的私營股業(yè)主等迷，原住亞居民居郊多，同虛時也有鴿外區(qū)縣猶看重醫(yī)耐療教育如的置業(yè)防者。陜卡北客戶浸也有一步定的比茂例。新慶坊星幣傳但說西京醫(yī)院冰、理工大賤的教授占敢較大比重麗，原住居興民也是主免要客戶來軋?jiān)雌渌麉^(qū)痛域看重塞近城區(qū)梳高品質(zhì)駐產(chǎn)品的勵客戶，勻同時也炎有沖著贊西京醫(yī)牲院及院聽校而來秩的。理工大、中工程大的璃老師教授劑是主力，僚西京醫(yī)院苗、交大也選占一定比憤例，康復(fù)溉路私營老盟板以及城駱東原住客戶關(guān)注瞎點(diǎn)：地段優(yōu)勢+學(xué)區(qū)資源+市政醫(yī)院+景觀資源+產(chǎn)品性愿價比競盤目標(biāo)竄客群城東其他區(qū)域外市高山流學(xué)水的忠唱實(shí)老業(yè)點(diǎn)主追隨恐同時也紐奉有沖著則西京醫(yī)過院及院肉校而來丑的。以首次置業(yè)、首次換房客為主；可滿足家庭人口為3人或以上家庭的生活空間需求；滿足對居家品質(zhì)有所追求的人群；以首次改善、二次換房或再次換房為主；滿足家庭人口為3人或以上的家庭需求；以換房置業(yè)為主，滿足其對空間有更高需求；滿足對生活品質(zhì)、居住環(huán)境要求較高的豪宅邊緣客戶需求。普宅精疑英級客太戶、豪須宅邊緣莫客戶、稻院校教典授、企杜業(yè)高管茂、關(guān)注鋪生活品兩質(zhì)、注戲重教育施醫(yī)療、椅對景觀部地段也稱看重的煎客戶28%44%19%套數(shù)比90-110㎡110-140㎡140仰-19杰0㎡本項(xiàng)目孤目標(biāo)客叛戶該階層多假為行業(yè)領(lǐng)防域的精英滲，但不是星張揚(yáng)，習(xí)慣隱賴藏，屬于蛋一個富有蒙而知性的階層；對于傳統(tǒng)膽習(xí)俗與文化具備很強(qiáng)些的認(rèn)同感宜（兒時的抽生活經(jīng)歷熊）；對于片彈區(qū)認(rèn)同于感較強(qiáng)；對政治時身事敏感，推關(guān)注力強(qiáng)帖；對價格哀的敏感開度低，烏但對“貴得其料所”的含義理波解透徹；這類人箏群年齡漂跨度較逃大，多渡置身于膝知識含趴量高、磁市場潛仿力大的梳行業(yè)，井創(chuàng)業(yè)動紹力強(qiáng)，錫為行業(yè)結(jié)新鋒；因其知識型背景及未踏來不可限高量的成長呆性，該類人送群希望吃公眾將卵自己與超傳統(tǒng)意役義上的粘富人（鈔即所謂服暴發(fā)戶牙等標(biāo)簽望）區(qū)分授開來。對消費(fèi)品悔的經(jīng)濟(jì)價墳值敏感，混擅長數(shù)理領(lǐng)分析和對盲比，希望日獲取高值淹回報；對長輩的健癥康及生活更為關(guān)注努；并更加礦重視對子女的束教育情況；主力客群兆行為特征權(quán)利頂位層財富頂肯層穩(wěn)定資逃產(chǎn)層小資產(chǎn)層富裕市民棚階層市民階層赤貧階層本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來自新資產(chǎn)層）。在積累財富的過程中，他們已經(jīng)進(jìn)入到財富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財富收入，故經(jīng)濟(jì)體系又將其稱為：穩(wěn)定資產(chǎn)層。社會結(jié)構(gòu)斗體系模擬甚圖本項(xiàng)目目泰標(biāo)客群5CHA酒PTE恭R.營銷策玩略項(xiàng)目戰(zhàn)略降案例借鑒項(xiàng)目理秘解》東尚地產(chǎn)：城東嫻獄熟區(qū)域，腿公園之前雪，二環(huán)旁逢邊交通四鋪通八達(dá)，槳成熟的東豎郊口碑及改開發(fā)商品份牌總建筑面積（萬平米）物業(yè)形態(tài)東尚40住宅、商業(yè)新東尚23住宅、商業(yè)東尚觀湖26住宅、商業(yè)東尚第五季30住宅、商業(yè)東尚蜂鳥16住宅、商業(yè)本項(xiàng)目75住宅、寫字樓、商業(yè)扎根城樹東，已蛙經(jīng)樹立用良好品逼牌形象仇以及客斑源基礎(chǔ)項(xiàng)目理解》東尚地盾產(chǎn)樓盤名東尚新東尚東尚觀湖東尚蜂鳥東尚第五季xx面積定位60-160㎡62-172㎡44-142㎡29-123㎡87-132㎡97-197㎡市場追寶隨者，喬產(chǎn)品運(yùn)款作與市節(jié)場差異寄不大在大西林安發(fā)展筒趨勢下凳，產(chǎn)品護(hù)更新?lián)Q醉代快，甲必須維舟系本地郊企業(yè)主搏導(dǎo)權(quán)，屠升級換當(dāng)代項(xiàng)目理解》品牌運(yùn)作居理解——金地（華祖東區(qū)域）名京系未來系格林系自在系城市地滋段中小外型住區(qū)年輕態(tài)成散長型住區(qū)城郊低舟密度大召型住區(qū)城郊副役中心綜豬合住區(qū)南京名隔京上海未倉未來上海格林泰世界杭州自瞞在城天字系城市副中駁心密度住萬區(qū)上海金針地天御金地，滅初涉豪浴宅，天欺子系產(chǎn)夫品，天祖御主力裁面積200爐-30找0㎡平民路線晨轉(zhuǎn)戰(zhàn)豪宅祝市場，品析牌價值升永級項(xiàng)目理解》品牌運(yùn)作耗理解——江蘇新訂城幸福啟狐航系列幸福樂蠟居系列幸福圓夢井系列幸福尊享燭系列項(xiàng)目理洪解》品牌運(yùn)作瓣理解——綠地集擴(kuò)團(tuán)曾經(jīng)的根綠地——綠地集僵團(tuán)開發(fā)滲至今，滾尚未涉厚足真正鐵的豪宅器，更沒魂有豪宅胸產(chǎn)品系皂列的標(biāo)劣準(zhǔn)；如今的綠賺地——海珀系豪農(nóng)宅：上海掉海珀日暉倍、南昌海塔珀蘭庭，薦成都海珀上香庭、西抬安海珀蘭污軒；項(xiàng)目理盡解》品牌運(yùn)作著理解在西安扒城市定粉位不斷段提升，綱房地產(chǎn)栽開發(fā)進(jìn)零入熱潮劇，作為你承載西替安國際當(dāng)形象的癥城北，亂競爭更詠為激烈勞，作為漠西安本罩土開發(fā)匯商面臨象外埠品盤牌開發(fā)情商的競主爭，必拒須求變挨、求新峰；盡管綠婚地海珀祖蘭軒，鍋成本堆原砌，超立豪華產(chǎn)剛品設(shè)計哄，過大陽的面積伯定位，悠運(yùn)作并營不成功戀，但這蕉種依托總產(chǎn)品升狀級，品托質(zhì)化形茅象的發(fā)盾展趨勢襖仍會繼幕續(xù)；作為本地毫開發(fā)品牌痕開發(fā)商東朋尚也深刻慶理解，企懷業(yè)長效發(fā)獵展的理念猜，我們項(xiàng)伙目地塊是啦否具備了殲承載東尚紹頂級物業(yè)肥的先天條助件？項(xiàng)目理解》品牌運(yùn)盾作理解產(chǎn)品線樓盤產(chǎn)品核心訴求中端產(chǎn)品線東尚新東尚東尚蜂鳥東尚第五季東尚觀湖中小套型、緊湊型產(chǎn)品迎合市場、滿足剛性產(chǎn)品需求高端產(chǎn)品？核心地段、核心配套、核心資源規(guī)?；\(yùn)作，地標(biāo)形象，創(chuàng)造經(jīng)典的產(chǎn)品力東尚多方年立足鋸與剛性閣需求市餅場的需水求，目抵前產(chǎn)品店系都是趨剛性需挪求的中推端產(chǎn)品持，作為飽東尚在撿這樣的緣瑞區(qū)域和統(tǒng)地域的修價值，比成就東王尚地產(chǎn)柜的轉(zhuǎn)型矮契機(jī)，伴塑造高妥端產(chǎn)品竭系城東運(yùn)棍作多年撞，已經(jīng)例具備區(qū)桃域品牌慨知名度嫂以及客紫源基礎(chǔ)戴；東尚地刪產(chǎn)，前忽期操盤魔策略穩(wěn)亞健，市石場追隨名者，親雅民路線劈燕，快速模跑量；本地塊自賤身的稀缺莖性、城市莊級綜合體咳項(xiàng)目，具韻備打造東沃尚高端系它列的產(chǎn)品匪線，提升柳集團(tuán)品牌賞形象；集團(tuán)步入質(zhì)城市高端蹤蝶項(xiàng)目開發(fā)糖，品牌價寺值升級，尚由早期低努價跑量向癥品質(zhì)利潤蓋的發(fā)展理彎念轉(zhuǎn)型之傳作、助力撥xx市頂茶級物業(yè)運(yùn)浪營商的絕閃版地塊新聚仁理或解的項(xiàng)目馳本體獨(dú)一無腿二的稀綱缺核心霧項(xiàng)目，74萬xx靈，21萬方商捧業(yè)體量望，站位夕城東中搏心級綜翻合體項(xiàng)路目。東尚地產(chǎn)角，品牌升桂級，戰(zhàn)略秤轉(zhuǎn)型之作呆，高端系鏈產(chǎn)品線項(xiàng)耽目；項(xiàng)目戰(zhàn)達(dá)略定位對接西減安國際懶化大都泊市形象傳，站位刻東二環(huán)犧核心，池東尚地即產(chǎn)品牌殘升級的續(xù)高端產(chǎn)恰品系基于對抱項(xiàng)目的離區(qū)位背嗽景理解紡，以及免項(xiàng)目自部身的理啊解，我搏們認(rèn)為得xx項(xiàng)岸目應(yīng)該叉是：重塑東二窄環(huán)70萬㎡復(fù)合生淘活圈項(xiàng)目定仔位C·E·CCul澤tur倡e·E取lit店e·C盆omm確uni搖ty針對這樣顛的精英需要一場疊完全針對馬他們的營隱銷模式抓住他們揭內(nèi)心的想攀法承認(rèn)他依們獲得數(shù)的成就成為他圓們未來貌成功的速良師益裝友給予他們凈一個專屬怨空間…營銷案例叔分享朗基·望今緣成都市中錦心不知名屋體量小如何打晚造為成鵝都首席敏豪宅望今緣，坐落迷于成都灘龍脈錦涂江之畔慢，二環(huán)栗以內(nèi)，獲江景資拜源，配皺套極為籠繁華，朵中心型施項(xiàng)目望今緣香格里拉、蘭桂坊武侯祠、錦里四川大學(xué)天府廣場東湖公園均價30000元/平方米開發(fā)商成都市朗基望錦房地產(chǎn)有限公司戶型面積240-630平米建筑類型高層27-29建筑面積59831平方米占地面積14617平方米開盤時間2011年11月11日入住時間待定方位東南一環(huán)到二環(huán)城鐵沿線6號線裝修毛坯,精裝產(chǎn)權(quán)年限70容積率4綠化率25%總戶數(shù)146物業(yè)公司1+1+1物業(yè)管理荷蘭國際管家學(xué)院仲量聯(lián)行朗基物業(yè)車位數(shù)374車位配比1：2.6建筑設(shè)計加拿大森拓設(shè)計機(jī)構(gòu)(CENTALAND)干彤設(shè)計團(tuán)隊(duì)坐落于市宗中心，2校40-6盾30㎡大好戶型為主喉，總價6乒00萬-聯(lián)2000伶萬，僅1墾46戶，樸號稱成都熱豪宅巔峰三之作，如谷何運(yùn)作？影響？來訪？如何做廣到…成爆就豪宅成交？影響恒基？削京基？罪宏基？——我們是自朗基！談?。。　邦~…沒聽過褲嘢??！”作為一個壁本地發(fā)展厭商，在面伍對九龍倉筍、萬科、朝龍湖、中街海、華潤棚等一線發(fā)導(dǎo)展商甚至漫豪宅運(yùn)營辟商火拼，值還把自己標(biāo)榜成煎為豪宅歉領(lǐng)跑者莫？如何做到丟？影響務(wù)實(shí)的態(tài)估度，做足呼成都，聯(lián)形姻，成為神打造項(xiàng)目花影響力的艱制勝武器贊助，“水誰是我驕朽傲，成都肌全球影響財力人物評診選”成都所新以媒體耕、網(wǎng)站鼻、電視芝新聞、節(jié)平面媒州體、報抖紙?jiān)陂L版達(dá)1個鑄半月的鋪時間內(nèi)皮不斷重丹復(fù)“朗基做望今緣市”幾個字立眼，在扔很短時卡間內(nèi)迅映速拉動郊了項(xiàng)目疏的整體機(jī)知名度科教界悉：徐僖、瘦閔恩澤花、劉詩填白、李議俊賢、累劉盛綱漿、朱清蚊時文化傳媒叔界：馬識途課、麥家浪、王小虹丫商界：劉漢元、砌劉永好、育王輝耀、秒曹世如、半裔錦聲藝術(shù)界陷：韓三平悅、周春凝芽、廖閥昌永、叔侯宏瀾痰、張靚嘴穎、李栗宇春體育界存：張蓉芳、草鄭潔/晏旦紫來訪嫁接，成另為提升項(xiàng)昏目來訪量壓的秘密法緣瑞寶，或許稈146房米源，只需悟要圈層到郊訪配合項(xiàng)公目圈層愚，邀請淹成都t耀sc豪醫(yī)車車友顛會，至開項(xiàng)目舉沾辦車展宅，通過警車友會摘客戶拉軟動項(xiàng)目好在圈層途知名度拼，通過襖制造瞬禍間爆發(fā)醉式來訪被積累客雨戶量，緣瑞形成圈被層互相號累計客畏戶效應(yīng)宰；同時通齡過項(xiàng)目孔啟動項(xiàng)筐目荷蘭喬管家服危務(wù)，使繳客戶不呼僅僅只域是來看虛車，更妙加感受達(dá)望今緣腦之后的昆物業(yè)服幸務(wù)，提川升項(xiàng)目鞋圈層口建碑來訪嫁接，舟成為提球升項(xiàng)目孝來訪量柜的秘密往法寶，蓄或許1腿46房旅源，只匆需要圈顛層到訪達(dá)到國寶仔級別的書嚴(yán)法藝術(shù)展侄覽，趁藝摔術(shù)品投資迷達(dá)到黃金虎時間點(diǎn)的艘時候，推嫂出書法藝肅術(shù)展，吸抖引的不只第是書法愛乳好者，更愁多的是投佩資客；吸引一批雅投資客同滋時介紹項(xiàng)希目，感受夫項(xiàng)目與書項(xiàng)法作品一歲樣均為稀興缺產(chǎn)品，涂感染客戶績；成交到位的服更務(wù)，成為到殺定客戶淚必殺技引進(jìn)1+盛1+1物劃業(yè)管理役荷蘭國際許管家學(xué)院筑仲量聯(lián)沉行作為顧鍛問以及現(xiàn)弱場監(jiān)督，綁管家服務(wù)浩在每一批原客戶身邊德隨身服務(wù)釣，體現(xiàn)現(xiàn)摔場客戶最瀉貴感；示意圖片封，有過之純但無不及成交大氣的箏臨時建組筑展現(xiàn)過開發(fā)商儀的實(shí)力成交安全一直享都是高端陶客戶最關(guān)的心的一點(diǎn)刷卡，洗指紋一旁體機(jī)可視對講重達(dá)2噸社的入戶門成交反其道而出行，在鋪煤天蓋地的晴降價廣告卸下，大面葛積公示不患占優(yōu)勢價躺格，讓客煙戶感受逆扣勢下開發(fā)求商的決心弟，賣的不留是房子而準(zhǔn)是夢想（膀絕不退而斬求其次）成交細(xì)節(jié)、業(yè)診務(wù)員信心識給到客戶文的是最后梢滿意關(guān)著們的希樣板房關(guān)著門豆的售樓則部影響——強(qiáng)大的堡資源整財合能力聯(lián)姻媒體罪必須報道騰的強(qiáng)勢活恨動，迅速池擴(kuò)大項(xiàng)目晶及發(fā)展商騾知名度，嘉省時省心障，事半功鍵倍；來訪—抬—做足圈半層需要來訪腳的客戶只云是可能成壺交的客戶仆，通過圈董層活動客析戶連帶客裙戶，圈層泊成為項(xiàng)目爺最主要的營客戶來源襖；成交—鬧—抓住客勝戶心理改需求從看樓叮1對1據(jù)的服務(wù)敘開始做悟起，客樂戶感受劑自己的劑尊貴對齒項(xiàng)目產(chǎn)含生想象登；大氣臨建希營銷中心北，大面積恒公示高價置格，業(yè)務(wù)悄員自信但摧不驕傲的崇接待，傳賓遞給客戶約的是稀缺躲性和信心內(nèi)；安全性動，每一擱樣關(guān)于盤客戶安虧全的設(shè)擱別設(shè)置查重點(diǎn)講慶解，讓厲客戶放廚心；細(xì)節(jié)，疑每一扇壯樣板房熊門都是懂緊閉，之客戶看遺房打開駛門的一模瞬間充帳滿驚喜批與沖動殲；營銷核心壇：地產(chǎn)與文托化跨界營綿銷盛宴項(xiàng)目跨界求客戶群喜嗓好制定整渣體營銷計哭劃精、準(zhǔn)酒、狠的社營銷策也略把握客戶停喜好點(diǎn)，莖制定拳拳芝到肉的營茂銷計劃的森精品營銷整體營銷頌分解DK—1DK—2DK—3DK—5DK—4DK—6回遷安置用地商品開發(fā)用地重塑東沉二環(huán)70萬㎡復(fù)合無生活圈新秦漢文揀化精英文化DK-6鞭規(guī)劃定義淋為寫字樓駝及商業(yè)，脫更易融入歉精英元素度，融合周摟邊氛圍，轉(zhuǎn)建議與首衡批推售的鐵DK-4；DK-5主打精爸英文化釋，DK-淘3,為秦莊襄王透文物保護(hù)蝴商業(yè)街，質(zhì)屬于秦漢兔文化范疇根據(jù)D怎K-3拜DK擇-5歐DK-咱4D揭K-6同屬性個我們將至其進(jìn)行籍組團(tuán)定呼義關(guān)鍵詞餃：文化線上線存下貫穿宇精英文杜化，形金成系統(tǒng)犧營銷體回系線上線下將項(xiàng)目形頓象拉高，壓提升項(xiàng)目牙內(nèi)涵與精意神項(xiàng)目產(chǎn)脊品屬性曬獨(dú)特，冒需包裝刊獨(dú)特產(chǎn)絕品概念蜂，引起謙市場新前奇感針對性的價營銷措施插，以文化塞為主題活似動及拓客凳策略9月10月11月12月1月2月形象導(dǎo)入庭期蓄客期開盤熱潛銷文化屬性盛大開盤42項(xiàng)目價場值3精英屬殺性1后續(xù)活仍動推廣鋪排形象推朋廣自2斯012籮年9月嶺開始正篇式起步妄，制造寶項(xiàng)目聲則勢瘋搶勢接頭5針對活纏動推廣5形象推徒廣期推廣形認(rèn)象精英！絕缺不束縛于獎世俗——雙公園避景觀大法宅滿足發(fā)精英們妙的愿望9月形聽象期，吧訴求客射戶形象睛，與客鈔戶產(chǎn)生如共鳴9月形象書期，訴求壞項(xiàng)目文化低品牌，形廁成差異化慣形象形象推街廣期精英絕勤對不會吧放棄文醫(yī)化熏陶——首創(chuàng)地慈產(chǎn)與文財化交集抵的地產(chǎn)萍項(xiàng)目推廣形赴象10月蓄去客期，訴晉求項(xiàng)目價臭值點(diǎn)，吸園引客戶上蔑訪蓄客期核心區(qū)域仰的東城始，首創(chuàng)雙公園文代化大宅登攤場推廣形象11-塵12月點(diǎn)開盤熱決銷期，毀訴求項(xiàng)偵目關(guān)注榨程度及垃熱銷情斧況開盤熱銷駕期抱歉！文消化與內(nèi)涵叮遭到瘋搶懸，不是我倒們的本意推廣形象線上線下僑貫穿精英燭文化，形寄成系統(tǒng)營蒸銷體系線上線下高舉形象扒大旗，將發(fā)項(xiàng)目形象調(diào)拉高，提秒升項(xiàng)目內(nèi)慎涵與精神針對性然的營銷固措施，框以文化嘆為主題映活動及摟拓客策孕略活動策略活動原則沙：少而精的萬跨界文化油大型活動糠，引爆項(xiàng)堡目知名度里及文化內(nèi)朗涵從中國高梯端圈層文暈化到逐步癢到當(dāng)代文居化再到世獎界文化的柿巡展，讓巷客戶感受澡在項(xiàng)目可住以領(lǐng)略文棗化藝術(shù)之斯美暖場對位遲客戶群口才味，聯(lián)姻續(xù)文化形成純統(tǒng)一的地鋪產(chǎn)文化跨秀界營銷9月10月11月12月1月2月形象導(dǎo)前入期蓄客期開盤熱睜銷圈層老灣帶新暖要場活動4暖場活動2營銷中碌心開放駁認(rèn)籌啟蝕動1后續(xù)活迎動活動鋪排活動自2覺012年域10月開襯始正式起派步，拉動貼項(xiàng)目知名幻玉度開盤3聯(lián)合政府牧，舉行城燥市對話活鑰動，演繹體大西安的在發(fā)展歷程朽，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)輝目的區(qū)域足價值活動主設(shè)題——對話：大凱西安時代郵，上行圈畫層的力量活動形嫩式：邀請對話節(jié)目枝主持人陳利偉鴻和西安交特通大學(xué)經(jīng)賴濟(jì)學(xué)、社疊會學(xué)等知霧名專家教掛授和政府車知名人士慰，討論大立西安的未中來發(fā)展?；顒幽康恼洌撼浞纸沂久┐笪靼驳臉l(fā)展新時缺代，感受叮項(xiàng)目地段左的稀缺價巷值?；顒硬呗蚤_盤活動榨：鑒賞世印界文化現(xiàn)之美聯(lián)姻大型懷拍賣會暨印項(xiàng)目開盤京，對名家字名作，進(jìn)炭行拍賣，念再度掀起摧文化熱度活動策趙略：配合項(xiàng)定目首次男集中解稱籌活動主題基：拍賣活動潤，到場選盤房客戶可巴參加油畫靜拍賣活動時睛間：2012政年11月活動背景愈：項(xiàng)目首屈次公開掏集中解桌籌活動內(nèi)表容：邀請拍賣妖行，講當(dāng)偵代畫家名苗作拍賣，拖聚集現(xiàn)場紫人氣，形鬧成兩邊熱偏銷氣氛活動策烈略樣板房識開放建勾議：領(lǐng)略當(dāng)代饞書畫之美邀請陜界西當(dāng)代割畫家，定為項(xiàng)目商樣板間第戶型作東概念畫休，客戶宮欣賞完臟畫之后褲再觀賞棋項(xiàng)目樣厲板房活動策響略：配合板朽房開放侮的節(jié)點(diǎn)憶，引起沖市場關(guān)反注活動主拖題：邀請陜西耍當(dāng)代畫家待至現(xiàn)場為霞樣板房戶夏型設(shè)計，買到場講解叔當(dāng)代藝術(shù)新品投資價有值及鑒別活動時間齒：201哄2年1筍2月活動背樸景：樣板房首郵度開放，挽認(rèn)籌力度篩加大活動內(nèi)容豎：配合樣億板房開下放，領(lǐng)幕略當(dāng)代捆繪畫之范精髓，鮮講解藝則術(shù)品投涉資的要慘點(diǎn)活動策略營銷中心萄開放：體現(xiàn)項(xiàng)工目作為肌東二環(huán)俊的優(yōu)質(zhì)毛項(xiàng)目，超越飛躍緊東二環(huán)品肅質(zhì)文化，忠體現(xiàn)飛躍軋的活動：暈山地自行豆車、蹦極趁、高爾夫聯(lián)賽、風(fēng)箏若節(jié)等活動策略丙：項(xiàng)目起勢鬧，首度亮竭相，引起廊市場關(guān)注活動主題總：飛躍理瓣想·成就未來活動背購景：項(xiàng)目再度此發(fā)聲，轟截動市場活動內(nèi)挎容：領(lǐng)跑西辣安，全澆城總動掛員，挑戶戰(zhàn)自己慶，為夢六想而飛詳躍；自行車筒全城總恒動員、撕蹦極運(yùn)悲動、高鋪爾夫賽活動策略暖場活選動，以蠶文化鑒票賞為主永，每周語不同主袖題，從臭不同角庭度展示材項(xiàng)目文伶化氣息秩內(nèi)涵音樂文化電影文茅化時尚文返化紅酒文撥化傳統(tǒng)文化活動策略拓客計濾劃拓客原則戒：針對目標(biāo)世客戶集散笛地進(jìn)行鋪酒開式推廣精準(zhǔn)定沃位客戶粘位置進(jìn)弱行點(diǎn)對拿點(diǎn)突破9月10月11月12月1月2月形象導(dǎo)入撫期蓄客期開盤熱折銷后續(xù)活動拓客鋪知排活動及痕拓客執(zhí)賣行自2璃012主年9月殿開始正按式起步?jīng)Q，拉動適項(xiàng)目到糕訪及知繼名度前期外展胸蓄客登記1周邊企業(yè)瀉客戶挖掘2轉(zhuǎn)介認(rèn)籌3圈層老帶霞新客戶4基礎(chǔ)準(zhǔn)備攻階段與關(guān)鍵人劍進(jìn)行溝通矩，送給禮番品（紅包煙）獲取旺員工電話愛號碼、由今關(guān)鍵人組辦織客戶、英落實(shí)推撇介會地點(diǎn)差事宜拜訪單位喘關(guān)鍵人進(jìn)行項(xiàng)目套推介會、佩發(fā)給項(xiàng)目菌資料、小聽禮品、進(jìn)源行登記，磨凸顯客戶狼的尊貴性老，并可以樓享受額外2%的優(yōu)惠置業(yè)顧蟻問進(jìn)行油一對一碎跟進(jìn)，耍節(jié)假日色和項(xiàng)目母重大節(jié)甩點(diǎn)進(jìn)行棕短信問薯候和實(shí)小時銷售襪信息釋歸放項(xiàng)目推機(jī)介會企業(yè)單最位拓客傭流程：關(guān)鍵詞齒：關(guān)鍵雜人、推泄介會、鄭短信、巴額外優(yōu)蒜惠拓客策售略對周邊吊大型企課業(yè)進(jìn)行絕客戶挖紡掘：2人一組東、共計站3組，重每天完壩成2個覆企業(yè)單脂位的拜邁訪及跟秧進(jìn)對東尚老乞客戶進(jìn)行松高精度篩肌選，借東幻玉尚品牌最銹大化的發(fā)問動老帶新下發(fā)售派樓部，光售樓部突進(jìn)行分甲配聯(lián)合甲方怕梳理客戶釀資料精細(xì)化電載約，提前塌根據(jù)記錄請摸清客戶睬喜好，引冒起其好感訪度根據(jù)具孫體情況荷反復(fù)回甘訪慰問老客戶雹拓客流紅程：公司周邊贊近半年售杏樓部進(jìn)線岔約存量字2000皺0組并備且還在持偵續(xù)更新另城東高闖端資源約覺10萬槐組在帶強(qiáng)度電約步下進(jìn)線邀懸約完畢后腦，也可篩盯選其中優(yōu)珠越資源，今進(jìn)行售樓膊部下發(fā)。通過公司廣數(shù)據(jù)庫，況篩選出精荷準(zhǔn)資源及四次級資源燒，對客戶堤進(jìn)行高強(qiáng)賽度電約推售策略201廚2年銷遵售任務(wù)榜1.2這億，預(yù)草計完成傍200乎套推售原則產(chǎn)品推售璃原則只考像慮兩個目應(yīng)標(biāo)：開盤基本閃售罄、持糊續(xù)熱銷通過四大剩手段解決砍問題：集中開盤盒、優(yōu)劣搭育配、價格跪引導(dǎo)、組洪團(tuán)推售10月11月12月2013瓦年一期一姿批：東申西區(qū)矮奇數(shù)層一期一過批：1擁501、集中傘推售通過階段例性蓄客，斤集中開盤潤推售，瞬衡間引爆項(xiàng)浩目市場熱艙點(diǎn)；2、高低擔(dān)搭配首批取東要，西樓中饒低樓層的枝基數(shù)層，死共150贈套，滿足寨2室及3道室不同客摔戶需求，賺制造首批程熱銷場面境，二、三測批在開盤膛后一個月離之內(nèi)開始偷小批加推濕，持續(xù)熱壇銷場面。3、價蛇格引導(dǎo)根據(jù)推剖售批次模將價格命逐漸提犬升。4、集羨中力量醉，各個室擊破起勢階木段，集姨中資源策力量，眼分組團(tuán)叉推售，絕各個擊量破。前提：市刻場不劣于錘目前現(xiàn)狀1DK—透1DK—宴2DK—3DK—5DK—4DK—園6回遷安置穩(wěn)用地商品開備發(fā)用地一期6CHA襪PTE堅(jiān)R.品質(zhì)提升繞計劃細(xì)節(jié)體現(xiàn)棍品位花小錢諒，辦大弦事調(diào)性，不餓是穿金戴膠銀往往最鵝簡單的迫，卻是遍有品位右的人所系追求的可能一套蹤蝶精致的杯鋤碟可能一身幅意境擱的油畫也可能筑一把做云工精細(xì)往的椅子都能引釋發(fā)有品住位之人光的共鳴從細(xì)節(jié)入序手，用“文化”品位融入局生活，引知發(fā)目標(biāo)客韻戶群的“知性面”，從而細(xì)讓他們述產(chǎn)生共減鳴從營銷癥中心包填裝開始員，將“唉文化”管融入項(xiàng)趴目，給浪予項(xiàng)目根最深厚懲的人文命底蘊(yùn)突破傳統(tǒng)身營銷中心鄰分布格局還，精細(xì)化福的視覺沖罰突營銷中心自包裝展示準(zhǔn)建議區(qū)位圖展工示一筆濃姐墨重彩劇，突出婆項(xiàng)目位鍬置，將觸項(xiàng)目融損于周邊釋文化洽談區(qū)煮布局“書吧”式設(shè)計，懸讓商談不爽再那么功套利，有的脊只是放松匠身心的空勵間從營銷中廊心包裝開露始，將“盈文化”融姻入項(xiàng)目，束給予項(xiàng)目怨最深厚的初人文底蘊(yùn)傳統(tǒng)與閘小眾結(jié)馬合，滿袍足不同瞞需求營銷中心竟包裝展示姿建議或許您也覺得矯情情，但侮我在乎耍的只是乓我想要染的生活匪方式家有多奢偷華其實(shí)熄不重要我想要的符是我喜歡土的風(fēng)格溫馨就授好樣板間打襪造建議地中海怠式各國文重化融于晝生活，忘不同風(fēng)影格樣板譜間打造婚，迎合宅目標(biāo)客托戶群體蹲的不同刻需求。地中海捐的浪漫樣板間打遷造建議后現(xiàn)代風(fēng)呀格各國文鎖化融于錄生活，桑不同風(fēng)凱格樣板宴間打造或，迎合蠟?zāi)繕?biāo)客桃戶群體孫的不同蟻需求。后現(xiàn)代的固生活藝術(shù)“家”其實(shí)并不是命我愛追偵求名牌我只是喜獸歡它們的慚精雕細(xì)琢喜歡它們姥的多年不棚變的品質(zhì)正如我藏對生活魔品質(zhì)的似要求關(guān)注細(xì)軌節(jié)，?？蛔C外觀澤品質(zhì)持宴久性高標(biāo)準(zhǔn)疫大堂、佩門廳過暖道、電獄梯間配洽置，提軋高身份酬感保證瓦美觀持侍久性公共設(shè)施嫂包裝展示撲建議檐廊式入祖戶大廳油畫掛置通體瓷磚/大理石漸鋪面分梯入戶花紋電榮梯門、勸地面鋪膚磚、壓屬線墻腳客戶對生活刮品質(zhì)要鹿求的提煩高必將辣導(dǎo)致其贈對景觀蒜要求的濕相應(yīng)提舞高，現(xiàn)欲有社區(qū)授粗糙的笑景觀體錦系已不瞎足以滿推足客戶坑需求；在競爭較為激烈售的市場中爆，各個項(xiàng)那目都力求敏在各方面漢提升競爭每力，景觀厲則是體現(xiàn)賣項(xiàng)目品質(zhì)芽的關(guān)鍵因骨素之一，直因此，可篇預(yù)見未來咱市場景觀赤營造水平箱將不斷提因高。從市場聲的角度定考慮重要節(jié)點(diǎn)景觀綠化三重景假觀禮遇