某公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及成本管理規(guī)劃

成本管理華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院謝福泉1EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類(lèi)一、物業(yè)管理中的成本（一）成本的含義成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)來(lái)的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。一是所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值二是勞動(dòng)力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價(jià)值2EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類(lèi)（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成1、營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。2、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。（三）劃清營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用的界限3EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類(lèi)二、物業(yè)管理成本的分類(lèi)（一）按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(lèi)外購(gòu)材料工資職工福利費(fèi)折舊費(fèi)利息支出稅金其他支出4EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類(lèi)（二）按照經(jīng)濟(jì)用途劃分物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本，其用途各不相同。（三）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分固定成本變動(dòng)成本半固定或半變動(dòng)成本5EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類(lèi)（四）按照計(jì)算依據(jù)不同劃分目標(biāo)成本定額成本計(jì)劃成本實(shí)際成本6EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類(lèi)（五）按照與決策的關(guān)系劃分邊際成本差異成本機(jī)會(huì)成本估計(jì)成本沉沒(méi)成本可緩成本可免成本附加價(jià)值成本7EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法一、成本估算的目的服務(wù)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作8EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法二、主要成本項(xiàng)目的估算方法（一）人工費(fèi)的估算1、基本工資2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)3、按規(guī)定提取的福利費(fèi)（福利基金、工會(huì)基金、教育經(jīng)費(fèi)）4、加班費(fèi)5、服裝費(fèi)6、工服洗滌費(fèi)9EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法10EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法（二）辦公費(fèi)估算1、交通費(fèi)2、通信費(fèi)3、低值易耗文具、辦公用品費(fèi)4、書(shū)報(bào)費(fèi)5、宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)6、法律費(fèi)用7、節(jié)日裝飾費(fèi)8、辦公用房租金（含水電費(fèi)）11EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法12EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算1、維修保養(yǎng)費(fèi)2、裝修費(fèi)3、能源費(fèi)（電、氣、油料等）4、康樂(lè)設(shè)施費(fèi)5、雜項(xiàng)費(fèi)用13EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法14EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法（四）保安費(fèi)估算1、保安系統(tǒng)費(fèi)2、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)3、保安用房和保安人員住房租金15EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算1、清潔工具購(gòu)置費(fèi)2、勞保用品費(fèi)3、清潔機(jī)械材料費(fèi)4、化糞池清理費(fèi)5、垃圾外運(yùn)費(fèi)6、其他費(fèi)用7、水池清潔費(fèi)16EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算1、綠化工具費(fèi)2、勞保用品費(fèi)3、綠化用水費(fèi)4、農(nóng)藥化肥費(fèi)5、雜草清運(yùn)費(fèi)6、園林景觀再造費(fèi)17EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算1、交通工具（汽車(chē)等2、通信設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等）3、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等）4、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等）5、其他設(shè)備18EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算19EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)成本估算方法（九）專(zhuān)項(xiàng)維修資金1、工資津貼等費(fèi)用2、設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置費(fèi)3、機(jī)械使用費(fèi)4、水、電、氣費(fèi)5、管理費(fèi)20EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)里成本估算燦方法三、成本晃估算結(jié)果藥匯總21Edi狀ted必by范B.店Y.蜘,S蟻un第三節(jié)拖成本考預(yù)算一、成本郵預(yù)算的意個(gè)義與要求（一）蜂成本預(yù)刑算的概打念與意城義成本預(yù)算題也稱(chēng)成本瘋計(jì)劃，它搜是根據(jù)物投業(yè)管理企溝業(yè)的經(jīng)營(yíng)仿目標(biāo)和經(jīng)遷營(yíng)方針，腸在了解過(guò)稱(chēng)去、分析擔(dān)現(xiàn)在和預(yù)袋測(cè)未來(lái)的喪基礎(chǔ)上，材以貨幣形售式事先規(guī)降定預(yù)算期寺內(nèi)履行物哀業(yè)管理受屬托責(zé)任所葡應(yīng)發(fā)生的歇成本的一倦種財(cái)務(wù)管圖理活動(dòng)。22Edit菠edb父yB.食Y.,趣Sun第三節(jié)銀成本饑預(yù)算（二）價(jià)成本預(yù)南算的基兼本要求1、成歌本預(yù)算走必須同抗其他預(yù)啟算相協(xié)育調(diào)2、成本拜預(yù)算要以偵各項(xiàng)定額禮為基礎(chǔ)3、成撈本預(yù)算司應(yīng)有相羽應(yīng)的技錢(qián)術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)措施保遲證4、成本足預(yù)算要全牲面權(quán)衡，箏提高資金真使用效益5、成本棕預(yù)算既要析符合實(shí)際時(shí)，又要適市當(dāng)留有余井地23Edit奔edb腸yB.屈Y.,課Sun第三節(jié)錫成本預(yù)算二、成釣本預(yù)算趁的編制記方法（一）螞固定預(yù)根算固定預(yù)算巷又稱(chēng)靜態(tài)打運(yùn)算，是勤指以過(guò)去掘的實(shí)際費(fèi)歡用支出為覽基礎(chǔ)，考校慮預(yù)算期摘內(nèi)相關(guān)因芳素，如業(yè)免務(wù)量水平鑰可能發(fā)生坡的變動(dòng)及肢其影響，肆在過(guò)去實(shí)蓬際費(fèi)用基撿礎(chǔ)上增加份或減少一模定的百分鑼比確定出貪的預(yù)算。園這種預(yù)算訓(xùn)編制方法蚊也稱(chēng)為增臟量預(yù)算或迎減量預(yù)算基編制法，24Edi襪ted粗by秩B.班Y.巧,S浴un第三節(jié)艘成本遷預(yù)算優(yōu)點(diǎn)：編墨制簡(jiǎn)單，甲預(yù)算的編換制成本較欣低；由于折固定預(yù)算粒以過(guò)去的螞費(fèi)用支出旬為基礎(chǔ)，暢費(fèi)用支出吉水平的控寶制要求易櫻于為各部藥門(mén)所接受聲。缺點(diǎn)為：闊沒(méi)有結(jié)合梢預(yù)算期的燒情況，重味新對(duì)各項(xiàng)廊費(fèi)用支出于的必要性填及其支出謠水平進(jìn)行緊論證，難譽(yù)以實(shí)現(xiàn)費(fèi)撞用支出效館益的最大跪化；同時(shí)獅，由于采膀用該方法競(jìng)編制的預(yù)附算缺乏挑蠶戰(zhàn)性，因銳而，也難齡以調(diào)動(dòng)各焦部門(mén)和全蠅體員工控唇制費(fèi)用支緣瑞出的積極頌性。25Edi稠ted炒by球B.亞Y.江,S租un第三節(jié)霉成本樹(shù)預(yù)算（二）洲彈性預(yù)窯算彈性預(yù)算槐又稱(chēng)變動(dòng)絹預(yù)算，是牢指在成本材習(xí)性分析玩的基礎(chǔ)上蟲(chóng)，以業(yè)務(wù)身量、成本夢(mèng)和利潤(rùn)之雕間的依存花關(guān)系為依青據(jù)，按照內(nèi)預(yù)算期可教預(yù)見(jiàn)的各瓦種業(yè)務(wù)量縣水平，分糾別確定相恥應(yīng)反映預(yù)頭算期內(nèi)預(yù)俊計(jì)支出的匠費(fèi)用數(shù)額后，并據(jù)此凝編制能夠蝕適應(yīng)各種娘情況的成星本預(yù)算的占預(yù)算編制方方法。彈性預(yù)算辰是為克服仔固定預(yù)算給無(wú)法準(zhǔn)確欠地預(yù)見(jiàn)未森來(lái)成本可供能達(dá)到的籃程度和發(fā)吼展趨勢(shì)這軍一缺陷而俱產(chǎn)生的，喊它主要適質(zhì)用于彈性擺成本預(yù)算踏和彈性利個(gè)潤(rùn)的預(yù)算趣。而彈性貞成本預(yù)算染主要指生都產(chǎn)費(fèi)用彈恰性預(yù)算和踐管理費(fèi)用卻彈性預(yù)算范。26Edi儀ted亮by釘B.傻Y.倉(cāng),S鉗un第三節(jié)校成本約預(yù)算（三）競(jìng)零基預(yù)而算零基預(yù)算揀是指以零傅為基礎(chǔ)的缺預(yù)算。在鐵每一預(yù)算霉期對(duì)任何挖一項(xiàng)預(yù)算乞開(kāi)支項(xiàng)目星，不考慮桐以往會(huì)計(jì)票期間所發(fā)桐生的費(fèi)用按項(xiàng)目或費(fèi)炮用額，而何是以所有鴿的預(yù)算支監(jiān)出均為零語(yǔ)為出發(fā)點(diǎn)上，一切從跪?qū)嶋H需要上與可能出撇發(fā)，逐項(xiàng)猴審議預(yù)算形期內(nèi)各項(xiàng)置費(fèi)用的內(nèi)回容及開(kāi)支德標(biāo)準(zhǔn)是否湯合理，在幣綜合平衡喬的基礎(chǔ)上撈編制成本參預(yù)算。27Edi緣瑞ted紋by旅B.日Y.陷,S賤un第三節(jié)白成本帥預(yù)算（四）興滾動(dòng)預(yù)轟算和概戀率預(yù)算1、滾動(dòng)汪預(yù)算滾動(dòng)預(yù)符算（連塘續(xù)預(yù)算公）是指竿在按年刷分月編雕制預(yù)算循的情況頌下，隨葵著一個(gè)咬時(shí)期的蔥過(guò)去，倉(cāng)連續(xù)補(bǔ)惹充編制宴另一個(gè)斯時(shí)期，轉(zhuǎn)逐期向譯后滾動(dòng)宜，并調(diào)癥整各期芳預(yù)算的海過(guò)程。滾動(dòng)預(yù)家算包括勉逐月滾攀動(dòng)、逐鈔季滾動(dòng)卵和混合倦滾動(dòng)三稼種方式位。28Edi公ted辱by謊B.銷(xiāo)Y.千,S手un第三節(jié)翅成本塘預(yù)算2、概率疲預(yù)算概率預(yù)算證是指運(yùn)用扭概率論原厭理，對(duì)成擴(kuò)本預(yù)算編掩制中所涉尋及的諸多只變量（如葵價(jià)格、業(yè)鏈務(wù)量等）源在一定范饑圍內(nèi)的變占動(dòng)作出近汪似的估計(jì)賣(mài)，從而使桌預(yù)算的編銳制能把未呀來(lái)預(yù)計(jì)的侮各種因素肯的變化考蠅慮進(jìn)去，的使預(yù)算更省為符合實(shí)森際。概率預(yù)算宏的編制方滑法是：確定預(yù)熟算編制教所涉及膏的每一級(jí)變量。確定每醉一變量回的變化侵范圍及坐其可能該性。計(jì)算各已變量不止同“組銜合”的覺(jué)聯(lián)合概粥率。對(duì)各種鉆組合的卷聯(lián)合概炒率與各唇該組合鑼的結(jié)果駛計(jì)算加研總，求賀取成本馬期望值亂。29Edit佳edb顯yB.姻Y.,界Sun第三節(jié)役成本預(yù)算三、成裹本預(yù)算忠的編制佳程序（一）脆成本預(yù)定算的編醉制方式各物業(yè)管角理企業(yè)常張用的預(yù)算輛編制方式往為“二下攤一上式”有。30Edi鼠ted真by肅B.催Y.嘆,S世un第三節(jié)佩成本預(yù)算（二）集成本預(yù)制算的編掃制程序收集和整姿理有關(guān)資亞料。對(duì)預(yù)算貸期成本鄙指標(biāo)進(jìn)騰行預(yù)測(cè)挪。根據(jù)企業(yè)脊（部門(mén)）本特點(diǎn)編制偷成本預(yù)算騾。31Edit即edb爪yB.驚Y.,舉Sun第三節(jié)迎成本逆預(yù)算（三）不坦同成本的方預(yù)算編制1、營(yíng)男業(yè)成本肝預(yù)算2、管理透費(fèi)用預(yù)算3、財(cái)務(wù)杜費(fèi)用預(yù)算32Edit插e(cuò)db撈yB.旦Y.,度Sun第四節(jié)劇成本控制一、成飯本控制愈的含義狂與分類(lèi)（一）現(xiàn)成本控汪制的含眾義狹義的饑成本控舒制是指潔物業(yè)管躲理企業(yè)米在提供輪管理服堡務(wù)的過(guò)后程中，茫按照既杏定的成柜本預(yù)算盾，對(duì)實(shí)語(yǔ)際發(fā)生罩或?qū)⒁V發(fā)生的國(guó)各項(xiàng)物促業(yè)管理燃成本開(kāi)頂支進(jìn)行巡壽嚴(yán)格的謙計(jì)算、慎限制和保監(jiān)督，蛾及時(shí)揭差示實(shí)際尸成本與孩其預(yù)算礦之間的蔥差異，茄并積極字采取措動(dòng)施予以陣糾正，轟使實(shí)際裂成本限革定在預(yù)設(shè)算范圍過(guò)之內(nèi)。廣義的成驢本控制除贈(zèng)包括狹義探的成本控蕉制外，還胡包括對(duì)成叨本的分析當(dāng)與考核，佛通過(guò)總結(jié)轎經(jīng)驗(yàn)，為掃降低以后室的物業(yè)管繩理成本提飼供參考。33Edi倦ted賄by支B.想Y.扇,S考un第四節(jié)廚成本薄控制（二）薄成本控勢(shì)制的分吩類(lèi)1、按趴控制的基時(shí)間特朵征分類(lèi)按成本杜控制的茶時(shí)間不貪同，可佩分為事稿先控制賭、事中純控制和焰事后控點(diǎn)制。2、按控龜制的機(jī)制冬分類(lèi)前饋性控鑰制防護(hù)性控隙制反饋性控天制34Edit拳edb糾yB.膚Y.,貓Sun第四節(jié)穿成本控制按成本抓信息反漢饋的程宣度不同飾，可以尋分為成死本開(kāi)環(huán)宵控制和例成本閉逢環(huán)控制讀。按控制的衰系統(tǒng)不同蛛，可以分毫為簡(jiǎn)單控金制和分級(jí)針控制。按控制的果要求的不泰同，可以車(chē)分為絕對(duì)勝成本控制任和相對(duì)成妻本控制。按控制云的要求汽按控制壘的對(duì)象板不同，籮可以分翼為材料徑成本控籮制、工巡壽資控制管和管理句費(fèi)用控那制等。35Edit震edb視yB.特Y.,燭Sun第四節(jié)袍成本控制二、成罷本控制惑的原則逗與程序（一）成刪本控制的殃原則1、全面孔控制原則2、講愁求經(jīng)濟(jì)產(chǎn)效益原非則3、責(zé)權(quán)害利相結(jié)合誤原則4、例外世管理原則36Edi朗ted吊by兩B.狠Y.能,S兼un第四節(jié)升成本控制（二）病成本控特制的程磁序1、確定裳控制標(biāo)準(zhǔn)2、執(zhí)行害控制標(biāo)準(zhǔn)3、分析肝相關(guān)差異4、糾正庸成本偏差5、進(jìn)給行考核橋獎(jiǎng)罰37Edit給edb料yB.摔Y.,寺Sun第四節(jié)本成本袍控制三、成畫(huà)本控制盆的組織征體系（一）成鳴本控制責(zé)專(zhuān)任中